Delewarowanie to termin, którego prawdopodobnie nie słyszałeś. I nie zdziw się; większość sieci informacyjnych nigdy nie zajmie się tematem delewarowania co to oznacza dla rynku nieruchomości. Ale to ograniczenie kapitału mogłoby implodować Rynek mieszkaniowy, powodując upadek wielu inwestorów i funduszy, a reszta musi zbierać resztki. Ta ogromna zmiana wkrótce nastąpi, ale nie bój się zbytnio; jeśli kupisz dobrze, możesz być jednym z nielicznych szczęśliwców posiadających bufet z przepływ gotówki Promocje do wybrania z.
Kogo więc lepiej zapytać o nadchodzący kryzys niż Bena Millera, współzałożyciel i dyrektor generalny firmy Pozyskiwanie funduszy? Udzielał pożyczek po obu stronach, nie tylko kupując znaczne aktywa za pomocą kredytu, ale także dostarczając fundusze innym, którzy ich potrzebowali. Ben przewiduje ogromne zmiany na rynku nieruchomości to będzie zaszokować inwestorów do głębi i może pogorszyć zużycie gospodarki. Kryzys delewarowania, o którym mówi Ben, nie jest prostą koncepcją, ale kiedy zrozumiesz, jak i dlaczego tak się dzieje, odblokuj wiedzę, której brakuje 99% innych inwestorów.
Ben mówi o tym, jak pożyczki pomostowe i finansowanie płynne postawiły tysiące inwestorów (i pożyczkodawców) w tarapatach, dlaczego banki będą pozbawione środków pieniężnych w 2023 roraz scenariusze, które mogą rozegrać się w nadchodzącym roku, jeśli wszystko pójdzie nie tak. Nie dajcie się zwieść, NIE jest to prognoza zagłady ani hipotetyczny szum mający na celu zmartwienie inwestorów. Delewarowanie to realny scenariusz, który mógł mieć miejsce skutki kaskadowe utrzymujące się przez dziesięciolecia. Jeśli inwestujesz, jest to KLUCZOWY odcinek, który warto obejrzeć.
Kliknij tutaj, aby posłuchać podcastów Apple.
Posłuchaj podcastu tutaj
Przeczytaj transkrypcję tutaj
Dave:
Hej wszystkim. Witamy na rynku. Nazywam się Dave Meyer, twój gospodarz dołączył dzisiaj do Jamesa Dainarda w Seattle. James, gotowy na grę?
James:
Jestem gotowy. Dostałem krople na kaszel. Jestem gotowy krzyczeć, bo… Dwunasty Człowiek istnieje naprawdę, więc będę krzyczeć razem z nim.
Dave:
Zawsze chciałem tam pojechać na mecz. Czy to naprawdę coś innego?
James:
Och, kiedy tu wrócisz, zabiorę cię. Tak, jestem doświadczonym posiadaczem biletów od długiego czasu. Jest głośno. Kiedy w trybie Beast Mode bestia się zatrzęsła, była to najbardziej intensywna rzecz, jaką kiedykolwiek słyszałem w życiu, to było absolutne szaleństwo.
Dave:
Tak, to brzmi zabawnie. Cóż, za dwa tygodnie będę w Seattle, ale ciebie niestety tam nie będzie. Ale w przyszłym roku to zrobimy.
James:
Jeśli jest jakiś mecz, na który mógłbym dać ci bilety, sprawdzę harmonogram.
Dave:
Zdecydowanie jestem za. Cóż, przejdźmy do nieruchomości. Więc dzisiaj mamy Bena Millera, dyrektora generalnego Fundrise, który, jak ujawniono, jest sponsorem naszego programu. Ale Ben to jedyna osoba, która ma największą wiedzę na temat nieruchomości, jaką spotkałem w życiu. I to jest fantastyczny odcinek i wywiad, który właśnie odbyliśmy. Czy możesz przedstawić każdemu słuchającemu krótkie podsumowanie tego, czego mogą się tutaj spodziewać?
James:
Myślę, że to taki świetny odcinek. To właściwie jeden z moich ulubionych projektów, jakie zrobiliśmy, a powodem jest to, że wszyscy szukają tej okazji, a teraz są zamrożeni. Mówią: nie zamierzam niczego kupować, dopóki nie dowiem się, co kupić. Ben opowiada o tym, co będzie w przygotowaniu, a jako inwestor musi przygotować się na to, gdzie są największe możliwości. A wskazówki, które rzuca, to… każdy chce wiedzieć, gdzie zarobić bogactwo, i o tym będziemy rozmawiać w tym odcinku.
Dave:
I naprawdę chcę tutaj trochę ujawnić, ponieważ część tego, o czym mówi Ben, jest nieco bardziej zaawansowana. Wnikamy w szczegóły systemu bankowego i sposobu generowania kredytów na nieruchomościach, szczególnie komercyjnych. Jest to jednak niezwykle ważne dla tego, co Ben myśli o tym, co dzieje się obecnie na rynku nieruchomości. Podaje także naprawdę dobre, konkretne przykłady tego, jak część zmieniającej się dynamiki na rynkach instrumentów dłużnych i to duże delewarowanie, jak to nazywa, które zobaczymy w ciągu najbliższych kilku lat, mogą wpłynąć na aktywa związane z nieruchomościami komercyjnymi. To fascynujący odcinek, osobiście wiele się nauczyłem, ale ostrzegam, że jest tu trochę nerdowatych rzeczy. Ale wiem, że ludziom takim jak James i ja bardzo nam się to podobało.
James:
Uwielbiam kręcić to gówno z Benem. Wydaje mi się, że wysłałem ci e-mail przed występem. Pomyślałem, że musiałem przesłuchać ten podcast dwa razy, żeby go przetrawić, ale jest fascynujący i prawdopodobnie zmienił całą moją strategię. Zrobię w 2023r.
Dave:
Wow. W porządku. Cóż, to odważne słowa, więc jeśli James potraktował to tak poważnie, na pewno chcesz tego posłuchać. Zrobimy więc krótką przerwę, ale zaraz wrócimy do dyrektora generalnego Fundrise, Bena Millera.
Ben Miller, dyrektor generalny Fundrise. Witamy ponownie na rynku. Dziękuję bardzo, że tu jesteś.
Ben:
Dziękuję, że jesteście ze mną.
Dave:
Cóż, jesteśmy podekscytowani, ponieważ ostatnim razem odbyliśmy świetną rozmowę, dużo rozmawiając o Build to Rent, ale James i ja słuchaliśmy podcastu, w którym ostatnio uczestniczyłeś. James przyznał, że przesłuchał go dwa razy, bo bardzo mu się spodobał. To dotyczyło delewarowania. Myślę, że w tym odcinku podcastu nazywało się to Wielkim Delewarowaniem i było fascynujące. Mieliśmy więc nadzieję zacząć od tego i dowiedzieć się trochę o Waszych przemyśleniach na ten temat. Czy możesz więc zacząć od opowiedzenia nam trochę o tym, czym jest delewarowanie?
Ben:
Tak. Oznacza to więc zmniejszenie kwoty zadłużenia, zmniejszenie dźwigni finansowej i zmniejszenie dźwigni. W zasadzie myślę, że w nadchodzącym roku lub dwóch będzie to bodziec dla gospodarki i wszystkich aktywów.
Dave:
Zatem mówiąc o zmniejszaniu dźwigni finansowej w odniesieniu do nieruchomości, czy chcesz powiedzieć, że obecni właściciele nieruchomości zmniejszą dźwignię finansową, jaką mają na nieruchomościach, czy też dokonują zakupów w przyszłości, co pozwoli na mniejsze zadłużenie lub jak opisałbyś zjawisko delewarowania w odniesieniu do inwestowania w nieruchomości?
Ben:
Zatem argument, który wysuwam jest słuszny, jest taki, że praktycznie cały system finansowy, nie tylko nieruchomości, musi zredukować kwotę swojego zadłużenia, musi także zmniejszyć dźwignię finansową. A to dlatego, że przez 15 lat znajdowaliśmy się w środowisku niskich stóp procentowych, w zasadzie zerowych, a wcześniej przez 40 lat. To dużo czasu. Przechodzimy do środowiska charakteryzującego się wysokimi i rosnącymi stopami procentowymi, więc w zasadzie czujesz się, jakbyś był rybą, a teraz unosił się w powietrzu. To radykalna zmiana, zupełnie inne środowisko. A w środowisku rosnących stóp procentowych lub wysokich stóp procentowych kwota długu, którą mogą obsłużyć aktywa, jest mniejsza. Mówiąc raczej matematycznie, masz firmę, masz budynek mieszkalny i masz z tego określony dochód, powiedzmy milion dolarów rocznie. Kiedy obsługa zadłużenia podwoi się, a obsługa zadłużenia wszystkich w nowym środowisku stóp procentowych wzrosła co najmniej 2x, może 3x, nie będziesz w stanie utrzymać takiej samej kwoty obsługi zadłużenia, jak mogłeś wcześniej. Musisz więc mieć mniejsze zadłużenie na aktywach.
