Ceny nieruchomości w Amsterdamie najwyższe od 400 lat. Analiza bańki

Ceny mieszkań w Amsterdamie, skorygowane o inflację, nigdy nie były tak wysokie odnotowanej historii. Oprócz niskich stóp procentowych przyczyną szybko rosnących cen jest cykl sprzężenia zwrotnego pomiędzy bankami a konsumentami, którzy uzależnili się od kredytów hipotecznych i stale rosnących cen.

Ponieważ Wielki Kryzys Finansowy – spowodowany bańką na rynku nieruchomości – wciąż pozostaje świeży w naszej pamięci, w wielu rozwiniętych gospodarkach ceny mieszkań rosną obecnie w tempie rekordowe tempo. W Holandii ceny mieszkań poszły w górę 19% w III kwartale 2021 roku w porównaniu do roku poprzedniego.

Niektórzy ekonomiści uważają, że ceny mieszkań w Amsterdamie – dla których uzyskałem najdłużej utrzymujący się wskaźnik – są zawyżone od 2020 r., na podstawie modelu cen czynszów i stóp procentowych. Inni wskazują na politykę wdrażaną na Zachodzie przez wiele dziesięcioleci, która stworzyła „cykl informacji zwrotnej na temat finansów mieszkaniowych”, gdzie banki uzależniły się od kredytów hipotecznych, napędzających ceny mieszkań, a konsumpcja w coraz większym stopniu opiera się na „bogactwie” generowanym przez rosnące ceny. Ponieważ tendencja ta powoduje, że banki udzielają mniej kredytów produktywnym przedsiębiorstwom, osłabia się sam rdzeń gospodarek.

Najdłużej działający indeks nieruchomości  

W Amsterdamie, stolicy Holandii (Holandia), wynaleziono kilka elementów składowych kapitalizmu. Pod koniec XVI wieku Holendrzy rozpoczęli wyprawy handlowe przez morze do Azji. Do roku 16 z portów holenderskich wypływało sześć raczkujących kompanii „Wschodnich Indii”. Aby walczyć z konkurencją hiszpańską i portugalską, a nie konkurować ze sobą, sześć istniejących firm połączyło się w jedną: Zjednoczoną Kompanię Wschodnioindyjską (De Verenigde Oost-Indische Compagnielub w skrócie VOC). VOC została formalnie zarejestrowana w 1602 roku i stała się pierwszą spółką akcyjną, której akcje przechodziły z rąk do rąk na pierwszej giełdzie. Pieniądze z całej Europy napływały do ​​Holandii. Ze względu na niezwykły sukces VOC Amsterdam musiał się rozbudować, a dokonał tego poprzez wykopanie trzech kanałów wokół średniowiecznego centrum miasta: herengracht, Keizersgracht, Prinsengracht.

Ceny transakcyjne nieruchomości na Herengracht, najlepszych ze wszystkich, zostały starannie zarejestrowane. W 1997 roku holenderski ekonomista Piet Eichholtz stworzył wskaźnik cen domów na Herengracht o stałej jakości od 1628 do 1973. To były narodziny Indeks Herengrachta. Wstępne badania Eichholtza wykazały, że realne ceny mieszkań (skorygowane o inflację cen konsumpcyjnych) stopniowo zmieniały się w czasie, ale w 1973 r. były w miarę równe w porównaniu z cenami w 1628 r.

Eichholtz i in. opublikowali aktualizację historycznych cen mieszkań w Amsterdamie w 2020 r. Na potrzeby tej publikacji Eichholtz i in. zebrali głębszy zestaw danych, który rozpoczął się w 1620 r. i obejmował domy z większego obszaru. Chociaż liczby pokazują, że ceny zaczęły znacząco rosnąć od lat 1990. XX w., wyciągnięto z nich wniosek, że na rynku mieszkaniowym nie panuje bańka, oparta na cenach czynszów i stopach procentowych.

