Private equity: pasywne, dochodowe inwestycje, o których prawdopodobnie nigdy nie słyszałeś

Mindy:
Witamy w podcaście BiggerPockets Money, w którym przeprowadzamy wywiad z Sachinem Khajurią i rozmawiamy o private equity.
Cześć, cześć, cześć, nazywam się Mindy Jensen i jak zwykle jest ze mną mój współgospodarz, Scott Trench, wspierany przez fundusze private equity.

Scott:
Dzięki Mindy. Wspaniale być tutaj. A dzisiaj nie jesteśmy większymi kieszeniami, jesteśmy prywatnymi kieszeniami.

Mindy:
Chyba lepiej większy prywatny.

Scott:
Zgadza się.

Mindy:
Większy kapitał własny. Czy nie powinniśmy nawet tego mówić?

Scott:
To wspaniale. Mindy i ja jesteśmy tutaj, aby sprawić, by niezależność finansowa była mniej przerażająca, tylko dla kogoś innego, aby przedstawić ci każdą historię dotyczącą pieniędzy, ponieważ naprawdę wierzymy, że wolność finansowa jest osiągalna dla każdego, bez względu na to, kiedy i gdzie zaczynasz.

Mindy:
Niezależnie od tego, czy chcesz przejść na wcześniejszą emeryturę i podróżować po świecie, dokonać dużych inwestycji czasowych w aktywa, takie jak nieruchomości, czy założyć własną firmę, pomożemy Ci osiągnąć cele finansowe i usunąć pieniądze z drogi, abyś mógł rozpocząć działalność w stronę twoich marzeń.

Scott:
Kocham to. Cóż, zanim do tego przejdziemy, porozmawiamy o funduszach private equity. I wiem, że private equity ma, użyję dwóch słów, w zależności od punktu widzenia, dla wielu ludzi piętno lub tajemnica. Chcemy go dziś zdemaskować i uczynić bardziej dostępnym. Aby wprowadzić temat, istota tego jest taka, że ​​ludzie zamierzają zgromadzić pulę kapitału, nazwijmy to miliardem dolarów lub trzema setkami milionów dolarów. I zamierzają wykorzystać ten kapitał do inwestowania w biznesy. Zamierzają kupić może 10, 15, 20 firm, a ich celem jest rozwój tych firm, aby zapewnić im przepływ gotówki, a następnie sprzedać je, aby wygenerować zysk i dobrze sobie radzić przez okres od pięciu do siedmiu lat, mogliby podwoić miliardów dolarów lub 300 milionów dolarów lub setek milionów dolarów i zarobić dużo dla ludzi, którzy z nimi zainwestowali, a następnie zarobić procent tego zysku.
Więc mogą zarobić 2 i 20. 2% z 1 miliarda dolarów może pójść na opłaty, które pobierają co roku, aby zapłacić swoim pracownikom za pensje, tego typu rzeczy. A potem znowu 20, 20% zysków z przyrostowego miliarda, który zarabiają. Jest to więc bardzo lukratywny sposób zarabiania pieniędzy i bardzo potężny sposób budowania bogactwa. Jest to również dobre dla komandytariuszy lub inwestorów, którzy inwestują w fundusz, ponieważ mają szansę na uzyskanie lepszych zwrotów niż na rynkach publicznych. Bardzo zgodne z koncepcją inwestowania w konsorcjum mieszkań. Na przykład ktoś może, duży syndykat, zebrać fundusz i kupić wiele syndykatów mieszkaniowych. To ta sama koncepcja, co inwestycje private equity. Zbierz duży fundusz, kup wiele firm, rozwijaj je lub próbuj generować zyski, a następnie zwróć kapitał akcjonariuszom po trzech, pięciu, siedmiu latach.

Mindy:
Zanim sprowadzimy Sachina, zróbmy sobie krótką przerwę.
I wróciliśmy. Sachin Khajuria. Witamy w podcaście BiggerPockets Money. Jestem bardzo podekscytowany, że mogę z tobą dzisiaj porozmawiać.

Sachin:
Bardzo dziękuję. też jestem bardzo podekscytowana. Uwielbiam to, co robicie i cieszę się, że tu jestem.

Mindy:
Sachin Khajuria jest byłym partnerem w Apollo, jednej z największych na świecie alternatywnych firm zarządzających aktywami, a także inwestorem w fundusze zarządzane między innymi przez Blackstone i Carlyle, i ma 25 lat doświadczenia w inwestycjach i finansach. Jestem więc bardzo podekscytowany, że mogę z tobą porozmawiać o private equity. Czym jest model private equity i dlaczego warto się nim zainteresować?

Sachin:
To świetne pytanie na początek. Tak więc private equity zasadniczo jest sposobem inwestowania, jest niepłynny, prywatny, nie jest rynkiem publicznym. A to, co robią progi inwestycji private equity, to pożyczanie firmie lub inwestowanie w tę firmę, przejmując kontrolę lub znaczący udział. Następnie starają się ulepszyć ten biznes przez okres, powiedzmy, pięciu do siedmiu lat. A potem sprzedają swoją inwestycję. Więc wchodzą, starają się poprawić, a potem wychodzą. Ujmując to w ten sposób, brzmi to bardzo prosto, podobnie jak kupowanie domu lub mieszkania, robienie tego, a następnie sprzedawanie. Ale tutaj oczywiście robimy to głównie z działającymi firmami, a nie tylko z aktywami, środkami trwałymi.
Więc powodem, dla którego jest to dla ciebie ważne, dlaczego powinieneś się tym przejmować, jest to, że numer jeden, private equity nie jest ezoteryczną częścią Wall Street. To jest wszędzie. Jest w firmach chemicznych, firmach energetycznych. Może być właścicielem przedszkoli Twoich dzieci. Może to być właściciel szpitali, do których chodzisz. Może to być pożyczanie wielu firmom, z których korzystasz lub konsumujesz produkty i usługi. Twój pracodawca może być własnością private equity.

Scott:
BiggerPockets jest firmą wspieraną przez private equity.

Sachin:
Proszę bardzo. Tak więc prawdopodobnie głównym powodem, dla którego powinieneś się tym przejmować, jest to, że BiggerPockets jest wspierany przez private equity. Ale, żarty na bok, absolutnie konieczne jest uświadomienie sobie, że to nie Wall Street, to Main Street. A kiedy zdasz sobie sprawę, że firmy private equity są inwestowane w całej gospodarce w taki sam sposób, w jaki myślisz, że duże spółki publiczne są ważne, wszystkie wielkie nazwy technologiczne, Apple, Amazon, Microsoft i tak dalej, prawdopodobnie znasz to z powodu COVID, wszystkie teraz wielkie koncerny farmaceutyczne, Pfizer i AstraZeneca itd., naprawdę musisz znać wielkie nazwiska finansowe. Wielkie nazwiska finansowe, zwłaszcza od czasu kryzysu finansowego, kiedy wiele banków wycofało się z udzielania pożyczek i innych działań, w które wkroczył private equity, wielkie nazwiska finansowe to Blackstone, Carlyle i tak dalej.
Więc jeśli wiesz o Apple i Amazon w świecie publicznym, a tak naprawdę nie wiesz o niektórych z tych dużych firm private equity w świecie prywatnym, to jest coś, co musi się zmienić. A to, co naprawdę trafia w sedno, to spojrzenie na własne portfolio. Jeśli spojrzysz na to, co stało się z twoim własnym portfelem w 22 roku, mogło to być trudne, jak dla wielu ludzi. Jeśli spojrzeć na perspektywy na 23 rok, perspektywy nie są wspaniałe. Jeśli spojrzysz na swój własny portfel i zadasz sobie pytanie, bez względu na to, w co inwestuję, czy inwestuję w nieruchomości? Czy mam akcje publiczne? Czy mam 60-40 lat? Ponieważ wielu ludzi było kiedyś w akcjach i obligacjach. Czy otrzymuję odpowiednią rekompensatę za podejmowane ryzyko? I czy naprawdę rozumiem te zagrożenia? A może powinienem dowiedzieć się więcej o rynkach prywatnych, o niepłynnych rynkach, na których być może mogę sobie pozwolić na chwilowe zablokowanie kapitału, ale jednocześnie nie doświadczę zmienności, którą obecnie obserwujemy na rynkach publicznych i mogę zarobić, jeśli podejmę właściwą decyzję, wyższy zwrot z jednostki ryzyka.
Czy to ma sens? Wiem, że to długa odpowiedź na twoje pytanie, ale czy to ma sens? Istnieją dwie części, co to jest i dlaczego należy się tym przejmować.

