Amerika skriker etter rimelige boliger, men ingen vil bygge

Dave:
Hei alle sammen. Velkommen til På markedet. Jeg er verten din, Dave Meyer, og i dag skal jeg få selskap av to anerkjente økonomer fra Moody's Analytics for å snakke om husleie og rimelige boliger og flerfamiliehus.
Vi kommer til å ha en veldig fascinerende samtale, og jeg tror, ​​hvis du er en investor i utleieeiendom, en kommersiell investor, vil du definitivt høre på dette fordi Lu og Tom, som er våre to gjester i dag, er virkelig eksperter i husleievekst og husleiefall og lavkonjunkturer, og de har en virkelig fascinerende og ekspertoppfatning om hva som kan skje med leievekst de neste par årene.
Jeg kommer ikke til å lede inn i det mye mer enn det fordi det er en fascinerende samtale og jeg ønsker å komme inn i den. Jeg skal bare fortelle deg hvem disse menneskene er raskt.
Første gjest er Tom LaSalvia, som er seniorøkonom innen næringseiendom, nye trender, spesialitet i boligsektoren hos Moody's Analytics. Han spesialiserer seg på alle slags ting, men han fortalte meg før showet at multifamilie er hans kjærlighet, og derfor tilbyr han den ekspertuttalelsen.
Vi har også Lu ​​Chen. Lu er seniorøkonom ved Moody's Analytics kommersiell eiendomsdivisjon. Hun har dyp kunnskap om urban økonomi og kredittrisiko med spesiell interesse for seniorboliger og urban migrasjon.
Vi skal ta en rask pause, og så skal vi ta på oss Tom og Lu for å snakke om flerfamiliemarkedet, leievekst og alle mulige andre fascinerende emner som har med næringseiendom å gjøre.
Lu Chen og Tom LaSalvia, velkommen til On The Market. Tusen takk for at du er her.

man:
Takk for at du har oss.

Thomas:
En absolutt nytelse.

Dave:
Greit. Lu, du har nylig gitt ut en artikkel kalt Key Takeaways fra 4th Quarter Housing Affordability Update, og dette var i det minste for folk som meg en fascinerende lesning. Jeg tror lytterne våre vil like det også.
Kan du fortelle oss litt mer om forskningen din på rimelige boliger og hva den har vist i det siste?

man:
Absolutt, Dave. Så dette er virkelig kjært og nært vårt hjerte. Som CRE-forsker ved Moody's Analytics bryr vi oss dypt om rimeligheten av boliger, som er mange amerikanske innbyggere i tankene. Vi begynte virkelig å spore dette fra over et år siden da vi hadde sett en rask økning i markedsleien over hele linja.
Og når vi ser tilbake på tidsserien, når vi ser tilbake på datapunktene, har den siste oppdateringen virkelig vist et brennende problem over hele linja. Som vi fant ut, er USA nå husleiebelastet for første gang landsdekkende siden for over 20 år siden, vi begynner å spore dette.
Vanligvis når vi, for eksempel, jeg ga dem metroer, eller USA er leiebelastet, og det målet vi bruker er leieinntektsforholdet. Så i hovedsak måler vi hvor mye husleie hver enkelt leiehusholdning betaler for et år, sammenlignet med median husholdningsinntekt. Så hvis leieinntektsforholdet noen gang når 30 % eller over, kaller vi leietakerhusholdningen for leiebebyrdet.
Og USA som helhet i fjerde kvartal 2022 har for første gang nådd den 30 %-terskelen, og det var over ett prosentpoeng fra et år siden, og det har økt det siste året eller så, og det har bare nylig vært modererende, men det er fortsatt en øvre trend og at 30 % virkelig er den symbolske terskelen som vi bryr oss om, og som også er forelsket i mange av politikkutformingen som har forsøkt å takle med dette rimelighetsproblemet.

Dave:
Å, flott. Takk skal du ha. Jeg har så mange spørsmål om det, men på en av dem kom du nettopp inn på, som var hvorfor 30 %? Du sa nettopp at det er symbolsk. Er det alt det er, eller er det en økonomisk grunn til at det er spesielt viktig å ha en husleie-til-inntektsgrad over 30 %?

man:
Absolutt. Bare tenk på de 30 % som enkeltperson. Hvis jeg leier et hus og må betale 30 % av min årlige inntekt på utleie, er det ganske tyngende, men det er, jeg mener akademiske og sosiale bevis som støtter de 30 %. Så Tom, korriger meg hvis jeg tar feil.
Jeg tror HUD bruker det 30% fra omtrent et halvt århundre siden. Og Harvard, University har også støttet opp, og så oppgir vi 30 %, selvfølgelig har vi en 50 %, som til og med er en svært belastende terskel, men de 30 % er høy for gjennomsnittlig husholdning totalt sett. Tom?