Dave:
Czy widzisz, że to już zaczyna się dziać w Twoim portfolio lub jak zauważasz, że się to objawia?
Ben:
Cóż, mogę porozmawiać o nas, a potem mogę opowiedzieć o tym, co widzę z pierwszej ręki. Różnimy się zatem nieco od większości pożyczkobiorców. Zasadniczo mamy coś w rodzaju publicznego REIT-u, istnieją REIT-y zarejestrowane publicznie, więc nasza dźwignia finansowa jest znacznie niższa. Nasza średnia dźwignia w naszych funduszach wynosi 45%, 43%. To o wiele mniej niż większość firm lub firm wykorzystuje swoje aktywa. Typowy prywatny pożyczkobiorca prawdopodobnie chce pozyskać 75%, 65%, może 80%. Zatem w naszym przypadku zasadniczo nie mamy problemu z wyższą dźwignią, ale mamy kilka aktywów tam, gdzie je mam, ponieważ jest to średnia dźwignia, więc niektóre są wyższe. A kiedy spojrzę na… podam przykładowy składnik aktywów, jego przebieg i znaczenie, a następnie będziesz mógł ekstrapolować to na wielu innych pożyczkobiorców. Mamy więc linię magazynową o wartości 300 milionów dolarów, w której znajduje się wiele mieszkań na wynajem w dużym banku inwestycyjnym i mamy tę linię kredytową lub linię magazynową, to rewolwer, więc możesz kupić, możesz spłacić, możesz pożyczyć to znowu. Około 18 miesięcy temu.
Kiedy już to dostaliśmy, kupiliśmy górny limit stóp procentowych i myślę, że mówienie o instrumentach pochodnych na stopy procentowe to naprawdę interesujący podzbiór tego tematu. W zasadzie to, co banki inwestycyjne lubią pożyczać ci swój bilans, a potem go bierzesz, kupujesz nieruchomość lub cokolwiek innego, a potem oni idą i to sekurytyzują. Zasadniczo ich działalność polega na generowaniu opłat i wykorzystują swój bilans, aby w zasadzie umożliwić sobie uzyskanie wyższych opłat za zarządzanie kapitałem, opłat za rynek kapitałowy. Więc to naprawdę jest to, co robią. Więc tak naprawdę nie udzielają ci pożyczek, tak naprawdę po prostu łączą cię z rynkami sekurytyzacji. A rynki sekurytyzacji, w zeszłym roku, 12 miesięcy temu, można było pożyczyć… w tym portfelu, który zbudowaliśmy, można było pożyczyć oprocentowanie 2.25% na okres pięciu lat, a teraz, gdy rynek sekurytyzacji wynosi 6%.
Musimy zatem spłacić tę kwotę w banku inwestycyjnym, musimy ją spłacić, zrobimy to i musimy obniżyć ją z prawdopodobnie wynoszącej 73% dźwigni do 55%. A to w zasadzie obniżka o około 15, 20%. Ale jest to ilustracja sytuacji, gdy stopy procentowe poszły w górę tak bardzo, że w zasadzie trzeba spłacić. I nie musimy spłacać do czasu wygaśnięcia górnego limitu stóp procentowych, w zasadzie wielkość pożyczki, którą otrzymaliśmy, jest zbyt duża dla stopy procentowej wynoszącej 6, 7, 8%. Mamy więc płynność, mamy dużą płynność, więc nie będzie to dla nas problem. Ale w przypadku wielu pożyczkobiorców, jeśli pożyczkodawca odwróci się i powie, że muszę wypisać czek na 20% pożyczki i potrzebuję tego w przypadku każdej pożyczki, która staje się wymagalna, lub każdej pożyczki, na którą w zasadzie zamierzasz uzyskać nową nieruchomość, to w zasadzie problem wielu kredytobiorców.
James:
Tak, to naprawdę interesujące, ponieważ wraz z nagłym wzrostem stóp jest to najszybszy wzrost stóp procentowych, jaki kiedykolwiek widzieliśmy, widzimy to we wszystkich segmentach i myślę, że wszyscy widzą wzrost stóp procentowych i wszyscy myśląc, że na rynku mieszkaniowym nastąpi krach i że nadchodzi jakiś krach. I przez chwilę myślałem, że powstanie cmentarz inwestycyjny z powodu dokładnie tego, o czym mówisz, gdzie wartości pożyczek nie odpowiadają obecnym pieniądzom i pojawi się ogromne zapotrzebowanie na płynność do spłacenia te pożyczki już teraz. Znam wielu facetów zajmujących się wynajmem mieszkań przez ostatnie cztery, pięć lat lub przez ostatnie dwa lata. Wiem, że rozłożyliśmy nasz portfel na 5, 7 i 9 lat ze stałym oprocentowaniem, ponieważ… Lub za 10 lat, ponieważ nie zrobiliśmy tego. Nie chcę wpaść w ten kryzys płynności. Ale mam wrażenie, że widzę to teraz wszędzie w przypadku dowolnego rodzaju dźwigni finansowej, gdzie są to twarde pieniądze, mogą to być banki, mogą to być pożyczki komercyjne, w przypadku których aktywa nie są już w stanie same się spłacić i wystąpi ogromny niedobór pieniądze. Myślę, że właśnie wtedy zobaczymy największą szansę, jaką będzie zapotrzebowanie na płynność.
Dave:
Brzmi to ogólnie… Mam na myśli, że w całym spektrum nieruchomości komercyjnych widzimy, że ludzie, którzy mają regulowane stawki lub pożyczki komercyjne, osiągają dojrzałość. Zasadniczo stoją przed perspektywą albo zwiększenia aktualnej pożyczki, albo będą musieli spłacić pożyczkę lub refinansować według znacznie wyższej stopy. A to spowoduje wiele problemów z płynnością na rynku nieruchomości komercyjnych. A zatem przede wszystkim, czy dotyczy to głównie obiektów komercyjnych związanych z nieruchomościami mieszkaniowymi, czy też występuje to we wszystkich klasach aktywów?
Ben:
Chyba najlepsze jest mieszkanie.
Dave:
Oh naprawdę? Tak.
Ben:
A biuro jest chyba najgorsze. Nie wiem, w moim podkaście był Larry Silverstein, właściciel dewelopera World Trade Center, i on i ja… To był po prostu szalony wywiad, a on opowiadał o tym, że… Ma 91 lat i mówi o budynku, który buduje, a który kosztuje 5 miliardów dolarów.
Dave:
Potrzebujesz tylko jednego, jeśli jest to 5 miliardów, to jesteś całkiem niezły.
James:
To działa mądrze.
Dave:
Proszę bardzo.
Ben:
W porównaniu z nim jestem szczupakem. Ale tak czy inaczej, we wszystkich tych dużych śródmieściach są budynki biurowe, które są po prostu… nie do sfinansowania. Dosłownie nie można było znaleźć banku w kraju, który udzieliłby ci pożyczki za jakąkolwiek cenę i kropka. Zrobione. To zerowa płynność. Płynność oznacza zdolność do zdobywania pieniędzy. Brak pieniędzy, więc biuro jest najgorsze. Ale jeśli jesteś małą firmą, zapomnij o tym, to wszystko. Więc rozmawiałem z inną grupą banków w tym tygodniu, w tym tygodniu? W tym tygodniu, tak, wczoraj i dzień wcześniej, jeden z banków, w którym jesteśmy kredytobiorcą, ma z nimi duże relacje. I mówili mi, że to jest 15 największych banków w kraju, aktywa warte setki miliardów dolarów, setki miliardów dolarów. I powiedzieli mi, więc w jaki sposób… skąd banki biorą pieniądze, prawda? To jest pytanie, prawda? Uwielbiam rozumieć, jak działają moi kontrahenci. Ponieważ jeśli zrozumiesz, jak działają, zrozumiesz, jak się zachowają. Zatem banki 90 procent ich pieniędzy pochodzi z odpływów.
Dave:
Nigdy nie słyszałem tego określenia.
Ben:
W bankowości, ubezpieczeniach lub zarządzaniu aktywami masz transakcje, które się opłacają, a gdy się opłacią, masz pieniądze do ponownego rozdysponowania lub ponownego pożyczenia. Nazywa się to więc odpływem.
Dave:
Oh okej.
