Obietnice, obietnice: co się stanie, jeśli najemca obiektu komercyjnego nie wywiąże się z umowy?

Obietnice, obietnice: co się stanie, jeśli najemca obiektu komercyjnego nie wywiąże się z umowy?

Znacznik czasu: 11 stycznia 2023 10:00
Węzeł źródłowy: 1898388

Umowy najmu komercyjnego wymagają od najemców płacenia czynszu. Wymóg ten to jednak dopiero początek. Najemcy wyrażają także zgodę na opłacanie podatków od nieruchomości. Zgadzają się na utrzymanie ubezpieczenia. Zgadzają się utrzymywać przestrzeń w czystości i przyzwoitym stanie. Zgadzają się na zgłaszanie pewnych informacji właścicielowi nieruchomości. Zgadzają się nie umieszczać śmieci na chodnikach ani brzydkich znaków w oknach. Krótko mówiąc, obiecują robić różne rzeczy poza zwykłym płaceniem czynszu. Wielu najemców robi to, co obiecuje, ale niektórzy tego nie robią. Co w takiej sytuacji może zrobić właściciel nieruchomości?

Jeśli przeczytasz jakąkolwiek umowę najmu komercyjnego, zobaczysz, że właściciel nieruchomości może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli najemca nie wywiąże się ze swoich obietnic. Umowa najmu mówi również, że jeśli najemca nie wywiąże się ze zobowiązań, właściciel może wejść do lokalu i usunąć najemcę wraz z jego dobytkiem. Właściciel ma również prawo do wymiany zamków lub wyłączenia mediów. Być może właściciel będzie musiał udzielić najemcy ostrzeżenia i dać mu okres karencji na naprawienie swoich błędów, ale ostatecznie niewykonanie zobowiązania przez najemcę uprawnia wynajmującego do skorzystania z wszelkiego rodzaju drakońskich środków zaradczych. Wiele umów najmu komercyjnych mówi również, że w przypadku niewykonania zobowiązania właściciel nieruchomości może pobrać kaucję najemcy i zażądać od najemcy jej uzupełnienia, odzyskać bezpłatny czynsz dozwolony podczas początkowej rozbudowy najemcy oraz przyspieszyć czynsz poprzez koniec umowy najmu. Tak, jeśli czytasz umowę najmu komercyjnego, opisuje ona wiele przerażających rzeczy, które mogą przytrafić się najemcy.

Nie tak szybko! Sądy często staną na przeszkodzie właścicielowi nieruchomości chcącemu wypowiedzieć umowę najmu lub podjąć inne drakońskie działania. Sądy uznają, że grzechy najemcy nie były na tyle poważne, aby uzasadniać wypowiedzenie umowy lub podobne działania. Najemca często obiecuje, że zrobi lepiej. Sąd często uwierzy najemcy i da mu kolejną szansę, i trzecią, i czwartą. Co więcej, proces ten często będzie przebiegał w zastraszająco powolnym tempie, przynajmniej w Nowym Jorku, ponieważ sądy są przeciążone sporami między wynajmującym a najemcą i innymi roszczeniami.

W rezultacie właściciele nieruchomości nie powinni wierzyć, że faktycznie mają prawo do rozwiązania umowy najmu lub skorzystania z innych skrajnych praw w przypadku niewywiązania się najemcy z umowy, zwłaszcza jeśli jest to niewykonanie zobowiązania, które według najemcy jest nieistotne. Odrobina niezapłaconego czynszu może być nieistotna. Wiele miesięcy niezapłaconego czynszu prawdopodobnie by nie było, ale sąd pewnie i tak dałby najemcy więcej czasu. Podjęcie tej decyzji zajęłoby jeszcze sporo czasu. Rozdarta markiza może być nieistotnym naruszeniem umowy najemcy o utrzymywaniu powierzchni jako restauracji klasy „A”, ale niezawarcie ubezpieczenia wymaganego w umowie najmu może takim nie być. To zależy od sędziego. Wielu sędziów wydaje się uważać, że właściciele nieruchomości po prostu są właścicielami nieruchomości i zarabiają pieniądze, przez lata zgromadzili ogromne rezerwy gotówkowe i powinni być w stanie je wyssać – a żadna z tych opinii nie jest zazwyczaj prawdą.