Thomas:
Til syvende og sist ble disse 30 % bestemt når man ser spesielt på husholdninger med middels til lavere inntekt og til slutt hva de kan måtte ofre hvis de må betale de 30 % eller 35 % eller 40 %. Så det er ikke som om du går fra 29.9 % til 30 % og plutselig endres alt.
Så komme tilbake til det Lu sa om litt av en milepæl eller symbolsk i naturen, men at 30 % eller rundt 30 % er viktig, spesielt i et inflasjonsmiljø fordi prisen på alt har gått opp, inkludert nødvendigheter. Så da må valg tas av husholdningen.
Og husholdninger trenger deres husly. De trenger et sted å bo, og vi sier ofte: "Leie spiser først." Og det betyr at vi kommer til å prøve å holde barna våre i leiligheten vår så lenge som mulig uten å måtte endre livet og flytte til et annet skoledistrikt eller et mindre hus, et cetera. Og dessverre må vi kanskje ofre på andre områder. Og jeg tror det er betydningen av å være rundt det nivået.

man:
Og Dave, jeg er ikke sikker på om du har hørt en nylig debatt om Federal Reserve som bringer inflasjonen tilbake til 2%-målet, og folk har spurt: "Hvorfor er det 2%? Hvorfor kan vi ikke øke det til 4 %?» For hvor mye forskjell er fra årlig vekst fra to til fire prosentpoeng? Sannsynligvis føler du ikke en bulk hvis du er litt mer gjennomsnittet.
Men til syvende og sist, som viste seg av de to tidligere, må vi holde oss til en slags terskel, selv om det ikke betyr for stor forskjell hvis du ser på 29 prosentpoeng mot 31. Du må bare ha noe å hold deg til. Og det viste seg nettopp at 30 % er en konsensus der akademia, politikere og samfunnet var enige om at 30 % er den linjen vi ønsker å holde oss til.

Dave:
Greit. Vel, flott. Det er super nyttig. Og bare for å oppsummere for alle, snakker vi om husleie-til-inntektsforholdet, som sammenligner hvor mye en familie må betale i husleie sammenlignet med husholdningsinntekten. Og det er nå, for første gang i USA, overskredet denne terskelen på 30 %, noe som betyr at USA i nasjonal målestokk nå er en, sitat, ikke sitat, «rentebelastet nasjon».
Lu, du hadde nevnt tidligere at dette er første gang dette har skjedd. Har det vært andre perioder i USA hvor husleie har vært i nærheten av dette uoverkommelige, eller er dette et relativt nytt fenomen?

man:
Vi har vært veldig nær 30 %-terskelen en stund, men jeg må understreke at vi ikke kom til dette punktet for et tiår siden eller for to tiår siden. Så vi begynte først å spore det nasjonale gjennomsnittlige leieinntektsforholdet. Vi startet på 22.5 % og det var tilbake i 1999.
Så hvis du tenker på det, var det mindre av en fjerdedel, en fjerdedel av gjennomsnittet, medieinntektshusholdningene budsjetterer, og nå er vi nærmere en tredjedel av budsjettet. Og det er perioder hvor du kan se at kursen har blitt moderert og det er perioder du har sett at kursen har tatt seg opp. Og jeg må si at andre halvdel av 2021 frem til nå er der vi ser den raske økningen av husleiebelagte på tvers av gjennomsnittlig amerikansk husholdning.

Thomas:
Ja. Og jeg vil legge til dette, ved at i løpet av de siste to tiårene har den generelle banen vært oppover, som Lu nevnte. Og det som forteller oss er at det er noe misforhold mellom utviklingssiden av bransjen og etterspørselssiden.
Befolkningen fortsetter å vokse, inntekten fortsetter å vokse, men på en ulik måte. Og når det skjer, bruker vi knappe ressurser på å bygge visse typer boliger eller andre typer eiendom i landet eller infrastruktur i landet. Og dessverre, litt etter litt i løpet av de siste to tiårene, har det blitt dyrere og dyrere å ha råd til mer husly.
Nå er det selvfølgelig nyanser i det, og det tror jeg ikke vi vil miste i denne diskusjonen fordi du som husholdning fortsatt har litt valg av hvor du bor. Enten hvilken t-bane du bor i eller innenfor den t-banen, hvilket nabolag du velger, eller i det nabolaget, hvilken bygning og hvilket kvadratmeter du velger.
Så vi sier ikke at hver enkelt husholdning står overfor denne byrden, men det vi sier er at inntektsnivået som generelt brukes på husly fortsetter å øke. Og det er sant på flerfamiliesiden av ting. Det er sant på enefamiliesiden av ting. Og litt etter litt, igjen, må det være avveininger, spesielt på den middels til lavere inntektssiden av inntektsspekteret.

Dave:
Det er veldig nyttig å vite, og det virker som om vi ser dette over hele linja, flere aktivaklasser, mange forskjellige markeder, som jeg ønsker å komme inn på. Men jeg er bare litt nysgjerrig på å snakke litt mer om hvorfor dette har skjedd i det siste?
Du snakket litt om dette Tom. Det virker som en ubalanse i tilbud og etterspørsel i noen markeder eller noen steder i boliger. Ikke nødvendigvis i utleieboliger. Vi har snakket om den typen som stammer fra mangel på konstruksjon under den store resesjonen.
Er det sånn som skjedde i leiemarkedet også? Og også nysgjerrig, som du sa, det har vært nær 30 % på en stund, men vi nådde det nylig. Hvorfor nå? Hva har skjedd under pandemien som førte til at den virkelig nådde dette bristepunktet?

Thomas:
Jeg starter med det tidligere spørsmålet om-

Dave:
Beklager, det var som et spørsmål i seks deler.

