Administracja Bidena-⁠Harrisa ogłasza nowe działania mające na celu ochronę najemców i promowanie przystępności wynajmu

Administracja Bidena-⁠Harrisa ogłasza nowe działania mające na celu ochronę najemców i promowanie przystępności wynajmu

Znacznik czasu: 25 stycznia 2023 2:07
Węzeł źródłowy: 1919685

Administracja Bidena-Harrisa ogłosiła dzisiaj kompleksowe wezwanie do działania, którego celem jest zmniejszenie obciążeń związanych z kosztami mieszkaniowymi i poprawa jakości życia najemców, w tym nowe działania mające na celu zwiększenie uczciwości na rynku wynajmu i dalsze zasady sprawiedliwego mieszkalnictwa.

Działania te są zgodne z nowym Plan karty praw najemcy, który określa zestaw zasad, takich jak rozprawienie się z drapieżnymi kontrolami przeszłości i wymaganie od partnerów mieszkalnictwa publicznego HUD powiadamiania najemców o wypowiedzeniu najmu z powodu braku zapłaty z co najmniej 30-dniowym wyprzedzeniem. Ramy były kierowane przez partnerów federalnych, stanowych i lokalnych oraz sektor prywatny w celu wzmocnienia ochrony najemców i zachęcenia do przystępnej ceny wynajmu.

Kluczowe działania obejmują:

  • Federalna Komisja Handlu (FTC) i Biuro Ochrony Finansów Konsumentów (CFPB), obie niezależne agencje, będą zbierać informacje w celu zidentyfikowania praktyk, które niesprawiedliwie uniemożliwiają wnioskodawcom i najemcom dostęp do mieszkań lub przebywanie w nich, aby informować o działaniach egzekucyjnych i politycznych w ramach każdej agencji jurysdykcja. Po raz pierwszy FTC wystosowała prośbę o informacje dotyczące nieuczciwych praktyk na rynku najmu. Obie agencje będą poszukiwać informacji na temat szerokiego zakresu praktyk, które mają wpływ na rynek najmu, w tym tworzenia i stosowania kontroli przeszłości najemców, stosowania algorytmów w sprawdzaniu najemców, dostarczania zawiadomień o niekorzystnych działaniach przez właścicieli i firmy zarządzające nieruchomościami oraz w jaki sposób źródło dochodu wnioskodawcy wpływa na decyzje mieszkaniowe.
  • CFPB wyda wytyczne i skoordynuje działania egzekucyjne z FTC, aby zapewnić dokładne informacje w systemie sprawozdawczości kredytowej i pociągnąć firmy sprawdzające przeszłość do odpowiedzialności za stosowanie nieracjonalnych procedur.
  • Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA), niezależna agencja, rozpocznie nowy publiczny proces w celu zbadania proponowanych działań promujących ochronę najemców i ograniczenia rażących podwyżek czynszu dla przyszłych inwestycji. FHFA zachowa przejrzystość w trakcie całego procesu i będzie dostarczać zainteresowanym stronom okresowe aktualizacje, w tym jedną w ciągu 6 miesięcy. Jak ogłoszono w listopadzie, FHFA zwiększy również przystępność cenową na rynku wynajmu mieszkań wielorodzinnych, ustanawiając wymagania zachęcające do finansowania kredytów wielorodzinnych, które gwarantują przystępne cenowo mieszkania. W 2022 roku Freddie Mac i Fannie Mae zakupili łącznie 142 miliardy dolarów pożyczek wielorodzinnych obsługujących ponad milion jednostek. Jeśli ta sama działalność utrzyma się w 2023 r., oznaczałoby to inwestycję w około 700,000 XNUMX przystępnych cenowo jednostek.
  • Warsztaty Departamentu Sprawiedliwości Stanów Zjednoczonych będą informować o potencjalnych aktualizacjach wytycznych dotyczących wymiany informacji antykonkurencyjnych, w tym na rynkach najmu.
  • Amerykański Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast opublikuje zawiadomienie o proponowanych przepisach, zgodnie z którymi władze mieszkalnictwa komunalnego i właściciele nieruchomości wspieranych w ramach projektów będą musieli złożyć wypowiedzenie z co najmniej 30-dniowym wyprzedzeniem przed wypowiedzeniem umowy najmu z powodu niepłacenia czynszu.
  • Administracja będzie organizować kwartalne spotkania z szeroką, zróżnicowaną i zróżnicowaną grupą najemców i rzeczników najemców, aby zapewnić im dalsze miejsce przy stole i dzielić się ambitnymi pomysłami na wzmocnienie ochrony najemców.

