Løfter, løfter: Hva hvis en kommersiell leietaker ikke presterer?

Løfter, løfter: Hva hvis en kommersiell leietaker ikke presterer?

Tidsstempel: 11. januar 2023 10:00
Kilde node: 1898388

Kommersielle leieavtaler krever at leietakere betaler husleie. Dette kravet er imidlertid bare begynnelsen. Leietakere er også enige om å bidra til eiendomsskatt. De er enige om å opprettholde forsikring. De er enige om å holde plassen ren og i grei stand. De samtykker i å rapportere visse opplysninger til eiendomseieren. De er enige om å ikke sette søppel på fortauet eller stygge skilt i vinduene. Kort sagt, de lover å gjøre alle slags ting utover bare å betale husleie. Mange leietakere gjør det de lover, men noen gjør det ikke. Hva kan i så fall en eiendomseier gjøre?

Hvis du leser en kommersiell leieavtale, vil du se at eiendomseieren kan si opp en leieavtale hvis leietaker ikke oppfyller løftene. Leiekontrakten sier også at dersom leietaker misligholder, kan eier gå inn i plassen og fjerne leietaker og dens eiendeler. Eieren har også rett til å endre låsene eller slå av verktøyene. Eieren må kanskje gi leietakeren en advarsel og en frist for å rydde opp i handlingen, men til slutt gir en leietakers mislighold utleieren rett til å utøve alle slags drakoniske rettsmidler. Mange kommersielle leieavtaler sier også at i tilfelle mislighold kan eiendomseieren trekke ned på leietakers depositum og kreve at leietaker fyller på det, tilbakekreve gratis leie som er tillatt under leietakers første utbygging, og fremskynde husleien gjennom leieavtalen. slutt på leiekontrakten. Ja, hvis du leser en kommersiell leiekontrakt legger den opp til mange skumle ting som kan skje med en leietaker.

Ikke så fort! Domstolene vil ofte stå i veien for en eiendomseier som ønsker å si opp en leiekontrakt eller ta andre drakoniske handlinger. Domstolene vil konkludere med at leietakerens synder ikke var ille nok til å rettferdiggjøre oppsigelse eller lignende handlinger. Leietaker vil ofte love å gjøre det bedre. Retten vil ofte tro leietakeren og gi dem en ny sjanse, og en tredje sjanse, og en fjerde. På toppen av det hele vil denne prosessen ofte skje i et uhyggelig sakte tempo, i hvert fall i New York City, fordi domstolene er så overveldet av utleier-leietakstvister og andre krav.

Nettoresultatet er at eiendomseiere ikke skal tro at de faktisk har rett til å si opp en leieavtale eller utøve andre ekstreme rettigheter for en leietakers mislighold, spesielt hvis det er et mislighold som leietaker kan hevde er uvesentlig. Litt ubetalt husleie kan være uvesentlig. Mange måneder med ubetalt husleie ville nok ikke vært det, men retten ville nok likevel gitt leietaker mer tid. Det vil fortsatt ta lang tid å komme til den avgjørelsen. Et revet fortelt kan være et uvesentlig brudd på leietakers pakt om å opprettholde plassen som en klasse "A" restaurant, men manglende opprettholdelse av forsikring som leieavtalen krever, er det kanskje ikke. Det er opp til dommeren. Mange dommere ser ut til å mene at eiendomseiere bare eier eiendom og får penger, har akkumulert enorme kontantreserver i løpet av årene, og burde være i stand til å suge det opp – ingen av disse er vanligvis sanne.

Som svar bør eiendomseiere tenke på å bygge inn i sine leiekontrakter muligheten til å reagere på leietakers mislighold på måter som er mindre dramatiske enn å si opp leieavtalen eller fjerne leietakeren fra det leide området.