Thomas:
Nei nei nei nei. Alt relatert.
Tilbudssiden er ganske interessant fordi det har vært en god del flerfamiliebygging de siste par tiårene. Det har gått opp og ned gitt de forskjellige delene av de økonomiske syklusene vi er inne i. Men poenget er hvor pengene har blitt brukt, det synes jeg er veldig interessant, og det fremhever virkelig hvorfor husleienivåene øker i samme takt som de har vært i forhold til lønn.
Hvis du ser over de siste to tiårene vi fortsetter å snakke om, har et sted mellom 80 og 90 % av utviklingen innen flerfamiliehus vært til klasse A-type eiendommer. Ikke B, C. Ikke, sitat, ikke sitat, «arbeidskraftboliger» som har fått mye buzz den siste tiden. Så jeg forlater hele LIHTC-siden av ting på offentlig side, når jeg sier det 80 til 90 %-tallet. Men det er fortsatt veldig talende, ikke sant?
Igjen, dette er knappe ressurser. Vi vet at det er mangel på arbeidskraft, vi vet at materialer er knappe, og når så mye av denne kapitalen brukes til den typen boliger, og det med rette fra markedets perspektiv, fordi de kan leie det ut fortsatt, ikke sant?

Dave:
Det er det.

Thomas:
Men det kommer til å være plasser med høyere leie, og til slutt vil det føre til at markedet blir strammere når det gjelder arbeidsstyrken. Og det ser vi veldig tydelig i dataene våre. Klasse A, en stillingsprosent trend rundt 6%. Ledigheten i klasse B, C trender rundt tre, tre og en halv prosent. Og det viser deg bare forskjellen på hva som skjer her.
Og så du får virkelig denne økosystemeffekten av boliger, der så mye av konstruksjonen og tilbudet har vært i ett bestemt område, og det i seg selv fører til at leieprisene øker i det området, men så får det husleiene til å øke for B og C også. Og det er igjen, gå tilbake til hvem er det mest vondt av dette? Det skader husholdninger med middels til lavere inntekt mest.
Så jeg tror jeg svarte på i det minste noen av de første spørsmålene dine om hvorfor forsyningshistorien er som den er. Men Lu, hvis du vil legge til det og kanskje hoppe til den andre delen av spørsmålet.

man:
Jeg har ikke mye å legge til på tilbudssiden, men jeg vil også fortsette på etterspørselssiden av historien. Så hvis jeg kan representere millennials, må jeg si at etterspørselen har holdt seg veldig sterk, ettersom millennials dannes og har fått nye husholdninger spesielt de siste årene.
Så hvis du tenker på når etterspørselssiden øker, hvis du har flere husholdninger som går inn i det nye leiemarkedet og boligmarkedet generelt, og så har vi denne COVID-perioden som har det sjokket, som lar folk flytte rundt fra metro til metroer.
Jeg ønsker å ta med litt nyanser på metronivå, for når vi sier at det nasjonale gjennomsnittet i USA når den 30 %-terskelen, prøver jeg ikke å si at alle steder når de 30 %. Så det er steder som er godt over den 30 % leiebyrden, men det er også steder der selv om det er under den 30 % terskelen, men du ser denne økende trenden for de enkelte metroene. Og metroene, og hvis jeg bare besøker noen få metroer, Las Vegas, metroer i Texas og Miami, Fort Lauderdale, Palm Beach i Florida.
Så alle disse stedene i solbeltet har de sett det positive i migrasjon som kommer fra folk som virkelig liker solskinn, nyter stranden, nyter mer romslige områder. Og når COVID skjedde, når fjernarbeid blir trendy, blir det en mulighet, blir en nødvendighet. Og du ser folk frivillig flytte fra California til steder hvor de har mindre COVID-restriksjoner, lavere skatter, billigere hus. Så den migrasjonsstrømmen bringer mange metroer til et raskere spor på leiebyrden.
Så den etterspørselssiden legger virkelig presset til dette allerede veldig stramme markedet. Så hvis vi husker hva Tom sa om B og C, vil ikke alle disse stedene for arbeidsstyrken, og vi allerede har et veldig stramt marked og ha dette sjokket fra etterspørselssiden, hjelpe på situasjonen.
Så det er grunnen til at vi ser denne økende byrden og raskt økende byrde, som virkelig startet ved slutten av 2021, fortsetter i størstedelen av 2022, og først nylig begynte vi å se at den modererte seg litt.

Dave:
Det gir mening. Jeg er nysgjerrig på om du ser den motsatte effekten i noen av metroene som mister befolkning. Ser vi en økning i tilbudet og deretter et påfølgende, litt nedadgående press på leieveksten?

man:
Tom, kan jeg starte med San Francisco?

Thomas:
Hei, du bor der, så gå for det.

man:
Absolutt. Så San Francisco var en av metroene vi fortsatt ser, markedsleien var 1.6 % bak, nesten 2 % bak nivået før COVID. Så det er etter at vi har slitt i tre år og prøvd å gjøre opp akkurat som alle andre, og vi har fortsatt det lille gapet. Tro det eller ei.
Årsaken var at alle som bodde i San Francisco var et veldig stramt marked. Du har bare så lite plass å bygge, og hvorfor vi har dette problemet, er virkelig drevet av etterspørselen. Så endringen i etterspørselen, folk blir presset ut og folk ble så lei av skogbrannen og folk som har luksusen av å jobbe hvor som helst. Så de forlot San Francisco, de forlot Bay Area, de tok bort etterspørselen, og det skaper et mye større hull for å mislykkes.
Så på den annen side ser vi ikke bare husleiefallet, selv om vi for mange andre steder liker å si at husleieveksten har blitt moderert, men for San Francisco var det egentlig bare at vi ikke har klart å ta igjen det. Det er den ene siden av historien. Og på den andre siden, hvis du sporer median husholdningsinntekten har økt og økt raskt av folk som virkelig tjener mye på teknologiboomen, spesielt i de to første årene av COVID-perioden.
Så synkende husleie kombinert med økende inntekt er virkelig lindrende, i hvert fall på papiret. Husleiebyrden for innbyggere i San Francisco. Så pleide vi å være, hvis du sporer historien til de 10 beste leiebelastede metroene de siste to tiårene. Så San Francisco har vært inn og ut av bildet en god stund. Så det har vært mye variasjon fordi metroer som San Francisco, som Washington, DC. Så alle disse svært godt etablerte teknologiske metroene er veldig sykliske.
Så uansett hva det er en lavkonjunktur og teknologisektoren er mye mer volatil enn mange andre tradisjonelle sektorer. Og du ser at det driver den etterspørselen, driver inntektsveksten for metroene. Og det er grunnen til at San Francisco har vært rundt 30 % i en stund, og da dot-com-boblen traff, falt den av listen, og så klatret den opp igjen og nådde over og utover 30 % og tilbake til under.
Så det har vært variasjoner, men det er interessant å se hvordan en metro som San Francisco kan bli påvirket av både tilbud og etterspørsel, og i visse tilfeller kan bli betydelig drevet av leietakerhusholdningen og deres beslutning.