Jeden z kolegów Eichholtza, Mathijs Korevaar, był tak miły i przekazał mi swoje dane do września 2021 r. W mailu napisał mi, że po 2019 r. ceny wzrosły do ​​tego stopnia, że ​​ich model sugeruje, że nieruchomości w Amsterdamie są obecnie przewartościowane. Poniżej znajduje się wykres rzeczywistych cen mieszkań w Amsterdamie od 1620 r. do września 2021 r.  

Co wydarzyło się w latach 1990., co spowodowało, że ceny mieszkań znacznie przekroczyły ceny w Holandii Złoty wiek w XVII wieku i drugi Złoty Wiek pod koniec XIX wieku? Aby uzyskać szersze zrozumienie rynku mieszkaniowego – poza modelem opartym na cenach czynszów i stopach procentowych – przeczytałem pracę ekonomisty specjalizującego się w gruntach, mieszkalnictwie i bankowości: Josha Ryana-Collinsa.

Rewolucja hipoteczna

Według Ryana-Collinsa od XIX wieku na rynku mieszkaniowym miały miejsce dwie główne zmiany: zmiana podatku gruntowego i deregulacja finansowa. Chociaż badał głównie gospodarki anglosaskie, sprawdziłem jego ustalenia w Holandii.  

Klasyczni ekonomiści, tacy jak Adam Smith i John Stuart Mill, postrzegali ziemię jako aktywo nieporównywalne z innymi aktywami, głównie dlatego, że ma stałą podaż i jest nieruchoma. Jeśli popyt na ziemię wzrasta, cena rośnie bez zwiększania podaży. W konsekwencji, jeśli nastąpi wzrost gospodarczy, wartość gruntów, na których budowane są domy, rośnie nieproporcjonalnie do towarów i usług (nawet jeśli właściciel gruntu nie odgrywa żadnej roli w tworzeniu tej wartości). Rozwiązanie Smitha i Milla polegało na opodatkowaniu ziemi w większym stopniu niż pracy czy zysków. Rzeczywiście, w XVIII i XIX wieku podatek gruntowy był głównym źródłem dochodu w USA i Europie.

Potem przyszli ekonomiści neoklasyczni, którzy na lądzie porzucili wyżej wymienione teorie. W XX wieku nastąpiło przejście z podatku gruntowego na podatek dochodowy. Posiadanie domu jako środka finansowego stawało się coraz bardziej atrakcyjne. Brakowało tylko sposobu na finansowanie nieruchomości. 

Od lat trzydziestych do siedemdziesiątych XX wieku rządy większości gospodarek rozwiniętych narzuciły bankom „wytyczne kredytowe”, które ograniczyły udzielanie kredytów hipotecznych. Banki preferują kredyt hipoteczny zamiast kredytu korporacyjnego, ponieważ ten pierwszy jest mniej ryzykowny. Często dom kupiony pod hipotekę stanowi zabezpieczenie kredytu. W przypadku bankructwa kredytobiorcy bank może uzyskać zabezpieczenie, a szkoda jest ograniczona. W przypadku kredytu dla firmy nie może być żadnego zabezpieczenia lub zabezpieczenia o niskiej jakości. Jednak dla społeczeństwa kredytowanie przedsiębiorstw produkcyjnych jest niezbędne, ponieważ zapewnia trwały wzrost gospodarczy i dochody umożliwiające obsługę zadłużenia. Jednak wytyczne dotyczące kredytów powoli zaczęto likwidować, w wyniku czego w 1930 r. kredyty hipoteczne banków wyprzedziły kredyty niehipoteczne. Rewolucja w zakresie kredytów hipotecznych była faktem.

Bank kreuje pieniądze z powietrza, udzielając kredytu. Zatem w przypadku, gdy banki udzielają kredytów hipotecznych, podaż pieniądza wzrasta, ale pieniądze są wydawane na ograniczoną liczbę domów. Podaż pieniądza jest elastyczny, podczas gdy podaż domów jest nieelastyczny. Nic dziwnego, że w latach 1990. ceny mieszkań poszły w górę. Następnie uruchomił się cykl sprzężenia zwrotnego na temat finansów mieszkaniowych: wyższe ceny mieszkań stworzyły większy popyt na kredyty hipoteczne, co jeszcze bardziej podniosło ceny, powodując większy popyt na kredyty hipoteczne i tak dalej.

