Private Equity: Passive, lønnsomme investeringer du sannsynligvis aldri har hørt om

Mindy:
Velkommen til BiggerPockets Money Podcast hvor vi intervjuer Sachin Khajuria og snakker om private equity.
Hei, hei, hei, jeg heter Mindy Jensen og med meg som alltid er min private equity-støttede medvert Scott Trench.

Scott:
Takk, Mindy. Flott å være her. Og i dag er vi ikke større lommer, vi er private lommer.

Mindy:
Jeg antar at det er bedre større privat.

Scott:
Det er riktig.

Mindy:
Større egenkapital. Skal vi ikke engang si det?

Scott:
Det er flott. Mindy og jeg er her for å gjøre økonomisk uavhengighet mindre skummelt, bare for noen andre, for å introdusere deg til enhver pengehistorie fordi vi virkelig tror at økonomisk frihet er oppnåelig for alle, uansett når eller hvor du starter.

Mindy:
Enten du ønsker å pensjonere deg tidlig og reise verden rundt, foreta store investeringer i eiendeler som eiendom eller starte din egen virksomhet, hjelper vi deg å nå dine økonomiske mål og få penger ut av veien slik at du kan starte selv. mot drømmene dine.

Scott:
Elsker det. Vel, før vi går inn i det, skal vi snakke om private equity. Og jeg vet at private equity har, jeg kommer til å bruke to ord avhengig av ditt synspunkt, enten et stigma eller en mystikk knyttet til det for mange mennesker. Vi ønsker å avmystifisere det i dag og gjøre det mer tilgjengelig. Bare for å introdusere emnet, essensen av det er dette, folk kommer til å skaffe en pool av kapital, la oss kalle det en milliard dollar eller tre hundre millioner dollar. Og de kommer til å bruke den kapitalen til å investere i bedrifter. De kommer til å kjøpe kanskje 10, 15, 20 virksomheter, og målet deres er å vokse disse virksomhetene til kontantstrømmer og deretter selge dem for å produsere profitt og gjort godt over en periode på fem til syv år, de kan doble en milliarder dollar eller 300 millioner dollar eller hundrevis av millioner dollar og tjene mye for de som investerte med dem og deretter tjene en prosentandel av den fortjenesten.
Så de kan tjene 2 og 20. 2 % av 1 milliard dollar kan gå til gebyrer som de tar hvert år for å betale sine ansatte for å betale lønnen deres, den typen ting. Og så igjen, de 20, de 20 % av fortjenesten på den inkrementelle milliarden de tjener. Så det er en veldig lukrativ måte å tjene penger på og en veldig kraftig måte å bygge rikdom på. Det er også bra for kommandittpartnerne eller investorene som investerer i fondet fordi de har sjansen til å få bedre avkastning enn de kan få i offentlige markeder. Veldig i samsvar med konseptet med å investere i en leilighetssyndikering. For eksempel kan noen, et stort syndikat samle inn et fond og kjøpe flere leilighetssyndikasjoner. Det er det samme konseptet som private equity-investeringer. Skaff et stort fond, kjøp flere virksomheter, øk dem eller forsøk å drive fortjeneste og returner deretter kapitalen til aksjonærene etter tre, fem, syv år.

Mindy:
Før vi henter inn Sachin, la oss ta en rask pause.
Og vi er tilbake. Sachin Khajuria. Velkommen til BiggerPockets Money Podcast. Jeg er veldig glad for å snakke med deg i dag.

Sachin:
Tusen takk. Jeg er også veldig spent. Jeg elsker det dere gjør, og jeg er glad for å være med.

Mindy:
Sachin Khajuria er tidligere partner i Apollo, et av verdens største alternative kapitalforvaltningsfirmaer og er også investor i fond forvaltet av blant annet Blackstone og Carlyle, og han har 25 års erfaring innen investeringer og finans. Så jeg er veldig glad for å snakke med deg om private equity. Hva er private equity-modellen og hvorfor bør jeg bry meg om den?

Sachin:
Det er et flott spørsmål å begynne med. Så private equity er i hovedsak et middel for å investere, det er illikvidt, det er privat, det er ikke de offentlige markedene. Og det private equity-investeringsterskler gjør, er at de låner ut til en bedrift, eller at de investerer i den virksomheten som enten tar kontroll eller en betydelig eierandel. De prøver deretter å forbedre virksomheten over en periode på for eksempel fem til syv år. Og så selger de investeringene sine. Så de går inn, de prøver å forbedre seg og så går de ut. Så sagt sånn, det høres veldig enkelt ut, akkurat som å kjøpe et hus eller en leilighet, gjøre det ut og så selge det. Men selvfølgelig her gjør vi det hovedsakelig med operative virksomheter i stedet for bare eiendeler, anleggsmidler.
Så grunnen til at dette er viktig for deg, hvorfor du bør bry deg er at nummer én, private equity ikke er en esoterisk del av Wall Street. Det er overalt. Det er i kjemiselskaper, energiselskaper. Kan være eieren av barnas barnehager. Det kan være eieren av sykehusene du går til. Det kan være utlån til en rekke virksomheter som du bruker eller forbruker produkter og tjenester fra. Din arbeidsgiver kan være eid av private equity.

Scott:
BiggerPockets er en private equity-støttet virksomhet.

Sachin:
Der går du. Så det er sannsynligvis den viktigste grunnen til at du bør bry deg, faktisk er at BiggerPockets er en private equity-støttet. Men bortsett fra vitser er det helt avgjørende at du skjønner at det ikke er Wall Street, det er Main Street. Og når du først innser at private equity-selskaper er investert på tvers av økonomien på samme måte som du tror at store offentlige selskaper er viktige, alle de store teknologinavnene, Apple, Amazon, Microsoft, et cetera, vet du sannsynligvis på grunn av COVID, alle de store pharma-navnene nå, Pfizer og AstraZeneca eller så videre og så videre, du trenger virkelig å kjenne til de store finansnavnene. De store finansnavnene, spesielt siden finanskrisen hvor mange banker trakk seg tilbake fra utlånsaktiviteter og andre aktiviteter som private equity har gått inn i, er de store finansnavnene som Blackstone, Carlyle og så videre.
Og så hvis du vet om Apple og Amazon i den offentlige verden og du egentlig ikke vet om noen av disse store private equity-selskapene i den private verden, er det noe som må endres. Og hvor det virkelig slår inn er når du ser på din egen portefølje. Hvis du ser på hva som skjedde med din egen portefølje i '22, kunne det vært tøft som det var for mange mennesker. Hvis du ser på utsiktene for '23, er utsiktene ikke store. Hvis du ser på din egen portefølje og spør deg selv, uansett hva jeg er investert i, er jeg investert i eiendom? Har jeg offentlige aksjer? Er jeg 60-40? Som mange mennesker pleide å være i aksjer og obligasjoner. Blir jeg tilstrekkelig kompensert for risikoene jeg har tatt? Og forstår jeg virkelig disse risikoene? Eller bør jeg vurdere å lære mer om private markeder, illikvide markeder hvor jeg kanskje har råd til å låse opp litt kapital for en liten stund, men samtidig vil jeg ikke få den volatiliteten som vi ser i de offentlige markedene nå. og jeg kan tjene, hvis jeg tar den riktige avgjørelsen, en høyere avkastning per risikoenhet.
Gir det mening? Jeg vet at det er et langt svar på spørsmålet ditt, men gir det mening? Det er to deler, hva det er og hvorfor du bør bry deg.