Ben:
Więc tak, to właściwie tam udziela się najwięcej kredytów… Kiedy idziesz do banku i pożyczasz pieniądze, tak naprawdę to ktoś inny spłacił ich pożyczkę i dlatego mogą pożyczyć ci więcej pieniędzy, ponieważ zazwyczaj są dość mocno zadłużone, banki podniósł dziewięć razy czy coś. Spośród wszystkich ludzi lewarowanych banki są najbardziej lewarowane. Zatem dziewięć razy oznacza dźwignię na poziomie 90% i myślę, że technicznie rzecz biorąc, dźwignia wynosi około 92-3%. Tak czy inaczej, więc ten bank w zasadzie prawdopodobnie pożyczył 30 miliardów dolarów w 2022 roku. Powiedziałem im, co się z wami dzieje i jak to jest z tym kryzysem płynności? I mówi mi, że na rok 2023 prognozujemy kwotę pożyczek, których możemy udzielić w oparciu o kwotę odpływu, jaką będziemy mieli, mówiącą, że do grudnia przyszłego roku będziemy w stanie pożyczyć sto milionów dolarów.
Dave:
To bank z aktywami wartymi setki milionów dolarów.
Ben:
Setki miliardów.
Dave:
Miliardy.
Ben:
Normalnie pożyczyliby, nie wiem, 30, 40, 50 miliardów w ciągu jednego roku. A w przyszłym roku mają do pożyczenia tylko sto milionów.
Dave:
Co! Czy to tylko…
Ben:
Tak.
Dave:
Dobra. Więc mówisz, że żadna z tych transakcji się nie opłaci, ponieważ myślą, że zbankrutują lub po prostu nikt nie będzie sprzedawał, czy też skąd bierze się brak drugiej tury?
Ben:
Chodzi o to, że aby transakcja została spłacana, albo musi zostać sprzedana i nikt nie będzie sprzedawał, albo pożyczkobiorca musi wypisać czek, który prawdopodobnie otrzymał z refinansowania u kogoś innego. Ale ponieważ nikt cię nie sfinansuje, nikt nie będzie spłacał swoich pożyczek. To się dzieje, to fakt. Przed ostatnim podcastem w ciągu ostatnich dwóch tygodni spotkałem się prawdopodobnie z 7 z 15 największych banków w kraju. 7 z 15, wszystkie dokładnie takie same.
Dave:
Naprawdę?
Ben:
Tak, wszyscy są w dokładnie takiej samej sytuacji.
James:
Dlatego wysłuchałem tego odcinka dwa razy.
Ben:
Ludzie mi nie wierzyli. Byłem na Reddicie i oni powiedzieli: „Nie ma mowy, to nie może być prawda”.
James:
Mówiłeś o żółwiach, prawda? Czy omówisz koncepcje żółwi? Ponieważ jest to bardzo złożony temat, dzięki któremu stał się on bardzo namacalny i tak się nigdy nie kończy…. Śmiało, Ben, śmiało i wyjaśnij to.
Ben:
Dobra. Jeśli uda mi się to tutaj ująć sprawiedliwie, ponieważ zwykle nie jestem dobry w wyrażaniu się zwięźle. Zatem sens opowieści o bankach jest taki, że rzadko zastanawiamy się, skąd banki biorą pieniądze. A w polityce jest takie powiedzenie, że zawsze podążaj za pieniędzmi. Musisz podążać za pieniędzmi, więc zaciągniesz pożyczkę w banku, ale skąd bank wziął pieniądze? Bank dostał to od deponentów, on dostał to z wypłaty, a potem bank to wykorzystał, banki są pod wpływem dźwigni, pożyczają, każdy na rynku, kto ci pożycza, pożyczał pod zastaw swoich aktywów. Żeby było łatwiej, jeśli pójdziesz do banku i dasz mu swój dom jako zabezpieczenie, otrzymasz od niego pieniądze, a on będzie miał twoje zabezpieczenie. Zabezpieczenie jest aktywem, a oni biorą te aktywa i zaciągają pod ich zastaw pożyczkę.
Zatem teraz Twój pożyczkodawca jest pożyczkobiorcą od kogoś innego, Twój pożyczkodawca jest także pożyczkobiorcą i od kogo pożycza te pieniądze? Kolejna instytucja, która również pożyczyła pieniądze. Istnieje więc nieskończony łańcuch, w którym każdy jest pożyczkobiorcą i pożyczkodawcą w systemie i to się kumuluje. W świecie twardego pieniądza masz nieruchomość u pożyczkodawcy z twardym kapitałem, który mógł zaciągnąć pożyczkę w zamian za portfel pożyczek z twardym pieniędzmi z banku. Bank ma to zabezpieczenie i ten bank zaciągnął pożyczkę pod ten portfel kredytów. Zatem bank jest lewarowany i skąd pożyczył pieniądze? Pożyczają pieniądze z różnych części rynku sekurytyzacji. Na przykład, kto podkręcił to pożyczkami z repo. A zatem dług w systemie jest o wiele większy, niż widać. A ponieważ zasadniczo przeszliśmy od środowiska niskich stóp procentowych do środowiska wysokich stóp procentowych, wszyscy w tym łańcuchu pożyczka-kredytodawca, pożyczkodawca-kredytobiorca, wszyscy są nadmiernie lewarowani. 90 procent rynku, ogromna jego część jest nadmiernie lewarowana.
A zatem w przypadku niewywiązania się z płatności lub spłat jest to po prostu efekt kaskadowy. Podam ci przykład. Znam duży, duży fundusz private equity, pewnie każdy o nim słyszał, powiedzmy, nie wiem, trzy, cztery pierwsze i kraj, każdy fundusz private equity w ciągu ostatnich 10 lat założył fundusze kredytowe, fundusze dłużne. A oni wyszli i stali się pożyczkodawcami. Jeśli więc masz apartamentowiec lub biurowiec i pożyczyłeś od nich, powiedzmy, 75% pieniędzy, oni się odwrócili i pożyczyli te pieniądze z banku. I tak mają nieruchomość wartą sto milionów dolarów, pożyczają ci 75 milionów, odwracają się i pożyczają 55 milionów od Wells Fargo, który jest dość aktywny w tej części rynku, nazywają to notatką A. A potem fundusz private equity, trzymamy notę B, a pożyczkobiorca w zasadzie po prostu myśli, że pieniądze zostały pożyczone od tego funduszu, ale w rzeczywistości jest to naprawdę bardziej skomplikowane.
Dzieje się tak, że załóżmy, że masz pożyczkę w tym funduszu kredytowym i termin spłaty przypada 1 grudnia, a ty podchodzisz do funduszu kredytowego i mówisz: „Hej, potrzebuję przedłużenia terminu, rynek jest okropny, nie zamierzam tego robić”. sprzedaj to dzisiaj, przedłużmy tę pożyczkę o 12 miesięcy. Cóż, ten fundusz kredytowy odmówi, ponieważ ma pożyczkę w banku, zwróci się do banku i powie „hej, banku, musimy przedłużyć tę pożyczkę”. A bank mówi: nie, zapłać mi. Ponieważ niektóre banki mówią: „Płać mi”. I tak fundusz kredytowy odwraca się i mówi: nie, zapłać mi. A ty jesteś z pożyczkobiorcą i mówisz: nie, nie, wygląda na to, że wszystko jest w porządku, nieruchomość ma się dobrze, po prostu daj mi przedłużenie. Mam na myśli, o czym mówimy? Po prostu daj mi rozszerzenie.
Ile razy byłeś w banku, a on po prostu oczekiwał przedłużenia kredytu. To jak nic, w porządku, zapłacę niewielką opłatę, po prostu przedłużmy to. Nie, nie możesz przedłużyć, zapłać mi. Cóż, ile chcesz? 10%, 20%, muszą zawrócić, spłacić pożyczkodawcę, ponieważ muszą zwolnić pożyczkę, faktycznie wykorzystali to zabezpieczenie, aby zdobyć pieniądze na spłatę. Istnieje więc łańcuch, w którym nikt nie może spłacić długu, ponieważ wszyscy pożyczyli od kogoś innego. A więc jeśli masz pożyczkę i myślisz, że ją przedłużysz w ciągu najbliższych 12 miesięcy tylko dlatego, że nieruchomość ma się dobrze i pójdziesz do banku, możesz się zdziwić, gdy powiedzą „nie”.
Dave:
Co się wtedy stanie? Po prostu uważam, że cały system jest w oczywisty sposób zależny od dalszego działania tej sieci. Co się stanie, gdy… Jak powiedziałeś, w dowolnym momencie którykolwiek z pożyczkodawców może po prostu powiedzieć: „Nie płać mi”. Co więc dzieje się z, powiedzmy, operatorem nieruchomości wielorodzinnej, co się dzieje, gdy nie może uzyskać płynności lub nie może refinansować? Jak to wszystko się rozgrywa?