Scott:
Absolutnie. Mam na myśli to, że jest wszechobecny. To główna część gospodarki. Każdego dnia wchodzimy w interakcje z firmami wspieranymi przez fundusze private equity, niezależnie od tego, czy zdajemy sobie z tego sprawę, czy nie.
Czy możesz wyjaśnić, dlaczego stało się to tak wszechobecne? Jak te firmy zarabiają? Jak pozyskują kapitał? Jak oni to inwestują? Dlaczego private equity to ma, użyję dwóch słów w zależności od tego, kim jest osoba mówiąca, ma piętno lub tajemnicę związaną z nim w świecie wielkich finansów? Dlaczego jest tak lukratywny?

Sachin:
Rozbijmy to. Więc po pierwsze, wszystko może naprawdę odnieść sukces w dłuższym okresie czasu, tylko jeśli przynosi rezultaty. To nie jest jednoroczna bańka, to nie jest najnowsza moda, nie jest napędzana przez kryptowaluty, które mogą, ale nie muszą się udać, lub jakiś inny trend, który pojawił się w niedawnej przeszłości. To jest coś, co powoli rośnie, ale ludzie tak naprawdę nie byli tego świadomi. Powodem sukcesu jest to, że zasadniczo ludzie, którzy wykonują tę działalność, profesjonalni inwestorzy, którzy prowadzą firmy private equity i dokonują transakcji w imieniu inwestorów, funduszy emerytalnych, państwowych funduszy majątkowych i coraz częściej osób prywatnych, generalnie odnoszą sukcesy w zwiększaniu ilość kapitału, który wpływa, więc kwota, która wychodzi i którą zwracają, jest większa niż wnoszą. I to jest naprawdę napędzane. Sukces jest tym, co napędza tę branżę.
Teraz podrzucę liczbę. Branża ma około 12 bilionów dolarów, więc nie jest tak duża jak rynki publiczne, ale się tam dostaje. I myślę, że w następnej dekadzie prawdopodobnie przekroczy 20 bilionów. Tak więc w życiu naszych dzieci można spojrzeć na dziesiątki bilionów dolarów pieniędzy zarządzanych przez prywatne firmy rynkowe, co jest astronomiczną liczbą. Kiedy pomyśli się, że wiele z tych funduszy wykorzystuje dźwignię finansową oprócz gotówki, która jest im przeznaczona, kiedy dokonują inwestycji, rzeczywista siła nabywcza jest wielokrotnością lub będzie wielokrotnością dziesiątek bilionów dolarów. Dlatego jest taki duży. Powodem jest to, że ogólnie działa średnio. Na ogół działa, ponieważ dostarcza. To nie jest płaca za zysk. To nie jest fundusz hedgingowy, w którym cena idzie w górę, cena spada, to jest wypłata gotówki. Stara szkoła. Pod koniec dnia. Jeśli nie otrzymujesz gotówki, jest problem. Powinieneś otrzymywać gotówkę i więcej gotówki, którą wpłacasz. Następnie możesz obliczyć swoją wielokrotność włożonej gotówki i wewnętrzną stopę zwrotu, IRR, na podstawie tego, ile wiesz, że generujesz w skali rocznej, aby uzyskać Tam.
Więc powodem, dla którego jest to lukratywne, jak to ująłeś, przejście do drugiej części twojego punktu widzenia jest to, że motywacja dla profesjonalistów inwestycyjnych jest zupełnie inna niż w przypadku pasywnego inwestowania. Jest to wysoce aktywne inwestowanie na skalę wielu bilionów dolarów. Tak więc inwestując pasywnie inwestujesz, powiedzmy, w dobry ETF. Mogą pobierać 10 punktów bazowych, 50 punktów bazowych, a może fundusz inwestycyjny trochę więcej, zależy od strategii, zależy od firmy, ale generalnie nie biorą udziału w zyskach. Tutaj pobierają część zysków, które osiągasz, i właśnie dlatego to robią. Będą pobierać opłatę za zarządzanie, która zwykle wynosi 2% lub pewną odmianę 2% zarządzanych aktywów, ale tak naprawdę nie robią tego w tym celu. Chociaż może to być duża liczba przy liczbach, o których mówiliśmy. Oni naprawdę to robią, bo biorą część zysku.
Weźmy coś w rodzaju benchmarku branżowego, czyli 20% zysków. Jeśli dasz im miliard dolarów, jesteś dużym funduszem emerytalnym, a oni podwajają to dla ciebie. Zarobili dla ciebie miliard dolarów, a ty nie wykonałeś tak dużo pracy ani żadnej pracy przez cały okres trwania inwestycji. Oczywiście monitorowałeś to, utrzymywałeś relacje, robiłeś wszystkie ważne rzeczy powiernicze, ale nie pracowałeś nad umowami. Wzięli twój miliard, który mógłby być przekazany przez miliony nauczycieli w całym kraju, i zarobili 2 miliardy. To, co zrobią, to zabiorą 20%.
Innymi słowy, odkładając na chwilę opłaty za zarządzanie, ten miliard zysku, który został wygenerowany, zatrzymają 200 milionów i dadzą ci 800 milionów. Można powiedzieć, cóż, to jest 200 milionów. Tak, ale zarobili ci 800 milionów, których nie zarobiłbyś, gdybyś zrobił to sam. Tych 200 milionów, oczywiście, profesjonaliści nie biorą tego wszystkiego sami, oczywiście, są one przyznawane ludziom, którzy inwestują w fundusze, które oni lokują. Tak więc te 20%, które napływają, jest następnie rozdzielane między wszystkich inwestorów, a następnie oczywiście profesjonalistów inwestycyjnych.
Więc przechodząc do piętna, spójrzcie, to są przede wszystkim duże liczby, a wszystko, co wiąże się z bardzo dużymi liczbami, przyciąga uwagę. Niezależnie od tego, czy jest to miliarder z Doliny Krzemowej, czy miliarder-przemysłowiec, czy cofając się wstecz, myślę, że kiedy mieliśmy konglomeraty, faceci kierowali dużymi konglomeratami w kraju, zanim zostały one rozbite. Każda z tych dużych liczb, te duże rekompensaty przyciągną uwagę. I myślę, że to może przechylić dyskusję na temat percepcji w niektórych kręgach. Myślę, że to część mistycznego [niesłyszalnego 00:11:55] piętna.
Druga część jest taka, że ​​do niedawna większość tych firm była spółkami prywatnymi. Tajemnicza część pojawia się, ponieważ tak naprawdę nie mówiono o tym zbyt wiele, nie było o nich wiadomo, nie ma prawdziwych stron internetowych. Były to na ogół spółki prywatne, nawet jeśli wyobrażały sobie duże sumy pieniędzy. Naprawdę dobre jest to, że te największe zostały upublicznione. Więc teraz, w zasadzie, są korporacjami publicznymi, ujawniono ogromną ilość informacji na temat tego, kto w nich pracuje, jakie jest ich pochodzenie. Możesz przeczytać 10K, kolejki, możesz zostać inwestorem w akcje. Prawdopodobnie możesz kupić część długu, jeśli emitują jakiś dług. Dlatego myślę, że w przeszłości niektóre liczby były piętnowane, niektóre związane z nimi tajemniczość, i myślę, że ta tajemniczość maleje, gdy dowiadujemy się więcej o transakcjach związanych z private equity, gdy dowiadujemy się więcej o ludziach zaangażowanych w private equity.
Ponieważ ostatecznie jest to biznes oparty na ludziach, Scott, nie ma w tym nic zautomatyzowanego. Chodzi o osąd garstki osób zarządzających miliardami dolarów, aw niektórych przypadkach setkami miliardów dolarów. Jako biznes oparty na ludziach, im więcej wiemy o ludziach, którzy to robią, im bardziej zaglądamy za kurtynę, tym lepiej to zrozumiemy i miejmy nadzieję, że poczujemy się komfortowo z facetami, którzy robią to dobrze i wymyślimy, gdzie powinniśmy lokować nasze pieniądze, aby zarządzać naszą własną finansową przyszłością.

Scott:
Wspaniały. Wejdźmy w niektóre osoby. Opowiedz nam, jak wygląda typowy zespół zajmujący się transakcjami i czym zajmują się na co dzień ci profesjonaliści z sektora private equity.