Scott:
Absolutt. Jeg mener, det er gjennomgripende. Det er en stor del av økonomien. Hver dag samhandler vi med bedrifter som er støttet av private equity, enten vi vet det eller ikke.
Kan du forklare hvorfor det har blitt så gjennomgripende? Hvordan tjener disse firmaene penger? Hvordan skaffer de kapital? Hvordan investerer de det? Hvorfor har private equity dette, jeg bruker to ord avhengig av hvem personen som snakker, det har et stigma eller en mystikk knyttet til seg i storfinansverdenen? Hvorfor er det så lukrativt?

Sachin:
Så la oss bryte det ned. Så nummer én, alt kan bare virkelig bli vellykket over en langvarig periode hvis det leverer. Dette er ikke en ettårig boble, dette er ikke en siste kjepphest, den er ikke drevet av krypto som kanskje eller kanskje ikke fungerer, eller en annen trend som har dukket opp i den siste tiden. Dette er noe som har vokst sakte, men folk har egentlig ikke vært klar over det. Grunnen til at det er vellykket er at i hovedsak de som driver med denne aktiviteten, de profesjonelle investorene som driver private equity-selskaper og gjør avtalene på vegne av investorer, pensjonsfond, statlige formuesfond og i økende grad enkeltpersoner, de generelt lykkes med å øke mengden kapital som har kommet inn, så beløpet som går ut som de returnerer er mer enn de får inn. Og det er virkelig drevet. Suksessen er det som har drevet denne bransjen.
Nå skal jeg kaste ut et tall. Industrien er rundt 12 billioner dollar i størrelse, så den er ikke like stor som de offentlige markedene, men den er på vei dit. Og jeg tror det vil overstige 20 billioner i løpet av det neste tiåret. Så i barnas levetid kan du se på titalls billioner dollar med penger administrert av private markedsfirmaer, som bare er et astronomisk tall. Og når du tror at mange av disse fondene bruker innflytelse på toppen av kontantene som er forpliktet til dem, når de gjør investeringer, er den faktiske kjøpekraften et multiplum eller vil være et multiplum av det, titalls billioner av dollar. Så derfor er den så stor. Grunnen er at det generelt fungerer i gjennomsnitt. Det fungerer vanligvis fordi det leverer. Det er ikke lønn per gevinst. Det er ikke et hedgefond hvor merket går opp, merket går ned, dette er kontanter i kontanter. Gammeldags. På slutten av dagen. Hvis du ikke får ut penger, er det et problem. Du bør få utbetalinger og mer utbetalinger som du setter inn. Og så kan du regne ut multiplumet av kontanter du legger inn og den interne avkastningen, IRR, på hvor mye du vet genererer på årsbasis for å få der.
Så grunnen til at det er lukrativt, som du uttrykker det, å gå til den andre delen av poenget ditt er at insentivet for investeringsprofesjonelle er veldig annerledes enn ved passiv investering. Dette er svært aktiv investering i en skala på flere milliarder dollar. Så i passiv investering investerer du i en god ETF, la oss si. De kan belaste 10 basispunkter, 50 basispunkter, eller kanskje et aksjefond litt mer, avhenger av strategien, avhenger av firmaet, men de tar vanligvis ikke en del av fortjenesten. Her tar de et kutt av fortjenesten du tjener, og det er egentlig derfor de gjør det. De vil ha et forvaltningshonorar som vanligvis er 2 % eller en variasjon på 2 % av eiendeler under forvaltning er forvaltningshonoraret, men de gjør det egentlig ikke for det. Selv om det kan ende opp med å bli et stort tall med den typen tall vi har snakket om. De gjør det virkelig fordi de vil ta litt av fortjenesten.
La oss ta noe som bransjens benchmark, som er 20 % av fortjenesten. Hvis du gir dem en milliard dollar, er du et stort pensjonsfond, og de dobler det for deg. De har tjent deg en milliard dollar uten at du har gjort så mye arbeid eller noe arbeid gjennom investeringens levetid. Selvfølgelig har du overvåket det, du har opprettholdt relasjoner, du har gjort alle de viktige tillitsfulle tingene, men du har ikke jobbet med avtalene. De har tatt milliarden din, som millioner av lærere rundt om i landet kan bidra med, og de har tjent den til to milliarder. Det de vil gjøre er at de tar 2%.
Så med andre ord, sett til side forvaltningsgebyrene for et sekund, den milliarden med overskudd som er generert, vil de beholde 200 millioner og de vil gi deg 800 millioner. Du kan si, vel, det er 200 millioner. Ja, men de har tjent deg 800 millioner som du ikke ville ha tjent hvis du gjorde det selv. De 200 millioner, selvfølgelig, tar fagfolkene ikke alt selv selvfølgelig, det er gitt til folk som investerer i fondene de legger opp. Så de 20% som kommer inn som deretter fordeles på alle investorene og så selvfølgelig investeringsekspertene.
Så gå til stigmaet, se, dette er store tall, for det første, og alt som har veldig store tall knyttet til seg genererer oppmerksomhet. Enten det er milliardæren i Silicon Valley eller det er en milliardær industrimann, eller når vi går tilbake til da vi pleide å ha konglomerater, pleide gutta å drive de store konglomeratene i landet før de ble brutt opp. Hvilke som helst av disse store tallene, disse store kompensasjonene kommer til å tiltrekke seg oppmerksomhet. Og jeg tror at det kan vippe diskusjonen om oppfatningen i enkelte kretser. Jeg tror det er en del av det mystiske [uhørbare 00:11:55] stigmaet.
Den andre delen er inntil nylig, de fleste av disse firmaene var private partnerskap. Mystikkdelen kommer inn fordi det rett og slett ikke ble snakket så mye om, kjent om, det er ingen reelle nettsider. Disse var generelt private partnerskap selv om de forestiller seg store mengder penger. Det som er veldig bra er at de største har blitt offentlig. Og så nå er de i hovedsak offentlige selskaper, det er en enorm mengde avsløring om hvem som jobber i dem, hva deres bakgrunn er. Du kan lese 10Ks, køene, du kan bli en investor i aksjen. Du kan sannsynligvis kjøpe noe av gjelden hvis de utsteder noe gjeld. Så det er grunnen til at jeg tror det har vært stigma i det siste på noen av tallene som er involvert, noe av mystikken rundt det, og jeg tror at mystikken går ned etter hvert som vi lærer mer om avtalene involvert i private equity, ettersom vi lærer mer om menneskene som er involvert i private equity.
Fordi til syvende og sist er dette i høy grad en folkevirksomhet, Scott, det er ingenting automatisert med det. Det handler om dommen til håndfulle individer som forvalter milliarder av dollar eller i noen tilfeller hundrevis av milliarder dollar. Som en folkebedrift, jo mer vi vet om folkene som gjør det, jo mer vi ser bak gardinen, jo mer vil vi forstå det og forhåpentligvis bli komfortable med gutta som gjør det bra og finne ut hvor vi bør være å plassere pengene våre for å styre vår egen økonomiske fremtid.

Scott:
Rått. La oss gå inn på noen av personene. Gå gjennom hvordan et typisk avtaleteam ser ut og hva disse private equity-ekspertene gjør til daglig.

