Amsterdam Real Boligpriser Høyeste på 400 år. En analyse av en boble

Boligprisene i Amsterdam, korrigert for inflasjon, har aldri vært så høye siden nedtegnet historie. Ved siden av lave renter er årsaken til raskt stigende priser en tilbakemeldingssyklus mellom banker og forbrukere som har blitt avhengige av boliglån og stadig økende priser.

Med den store finanskrisen – forårsaket av en eiendomsboble – fortsatt friskt i minnet, stiger boligprisene i mange avanserte økonomier for tiden med rekordfart. I Nederland steg boligprisene 19% i tredje kvartal 2021, sammenlignet med året før.

Noen økonomer oppfatter boligprisene i Amsterdam – som jeg har fått den lengstvarende indeksen av – å være overvurdert siden 2020, basert på en modell av leiepriser og renter. Andre peker på politikk implementert i Vesten over mange tiår som har skapt en "tilbakemeldingssyklus for boligfinansiering", der bankene har blitt avhengige av boliglån, gir drivstoff til boligprisene, og forbruket i økende grad er avhengig av "rikdommen" generert av stigende priser. Fordi denne trenden gjør at bankene låner ut mindre kreditt til produktive virksomheter, svekkes selve kjernen av økonomier.

Den lengstgående eiendomsindeksen  

Flere byggeklosser for kapitalismen er oppfunnet i Amsterdam, hovedstaden i Nederland (Holland). På slutten av 16-tallet la nederlenderne ut på handelsekspedisjoner over havet til Asia. Ved 1600 var det seks nye "Øst-India"-selskaper som seilte fra nederlandske havner. For å bekjempe spansk og portugisisk konkurranse, og ikke konkurrere mot hverandre, slo de seks eksisterende selskapene sammen til ett: United East India Company (De Forente Øst-Indiske Compagnie, eller VOC for kort). VOC ble formelt chartret i 1602, og ble det første aksjeselskapet, med aksjer som skiftet hender på den første børsen. Penger fra hele Europa strømmet inn i Nederland. På grunn av VOCs ekstraordinære suksess måtte Amsterdam utvide, og gjorde det ved å grave tre kanaler rundt middelalderbyens sentrum: herengracht, Keizersgrachtog Prinsengracht.

Transaksjonsprisene på eiendom på Herengracht, den fineste av dem alle, er nøye registrert. I 1997 bygde den nederlandske økonomen Piet Eichholtz en prisindeks over hus på Herengracht med konstant kvalitet fra 1628 til 1973. Dette var fødselen til Herengracht Index. Eichholtz sin første forskning viste at reelle boligpriser (korrigert for konsumprisvekst) gradvis endret seg over tid, men var ganske like i 1973 sammenlignet med prisene i 1628.

Eichholtz et al publiserte en oppdatering om historiske boligpriser i Amsterdam i 2020. For denne publikasjonen samlet Eichholtz et al et dypere sett med data, som starter i 1620 og inkluderer hus fra et større område. Selv om tallene viser at prisene begynte å stige betydelig fra 1990-tallet og utover, var konklusjonen deres at boligmarkedet ikke var i en boble, basert på leiepriser og renter.

En av kollegene til Eichholtz, Mathijs Korevaar, var så snill å gi meg dataene deres frem til september 2021. I en e-post skrev han til meg at etter 2019 har prisene steget i en slik grad at modellen deres antyder at eiendom i Amsterdam nå er overvurdert. Nedenfor er diagrammet over Amsterdams reelle boligpriser fra 1620 til september 2021.  

Det som skjedde på 1990-tallet som presset boligprisene langt over prisene under Hollands Gullalderen på 17-tallet og andre gullalder på slutten av 19-tallet? For å få en bredere forståelse av boligmarkedet – utover en modell basert på leiepriser og renter – leste jeg arbeidet til en økonom spesialisert i land, bolig og bank: Josh Ryan-Collins.

Boliglånsrevolusjonen

I følge Ryan-Collins har det vært to store utviklinger i boligmarkedet siden begynnelsen av 19-tallet: en endring i grunnskatt og finansiell deregulering. Selv om han for det meste forsket på angelsaksiske økonomier, krysssjekket jeg funnene hans i Nederland.  

