De onbezongen held van New York Real Estate 2022 en wat het betekent voor 2023

Het verhaal van onroerend goed in New York in 2022 was een verhaal over twee markten.

Het jaar begon in de beste tijden, want kopers tekenden in februari en maart een recordaantal contracten. Toen rolde april rond en begon de markt te verschuiven. Tegen de herfst leek het alsof de ergste tijden waren aangebroken. Kopers waren schaars en het contractvolume daalde aanzienlijk, terwijl de vrees voor prijsinstortingen opborrelde. Maar nu 2022 ten einde loopt, zijn de vastgoedmarkten in New York City tot rust gekomen. Kopers hebben geen haast, verkopers hebben geen haast en prijzen storten niet in. De markt voelt stuurloos aan en verhalen zijn stuurloos. Het herstelverhaal is voorbij.

Als zodanig is volgend jaar, 2023, vrij om zijn eigen verhaal te schrijven.

Met het inzicht van Mark Twain dat "geschiedenis zich niet herhaalt, maar vaak rijmt" in gedachten, is het nu een uitstekend moment om terug te kijken op de eb en vloed van 2022 om de context die de markt naar de onbekende toekomst stuwt beter te begrijpen.

Woningzoekenden

Het drukke voorjaarsseizoen van 2022 begon met een vraag op recordniveau. Het aantal uitstaande verkopen in januari lag met kop en schouders boven voorgaande jaren.

Hoewel dit voornamelijk te danken was aan een stevige winter, zette het momentum zich voort en waren de kopers in februari en maart massaal op. Lage rentetarieven stimuleerden veel van dit enthousiasme, maar begonnen begin 2022 te stijgen. In april, toen de conforme rente voor het eerst in jaren de 5% overschreed, schakelde de markt terug. Terwijl het zomervolume daalde van duizelingwekkende hoogtepunten naar meer typische niveaus, verschoof de perceptie van herstel naar normalisatiemodus.

Snel vooruit naar het actieve seizoen van de herfst - dat, zo bleek, niet erg actief was. Een vergelijkende blik op de procentuele verandering in het voortschrijdende gemiddelde contracttempo van 30 dagen sinds 1 oktober 2019, laat zien dat het tempo van het herfstseizoen van 2022 ver onder dat van het traject tussen 2019-2021 lag. De vraagcurves beginnen allemaal ongeveer hetzelfde, maar het matte karakter van 2022 werd na een paar weken duidelijk. Wat de kopers betreft, wat is de haast? De rente was hoog en de kortingen laag.

Nu 2022 vervaagt, is de verbazingwekkende verschuiving in de markttenor van hoog naar laag duidelijk. De recordhoogtes van lopende verkopen in januari vervaagden langzaam tot bottom-of-the-pack-prestaties.

Verkopers

De focus van het herstelverhaal lag op kopers. De talloze redenen om de afgelopen jaren een huis te kopen zijn inmiddels wel bekend: meer ruimte, lage rente en stijgende prijzen. De onbezongen held in zowel de opkomst als de ondergang van de markt is het aanbod.

Op weg naar boven, terwijl de vraag toenam, deed het aanbod dat over het algemeen niet. Dit zorgde voor een gevoel van schaarste. Nieuwe aanbiedingen werden fel bestreden en kopers werden dringend. Houd er rekening mee dat de afgelopen tien jaar alleen in 2021 en 2022 een daling van het aanbod te zien was van januari tot februari, wanneer het aanbod doorgaans begint op te bouwen in afwachting van het komende drukke seizoen. Een krap aanbod is voordelig voor verkopers omdat hun aanbieding de neiging heeft om een ​​sterbehandeling te krijgen, maar het langzame druppelen van het product hielp om de run op de markt te verlengen en zorgde ervoor dat kopers niet volledig konden profiteren van de hefboomwerking die ze verwachtten.

Maar wat het aanbod tot een held maakt, is dat hoewel het tijdens de aanloop niet toenam, het ook niet toenam tijdens het terugschakelen. Dit was met name het geval tijdens de herfst, omdat de voorraad doorgaans wordt opgebouwd na Labor Day in afwachting van herfstkopers en vervolgens afbouwt naarmate die kopers zich voordoen.

Vreemd genoeg is dat precies wat er gebeurde in 2022, behalve dat er, zoals hierboven te zien is, dit jaar veel minder kopers waren. Toch kromp de voorraad in bijna hetzelfde tempo, zo niet iets sneller dan de meeste jaren. Dit gebrek aan vermeldingen suggereert een afnemende interesse onder potentiële verkopers. Voor veel verkopers is een verkoop immers een opmaat voor een aankoop. De prijzen bleven kleverig, dus eventuele potentiële verkopers zouden op dit moment in wezen inruilen - dus geen urgentie.