Thomas:
Ja. Jeg skal hoppe inn her og bare ikke imøtegå det Lu sier, men jeg vil ta opp det faktum at hvis dette skjer i San Francisco, hvorfor skulle det ikke skje i Boston, i New York? Noen av de andre byene som har vært kjent for å være byer med svært høy leie. Og så det er en veldig interessant situasjon her der vi så all denne migrasjonen tidlig i pandemien mot solbeltet og vi hadde alle disse solbelte-elskene Phoenix og Austin og Miami og Jacksonville og Tampa, et cetera, et cetera.
Litt etter litt i løpet av de siste, vil jeg si 18 månedene, ser vi kanskje noen av disse menneskene komme tilbake til noen av disse nordøstlige dyre byene, muligens ettersom kontoret kommer tilbake litt. Men det er en annen del av denne etterspørselshistorien for slike byer, og jeg tror fortsatt San Francisco kommer til å ha litt av dette. Og dette er livsstilsbyer som er unike i seg selv.
Og selv om man kan forvente mye mindre press på etterspørselssiden for en New York eller Boston, er det vi egentlig så at husholdningsdannelsen tok seg dramatisk opp i disse områdene, og utleieaktiviteten har tatt seg dramatisk opp i disse områdene i løpet av det siste året og en halv. Og det som forteller oss er at det er denne kvaliteten.
Hvis folk virkelig velger livsstilstrekk, betyr det ikke at alt er til Sun Belt, og det betyr ikke at alle rimelighetsproblemene er Sun Belt, fordi vi ser utrolig høye husleie-til-inntektsforhold i noen av de tradisjonelt dyre byene. Og Lu, jeg tror du kan støtte meg på det med noen av dataene om at disse områdene har kommet tilbake og at det ikke er noen husleiefradrag for selv disse tradisjonelle nordlige kalde værbyene.

Dave:
Sa du, sa du at det er husholdningsdannelse, er det mulig at disse menneskene forble i en romkameratsituasjon eller bodde sammen fordi ting var så dyre og nå som det kanskje er litt mindre konkurranse.
Jeg vet at leieprisene på Manhattan har eksplodert, men tror du det er noen grunn til at husholdningsdannelsen tar seg opp akkurat nå?

Thomas:
Det er en tidslinje her som jeg synes er passende. Tidlig i pandemien ønsket vi ikke å være rundt andre mennesker. Vi var redde, og vi trengte heller ikke gå til kontoret. Så mange av den yngre generasjonen som ofte er de som befolker New York City.
Mange av dem flyttet tilbake med mamma og pappa og sov på det gamle rommet sitt eller på sofaen eller hva hobbyrommet nå ble eller hva det nå er. Og så vi så denne typen tilbaketrekking og aktivitet, og det var da alle de enorme rabattene på Manhattan ble snakket om, og hvis noen ønsker å reise tilbake til byen, er det en flott mulighet til å få en enorm rabatt.
Og så et år etter det, da alle måtte fornye seg, vel alle de barna, alle de menneskene som lå på mamma og pappas sofa kom rett tilbake. Det var ikke de som valgte Florida, spesielt den unge og sultne gruppen. Det er fortsatt verdi i New York, det er fortsatt verdi i Boston, det er fortsatt verdi selv i San Francisco tror jeg til syvende og sist, for den typen av befolkningen.
Og så en gang ting åpnet seg litt, en gang litt av en retur til kontoret, det var da du så en enorm mengde aktivitet. Og mange av disse menneskene på det tidspunktet var fortsatt i det minste litt nølende med å få romkamerater.

Dave:
Det er det.

Thomas:
Og så tenk på det. Nå har du ekstra husstander som leter etter flere studioleiligheter eller ett soverom, eller i det minste samler du deg ikke, kanskje til og med ulovlig, noe jeg ikke sier at skjer, men det kan skje på steder som New York. Der du faktisk har for mange beboere i den aktuelle leiligheten og du bor i et kosteskap, sier jeg alltid.
Så jeg tror det er denne tidslinjen for en tilbaketrekking og deretter denne typen tilbake til byens mentalitet, men tilbake til byen kanskje uten en romkamerat i begynnelsen. Jeg har en følelse som kommer til å endre seg, endrer seg akkurat nå. Det kommer til å fortsette å endre seg i 2023 ettersom økonomien mykner litt.