Klassiske økonomer, som Adam Smith og John Stuart Mill, så på land som en eiendel som ikke kan sammenlignes med andre eiendeler, hovedsakelig fordi den er i fast forsyning og er immobil. Hvis etterspørselen etter land øker, stiger prisen uten å utløse mer tilbud. Som en konsekvens, hvis det er økonomisk vekst, stiger verdien av land - som husene bygges på - uforholdsmessig med varer og tjenester (selv om eieren av landet ikke spiller noen rolle i skapelsen av denne verdien). Løsningen til Smith og Mill var å skattlegge land, mer enn arbeid eller fortjeneste. Faktisk, på 18- og 19-tallet var landskatt en viktig inntektskilde i USA og Europa.

Så kom de nyklassisistiske økonomene som gjorde opp med de nevnte teoriene på land. På 20-tallet oppsto et skifte fra jordskatt til inntektsskatt. Det ble stadig mer attraktivt å eie et hus som en finansiell eiendel. Alt som manglet var en måte å finansiere eiendom på. 

Fra 1930- til 1970-tallet påla myndighetene i de fleste avanserte økonomier "kredittveiledning" til bankene, noe som begrenset boliglån. Bankene foretrekker å låne ut boliglån fremfor bedriftskreditt, fordi førstnevnte er mindre risikabelt. Vanligvis tjener huset kjøpt med et boliglån som sikker sikkerhet for lånet. I tilfelle låntaker går konkurs, kan banken få sikkerheten og skaden er begrenset. Ved utlån til en bedrift kan det ikke stilles sikkerheter eller sikkerheter av lav kvalitet. For samfunnet er imidlertid utlån til produktive bedrifter avgjørende, siden det skaper bærekraftig økonomisk vekst og inntekter for å betjene gjeld. Men kredittveiledning har sakte blitt demontert, og som et resultat av dette overtok bankenes boliglån kreditt utenom boliglån i 1995. Boliglånsrevolusjonen var et faktum.

En bank skaper penger ut av løse luften når den låner ut kreditt. Så hvis bankene låner ut boliglån, utvides pengemengden, men pengene brukes på et begrenset antall hus. Pengemengden er elastisk, mens tilgangen på hus er uelastisk. Ikke rart at boligprisene gikk opp på 1990-tallet. Deretter ble tilbakemeldingssyklusen for boligfinansiering utløst: høyere boligpriser skapte mer etterspørsel etter boliglån, noe som pumpet prisene ytterligere opp, noe som resulterte i mer etterspørsel etter boliglån, og så videre.

Verdipapiriseringen av boliglån, som tok fart på 1990-tallet, bidro også til «syklusen». Verdipapirisering gjør det mulig for banker å samle og pakke boliglån inn i en Mortgage Backed Security (MBS). En illikvid eiendel (boliglån) gjøres om til en likvid eiendel (MBS) som kan selges for eksempel til en pensjonskasse. Bankene tjener gebyrer for å selge MBS-er, og når verdipapirene er utenfor balansen, gir det mer rom for nye boliglån.

Sist, men ikke minst, gjorde kapitalkontrollen som ble opphevet etter sammenbruddet av Bretton Woods i 1971, at bankene ikke lenger var avhengige av innenlandske innskudd for sin finansiering. Bankene fikk tilgang til internasjonale pengemarkeder, hvor de kunne tiltrekke seg ytterligere finansiering for boligkreditt.

Eskalerende eiendomspriser gir høyere boligpris i forhold til inntekt og dermed mindre forbruk. Dette tapet i utgifter i tilbakemeldingsøkonomien for boligfinansiering kompenseres av "rikdommen" som genereres fra økte boligpriser. Folk som har urealiserte gevinster på eiendommen vil, dvs. bruke mer fordi de føler seg rikere (formueeffekt), eller ta opp et nytt boliglån for å kjøpe en båt (trekke ut egenkapital). Andres fortjeneste øker ved å spekulere i eiendom. Men forbruket kan bare henge med så lenge syklusen opprettholdes.

konklusjonen

Syklusen trenger mer gjeld og økende boligpriser. Denne uholdbare gjeldsspiralen varer ved at sentralbanker senker renten. Etter mitt syn ligner ovenstående på en ponzi-ordning og boligmarkedet er i en boble. Selv om jeg ikke er sikker på hvor lenge denne situasjonen vil vare og hvordan boblen vil poppe. Kanskje vil de nominelle boligprisene synke, kanskje vil inflasjonen stige slik at de reelle boligprisene kommer tilbake til det langsiktige gjennomsnittet. Et problem med fallende nominelle priser er at det kan rive ned banksystemet, noe sentralbankene ønsker å forhindre, da bankene har massiv eksponering mot boliglån.  