Prijzen

Wat de prijzen betreft, geeft een blik op de gemiddelde wederverkoopprijs van een appartement per vierkante meter – een goede maatstaf voor de algehele prijsactie – aan dat 2022 de leiding had over een lichte daling van de algemene appartementsprijzen gedurende het jaar. Na het bereiken van recente hoogtepunten van $ 1,472 per vierkante voet in het eerste en tweede kwartaal, daalden de prijzen licht tot $ 1,439 in het derde kwartaal toen de marktverschuiving zich manifesteerde.

Aangezien deze maatstaf wordt berekend op basis van verkopen die waarschijnlijk enkele weken, zo niet maanden voor de sluiting van het contract zijn ondertekend, omvatte de daling van 2% in het derde kwartaal nog steeds veel verkopen die in het tweede kwartaal werden ondertekend.

Dienovereenkomstig verwachtten velen dat het vierde kwartaal de verslechtering van de prijzen duidelijker zou laten zien naarmate de vraag afnam. Interessant is echter dat, hoewel de matige prestaties in het vierde kwartaal zorgen baarden over dalende prijzen, een vroege blik op prijsactie tijdens het kwartaal suggereert dat ondanks de dramatische daling van het verkoopvolume, de prijzen nog niet echt negatief zijn beïnvloed.

Hier komt context van pas. Vergelijkingen van onroerendgoedprijzen kunnen het beste van jaar tot jaar worden gemaakt om de volatiliteit van seizoensinvloeden weg te filteren. Nu de markt het nieuwe jaar ingaat met een volume dat op stoom komt in vergelijking met vorig jaar rond deze tijd, is het twijfelachtig of de prijzen in de komende kwartalen de high-water mark van $ 1,472 die in het eerste en tweede kwartaal van 2021 is vastgesteld, zullen halen of overschrijden. Na bijna een jaar van afnemende volumes kunnen de eerste jaar-op-jaar prijsdalingen eindelijk zichtbaar worden.

Toch, met een dalende vraag in het hele land en veel verhalen over "instorting van huizen" die de aandacht trekken, wijst het uitblijven van dramatische prijsactie in New York City erop dat huisvestings-FUD misschien overdreven is, althans voorlopig, en dat waarschijnlijke prijsdalingen milder kunnen zijn dan verwachtingen zouden suggereren.

Samenvoegen voor kopers en verkopers

Nu de markt het volgende drukke seizoen ingaat met een laag dealvolume en zwakkere prijzen, kan de voorraad eindelijk beginnen op te bouwen tot een punt waarop verkopers gedwongen worden om te concurreren en kopers de invloed hebben die ze hadden verwacht.

Voor kopers betekent dit geduldig zijn maar klaar voor actie wanneer de juiste eenheid langskomt. Voor verkopers betekent dit vanaf het begin prijzen, of zelfs iets te lage prijzen, om de aandacht te trekken en potentiële kopers ertoe aan te zetten met elkaar te concurreren.

En Verder?

Op dit moment heeft de dialectiek van COVID-paniek en -herstel zichzelf opgelost, de aandelenmarkten zijn in beweging, de rentetarieven zijn hoger dan in vele jaren, kopers kochten, verkopers bleven op hun plaats en er kan al dan niet een recessie op komst. Dit alles wil zeggen dat niemand enig idee heeft wat er in 2023 zal gebeuren.

Maar wat heb je aan een eindejaarsstuk zonder een paar darts te gooien? Hier zijn een paar voorspellingen voor het komende jaar:

• Voorspelling 1: Het volume is zachter dan normaal. Ondertekende contracten zullen waarschijnlijk naar de onderkant van de typische reeksen evolueren. Gezien de angst voor een recessie en andere macrorisico's, moet u het allemaal toeschrijven aan algemene economische onzekerheid.
• Voorspelling 2: De voorraad zal toenemen. Langzaam maar zeker zullen verkopers uit het houtwerk komen om te zien of zij ook kunnen krijgen wat hun buurman heeft. Dit zal sommige submarkten stevig in het marktgebied van de koper duwen.
• Voorspelling 3: De prijzen zullen matigen. Het (voorspelde) stillere volume, in combinatie met de (voorspelde) toename van de voorraad, zal de verantwoordelijkheid op verkopers leggen om te concurreren om kopers. Niets paniekerigs, alleen een neerwaartse cyclus, waarin de prijzen van kwartaal tot kwartaal licht dalen, terwijl de prijzen op jaarbasis iets meer dalen.

Maar over het algemeen, als er één ding zeker is, is het dat de vastgoedmarkt van 2023 zijn eigen verhaal zal schrijven - en waarschijnlijk niet zal lijken op de markten van de voorgaande jaren.

• Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
• Bron: https://www.forbes.com/sites/johnwalkup/2022/12/31/the-unsung-hero-of-new-york-real-estate-2022-and-what-it-means-for-2023/