Czy wiesz, co zrobił Warren Buffett, gdy świat finansów ogarnął strach i niepewność? I czego ty i ja możemy się z tego nauczyć?
Chcę, żeby było jasne: nie twierdzę, że znajdujemy się w fazie kryzysu finansowego. To nie jest rok 2008. Jednak najnowsze doniesienia z rynku nieruchomości i finansów wskazują na pogorszenie koniunktury, jakiego nie widzieliśmy od tamtego czasu. Trwa już znaczna część rzezi i wiele transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych zmierzają na południe.
To nie jest różowy moment w raju nieruchomości. Wszyscy widzieliśmy najgorsze transakcje zawierane w najlepszych czasach. Teraz obserwujemy, czy w najgorszych czasach pojawią się najlepsze oferty.
Jakie rodzaje ofert są obecnie dostępne? Szczerze mówiąc, nie są one aż tak wspaniałe, chyba że wiesz, gdzie szukać.
Rodzaje transakcji, które poprzednio opierały się na wewnętrznych stopach zwrotu (IRR) wśród nastolatków w średnim i wysokim wieku wynosi obecnie około 11–13% lub mniej. To znaczy, jeśli uda ci się je znaleźć.
Niepewność gospodarcza powoduje, że niektórzy przeczekują tę rundę. Chociaż istnieje taka możliwość, nie znosimy widoku inwestorów siedzących na gotówce lub obligacjach skarbowych i osiągających próg rentowności lub tracących pieniądze z powodu niszczycielskiej inflacji.
Jeśli działania Buffetta w okresie pogorszenia koniunktury będą powtórzeniem tego, co wydarzyło się ostatnim razem, spodziewamy się, że podejmie on kroki podobne do tego, co zrobił w 2008 roku.
Co w takim razie zrobił Buffett? Zabezpieczył swój portfel zmieniając swoją pozycję w kapitałowy stos. Berkshire Hathaway nabył akcje Goldman Sachs o wartości 5 miliardów dolarów, choć większość nie chciała ich dotknąć kijem o długości 39 i pół stopy.
Ale Buffett nie podjął ryzyka, jakie podejmowali inni inwestorzy. Zamiast tego radykalnie obniżył ryzyko, kupując 23 września 2008 roku akcje uprzywilejowane.
Uważamy, że powinieneś zrobić to samo teraz —jeśli możesz uzyskać do niego dostęp.
Dlaczego kochamy akcje uprzywilejowane
Preferowany kapitał własny to teraz gorący temat. Moja firma inwestycyjna, Stolica Wellingsa, realizuje preferowane transakcje kapitałowe, aby dodać je do naszego funduszu. Wierzymy, że obecna sytuacja finansowa stwarza wyjątkowe możliwości.
Co nam się więc podoba w kapitale uprzywilejowanym? Chociaż nie ma zastawu, uprzywilejowany kapitał własny może zapewnić więcej korzyści i korzyści podatkowych niż dług uprzywilejowany lub mezzanine. Preferowany kapitał własny plasuje się pomiędzy długiem (pierwsza pozycja zastawu) a kapitałem zwykłym (który nie ma zastawu, ale zapewnia większość zysków – lub potencjalnych strat). Ma pewne zalety zarówno kapitału własnego, jak i długu.
Podobnie jak w przypadku długu, preferowane bieżące płatności kapitałowe ustalane są z góry i całość lub część płatności jest spłacana przed wypłatą kapitału podstawowego. W momencie sprzedaży lub refinansowania uprzywilejowani posiadacze akcji są zazwyczaj nadrabiani (jeśli pozostają w tyle), zanim posiadacze akcji zwykłych otrzymają wypłaty.
Oto, gdzie w stosie kapitału znajduje się preferowany kapitał:
W trudnych czasach Buffett inwestował w akcje uprzywilejowane. Uważamy również, że jest to wyjątkowo strategiczny czas na zabezpieczenie niektórych naszych inwestycji poprzez dodanie do naszego portfela kapitału uprzywilejowanego.
Wykorzystujemy preferowane możliwości inwestowania w akcje, które zapewniają przepływ środków pieniężnych od 8% do 10% i łączną stopę zwrotu od 15% do 19%. Jak już wspomniano, zwroty te są nie tylko wyższe niż obecnie szacuje większość transakcji, ale ryzyko jest również teoretycznie niższe, a płatności powinny być znacznie bardziej niezawodne. Jednak jasne jest, że nie ma żadnych gwarancji.
