NAR-DOJ Ruling deler agenter over kommisjon, lommelisteregler

Publisert av Platon

Følgere: 0

Inman-arrangementer er den beste måten å lære, koble til og vokse på. Ikke gå glipp av neste, 8.-10. august kl Inman Connect Las Vegas. Bli med oss på Aria Resort for å få innsikt i fremtiden, oppdage nye strategier og nettverk med eiendoms beste og smarteste. Registrer her.

A rettsavgjørelse til fordel for National Association of Realtors over en etterforskning av justisdepartementet har trukket en rekke reaksjoner fra agenter, meglere og andre bransjeaktører, og demonstrert splittelse i bransjen over to av NARs regler om kjøper-megler-provisjoner og lommeoppføringer.

På torsdag satte en føderal distriktsdomstol i Washington, D.C., DOJs forespørsel om informasjon fra NAR om:

deltakelsesregelen, som krever at noteringsmeglere tilbyr et teppe, ensidig tilbud om kompensasjon til kjøpermeglere for å sende inn en notering til en eiendomsmeglertilknyttet flernoteringstjeneste
Clear Cooperation Policy, som krever at noteringsmeglere skal sende inn en oppføring til deres eiendomsmeglertilknyttede MLS innen én virkedag etter markedsføring av en eiendom til offentligheten

Det er foreløpig uklart hva kjennelsen betyr for DOJs etterforskning av NARs retningslinjer eller om byrået vil anke tingrettens avgjørelse.

Disse reglene vil uansett fortsette å bli debattert ettersom de også er gjenstand for flere antitrustsøksmål arkivert mot NAR arkivert av private parter, hvorav noen DOJ har grepet inn og ser ut til å fortsette å engasjere seg i.

Forrige uke, spurte DOJ å sende inn en amicus brief i en slik sak angående den klare samarbeidspolitikken, og en ankedomstol innvilget byråets anmodning. Mandag ga retten DOJ frist til 13. mars til å levere sin saksbehandling og ga NAR frist til 20. april til å sende inn svarskriv i saken.

Agenter, meglere og andre som kommenterte Inmans artikkel om NAR-DOJ-dommen var blandet angående deres tanker om kjennelsen og de aktuelle NAR-reglene.

Noen så på DOJs etterforskning som et klassisk eksempel på "regjeringsoverskridelse" og roste domstolens avgjørelse.

"Det triste faktum i denne saken var hva NAR måtte bruke for å forsvare en slik sunn fornuftsbeslutning?" sa Keller Williams medgründer Joe Williams.

Joe Williams

"Det ble betalt av alle de hardtarbeidende eiendomsmeglerne gjennom kontingenten deres? Klasse[c]-regjeringens overgrep. Godt jobbet NAR!"

Jeff Stewart, en agent hos RE/MAX Homefinders, mente at etterforskningen avslørte en statlig skjevhet mot eiendomsbransjen og var etter skatt.

"Regjeringen liker ikke det faktum at eiendomsmeglere stort sett alle er uavhengige entreprenører - med skattefordelene som følger med," sa Stewart.

Jeff Stewart

«Det er ca. 2 millioner av oss i USA at de ønsker å være W-2-ansatte. Endring av samvirkeprovisjonsstrukturen vil ikke sette pengene tilbake i selgerens hender. Det er en begrenset ressurssamling, og hvis kjøperne må betale en kjøpers agent - er det ressurser som vil gå til forskuddsbetaling og avsluttende kostnader. Det vil bare komme tilbake fra selgerens hender i transaksjonskonsesjoner for å få avtalen til å fungere. Den nåværende administrasjonen har tydeligvis et stort problem med industrimodellen og jager skatteinntekter.»

Andre så på reglene DOJ-undersøkelsen var opptatt av som ikke-spørsmål.

"Flink; vi har mange problemer å løse i dette landet, sa Kevin McGrath, administrerende megler i Long & Foster, om rettens kjennelse. "Dette er ikke en av dem."

