Orzeczenie NAR-DOJ dzieli agentów co do prowizji i zasad kieszonkowych

Imprezy Inman to najlepszy sposób na naukę, nawiązywanie kontaktów i rozwój. Nie przegap kolejnego, 8-10 sierpnia o godz Inman Połącz Las Vegas. Dołącz do nas w Aria Resort, aby uzyskać wgląd w przyszłość, odkryć nowe strategie i nawiązać kontakty z najlepszymi i najzdolniejszymi na rynku nieruchomości. Rejestracja tutaj. 

A orzeczenie sądu na korzyść Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami w związku z dochodzeniem Departamentu Sprawiedliwości wywołało różnorodne reakcje agentów, brokerów i innych graczy z branży, ukazując podziały w branży w związku z dwoma zasadami NAR dotyczącymi prowizji dla pośredników kupujących i ofert kieszonkowych.

W czwartek federalny sąd okręgowy w Waszyngtonie uchylił wniosek Departamentu Sprawiedliwości o udzielenie informacji od NAR na temat:

• Zasada uczestnictwa, która wymaga, aby brokerzy wystawiający oferty oferowali ogólną, jednostronną ofertę wynagrodzenia brokerom kupującym w celu przesłania ogłoszenia do usługi wielu ofert stowarzyszonej z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami
• przejrzystą politykę współpracy, która wymaga od brokerów wystawiających oferty przesłania oferty do swojej stowarzyszonej z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami MLS w ciągu jednego dnia roboczego od publicznego wprowadzenia nieruchomości na rynek

Na razie nie jest jasne, co orzeczenie oznacza dla dochodzenia Departamentu Sprawiedliwości dotyczącego polityki NAR ani czy agencja złoży odwołanie od decyzji sądu rejonowego.

Niezależnie od tego, zasady te będą nadal przedmiotem debaty, ponieważ są one również przedmiotem liczne procesy antymonopolowe złożone przeciwko NAR złożone przez strony prywatne, z których niektóre Departament Sprawiedliwości interweniował i wydaje się gotowy, aby nadal się w to angażować.

Ostatni tydzień, zapytał Departament Sprawiedliwości do złożenia w jednej z takich spraw opinii amicus dotyczącej Jasnej Polityki Współpracy, a sąd apelacyjny przychylił się do wniosku agencji. W poniedziałek sąd dał Departamentowi Sprawiedliwości czas do 13 marca na przedstawienie swoich pism, a NAR do 20 kwietnia na przedstawienie odpowiedzi w sprawie.

Agenci, brokerzy i inne osoby komentujące artykuł Inmana na temat orzeczenia NAR-DOJ były podzielone, jeśli chodzi o ich przemyślenia na temat orzeczenia i przedmiotowych zasad NAR.

Niektórzy postrzegali śledztwo Departamentu Sprawiedliwości jako klasyczny przykład „przekroczenia środków przez rząd” i pochwalili decyzję sądu.

„Smutnym faktem w tym przypadku było to, ile NAR musiała wydać, aby bronić tak zdroworozsądkowej decyzji?” powiedział współzałożyciel Keller Williams, Joe Williams.

„To zostało opłacone przez wszystkich ciężko pracujących pośredników w obrocie nieruchomościami ze swoich składek? Klasyczne [c] przekroczenie zasięgu przez rząd. Dobra robota, NAR!”

Jeff Stewart, agent RE/MAX Homefinders, wyraził opinię, że dochodzenie ujawniło uprzedzenia rządu do branży nieruchomości i miało na celu wyłudzenie podatków.

„Rządowi nie podoba się fakt, że agenci nieruchomości to w większości niezależni wykonawcy, co wiąże się z korzyściami podatkowymi” – stwierdził Stewart.

„Jest ok. 2 miliony z nas w USA chciałoby zostać pracownikami W-2. Zmiana struktury prowizji spółdzielczych nie sprawi, że pieniądze zwrócą się sprzedającemu. Jest to ograniczona pula zasobów i jeśli kupujący będą musieli zapłacić agentowi kupującego – są to zasoby, które zostaną przeznaczone na zaliczkę i koszty zamknięcia. To po prostu wróci z rąk sprzedającego w postaci ustępstw transakcyjnych, aby transakcja zadziałała. Obecna administracja najwyraźniej ma ogromny problem z modelem branżowym i goni za wpływami podatkowymi.”

Inni uważali, że zasady, którymi zajmowała się sonda Departamentu Sprawiedliwości, nie stanowią problemu.

"Dobry; mamy w tym kraju wiele problemów do rozwiązania” – powiedział Kevin McGrath, broker zarządzający w Long & Foster, o wyroku sądu. „To nie jest jeden z nich.”