Dave:
Ok, fint. Jeg ønsker å komme til å snakke om hva som skjer herfra og hvor du tror leie kommer til å gå. Men Tom, du nevnte noe som jeg vil gå tilbake til, som er at i markedet, flerfamiliemarkedet, tilbudssiden. Vi ser at utviklingen de siste par årene har vært fokusert på klasse A-eiendommer.
Dette er ikke en podcast for eiendomsinvestorer og først og fremst eiendomsinvestorer. Når jeg tenker på det, forteller det meg at risikobelønningsprofilen for klasse B, klasse C konstruksjon og utvikling bare ikke er der fordi disse markedene har en tendens til å være effektive. Har du noen anelse om hvorfor? Hvorfor er det ikke attraktivt eller hvorfor bygger ikke utbyggere klasse C og klasse B eiendommer i samme takt?

Thomas:
Det er et fantastisk spørsmål, og jeg har snakket med en god mengde utviklere om dette. Og konsekvent blir jeg fortalt at B og C bare ikke har vært i stand til å skrive blyant de siste 10, 20 årene, noe som betyr at matematikken ikke fungerer på langt nær så bra som matematikken fungerer for klasse A.
Landet koster like mye penger uavhengig av hva du skal legge på det landet. Mye av strukturutviklingen koster like mye penger. Mye av byråkrati er akkurat det samme som du må forholde deg til. Så jeg slår på noen flere fasiliteter, kanskje legger til litt ekstra plass og litt bedre belysning og jeg kan øke den leien betraktelig.
Og så fortsetter utviklerne å si: "Vel, hvis ledighetsgraden klasse A kommer til å holde seg rundt 6%, hvis jeg kan leie opp disse eiendommene ganske raskt og effektivt, så kommer jeg til å gå den veien. Jeg trenger ikke bygge arbeidsboliger fordi lønnsomheten er mer innenfor klasse A.» Det har i hvert fall vært det, vil jeg si de siste 10, 20 årene.

man:
Eller på det andre spekteret, hvis utviklerne ikke bygger klasse B og C multifamilie, er det sannsynligvis bedre å begynne å tenke eller til og med investere i rimelige boliger. Så det er et begrep som jeg begynte å høre mye, det kalles den manglende midten fordi hvis du begynner å bygge rimelige boliger, er det et større samarbeid mellom offentlig og privat sektor.
Så vi har skattefordeler, vi har statlig sponsing, og vi har retningslinjer som er utpekt for å støtte bygging av rimelige boliger. Og så har vi dette økonomiske insentivet til å bygge klasse A, som gjorde at flertallet av midten av leiehusholdningen gikk glipp av markedsmulighetene, fordi de ikke kan kvalifisere for rimelige boliger og de ikke har råd til klasse A.
Hva kommer de til å gjøre? Så Tom, jeg gjorde nylig en veldig interessant øvelse. Så det er en slags terskel, hvis vi sier 50% av medieinntekten husholdningen, regnes inntekt som lavinntekten. Men hvis du setter 70, 80 % av den medieinntekten som moderat, men fortsatt lav inntekt, og hvis du plugger det tallet inn i leieinntektsberegningen vår, vil mange flere metroer hoppe opp på meg, fordi de plutselig blir enda mer leie. -belastet.
Fordi det er der vi ser mange av de manglende midlene, og de hadde ikke råd til markedsprisleiligheten på markedet. Og jeg tror det går tilbake til der jeg bor i California, og vi har mange retningslinjer, ikke bare for rimelige boliger, men også for å bygge ut flere enheter som ADU. Ikke sikker på Dave, hvis du er kjent med det begrepet, er det Accessory Dwelling Units, som kan festes eller løsrives til en enebolig for forhåpentligvis å øke forsyningen til de manglende midlene.
Og det har vært mange konverteringer fra eksisterende ledige næringseiendommer, og de samarbeider med planavdelingen for å resonere litt og konvertere det til en flerfamilie og forhåpentligvis allokere enkelte enheter til rimelige. Så det har vært mange innovative måter, kreative måter å løse og i det minste forsøke å adressere denne mangelen på tilbud.

Dave:
Ja. Vi snakker om ADUer og oppsoning litt på showet fordi det er en god idé. Jeg bare lurer på om det er nok? Ikke sant? Fordi jeg kjenner mange eiendomsutviklere, hvis det var lønnsomt å bygge klasse B eller klasse C, ville de gjort det. Og jeg vet ikke hvor mange huseiere som ønsker å bygge en ADU. Som er villige til å sette opp penger.

man:
Jeg skal bygge en ADU.

Dave:
Hyggelig! Det er kult. Der går du. Bra for deg. Det er en flott forretning, men jeg er bare nysgjerrig, er det nok boligkjøpere, det virker bare mer effektivt for meg å finne ut en måte å motivere folk som er profesjonelle leilighetsbyggere til å bygge de riktige boligene i stedet for bare å stole på huseiere å bli eiendomsinvestorer.

Thomas:
Og Dave, jeg tror det er dit vi er på vei. Jeg tror offentlig-private partnerskap motiverer de private utviklerne til å finne en måte å bygge denne manglende midten på.
Det er allerede diskutert på føderalt nivå, delstatsnivå, kommunenivå, og jeg tror vi bare kommer til å stadig høre om det, enten det er en utvidelse av LIHTC når det gjelder-

Dave:
Hva er LIHTC? Beklager.

Thomas:
Åh. Nei beklager. Altså lavinntektsboligskattekreditt.

Dave:
Greit.

