Nowe dane ze spisu powszechnego pokazują, dokąd przemieszczają się Amerykanie — i gdzie należy inwestować

Amerykanie są ściśnięci przez inflację i rosnące ceny mieszkań w dużych miastach. Szukają schronienia w stanach o ciepłym klimacie, niższych kosztach życia i wielu możliwościach pracy – stanach takich jak Floryda, Teksas i Karoliny. Jakiś analiza danych spisowych z Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR) ujawnia, które stany straciły mieszkańców, a które odnotowały wzrost liczby ludności w 2022 r. Trendy wyraźnie wskazują, że wielu Amerykanów przeprowadza się w odpowiedzi na obawy dotyczące przystępności cenowej. 

Wzorce migracji zmieniają się

Decyzja o przeprowadzce nie jest łatwa, nawet jeśli pozostanie w miejscu staje się nieopłacalne. Chociaż pandemia dała szansę większej liczbie Amerykanów pracować zdalnie podsycając popyt na większą powierzchnię, warunki te spowodowały jedynie niewielki wzrost migracji wewnętrznej, która spada od dziesięcioleci. W 2022 r. lokalna migracja spadła do historycznie niskiego poziomu – wynika z danych Instytut Brookings. 

W okresie po II wojnie światowej około 20% Amerykanów przeprowadzało się rocznie. To dlatego, że Stany Zjednoczone miały młodszą populację z większą liczbą najemców i gospodarstw domowych z jednym dochodem, co ułatwia rodzinom podjęcie i przeprowadzkę do nowej pracy. Na początku XXI wieku wskaźniki migracji spadły do ​​​​od 2000% do 13%, a Wielka Recesja jeszcze bardziej osłabiła migrację. 

Rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych w drugiej połowie 2022 r. sprawiły, że migracja stała się jeszcze mniej atrakcyjna. Właściciele domów, którzy byli w stanie zaciągnąć kredyty hipoteczne o niskim oprocentowaniu podczas pandemicznego boomu na zakup domów, nie mieli motywacji do migracji. I Badania Pew Zauważa, że ​​coraz mniej osób przenosi się do obszarów miejskich, gdzie czynsze gwałtownie wzrosły, odwracając trend urbanizacji. 

Ale podczas gdy ogólna migracja spada, migracja na duże odległości nabiera tempa. Ruch między hrabstwami wzrósł w latach 2021-2022, podobnie jak migracja między stanami. Ruchy na dłuższy dystans mogą częściowo odzwierciedlać Trendy w przymusowych wcześniejszych emeryturach i trendach dobrowolnego porzucania pracy, które nasiliły się w tym czasie, ponieważ ludzie korzystali z tych zmian, aby znaleźć lepszą pracę lub tańsze mieszkania w innych stanach. 

Dokąd przenoszą się ludzie?

Sześć stanów, które przyniosły największy wzrost liczby ludności w 2022 r., to Floryda (+1.9%), Teksas (+1.6%), Karolina Północna (+1.3%), Karolina Południowa (+1.7%), Tennessee (+1.2%), i Gruzja (+1.2%). Arizona, Idaho, Alabama, Oklahoma i Nevada również znalazły się wysoko na liście migracji przychodzących. 

Według Fundacji Podatkowej część losowania mogła być niskie podatki. Ale te oszczędności prawdopodobnie zostaną przyćmione przez spadek wydatków na kredyty hipoteczne lub czynsze, z których mogą korzystać osoby przeprowadzające się do tych stanów, zwłaszcza osoby pochodzące z głównych obszarów miejskich, takich jak Nowy Jork. Instytut Polityki Fiskalnej Raporty że przeciętna rodzina wyjeżdżająca z Nowego Jorku oszczędza 15 razy więcej na kosztach mieszkaniowych niż na podatkach. 

NAR wykorzystał również dane USPS do zidentyfikowania trendów migracyjnych między obszarami miejskimi. Miasta o największych wskaźnikach ruchu przychodzącego znajdowały się również na południu i zachodzie. Niektóre z obszarów, które odnotowały największy wzrost liczby ludności, to:

• Ocala na Florydzie
• Tallahassee, Florida
• Charlotte, North Carolina
• Savannah, Georgia
• Houston, Teksas
• Deltona, Floryda
• Myrtle Beach, Karolina Południowa
• Huntsville, Alabama
• Miami, Floryda
• McAllen, Texas

NAR zauważa, że ​​te obszary Sun Belt doświadczyły szybkiego ożywienia miejsc pracy po pandemii. Na tych obszarach jest średnio o około 5% więcej miejsc pracy niż w marcu 2020 r. 

Gdzie ludzie odchodzą?

Gdy Amerykanie znajdują nowe domy na południu i zachodzie, opuszczają stany, które mają wysokie koszty mieszkaniowe, wysokie podatki i/lub powolny wzrost zatrudnienia. Stany, które straciły najwięcej mieszkańców w 2022 r., to Kalifornia (-0.3%), Nowy Jork (-0.9%), Illinois (-0.8%), New Jersey (-0.1%) i Massachusetts (-0.1%). 

Niektóre z tych stanów mają centra miejskie z szokującymi cenami nieruchomości – mediana ceny sprzedaży domu w San Francisco wynosi $ 1.275 mln—podczas gdy inne powoli wracały do ​​zdrowia po pandemii. Na przykład tylko jeden obszar miejski w Illinois w pełni odzyskał utracone miejsca pracy w wyniku COVID-19 i tylko 86% miejsc pracy zostały odzyskane w całym stanie od lipca 2022 r.

Przeprowadzki związane z mieszkalnictwem stają się coraz bardziej powszechne

Mieszkania zawsze były głównym powodem przeprowadzki. Szukają lepszych okolic, większej przestrzeni i bardziej przystępnych cen. Ale dane ze spisu powszechnego przedstawia że przeprowadzki związane z mieszkaniem stały się jeszcze bardziej powszechne w czasie pandemii, podczas gdy odsetek osób przeprowadzających się z powodów rodzinnych lub zawodowych nieznacznie się zmniejszył. 46% Amerykanów przeprowadziło się ze względów mieszkaniowych w 2021 r., co oznacza wzrost o sześć punktów procentowych w porównaniu z rokiem poprzednim. 

Mniej ludzi migruje teraz niż kiedykolwiek wcześniej. Ale ci, którzy się przenoszą, wybierają się na większe odległości. Ponieważ ludzie mają trudności ze znalezieniem przystępnych cenowo mieszkań w dużych miastach, które w przeszłości były najbardziej pożądanymi miejscami do życia, obserwujemy większy wzrost liczby ludności na obszarach południowych i zachodnich. Popyt na mieszkania na tych obszarach ostatecznie doprowadzi do wzrostu cen mieszkań, więc inwestorzy mogą analizować trendy migracyjne, aby znaleźć obszary o przyszłym potencjale wzrostu.

Znajdź agenta w kilka minut

Połącz się z przyjaznym dla inwestorów agentem nieruchomości, który pomoże Ci znaleźć, przeanalizować i sfinalizować kolejną transakcję.

• Usprawnij wyszukiwanie.
• Połącz się z zaufaną siecią.
• Wykorzystaj wiedzę o rynku i strategii.

Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.