Sachin:
Cóż, weźmy oczywiście pod uwagę moje doświadczenie, większe firmy mają tendencję do dość restrykcyjnego zarządzania zasobami. Więc zazwyczaj nie będziesz mieć dziesiątek osób pracujących nad transakcją. Będziesz mieć podstawowy zespół profesjonalistów inwestycyjnych. Tych profesjonalistów będzie, nazwijmy to, trzech, czterech, może pięciu, ale z mojego doświadczenia wynika, że ​​zazwyczaj jest to trzech, czterech facetów. Ktoś starszy, ktoś wchodzi do młyna i ktoś prowadzi numery. I może jest trochę powielania, jeśli transakcja jest szczególnie złożona lub ma pewne kąty, dotyczy większej liczby regionów geograficznych lub różnych produktów, a może potrzeba kilku osób do jej przeanalizowania, ale generalnie jest to liczba jednocyfrowa, czy możemy powiedzmy, jeśli chodzi o zespoły zajmujące się transakcjami. I są naprawdę związani w biodrach, pracują razem dzień i noc, i w pewnym sensie starają się zrozumieć sektor i branżę, a następnie przedstawić pomysły inwestycyjne komitetowi inwestycyjnemu, aby uzyskać ich zatwierdzenie.
Z mojego doświadczenia wynika, że ​​w większości firm najlepsze firmy, ludzie, którzy dokonują transakcji, pozostają przy tych transakcjach przez cały okres ich trwania. Więc nie odchodzą tak po prostu, nie tylko konsultują projekt, a potem znikają. Zostają przy tych umowach. Więc właściwie, jeśli o tym pomyślisz, Scott, staje się to główną częścią ich życia. Jeśli posiadasz ten majątek przez pięć, siedem lat, to pięć, siedem lat twojego życia, które musisz przepracować nad tą transakcją i upewnić się, że zakończy się sukcesem. Rozpocząłeś transakcję, masz 25 lat, masz 30, 32 lata, może nawet więcej, zanim odejdziesz. Więc masz ogromne zainteresowanie tym, żeby wszystko poszło dobrze, ponieważ to nie tylko duża część twojej pracy, to duża część twojego życia.
Tak generalnie skonstruowane są kasy transakcyjne. Poza tym często będziesz mieć wielu ekspertów operacyjnych, nieco starszych facetów, a te kobiety i mężczyźni są po pięćdziesiątce lub starsi, być może byli dyrektorzy generalni branż, które są istotne dla tego biznesu, i ci doradcy operacyjni będą częścią ławki, aby pomóc w poszczególnych wejściach. A potem oczywiście masz wszystkich zewnętrznych doradców, bankierów, prawników i tak dalej, i tak dalej. Ale na początku mówimy o tym, kto jest w głównym zespole, kto jest w firmie.

Scott:
Ile transakcji wykonałby lub nad którymi pracowałby zespół ds. transakcji?

Sachin:
To naprawdę dobre pytanie. W pełnym przepływie, który ma zamiar zaangażować kapitał, trudno jest zrobić więcej niż dwa, chociaż widziałem, jak niektórzy rozciągają trzy. Ale w rzeczywistości, kiedy masz zamiar się zaangażować, trudno jest zrobić więcej niż dwa, aw wielu przypadkach jest to tylko jeden. Ale oczywiście, gdy poszukujesz potencjalnych klientów, możesz jednocześnie przyglądać się wielu projektom. Więc w pewnym sensie żonglujesz projektami na różnych etapach.
Mam na myśli sposób, w jaki opisałbym to tak, że jeśli jesteś lekarzem lub chirurgiem i analizujesz stan, kiedy przeprowadzasz analizę badania, możesz przyjrzeć się wielu pacjentom, ale jesteś tylko mam nadzieję, że kiedykolwiek będę wykonywał jedną operację w tym samym czasie. Więc filtruje to do tego, co naprawdę zamierzasz zrobić, a potem ponownie się rozszerzy, kiedy już to zrobisz. Oczywiście po zawarciu transakcji i zainwestowaniu pieniędzy nie tylko czujesz, że praca została wykonana. Naprawdę zaczyna się ciężka praca. Wkładasz pieniądze, nikogo nie zarobiłeś, dopóki nie wyjdzie i oczywiście robisz to dla inwestorów. Tak więc, kiedy już zdecydujesz się na transakcję, prawdopodobnie znów będziesz pracować nad kilkoma w tym samym czasie, aż do wyjścia, kiedy znów stanie się bardziej intensywna. Ale to może być lata przerwy.

Scott:
Aby podsumować kilka punktów do tej pory, powiedz mi, czy mam tutaj rację. Mamy fikcyjną firmę private equity, która zebrała miliard dolarów z funduszu emerytalnego, istnieje komitet inwestycyjny składający się z ludzi, którzy ostatecznie zatwierdzają decyzje inwestycyjne dotyczące kupna lub sprzedaży nieruchomości, a także zespoły transakcyjne, które pracują nad indywidualnymi transakcjami lub doprowadzają umowy do ten komitet inwestycyjny. Te zespoły transakcyjne mogą składać się z zaledwie trzech lub czterech osób i mogą pracować nad dwiema lub trzema inwestycjami naraz, prawdopodobnie jednak tylko dwoma na koniec dnia. Czy to dobre podsumowanie tego, gdzie jesteśmy?

Sachin:
Tak, mam na myśli prawdopodobnie dwóch, jeśli są bardzo aktywni lub jeśli mają się zaangażować, może nawet tylko jeden. Ale jeśli szukasz potencjalnych klientów, możesz przejść do przeglądania czterech, pięciu, sześciu transakcji w tym samym czasie. Ale oczywiście chcesz zrównoważyć możliwość zaangażowania głębi w projekt transakcyjny z szerokością bycia w pełni wykorzystanym członkiem zespołu. I tak jesteśmy w odpowiednim polu w zależności od tego, na jakim etapie projektów. Prawidłowy.

Scott:
Okej świetnie. A ta firma private equity kupi ile firm i jak wartościowe będą te firmy?

Sachin:
Oto, gdzie odpowiedź jest całkowicie zależna od rodzaju firmy. Chodzi mi o to, że jeśli zbierasz miliard dolarów, nie włożysz 1 miliarda całego funduszu w jedną transakcję. Więc prawdopodobnie rozkładasz to na co najmniej 10, może 15, a może nawet 20 różnych inwestycji. Chociaż niektóre firmy mają bardzo skoncentrowaną strategię i mogą powiedzieć, cóż, chcemy co najwyżej 10 w jednym konkretnym sektorze lub co najmniej 100 milionów na transakcję, więc robią mniej niż 10 z kapitału własnego. Ale to zależy.
Powiedziałbym, że większy fundusz, oczywiście, powiedzmy, że masz 20 miliardów funduszy, chcesz dążyć do skuteczności. Nie chcesz wypisywać czeków na 50 milionów dolarów i zużywać wszystkich tych zasobów, ponieważ praca nad małą sprawą wymaga prawdopodobnie prawie tyle samo zasobów lub godzin pracy, co przy dużej. Więc jeśli masz bardzo duży fundusz, chcesz się upewnić, że czek ma sens w kontekście zasobów, które posiadasz. Ale myślę, że jako bardzo, bardzo ogólna zasada, byłbym zaskoczony, gdybyś stawiał więcej niż 5 do 10% w jednej indywidualnej transakcji. Możesz zacząć od czegoś wyższego, a następnie syndykować w dół, innymi słowy, sprzedać część swojego kapitału inwestorom, którzy chcą dodatkowej ekspozycji poza funduszem. Ale chcesz ostrożnie zarządzać tym, jak budujesz swój portfel, ponieważ bez względu na to, jak bardzo myślisz, że masz rację, jeśli się mylisz i umieścisz 20% swojego funduszu w jednym sektorze, jest to koniec. To znaczy, że to prawdopodobnie katastrofalne dla wyników funduszu.

Scott:
Czy można więc uczciwie powiedzieć, że firma private equity z aktywami o wartości miliarda dolarów może kupić 1.5 do 2 miliardów dolarów całkowitej wartości firmy przy użyciu dźwigni, a to zostanie rozłożone na 10 do 15 transakcji? W typowym świecie byłoby to oczywiście różne w różnych firmach.

Sachin:
Powiedziałbym, że prawdopodobnie miałbyś na to trochę większy wpływ. Powiedziałbym więc, że jeśli masz 1 miliard kapitału własnego, prawdopodobnie masz ponad 2 miliardy siły nabywczej, może nawet 3 miliardy. Ale powiedziałbym, że od 2 do 2.5 miliarda siły nabywczej.