Sachin:
Vel, la oss ta min erfaring selvfølgelig, de større firmaene har en tendens til å være rimelig stramme i måten de forvalter ressurser på. Så du vil ikke ha dusinvis av mennesker som vanligvis jobber med en transaksjon. Du vil ha et kjerneteam av investeringseksperter. Disse fagfolkene vil være, kall det, tre, fire, kanskje fem, men etter min erfaring er det vanligvis som tre, fire gutter. Noen høyest, noen som kommer i fabrikken og noen som styrer tallene. Og kanskje er det litt duplisering hvis avtalen er spesielt kompleks eller den har visse vinkler, det er flere geografier involvert eller det er forskjellige produkter involvert, eller kanskje det trenger et par personer for å analysere det, men det er vanligvis i enkeltsifrede, kan vi si, når det gjelder avtaleteamene. Og de er virkelig bundet i hoften, de jobber sammen natt og dag, og de er på en måte i gang for å forstå en sektor og industri og deretter presentere investeringsideer for investeringskomiteen for å få dem godkjent.
I de fleste firmaer tror jeg spesielt etter min erfaring, min mening, at de beste firmaene, folkene som gjør avtalene, forblir med disse avtalene gjennom hele avtalens levetid. Så de forsvinner ikke bare, de konsulterer ikke bare prosjektet og forsvinner så. De blir med de avtalene. Så faktisk, hvis du tenker på det Scott, blir det en stor del av livet deres. Hvis du eier denne eiendelen i fem, syv år, er det fem, syv år av livet ditt som du må jobbe med denne avtalen og sørge for at den blir en suksess. Du startet avtalen du er 25, du er 30, 32, kanskje enda eldre når du har gått ut. Så du har en enorm interesse for at dette skal gå bra fordi det ikke bare er en stor del av jobben din, det er en stor del av livet ditt.
Det er generelt hvordan avtalekasser er konstruert. Og på toppen av det, vil du ofte ha mange driftseksperter, litt eldre gutter, og disse kvinnene og mennene er i 50-årene eller eldre, kanskje det har vært tidligere administrerende direktører for bransjer som er relevante for denne virksomheten, og disse driftsrådgivere vil være en del av benken for å hjelpe til med spesielle innspill. Og så har du selvfølgelig alle tredjepartsrådgivere, bankfolk, advokater og så videre og så videre. Men vi snakker i begynnelsen om hvem som er i kjerneteamet, hvem som er inne i firmaet.

Scott:
Hvor mange avtaler vil et avtaleteam gjøre eller være det jobbe med?

Sachin:
Det er et veldig godt spørsmål. I full flyt i ferd med å forplikte kapital, er det tøft å gjøre mer enn to, selv om jeg har sett noen mennesker strekke tre. Men i virkeligheten, når du bare skal forplikte deg, er det vanskelig å gjøre mer enn to, og i mange tilfeller er det bare én. Men når du prospekterer, kan du selvfølgelig se på mange prosjekter samtidig. Så du sjonglerer på en måte prosjekter på forskjellige stadier.
Jeg mener, slik jeg vil beskrive det er hvis du er en lege eller en kirurg og du analyserer en tilstand, når du gjør analysen av undersøkelsen kan du se på mange pasienter, men du er bare noen gang skal gjøre en operasjon samtidig, håper jeg i det minste. Så det filtrerer ned til hva du egentlig skal gjøre, og så utvides det igjen når du har gjort det. Når du har gjort avtalen og du har investert pengene, føler du selvfølgelig ikke bare at arbeidet er gjort. Det harde arbeidet starter virkelig. Du legger inn pengene, du har ikke tjent noen før de har kommet ut, og selvfølgelig lager du dette for investorene. Og så når du har forpliktet deg til en transaksjon, jobber du sannsynligvis med noen få samtidig igjen til du avslutter, når det igjen vil bli mer intenst. Men det kan være år av.

Scott:
Så bare for å oppsummere et par punkter så langt, si meg om jeg har rett her. Vi har et fiktivt private equity-selskap som har samlet inn en milliard dollar fra pensjonsfond, det er en investeringskomité bestående av folk som er sluttgodkjennere av investeringsbeslutninger om å kjøpe eller selge eiendommer, og det er avtaleteam som jobber med individuelle avtaler eller kommer med avtaler til denne investeringskomiteen. Disse avtaleteamene kan være så lite som tre eller fire personer, og de kan jobbe med to til tre investeringer om gangen, sannsynligvis bare to på slutten av dagen. Er det en god oppsummering av hvor vi er?

Sachin:
Ja, jeg mener sannsynligvis to hvis de er veldig levende eller hvis de er i ferd med å forplikte seg, kanskje bare én. Men hvis du leter, kan du gå opp til å se på fire, fem, seks transaksjoner samtidig. Men selvfølgelig vil du balansere det å kunne forplikte dybde til et transaksjonsprosjekt med bredde på tvers av å være et fullt utnyttet medlem av teamet. Så vi er på rett plass avhengig av hvilken fase av prosjektene. Riktig.

Scott:
Ok, fint. Og dette private equity-selskapet kommer til å kjøpe hvor mange virksomheter og hvor verdifulle kommer disse virksomhetene til å være?

Sachin:
Så her er svaret, det kommer helt an på hva slags firma. Jeg mener, hvis du samler inn en milliard dollar, kommer du ikke til å legge 1 milliard av hele fondet i én transaksjon. Så du sprer det sannsynligvis over minst 10, kanskje 15, kanskje til og med 20 forskjellige investeringer. Selv om noen firmaer har en veldig konsentrert strategi, og de kan si, vel, vi vil ha høyst 10 i en bestemt sektor, eller minst 100 millioner per avtale, så de har mindre enn 10 av egenkapitalen. Men det kommer an på.
Jeg vil si at jo større fondet er, la oss si at du har et fond på 20 milliarder, vil du søke å være effektiv. Du vil ikke skrive ut sjekker på 50 millioner dollar og bruke opp alle disse ressursene fordi det sannsynligvis tar nesten like mange ressurser eller timer med arbeid å jobbe med en liten avtale som det gjør en stor avtale. Så hvis du har et veldig stort fond, vil du liksom sørge for at sjekken gir mening i sammenheng med ressursene du har. Men jeg tror som en veldig, veldig grov tommelfingerregel, jeg ville bli overrasket om du legger mer enn 5 til 10 % i en individuell avtale. Du kan starte høyere enn det og deretter syndikere ned, med andre ord, selge noe av aksjen din videre til investorer som ønsker litt ekstra eksponering utenfor fondet. Men du vil administrere nøye hvordan du konstruerer porteføljen din, for uansett hvor rett du tror du kan ha, hvis du tar feil og du har plassert 20 % av fondet ditt i én sektor, er det en utslettelse. Da mener jeg at det sannsynligvis er katastrofalt for resultatet til fondet.

Scott:
Så er det rettferdig å si at et private equity-selskap med en milliard dollar i eiendeler kan kjøpe 1.5 til 2 milliarder dollar i total selskapsverdi ved å bruke innflytelse, og det vil være fordelt på 10 til 15 avtaler? I en typisk verden vil det åpenbart variere mellom disse virksomhetene.