Thomas:
L-I-H-T-C. Lavinntektsboligskattekreditt. Og det stimulerer i utgangspunktet utviklere hvis de setter en viss mengde enheter som er på en viss terskel for arealets medianinntekt, i den bygningen kan de få en viss lettelse. Og vi har hørt Biden-administrasjonen snakke om å utvide det. Vi har til og med hørt ordet MIHTC bli kastet rundt, som ville være mellominntektsboligskattekreditt. Så jeg tror det er en del av løsningen.
Jeg tror en annen del av løsningen vil være at vi endelig er i en epoke hvor reguleringslovene kommer til å bli avslappet litt. Og jeg tror det kommer til å bli enormt for utvikling, ikke bare i boligsektoren, men jeg tenker på alle kommersielle eiendommer.
Det som kanskje er et godt resultat av denne raske økningen i rimelighetsspørsmål er at den endelig har fortalt lokale ledere at de må tenke på hva som har fungert og hva som ikke har fungert og ha veldig segmentert soneinndeling mens det kanskje kommer til å være tøft å slappe av på de spesielle områdene, gitt nimbyisme, vil det være nødvendig på mange områder, og jeg tror det kommer til å bli gitt på mange områder fremover.

Dave:
Ja. Jeg mener til syvende og sist er det så mange foreslåtte løsninger. Kanskje dette bare er min mening er at inntil tilbudssiden problemet er tilstrekkelig løst, vil de alle være plaster og kanskje de vil hjelpe på kort sikt, men det virker bare som å få utviklere til å bygge mer eller Det kan være veldig nyttig å la utviklere bygge mer av denne manglende boligklassen.
Jeg vil imidlertid spørre deg, jeg er sikker på at alle på programmet som lytter, vil vite hva dere begge synes om hvor leie går nå. Så Lu, du har gjort en god jobb med å forklare hvordan og hvorfor husleien har skutt i været. Vi ser denne store husleien belastet. Hva skjer herfra?

man:
Det er lys i enden av tunnelen. Så jeg vil starte det med en positiv tone og forhåpentligvis også avslutte med en positiv tone. Så i 2023 anslår vi at det vil komme en historisk mengde nybygg online på flerfamiliefronten. Og det er et par grunner.
Mye av konstruksjonen, som tar måneder og opptil over ett år å fullføre. Og de startet så tidlig som i 2021. Så det er der vi fortsatt har litt av ulempene, tilbudssiden av problemet, flaskehalsen i forsyningskjeden, men det ble virkelig løst for utviklerne.
Så husleien vokste raskt, renten tenkte på da de føderale reservene begynte å øke renten tidlig i 2022. Så på det tidspunktet, noen måneder før det, var renten fortsatt relativt lav, marginen var høy, kostnaden var relativt håndterlig, og som inspirerte den byggingen til å starte eller eksisterende bygging til å fortsette.
Og tilbudssiden ser vi positivt på, vi kommer til å se en økning i volumet og på den annen side vil etterspørselen stabilisere seg fordi vi allerede ser oppmykningen, stabiliseringen mot slutten av 2022. Så dette rimelighetsproblemet , denne frykten for resesjon, denne nølingen med å flytte tilbake til eneboligmarkedet vil beholde mye av utleiehusholdningen til å bli i flerfamiliemarkedet en stund. Krysser fingrene, ingenting går sørover derfra. Og det vil bidra til å stabilisere husleieveksten.
Så vi kan allerede se toppen av leiebyrden over hele nasjonen. Så 30 % kan være rundt toppen vi ser. Og jeg hadde en sniktitt på fil 2023-projeksjon på leieinntektsforholdet. Jeg vet at Tom kommer til å le av meg fordi vi oppdaterer på kvartalsbasis, men på dette tidspunktet, basert på de siste utsiktsdataene vi ser innen utgangen av 2023, bør leieinntektsforholdet på nasjonalt nivå reduseres med 30 % topp, ikke mye. Igjen, dette er et symbolsk tall, men vi bør se modereringen av denne byrden litt.

Dave:
Greit. Det er veldig interessant fordi jeg tror at vi som investorer ofte, jeg har sagt til folk, "Jeg tror ikke leie kommer til å vokse på lenge." Ikke, jeg vet ikke lenge, men i hvert fall et år eller to til i denne økonomiske usikkerheten vi er i.
Sier du at forholdet mellom husleie og inntekt kommer til å falle fordi husleiene kommer til å falle, eller vil de liksom stabilisere seg og inntektene fortsetter å stige?

man:
Bare for ordens skyld, vi projiserer ikke den ene eller den andre veien. Så vi ser modereringen av hastigheten fordi den virkelig går ned til nyansene på metronivå. Så på nasjonalt nivå ser vi husleieveksten, og går tilbake til der vi sannsynligvis vil se det langsiktige gjennomsnittet. Så det vil moderere seg til et område på tre prosent, men på metronivå er det steder hvor vi kan se, begynne å se leiefall, men det er også steder der vi fortsatt kan se at leien er relativt mer stabil enn mange andre steder .
Så vi må innse at det ikke bare handler om tilbud og etterspørsel, men også på den andre siden leiemarkedet, husleien er et ganske nøkkeltall. Så mange leietakere husholdninger, de bare fornye husleien etter minst et år. Så det er deres største begrep. Så det er grunnen til at når du ser på ly-inflasjonen i KPI-rapporten, og til og med basert på den siste avlesningen, er den fortsatt høy et sted i syv prosentområdet. Og på den annen side, Dave, ser du sikkert allerede på visse steder at det har vært en nedgang i de nye visa.
Så det er der du ser den ulikheten i divergensen, der KPI-dataene sporer en kombinasjon av den eksisterende leien og også den nye leien, og som viser den klissete. Men på den annen side er det noen av de nye leiekontraktene som viser rabatten. Så Tom, jeg vet at du vil si noe.