Do „cyklu” przyczyniła się także sekurytyzacja kredytów hipotecznych, która rozpoczęła się w latach 1990. Sekurytyzacja umożliwia bankom łączenie i pakowanie kredytów hipotecznych w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS). Aktywa niepłynne (kredyt hipoteczny) przekształcane są w aktywa płynne (MBS), które można sprzedać na przykład funduszowi emerytalnemu. Banki pobierają opłaty za sprzedaż MBS, a gdy papiery wartościowe znikają z bilansu, pozostaje więcej miejsca na nowe kredyty hipoteczne.

Wreszcie, kontrola kapitału zniesiona po upadku Bretton Woods w 1971 r. sprawiła, że ​​finansowanie banków nie było już zależne od krajowych depozytów. Banki uzyskały dostęp do międzynarodowych rynków pieniężnych, gdzie mogły pozyskać dodatkowe środki na kredyt mieszkaniowy.

Rosnące ceny nieruchomości skutkują wyższym stosunkiem ceny domu do dochodu, a tym samym mniejszymi wydatkami konsumenckimi. Ta strata w wydatkach w gospodarce opartej na sprzężeniu zwrotnym z finansami mieszkaniowymi jest kompensowana przez „bogactwo” generowane przez rosnące ceny mieszkań. Osoby, które mają niezrealizowane zyski ze swojego majątku, będą wydawać więcej, ponieważ czują się bogatsze (efekt bogactwa) lub zaciągnąć drugi kredyt hipoteczny na zakup łodzi (wycofanie kapitału). Zyski innych osób zwiększają się poprzez spekulację na rynku nieruchomości. Jednak konsumpcja może utrzymać się na stałym poziomie tylko tak długo, jak długo cykl będzie się powtarzał.

Wnioski

Cykl wymaga większego zadłużenia i rosnących cen mieszkań. Ta niezrównoważona spirala zadłużenia utrzymuje się dzięki łasce banków centralnych obniżających stopy procentowe. Moim zdaniem przypomina to piramidę finansową i rynek mieszkaniowy jest w bańce. Choć nie jestem pewien, jak długo potrwa ta sytuacja i jak pęknie bańka. Być może spadną nominalne ceny mieszkań, być może inflacja wzrośnie do tego stopnia, że ​​realne ceny mieszkań zrównają się z długoterminową średnią. Problem ze spadkiem cen nominalnych polega na tym, że może on zniszczyć system bankowy, czemu banki centralne chcą zapobiec, ponieważ banki mają masową ekspozycję na kredyty hipoteczne.  

Chciałbym podkreślić, że nie każda (zaawansowana) gospodarka ma taki sam rynek mieszkaniowy. Poziom zadłużenia hipotecznego również nie rośnie liniowo. Po Wielkim Kryzysie Finansowym w 2008 r. w wielu gospodarkach spadły ceny mieszkań i poziom zadłużenia hipotecznego. W odpowiedzi na kryzys rządy przybyły na ratunek, ratując banki i wspierając gospodarkę, co zwiększyło dług publiczny. Nie dopuszczono do całkowitego opróżnienia bańki na rynku nieruchomości. Stopy procentowe osiągnęły poziom zerowy, realne stopy procentowe osiągnęły poziom ujemny i cykl został wznowiony. Ceny mieszkań ponownie poszybowały w górę.  