Sachin:
Jeg vil si at du sannsynligvis vil ha litt mer innflytelse på det. Så jeg vil si at hvis du har 1 milliard i egenkapital, har du sannsynligvis mer enn 2 milliarder i kjøpekraft, kanskje til og med 3 milliarder. Men jeg vil si et sted mellom 2 og 2.5 milliarder i kjøpekraft.

Scott:
Rått. Og hvor mange mennesker ansetter disse virksomhetene? Dette er mest sannsynlig tusenvis av ansatte som er ansatt av virksomhetene som kjøpes av dette fondet?

Sachin:
Kan være titalls ansatte hvis det er en folk som virksomhet, men hvis det er en tung virksomhet, kan det selvfølgelig være hundrevis eller tusenvis av ansatte per selskap. Nå er de selvfølgelig ansatte i porteføljeselskapet, ikke i private equity-selskapet. Så de er ansatt i investeringsselskapet som private equity-selskapet skal investere i.

Scott:
Rått. Og så dette er mekanismen som private equity er i stand til å kontrollere så mye av amerikansk rikdom og amerikansk virksomhet med så få mennesker. Sannsynligvis er det mange som hører på denne podcasten som ikke kjenner noen som jobber i private equity, men mange av bedriftene, kanskje halvparten av bedriftene de har vært i interaksjon med i år... Har vært to, tre dager inn i året som denne innspillingen , halvparten av virksomhetene de samhandler med på daglig basis kan være eid eller støttet av private equity i mange tilfeller.

Sachin:
Det blir en god porsjon Scott. Men heller enn kontroll, vil jeg si innflytelse. For husk at private equity-folk de ikke forvirrer seg selv som ledelse. De tar ikke CEO-beslutninger. De bistår og veileder eller samhandler med, jobber med, samarbeider med ledergruppene til disse selskapene. Så det er påvirkning på tvers av økonomien i stor skala, i stor skala.

Scott:
Så la oss gå gjennom det. Hva er innflytelsen, hvilke beslutninger tar disse private equity-ekspertene? Vi forstår, ja, å gjøre investeringen i selskapet i utgangspunktet. Men hva er avgjørelser de vil ta i driftsfasen, i den fem til syv år lange perioden, og når det er på tide å selge? Hvordan påvirker de beslutninger i disse fasene?

Sachin:
Vel, måten å påvirke vanligvis gjennom styret. Så du vil ha styrerepresentanter, du kan kontrollere styret hvis du har kjøpt selskapet direkte og du har ikke-utøvende tilstedeværelse i styret, du er ikke en leder. Det er veldig viktig å forstå det. Du må ha god ledelse. Og sannsynligvis gjøres det hardeste arbeidet i denne avtalen på butikkgulvet av ledergruppene, ikke av private equity-ekspertene. Det er kombinasjonen, det er den symbiosen av arbeid mellom private equity-investeringer og ledergruppene som gir opphav til verdiskapning forhåpentligvis over tid.
Når du går inn i en avtale, har du en investeringsoppgave. Du vil si, jeg tror disse tingene kommer til å skje med denne virksomheten på denne eller denne måten, og hvis vi kan håndtere disse tingene som skjer og også få disse tingene til å skje, kan det være en forbedring i produktlinjen, kan være kostnadskrevende kutte, kan være oppkjøp, kan være bedre finansiering, så tror jeg at når vi avslutter, vil vi ha dette bandet av resultater for avkastningen på exit. Så det de gjør hele tiden er å kalibrere den investeringsoppgaven, hjelpe til med å gjennomføre den, fungere som en klangbunn for ledelsen, skaffe nettverk, skaffe kontakter. Det er ganske detaljerte greier. Jeg mener, mye av arbeidet som skjer mellom styremøtene, man møter ikke bare opp på styremøte en gang annenhver måned, sosialiserer med dem, diskuterer ting i styret og så bare forsvinner. Mye av arbeidet gjøres i arbeidssesjoner mellom styremøtene.
Så du er litt som en ekstra ressurs, gir det mening for ledelsen i det selskapet? Og du er en kraftig ressurs fordi du som firma vil ha mye data som kommer inn fra hele verden. Det er et av kapitlene jeg har lagt inn i boken som heter Biblioteket. Det er et enormt bibliotek med informasjon disse firmaene har om sektorer på tvers av økonomien, og du vil gi den informasjonen på riktig måte, under de rette forholdene, i riktig form, i samarbeid med ledergruppen for å hjelpe dem med å ta beslutninger. Det er slik det fungerer. Du hjelper ledergruppen med å ta beslutninger.
Noen ganger kan det selvsagt hende at du må trå til, du må kanskje bytte ledelse. Det ville være din avgjørelse hvis du gjorde det som en profesjonell privat equity-investering, som et team. Men i hovedsak jobber du med dem for å ta avgjørelser, og til syvende og sist vil du jobbe med dem for å finne ut hvem de rette personene å selge til er, bør du gå offentlig fordi du selvfølgelig har vært privat hele denne tiden, eller bør du selge til noen enten et annet private equity-selskap eller et strategisk selskap på slutten av perioden?

Scott:
Rått. Kan du gi et eksempel eller to på vellykkede avtaler innen private equity?

Sachin:
Sikker. Det er viktig selv om de lykkes at jeg ikke går gjennom kasusstudier av virkelige transaksjoner, men jeg kan gi et hvilket som helst antall eksempler som jeg slags fiksjonaliserte-

Scott:
Hva med et eksempel fra boken din som-

Sachin:
Ja, sikkert.

Scott:
Hva med et av de fiksjonaliserte eksemplene fra boken din som jeg syntes var utmerket?