Scott:
Wspaniały. A ile osób zatrudniają te firmy? Są to najprawdopodobniej tysiące pracowników zatrudnionych w firmach zakupionych przez ten fundusz?

Sachin:
Może to być dziesiątki pracowników, jeśli jest to biznes podobny do ludzi, ale jeśli jest to biznes oparty na ludziach, oczywiście mogą to być setki lub tysiące pracowników na firmę. Teraz oczywiście są to pracownicy spółki portfelowej, a nie firmy private equity. Więc są zatrudnieni przez firmę inwestycyjną, w którą fundusz private equity będzie inwestował.

Scott:
Wspaniały. A więc to jest mechanizm, dzięki któremu private equity jest w stanie kontrolować tak dużą część amerykańskiego bogactwa i amerykańskiego biznesu przy tak niewielkiej liczbie ludzi. Prawdopodobnie wiele osób, które słuchają tego podcastu, nie zna nikogo, kto pracuje w private equity, jednak wiele firm, być może połowa firm, z którymi mieli kontakt w tym roku… Minęły dwa, trzy dni w roku, kiedy to nagranie , połowa firm, z którymi mają oni codzienny kontakt, może w wielu przypadkach być własnością lub być wspierana przez private equity.

Sachin:
To będzie dobra porcja, Scott. Ale zamiast kontroli, powiedziałbym, że ma wpływ. Ponieważ pamiętajcie, ludzie z funduszy private equity nie mylą się z zarządem. To nie oni podejmują decyzje prezesów. Pomagają i kierują lub wchodzą w interakcje, współpracują, współpracują z zespołami zarządzającymi tych firm. Więc jest to wpływ na całą gospodarkę na wielką skalę, na wielką skalę.

Scott:
Przejdźmy więc przez to. Jaki jest wpływ, jakie decyzje podejmują ci profesjonaliści private equity? Rozumiemy, tak, inwestowanie w firmę w pierwszej kolejności. Ale jakie decyzje podejmą w fazie operacyjnej, w okresie od pięciu do siedmiu lat, a potem, kiedy przyjdzie czas na sprzedaż? Jak wpływają na decyzje w tych fazach?

Sachin:
Cóż, sposób wpływania typowo przez zarząd. Więc miałbyś przedstawicieli zarządu, możesz kontrolować zarząd, jeśli od razu kupiłeś firmę i miałbyś w zarządzie obecność niewykonawczą, nie jesteś dyrektorem. Bardzo ważne jest, aby to zrozumieć. Musisz mieć doskonałe zarządzanie. I prawdopodobnie najtrudniejsza praca w tych transakcjach jest wykonywana na hali produkcyjnej przez zespoły zarządzające, a nie przez specjalistów private equity. To połączenie, ta symbioza pracy między specjalistami ds. inwestycji private equity i zespołami zarządzającymi, daje początek wartości, która, miejmy nadzieję, będzie tworzona z czasem.
Teraz wchodząc w transakcję, będziesz miał tezę inwestycyjną. Powiesz, myślę, że te rzeczy przytrafią się temu biznesowi w ten czy inny sposób, i jeśli uda nam się zarządzać tymi rzeczami, a także sprawić, by te rzeczy się wydarzyły, może to być ulepszenie linii produktów, może to być koszt cięcia, mogą to być przejęcia, może być lepsze finansowanie, wtedy myślę, że kiedy wyjdziemy, będziemy mieli taki zakres wyników dla naszego zwrotu po wyjściu. Więc to, co oni cały czas robią, to kalibrowanie tej tezy inwestycyjnej, pomaganie w jej realizacji, działanie jako płyta rezonansowa dla kierownictwa, zapewnianie sieci, zapewnianie kontaktów. To dość szczegółowe rzeczy. Mam na myśli, że większość pracy, która odbywa się pomiędzy spotkaniami zarządu, polega na tym, że nie pojawiasz się na posiedzeniu zarządu raz na dwa miesiące, rozmawiasz z nimi towarzysko, omawiasz sprawy w zarządzie, a potem po prostu znikasz. Wiele pracy odbywa się na sesjach roboczych pomiędzy posiedzeniami zarządu.
Więc jesteś jakby dodatkowym zasobem, czy to ma sens, dla zespołu zarządzającego tą firmą? Jesteś potężnym zasobem, ponieważ jako firma będziesz mieć wiele danych napływających z całego świata. To jeden z rozdziałów, które umieściłem w książce zatytułowanej Biblioteka. Istnieje ogromna biblioteka informacji, które te firmy mają na temat sektorów całej gospodarki, a ty będziesz dostarczać te informacje we właściwy sposób, we właściwych warunkach, we właściwej formie, współpracując z zespołem zarządzającym, aby pomóc im w podejmowaniu decyzji. Tak to działa. Pomagasz kierownictwu w podejmowaniu decyzji.
Czasami, oczywiście, być może będziesz musiał wkroczyć, być może będziesz musiał zmienić kierownictwo. To byłaby twoja decyzja, gdybyś zrobił to jako specjalista od inwestycji private equity, jako zespół. Ale zasadniczo pracujesz z nimi, aby podejmować decyzje, a potem ostatecznie będziesz z nimi pracować, aby dowiedzieć się, komu należy sprzedawać, czy powinieneś wejść na giełdę, ponieważ oczywiście cały czas byłeś prywatny, lub czy na koniec okresu powinieneś sprzedać komuś inną firmę private equity lub firmę strategiczną?

Scott:
Wspaniały. Czy możesz podać przykład lub dwa udane transakcje w private equity?

Sachin:
Jasne. Ważne jest, nawet jeśli odniosą sukces, że nie przeglądam studiów przypadków prawdziwych transakcji, ale mogę podać dowolną liczbę przykładów, które są w pewnym sensie fikcyjne...

Scott:
A może przykład z twojej książki, który-

Sachin:
Tak, jasne.

Scott:
Co powiesz na jeden z fabularyzowanych przykładów z twojej książki, który moim zdaniem był doskonały?

Sachin:
Myślę, że jeden z najlepszych przykładów jest obecnie bardzo aktualny. Więc dzisiaj dźwignia finansowa jest droga. Stopy procentowe poszły w górę. Dziś nie jest łatwo zadłużać się, jak to było, powiedzmy, kilka lat temu, a nawet rok temu. To, co zrobiły firmy private equity ostatnim razem, kiedy to się stało, czyli w czasie kryzysu finansowego, to prawie całkowita zmiana taktu. Wielu z nich przyjrzało się sektorom, w które zazwyczaj nie inwestowały fundusze private equity. Więc tak naprawdę tworzyli nowe sektory dla inwestycji. Jednym z najlepszych tego przykładów były ubezpieczenia.
Więc jeśli myślisz o ubezpieczeniu, jesteś jak ubezpieczenie, może to trochę nudne, czy to naprawdę ma sens dla private equity, aby kupować i sprzedawać? To dość techniczne, dość specjalistyczne. Ale to, co wydarzyło się podczas kryzysu finansowego, to wiele firm, które po kryzysie finansowym 2008, 2009 i podobnych warunkach do dzisiejszych, choć jeszcze bardziej dotkliwych, zaczęły przyglądać się temu sektorowi i zdać sobie sprawę, no cóż, co jeśli nie włożyć tyle długu w tę transakcję i jestem w stanie zainwestować więcej pieniędzy w pracę, inwestując w cały kapitał własny lub głównie w kapitał własny, i kupuję firmę, która nie jest tak bezpośrednio skorelowana z makroekonomią? Więc od samego początku nie zgadujesz, kiedy nastąpi recesja ani jak głęboka ona jest, ani kiedy wyjdziesz. Mówisz, po prostu odejdźmy od tego. Oddzielmy się w pewnym stopniu od tego i spójrzmy na biznes, który ma inny cykl niż cykl koniunkturalny.
Myślę, że zajęło mi to ponad rok nauki, edukacji, badań w branży ubezpieczeniowej. A potem zaczęli kupować te firmy i zdali sobie sprawę, że po stronie aktywów jest dużo do zrobienia. Innymi słowy, płynność, pieniądze, które wszyscy płacimy w składkach, a następnie po prostu siedzą w tych firmach i jak zarządzają tymi pieniędzmi, ponieważ czasami pieniądze nie były zarządzane tak dobrze w firmach ubezpieczeniowych. Jest wiele do zrobienia po stronie odpowiedzialności, czasami ubezpieczyciele pisali biznes, aby mieć jak największą księgę biznesu, ponieważ tak otrzymywali rekompensatę. Kto ma największą książkę? Kto pisze najwięcej ubezpieczeń? W przeciwieństwie do zaskoczenia, zaskoczenia, kto czerpie największe zyski z ubezpieczenia, które wystawiają?
Możesz więc zacząć myśleć o wielu całkiem prostych sposobach, w jakie patrzyli na te biznesy, które były, powiedzmy, niekochane lub niezauważane, i zaczęły odwracać sytuację. Powiedział, przytnijmy to, co dzieje się po stronie aktywów. Przytnijmy to, co dzieje się po stronie odpowiedzialności. Poprawmy koszt. Może IT nie było tak zaawansowane, przenieśmy trochę rzeczy. A potem zaczęli robić przejęcia. A potem, zanim się zorientujesz, kiedy zaczęliśmy wychodzić z kryzysu finansowego, a rynki publiczne wróciły i ogólnie powróciła aktywność transakcyjna, byli w stanie opuścić te firmy ubezpieczeniowe, które wcześniej istniały, powiedzmy, nieodkryte geny, nieoszlifowane lub coś, co lubię nazywać sprytnymi okazjami, które kupili po cenie zbliżonej lub nawet niższej od wartości księgowej. Innymi słowy, nie zapłacili żadnej rzeczywistej premii za wartość firmy ponad wartość księgową bilansu. I byli w stanie sprzedać je jako cenną franczyzę kilka lat później. Robili to na naprawdę dużą skalę, miliard dolarów plus czeki na transakcję.
Myślę, że to naprawdę interesujący przykład i prawdopodobnie taki, na który wcześniej bym nie wpadł, a być może wielu z waszych słuchaczy by o tym nie pomyślało. Wow, czy mój ubezpieczyciel jest własnością private equity? O, to ciekawe. Co to znaczy? Jak to na mnie wpływa? Czy to oznacza, że ​​otrzymuję lepszą obsługę, gorszą obsługę? Co się dzieje? Myślę, że to jedna z wielkich zmian pokoleniowych, wielkich zmian, które widzieliśmy. A teraz oczywiście tak wiele firm private equity jest w branży ubezpieczeniowej, że nigdy wcześniej nie były.