Renter og forsinkelsesgebyrer på ubetalt husleie er de første og mest åpenbare våpnene enhver eiendomseier bør bygge inn i sin leiekontrakt. Det er forbløffende å se hvor mange leieavtaler, spesielt eldre, ikke gir disse betalingene. Domstoler vil vanligvis håndheve dem, selv om det kan ta en stund. Hvis en leietaker innser at det til slutt vil være på kroken for forsinkelsesrenter til en høy rente og forsinkelsesgebyrer, kan det bare skape nok av et insentiv til å betale i tide. Hvis leietaker mangler penger, vil en eier ønske at leietaker skal ha et insentiv til å betale husleie før andre forpliktelser.

Leietakere påtar seg også mange meningsfulle forpliktelser utover plikten til å betale husleie. En bekymret eiendomseier kan prøve å bygge inn økonomiske tiltak i leieavtalen for å svare på visse mislighold. For eksempel, hvis en leietaker lover å holde åpent bestemte tider, vil en domstol sannsynligvis ikke tillate eieren å si opp leieavtalen hvis leietakeren bryter løftet, men en domstol kan godt håndheve en formel betaling for hver time leietakeren er stengt da de ble enige om å holde åpent. Det hjelper for eiendomseieren å inkludere språk som forklarer hvorfor betalingen er rimelig og hvorfor det er viktig for leietaker å holde åpent.

Mange andre leierelaterte forhold vil også kunne gjøres om til betalingsforpliktelser. Som et annet eksempel, i stedet for å forby leietakeren fra å selge leiekontrakten eller fremleie plassen til noen andre, kan leieavtalen automatisk tillate visse transaksjoner av denne typen, men også kreve en husleiejustering hvis de oppstår. Det trenger ikke være en binær eller "ja/nei"-situasjon.

Dersom leiekontrakten har en kausjonist og grunneieren bryr seg om at kausjonisten opprettholder en viss økonomisk styrke, vil en domstol sannsynligvis ikke tillate at eiendomsbesitteren kan si opp leieavtalen dersom kausjonisten faller under nødvendig økonomisk standard. Leieavtalen kan imidlertid i stedet kreve en husleieøkning for å kompensere eieren for å ta mer risiko enn forventet.

Hvis leietaker lar søppel hoper seg opp på feil steder eller på feil tidspunkt, vil en eventuell leieavtale ofte tillate at eiendomseieren kan rydde opp i rotet på leietakers regning. Det kan være mer fornuftig å ganske enkelt pålegge en avgift for å lage rotet, igjen med en forklaring på hvorfor det er viktig at slike søl ikke skal skje og hvorfor avgiften er rimelig.

Kort sagt, enhver eiendomseier bør prøve å gi seg selv et arsenal av våpen både store og små for å bruke mot en misligholdende leietaker. Disse våpnene kan inkludere oppsigelse av leiekontrakter, men de bør også inkludere mindre tiltak som vil gi eieren et praktisk rettsmiddel for enhver mislighold, gitt at domstolene ikke uten videre vil si opp leieavtaler.

Nøkkelen her er å skape mindre og mer umiddelbare konsekvenser for dårlig oppførsel. Små og umiddelbare konsekvenser kan være mer smertefulle enn større, som neppe vil overleve en domstols gransking. Hvis eiendomseieren kan og gjør akselerere hele leien som skal betales under de siste syv årene av en leieavtale og leietakeren plutselig skylder seks eller syv tall på akselerert leie, vil mange leietakere bare gi opp. Det betyr vanligvis å campe ute i plassen uten å betale husleie, og drive leietakers virksomhet til marskalken eller lensmannen kommer.

Drakoniske rettigheter til eiendomseieren kan gi leietakeren uten håp. Derfor slutter leietaker ofte å prøve. Mindre konsekvenser kan være nok, i hvert fall noen ganger, for å lære en leietaker at eiendomseieren ikke alltid skal være den siste som får betalt etter lønn, leverandører og utdelinger til leietakers eiere. Eiendomseieren er ikke leietakers partner! På den annen side, hvis leietaker er eiendomseierens de facto partner, så ønsker eieren å kunne ta små, men seriøse handlinger for å inspirere leietakeren til å ta dette partnerskapet på alvor.

Tidstempel:

Mer fra Forbes RE