Sharon Mulholland

"Kontraktloven bestemmer hvordan agentene får betalt, enten av kjøperen direkte eller gjennom selgeren, som bruker utbyttet fra kjøperens salg av eiendommen deres til å betale agentene som er involvert i transaksjonen," sa Sharon Mulholland, en agent hos Mulholland Realty.

Dick Stoner, megler i Reist Corporation, understreket at kjøper-megler-provisjoner ikke er annerledes enn andre selgerens insentiver.

"[En] selger kan tilby hvilke kampanjer de ønsker, enten det er ekstrem reklame eller innlegg på sosiale medier, eller provisjoner fra kjøpere," sa Stoner.

"Noen selgere av produkter tilbyr betalt levering neste dag og andre insentiver til å se på og kjøpe produktene deres, og provisjonstilbudet for kjøperbyrået er det samme - noe for å tiltrekke flere kjøpere (de med agenter) til det aktuelle salget."

Andre ba NAR om å gjøre endringer i de gjeldende reglene, og sa at det var NAR som «overdrev».

"Som agent forakter jeg absolutt de klare samarbeidsretningslinjene som er pålagt av NAR," sa Patrick Harris, en agent ved RE/MAX Crossroads. «Jeg føler det er overdrevet og faglig uforsvarlig. Hvis en selger ikke ønsker å plassere eiendommen sin i MLS, men er vennskapelig til å markedsføre den på andre måter enn NAR, og ingen stat eller lokal forening skal ikke ha noe å si i saken. Det er mellom noteringsmegleren og selgeren. Til syvende og sist skal selgeren være i stand til å gjøre det som er i deres beste interesse."

"[Hvis] NAR virkelig brydde seg om å gjøre det som er riktig for kjøpere og selgere, [bør] de erklære Limited Agency og Dual Agency som uetisk praksis," la han til. "Du kan ikke ha to mestere og gjøre jobben din effektivt. Noen føler seg alltid forringet, og den eneste som virkelig vinner er meglerhuset med den doble lønnsslippen.»

Patrick Harris | RE/MAX veikryss

Når det gjelder deltakelsesregelen, tok Harris til orde for å la kjøperagentprovisjonen rulles inn i et kjøpers boliglån.

"Hovedgrunnen til at kjøperagentprovisjon er integrert i noteringskontrakten er at flertallet av långivere nekter å la Buyer Agent Commission være en del av kjøperens finansiering," sa han.

"Dette må ærlig talt endres, og hvis det må endres med makt, er jeg ok med det. Alt som er sagt, selgeren har sin representant og kjøperen fortjener å ha representasjon for å forhandle på deres vegne også. Hele prosessen er kronglete.»

Derek Eisenberg

Derek Eisenberg, bedriftsmegler for rabattmeglerfirmaet Continental Real Estate Group, svarte at det er en "feilslutning" at långivere ikke tillater at kjøperagentprovisjoner finansieres.

"Så lenge det er på den avsluttende uttalelsen kan det finansieres," sa han. "Allikevel hvis en utlåner sto på seremonien, kunne partene bare blåse opp prisen og få selgeren til å betale den. Det er alltid mer enn én måte å flå en katt på.»

Ralph Odierna, en agent hos Coldwell Banker Realty, presset på for at NAR skulle kreve at medlemmene bruker kjøper-megleravtaler når de får nye kjøperkunder.

"Noteringsavtalen garanterer en provisjon til megleren fordi de inngikk en kontraktsavtale og noteringsagenten er registrert for å representere selgeren," sa han. "Kjøperens agent bør være pålagt å gjøre det samme, inngå en kjøpermegleravtale slik at de kontraktsmessig representerer kjøperen."

Fran Brooks, en agent hos Berkshire Hathaway HomeServices Commonwealth Real Estate, gikk med på at alle kjøperagenter skulle bruke slike avtaler.

"Som salgssjef oppfordrer jeg på det sterkeste våre agenter til å bruke dem, få gjør det - alle burde," sa hun.

Atter andre reagerte på en kommentar fra Stephen Brobeck, senior stipendiat for forbrukervakthunden Consumer Federation of America, som sa at kjennelsen "vil begrense DOJs mulighet til å undersøke konkurransehemmende industripolitikk som koster forbrukerne milliarder av dollar årlig."