„Prawo umów określa sposób, w jaki agenci otrzymują wynagrodzenie, czy to bezpośrednio od kupującego, czy za pośrednictwem sprzedającego, który wykorzystuje swoje wpływy ze sprzedaży swojej nieruchomości przez kupującego na opłacenie agentów zaangażowanych w transakcję” – powiedziała Sharon Mulholland, agent w Mulholland Realty.

Dick Stoner, broker w Reist Corporation, podkreślił, że prowizje dla pośredników kupujących nie różnią się od innych zachęt dla sprzedających.

„Sprzedawca może oferować dowolne promocje, niezależnie od tego, czy będą to ekstremalne reklamy, posty w mediach społecznościowych, czy prowizje od agenta kupującego” – powiedział Stoner.

„Niektórzy sprzedawcy produktów oferują płatną dostawę następnego dnia oraz inne zachęty do obejrzenia i zakupu ich produktów, a oferta prowizji agencji kupującej jest taka sama – coś, co ma przyciągnąć więcej kupujących (tych, którzy mają agentów) do konkretnej sprzedaży”.

Inni wzywali NAR do wprowadzenia zmian w obecnych zasadach, twierdząc, że to NAR „przesadził”.

„Jako agent absolutnie gardzę jasnymi wytycznymi dotyczącymi współpracy narzuconymi przez NAR” – powiedział Patrick Harris, agent w RE/MAX Crossroads. „Uważam, że jest to przesadzone i nieodpowiednie pod względem zawodowym. Jeśli sprzedawca nie chce umieścić swojej nieruchomości w MLS, ale jest skłonny do promowania jej w inny sposób niż NAR, a żadne stowarzyszenie stanowe ani lokalne nie powinno mieć w tej sprawie nic do powiedzenia. To sprawa pomiędzy brokerem wystawiającym aukcje a sprzedawcą. Ostatecznie sprzedawca powinien mieć możliwość zrobienia tego, co leży w jego najlepszym interesie”.

„[Jeśli] NAR naprawdę zależało na tym, aby robić to, co jest dobre dla kupujących i sprzedających, [powinni] uznać ograniczoną agencję i podwójną agencję za praktyki nieetyczne” – dodał. „Nie można mieć dwóch mistrzów i skutecznie wykonywać swoją pracę. Zawsze ktoś czuje się lekceważony i tak naprawdę wygrywa tylko pośrednictwo z podwójną wypłatą.”

Jeśli chodzi o zasadę udziału, Harris opowiadał się za zezwoleniem na wliczanie prowizji agenta kupującego do kredytu hipotecznego kupującego.

„Głównym powodem, dla którego prowizja agenta kupującego jest włączona do umowy o notowaniu na giełdzie, jest to, że większość pożyczkodawców nie pozwala, aby prowizja agenta kupującego była częścią finansowania kupującego” – powiedział.

„To naprawdę musi się zmienić, a jeśli trzeba to zmienić siłą, nie przeszkadza mi to. To powiedziawszy, sprzedawca ma swojego przedstawiciela, a kupujący zasługuje na reprezentację, aby negocjować również w jego imieniu. Cały proces jest zawiły.”

Derek Eisenberg, broker korporacyjny w firmie Continental Real Estate Group zajmującej się pośrednictwem dyskontowym, odpowiedział, że „błędem” jest twierdzenie, że pożyczkodawcy nie pozwalają na finansowanie prowizji agentów kupujących.

„Dopóki będzie to widniało w oświadczeniu końcowym, będzie można finansować” – powiedział. „Mimo to, gdyby pożyczkodawca rzeczywiście stanął na ceremonii, strony mogłyby po prostu zawyżyć cenę i kazać ją zapłacić sprzedającemu. Zawsze istnieje więcej niż jeden sposób na oskórowanie kota”.

Ralph Odierna, agent w Coldwell Banker Realty, nalegał, aby NAR wymagał od swoich członków stosowania umów między kupującym a brokerem, gdy zdobywają nowych klientów.

„Umowa dotycząca notowania gwarantuje prowizję brokerowi, ponieważ zawarł on umowę, a agent notujący ma udokumentowane reprezentowanie sprzedającego” – powiedział. „Agent kupującego powinien być zobowiązany do zrobienia tego samego, zawarcia umowy z pośrednikiem kupującego, aby zgodnie z umową reprezentował kupującego”.

Fran Brooks, agentka w Berkshire Hathaway HomeServices Commonwealth Real Estate, zgodziła się, że wszyscy agenci kupujący powinni korzystać z takich umów.

„Jako kierownik sprzedaży gorąco zachęcam naszych agentów do korzystania z nich, niewielu to robi, a wszyscy powinni” – powiedziała.

Jeszcze inni zareagowali na komentarz Stephena Brobecka, starszego członka organu nadzoru konsumenckiego Federacji Konsumentów Ameryki, który stwierdził, że orzeczenie „ograniczy zdolność Departamentu Sprawiedliwości do badania antykonkurencyjnych polityk branżowych, które kosztują konsumentów miliardy dolarów rocznie”.