Ben:
Możliwości jest kilka, więc przejdźmy od łatwego do trudnego. Więc prosty sposób jest taki, że operator wielorodzinny zgodzi się, mam zamiar sprzedać wszystkie moje cholerne akcje i obligacje, które posiadam, prawdopodobnie mają pieniądze na zewnątrz, sprzedają wszystko i spłacają, nie stracą budynki mieszkalne. Mogą więc zawrócić, sprzedać wszystkie swoje aktywa i spłacić pożyczkodawcę. To luksusowa sytuacja. Chcę tylko zwrócić uwagę na konsekwencje drugiego rzędu: wiele osób będzie musiało sprzedać swoje płynne aktywa, takie jak akcje i obligacje, aby spłacić pożyczki. Mówię o tym, że nawet ogromne instytucje będą musiały to zrobić. Będą musieli spłacić swoje pożyczki, co spowoduje utratę płynności.
A kiedy zmusisz sprzedawców, ceny spadają. A więc dokładnie to samo wydarzyło się w Anglii. Jeśli pamiętacie Wielką Brytanię dwa miesiące temu, ceny obligacji skarbowych Wielkiej Brytanii gwałtownie wzrosły i wszystkie te fundusze emerytalne musiały odwrócić się i sprzedać inne aktywa, aby w zasadzie pokryć marżę na swoich obligacjach skarbowych, na swoich obligacjach. Zatem kryzys płynności nie miał miejsca w złocie, ale w CLO. Dlatego właśnie efekty kaskadowe są znacznie bardziej podstępne, ponieważ uderzą w płynne rynki, ponieważ tam można dostać pieniądze i tam uzyskać płynność. Ktoś po drodze będzie musiał zapewnić sobie płynność. Powiedzmy więc, że pożyczkobiorca twierdzi, że mogę spłacić.
Scenariusz drugi: nie mogą spłacić, idą do pożyczkodawcy, a pożyczkodawca mówi… Zależy od pożyczkodawcy, więc jeśli mówisz o funduszu kredytowym, to oni przejmą egzekucję, muszą, nie mają wybór, przedłużyć i udawać, że to był podręcznik całej bankowości przez ostatnie 15 lat, nie mogą tego zrobić, nie mogą przedłużyć i udawać, ponieważ pożyczka już nie pokrywa. Kto zapłaci stopę procentową, której to nie obejmuje, po prostu dosłownie nie przestrzega przepisów FDIC, które mówią, że trzeba mieć współczynniki kapitałowe, więc po prostu tego nie robi, więc nie mają wyboru. Organ regulacyjny sprawi, że nie spłacą tej pożyczki. Zatem fundusze kredytowe zostaną zamknięte.
Fundusz private equity, o którym myślałem, zamknął w zeszłym miesiącu dwie transakcje od wielkich, znanych pożyczkobiorców. A to wszystko się dzieje, nikt o tym nie mówi, nie trafia to do wiadomości. Ale słyszałbyś o pożyczkobiorcy i słyszałbyś o funduszu private equity. Umowa mieszkaniowa, którą przejęli, są szczęśliwi, że są jej właścicielami. Ale mimo że są pożyczkodawcą, nadal muszą spłacić seniora. Bo jeśli przejmą, mają duży apartamentowiec i powiedzą 80%… Znam umowę, w której coś takiego miało miejsce w dużym mieście, umowa w zasadzie… Nawet przy 80% ten fundusz kredytowy musi spłacić seniora pożyczkodawcy, to nie wystarczy. Nawet jeśli dokonali przejęcia, starszy pożyczkodawca, który ma te aktywa, teraz je przejęli, nadal jest on nadmiernie lewarowany w stosunku do ich starszego pożyczkodawcy. Nadążasz?
James:
Tak, jest po prostu podłączony do kasy, to kompletny bałagan.
Ben:
Tak, więc jest to mylące. Więc prawie chciałbym móc wymieniać imiona, ale wpakowałbym się w zbyt duże kłopoty. Więc powiem tak: poszedłeś do pożyczkodawcy ABC i pożyczyłeś 80%, pożyczkodawca ABC, teraz przejęty w twoim budynku mieszkalnym na 200 mieszkań, świetnie, mają budynek mieszkalny na 200 mieszkań, ale pożyczyli od pożyczkodawcy XYZ i Pożyczkodawca XYZ wciąż mówi, że zapłać mi, spłać mnie, spłać mnie. Więc nawet pożyczkodawca ABC musi trochę sprzedać… Muszą wezwać kapitał, muszą uzyskać płynność, spłacić. I tak następuje ponowne wysysanie płynności z systemu. W miarę wysysania płynności z systemu ceny spadają. To przeciwieństwo luzowania ilościowego, przeciwieństwo tego, co wydarzyło się w 2021 r., kiedy wszędzie było tyle pieniędzy, a ceny wszędzie poszły w górę, a pieniądze są wycofywane z systemu.
Jeśli znasz podaż pieniądza, M2 spadnie z powodu dynamiki delewarowania, a także zaostrzenia ilościowego. Więc faktycznie zobaczycie, myślę, że w przyszłym roku nastąpi szok płynnościowy, gdy wszystkie te pieniądze opuszczą system. To więc drugi scenariusz. Zajęli także biurowiec i zastanawiają się, co ja zrobię z tym biurowcem? Budynek biurowy jest prawdopodobnie wart mniej niż ich pożyczka, o wiele mniej, a może w rzeczywistości mniej niż pożyczka od starszego pożyczkodawcy. Mogą przekazać cały ten biurowiec prawdziwemu bankowi XYZ, Bank of America czy coś. Biura po prostu domyślnie ustawiają się w lewo i prawo. To będzie krwawa łaźnia i wszyscy mówią o zamianie biur na mieszkania, ale nie wiedzą, o czym mówią.
Dave:
Tak, kilka osób w tym programie przyszło i stwierdziło: tak, to nie działa.
Ben:
To tylko jakiś naukowiec lub ktoś o tym mówi, polityka rządu, to tak, jakbyś śnił.
Dave:
Wygląda na to, że w takim przypadku realistycznie można by przekonwertować może 5% biur.
Ben:
Jedna oczywista kwestia: jak często biurowiec jest w stu procentach pusty?
Dave:
Tak, jasne.
Ben:
Nigdy, zawsze jest tam pięciu najemców, a ten budynek jest wynajęty w 20%. Jak wyremontować budynek, gdy jest wynajęty w 20% u pięciu najemców, nie da się.
Dave:
Tak, to nie ma sensu.
Ben:
W każdym razie interesujące pytanie [niesłyszalne 00:26:43] brzmi zasadniczo: czy organ regulacyjny… W tej chwili organ regulacyjny ponosi straty po stronie banków, które naprawdę… Po prostu [niesłyszalne 00:26:50] dla nich. Pytanie zatem brzmi, czy organ regulacyjny zacznie odwracać wzrok i mówić: OK, wiem, że masz wszystkie te aktywa, które w zasadzie są niewykonane i nie zapewniają pokrycia, więc odwrócę wzrok. To jest pytanie… nie wiem, podejrzewam, że organ regulacyjny tego nie zrobi z kilku powodów. Często to powtarzam w moim małym świecie, ale to bardziej rok 1992 niż jakikolwiek inny okres w naszym życiu.
James:
W 1992 r. firmy inwestycyjne przeżyły… Wszyscy myślą o krachu jako o roku 2008. Ale w latach 1988–1992 banki inwestycyjne przeżyły wstrząs i był to ten sam rodzaj załamania płynności, ponieważ Fed w ogóle nie wkroczył. Nie patrzyli w drugą stronę w przypadku tych inwestycji… Czytałem o tym i czy nie było tak, że 90% firm inwestycyjnych po prostu zostało w tym czasie uderzonych? To była astronomiczna kwota, która mnie w pewnym sensie zszokowała i nie mogli się zregenerować przez dobre dwa, trzy lata, chcę powiedzieć.
Ben:
Tak. Mówię więc, że to był najgorszy kryzys na rynku nieruchomości w historii Ameryki, znacznie gorszy niż w 2008 r. Większość ludzi w naszym wieku jest jeszcze daleko przed nami… Zatem ówczesna polityka była taka, aby pozwolić im wszystkim spalić i przejąć, myślę, że 8,000 XNUMX banków i każdemu deweloperowi wezwano pożyczkę, więc każdy deweloper, którego możesz wymienić, albo stracił cały swój majątek, albo w zasadzie był bliski utraty całego majątku, nikt nie został oszczędzony. Często w polityce i ogólnie w ludzkim zachowaniu widać, że jeśli wydarzy się coś złego, ludzie nie powtarzają tego błędu, dopóki nie upłynie tyle czasu, że ludzie o tym zapomną, a potem zrobią to ponownie.
Dave:
Wygląda na to, że już najwyższy czas. Tak, to już 30 lat.
James:
Naprawdę jesteśmy spóźnieni.