Więc jaki jest haczyk? Ile to kosztuje inwestorów?
Minusem dla inwestorów jest ograniczony wzrost. Maksymalny całkowity zwrot jest zazwyczaj z góry określony w zamian za większą pewność płatności i zwrotów. A kapitał uprzywilejowany ma pierwszeństwo przed kapitałem zwykłym.
Preferowany kapitał własny, jak każda inna inwestycja, wiąże się z kompromisem w zakresie ryzyka i zysku. Nikt nie zna wyniku jakiejkolwiek inwestycji.
- W nierentowna transakcja, akcje zwykłe i komplementariusze odnoszą straty. (Mamy nadzieję, że dotyczy to tylko nich, ale znowu nie ma żadnych gwarancji.)
- W śmierć lepsza od przewidywanejl, zwykli akcjonariusze, którzy ponoszą najwyższe ryzyko, mają prawo do najwyższej stopy zwrotu.
Preferowane transakcje kapitałowe z małymi czekami (powiedzmy od 1 miliona do 5 milionów dolarów) oferują inwestorom wyższe całkowite zwroty niż wiele obecnych transakcji na akcjach zwykłych, przy niższym oczekiwanym ryzyku.
Możesz zachować ostrożność w stosunku do tych dwupoziomowych struktur inwestycyjnych. Czuliśmy to samo. Kiedy jednak nastąpiła zmiana w gospodarce, przyjrzeliśmy się uważniej temu, co Buffett zrobił podczas kryzysu w 2008 roku. (Nawiasem mówiąc, odniósł ogromny sukces).
Niekoniecznie jesteśmy w kryzysie jeszcze, ale na pewno spadek.
Prawdopodobnie znasz już preferowane progi zwrotu w ramach swojej konsorcjum lub inwestycji w fundusze. Żeby było jasne, to nie to. Preferowany kapitał własny, o którym tu mówimy, daje inwestorom wyższy priorytet w stosie kapitału i może od razu zapewnić silny przewidywany przepływ środków pieniężnych.
Preferowany kapitał własny i obecna gospodarka
Rzadko kiedy nie ma dnia, w którym nie słyszymy historii o kłopotach dużych wielorodzinnych transakcji. Niektóre już się zamknęły, inne zmierzają w stronę wykluczenia. Niektórzy wstrzymują wypłaty lub wzywają do nowego kapitału. Wiele osób szuka szybkiego wyjścia – niektórzy ponoszą straty na rzecz inwestorów kapitałowych.
To środowisko wzmacnia nasze przekonanie o zmianie naszego miejsca w stosie kapitałowym na rzecz inwestowania w starannie dobrane preferowane możliwości kapitałowe.
Faktem jest, że zwykli i preferowani inwestorzy kapitałowi nie mogą znać wyniku żadnej inwestycji z całą pewnością. Każda transakcja może być słabsza lub lepsza. Wszyscy inwestorzy kibicują sponsorowi, ale preferowani inwestorzy kapitałowi zabezpieczają swoje zakłady —i uzyskać również potencjalne korzyści. Ma to dla nas sens w niepewnej gospodarce.
Studium przypadku dotyczące preferowanego kapitału własnego
Na początku tego roku sprawdziliśmy możliwość preferowanej inwestycji kapitałowej we flagowy portfel domów jednorodzinnych na wynajem klasy komercyjnej. To stawia inwestora za długiem uprzywilejowanym w stosie kapitałowym, a przed akcjami zwykłymi i GP.
Inwestorzy spodziewają się, że na wejściu otrzymają 10% przepływów pieniężnych z tytułu „bieżącego wynagrodzenia”. Kwota ta powinna być naliczana na bazie złożonej w wysokości 5% rocznie i ma być wypłacana w przypadku dokapitalizowania lub sprzedaży. Wynegocjowano także „equity kickera” w wysokości 2.5% (preferowanej inwestycji kapitałowej).
Takie możliwości mogą przynieść korzyści inwestorom, zapewniając bieżący przepływ środków pieniężnych i potencjał wzrostu wartości. Obliczamy, że całkowity roczny zwrot z tej inwestycji wyniesie ~16%, co ma znaczenie w świetle bezpieczniejszej pozycji w stosie kapitałowym i otoczenia gospodarczego. Nie jest to jednak gwarantowane.