Scott:
Jakie są zwroty z private equity? To jest podstawowy powód, dla którego tutaj o tym rozmawiamy, ponieważ przynosi zwroty i być może przewyższa alternatywy lub ma w przeszłości. Jakie były i jakie są Twoje prognozy dotyczące zwrotów z private equity w ciągu najbliższych kilku lat? Brzmisz dość niedźwiedzio.

Sachin:
Tak, więc myślę, że to trochę tak, jakby powiedzieć, jakie są perspektywy dla wszystkich akcji na rynku publicznym, jakie są perspektywy dla wszystkich akcji lub jak dobre będą filmy, które zostaną wydane w przyszłym roku? Po prostu nie możesz udzielić ogólnej odpowiedzi. Musisz być dużo bardziej konkretny. A jeśli spojrzymy na firmy, o których mówimy w mojej książce, to mówimy o zwycięzcach, tych, którzy ciągle dobrze sobie radzą. Mogą mieć wzloty i upadki, mogą oczywiście popełniać błędy, ale ogólnie rzecz biorąc, kierunek podróży jest w górę, w górę. Ogólnie rzecz biorąc, stają się coraz większe i zwracają więcej kapitału niż przyciągają, ponieważ w przeliczeniu na fundusz radzą sobie dobrze. Transakcje private equity zwykle mają dwa uchwyty na zwrot przynajmniej pod względem IRR.
Więc jeśli na przykład masz fundusz private equity, który przynosi ci 12% rocznie, możesz nie być z niego zadowolony, zwłaszcza gdy stopy procentowe, Fed osiągnęły poziom stóp procentowych. Jeśli wiesz, że możesz umieścić pieniądze w skarbcach i zarobić 5%, być może martwisz się, dlaczego blokujesz pieniądze na 5, 7 plus lat, a zarabiasz tylko 12. Myślę, że naprawdę patrzysz na lata 20. IRR. W pewnym sensie zaczynam myśleć, że-

Scott:
Po opłatach.

Sachin:
Po net-net, net-net wszystkiego. To zaczyna mi wyglądać na inwestycję private equity, dobrą. To bardzo potężny filtr, ponieważ tak jak kiedy patrzysz na wszystkie fundusze hedgingowe, wszystkie akcje lub wszystkie obligacje, są zwycięzcy i faceci pośrodku i są ludzie, którym nie idzie tak dobrze. Myślę więc, że dobrze prosperujący fundusz private equity powinien mieć doświadczenie z tego rodzaju obsługą.
Teraz są bardzo ważne zastrzeżenia, z których jednym jest rocznik. Mogłeś mieć roczniki, w których wszyscy byli złapani i tak, że 12%, które dostałeś, było przeciw 5% dla wszystkich innych. Musisz na to spojrzeć i po prostu to zaakceptować, a nie żywić urazę do firmy, powiedz, dlaczego ma tylko 12 lat? I trzeba też patrzeć na to, co robią wszyscy inni. Osobiście patrzę również na to, co robią płynne rynki, ponieważ pamiętaj, że twoje pieniądze są zablokowane. Więc w roku, w którym S&P zarabia 20%, mógłbyś spojrzeć na swoją firmę private equity i powiedzieć, dlaczego moja niepłynna inwestycja przynosi tylko 22? Ale co, jeśli w następnym roku S&P straci 20%, a Twoja inwestycja private equity nadal będzie rosła o kolejne 5, 10 plus? Nagle się w nim zakochasz. Będziesz, och, to jest niesamowite.
Dlatego właśnie prowadzimy tę rozmowę, która polega na spojrzeniu na swoje portfolio i zadaniu sobie pytania, czy mogę zablokować część mojego kapitału? A jeśli naprawdę mogę to zamknąć i wiem, że jest prawie zamknięty, gdzie mam odrobić pracę domową, aby dowiedzieć się, która z tych strategii ma dla mnie sens, dla mojego własnego przypadku, moich osobistych okoliczności i czy powinienem być narażony na rynki prywatne? I możesz w końcu pomyśleć, że powinienem zainwestować w to 10, 20 procent mojego portfela, gdy dowiem się więcej na ten temat i zmienię rodzaj ekspozycji, które mam.

Mindy:
Ok, więc jestem zwykłą osobą. Jak mogę inwestować na niepublicznym rynku kapitałowym i rynkach prywatnych, czy też muszę być akredytowanym inwestorem lub nawet kwalifikowanym nabywcą?

Sachin:
To świetne pytanie. Po pierwsze, jeśli jesteś pracownikiem publicznym, prawdopodobnie już inwestujesz w fundusze private equity lub istnieje duże prawdopodobieństwo, że tak jest, ale możesz po prostu nie śledzić tego tak uważnie lub nawet o tym nie wiedzieć. Tak więc nauczyciele, strażacy, policjantki i mężczyźni, wiele funduszy emerytalnych, które zarządzają tymi publicznymi systemami emerytalnymi, często przeznaczają na private equity. Nie oznacza to oczywiście, że podejmujesz decyzję, ale oznacza to, że ludzie zarządzający funduszami emerytalnymi, do których trafiają twoje pieniądze, oraz miliony takich jak ty, są już w funduszach private equity. Dużo ich.
Najprostszym sposobem, aby się o tym przekonać, jest po prostu poszukać. Przeglądasz witrynę. Sprawdź, czy mają alokację do tak zwanego private equity lub alternatyw. Innymi słowy, alternatywy dla akcji i obligacji. Tylko tyle to naprawdę znaczy. W branży jest dużo żargonu. Prawdopodobnie jesteś już inwestorem. Myślę jednak, że chodzi ci o to, jak mam sam podjąć decyzję, czy wejść, czy nie, do private equity.
Teraz historycznie było to tylko dla inwestorów instytucjonalnych. Potem zacząłeś zdobywać te fundusze uzupełniające od dużych zarządzających majątkiem, którzy agregowali stosunkowo duże czeki, myślę, że 500,000 250,000 czeków, 300 400 czeków, a następnie agregowali wiele z nich, a następnie przedstawiali pakiet tych czeków firmie private equity i powiedzmy, spójrz, zebraliśmy 500, XNUMX, XNUMX milionów od tych wszystkich indywidualnych dość bogatych ludzi, a wtedy oni dostaliby przydział. To, co się teraz dzieje, to to, że private equity, nie całkiem tam jest, ale idzie, handel detaliczny jako regulacja powoli się zmienia, ponieważ firmy private equity uczą się, jak dostarczać produkty na rynek detaliczny. Więc nie powiedziałbym, że to już jest. Myślę, że fundusze powiązane i ludzie, którzy agregują czeki, obniżają teraz próg. Więc to nie jest jak setki tysięcy dolarów, to jest teraz w dziesiątkach tysięcy dolarów. Ale oni wciąż podejmują decyzję za ciebie, płacisz im, a potem odchodzą i podejmują decyzję inwestycyjną.
Ale wkrótce, w ciągu najbliższych kilku lat, będziemy mieli sytuację, w której nie jestem pewien, czy możesz pobrać to na swój smartfon, ale będziesz mógł się zalogować i wybrać ten lub inny fundusz private equity, w który chcesz zainwestować tak jak dzisiaj z funduszy publicznych. Dlatego uważam, że jest to trend, który trzeba wyprzedzić i dowiedzieć się więcej, zanim stanie przed wyborem i nie będzie wiedział, co robić.