CFA nalegało na zakaz oferowania przez sprzedawców domów prowizji agentom kupującym, argumentując, że praktyka ta stanowi „nieuczciwe ograniczenie handlu”. NAR utrzymuje, że prowizje są i zawsze podlegały negocjacjom oraz że są ustalane przez rynek.

„Na konferencji NAEBA Steve Brobeck z CFA stwierdził, że uważa, że ​​agenci kupna zarabiają „za dużo” za nieruchomości o wysokiej wartości i DLATEGO CFA ma mnóstwo wspólnych pomysłów!” powiedział Andrew Show, pośrednik kupujący w Buyer's Resource Realty Services. „Ich wezwanie do „zakazu” jest bezsensowne i bezpodstawne”.

Brobeck powiedział Inmanowi, że Snow błędnie scharakteryzował to, co powiedział i napisał w ostatnich raportach.

„Powiedziałem tylko, że moim zdaniem obrona branży w wysokości 5–6 procent prowizji w pewnym stopniu odzwierciedla jej chęć zachowania dużych zysków za sprzedaż drogich nieruchomości” – stwierdził Brobeck w oświadczeniu przesłanym pocztą elektroniczną.

„I nigdy nie wzywałem do „zakazu” tych stawek, a jedynie do wspierania polityk branżowych, takich jak niepowiązane prowizje, które umożliwiłyby konkurencyjnemu rynkowi ustalanie stawek. Domyślam się, że na prawdziwie konkurencyjnym cenowo rynku roczne wynagrodzenie najbardziej kompetentnych i odnoszących sukcesy agentów wzrosłoby, a nie spadło, po części dlatego, że byłoby mniej szumowania śmietanki przez agentów marginalnych (zidentyfikowanych w raporcie branżowym Raport NIEBEZPIECZEŃSTWO 2015). "

Eisenberg, który pracował jako konsultant CFA, stwierdził, że wielu komentatorów nie dostrzega uwagi organu nadzoru na temat swobody negocjowania wynagrodzeń ze specjalistą.

„Jeśli pozew wnoszą dwie osoby, powód negocjuje stawkę wynagrodzenia ze swoim prawnikiem, a pozwany ze swoim” – powiedział Eisenberg.

„Kiedy 49ers grają dzisiaj z Eagles, ponieważ Philly jest gospodarzem San Francisco, Eagles nie mają prawa mówić, ile 49ers płacą swojemu sztabowi trenerskiemu i zawodnikom. Kiedy jeden inwestor sprzedaje 1,000 akcji AT&T za pośrednictwem Morgan Stanley, Morgan Stanley nie jest w stanie podać, ile Merrill Lynch otrzymuje za pozyskanie nabywcy na te akcje.

„Nieruchomości to jedyna branża, w której kupujący nie może negocjować wysokości wynagrodzenia swojego profesjonalnego personelu (pośrednika kupującego).”

Brobeck zwrócił uwagę, że jego krytycy nie wyjaśnili, dlaczego zakazanie sprzedającym oferowania prowizji agentom kupującym nie spowodowałoby większej konkurencji w zakresie usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

„Żaden z komentatorów nie wyjaśnia, dlaczego oddzielenie prowizji od powiązania nie doprowadziłoby do powstania bardziej konkurencyjnego cenowo rynku, co jest tradycyjnie konserwatywnym celem propagowanym przez CFA i który, naszym zdaniem, podzielają pośrednicy w obrocie nieruchomościami” – stwierdził.

W odpowiedzi na zapewnienie komentatora, że ​​opierał się on propozycji debaty, Brobeck powiedział, że on i CFA są zawsze gotowi, aby publicznie lub prywatnie omawiać swoją krytykę dotyczącą polityki pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

„Postanowiłem odpowiedzieć każdemu pracownikowi branży, który do mnie dzwoni lub pisze” – powiedział.

„Zaskoczyło mnie, a nawet zdumiało, że przez około 30 lat, kiedy publikuję raporty, ani NAR, ani jej podmioty stowarzyszone (z wyjątkiem niedawno Rady MLS) nie zapraszały mnie na spotkania zarządu ani konferencje branżowe, na których chciałbym mamy szansę wyjaśnić i przedyskutować naszą krytykę.

„Przez wiele lat krytykowaliśmy polityki bankowe i ubezpieczeniowe, często zapraszano mnie na spotkania branżowe, aby omówić te zasady”.

Brobeck powiedział, że rozmawiał z zarządem CMLS na początku grudnia.

Wyślij e-mail do Andrea V. Brambila.

Polub mnie na Facebooku | Śledź mnie na Twitterze

• Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
• Platoblockchain. Web3 Inteligencja Metaverse. Wzmocniona wiedza. Dostęp tutaj.
• Źródło: https://www.inman.com/2023/02/01/nar-doj-ruling-divides-agents-over-commission-pocket-listing-rules/