Obecnie oceniamy kilka innych możliwości w zakresie akcji uprzywilejowanych o podobnej strukturze.
Jak można wziąć udział?
Niektórzy z Was mogliby samodzielnie dokonać tych preferowanych inwestycji kapitałowych. Trudno jednak sobie wyobrazić, jak większość inwestorów mogłaby tego dokonać.
Najpierw musisz znaleźć operatora, który ma umowę. Musiałbyś zainwestować około 1 miliona dolarów lub dużo więcej. Ponadto będziesz chciał podjąć rygorystyczne należytej staranności procesu zarówno po stronie operatora, jak i transakcji. Następnie konieczne byłoby sporządzenie lub zredagowanie długiej umowy prawnej.
Znalezienie najlepszych projektów może być trudne. Ostatnio wszyscy widzieliśmy preferowane możliwości kapitałowe od znanych sponsorów wielorodzinnych. Inwestycje te zazwyczaj ograniczają całkowity zwrot od 8% do 10%, bez szans na wzrost. Nie ma z nimi nic złego, ale możesz zrobić lepiej, jeśli masz dostęp do ofert, które tutaj omawiam.
Obserwujemy ciągły strumień preferowanych transakcji kapitałowych ze stopami zwrotu na średnim i wysokim poziomie. Możesz uzyskać dodatkowe korzyści dzięki punktom, dolnym MOIC, kickerom kapitałowym, promowaniu uczestnictwa i prawom do konwersji. Możesz sprawdzić rozszerzoną listę preferowanej terminologii związanej z instrumentami kapitałowymi tutaj.
Uważamy, że jest to odpowiedni moment dla inwestorów na zabezpieczenie swoich portfeli akcjami uprzywilejowanymi. Dedykowanie części portfela temu innemu miejscu w stosie kapitału powinno zapewnić większe bezpieczeństwo w obliczu niepewności i wypłacać dywidendy przez lata.
Obecna sytuacja gospodarcza i rynek nieruchomości nie będą regularnie zapewniać zwrotu na poziomie 40%, jakiego wielu inwestorów doświadczało w ciągu ostatniej dekady. Uważamy, że rozsądne jest zabezpieczanie naszego portfela akcjami uprzywilejowanymi w celu zminimalizowania ryzyka przy jednoczesnym utrzymaniu solidnych przewidywanych zysków. Wierzymy, że zamiana korzyści na rzecz ochrony nie musi oznaczać całkowitego zwrotu, szczególnie w przedziale od 1 miliona do 5 milionów dolarów, gdzie konkurencja może być mniejsza.
Dołącz do społeczności
Gotowy, aby odnieść sukces w inwestowaniu w nieruchomości? Utwórz bezpłatne konto BiggerPockets, aby poznać strategie inwestycyjne; zadawaj pytania i uzyskuj odpowiedzi od naszej społeczności liczącej ponad 2 miliony członków; połącz się z agentami przyjaznymi inwestorom; i wiele więcej.
*Pan. Moore jest współzałożycielem i partnerem funduszu The Wellings Real Estate Income Fund, który jest dostępny dla akredytowanych inwestorów. Przed dokonaniem inwestycji inwestorzy powinni rozważyć cele inwestycyjne, ryzyko, opłaty i wydatki. W celu uzyskania memorandum dotyczącego oferty prywatnej („PPM”) zawierającej te i inne informacje na temat funduszu Wellings Real Estate Income Fund, należy zadzwonić pod numer 800-844-2188 lub wysłać e-mail [email chroniony]. Przed dokonaniem inwestycji przeczytaj uważnie PPM. Wyniki uzyskane w przeszłości nie stanowią gwarancji przyszłych wyników. Informacje zawarte w niniejszym komunikacie służą celom informacyjnym, nie stanowią rekomendacji i nie powinny być traktowane jako oferta sprzedaży lub zachęta do złożenia oferty zakupu jakichkolwiek papierów wartościowych w jakiejkolwiek jurysdykcji, w której taka oferta lub zaproszenie stanowiłoby naruszenie wszelkich lokalnych przepisów. Każde inwestowanie wiąże się z ryzykiem straty, w tym utraty kapitału. Nie świadczymy porad podatkowych, księgowych ani prawnych, a wszystkim inwestorom zaleca się skonsultowanie się ze swoimi doradcami podatkowymi, księgowymi lub prawnymi przed dokonaniem inwestycji.
Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- PlatoData.Network Pionowe generatywne AI. Wzmocnij się. Dostęp tutaj.