Ben:
Tak, więc jesteśmy jak pełne koło. Jeśli nie stanie się to w tym cyklu, z pewnością stanie się to przy następnym cyklu spadkowym. Ponieważ wygląda na to, że wszyscy ci pożyczkodawcy, którzy zostali nadmiernie zadłużeni, wszyscy ci pożyczkobiorcy, którzy zostali nadmiernie zadłużeni, wydają się złymi facetami i powinniśmy po prostu pozwolić im wszystkim spłonąć. Jest to bardzo satysfakcjonujące politycznie, więc być może tym razem wylądujemy tam ponownie.
Dave:
Po prostu nie sądzi pan, że istnieje polityczny apetyt na ponowne ratowanie banków po tym, co wydarzyło się 15 lat temu?
Ben:
I ratować fundusze private equity i ratować bogatych, to nie… Myślę, że w tej dekadzie prawdopodobnie nie będzie już żadnego bodźca. Dofinansowania i bodźce, zapomnij o tym.
James:
Tak, zatrzymaj bodziec. Ale czasami trzeba pozwolić rzeczom trochę się wypalić, prawda? Mam na myśli kapitalizm.
Dave:
To jest kapitalizm. Tak, to podstawa…
Ben:
Ok.
James:
A to, o czym mówi Ben, to wielka sprawa, dotyczy to różnych obszarów… Przez ostatnie dwa lata ludzie wszędzie zarabiali pośrednio i osiągali dobre zyski. I nie tylko w przestrzeni wielorodzinnej i tych biurowcach, przestrzeń twardego pieniądza również była naprawdę zła. Ci pożyczkodawcy przyszliby, sprzedaliby obligacje po 7%, 8%, a teraz ci pożyczkodawcy płacą swojemu nadrzędnemu bankowi, płacą 10, 11% i dzieje się tak, że ci naprawiają i odwracają lub spalają inwestorów, oni „przychodzą, a oni wychodzą, hej, moje projekty trwają zbyt długo, przekroczyłem budżet, wartość jakby spadła, potrzebuję tego przedłużenia, a ich stawki rosną o pięć, sześć punktów lub mają przyjść z pieniędzmi, albo po prostu nie zostaną przedłużone. W rzeczywistości jesteśmy twardym pożyczkodawcą w Waszyngtonie i mieliśmy tak wiele próśb o refinansowanie innych pożyczkodawców, ponieważ nie mają wyboru, pożyczkodawca nie przedłuży teraz spłaty i powoduje to wielką, wielką sprawę. A potem patrzymy na pożyczkę na wartości i to jest nasza odpowiedź: tak, możemy udzielić tej pożyczki, ale musisz wnieść kolejne 15% w dół, a ci ludzie jej nie mają.
I to jest tak przerażające, że w 2008 roku widzieliśmy wiele REO i właścicieli banków w przestrzeni mieszkalnej. Ale to jest tak, że jeśli nie masz pieniędzy, nie możesz zapłacić rachunków. A te banki inwestycyjne i pożyczkodawcy będą musieli się z tym pogodzić… Będzie wiele REO i aktów prawnych w zamian za powrót do tych banków, a banki staną się… wszyscy jesteśmy przerażeni, że zabezpieczenie fundusze miały być największym właścicielem nieruchomości mieszkaniowych przy całym tym nabywaniu mieszkań i mogły opierać się wyłącznie na wracających do nich złych pożyczkach.
Ben:
I znowu wszystkie interesujące rzeczy to konsekwencje drugiego/trzeciego rzędu. Konsekwencją drugiego rzędu jest to, co właśnie powiedziałeś, James, a mianowicie to, że wyceny zaczną spadać, ponieważ będziesz mieć te wszystkie złe oceny REO i ludzie będą zmuszeni do sprzedaży, a to naprawdę zaszkodzi Twoim LTV . Zatem zaciągniesz pożyczkę lub refinansowanie, a LTV będzie jeszcze gorsze i będzie więcej przejęć. Wchodzimy więc w cykl, który zaczyna się rozpadać… to błędne koło się kończy i jest to jedna z innych ogólnych konsekwencji. I w każdym [niesłyszalnym 00:32:19] jesteśmy FinTechem, kup teraz, zapłać później. Zgadnij co? Super wyważony.
Dave:
Tak. Powiedziałeś, że wyceny zostaną zmniejszone, więc zakładam, że uważasz, że nastąpi znaczny spadek wartości nieruchomości komercyjnych? Musi, prawda?
Ben:
Tak, nie ma wątpliwości. To świetna okazja, ponieważ nie mówimy o cenach organicznych, cenie, po której banki sprzedają rzeczy, nie ma to żadnego związku z tym, co według ciebie jest rzeczywiście warte po kolejnych, jak sądzę, prawdopodobnie 24 miesiącach prawdziwego pogorszenia koniunktury i niepokojów. Istnieje więc szansa na zakup lub pożyczenie, a jeśli masz niski poziom zadłużenia, to jest dosłownie to, co powiedział Larry Silverstein, przechodzisz przez straszne kryzysy, wychodzisz z nich, nadal jesteś właścicielem budynku, a teraz on jest warte 10 miliardów dolarów czy coś. To część gry, nie daj się złapać w tej części gry, w której w zasadzie tracisz swój zasób.
Dave:
Wspomniałeś więc o Benie, że istnieje wiele możliwości. Jak poleciłbyś ludziom, którzy tego słuchają, skorzystanie z nadchodzącej okazji, którą widzisz?
Ben:
Możesz porozmawiać z bankami, zwrócić się do banków, banki będą miały… Jeszcze tego nie mają i są naprawdę powolne. Brokerzy, którzy udzielali wszystkich pożyczek, staną się brokerami tego kapitału średniego, tego kapitału pomostowego, nazywam to finansowaniem luk, finansowaniem ratunkowym. Wszyscy brokerzy, którzy wcześniej zajmowali się wyszukiwaniem pożyczek uprzywilejowanych, teraz wykonają tę pracę. Zatem brokerzy są prawdopodobnie największym źródłem przepływu. To zabawne, giełda, nadal uważam, że to kolejna porażka, a potem, ogólnie rzecz biorąc, recesja odbija się na zyskach. Więc chcesz mieć kredyt, chcesz mieć kredyt w tej części cyklu, ponieważ prawdziwa wartość, prawdziwa wartość oportunistyczna, moim zdaniem, jest wciąż odległa. Ale pożyczkodawcy są naprawdę głównym źródłem informacji. Ale przepływ transakcji będzie przenikał wszędzie indziej.
James:
Wiem, że nawiązaliśmy kontakt i na pewno otrzymaliśmy wiele odpowiedzi. Myślę, że zobaczę to najpierw, jeśli chodzi o różne rodzaje pożyczkodawców. Ci lokalni goście z twardą walutą zdecydowanie widzą to teraz jako pierwsi, ponieważ banknoty są krótsze, zwykle są to banknoty na 6 do 12 miesięcy, podczas gdy niektóre z tych innych są na 2, 3, 5 lat. I zaczyna pojawiać się mnóstwo zapasów. Otrzymuję sporo telefonów od pożyczkodawców z informacją: hej, właśnie wzięliśmy tę umowę zwrotną w zamian lub zamierzamy to przejąć, co możesz za to zapłacić? I zazwyczaj nie podoba im się mój numer, ale numer to numer. Ale możesz to zrobić już teraz z lokalnymi, mniejszymi pożyczkodawcami, nie są to duże transakcje, ale w tej chwili jest wolumen dla mniejszych inwestorów lub inwestorów średniej klasy. I właśnie w tej chwili wchodzi na rynek.
Dave:
Wygląda na to, że Ben tworzysz fundusz kredytowy w Fundrise, aby część z tego skorzystać.
Ben:
Tak, mieliśmy strategię kredytową od dłuższego czasu, ale w ciągu ostatnich dwóch lat nieco ją zmodyfikowaliśmy, ponieważ była po prostu… Wdrażaliśmy głównie gdzie indziej, ponieważ nie było to atrakcyjne. A teraz nagle jest tak… Czuję, że to, co dzieje się teraz lub za kilka następnych lat, przydarzy się nam lub nam pięć razy w życiu, jakie transakcje zobaczymy, jakiego rodzaju pożyczki możemy udzielić . Przeżyłem rok 2008, mam wszystkie blizny z 2008 roku, więc w 85% przypadków wszystko wygląda jak zwykle. A potem jest kilka sytuacji, w których po prostu cała gra w piłkę jest wygrana lub przegrana. Więc tak, najpierw zrobimy kredyt, a potem zajmiemy się kapitałem własnym. Ponieważ prawie mogłeś zobaczyć drugą stronę tego zjawiska, możesz mieć pewność, że nie jest to trwałe. To kilka lat przejścia do zasadniczo nowego środowiska pożyczkowego.
