Skok podaży może obniżyć ceny domów wielorodzinnych w tym roku

Nieruchomości komercyjne narażone są na obciążenia z kilku stron. Głównym stresem są rosnące stopy procentowe, które wywierają presję wzrostową stawki kapitalizacji (co powoduje spadek wartości aktywów), co sprawia, że ​​koszty refinansowania są coraz trudniejsze i droższe. Istnieje jednak inne ryzyko, szczególnie w przypadku wielorodzinnej niszy nieruchomości komercyjnych: nadpodaż. Najnowsze dane sugerują, że może wystąpić krótkotrwały nadmiar mieszkań wielorodzinnych, które trafią na rynek w nieodpowiednim momencie. 

Aby w pełni wyjaśnić to zagadnienie, spójrzmy wstecz na trendy w budownictwie budynków wielorodzinnych (definiowanych jako nieruchomości posiadające pięć lub więcej lokali) na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat. Jak widać na poniższym wykresie, po silnych spadkach liczby mieszkań wielorodzinnych w latach 2008-2014, budownictwo wielorodzinne i ogólna liczba budynków wielorodzinnych znacznie wzrosły. 

Od początku pandemii tendencja wzrostowa wzrostu budownictwa wielorodzinnego eksplodowała jeszcze bardziej i od IV kwartału 4 roku po raz pierwszy przekroczyła milion mieszkań w budowie (przynajmniej według danych CoStar).

Oczywiście budowa domów wielorodzinnych, nawet w dobrych czasach, zajmuje kilka miesięcy, jeśli nie lat. Jednak ostatnie lata nie były łatwe dla firm budowlanych – przynajmniej pod względem harmonogramów dostaw. Ze względu na problemy z łańcuchem dostaw i ograniczenia w zakresie siły roboczej budowa trwała dłużej. Tendencja ta powoduje ogromny nadmiar zapasów, które jeszcze nie trafiły na rynek. Patrząc na poniższy wykres, prognoza CoStar dotycząca dostarczonych jednostek wskazuje, że rok 2023 będzie najwyższym w historii, a rok 2024 będzie nieco gorszy, ale nadal wysoki. Tak, prognozowanie jest trudne, ale prognozowanie dostaw budowlanych jest nieco łatwiejsze niż w przypadku innych zbiorów danych. Ze względu na konieczność uzyskania przez budowniczych i deweloperów pozwoleń na budowę, mamy solidne dane o inwestycjach planowanych i będących w przygotowaniu. Osobiście traktuję tę prognozę nieco poważniej niż inne prognozy. 

Wzrost podaży nie stanowi problemu, jeśli istnieje proporcjonalny popyt na „wchłonięcie” nowych jednostek – ale tak nie jest. Popyt spada. 

Poniższy wykres przedstawia bardzo fascynującą historię. Najpierw spójrz na niebieskie paski. To jest to samo, co omówiliśmy powyżej – wysokie dostawy jednostek w ciągu najbliższych dwóch lat. Ale potem spójrz na pomarańczowe słupki, które pokazują „Asorpcję” (wskaźnik nieruchomości komercyjnych mierzący popyt). Nie nadąża. 

Po sztandarowym roku popytu w 2021 r. „absorpcja netto” (absorpcja – popyt) stała się ujemna, co oznacza, że ​​na rynek wpływa więcej podaży niż popytu. To było w 2022 roku! Oczekuje się, że w 2023 r. do sieci trafi jeszcze więcej jednostek, a jak pokazuje ten wykres, nie oczekuje się, że popyt będzie nadążał za tym tempem. Oczywiście niektórzy konstruktorzy mogliby anulować lub wstrzymać swoje projekty, ale jest to problem droga propozycja których budowniczowie starają się unikać, jeśli to w ogóle możliwe. 

Co się stanie, gdy podaż przewyższy popyt? Jak widać w prognozie CoStar, liczba wakatów wzrasta. Powinno to niepokoić każdego, kto zajmuje się przestrzenią wielorodzinną, a także każdego inwestora na rynku nieruchomości. Wzrost podaży i proporcjonalny wzrost pustostanów może zmniejszyć dochody i obniżyć stawki czynszów. Dane, które pokazuję oraz moja analiza, dotyczą nieruchomości komercyjnych, ale presja na obniżenie czynszów i rosnąca liczba pustostanów w budynkach wielorodzinnych może w niektórych obszarach przełożyć się na rynek mieszkaniowy. 