- PlatoAiStream. Inteligencja Web3. Wiedza wzmocniona. Dostęp tutaj.
- PlatonESG. Węgiel Czysta technologia, Energia, Środowisko, Słoneczny, Gospodarowanie odpadami. Dostęp tutaj.
- Platon Zdrowie. Inteligencja w zakresie biotechnologii i badań klinicznych. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://www.biggerpockets.com/blog/preferred-equity-can-improve-your-returns-in-this-environment
- :ma
- :Jest
- :nie
- :Gdzie
- $ 1 mln
- $W GÓRĘ
- 15%
- 2008
- 23
- 24
- a
- Zdolny
- O nas
- dostęp
- Konto
- Księgowość
- akredytowane
- nabyty
- działania
- Dodaj
- dodanie
- dodatek
- Dodatkowy
- awansować
- Zalety
- Rada
- rozmyślny
- ponownie
- agentów
- Umowa
- przed
- Wszystkie kategorie
- już
- również
- wśród
- ilość
- an
- i
- roczny
- Rocznie
- odpowiedzi
- każdy
- w każdym razie
- uznanie
- SĄ
- AS
- zapytać
- At
- autor
- dostępny
- podstawa
- BE
- Niedźwiedź
- zanim
- za
- uwierzyć
- korzyści
- Korzyści
- BEST
- Ulepsz Swój
- pomiędzy
- Duży
- Miliard
- Blokować
- granica
- obie
- Przełamując
- ale
- kupować
- Zakup
- by
- obliczać
- wezwanie
- powołanie
- CAN
- Może uzyskać
- czapka z daszkiem
- kapitał
- ostrożnie
- walizka
- Gotówka
- Przepływy pieniężne
- zapasy
- złapany
- spowodowanie
- pewność
- szansa
- wymiana pieniędzy
- Opłaty
- ZOBACZ
- jasny
- wyraźnie
- Klimat
- Współzałożyciel
- przyjście
- handlowy
- nieruchomość komercyjna
- wspólny
- Komunikacja
- społeczność
- porównać
- konkurencja
- Skontaktuj się
- Rozważać
- stanowić
- zawarte
- Konwersja
- przekonanie
- Koszty:
- mógłby
- Stwórz
- tworzy
- kryzys
- Aktualny
- dzień
- sprawa
- Promocje
- Dług
- dekada
- ZROBIŁ
- różne
- Omawiając
- Dystrybucje
- dywidendy
- do
- robi
- Nie
- zrobić
- nie
- minusem
- SPADEK
- projekt
- dramatycznie
- zarabiać
- łatwiej
- Gospodarczy
- gospodarka
- prawo
- Środowisko
- sprawiedliwość
- Era
- szczególnie
- ustanowiony
- majątek
- Eter (ETH)
- oceny
- Parzyste
- Każdy
- wymiana
- rozszerzony
- oczekiwać
- spodziewany
- wydatki
- doświadczony
- fakt
- Spadać
- Spada
- znajomy
- daleko
- FAST
- strach
- błąd
- budżetowy
- Rynek finansowy
- wiadomości z rynku finansowego
- Znajdź
- znalezieniu
- Firma
- i terminów, a
- flagowy
- podłogi
- pływ
- W razie zamówieenia projektu
- Dla inwestorów
- dawniej
- Darmowy
- od
- fundusz
- przyszłość
- brama
- Ogólne
- otrzymać
- miejsce
- daje
- Goes
- Goldman
- Goldman Sachs
- GP
- wykres
- gwarancja
- gwarantowane
- gwarancji
- się
- Ciężko
- trudniej
- nienawidzić
- Have
- he
- Nagłówek
- słyszeć
- żywopłot
- Zabezpieczone
- zabezpieczających
- tutaj
- Ukryty
- wyższy
- Najwyższa
- go
- jego
- Dobranie (Hit)
- posiadacze
- Szczerze
- Ufnie
- HOT
- W jaki sposób
- Jednak
- http
- HTTPS
- Przeszkody
- i
- if
- in
- Włącznie z
- Dochód
- inflacja
- Informacja
- zamiast
- wewnętrzny
- najnowszych
- Inwestuj
- zainwestowany
- inwestowanie
- inwestycja
- możliwości inwestycyjne
- Inwestycje
- inwestor
- Inwestorzy
- zaangażowany
- dotyczy
- IT
- jurysdykcja
- Wiedzieć
- wie
- Nazwisko
- Późno
- Laws
- UCZYĆ SIĘ
- Regulamin
- doradcy prawni
- pożyczkodawca
- kredytodawców
- mniej
- LG
- lekki
- lubić
- również
- Ograniczony
- Lista
- miejscowy
- Popatrz
- wyglądał
- poszukuje
- utraty
- od
- miłość
- niższy
- opuszczony
- utrzymanie
- robić
- WYKONUJE
- Dokonywanie
- wiele
- rynek
- Aktualności z rynku
- Mecz
- Maksymalna szerokość
- maksymalny
- Może..
