En økning i tilbudet kan føre til flere familiepriser i år

Næringseiendom står overfor stress fra flere retninger. Det primære stresset er stigende renter, som presser oppover taktsatser (noe som presser ned aktivaverdiene), noe som gjør refinansieringskostnadene stadig vanskeligere og dyrere å få tak i. Men det er en annen risiko som oppstår, spesielt for multifamilienisjen av næringseiendom: overforsyning. Nyere data tyder på at det kan være en kortsiktig overflod av flerfamilieenheter som treffer markedet på et uheldig tidspunkt. 

For å forklare dette problemet fullt ut, la oss se tilbake på konstruksjonstrender for flerfamilieeiendommer (definert som eiendommer med fem eller flere enheter) de siste tiårene. Som du kan se i grafen nedenfor, etter kraftige nedgang i antall flerfamilieenheter fra 2008-2014, har flerfamiliebygging og det totale antallet flerfamilieenheter tatt seg betraktelig opp. 

Siden begynnelsen av pandemien har den oppadgående trenden med økt flerfamiliebygg eksplodert ytterligere, og fra fjerde kvartal 4 passerte en million enheter under bygging for første gang (i hvert fall ifølge CoStars data).

Selvfølgelig tar det flere måneder, om ikke år, å bygge flerfamilieenheter, selv i gode tider. Men de siste årene har ikke vært lette for byggherrer – i hvert fall når det gjelder leveringsplaner. Med forsyningskjedeproblemer og arbeidsbegrensninger har byggingen tatt lengre tid. Denne trenden resulterer i et stort overflod av inventar som ennå ikke har kommet på markedet. Når du ser på diagrammet nedenfor, kan du se CoStars prognose for leverte enheter viser at 2023 er den høyeste rekorden, med 2024 som faller litt, men fortsatt høy. Ja, prognoser er vanskelig, men prognoser for byggeleveranser er litt enklere enn andre datasett. På grunn av at byggherrer og utbyggere trenger å få tillatelser til bygging, er det solide data om prosjekter som er planlagt og i støpeskjeen. Personlig tar jeg denne prognosen litt mer seriøst enn jeg gjør andre prognoser. 

En økning i tilbudet er ikke et problem hvis det er proporsjonal etterspørsel etter å "absorbere" de nye enhetene - men det er det ikke. Etterspørselen synker. 

Diagrammet nedenfor forteller en svært overbevisende historie. Se først på de blå søylene. Det er det samme som vi så på ovenfor – høye enhetsleveranser de neste to årene. Men se så på de oransje søylene som viser "Absorpsjon" (en verdi for kommersiell eiendom som måler etterspørselen). Det henger ikke med. 

Etter et bannerår for etterspørsel i 2021, ble "nettoabsorpsjon" (absorpsjon – etterspørsel) negativ, noe som betyr at det kommer mer tilbud på markedet enn det er etterspørsel. Det var i 2022! I 2023 forventes enda flere enheter å komme online, og som denne grafen viser, forventes ikke etterspørselen å holde tritt. Selvfølgelig kan noen utbyggere kansellere eller sette prosjektene sine på pause, men det er en dyrt forslag som utbyggere har en tendens til å unngå hvis det er mulig. 

Hva skjer når tilbudet overgår etterspørselen? Ledigheten øker, som du kan se anslått i denne CoStar-prognosen. Dette bør være en bekymring for alle i flerfamilierommet og for enhver eiendomsinvestor. En økning i tilbudet og en tilsvarende økning i ledigheten kan redusere inntektene og presse leieprisene ned. Dataene jeg viser, og analysen min, gjelder næringseiendommer, men nedadgående press på husleie og økende ledighet i flerfamiliehus har potensial til å spre seg inn i boligmarkedet i visse områder. 

Disse dataene på nasjonalt nivå forteller selvfølgelig ikke hele historien. Jeg tok en titt på flere individuelle markeder for å se hvordan dette utspiller seg på regionalt nivå. Det jeg fant er at visse markeder har betydelig risiko for overbygging. Jeg plukket et utvalg av fem markeder som jeg tror har høy risiko for økende ledighet og husleiefall for flerfamiliehus: Santa Fe, New Mexico; Punta Gorda, Florida; Myrtle Beach, South Carolina; Colorado Springs, Colorado; og Austin, Texas.

Disse markedene har alle betydelige byggerørledninger, med et høyt antall enheter som er planlagt å treffe markedet i forhold til dagens tilbud og i forhold til forventet etterspørsel. 

På den annen side går det fortsatt relativt bra med mange byer, som jeg fant ut som mindre byer. 

Missoula, Montana; Athen, Georgia; Midland, Texas; Provo, Utah; og Topeka, Kansas, har alle solid netto absorpsjon, og deres konstruksjonsrørledninger er svært rimelige i forhold til dagens lagernivåer. For meg har disse byene en mye mindre risiko for ledighet og husleiefall. 

Hvert marked er unikt, og jeg viser bare noen få eksempler på markeder med risiko og ikke risiko. Men jeg oppfordrer deg til å gjøre noen undersøkelser selv og identifisere hvordan markedet ditt gjør det når det gjelder konstruksjon. Du kan finne mye god data gratis på St. Louis Federal Reserves nettsted eller bare ved å google absorpsjonsdata for ditt lokale område. 

konklusjonen

Flerfamilieeiendommer opplever en overflod av tilbud treffe markedet på et uheldig tidspunkt, der stigende renter allerede legger press nedover på priser og kontantstrømpress på operatørene. Som sådan kan 2023 og 2024 forme seg til å bli vanskelige år i flerfamilierommet for nåværende operatører. 

Det viktige å merke seg her er at tilbudsoverfloden og mangel på etterspørsel sannsynligvis vil være kortsiktig. Langsiktige bygningsmessige og demografiske trender støtter en sterk etterspørsel etter flerfamiliehus langt inn i fremtiden, noe som lover godt for investorer. For eksempel, en fersk undersøkelse viser at USA trenger 4.3 millioner flere flerfamilieenheter i løpet av de neste 12 årene for å møte etterspørselen. Husholdningsdannelsen er sannsynligvis nede akkurat nå på grunn av kortsiktige økonomiske forhold. Inflasjonen påvirker leietakernes kjøpekraft negativt, og økonomisk usikkerhet hindrer unge amerikanere i å danne sine egne husholdninger. Det er uklart når denne økonomiske vanskeligheten vil ta slutt, men når den gjør det, vil etterspørselen sannsynligvis ta seg opp igjen. 

Gitt dette kunne investorer ha gode kjøpsmuligheter i de kommende månedene og årene. Med takstsatser som sannsynligvis vil stige, bør prisene for flerfamilier gå ned. Hvis NOI også faller på grunn av problemer med overforsyning, vil det presse prisene ytterligere ned. Dette kan tillate oppfinnere med litt tørr kraft å komme inn i multifamilie til attraktive priser, men husk - dette er en risikabel tid. Vær forsiktig så du ikke kjøper hva som helst og forstå markedsdynamikken i ditt lokale område i detalj.

Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.