Oczywiście te dane na poziomie krajowym nie mówią wszystkiego. Przyjrzałem się kilku indywidualnym rynkom, aby zobaczyć, jak to wygląda na poziomie regionalnym. Odkryłem, że niektórym rynkom grozi znaczne ryzyko nadmiernej budowy. Wybrałem próbę obejmującą pięć rynków, które moim zdaniem są obarczone wysokim ryzykiem wzrostu pustostanów i spadku czynszów w budynkach wielorodzinnych: Santa Fe w Nowym Meksyku; Punta Gorda na Florydzie; Myrtle Beach, Karolina Południowa; Colorado Springs, Kolorado; i Austin w Teksasie.

Na wszystkich tych rynkach trwają prace budowlane, a na rynek ma trafić duża liczba mieszkań w stosunku do bieżącej podaży i oczekiwanego popytu. 

Z drugiej strony wiele miast, które uznałem za mniejsze, nadal radzi sobie stosunkowo dobrze. 

Missoula, Montana; Ateny, Gruzja; Midland w Teksasie; Provo, Utah; i Topeka w stanie Kansas charakteryzują się solidną absorpcją netto, a stan rurociągów budowlanych jest bardzo rozsądny w porównaniu z obecnym poziomem zapasów. Moim zdaniem w tych miastach ryzyko pustostanów i spadków czynszów jest znacznie mniejsze. 

Każdy rynek jest wyjątkowy, a ja pokazuję tylko kilka przykładów rynków zagrożonych i niezagrożonych. Zachęcam Cię jednak do samodzielnego przeprowadzenia badań i ustalenia, jak radzi sobie Twój rynek pod względem budownictwa. Wiele dobrych danych można znaleźć bezpłatnie na stronie Strona internetowa Rezerwy Federalnej St. Louis lub po prostu wyszukując w Google dane dotyczące absorpcji w Twojej okolicy. 

Wnioski

Nieruchomości wielorodzinne odnotowują nadmiar podaży, który uderza w rynek w nieodpowiednim momencie, gdy rosnące stopy procentowe już wywierają presję na obniżenie cen i presję na przepływ środków pieniężnych na operatorów. W związku z tym lata 2023 i 2024 mogą być trudnymi latami w przestrzeni wielorodzinnej dla obecnych operatorów. 

Należy tutaj zauważyć, że nadmiar podaży i niedobór popytu będą prawdopodobnie krótkotrwałe. Długoterminowe trendy budowlane i demograficzne sprzyjają dużemu popytowi na wielorodzinne mieszkania na wynajem również w przyszłości, co dobrze wróży inwestorom. Na przykład, Niedawne badania pokazuje, że w ciągu najbliższych 4.3 lat Stany Zjednoczone będą potrzebować o 12 miliona domów wielorodzinnych więcej, aby zaspokoić popyt. Liczba gospodarstw domowych prawdopodobnie obecnie spada ze względu na krótkoterminowe warunki gospodarcze. Inflacja negatywnie wpływa na siłę nabywczą najemców, a niepewność gospodarcza powstrzymuje młodych Amerykanów przed zakładaniem własnych gospodarstw domowych. Nie jest jasne, kiedy te trudności gospodarcze się zakończą, ale kiedy to nastąpi, popyt prawdopodobnie ponownie wzrośnie. 

Biorąc to pod uwagę, inwestorzy mogli to zrobić dobre możliwości zakupów w nadchodzących miesiącach i latach. Przy prawdopodobnym wzroście stóp kapitalizacji ceny domów wielorodzinnych powinny spaść. Jeśli NOI również spadnie z powodu problemów z nadpodażą, spowoduje to dalszy spadek cen. Mogłoby to pozwolić wynalazcom dysponującym pewną ilością suchej energii na wejście do budynków wielorodzinnych po atrakcyjnych cenach, ale pamiętajcie – to ryzykowny czas. Uważaj, aby nie kupić byle czego i szczegółowo poznać dynamikę rynku w Twojej okolicy.

Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.