Niektórzy ludzie mają pecha, terminy zapadalności przypadały w połowie tego okresu, w zasadzie w tym okresie, gdy stopy procentowe są wysokie i brakuje im płynności, a to jest do bani. To niefortunne dla nich, ale jest to szansa dla kogoś innego, problem jest szansą. Podam inny przykład, to kwestia niezwiązana z nieruchomościami, ale mamy fundusz technologiczny, który uruchomiliśmy i nad tym debatujemy, nie wiem, czy będziemy to robić, bo jest to tak kontrowersyjne, ale pokrycie sprzedaży, kupowałem to wszystko… przyszedłem i zacząłem udzielać pożyczek tym wszystkim dużym… Banki inwestycyjne dostają te transakcje i zabezpieczają je, a problem polega na tym, że wszystkie te transakcje, które, jak mówią, mieli zamiar zwolnić lub syndykować, dostali utknął, nazywa się to zawieszonymi pożyczkami. Mają więc dziesiątki miliardów tych wszystkich zawieszonych pożyczek. Dobrze znanym przykładem jest dług Twittera wynoszący 12 miliardów dolarów. I wiem dokładnie, kto go ma, rozmawiam z nimi i wydaje mi się, że w pewnym momencie po prostu rzucą ten dług za darmo. Będą po prostu chcieli mnie od tego odciągnąć. I debatujemy wewnętrznie, czy to dobra okazja, czy po prostu zbyt bałaganiarski?
Dave:
Wow.
Ben:
To takie niechlujne.
Dave:
To całkiem nowy dług.
Ben:
Tak, tak, nowy dług. Więc nie wiem, czy to dobry pomysł, czy nie. To ciekawe pytanie, ale tego rodzaju rzeczy są szalone. Twitter był wart 44 miliardy rok temu, a ty pytasz, czy podoba mi się to, że ma 5 miliardów? Nie wiem, może.
Dave:
To musi być zabawna debata.
Ben:
No cóż, po prostu nie chcę tego hałasu. Na tym właśnie polega problem, nie jest to tylko kwestia oceny, podejmuję tutaj jedynie decyzję ekonomiczną, ale nie jestem pewien, czy jest to dozwolone. Ale to tylko ilustracyjnie, to po prostu całkowicie ilustruje, że jest to wyjątkowy czas, aby mieć tego rodzaju możliwości inwestycyjne.
Dave:
W porządku. Cóż, Ben, dziękuję bardzo. To było bardzo, bardzo wnikliwe, nauczyłem się ogromnej ilości informacji. I szczerze mówiąc, to naprawdę zaskakujące, że ludzie o tym nie mówią. Więc może to moje ostatnie pytanie do ciebie: dlaczego nie mówi się o tym szerzej?
Ben:
Tak, bardzo miło było tu być. Wszyscy o tym mówią, ale na początku lutego miałem obsesję na punkcie pandemii, lutego 2020 r. I jechaliśmy do Kalifornii, moje dzieci, moja żona i ja, mieliśmy być w Kalifornii na Walentynki. A ja na to: nie możemy iść i zmusić dzieci do noszenia masek w samolocie, a moja żona na to: „Pierdolisz się, była na mnie tak zirytowana, że w pewnym momencie wszyscy to zauważyli”. Jest coś, co powoduje, że informacje muszą wyciekać do opinii publicznej i to się sumuje; wymaga to przewagi danych, zanim ludzie się zmienią. I wtedy dzieje się to wszystko na raz.
Dave:
Ludzie nie chcą wierzyć w niewygodne wiadomości.
Ben:
I to tak, jakby ludzie byli zajęci, nie na tym się skupiali. Wystarczy zatem wystarczająca liczba pingów, zanim ludzie zaczną zwracać na to uwagę. Dlatego… przynajmniej tak mi się wydaje… I oczywiście wszyscy, w tym przypadku wszyscy uczestnicy systemu finansowego, nie mówią o tym, to ostatnia rzecz, o której chcą rozmawiać. Chcą powiedzieć, że wszystko jest świetnie. I to samo z Chinami, oni mówią: wszystko jest świetnie, nie zwracaj uwagi na drzwi, które zaspawamy w Wuhan. Zatem znowu aktywni uczestnicy próbują powstrzymać tę historię, aby nie stała się historią, co jest dezorientujące dla mediów i zajmuje trochę czasu, zanim sprawa zakończy się.
Dave:
W porządku, będziemy musieli skontaktować się z Tobą, gdy tylko sytuacja się rozwinie. Chcielibyśmy poznać Twoją opinię, ponieważ najwyraźniej zachowujesz się teraz jak kanarek w kopalni węgla i ostrzegasz nas z wyprzedzeniem. Naprawdę doceniamy Twój czas, Ben. Zawsze jest mnóstwo zabawy, kiedy przychodzisz, więc bardzo dziękujemy, że do nas dołączyłeś.
Ben:
Tak, dzięki za zaproszenie.
James:
Dzięki Ben.
Dave:
Nie wiem, czy mam się teraz cieszyć, czy bać.
James:
Jestem bardzo podekscytowany, ponieważ czuję, że wszyscy szukamy tej ogromnej możliwości, a to będzie wielka sprawa. Przez jakiś czas zawsze myślałem o tym cmentarzu inwestorów i myślę, że mógłby to być cmentarz bankierów, a nie cmentarz inwestorów.
Dave:
Tak. Mówiłeś to już od jakiegoś czasu, konkretnie, żeby wszyscy zrozumieli, mówimy głównie o komercjach, to może przenieść się na budynki mieszkalne, jak mówił Ben, są te wszystkie skutki wtórne i trzeciorzędne, ale mogłoby to być naprawdę interesujące dla ludzi, którzy mają… Syndykatorów, ludzi, którzy mogą zebrać pieniądze, aby zacząć działać i próbować kupić te aktywa naprawdę tanio teraz lub w ciągu najbliższych sześciu miesięcy, nieważne.
James:
A zwłaszcza dlatego, że banki nie chcą posiadać aktywów. Często ich nie chcą, chcą się ich pozbyć. A jeśli masz płynność, będzie to miało ogromne znaczenie w… Mówię to od jakiegoś czasu, ponieważ dziwne jest to, że widziałem, jak ludzie zarabiali dużo pieniędzy przez dwa lata, a potem sześć miesięcy temu pomyślałbym: „Och, brakuje mi gotówki”. A ja na to: cóż, zarobiłeś tyle pieniędzy w ciągu ostatnich dwóch lat, dlaczego brakuje ci gotówki? Może to nastąpić w 2023 r., pojawi się zapotrzebowanie na płynność i wszystko może zostać wyrzucone na ulicę.
Dave:
Jesteś idealną osobą, aby odpowiedzieć na to pytanie, ponieważ robisz wszystko po trochu, pożyczasz, obracasz, kupujesz aktywa w trudnej sytuacji. Jeśli wszystko, co według Bena ma się spełnić, zaczniemy obserwować załamanie płynności i spadek cen nieruchomości komercyjnych, jak byś wyglądał, aby najlepiej to wykorzystać?
James:
Jeśli chodzi o nas, myślę, że staramy się współpracować z większą liczbą partnerów private equity i kapitałowych, dzięki czemu staramy się zarobić na tym trochę więcej dolarów. Dobrym przykładem jest to, że w ciągu ostatnich 120–150 dni zawarliśmy więcej transakcji konsorcjalnych niż w poprzednich dwóch latach, ponieważ płynność jest krytyczna. Kluczem do wszystkiego jest jednak współpraca z inwestorami, którzy dysponują obecnie gotówką. Niezależnie od tego, czy są to mieszkania typu „napraw i odwróć”, mogą to być właściwości zadziorów lub właściwości przepływu środków pieniężnych, dla nas chcesz przywiązywać się do miejsca, w którym jest płynność. Dla nas zbieramy teraz trochę pieniędzy, ponieważ widzimy szansę w kupowaniu banknotów, kupowaniu budynków ze spłatą zobowiązań, a potem naprawdę zaczynamy budować relacje z tymi ludźmi za pomocą papieru.
I tak jak mówił Ben, trudno jest skontaktować się z dużymi bankami. Nie możesz się z nimi skontaktować, nie znam tam nikogo. Ale ci mali lokalni pożyczkodawcy moglibyście się do nich zwrócić i powiedzieć: hej, mam płynność, szukam projektów, dajcie mi znać, co macie. I mogę powiedzieć, że ostatnio dokonaliśmy całkiem dobrych zakupów i myślę, że po prostu rzucam małą liczbę, a oni dobijają transakcji. Pytają: czy możesz zamknąć to w pięć dni? I jesteśmy w stanie to kliknąć. Więc po prostu porozmawiaj z ludźmi, którzy byli w tym miejscu, z tymi wszystkimi twardymi ludźmi, którzy nękają cię od dwóch lat, aby ci pożyczyć pieniądze, porozmawiaj z nimi, zobacz, jakie są możliwości, a następnie zachowaj płynność, nie rób tego. spiesz się z tą transakcją, upewnij się, że jest właściwa.