- wymowny
- Użytkownicy
- Memorandum
- wzmiankowany
- może
- milion
- zminimalizować
- moment
- pieniądze
- jeszcze
- większość
- porusza się
- dużo
- my
- koniecznie
- Potrzebować
- do uzgodnienia
- Nowości
- aktualności
- Nie
- żaden
- nic
- już dziś
- Cele
- of
- oferta
- on
- ONE
- trwający
- tylko
- koncepcja
- operator
- Opinie
- aktualny
- Szanse
- Okazja
- Option
- or
- Inne
- Pozostałe
- ludzkiej,
- na zewnątrz
- Wynik
- koniec
- własny
- płatny
- Raj
- część
- udział
- partnerem
- wzmacniacz
- Przeszłość
- wstrzymywanie
- Zapłacić
- płatności
- jest gwarancją najlepszej jakości, które mogą dostarczyć Ci Twoje monitory,
- Miejsce
- umieszczenie
- plato
- Analiza danych Platona
- PlatoDane
- Proszę
- zwrotnica
- teczka
- portfele
- position
- potencjał
- Korzystny
- Główny
- priorytetowe
- priorytet
- prywatny
- prawdopodobnie
- wygląda tak
- Przewiduje
- projektowanie
- promować
- chroniony
- ochrona
- zapewniać
- że
- cele
- ściganie
- Stawia
- pytania
- Szybki
- zasięg
- ceny
- Czytaj
- real
- nieruchomość
- rynek nieruchomości
- otrzymać
- niedawny
- Rekomendacja
- traktować
- względny
- rzetelny
- Wynajem
- powtarzać
- reprezentować
- Efekt
- powrót
- powraca
- recenzja
- prawo
- prawa
- Ryzyko
- ryzyko
- skalisty
- Różany
- okrągły
- rutynowo
- Sachs
- poświęcać
- bezpieczniej
- Bezpieczeństwo
- sprzedaż
- taki sam
- powiedzieć
- powiedzenie
- bezpieczeństwo
- widzieć
- widzenie
- widziany
- sprzedać
- senior
- rozsądek
- siedem
- kilka
- Akcjonariusze
- Akcje
- przesunięty
- powinien
- znaczący
- podobny
- Podobnie
- ponieważ
- siedzieć
- siada
- Siedzący
- sytuacja
- rozmiary
- mały
- So
- napraszanie się
- solidny
- kilka
- specjalizować
- sponsorować
- Sponsorzy
- Spot
- stos
- Akcje
- historie
- Strategiczny
- strategie
- Strategia
- strumień
- Wzmacnia
- silny
- zbudowany
- Struktury
- osiągnąć sukces
- taki
- pewnie
- Powierzchnia
- syndykat
- Brać
- podatek
- Nastolatkowie
- terminologia
- niż
- że
- Połączenia
- Stolica
- Informacje
- ich
- Im
- następnie
- Tam.
- Te
- rzecz
- Myśleć
- to
- w tym roku
- Przez
- czas
- czasy
- do
- wziął
- aktualny
- Kwota produktów:
- Kontakt
- w kierunku
- handel
- Obligacje skarbowe
- kłopot
- prawdziwy
- typy
- zazwyczaj
- Niepewny
- niepewności
- Niepewność
- podjąć
- rozkładanie
- wyjątkowy
- wyjątkowo
- na
- Upside
- us
- NARUSZENIE
- chcieć
- królikarnia
- Warren Buffett
- była
- oglądania
- Droga..
- sposoby
- we
- DOBRZE
- znane
- poszedł
- były
- Co
- jeśli chodzi o komunikację i motywację
- który
- Podczas
- KIM
- będzie
- okno
- w
- świat
- najgorszy
- by
- napisany
- Źle
- rok
- lat
- ty
- Twój
- zefirnet