Scott:
Wspaniały. Tam są dwa dodatkowe pytania. W sensie praktycznym, jeśli chcę zainwestować w ciągu najbliższych sześciu miesięcy i jestem akredytowanym inwestorem i chcę zainwestować 50 kawałków, jaki jest mechanizm, dzięki któremu mogę to zrobić? Jakie są moje opcje?

Sachin:
Jeśli masz takie pieniądze, prawdopodobnie pracujesz z kimś w pewnym sensie, może niekoniecznie zarządzając twoimi pieniędzmi, ale przynajmniej rozmawiając o pieniądzach lub doradzając w sprawie pieniędzy. Jeśli to bank, powiedzmy, że pracujesz z...

Scott:
Wszystko, co robię, to słucham pieniędzy BiggerPocket.

Sachin:
W takim przypadku istnieje wiele firm, które gromadzą te czeki dla Ciebie i są dość łatwe do znalezienia. Nie chcę podłączać żadnego z nich. Ale możesz łatwo znaleźć te firmy, które przeprowadzają kontrole zbiorcze. Teraz, w zależności od tego, gdzie mieszkasz i od wszystkich przepisów itp., na tym poziomie możesz jeszcze wpłacić pieniądze lub nie. Ale z pewnością powinieneś przeprowadzić badania, aby sprawdzić, czy jesteś na tym poziomie, na którym jako akredytowany inwestor profesjonalny możesz to zrobić.
Prawdopodobnie przekonasz się również, że niektórzy z dużych zarządzających aktywami mają już fundusze, w które możesz zainwestować, które zawierają pewne elementy private equity. Ale myślę, że jeśli jest to coś tak krótkoterminowego, jak w ciągu najbliższych sześciu miesięcy, jak mam to zrobić? Naprawdę musisz porozmawiać z profesjonalnym doradcą majątkowym i zobaczyć, co jest w menu, które jest dla mnie istotne w mojej jurysdykcji, biorąc pod uwagę moje portfolio, i naprawdę musisz uzyskać odpowiednią poradę na temat tego, jakie jest menu. I szczerze mówiąc, gdybym to był ja, nie spiesz się, aby dowiedzieć się, w co dokładnie się wybierasz. Nie wybieraj tylko nazwy marki, nie wybieraj tylko tego, co jest w menu i dowiedz się, jakie są historyczne zwroty, dowiedz się więcej o produkcie. Wystarczy zainwestować w coś nowego. Nie poszedłbyś tak nagle do bloku mieszkalnego po drugiej stronie kraju bez odrobienia pracy domowej. W ten sam sposób nie powinieneś po prostu mówić, cóż, kwalifikuję się do tego, pozwól mi po prostu to zrobić.
Więc myślę, że porozmawiaj z profesjonalnymi doradcami, zarządcami majątku i tak dalej. W tym, co nazwałbym przedziałem masowych zamożnych, jest wielu, którzy zaczęli więcej o tym mówić, a zobaczysz, co jest dla ciebie w menu. To prawdopodobnie najlepszy kolejny krok w tym przedziale czasowym, ponieważ branża nadal opracowuje produkty, które są bezpośrednio dostosowane do kogoś takiego jak ty.

Scott:
Tu ostatnia myśl. Wracając na przykład do funduszu o wartości miliarda dolarów i 2 i 20. Miliard dolarów, zarobię 20 milionów rocznie, czyli 2% opłat za zarządzanie. Prawdopodobnie wiele z tego zostanie przeznaczone na opłacenie personelu, na przykład zespołów zajmujących się transakcjami, które prowadzą wiele takich transakcji. I dostaną z tego 20% zysków. Czy istnieje ryzyko zachęty? W tym sensie, że wyraźnie motywuje to zespoły private equity do pozyskiwania jak największego kapitału i osiągania jak największych zysków. I jest w tym element darmowego obrotu, jeśli chcesz, prawda? Podnoszę kapitał i dostaję 2% niezależnie od tego, co się stanie, i dostaję 20% zysków, jeśli są. Czy nie byłoby sensownie zebrać tyle, ile się da i spróbować? A jeśli go stracę, dobrze, odpadam. A jeśli wygram, zarobię setki milionów dolarów w tym scenariuszu.
Czy jest w tym trochę ryzyka związanego z motywacją, czy też skłania to branżę do podejmowania większego ryzyka lub zachowywania się zbyt agresywnie w niektórych przypadkach?

Sachin:
Moim zdaniem nie. Ponieważ wypadłbyś z interesu z jednym funduszem i prawdopodobnie już nigdy nie pracowałbyś. Nie tak należy się zachowywać. Trzeba więc pamiętać, że jest mnóstwo przepisów, egzaminów, licencji, nadzoru. Jeśli zbierałeś pieniądze od innych ludzi i marnowałeś je tylko po to, by dostać honoraria menedżera, myślę, że patrzysz na wszelkiego rodzaju problemy i oczywiście jest to po prostu niewłaściwa rzecz do zrobienia.
Myślę, że to, co można znaleźć, to oczywiście, że możesz popełniać błędy i to, co ma wiele z tych terminów, czyli tak zwana stopa progowa. Musisz więc dokonać przynajmniej pewnego zwrotu, aby móc uzyskać te 20%. Więc to nie jest tak, że możesz zarobić 1% i dostajesz 20% z 1%, który często musisz zarobić, często mówią, że 8% to minimalna przeszkoda, którą musisz pokonać. Otrzymasz 20% powyżej 8, a jeśli trafisz 8%, to nadrobisz zaległości. Więc dostajesz 20% wszystkiego. Ale oczywiście warunki różnią się w zależności od funduszu. Ale nie widziałem tego jako problemu w ciągu ostatnich 25 lat.
To, co widziałem jako problem, to oczywiście nie każda firma robi to dobrze. W mojej książce starałem się wydobyć lekcje, jak zidentyfikować w bardzo zdrowym rozsądku, bez nonsensów, jakie są kluczowe cechy DNA? Jakie zasady są wspólne dla firm, które nadal odnoszą sukcesy w środowisku rynkowym? I mają wszystkie, jeśli nie większość z nich, w tych firmach.
Więc to, co widziałem, nie działało, to kiedy niektóre firmy po prostu… Wszystkie zatrudniają tych samych inteligentnych ludzi. Załóżmy, że dobrze wykształceni, mający dobre intencje, mądrzy ludzie, uczciwi ludzie i wszyscy robią to z właściwych powodów. A niektóre firmy mogą wygrywać na giełdzie z roku na rok, być może łatwiej, gdy giełda spada, ale niektórzy ludzie w środowisku rynkowym mogą nadal osiągać wyniki. A niektórzy, jeśli spojrzeć na 10-letnie osiągnięcia, nawet 20-letnie, nie mogą. Co za różnica? Co się dzieje? Co myślę o czynnikach różnicujących? Myślę, że tam leży odpowiedź na twoje pytanie. To znaczy, że w najlepszych firmach są pewne cechy, które pozwalają im, jak sądzę, ciągle się rozwijać, ciągle się doskonalić i mają określone DNA. Dlatego myślę, że będą nadal wygrywać, tak jak robili to przez ostatnie 25 lat.