Thomas:
Jeg synes du sa det vakkert. Jeg vil ikke bare legge til nye leieavtaler, men spesielt i noen av de nyeste konstruksjonene når disse eiendomseierne prøver å leie ut disse eiendommene, ser vi at konsesjonene vokser litt. Men jeg vil gjerne si igjen, at vi ikke forutsier et utbredt nivå av husleiefall basert på det Lu allerede hadde sagt om klebrigheten.
Men jeg vil kaste inn det fra Moody's perspektiv, vi forventer ikke for øyeblikket en resesjon. Vi forventer en oppmykning av arbeidsmarkedet, men historisk sett for å få husleiefall eller i det minste en jevn mengde husleiefall over ett til to kvartals tidsrom, krever det litt stress i det arbeidsmarkedet. Det krever økt arbeidsledighet. Og akkurat nå, jeg mener herregud, se på sysselsettingssituasjonsrapporten fra ikke så lenge siden, 500,000 XNUMX jobber på den. Så vi har et forhold på to til én av ledige jobber i forhold til de som er arbeidsledige.
Så med mindre vi ser dramatiske endringer i arbeidsmarkedet, og forresten, forventer vi fullt ut en oppmykning, men med mindre vi ser dramatiske endringer, kan vi ikke forutsi omfattende husleiefall fordi folk fortsatt har jobb og de fortsatt føler seg relativt trygge at de vil ha det. Jeg tror en del av dette fortsatt henger sammen med forventningshistorien, men det er en sysselsettingshistorie. Så hvis du vil vite hva som kommer til å skje med husleie, følg nøye med på det arbeidsmarkedet.

Dave:
Det er super nyttig. Og jeg vil pakke ut et par ting der før vi drar herfra. Bare for å oppsummere for alle som lytter, er en av grunnene til at husleie er så klissete som Lu sa, fordi når du ser på husleie, er det forskjellige ting du må vurdere.
Det er hva folk som bor i samme leilighet betaler og hva folk som flytter eller signerer en ny leiekontrakt betaler. Og de spores noen ganger annerledes, og forskjellige leiedataselskaper har forskjellige metoder. KPI har på en måte denne kjente etterslepende metodikken, og så det er forskjellige måter å tenke på det.
Og så jeg vil bare forsikre meg om at jeg hørte det riktig, er at du tror at det kan være, eller det er bevis så langt at folk som fornyer eller leter etter nye leiekontrakter, det er noen tegn på at husleiene myker opp der, men som helhet holder leieprisene seg ganske stabile akkurat nå. Er det riktig?

man:
Det er en rettferdig uttalelse.

Dave:
Ok, fint. Og så ble jeg bare nysgjerrig, Tom, du sa nettopp om historisk hva som skal til for at leie skal vokse ned. Jeg mener, jeg kan ikke huske fra toppen av hodet, men jeg tror vi så noen husleiefall i 2008-epoken, ikke på langt nær så mye som boligprisene. Jeg mener en brøkdel av det. Men kan du fortelle oss dybden og omfanget av hva som skjedde med leieprisene rundt finanskrisen?

Thomas:
Ja. Vi så litt nedgang. Lu, hvis du kan hjelpe meg med de nøyaktige tallene, vil jeg si at det bare er én til 2 % over et par år. Men tenk på den situasjonen fra et økonomisk synspunkt.
Arbeidsledigheten var rundt 10 % og den holdt seg der en liten stund, og denne situasjonen er dramatisk annerledes. Vi så en økning i ledigheten, godt over fem, seks, 7 %. Jeg tror vi kom ut rundt 8 % i flerfamilieperspektivet. Og du må altså løsne markedet igjen før du får dramatiske husleiefall.
Så jeg håper at du som investor eller utlåner ikke la 7, 8, 9, 10% leievekst på proformaen din da du fikk den avtalen gjort for et år eller to siden da leieprisene vokste der. Men hvis du setter de langsiktige gjennomsnittene, kan det være en liten hikke i år her eller der. Men jeg tror totalt sett at det er der vi går tilbake til fremover. Og Lu, har du de nøyaktige tallene?

man:
Takk for at du kjøpte den tiden slik at jeg kan se nærmere på de nøyaktige tallene. Jeg setter virkelig pris på det.
I fjor sommer, sommeren 2022, var Tom og jeg virkelig interessert. Det var da alle ble svimmel inn i en resesjon og de så to kvartaler av BNP, negativ BNP-vekst, og de sa: "Er vi der ennå?" Så når alle snakket, og selvfølgelig var Tom og jeg interessert, og vi sammenligner og kontrasterer hver enkelt lavkonjunktur fra slutten av 1970-tallet, begynnelsen av 1980-tallet, da vi kaller det en Volcker-periode frem til 2020 COVID-resesjonen.
Så interessant nok, hvis du ser på markedet for eneboliger og flerfamiliehus, spiller de den rytmen veldig bra. Så vanligvis begynner du å se eneboligpressen få en smell i begynnelsen av lavkonjunkturen. Det signaliserer egentlig bare at vi er i resesjonen, og samtidig, multifamilie, hvis du ser på hver enkelt lavkonjunktur, er det nesten konsekvent at den ikke blir rammet med en gang.
Når vil flermannsboliger, flermannsbolig få en hit? Det er der vi nesten er ute av resesjonen. Hvorfor? For det er da folk søker muligheten i eneboligmarkedet. Så de økte prisen på eneboliger til å rulle, og på samme tid, fordi de spilte den rytmen veldig bra og multifamilie, ble etterspørselen endret og du begynner å se at husleien endres, og har større innvirkning.
Så ser på den store resesjonen, bare for å sette nummeret der, så vi har en idé om hvor vi er. Så under den store lavkonjunkturen fra 2007 til 2009 falt prisen for eneboliger, hvis du sammenligner toppen med bunnen, med 15 % på nasjonalt nivå. Og det er forresten KPI-justert. Og samtidig falt veksten i flerfamiliehusleie, som hadde en nedgang etter 2009, bare 1.6 %. Mindre enn 2 % hvis du sammenligner topp og bunn. Så det ga oss ideen om timingen og omfanget.