Jeg vil understreke at ikke alle (avanserte) økonomier har det samme boligmarkedet. Heller ikke nivået på boliglån stiger på en lineær måte. Etter den store finanskrisen i 2008 falt boligprisene og nivået på boliglån i mange økonomier. Som svar på krisen kom regjeringer til unnsetning for å redde banker og støtte økonomien – noe som økte statsgjelden. Boligboblen fikk ikke tømmes helt. Rentene nådde null, realrentene ble negative, og syklusen ble reaktivert. Boligprisene steg igjen.  

Videre en akademisk oppgave ("Flere boliglån, lavere vekst?”) fra 2016 av Dirk Bezemer et al sier:

I nylig innsamlede data om 46 økonomier over 1990-2011 viser vi at finansiell utvikling siden 1990 hovedsakelig skyldtes vekst i kreditt til eiendoms- og andre aktivamarkeder, som har en negativ vekstkoeffisient. … Vi finner positive veksteffekter for kredittstrømmer til ikke-finansielle virksomheter, men ikke for kredittstrømmer på boliglån og andre aktivamarkeder. …

Ikke bare "trengte" boliglånsrevolusjonen kreditt til produktive bedrifter, kredittstrømmen til boliglån har en negativ veksteffekt.

Kan det være slik at boliglånsrevolusjonen, som har kvalt veksten, kombinert med et fiat internasjonalt pengesystem som muliggjør ubegrensede gjeldsnivåer, har skapt den største gjeldsfellen i verdenshistorien?

Til slutt, i Nederland, og jeg antar andre steder, er den mest nevnte løsningen for uoverkommelige boliger å ganske enkelt bygge flere hus. Denne tilnærmingen mislykkes, fordi bankene alltid kan trykke penger raskere enn noen kan bygge hus. Løsningen er å finne på etterspørselssiden, ikke tilbudssiden.

Hvis du likte å lese denne artikkelen, kan du vurdere å støtte Gullobservatøren og abonner på nyhetsbrevet.

Kilder

• Belasting og Douane-museet. Digitale reis av geschiedenis van belastingen i Nederland

• Bezemer, D. 2014. Schumpeter kan ha rett igjen: Den funksjonelle differensieringen av kreditt.

• Bezemer, D., Grydaki, M. og Zhang, L. 2016. Flere boliglån, lavere vekst?

• Bezemer, D., Samarina, A. og Zhang, L. 2017. Skiftet i bankkredittallokering: nye data og nye funn.

• Eichholtz, P. 1997. A Long Run House Price Index: The Herengracht Index, 1628-1973.

• Eichholtz, P., Ambrose, B, og Lindenthal, T. 2012. Huspriser og grunnleggende: 355 år med bevis.

• Ferguson, N. 2008. Oppstigningen av penger.

• Harari, YN 2018. Penger.

• Jordà, Ò., Schularick, M. og Taylor, AM 2014. Det store pantelånet: boligfinansiering, kriser og konjunktursykluser.

• Korevaar, M., Eichholtz, P. og Francke, M. 2021. Dure Huizen Maar Geen Zeepbel i Amsterdam. 

• Monsma, JA, Monsma, AP Er det muligheter for en grundig oversikt over de kommunale belastingsområdene?

• Park, HY, Chang, H., Misra, K. 2012. Effekten av verdipapirisering av boliglån på boligboble og subprime-lånekrise: et selvorganiseringsperspektiv.

• Riel, A. van. 2016. Het Financieel Stelsel i Historisch Perspectief.

• Ryan-Collins, J., Werner, R., Jackson, A. og Greenham, T. 2012. Hvor kommer penger fra?

• Ryan-Collins, J. 2019. Hvorfor har du ikke råd til et hjem?

Source: https://thegoldobserver.substack.com/p/amsterdam-real-housing-prices-highest?token=eyJ1c2VyX2lkIjoxNzgxMjA1NSwicG9zdF9pZCI6NDMyMDk4MDUsIl8iOiJDbEoxYyIsImlhdCI6MTYzNTg2MDcxNiwiZXhwIjoxNjM1ODY0MzE2LCJpc3MiOiJwdWItMTAwODE4Iiwic3ViIjoicG9zdC1yZWFjdGlvbiJ