Sachin:
Jeg tror et av de beste eksemplene faktisk er veldig relevant i dag. Så i dag er innflytelse dyrt. Rentene har gått opp. I dag er det ikke lett å ta opp gjeld slik det var, la oss si, for et par år siden eller til og med et år siden. Så det private equity-selskapene gjorde sist dette skjedde, som var i finanskrisen, var at de faktisk endret takt nesten helt. Og en rekke av dem så på sektorer som private equity vanligvis ikke investerte i. Så de var egentlig opphav til nye sektorer for investeringer. Et av de beste eksemplene på det var innen forsikring.
Så hvis du tenker på forsikring, er du som forsikring, det er kanskje litt kjedelig, gir det virkelig mening for private equity å kjøpe og selge? Det er ganske teknisk, ganske spesialisert. Men det som skjedde i finanskrisen var en rekke firmaer, etter finanskrisen, 2008, 2009 pluss lignende forhold som i dag, selv om de var enda mer akutte, begynte de å se på denne sektoren og innse, vel, hva om jeg ikke gjør det legge så mye gjeld i denne avtalen, og jeg kan sette mer penger på jobb ved å investere i all egenkapital eller hovedsakelig i egenkapital, og jeg kjøper en virksomhet som ikke er like direkte korrelert til makroøkonomien? Så bare fra begynnelsen, gjetter du ikke på når det er en lavkonjunktur eller hvor dyp den er eller når du kommer ut. Du sier, la oss bare gå bort fra det. La oss til en viss grad koble fra det og se på en virksomhet som har en annen syklus enn konjunktursyklusen.
Jeg tror det tok mer enn ett år med læring, utdanning, forskning på forsikringsbransjen. Og så begynte de å kjøpe disse virksomhetene og de innså at det er mye arbeid å gjøre på aktivasiden. Med andre ord, flyten, pengene som vi alle betaler i premie og deretter bare sitter i disse selskapene og hvordan de forvalter de pengene fordi noen ganger ble pengene ikke forvaltet så godt i forsikringsselskapene. Det er mye å gjøre på ansvarssiden, noen ganger skrev forsikringsforsikringsselskapene virksomheten for å ha den største boken en virksomhet mulig fordi det var slik de ble kompensert. Hvem har den største boken? Hvem skriver mest forsikring? I motsetning til, overraskelse, overraskelse, hvem tjener mest på forsikringen de skriver?
Så du kan begynne å tenke på mange ganske enkle måter de så på disse virksomhetene på, som la oss si uelsket eller ubemerket, og de begynte å snu ting. Sa, la oss trimme det som skjer på aktivasiden. La oss trimme det som skjer på ansvarssiden. La oss forbedre kostnadene. Kanskje IT-en ikke var så avansert, la oss legge ut noen ting. Og så begynte de å gjøre oppkjøp. Og så før du vet ordet av det, da vi begynte å dukke opp under finanskrisen og de offentlige markedene kom tilbake og avtaleaktiviteten generelt kom tilbake, var de i stand til å forlate de forsikringsselskapene som det tidligere var, la oss si, uoppdagede gens, upolerte eller det jeg liker å kalle smarte kupp som de hadde kjøpt til eller rundt eller til og med under bokført verdi. De betalte med andre ord ingen reell goodwillpremie over balanseført verdi. Og de var i stand til å selge dem som en verdifull franchise noen år senere. De gjorde dette i virkelig stor skala, milliarder dollar pluss sjekker per avtale.
Det synes jeg er et veldig interessant eksempel og sannsynligvis et hvor jeg på forhånd ikke ville ha, og kanskje mange av dine lyttere, ikke ville ha tenkt på det. Wow, eies forsikringsselskapet mitt av private equity? Å, det er interessant. Hva betyr det? Hvordan påvirker det meg? Betyr det at jeg får bedre service, dårligere service? Hva skjer? Det tror jeg er et av de store generasjonsskiftene, store skiftet vi har sett. Og nå er selvfølgelig så mange private equity-selskaper i forsikringsbransjen at de aldri var i før.

Scott:
Hvordan er avkastningen fra private equity? Det er den grunnleggende grunnen til at vi diskuterer dette her, er at det gir avkastning og kanskje i overkant av alternativer eller har historisk sett. Hva har de vært og hva er utsiktene dine for dem, for avkastning i private equity de neste par årene? Du høres ganske bearish ut.

Sachin:
Ja, så jeg tror det er her det er litt som å si hva som er utsiktene for alle aksjer i det offentlige markedet, eller hva er utsiktene for alle aksjer eller hvor bra filmene kommer til å bli som de kommer ut neste år? Du kan bare ikke gi et generelt svar. Du må være mye mer spesifikk. Og hvis vi ser på hva slags firmaer vi snakker om i boken min, snakker vi om vinneren, de som hele tiden gjør det bra. De kan ha opp- og nedturer, de kan selvfølgelig gjøre feil, men generelt sett er kjøreretningen opp, opp. Generelt sett blir de større og de returnerer mer kapital enn de trekker inn fordi de gjør det bra per fond. Private equity-avtaler har en tendens til å ha to håndtak på avkastningen når det gjelder IRR, i det minste.
Så hvis du for eksempel har et private equity-fond som gir deg 12 % i året, er du kanskje ikke så fornøyd med det, spesielt når rentene, Fed treffer rentene der de er. Hvis du vet at du kan sette penger i statskassene og tjene 5 %, kan du være bekymret for hvorfor du låser opp penger over 5, 7 pluss år, og du tjener bare 12. Jeg tror du virkelig ser på 20-tallet i termer av IRR. Det er liksom der jeg begynner å tenke at-

Scott:
Etter gebyrer.

Sachin:
Etter nett-nett, nett-nett av alt. Det er det som begynner å se ut som en private equity-investering for meg, en god en. Det er et veldig kraftig filter fordi akkurat som når du ser på alle hedgefond eller alle aksjer eller alle obligasjoner, er det vinnerne og gutta i midten, og det er folk som ikke gjør det like bra. Så jeg tror vellykket private equity bør ha en merittliste med denne typen håndtak.
Nå er de veldig viktige forbehold for det, en av dem er årgangen. Du kunne ha årganger hvor alle ble tatt ut og slik at 12% du fikk var mot 5% for alle andre. Du må se på det og bare akseptere det og ikke vise nag til firmaet, si hvorfor er bare 12? Og du må se på hva alle andre gjør også. Og jeg personlig ser også på hva likvide markeder gjør, for husk at pengene dine er låst. Så i løpet av et år når S&P tjener 20 %, kan du se på ditt private equity-selskap og si, vel, hvordan kommer det seg at min lite flytende investering bare tjener 22? Men hva om det neste året S&P taper 20% og din private equity-investering fortsatt er akkreert med ytterligere 5, 10 pluss? Plutselig kommer du til å bli forelsket i den. Du kommer til å bli, å, dette er fantastisk.
Så det er derfor vi har denne samtalen, som går ut på å se på porteføljen din og spørre deg selv, kan jeg låse opp en del av kapitalen min? Og hvis jeg virkelig kan låse det opp og jeg vet at det er ganske mye låst, hvor gjør jeg leksene mine for å finne ut hvilke av disse strategiene som gir mening for meg, for mitt eget tilfelle, mine personlige forhold, og bør jeg ha eksponering for private markeder? Og du kan ende opp med å tenke at jeg burde legge 10, 20, uansett, prosent av porteføljen min i dette ettersom jeg lærer mer om det og endrer typen eksponeringer jeg har.

Mindy:
Ok, så jeg er en vanlig person. Hvordan kan jeg investere i private equity og private markeder, eller må jeg være en akkreditert investor eller til og med en kvalifisert kjøper?

Sachin:
Det er et flott spørsmål. Så for det første, hvis du er offentlig ansatt, er du sannsynligvis allerede investert i private equity, eller det er en stor sjanse for at du er det, men du kan bare ikke følge det så nøye eller til og med vite om det. Så lærere, brannmenn, politikvinner og menn, mange av pensjonsfondene som forvalter disse offentlige pensjonssystemene, allokerer de ofte til private equity. Det betyr selvfølgelig ikke at du tar avgjørelsen, men det betyr at de som driver pensjonsfondene som pengene dine går inn i og millioner som deg allerede er i private equity. Mange av dem.
Den enkleste måten å finne ut av det på er å slå det opp. Du slår opp nettsiden. Slå opp om de har en allokering til det som kalles private equity eller alternativer. Altså alternativer til aksjer og obligasjoner. Det er alt det betyr egentlig. Det er mye sjargong i bransjen. Du er sannsynligvis allerede en investor. Jeg tror imidlertid at det du kommer til er hvordan jeg tar avgjørelsen selv om jeg skal gå inn eller ikke gå inn i private equity.
Nå var det historisk sett kun for institusjonelle investorer. Så begynte du å få disse tilførselsmidlene fra de store formuesforvalterne som ville samle relativt fortsatt store sjekker, tror jeg, 500,000 250,000 sjekker, 300 400 sjekker, og deretter aggregere mange av disse og deretter presentere en bunt av disse sjekkene til et private equity-selskap og si, se, vi har samlet inn 500, XNUMX, XNUMX millioner fra alle disse individuelle rimelig velstående folkene, og så ville de få en tildeling. Det som skjer nå er at private equity, det er ikke helt der, men det går, detaljhandel som en regulering endrer seg sakte ettersom private equity-selskaper lærer om hvordan de kan tilby produkter til sluttbrukermarkedet. Så jeg vil ikke si at den er der ennå. Jeg tror tilførselsfondene og menneskene som samler sjekker nå senker terskelen. Så det er ikke hundretusenvis av dollar, det er nå titusenvis av dollar. Men de tar fortsatt avgjørelsen for deg, du betaler dem og så drar de og tar en investeringsbeslutning.
Men om ikke altfor lenge, i løpet av de neste årene, vil vi ha en situasjon der jeg ikke er sikker på at du kan laste den ned på smarttelefonen din, men du vil kunne logge på og velge dette eller hint eller det private equity-fondet å investere i akkurat som du kan i dag med offentlige midler. Derfor tror jeg det er en trend du må gå i forkant og lære mer om før valget står for deg og du ikke vet hva du skal gjøre.