CFA har presset på for en forbud mot boligselgere å tilby kjøperagentprovisjoner, og hevder at praksisen utgjør "urettferdig begrensning av handelen." NAR har hevdet at provisjoner er og alltid har vært omsettelige og at provisjoner fastsettes av markedet.

"På NAEBA-konferansen uttalte Steve Brobeck fra CFA at han mente kjøperagenter fikk "for mye" betalt for eiendommer med høy verdi, og det er derfor CFA har sine kollektive shorts i en haug! sa Andrew Show, kjøpermegler hos Buyer's Resource Realty Services. "Deres oppfordring om et "forbud" er useriøst og uten fortjeneste."

Brobeck fortalte Inman at Snow feilkarakteriserte det han sa og det han har skrevet i de siste rapportene.

"Det jeg sa var at jeg trodde bransjeforsvaret på 5-6 prosent provisjoner til en viss grad reflekterer deres ønske om å bevare store lønninger for å selge dyre eiendommer," sa Brobeck i en e-postmelding.

Steve Brobeck

"Og jeg har aldri bedt om et "forbud" mot disse prisene, bare for støtte til industripolitikk, for eksempel ukoblede provisjoner, som ville tillate et konkurransedyktig marked å sette prisene. Min gjetning er at i et virkelig priskonkurransemarked vil årlig kompensasjon til de mest kompetente og vellykkede agentene øke, ikke reduseres delvis fordi det vil være mindre fløte-skumming av marginale agenter (identifisert i bransjens 2015 FARE-rapport). "

Eisenberg, som har jobbet som konsulent for CFA, sa at mange kommentatorer savnet poenget fra vakthunden om friheten til å forhandle om avgifter med ens profesjonelle.

"Hvis to personer kommer i en rettssak, forhandler saksøker en lønnssats med sin advokat og saksøkte forhandler en lønnssats med sin," sa Eisenberg.

"Når 49ers spiller mot Eagles i dag, fordi Philly er vertskap for San Francisco, får ikke Eagles å si hva 49ers betaler deres trenerteam eller spillere. Når en investor selger 1,000 aksjer av AT&T-aksjer gjennom Morgan Stanley, får ikke Morgan Stanley oppgi hvor mye Merrill Lynch får betalt for å skaffe en kjøper for den aksjen.

"Eiendom er den eneste bransjen der kjøperen ikke får forhandlet hvor mye deres profesjonelle ansatte (kjøperens megler) får betalt."

Brobeck påpekte at hans kritikere ikke har sagt hvorfor det å forby selgere fra å tilby kjøperagentprovisjoner ikke ville resultere i mer konkurranse om eiendomsmeglingstjenester.

"Ingen av kommentatorene forklarer hvorfor frakobling av provisjoner ikke ville føre til en mer priskonkurransedyktig markedsplass, et tradisjonelt konservativt mål forfektet av CFA som vi skulle ønske ble delt av eiendomsmeglere," sa han.

Som svar på en kommentators påstand om at han hadde motarbeidet et tilbud om å debattere, sa Brobeck at han og CFA alltid er klare til å offentlig eller privat diskutere deres kritikk av eiendomsmeglerpolitikk.

"Jeg har gjort det til et poeng å svare hvert enkelt industrimedlem som har ringt eller skrevet til meg," sa han.

«Det som er overrasket, til og med forbauset meg, er at i løpet av de rundt 30 årene jeg har utstedt rapporter, har verken NAR eller dets tilknyttede selskaper (med unntak av Council of MLSs nylig) invitert meg til styremøter eller industrikonferanser hvor jeg ville ha en sjanse til å forklare og debattere kritikken vår.

"I de mange årene vi kritiserte bank- og forsikringspoliser, ble jeg ofte bedt om til deres bransjemøter for å diskutere disse retningslinjene."

Brobeck sa at han snakket med styret i CMLS i begynnelsen av desember.

Send e -post til Andrea V. Brambila.

Som meg på Facebook | Følg meg på Twitter