Biden powiedział, że te nowe ogłoszenia są częścią szerszego zestawu działań federalnych, które ilustrują zasady określone w Planie Karty Praw Najemców, która podkreśla kluczowe zabezpieczenia, na które zasługuje każdy najemca:

  • Bezpieczne, wysokiej jakości, dostępne i niedrogie mieszkania: Najemcy powinni mieć dostęp do bezpiecznych, przyzwoitych i niedrogich mieszkań.
  • Jasne i uczciwe umowy najmu: najemcy powinni mieć jasną i uczciwą umowę najmu, która określa warunki najmu, prawa i obowiązki.
  • Edukacja, egzekwowanie i wzmacnianie praw najemców: władze federalne, stanowe i lokalne powinny robić wszystko, co w ich mocy, aby najemcy znali swoje prawa i chronili najemców przed bezprawną dyskryminacją i wykluczeniem.
  • Prawo do organizowania się: Najemcy powinni mieć swobodę organizowania się bez przeszkód lub nękania ze strony dostawcy usług mieszkaniowych lub zarządcy nieruchomości.
  • Zapobieganie eksmisjom, przekierowanie i pomoc: Najemcy powinni mieć dostęp do zasobów, które pomogą im uniknąć eksmisji, zapewnić sprawiedliwy proces sądowy podczas postępowania eksmisyjnego i uniknąć przyszłej niestabilności mieszkaniowej.

Ponadto administracja zachęca stanowych i lokalnych interesariuszy oraz prywatne podmioty zajmujące się mieszkalnictwem do prowadzenia dalszych działań w celu ochrony najemców zgodnie z planem. W ramach tych wysiłków administracja uruchamia Wyzwanie mieszkaniowe zorientowane na rezydenta, wezwanie do działania w środę do dostawców mieszkań i innych interesariuszy, aby wzmocnili praktyki i podjęli własne niezależne zobowiązania, które poprawią jakość życia najemców. Wyzwanie, które odbędzie się wiosną 2023 r., zachęca również władze stanowe, lokalne, plemienne i terytorialne do ulepszania istniejących polityk i opracowywania nowych, które promują uczciwość i przejrzystość na rynku wynajmu.

Wczesne zobowiązania wspierające wyzwanie, które miałoby wpływ na ponad 15 milionów lokali na wynajem, obejmują:

  • Wisconsin Housing and Economic Development Authority (WHEDA) i Pennsylvania Housing Finance Agency (PHFA) ograniczyły roczne podwyżki czynszów do 5 procent rocznie w przypadku tanich mieszkań dotowanych przez władze federalne lub stanowe. Począwszy od 2023 r. polityka WHEDA ma zastosowanie do obecnych mieszkańców nieruchomości korzystających ze stanowych lub federalnych ulg podatkowych na mieszkania o niskich dochodach. PHFA zastosowała tę politykę do swojego portfela 450 nieruchomości z finansowaniem PHFA w 2022 r.
  • Członkowie Stewards of Affordable Housing for the Future (SAHF), którzy wspólnie posiadają lub zarządzają 145,000 30 lokali mieszkalnych w całych Stanach Zjednoczonych, zobowiązują się do oferowania elastycznych planów płatności dla mieszkańców z niezapłaconym czynszem, którzy zaangażowali się w zarządzanie nieruchomościami oraz do dostarczania następujących powiadomień i zabezpieczenia tam, gdzie jest to dozwolone przez lokalne prawo i dokumenty finansowe: wypowiedzenie z co najmniej 5-dniowym wyprzedzeniem za niepłacenie czynszu; co najmniej 60 dni na uregulowanie zaległości czynszowych; oraz powiadomienie najemców z XNUMX-dniowym wyprzedzeniem o każdej planowanej sprzedaży lub zamknięciu nieruchomości. SAHF zobowiązuje się również do powołania grupy zadaniowej swoich członków w celu określenia najlepszych praktyk w zakresie praktyk skoncentrowanych na mieszkańcach i udostępnienia zasobów w terenie, w tym modelowych zasad i procedur, przykładowych zawiadomień i studiów przypadku.
  • Realtor.com Wypożyczalnie przeprowadzi pilotażowy proces wystawiania ofert za pośrednictwem swojego produktu dla właścicieli domów dla majsterkowiczów, Avail, podkreślając lokale i właścicieli, którzy wskazują, że chętnie przyjmują kupony mieszkaniowe. Realtor.com będzie mógł dzielić się tymi informacjami z prawie 5 milionami miesięcznych użytkowników szukających najmu. Zapewnią również, że ponad 1.3 miliona najemców Avail będzie miało dostęp do informacji o swoich aplikacjach, dzięki czemu będą mogli przesyłać swoje aplikacje do wielu właścicieli nieruchomości na platformie bez dodatkowych kosztów.
  • National Apartment Association zobowiązuje się do promowania programów i praktyk dla rezydentów, takich jak pomoc najemcom w budowaniu i poprawianiu zdolności kredytowej poprzez zgłaszanie dodatnich płatności czynszu do biur kredytowych, za pośrednictwem ich strony internetowej, wydarzeń branżowych i innych kanałów treści, które docierają do sieci ponad 95,000 11.6 członków posiadających i obsługuje ponad XNUMX miliona domów mieszkalnych na całym świecie.
  • Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i jego stowarzyszenie, Instytut Zarządzania Nieruchomościami, zobowiązują się do tworzenia nowych zasobów dla zarządców nieruchomości w swojej sieci liczącej 1.5 miliona członków, które przedstawiają sposoby włączania praktyk zarządzania nieruchomościami skoncentrowanych na mieszkańcach w ich firmach. Praktyki obejmowałyby szereg przykładów, które okazały się skuteczne, takie jak reklamowanie potencjalnym mieszkańcom, że Kupony Mieszkaniowe są akceptowane w ich nieruchomościach, dostarczanie informacji o pomocy w wynajmie oraz wykorzystywanie alternatywnych ocen kredytowych dla wnioskodawców bez szczegółowej historii kredytowej.
  • Krajowa Rada Mieszkalnictwa Wielorodzinnego zobowiązuje się do współpracy ze swoimi 2,000 członkami w celu określenia standardów biznesowych, które są zgodne z zasadami praktyk zarządzania skoncentrowanych na mieszkańcach, takich jak pomoc mieszkańcom w uzyskaniu kredytu, dostarczanie informacji o zasobach mieszkańcom w trudnej sytuacji finansowej oraz komunikowanie tych praktyk za pośrednictwem nowego centrum zasobów na swojej stronie internetowej.