Scott:
Rått. To oppfølgingsspørsmål der. I en praktisk forstand, hvis jeg ønsker å investere i løpet av de neste seks månedene og jeg er en akkreditert investor og jeg vil sette inn 50 tusen kroner, hva er mekanismen som bokstavelig talt kan gjøre det med? Hva er alternativene mine?

Sachin:
Hvis du har den slags penger, jobber du sannsynligvis med noen på en eller annen måte for å kanskje ikke nødvendigvis administrere pengene dine, men i det minste snakke med om penger eller gi råd om penger. Hvis det er en bank, la oss si at du jobber med-

Scott:
Alt jeg gjør er å lytte til BiggerPockets penger.

Sachin:
Så i så fall er det en rekke firmaer som samler disse sjekkene for deg, og de er rimelig enkle å finne. Jeg vil ikke koble til noen av dem. Men du kan enkelt finne disse firmaene som utfører samlede kontroller. Nå, avhengig av hvor du bor og alle reguleringer og så videre, kan det hende at det er mulig for deg på det nivået å sette penger inn i dem ennå. Men du bør absolutt gjøre undersøkelsene for å se om du er på det nivået der du som en akkreditert profesjonell investor kan gjøre det.
Du vil sannsynligvis også oppdage at noen av de store kapitalforvalterne allerede har fond du kan investere i som har noen elementer av private equity i seg. Men jeg tenker at hvis det er noe så kortsiktig som i de neste seks månedene, hvordan gjør jeg det? Du trenger virkelig å snakke med en profesjonell formuerådgiver og se hva som er på menyen som er relevant for meg i min jurisdiksjon, gitt porteføljen min, og du trenger virkelig å få de riktige rådene om her er hva menyen er. Og så ærlig talt, hvis det var meg, tar du deg tid til å lære om nøyaktig hva det er du går inn i. Ikke bare velg et merkenavn, ikke bare velg det som er på menyen og finn ut hva den historiske avkastningen er, lær mer om produktet. Bare å investere i noe nytt. Du ville ikke bare plutselig gå inn i en boligblokk på den andre siden av landet uten å gjøre leksene dine. På samme måte bør du ikke bare si, vel, jeg er kvalifisert for det, la meg bare gå for det.
Så jeg tror snakke med profesjonelle rådgivere, formuesforvaltere og så videre. Det er mange i det jeg vil kalle den velstående massen som har begynt å snakke mer om dette, og du vil se hva som står på menyen for deg. Det er sannsynligvis det beste neste steget i den tidsrammen ettersom industrien fortsetter å utvikle produkter som er skreddersydd for noen som deg selv.

Scott:
En siste tanke her. Går vi tilbake til for eksempel et milliardfond og 2 og 20. En milliard dollar, jeg kommer til å tjene 20 millioner i året, det er de 2 %, i forvaltningshonorar. Sannsynligvis kommer mye av det til å betale personalet, avtaleteamene, for eksempel, som driver mange av disse avtalene. Og de kommer til å få 20% av overskuddet på dette. Er det en insentivrisiko der? I den forstand som klart motiverer private equity-teamene til å skaffe så mye kapital som mulig og drive så mye profitt som mulig. Og det er et element av et gratisspinn, hvis du vil i det, ikke sant? Jeg henter kapitalen og får 2 % uansett hva som skjer, og jeg får 20 % av overskuddet, hvis det er noen. Ville det ikke være fornuftig å bare heve så mye jeg kan og gå for det? Og hvis jeg mister det, ok, jeg er ute. Og hvis jeg vinner, tjener jeg hundrevis av millioner dollar i det scenariet.
Er det en liten insentivrisiko der, eller oppfordrer det industrien til å ta mer risiko eller oppføre seg for aggressivt i noen tilfeller etter din mening?

Sachin:
Etter min mening, nei. Fordi du ville være ute av virksomheten med ett fond, og du ville sannsynligvis aldri jobbe igjen. Det er ikke måten å oppføre seg på. Så du må huske at det er haugevis av forskrifter, eksamener, lisensiering, tilsyn. Hvis du har samlet inn penger fra andre mennesker og du blåser det bare for å få lederhonorarene, tror jeg du ser på alle slags problemer, og det er åpenbart bare feil ting å gjøre.
Jeg tror det du kan finne er selvfølgelig at du kan gjøre feil og hva mange av disse begrepene har, eller det som kalles en hinderrate. Så du må gjøre minst en viss avkastning for å kunne få de 20 %. Så det er ikke slik at du kan få 1% avkastning og du får 20% av 1%, du må ofte tjene, de sier ofte at 8% er et minimumshinder du må gjøre. Du vil få 20 % over 8-tallet, og hvis du treffer 8 %, er det en innhenting. Så du får 20% av alt. Men vilkårene varierer selvsagt fra fond til fond. Men jeg har ikke sett på det som et problem de siste 25 årene.
Det jeg har sett på som et problem er selvfølgelig at ikke alle firmaer får det riktig. Og det jeg prøvde å gjøre i boken min er å destillere leksjonene om hvordan man identifiserer på en veldig sunn fornuft, uten tull, hva er de viktigste DNA-trekkene? Hva er prinsippene jeg har sett felles for firmaer som fortsetter å lykkes gjennom markedsmiljøer? Og de har alle, om ikke de fleste, i disse firmaene.
Så det jeg har sett ikke fungerer er når noen firmaer bare har... De ansetter alle de samme smarte menneskene. La oss anta at velutdannede, velmente, smarte folk, ærlige mennesker, alt dette, og at de alle gjør dette av de rette grunnene. Og noen firmaer kan slå aksjemarkedet år etter år, kanskje lettere når aksjemarkedet går ned, men noen mennesker gjennom markedsmiljøet kan fortsette å prestere. Og noen, hvis du ser på en merittliste på 10 år, til og med 20 år, kan de ikke. Hva er annerledes? Hva skjer? Hva synes jeg om de differensierende faktorene? Det tror jeg er der svaret ligger på spørsmålet ditt. Det vil si at det er visse egenskaper i de beste firmaene som gjør at de, tror jeg, kan fortsette å utvikle seg, fortsette å forbedre seg, og de har et visst DNA. Det er derfor jeg tror de kommer til å fortsette å vinne slik de har gjort de siste 25 årene pluss.