Scott:
Wiem, że powiedziałem ostatnią rzecz, ale mam inny pomysł, coś innego, co właśnie wpadło mi do głowy, a mianowicie wzrost stóp procentowych. Stopy procentowe idą w górę. Oznacza to, że musisz lepiej realizować swoją transakcję, przewidywać jeszcze lepsze wyniki dla transakcji private equity, aby miały one sens. Ponieważ jeśli stopy procentowe będą wyższe, zmniejszy to moje przepływy pieniężne w okresie obowiązywania umowy. Jeśli używam długu, zaszkodzi to mojej zdolności do sprzedaży w następnej fazie.
Na rynkach publicznych jest to natychmiast wyceniane, ponieważ wszystkie informacje są publiczne, a akcje są przedmiotem codziennego obrotu. Na przykład firmy private equity mogą utrzymywać przez wiele lat. Więc to, co widzieliśmy w drugiej połowie 2022 roku i prawdopodobnie w 2023 roku, to załamanie wolumenu transakcji. Po prostu nie było zbyt wielu transakcji. Czy to oznacza, że ​​twoim zdaniem wyceny spadły w obszarze private equity i po prostu nie zostały zrealizowane przez firmy, ponieważ są mniej płynne i nie są przedmiotem obrotu w taki sam sposób, jak giełdy publiczne? Czy postrzegasz to jako przeciwny wiatr w przyszłym roku?

Sachin:
Więc jest tam kilka rzeczy. Spróbujmy więc rozpakować każdy z tych punktów. Nie ma więc wątpliwości, że środowisko wysokich stóp procentowych zaszkodzi wielu transakcjom, jeśli te umowy, jeśli te umowy, byłyby oparte na utrzymywaniu bardzo niskich stóp procentowych przez cały czas trwania transakcji. Wymagany jest większy przepływ gotówki, niezależnie od tego, czy składasz go w formie odsetek, płacisz w naturze lub składasz odsetki, czy też płacisz gotówką. Oczywiście, jeśli twoje koszty odsetek są wyższe, to jest to kolejne wykorzystanie gotówki, które można wykorzystać albo do rozwoju firmy, albo do wypłaty dywidend inwestorom, albo do jakiejś kombinacji tych dwóch lub do innego celu korporacyjnego.
Myślę jednak, wracając do tego, co powiedziałem w poprzednim punkcie, że lepsze firmy nie kupują spółek, które zakładają, że mnożniki pozostają wysokie na zawsze, a stopy procentowe na zawsze niskie. Oni tego nie robią. Mówią, załóżmy, że mnożniki kurczą się, ponieważ jesteśmy w bańce lub jesteśmy w solidnym środowisku kapitałowym, załóżmy, że stopy procentowe są sztucznie niskie z powodu najpierw kryzysu finansowego, a potem niestety COVID. Myślę więc, że to naprawdę zależy od transakcji, ale generalnie tak, powinno być trudniej wszystkim, gdy stopy procentowe są wysokie, jeśli zadłużyli się na te inwestycje.
Jak to jest wycenione? Cóż, oczywiście większość wycen jest dokonywana kwartał do kwartału, szczególnie w dużych firmach, a przynajmniej te, które widziałem bez ujawniania czegokolwiek, dość dokładnie odzwierciedlają różnice w otoczeniu. Ale oczywiście w pewnym sensie jest to teoretyczne, ponieważ tak, spadło w tym kwartale, może wzrosnąć w następnym kwartale, ale dopóki nie zostanie sprzedane, tak naprawdę nie wiesz. Widziałem wiele transakcji, niektóre z najbardziej ekscytujących transakcji, ekscytujących na wiele sposobów, gdzie inwestycja została spisana, ponieważ sprawy po prostu nie szły zbyt dobrze, ale właśnie dlatego, że byli w stanie utrzymać transakcję przez 7 lat , może nawet 10 lat, odwrócili to i może nawet zarobili dublet na końcu. Jest to bardzo trudne do zrobienia na rynkach publicznych, szczególnie jeśli masz zespoły zarządzające, które mogły zostać zastąpione w tym czasie. Tutaj zespoły zajmujące się umowami, to ich umowa, to problem, ale to twój problem, to nasz problem. Więc trzymasz się tego może nawet przez 10 lat.
Więc myślę, że jedną z zalet modelu, ponownie, dla części twojego kapitału, która ma dla ciebie sens, jedną z zalet tego modelu jest to, że masz tych bardzo dopasowanych profesjonalistów inwestycyjnych, dopasowanych w tym sensie, że byłeś mówienie o Dwójce i Dwudziestce jest ogromnym mechanizmem dopasowywania, ponieważ naprawdę zarabiasz pieniądze wtedy i tylko wtedy, gdy zarabiają inwestorzy. A więc nie chcesz spędzić 10 lat swojego życia i nic nie zarobić. Oczywiście chcesz, żeby wszystko się powiodło i nie zmieniasz się jako zespół zarządzający, jako profesjonalni inwestorzy co kilka miesięcy lub lat. W rezultacie to nie Wall Street, to nie bankowość inwestycyjna, nie ma prawdziwej mentalności zatrudniania lub zwalniania, jaką widzieliście na Wall Street przez dziesięciolecia. Zazwyczaj te zespoły są dość stabilne. Zobaczysz więc, jak wyceny rosną i spadają. Ale myślę, że korzyść z trzymania go dłużej, myślę, że jest to z korzyścią dla inwestorów dla części ich kapitału, którą mogą wygodnie zamknąć.
Myślę, że jedną pozytywną rzeczą związaną z wyższymi stopami procentowymi jest to, że oczywiście sprowadza się to do tego, że firmy private equity są bardzo dobre w obracaniu się. Jeśli okaże się, że są sektory, w które lepiej inwestować, gdy stopy procentowe są wyższe, może to być działalność pożyczkowa, działalność kredytowa, może być bank, może to być coś innego, co czerpie korzyści z wyższych stóp procentowych, będą obróć się do niego. A oni powiedzą, świetnie, tak jak zmieniliśmy zdanie i zrobiliśmy ubezpieczenia albo przyjrzeliśmy się i teraz zajmujemy się farmacją, spójrzmy na więcej kredytów. A jednym z najbardziej ekscytujących obszarów do inwestowania jest dziś prywatny kredyt, w którym w przeciwieństwie do wielu publicznych firm kredytowych można zobaczyć, co się stało z obligacjami o wysokiej stopie zwrotu i kredytami lewarowanymi. Mam na myśli to, że te rynki zostały zniszczone w 22. Prywatny kredyt był w rzeczywistości dość atrakcyjny dla tych firm private equity, dla tych alternatywnych firm zarządzających aktywami, ponieważ są one w stanie obrócić się i umieścić więcej zasobów w tej części biznesu, która może skorzystać z tych wysokich stóp procentowych. Czy to ma sens?

Scott:
Absolutnie. Coraz trudniej uzyskać dobry zwrot z inwestycji kapitałowych, ale powodem tego są rosnące stopy procentowe. Oczywiście oczywistym posunięciem jest zwiększenie ekspozycji na dług. Tego rodzaju prywatne pożyczki mogą oferować naprawdę dobre zyski, w niektórych przypadkach 10 plus procent, jeśli weźmie się pod uwagę punkty początkowe i 8, 9, 10% stopy procentowe w wielu długach. Więc kochaj to. Założę się, że zobaczymy, jak wiele funduszy private equity nadal przenosi się w tę przestrzeń.
Więc Sachin, rozumiem, że właściwą odpowiedzią jest rozmowa z doradcą majątkowym na temat wejścia w private equity, ale szczerze mówiąc, wydaje mi się, że powinno istnieć przynajmniej miejsce, w którym można wpisać to w Google, aby dowiedzieć się o tym lub dowiedzieć się, jak inwestować w private equity . Co tam jest, co mogę zacząć bez konieczności przechodzenia całkowicie przez wynajętego prywatnego doradcę? Czy jest coś dostępnego w internecie?