Dave:
To bardzo dobra rada. W porządku, dzięki James, to była świetna zabawa. Naprawdę lubię rozmawiać z tobą i Benem. Zawsze jest to rozmowa na wysokim poziomie, dość nerdowata i dziwna, ale myślę, że dla tych z nas, którzy naprawdę lubią ekonomię i szczegóły tego, jak to wszystko działa, jest to naprawdę zabawny odcinek.
James:
Och, uwielbiam mieć Bena. Zaczynam wariować i schodzimy do króliczych norek, fajnie jest tam zejść.
Dave:
O tak, absolutnie. Kiedy kamery się wyłączyły, próbowaliśmy przekonać Bena, żeby pozwolił nam przyjechać do DC i spędzić z nim czas osobiście, więc może zrobimy to następnym razem.
James:
Och, jestem za tym w stu procentach.
Dave:
W porządku, wielkie dzięki James, miłej gry.
James:
Tak, idź do Hawks.
Dave:
Tak naprawdę nie mam żadnego psa w tej walce, ale będę kibicował Hawks, więc mam nadzieję, że nie będziecie musieli… Chyba mogę to powiedzieć na antenie?
James:
Tak, teraz stawiam na dużą stawkę.
Dave:
Czy chcesz powiedzieć wszystkim, jaki jest twój zakład na mecz Seahawks?
James:
Tak, myślę, że moje usta wpędziły mnie w kłopoty, ponieważ gramy z 49ers, a oni mają bardziej utalentowany zespół. Założyłem się też z jednym z moich dobrych kumpli, który także jest fanem 49-tki, że przegrany będzie musiał przez cały dzień nosić na basenie logo drugiej drużyny Speedo. Mam więc wielką nadzieję, że to nie ja.
Dave:
Tak. Cóż, dla twojego dobra będę kibicował Seahawks, ale to całkiem zabawne założenie i mam nadzieję, że nie powiedziałeś zbyt wielu osobom, to koniec odcinka, więc może nikt już nie słucha.
James:
Tak, wszyscy powinni kibicować zwycięstwu Seahawks, nikt nie chce mnie widzieć w Speedo.
Dave:
W porządku. Cóż, wielkie dzięki stary, to była świetna zabawa. Dziękujemy wszystkim za wysłuchanie. To nasz ostatni odcinek w tym roku. Życzę wszystkim szczęśliwego Nowego Roku. Naprawdę doceniamy, że nam pomagacie i wspieracie przez pierwszy rok istnienia On The Market. Do zobaczenia w 2023 roku.
Twórcami On The Market są ja, Dave Meyer i Kaylin Bennett. Producent: Kaylin Bennett, montaż: Joel Esparza i Onyx Media, opracowanie: Pooja Jinda i wielkie podziękowania dla całego zespołu BiggerPockets.
Treści w programie On The Market są wyłącznie opiniami. Wszyscy słuchacze powinni samodzielnie weryfikować punkty danych, opinie i strategie inwestycyjne.
Obejrzyj podcast tutaj
W tym odcinku, który obejmujemy
- Wyjaśnienie delewarowania i dlaczego tak wielu inwestorów ryzykuje miliony dolarów
- Który branża nieruchomości zostanie uderzony najmocniej kiedy objawi się kryzys delewarowania
- Dlaczego nawet banki są nadmiernie zadłużone oraz efekt domina to może spowodować chaos finansowy
- Scenariusze, które mogą się spełnić, gdy banki zaczną ograniczać podaż pieniądza i: inwestorzy wpadają w desperację
- Połączenia ogromna szansa dla inwestorów w miarę upływu terminu wymagalności pożyczek przeciążonych i aktywa zaczną się sprzedawać za ułamek ceny
- Kto wygra i wyjść z tego cało po masowym delewarowaniu
- oraz So Wiele więcej!
Linki z programu
Połącz się z Benem:
Chcesz dowiedzieć się więcej o dzisiejszych sponsorach lub samemu zostać partnerem BiggerPockets? Sprawdź nasze strona sponsora!
Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- Platoblockchain. Web3 Inteligencja Metaverse. Wzmocniona wiedza. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-65
- 000
- 1
- 10
- Miesiąc 12
- 15 roku
- 15%
- 2020
- 2021
- 2022
- 7
- 9
- a
- ABC
- zdolność
- Zdolny
- O nas
- o tym
- bezwzględny
- absolutnie
- akademicki
- nabycie
- w poprzek
- aktywny
- faktycznie
- Dodaje
- nastawny
- Przyznał
- zaawansowany
- Korzyść
- Rada
- Po
- przed
- przed
- AIR
- Wszystkie kategorie
- już
- zawsze
- Ameryka
- amerykański
- ilość
- i
- Inne
- odpowiedź
- Apartament
- mieszkanie
- apetyt
- Apple
- doceniać
- podejście
- argument
- na około
- kapitał
- zarządzanie aktywami
- Aktywa
- dołączać
- Uwaga
- atrakcyjny
- autor
- średni
- z powrotem
- Łazienka
- kaucja
- ratunkowe
- Bilans
- Bilans
- Bank
- Bank Ameryki
- bankier
- Bankowość
- system bankowy
- Banki
- na podstawie
- Gruntownie
- podstawa
- bo
- stają się
- staje
- zanim
- jest
- uwierzyć
- BEST
- Zakład
- Ulepsz Swój
- Duży
- większe
- Najwyższa
- Miliard
- miliardy
- Banknoty
- Bit
- krew
- deska
- Więzy
- granica
- pożyczać
- zapożyczone
- pożyczkobiorców
- Pożyczanie
- kupiony
- marka
- Brand New
- przerwa
- BRIDGE
- mostkowanie
- przynieść
- szeroko
- brokerów
- budżet
- budować
- Budowanie
- wybudowany
- Pęczek
- palić
- biznes
- biznes
- kupować
- kup teraz zapłać później
- Zakup
- Kupuje
- California
- wezwanie
- nazywa
- Połączenia
- kamery
- nie może
- czapka z daszkiem
- kapitał
- kapitalizm
- walizka
- Gotówka
- Przepływy pieniężne
- złapany
- Spowodować
- spowodowanie
- Centrum
- ceo
- pewien
- łańcuch
- zmiana
- tani
- ZOBACZ
- Chiny
- wybór
- Dodaj
- Okrągłe
- Miasto
- Klasy
- Zamknij
- Współzałożyciel
- Węgiel
- Collateral
- jak
- przyjście
- handlowy
- nieruchomość komercyjna
- Firmy
- w porównaniu
- kompletny
- całkowicie
- kompleks
- skomplikowane
- pojęcie
- Koncepcje
- pewność
- mylące
- Konsekwencje
- zawartość
- kontynuując
- kontrowersyjny
- Rozmowa
- Konwersja
- przeliczone
- przekonać
- rdzeń
- mógłby
- kraj
- Para
- kurs
- pokrywa
- pokrycie
- pokrycie
- obejmuje
- Crash
- stworzony
- kredyt
- fundusze kredytowe
- kryzys
- istotny
- co najważniejsze
- schrupać
- Aktualny
- dane
- punkty danych
- Dave
- dzień
- Dni
- dc
- sprawa
- Promocje
- debata
- debatują
- Dług
- dekada
- grudzień
- decyzja
- upadek
- Spadkowy
- Domyślnie
- Domyślnie
- Zdecydowanie
- Kreowanie
- zależny
- zależy
- wdrażanie
- deponentów
- opisać
- detale
- Deweloper
- rozwijanie
- ZROBIŁ
- różnica
- różne
- Digest
- ujawnienie
- Wyświetlacz
- nieszczęście
- strapiony
- Nie
- Pies
- robi
- Dolar
- dolarów
- nie
- Doomsday
- Drzwi
- na dół
- SPADEK
- Krople
- zrzucać
- podczas
- dynamiczny
- dynamika
- Wcześnie
- Zarobki
- złagodzenie
- Gospodarczy
- gospodarka
- efekt
- ruchomości
- bądź
- gdzie indziej
- umożliwiać
- kończy się
- Anglia
- cieszyć się
- dość
- Cały
- Środowisko
- sprawiedliwość
- szczególnie
- istota
- istotnie
- majątek
- Eter (ETH)
- ewaluację
- Parzyste
- EVER
- wszyscy
- każdy jest
- wszystko
- dokładnie
- przykład
- przykłady
- podniecony
- Przede wszystkim system został opracowany
- oczekiwać
- spodziewany