Administracja Bidena stwierdziła, że ​​z zadowoleniem przyjmuje dodatkowe zobowiązania zainteresowanych stron dotyczące stosowania praktyk na drogach zgodnych z zasadami Planu; tworzyć nowe korzyści dla mieszkańców, które zwiększają ich mobilność ekonomiczną, budują kredyt i przygotowują ich do posiadania domu; zmniejszyć lub wyeliminować „śmieciowe opłaty” za wynajem, które są ukrytymi opłatami, obciążeniami i dodatkami, które wyciągają pieniądze z kieszeni ludzi; rozszerzyć ścieżki łagodzenia i zapobiegania eksmisjom; oraz ulepszać i zwiększać komunikację na temat praw najemców. Aby dołączyć do wyzwania, zainteresowani partnerzy mogą je ukończyć ta ankieta do 28 kwietnia 2023 r. Pytania dotyczące zespołu White House Resident-Centered Housing Challenge można kierować na adres RCHOusingChallenge@who.eop.gov.

Biden zwrócił uwagę, że ponad jedna trzecia amerykańskiej populacji – 44 mln gospodarstw domowych – wynajmuje swoje domy. Przed pandemią rocznie wydawano ponad 2 miliony wniosków o eksmisję i około 900,000 XNUMX eksmisji – nieproporcjonalnie dotykając czarne kobiety i ich dzieci. Od tego czasu mieszkania na wynajem stały się mniej przystępne cenowo, a niektórzy właściciele wykorzystują warunki rynkowe do rażących podwyżek czynszów.

Powiedział: „Dzisiejsze ogłoszenia uznają, że istnieją odpowiedzialni dostawcy mieszkań – duzi i mali, krajowi i lokalni – gotowi do uczciwego traktowania najemców, ale pociągają również do odpowiedzialności tych, którzy wykorzystują realia rynkowe kosztem dostępu do mieszkań najemców i stabilności”.

Od czasu objęcia urzędu administracja Bidena-Harrisa powiedziała, że ​​podjęła istotne kroki w celu promowania uczciwości na rynku wynajmu i zmniejszenia obciążeń związanych z kosztami wynajmu dla milionów amerykańskich najemców.

„Administracja utrzymała krajowe moratorium na eksmisje do sierpnia 2021 r., co pomogło zapobiec ponad 1.5 milionom wniosków o eksmisję w całym kraju” – powiedział Biden. „Administracja przekazała ponad 8 milionów płatności za wynajem lub pomoc w zakresie mediów, aby zmniejszyć ryzyko eksmisji lub niestabilności mieszkaniowej najemców w ramach programów Emergency Rental Assistance i przekazała ponad 769 milionów dolarów na usługi zapewniające stabilność mieszkaniową”.

Dodał: „W maju administracja wydała Plan działania w zakresie zaopatrzenia mieszkań, która postawiła sobie za cel zlikwidowanie niedoboru mieszkań w Ameryce w ciągu pięciu lat. Administracja poczyniła postępy w zakresie a cel długoterminowy zapewnienia bonów mieszkaniowych wszystkim kwalifikującym się gospodarstwom domowym: w budżetach prezydenta na lata 2022 i 2023 zaproponowano rozszerzenie pomocy na wynajem na dodatkowe 200,000 100,000 gospodarstw domowych - a administracja zapewniła pomoc na wynajem dla ponad 2022 2033 gospodarstw domowych w ramach rachunków środków na lata XNUMX i XNUMX oraz amerykańskiego planu ratunkowego . A w zeszłym tygodniu HUD opublikował zawiadomienie o proponowanych przepisach w sprawie swoich wysiłków na rzecz afirmatywnego dalszego sprawiedliwego budownictwa mieszkaniowego”.

„Ogłoszenie administracji Bidena jest ważnym krokiem w walce o zapewnienie wszystkim Amerykanom bezpiecznych, przyzwoitych i niedrogich mieszkań” – powiedział Thomas Silverstein, zastępca dyrektora Fair Housing & Community Development Project w Komisji Prawników ds. Praw Obywatelskich na mocy prawa. „To jednak tylko pierwszy krok i potrzebne są bardziej konkretne działania, aby położyć kres wyłudzaniu czynszów, eksmisjom bez powodu i innym nadużyciom”.