Ponadto artykuł naukowy („Więcej kredytów hipotecznych, niższy wzrost?”) z 2016 r. autorstwa Dirka Bezemera i in. stwierdzają:

Z nowo zebranych danych dotyczących 46 gospodarek w latach 1990-2011 pokazujemy, że rozwój finansowy od 1990 r. wynikał głównie ze wzrostu akcji kredytowej dla nieruchomości i innych rynków aktywów, które mają ujemny współczynnik wzrostu. … Stwierdzamy pozytywny wpływ wzrostu na przepływy kredytowe do przedsiębiorstw niefinansowych, ale nie na przepływy kredytowe na rynku kredytów hipotecznych i innych aktywów. …

Rewolucja w zakresie kredytów hipotecznych nie tylko „wyparła” kredyty dla przedsiębiorstw produkcyjnych, ale napływ kredytów do kredytów hipotecznych ma negatywny wpływ na wzrost gospodarczy.

Czy to możliwe, że rewolucja w zakresie kredytów hipotecznych, która zdusiła wzrost, w połączeniu z międzynarodowym systemem monetarnym fiducjarnym, który umożliwia nieograniczone poziomy zadłużenia, zapoczątkowała największą pułapkę zadłużenia w historii świata?

Wreszcie w Holandii i, jak sądzę, gdzie indziej, najczęściej wymienianym rozwiązaniem problemu zbyt drogich mieszkań jest po prostu budowanie większej liczby domów. Takie podejście zawodzi, ponieważ banki zawsze mogą drukować pieniądze szybciej, niż ktokolwiek jest w stanie budować domy. Rozwiązanie należy znaleźć po stronie popytu, a nie podaży.

Jeśli podobała Ci się lektura tego artykułu, rozważ wsparcie Złoty Obserwator i zapisz się do newslettera.

Źródła

• Muzeum Belastinga i Douane’a. Digitale reis Door de geschiedenis van bestandingen w Holandii

• Bezemer, D. 2014. Schumpeter znowu może mieć rację: funkcjonalne zróżnicowanie kredytu.

• Bezemer, D., Grydaki, M. i Zhang, L. 2016. Więcej kredytów hipotecznych, niższy wzrost?

• Bezemer, D., Samarina, A. i Zhang, L. 2017. Zmiana alokacji kredytów bankowych: nowe dane i nowe ustalenia.

• Eichholtz, s. 1997. Długoterminowy wskaźnik cen domów: wskaźnik Herengracht, 1628–1973.

• Eichholtz, P., Ambrose, B i Lindenthal, T. 2012. Ceny domów i podstawy: 355 lat dowodów.

• Ferguson, N. 2008. Wzrost pieniądza.

• Harari, YN 2018. Inwestycje.

• Jordà, Ò., Schularick, M. i Taylor, AM 2014. Wielki kredyt hipoteczny: finansowanie budownictwa mieszkaniowego, kryzysy i cykle koniunkturalne.

• Korevaar, M., Eichholtz, P. i Francke, M. 2021. Dure Huizen Maar Geen Zeepbel w Amsterdamie. 

• Monsma, JA, Monsma, AP Czy een Ingrijpende Herziening van het Gemeentelijke Bestandinggebied jest szansą?

• Park, HY, Chang, H., Misra, K. 2012. Wpływ sekurytyzacji kredytów hipotecznych na bańkę na rynku nieruchomości i kryzys kredytów hipotecznych subprime: perspektywa samoorganizacji.

• Riel, A.van. 2016. Het Financieel Stelsel w perspektywie historycznej.

• Ryan-Collins, J., Werner, R., Jackson, A. i Greenham, T. 2012. Skąd pochodzą pieniądze?

• Ryan-Collins, J. 2019. Dlaczego nie stać Cię na dom?

Source: https://thegoldobserver.substack.com/p/amsterdam-real-housing-prices-highest?token=eyJ1c2VyX2lkIjoxNzgxMjA1NSwicG9zdF9pZCI6NDMyMDk4MDUsIl8iOiJDbEoxYyIsImlhdCI6MTYzNTg2MDcxNiwiZXhwIjoxNjM1ODY0MzE2LCJpc3MiOiJwdWItMTAwODE4Iiwic3ViIjoicG9zdC1yZWFjdGlvbiJ