- Wyjaśniać
- wyjaśnione
- rozciągać się
- rozbudowa
- niezwykle
- okładzina
- nie
- dość
- Spadać
- Falling
- znajomy
- sławny
- wentylator
- fantastyczny
- fascynujący
- najszybszy
- Moja lista
- zaufanie
- nakarmiony
- opłata
- Opłaty
- kilka
- walka
- Postać
- finansować
- budżetowy
- system finansowy
- finansowanie
- Znajdź
- w porządku
- FINTECH
- i terminów, a
- Ryba
- Fix
- ustalony
- Trzepnięcie
- pływ
- koncentruje
- obserwuj
- Prognoza
- główny
- Naprzód
- frakcja
- od
- zamrożone
- urzeczywistnienie
- pełny
- zabawa
- fundusz
- Finansowanie
- fundusze
- zabawny
- gra
- szczelina
- Sprzęt
- ogólnie
- wygenerowane
- generujący
- otrzymać
- miejsce
- Dać
- Go
- Dobry
- Goes
- będzie
- dobry
- Rząd
- Polityka rządu
- stopień
- absolwent
- wspaniały
- Facet
- kuty
- Zawiesić
- zdarzyć
- się
- dzieje
- Zaoszczędzić
- Ciężko
- mający
- wysłuchany
- ciężko
- żywopłot
- Fundusze hedgingowe
- pomoc
- tutaj
- Ukryty
- Wysoki
- wyższy
- wskazówki
- historia
- Dobranie (Hit)
- Odsłon
- uderzanie
- posiadacz
- posiada
- Dziury
- Ufnie
- nadzieję
- gospodarz
- dom
- obudowa
- W jaki sposób
- HTTPS
- olbrzymi
- człowiek
- Setki
- setki milionów
- Zranić
- Szum
- CHORY
- pomysł
- Rezultat
- Oddziaływania
- bliski
- ważny
- in
- Dochód
- Zwiększać
- niezależnie
- Informacja
- SZALONY
- Instytucja
- instytucje
- ubezpieczenie
- odsetki
- OPROCENTOWANIE
- Stopy procentowe
- ciekawy
- Wywiad
- inwentarz
- inwestowanie
- inwestycja
- banki inwestycyjne
- inwestor
- Inwestorzy
- problemy
- IT
- samo
- Dołączył
- łączący
- Dołącz do nas
- PRAWO
- Trzymać
- Klawisz
- dzieci
- Uprzejmy
- Wiedzieć
- wiedza
- znany
- Brak
- największym
- Nazwisko
- Ostatni rok
- uruchomiona
- prowadzący
- przeciec
- UCZYĆ SIĘ
- dowiedziałem
- nauka
- Pozostawiać
- pozostawiając
- LEND
- pożyczkodawca
- kredytodawców
- pożyczanie
- poziom
- Dźwignia
- LG
- życie
- Linia
- Ciecz
- Płynność
- kryzys płynności
- Słuchanie
- mało
- pożyczka
- Kredyty
- miejscowy
- logo
- długo
- długi czas
- dłużej
- Popatrz
- poszukuje
- stracić
- utraty
- Partia
- miłość
- "kochanym"
- niski
- luksusowy
- M2
- zrobiony
- poważny
- robić
- Dokonywanie
- mężczyzna
- i konserwacjami
- wiele
- wielu ludzi
- Margines
- rynek
- rynki
- Maski
- Masa
- masywny
- matematyka
- dojrzałość
- znaczy
- Media
- wzmiankowany
- Meyer
- Średni
- Środkowy
- może
- Miller
- milion
- Milion dolarów
- milion dolarów
- miliony
- błąd
- Moda
- pieniądze
- podaż pieniądza
- Miesiąc
- miesięcy
- jeszcze
- większość
- usta
- ruch
- wielorodzinny
- Nazwa
- Nazwy
- prawie
- koniecznie
- Potrzebować
- sieci
- Nowości
- nowy rok
- aktualności
- Następny
- Hałas
- normalnie
- Uwagi
- numer
- liczny
- oczywista
- Biurowe
- biura
- W porządku
- Stary
- ONE
- Onyks
- działać
- operator
- Opinia
- Opinie
- Szanse
- Okazja
- naprzeciwko
- zamówienie
- organiczny
- Inne
- Pozostałe
- zewnętrzne
- ogólny
- nadmiernie lewarowany
- własny
- właściciel
- właściciele
- posiada
- płatny
- pandemiczny
- Papier
- część
- Uczestnicy
- partnerem
- Partnerstwo
- wzmacniacz
- strony
- minęło
- Zapłacić
- zwracając
- emerytura
- Ludzie
- procent
- doskonały
- okres
- stały
- osoba
- Osobiście
- zjawisko
- wybierać
- kawałek
- rurociąg
- plato
- Analiza danych Platona
- PlatoDane
- Grać
- gracz
- gra
- Podcast
- Podcasty
- punkt
- zwrotnica
- polityka
- polityczny
- politycznie
- polityka
- basen
- teczka
- możliwości
- przewidywanie
- Przygotować
- bardzo
- poprzedni
- poprzednio
- Cena
- Cennik
- wycena
- prywatny
- Private Equity
- prawdopodobnie
- Problem
- Wytworzony
- projektowanie
- niska zabudowa
- własność
- Perspektywa
- zapewnia
- publiczny
- publicznie
- zakupy
- położyć
- Putting
- quake
- ilościowy
- quantitative easing
- zaostrzenie ilościowe
- pytanie
- Szybki
- szybko
- podnieść
- wychowywanie
- Kurs
- ceny
- osiągnięty
- Czytający
- gotowy
- real
- nieruchomość
- prawdziwa wartość
- powód
- Przyczyny
- niedawno
- recesja
- polecić
- Recover
- zmniejszyć
- zarejestrowany
- regulamin
- regulator
- związek
- pamiętać
- Wynajem
- powtarzać
- reprezentować
- wywołań
- Wymaga
- ratowanie
- odpowiedź
- REST
- powraca
- Bogaty
- Pozbyć się
- Rosnąć
- podniesienie
- kołysała
- korzeń
- korzenie
- okrągły
- pędzić
- Powiedział
- wzgląd
- sole
- taki sam
- bać
- scenariusze
- rozkład
- skrawki
- krzyczeć
- SEA
- zaprawiony
- Seattle
- druga
- wtórny
- sekurytyzacja
- widzenie
- wydaje
- Segmenty
- sprzedać
- Sprzedający
- Sprzedawanie
- rozsądek
- usługa
- przesunięcie
- PRZESUNIĘCIE
- wstrząśnięty
- strzelanie
- niedobór
- powinien
- pokazać
- znaczący
- Prosty
- ponieważ
- pojedynczy
- sytuacja
- SIX
- Sześć miesięcy
- Rozmiar
- powolny
- mały
- small business
- mniejszy
- mądry
- Podstępny
- So
- kilka
- Ktoś
- coś
- Wkrótce
- Źródło
- Typ przestrzeni
- obowiązuje
- mówić
- Mówi
- specjalny
- swoiście
- Widmo
- sponsorować
- Sponsorzy
- Półki na książki
- początek
- rozpoczęty
- Startowy
- rozpocznie
- Ewolucja krok po kroku
- Nadal
- bodziec
- stany magazynowe
- Giełda Papierów Wartościowych
- Akcje
- Akcje i obligacje
- Stop
- Historia
- strategie
- Strategia
- ulica
- taki
- nagły
- PODSUMOWANIE
- Wspaniały
- Dostawa
- dostarczanie
- wsparcie
- Wspierający
- zdziwiony
- zaskakujący
- konsorcjum
- system
- Brać
- trwa
- biorąc
- utalentowany
- Mówić
- rozmawiać
- Rozmowy
- zespół
- tech
- REGULAMIN
- trzeciorzędowy
- Połączenia
- Fed
- UK
- świat
- ich
- sami
- Tam.
- rzecz
- rzeczy
- Myślący
- Myśli
- w tym tygodniu
- myśl
- tysiące
- trzy
- Przez
- poprzez
- bilet
- bilety
- dokręcanie
- czas
- czasy
- do
- już dziś
- dzisiaj
- razem
- Tona
- także
- Top
- aktualny
- CAŁKOWICIE
- handel
- Transkrypcja
- przejście
- Obligacje skarbowe
- skarbiec
- ogromny
- kłopot
- prawdziwy
- SKRĘCAĆ
- Obrócony
- Obrócenie
- i twitterze
- typy
- typowy
- zazwyczaj
- Uk
- SKARB WIELKIEJ BRYTANII
- dla
- zrozumieć
- nieszczęśliwy
- jednostka
- zbliżających
- us
- posługiwać się
- zazwyczaj
- wartość
- Wartości
- zweryfikować
- Wideo
- prawie
- Tom
- poszukiwany
- Magazyn
- ostrzeżenie
- Waszyngton
- sposoby
- Bogactwo
- tydzień
- tygodni
- powitanie
- Wells
- Wells Fargo
- Co
- Whats
- czy
- który
- Podczas
- KIM
- żona
- będzie
- wygrać
- słowa
- Praca
- pracujący
- działa
- świat
- najgorszy
- wartość
- by
- napisać
- napisany
- Źle
- rok
- lat
- Twój
- siebie
- youtube
- zefirnet
- zero