Scott:
Jeg vet at jeg sa det siste, men jeg har en annen idé, noe annet som bare dukket opp i hodet mitt, som er stigende renter. Rentene går opp. Det betyr at du må gjøre det bedre på avtalen din, ha enda bedre resultater anslått for private equity-avtaler for at de skal gi mening. For hvis rentene blir høyere, vil det redusere kontantstrømmen min i løpet av avtalens levetid. Hvis jeg bruker gjeld, vil det skade evnen min til å selge i neste fase.
I de offentlige markedene blir det priset inn umiddelbart fordi all informasjonen er offentlig, aksjene handles på daglig basis. Private equity-selskaper kan for eksempel holde i mange år. Så det vi har sett i siste halvdel av 2022 og sannsynligvis på vei inn i 2023 er at avtalevolumet kollapser. Det har bare ikke vært så mange avtaler. Betyr det at verdivurderinger har gått ned i private equity-området etter din mening, og at de bare ikke har blitt realisert av firmaene fordi de er mindre likvide, ikke handles på samme måte som offentlige aksjemarkeder? Ser du på det som motvind på vei inn i neste år?

Sachin:
Så det er et par ting der. Så la oss prøve å pakke ut hvert av disse punktene. Så det er ingen tvil om at et miljø med høye renter kommer til å skade mange avtaler hvis disse avtalene, hvis disse avtalene, var basert på at rentene holdt seg svært lave i løpet av avtalens varighet. Mer kontantstrøm kreves enten du ruller den opp i en slags plukkerente, betaler i naturalier eller forener rentene eller om du betaler kontant. Selvfølgelig, hvis rentekostnadene dine er høyere, er det en annen bruk for kontantene som kan brukes enten til å vokse virksomheten eller betale tilbake utbytte til investorene eller en kombinasjon av de to eller andre bedriftsformål.
Men jeg tror, ​​tilbake til det jeg sa i forrige punkt, de bedre firmaene kjøper ikke selskaper der de antar at multipler forblir høye for alltid og rentene forblir lave for alltid. Det gjør de ikke. De sier, la oss anta at multipler trekker seg sammen fordi vi er i en boble eller vi er i et robust aksjemiljø, la oss anta at rentene kun er kunstig lave på grunn av først finanskrisen og deretter dessverre COVID. Og så jeg tror det virkelig avhenger av transaksjonene, men generelt sett, ja, det burde være vanskeligere for alle når rentene er høye hvis de har tatt opp gjeld på disse investeringene.
Hvordan er det priset inn? Vel, selvfølgelig gjøres de fleste verdivurderinger kvartal til kvartal, spesielt hos de store firmaene, og i det minste de som jeg har sett uten å gi bort noe, gjenspeiler forskjeller i miljø ganske nøyaktig. Men selvfølgelig, på en måte er det teoretisk fordi, ja, det har gått ned dette kvartalet, det kan gå opp neste kvartal, men før det er solgt vet du ikke helt. Jeg har sett mange avtaler, noen av de mest spennende avtalene, spennende på mange måter, hvor investeringen ble skrevet ned fordi ting bare ikke gikk veldig bra, men nettopp fordi de var i stand til å holde på transaksjonen i 7 år , kanskje til og med 10 år, snudde de det og kanskje til og med laget de en dobbel på slutten av den. Det er veldig vanskelig å gjøre i de offentlige markedene, spesielt hvis du har ledergrupper som kan ha blitt erstattet i den tidsrammen. Her er avtalelagene, det er deres avtale, det er et problem, men det er ditt problem, det er vårt problem. Så du holder deg til det i opptil 10 år.
Så jeg tror at en av fordelene med modellen, igjen, for en del av kapitalen din som gir mening for deg, er en av fordelene med modellen at du har disse svært samkjørte investeringsekspertene på linje i den forstand du har vært. å snakke om Two and Twenty, er en enorm tilpasningsmekanisme fordi du virkelig tjener penger når og bare hvis investorene tjener penger. Så du vil ikke bruke 10 år av livet ditt og ikke tjene noe. Du vil selvfølgelig at alt skal være vellykket, og du blir ikke endret som et lederteam, som profesjonelle investorer med noen måneders eller års mellomrom. Så som et resultat er det ikke Wall Street, det er ikke investeringsbank, det er ingen reell ansettelses- eller brannmentalitet som du har sett i Wall Street gjennom flere tiår. Vanligvis er disse lagene rimelig stabile. Så du vil se verdivurderinger gå opp og ned. Men jeg tror fordelen med å holde den lenger, jeg tror det er til fordel for investorene igjen for den delen av kapitalen de er komfortable med å låse inne.
Jeg synes en positiv ting med høyere renter, selvfølgelig kommer det ned til at private equity-selskaper er veldig flinke til å pivotere. Hvis du finner ut at det er sektorer som er bedre å investere i når rentene er høyere, kan være en utlånsvirksomhet, kredittvirksomhet, kan være en bank, kan være noe annet, som drar nytte av et høyere rentemiljø, vil de sving til det. Og de vil si, flott, akkurat som vi ombestemte oss og vi gjorde forsikring eller vi tok en titt og vi nå driver med pharma, la oss ta en titt på å gjøre mer kreditt. Og et av de mest spennende områdene for å investere i dag er faktisk privat kreditt, hvor du i motsetning til mange offentlige kredittforetak ser hva som har skjedd med høyavkastningsobligasjoner og giringlån. Jeg mener disse markedene ble slått ned i 22. Privat kreditt har faktisk vært ganske attraktivt for disse private equity-selskapene, for disse alternative kapitalforvaltningsselskapene fordi de er i stand til å svinge og legge mer ressurser i den delen av virksomheten som kan dra nytte av de høye rentene. Gir det mening?

Scott:
Absolutt. Vanskeligere og vanskeligere å få god avkastning på aksjeinvesteringer, men grunnen til det er at rentene går opp. Det åpenbare grepet er da å sette mer eksponering i gjeld. Disse typer privatlån kan gi veldig god avkastning, 10 pluss prosent i noen tilfeller når du tar med poengene på originering og 8, 9, 10 % rente i mye av gjelden. Så elsker det. Jeg vedder på at vi vil se at mye private equity fortsetter å skifte inn i det området.
Så Sachin, jeg forstår at det riktige svaret er å snakke med formuesrådgiveren din om å gå inn i private equity, men ærlig talt føles det som om det i det minste burde være et sted å skrive dette inn på Google for å lære om dette eller finne ut private equity-investeringer . Hva er det der ute som jeg kan begynne uten å bare gå gjennom en innleid privat rådgiver? Er det noe tilgjengelig på internett?