Sachin:
Słuchajcie, to naprawdę dobre pytanie i myślę, że jedną z rzeczy, których brakuje branży, jest świetna edukacja dla wszystkich w rozsądny sposób na temat rynków prywatnych, nie tylko private equity, ale wszystkich rynków prywatnych, w tym inwestowania w infrastrukturę nieruchomości, prywatny kredyt i tak dalej. Teraz tu i tam są dobre zasoby. Dowiesz się czegoś z większości dostępnych rzeczy, niezależnie od tego, czy jest to tekst akademicki, czy tekst praktyka, ale często nie jest on skierowany do szerokiej, zamożnej, powiedzmy, publiczności. Jeśli jest napisana przez praktyka o sobie i własnej historii życia, to właśnie to otrzymujesz. Jeśli jest to tekst akademicki, może być bardziej teoretyczny lub może bardzo głęboko zagłębiać się w konkretną transakcję. To po prostu nie istnieje dla wszystkich, a jednym z powodów napisania 2 i 20 była próba zrozumienia przez wszystkich, jak wygląda dobro? Jakie są kryteria sukcesu, które widziałem? Czego powinieneś szukać, gdy zaczniesz dogłębnie badać tę branżę?
Myślę, że poprzez kilku sponsorów, ludzi, którzy kupili duże ilości tej książki, przekazaliśmy tysiące egzemplarzy wszystkim koledżom społecznym, jakie udało nam się znaleźć w całej Ameryce. Myślę, że przekazaliśmy około 1500 egzemplarzy tej książki bibliotekom w śródmieściu, małym lokalnym uczelniom, miejscom, w których naprawdę chcemy, aby każdy przeczytał tę książkę, pożyczył ją, oddał bibliotece, pożyczył, pożyczył i naprawdę spróbował zrozumieć to ze wszystkich powodów, o których mówiliśmy. Ale naprawdę powinno to być coś, o czym więcej osób może się dowiedzieć w bardzo łatwy, strawny sposób, w którym ludzie nie próbują ci czegoś sprzedać, po prostu starają się nauczyć cię o twojej podróży, aby samemu zdecydować, czy ma to sens dla Ciebie. Więc myślę, że branża robi to źle.
Powiedziawszy to, istnieje wiele kursów, które możesz robić na uczelniach. Są strony internetowe, organizacja branżowa, American Investment Council ma nawet przyzwoitą stronę internetową, ale myślę, że sięga to trochę wstecz do tego, co powiedziałeś o mistyce i być może w niektórych kręgach pewien sceptycyzm wobec branży i nie wszyscy by uwierzyli wszystko, co czytają lub czego słuchają, ponieważ zastanawiają się, czy ktoś nie próbuje im czegoś sprzedać. Myślę więc, że jest na to miejsce i jestem pewien, że nadejdzie, ponieważ jedną z kluczowych części, która sprawi, że inwestowanie detaliczne w private equity będzie bardzo skuteczne, jest to, że wszyscy o tym wiedzą i czują się komfortowo z tym, co robią edukowani, zanim zostaną poproszeni o zakup.

Scott:
Kocham to. Wygląda na to, że potrzebujemy prywatnych kieszeni, BiggerPockets dla private equity, aby to rozbić i pomóc ludziom w edukacji. Ale doskonałym miejscem do rozpoczęcia, powiem ci, jest znowu twoja książka Two and Twenty: How the Masters of Private Equity Always Win. Ponownie, bardzo mi się podobało i pomyślałem, że był to doskonały elementarz w private equity i naprawdę potwierdził moją wiedzę, którą zdobyłem w ciągu ostatnich czterech lat pracy z naszymi partnerami w McCarthy Capital.

Sachin:
Dziękuję Ci.

Scott:
Dla tych, którzy słuchają, możesz znaleźć link do książki Sachina, niektóre z zasobów, o których właśnie wspomniałeś, oraz notatki z programu na stronie largepockets.com/moneyshow374

Sachin:
Dziękuję. To była prawdziwa przyjemność. Jestem bardzo wdzięczna. Dziękuję.

Mindy:
W porządku, to był Sachin Khajuria i to było dość głębokie zanurzenie w private equity. Scott, co myślisz o tym odcinku?

Scott:
Naprawdę mam wielki szacunek dla Sachina. Myślę, że jego książka, Two and Twenty, była naprawdę zabawną lekturą i naprawdę dobrym wprowadzeniem do private equity. Jest oczywiście bardzo uparty i od dawna działa w branży i ma do tego pełne prawo. Myślę, że są dobre i złe strony związane z private equity, ale myślę, że jest to naprawdę dobra opcja dla ludzi, którzy mają środki i chcą odrobić pracę domową, aby dowiedzieć się o niektórych funduszach i pewnych strategiach, w które mogą inwestować. świetny sposób na potencjalnie lepsze zyski, które można uzyskać na giełdzie, a w niektórych przypadkach nawet na rynku nieruchomości. Jeśli jesteś skłonny zaakceptować większe ryzyko i mieć mniejszą płynność, nie będziesz w stanie sprzedać ani zebrać tej gotówki, dopóki firma private equity nie zrealizuje zysków, sprzedając firmy lub przepływy pieniężne z firm.

Mindy:
Scott, właśnie powiedziałeś coś, co chciałbym podkreślić, ale nie mogę, ponieważ jest to format audio, więc przypomnę to jeszcze raz. Powiedziałeś, że to świetna okazja dla ludzi, którzy chcą odrabiać lekcje. Parafrazuję, bo nie pamiętam dokładnie użytych słów. Odrób swoją pracę domową na ten temat. Nie mów po prostu, och, Mindy i Scott mieli tego gościa w serialu, dlatego private equity musi być kolejnym miejscem, w które muszę zainwestować swoje pieniądze.
A, nie musisz we wszystko inwestować. A B, jeśli w coś inwestujesz, musisz zrozumieć, co robisz. Więc jeśli ten odcinek Cię zaintrygował i chcesz dowiedzieć się więcej o private equity, koniecznie odrób swoją pracę domową. Idź, kup tę książkę, idź poszukaj informacji i dowiedz się o tym, zanim wyrzucisz pieniądze w błoto i odkryjesz, och, nie wiedziałem, co robię i po prostu wszystko straciłem.

Scott:
Absolutnie. Tak. To nie jest coś, w co można po prostu wrzucić pieniądze. I powiedziałbym to samo o innych rodzajach inwestowania gdzie. Jednym z praktycznych zastosowań tego jest to, że jeśli rozważasz inwestowanie w konsorcjum lub fundusz konsorcjalny, użyją one bardzo podobnej koncepcji do tej, którą właśnie opisał Sachin. W rzeczywistości syndykator ma nawet lepszy model niż wiele firm private equity, ponieważ pobiera opłatę za zarządzanie w różnych odmianach 2 i 20. Powiedzmy, że zebrano 100 milionów dolarów na inwestycje w kompleksy mieszkalne. Będą pobierać 2% lub 2 miliony dolarów rocznie za zarządzanie pieniędzmi. Dostaną jakąś odmianę dwóch 20% zysków, być może z preferowanym progiem. W tej przestrzeni konsorcjalnej syndykator otrzyma opłatę za przejęcie. Kiedy kupują aktywa, zwykle otrzymują około 1% transakcji w postaci opłaty za przejęcie, tak jak zrobiłby to pośrednik w obrocie nieruchomościami, która w wielu przypadkach trafia do ich kieszeni. Więc bardzo podobny model. Ten model jest spójny w wielu kwestiach i myślę, że zrozumienie go jest niezbędne, jeśli chcesz wejść w świat alternatywnego inwestowania. Niezbędne jest zrozumienie struktury wynagrodzeń i zachęt dla zarządzających Twoimi pieniędzmi, a następnie wybranie konkretnych strategii, których używają, aby zarabiać pieniądze.

Mindy:
Absolutnie. Ważne jest, aby zrozumieć, w co inwestujesz, zanim włożysz tam swoje pieniądze.
W porządku, Scott, chcę powiedzieć, że niestosowny żart na początku programu przyniósł ci dzisiaj nasz producent, Caitlin Bennett. Dziękuję bardzo, Caitlin, za tę inspirację.

Scott:
Większe szeregowce.

Mindy:
To kończy ten odcinek podcastu BiggerPockets Money. On jest Scott Trench, a ja jestem Mindy Jensen i mówię: uważaj na niedźwiedzia polarnego.

Scott:
Jeśli podobał Ci się dzisiejszy odcinek, wyślij nam pięciogwiazdkową recenzję na Spotify lub Apple. A jeśli szukasz jeszcze więcej treści związanych z pieniędzmi, odwiedź nasz kanał YouTube pod adresem youtube.com/BiggerPocketsMoney.

Mindy:
BiggerPockets Money został stworzony przez Mindy Jensen i Scotta Trencha, wyprodukowany przez Caitlin Bennett. Edycja przez Exodus Media. Copywriting autorstwa Nate'a Weintrauba. Na koniec wielkie podziękowania dla zespołu BiggerPockets za umożliwienie tego programu.