Dodał: „W następstwie kryzysu związanego z przejęciem nieruchomości, właściciele korporacyjni podjęli agresywną decyzję, aby zwiększyć swoje udziały zarówno w sektorach jednorodzinnych, jak i wielorodzinnych. Rezultaty tego były druzgocące: utracone możliwości dla gospodarstw domowych o niskich i średnich dochodach oraz rodzin czarnych, w szczególności, do budowania bogactwa, wygórowane podwyżki czynszów i przerzucanie podstawowych obowiązków związanych z utrzymaniem na najemców.

Krajowa Rada ds. Mieszkalnictwa Wielorodzinnego (NMHC) wydała oświadczenie w odpowiedzi na oświadczenie Bidena, w którym zauważyła, że ​​współpracowała w dobrej wierze z administracją w ramach wyzwania mieszkaniowego skoncentrowanego na mieszkańcach i z przyjemnością przyłącza się do tego wyzwania.

Według NMHC: „Chociaż odrzucili wezwania do nieudanych polityk, takich jak krajowa kontrola czynszów, jesteśmy rozczarowani, że realizują potencjalnie powielające się i uciążliwe przepisy, które są już odpowiednio uwzględnione w prawie stanowym i lokalnym. Wysiłki te nie pomogą w rozwiązaniu problemu niedoboru mieszkań w kraju i mogą zniechęcić do bardzo potrzebnych inwestycji mieszkaniowych. Nadal wzywamy administrację do nadania priorytetu uchwaleniu Plan działania w zakresie podaży mieszkań wydali w maju. Najlepszą ochroną najemców jest obfita podaż mieszkań”.

NMHC potwierdziło swoje zaangażowanie we współpracę ze swoimi 2,000 członkami w celu określenia standardów biznesowych, które są zgodne z zasadami praktyk zarządzania skoncentrowanych na mieszkańcach, takich jak pomoc mieszkańcom w budowaniu kredytu i dostarczanie informacji o zasobach mieszkańcom w trudnej sytuacji finansowej oraz komunikowanie tych praktyk za pośrednictwem nowego centrum zasobów na swojej stronie internetowej.

„Konkurencyjna i profesjonalnie zarządzana branża mieszkaniowa jest z definicji skoncentrowana na mieszkańcach” — stwierdził NMHC. „Bez naszych mieszkańców nie ma branży mieszkań na wynajem. Z niecierpliwością czekamy na współpracę z administracją i powiązanymi agencjami federalnymi w znalezieniu produktywnych rozwiązań kryzysu dostępności mieszkań w kraju”.

National Apartment Association (NAA), grupa właścicieli i sprzedawców mieszkań, stwierdziła w oświadczeniu, że jest rozczarowana oświadczeniem Białego Domu i uważa, że ​​rząd federalny powinien trzymać się z daleka od „relacji właściciel/najemca”.

NAA, która ma sieć ponad 95,000 11.6 członków, posiadających i obsługujących ponad XNUMX miliona domów mieszkalnych na całym świecie, zobowiązuje się do promowania programów i praktyk dla rezydentów, takich jak pomoc najemcom w budowaniu i ulepszaniu kredytu poprzez zgłaszanie dodatnich płatności czynszu do biur kredytowych za pośrednictwem ich strony internetowej , wydarzenia branżowe i inne kanały treści.

„Przez wiele miesięcy National Apartment Association współpracowało z Białym Domem w dobrej wierze” — powiedział prezes i dyrektor generalny NAA Bob Pinnegar. „Podtrzymujemy nasze zobowiązanie do promowania usług i praktyk rezydentów branży. NAA wyjaśniła również sprzeciw branży wobec rozszerzenia federalnego zaangażowania w relacje właściciel/najemca. Skomplikowana polityka mieszkaniowa jest sprawą państwową i lokalną, a najlepsze rozwiązania to marchewka zamiast kija”.

Znak czasu:

Więcej z Forbes RE