Sachin:
Så se, det er et veldig godt spørsmål, og jeg tror at en av tingene industrien mangler er god utdannelse for alle på en tullete måte om private markeder, ikke bare private equity, men alle private markeder, inkludert investering i eiendomsinfrastruktur, privat kreditt og så videre. Nå er det gode ressurser her og der. Du vil lære noe av det meste som finnes der ute, enten det er en akademisk tekst eller en praktikertekst, men ofte er den ikke rettet mot et bredt velstående, la oss si, publikum. Hvis det er skrevet av en utøver om seg selv og sin egen livshistorie, er det det du får. Hvis det er en akademisk tekst, kan den være mer teoretisk eller kanskje et veldig dypdykk i en bestemt transaksjon. Det eksisterer rett og slett ikke for alle, og det var en av grunnene bak å skrive 2 og 20 var for å prøve å få alle til å forstå hvordan det ser bra ut? Hva er suksesskriteriene jeg har sett? Hva bør du se etter når du begynner å undersøke denne bransjen i dybden for deg?
Jeg tror at vi ga, gjennom noen sponsorer, folk som kjøpte store mengder av boken, tusenvis av eksemplarer til alle community colleges som vi kunne finne over hele Amerika. Jeg tror vi har gitt rundt 1500 eksemplarer av boken til indre bybiblioteker, små samfunnsskoler, steder der vi virkelig ønsker at alle skal lese denne boken, låne den, gi den tilbake til biblioteket, låne den, låne den, og virkelig prøve å forstå dette av alle grunnene vi snakket om. Men det burde virkelig være noe som flere mennesker kan lære om på en veldig lett, fordøyelig måte der folk ikke prøver å selge deg noe, de bare prøver å utdanne deg om reisen din for å bestemme selv om det er fornuftig for deg. Så jeg synes bransjen gjør det så dårlig.
Når det er sagt, er det mange kurs du kan ta på høyskoler. Det er nettsteder, bransjeorganet, American Investment Council har faktisk et anstendig nettsted, men jeg tror det går litt tilbake til det du sa om mystikken og kanskje i noen hold en viss skepsis til industrien, og ikke alle ville trodd alt de leser eller hører på fordi de liksom lurer på om noen prøver å selge dem noe. Så jeg tror det er plass til det, og jeg er sikker på at det vil komme fordi en av nøkkeldelene, det som vil gjøre detaljinvesteringer i private equity veldig vellykket, er hvis alle vet om det og de føler seg komfortable med det de er blir utdannet før de blir bedt om å kjøpe den.

Scott:
Elsker det. Høres ut som vi trenger en private lommer, en BiggerPockets for private equity for å bryte dette ned og hjelpe folk med å utdanne. Men et flott sted å starte, jeg skal plugge det for deg, er igjen boken din Two and Twenty: How the Masters of Private Equity Always Win. Igjen, jeg likte det veldig godt og syntes det var en utmerket primer innen private equity og validerte virkelig læringen jeg har hatt de siste fire årene i samarbeid med partnerne våre i McCarthy Capital.

Sachin:
Takk skal du ha.

Scott:
For de som lytter, kan du finne en lenke til Sachins bok, noen av ressursene du nettopp nevnte og shownotatene på biggerpockets.com/moneyshow374

Sachin:
Takk skal du ha. Det har vært ekte glede. Jeg er veldig takknemlig. Takk skal du ha.

Mindy:
Greit, det var Sachin Khajuria og det var ganske dypdykket i private equity. Scott, hva syntes du om episoden?

Scott:
Jeg har virkelig mye respekt for Sachin. Jeg synes, igjen, boken hans, Two and Twenty, jeg syntes var veldig morsom lesning og veldig god introduksjon til private equity. Han er åpenbart veldig bullish og har lenge vært bransjedeltaker, og det har han rett til å være. Jeg tror at det er gode og dårlige ting med private equity, men jeg tror det er et veldig godt alternativ for folk som har midler og er villige til å legge inn leksene for å lære om visse fond og visse strategier som de kan investere i. Det er en fin måte å potensielt tjene bedre avkastning som du kan få i aksjemarkedet eller til og med eiendom i noen tilfeller. Hvis du er villig til å akseptere mer risiko og har mindre likviditet, er du ikke i stand til å selge eller høste disse pengene før private equity-selskapet realiserer avkastningen ved å selge virksomheter eller kontantstrømmer virksomheten.

Mindy:
Scott du sa nettopp noe som jeg vil understreke, men jeg kan ikke fordi dette er et lydformat, så jeg skal ta det opp igjen. Du sa at dette er en flott mulighet for folk som er villige til å gjøre leksene sine. Jeg parafraserer fordi jeg ikke husker de eksakte ordene som ble brukt. Gjør leksene dine på dette. Ikke bare si, åh, Mindy og Scott hadde denne fyren på showet, derfor må private equity være det neste stedet jeg trenger å sette pengene mine inn.
A, du trenger ikke å være investert i alt. Og B, hvis du investerer i noe, må du forstå hva du gjør. Så hvis denne episoden fascinerte deg og du ønsker å lære mer om private equity, gjør absolutt leksene dine. Gå og kjøp denne boken, gjør research og lær om dette før du kaster penger i vinden og oppdager, åh, jeg visste ikke hva jeg gjorde, og jeg mistet alt.

Scott:
Absolutt. Ja. Dette er ikke noe å bare dumpe penger i. Og jeg vil si det samme for andre typer investering hvor. En praktisk anvendelse av dette er at hvis du vurderer å investere i et syndikerings- eller syndikert fond, kommer de til å bruke et veldig likt konsept som det Sachin nettopp beskrev her. Syndikatoren har faktisk en enda bedre modell enn mange private equity-selskaper fordi de vil kreve en variasjon på 2 og 20, et forvaltningshonorar. La oss si at det samler inn 100 millioner dollar for å investere i leilighetskomplekser. De vil kreve 2 % eller 2 millioner dollar i året for å administrere pengene. De vil få en variasjon på to 20 % av fortjenesten, kanskje med en foretrukket terskel. Og i det syndikeringsområdet vil syndikatoren få et oppkjøpsgebyr. Når de kjøper eiendelen, får de vanligvis rundt 1% av avtalen i et oppkjøpsgebyr som en eiendomsmegler ville gjort, som i mange tilfeller går i lommene deres. Altså en veldig lik modell. Denne modellen er konsistent på tvers av mange ting, og jeg tror det er viktig å forstå den hvis du ønsker å komme inn i verden av alternativ investering. Viktig å forstå kompensasjonsstrukturen og hva insentivene er for forvalterne av pengene dine, og deretter finne ut hva de spesifikke strategiene de bruker er for å tjene penger.

Mindy:
Absolutt. Det er viktig å forstå hva du investerer i før du legger pengene dine inn der.
Greit, Scott, jeg vil si at den upassende vitsen i begynnelsen av showet ble brakt til deg i dag av vår produsent, Caitlin Bennett. Tusen takk, Caitlin, for den inspirasjonen.

Scott:
Større menige.

Mindy:
Det avslutter denne episoden av BiggerPockets Money Podcast. Han er Scott Trench og jeg er Mindy Jensen som sier, ta vare på isbjørn.

Scott:
Hvis du likte dagens episode, vennligst gi oss en femstjerners anmeldelse på Spotify eller Apple. Og hvis du ser etter enda mer pengeinnhold, kan du gjerne besøke YouTube-kanalen vår på youtube.com/BiggerPocketsMoney.

Mindy:
BiggerPockets Money ble laget av Mindy Jensen og Scott Trench, produsert av Caitlin Bennett. Redigering av Exodus Media. Copywriting av Nate Weintraub. Til slutt, en stor takk til BiggerPockets-teamet for å gjøre dette showet mulig.