Dave:
Det er så interessant. Så du sier at folk i utgangspunktet venter eller nedgangen i boligpriser suger etterspørselen ut av flerfamiliemarkedet fordi folk ønsker å kjøpe boliger mens de er billige. Er det, forsto jeg det riktig?

man:
Så når du begynner å se momentumet på eneboligmarkedet ta seg opp, er det der du vil begynne å se at etterspørselen skifter subtilt fra flerfamilieboligene til eneboligmarkedet. Og det håper jeg også kan være en ledende indikator når vi begynner å se en massiv leienedgang over hele linja, kanskje det er et signal om at vi er ute av denne undergangen.

Dave:
Så nedgangen i flere familier er faktisk et signal om at en resesjon kan ta slutt.

man:
Jeg håper. Så vi må fortsatt kjøre statistisk test hvis det er hundre prosent signal, men vanligvis skjer det langs den tidslinjen.

Dave:
Greit. Det er superkult.

man:
Og hvis du ser på den siste lavkonjunkturen, så noen ganger vil NBER definere lavkonjunkturen til å slutte selv før man ser flerfamilieboligene og deretter avta.

Dave:
Greit. Interessant.

man:
Så timingen går langs tidslinjen til lavkonjunkturen, men det ville ikke nødvendigvis vært før, hvis jeg har gjort det ...

Dave:
Nei, nei, men det gir mening. Det er veldig interessant. Det henger litt med resten av økonomien og boligprisene.

man:
Og også på grunn av klissete.

Dave:
Ja. Interessant. Greit.
Vel, tusen takk for at dere er her. Dette har vært fascinerende. Jeg har lært massevis i dag. Jeg likte virkelig å lære av dere begge. Hvis folk vil komme i kontakt med deg, Lu, hvor skal de gjøre det?

man:
Jeg deler gjerne e-posten min.

Dave:
Flott.

man:
Så det er [e-postbeskyttet]

Dave:
Greit. Flott. Og Tom, hva med deg?

Thomas:
Analogt med det, [e-postbeskyttet], eller du kan sjekke ut vår Moody's CRE-nettside, som har mye av vår innsikt, og vi kan kanskje Dave, vi kan legge ved det på en eller annen måte.

Dave:
Jada, ja, vi vil garantert lenke til det i showbeskrivelsen.

Thomas:
Flott.

Dave:
Greit. Flott.
Vel, Lu Chen og Tom LaSalvia, tusen takk for at du ble med oss ​​på markedet.

man:
Takk for at du har oss Dave.

Thomas:
En sann glede, takk.

Dave:
Stor takk til Tom og Lu, igjen for at de ble med oss ​​i denne episoden av On The Market. De er begge fra Moody's Analytics. Hvis du vil sjekke ut arbeidet deres, kan du gjøre det. De har en flott nettside, all slags informasjon om eiendomsmarkedet, næringseiendom og alt det der.
Jeg lærte virkelig mye om det. Jeg tror at takeawayene her for meg, de store på slutten var at vi sier dette mye på showet, men jeg er glad for å ha to økonomer som støtter meg, at husleien er spesielt klissete. Og selv om vi kanskje ser noen overskrifter om at husleien går ned, var det svært sannsynlig at det ble en veldig beskjeden nedgang i leieprisene akkurat nå.
Men jeg ville bare forsterke det jeg har sagt en liten stund her, at hvis jeg var deg og kjøpte eiendom og tegnet eiendom, ville jeg anta en veldig beskjeden leievekst de neste 12 til 24 månedene. Som Lu og Toms forskning indikerer, har vi på en måte nådd denne terskelen der folk kanskje ikke er villige til å betale mer enn de har akkurat nå, og vi så denne raske økningen i husleie, og det er på en måte fornuftig for meg at markedet kommer til å avkjøles.
Jeg tror den andre tingen jeg syntes var veldig interessant personlig var bare om den manglende midten og hvordan det bare mangler å bygge i klasse B, i klasse C, flerfamiliehus. Det vil være interessant å se om det er flere offentlig-private partnerskap eller bedre sonemuligheter fordi det bare virker som noe markedet trenger, at det kommer til å være etterspørsel etter denne typen boliger og det er mangel på det.
Så det er noe jeg definitivt kommer til å holde øye med. Vil gjerne høre hva dere alle har lært av denne episoden. Du finner meg på BiggerPockets-foraene. Det er en On The Market-podcast hvis du vil snakke om noe du har lært eller stille spørsmål, du kan finne meg der eller du kan finne meg på Instagram hvor jeg er @thedatadeli. Takk alle sammen for at dere lyttet. Vi sees neste gang.
On The Market er laget av meg, Dave Meyer og Kailyn Bennett. Produsert av Kailyn Bennett, redigering av Joel Esparza og Onyx Media, undersøkt av Puja Gendal, og en stor takk til hele BiggerPockets-teamet.
Innholdet på showet On The Market er kun meninger. Alle lyttere bør uavhengig verifisere datapunkter, meninger og investeringsstrategier.