W odpowiedzi właściciele nieruchomości powinni pomyśleć o włączeniu do umów najmu możliwości reagowania na niewywiązanie się z zobowiązań przez najemcę w sposób mniej dramatyczny niż wypowiedzenie umowy najmu lub usunięcie najemcy z wynajmowanej powierzchni.

Odsetki i opłaty za zwłokę z tytułu niezapłaconego czynszu to pierwsza i najbardziej oczywista broń, którą każdy właściciel nieruchomości powinien uwzględnić w umowie najmu. Zadziwiające jest, jak wiele umów najmu, zwłaszcza starszych, nie przewiduje takich opłat. Sądy zazwyczaj będą je egzekwować, chociaż może to chwilę potrwać. Jeśli najemca zda sobie sprawę, że w końcu będzie musiał zapłacić wysokie odsetki za zwłokę i opłaty za zwłokę, może to stanowić wystarczającą zachętę do terminowej spłaty. Jeśli najemcy brakuje pieniędzy, właściciel będzie chciał, aby najemca miał motywację do płacenia czynszu przed innymi zobowiązaniami.

Najemcy przejmują także wiele istotnych obowiązków wykraczających poza obowiązek płacenia czynszu. Zaniepokojony właściciel nieruchomości może spróbować włączyć do umowy najmu środki pieniężne, aby zaradzić pewnym uchybieniom. Na przykład, jeśli najemca obiecuje, że będzie otwarty w określonych godzinach, sąd prawdopodobnie nie pozwoli właścicielowi na rozwiązanie umowy najmu, jeśli najemca naruszy obietnicę, ale sąd może równie dobrze wyegzekwować formalną opłatę za każdą godzinę przepracowaną przez najemcę. zamknięte, kiedy zgodzili się pozostać otwarte. Właścicielowi nieruchomości pomocne będzie dołączenie języka wyjaśniającego, dlaczego płatność jest rozsądna i dlaczego dla najemcy ważne jest, aby pozostał otwarty.

Wiele innych kwestii związanych z najmem może również zostać przekształconych w zobowiązania płatnicze. Innym przykładem może być to, że zamiast zabraniać najemcy sprzedaży umowy najmu lub podnajmu powierzchni komuś innemu, umowa najmu mogłaby automatycznie zezwalać na pewne transakcje tego typu, ale jednocześnie wymagać korekty czynszu, jeśli do nich dojdzie. Nie musi to być sytuacja binarna lub typu „tak/nie”.

Jeżeli umowa najmu ma poręczyciela, a właścicielowi nieruchomości zależy na tym, aby gwarant zachował określoną siłę finansową, sąd prawdopodobnie nie pozwoli właścicielowi nieruchomości na rozwiązanie umowy najmu w przypadku spadku poziomu gwaranta finansowego poniżej wymaganego poziomu. Zamiast tego umowa najmu może wymagać podwyżki czynszu, aby zrekompensować właścicielowi podjęcie większego ryzyka, niż przewidywano.

Jeśli najemca pozwoli na gromadzenie się śmieci w niewłaściwych miejscach lub w niewłaściwym czasie, umowa najmu często umożliwi właścicielowi nieruchomości posprzątanie bałaganu na koszt najemcy. Bardziej sensowne mogłoby być po prostu nałożenie opłaty za spowodowanie bałaganu, ponownie z wyjaśnieniem, dlaczego ważne jest, aby takie bałagany nie miały miejsca i dlaczego opłata jest uzasadniona.

Krótko mówiąc, każdy właściciel nieruchomości powinien spróbować zaopatrzyć się w arsenał broni, zarówno dużej, jak i małej, do wykorzystania przeciwko nie wywiązującemu się z zobowiązań najemcy. Broń ta może obejmować wypowiedzenie umowy najmu, ale powinna obejmować również mniejsze środki, które zapewnią właścicielowi praktyczne środki zaradcze w przypadku niewywiązania się z umowy, biorąc pod uwagę, że sądy nie będą łatwo wypowiadać umów najmu.

Kluczem jest tutaj stworzenie mniejszych i bardziej bezpośrednich konsekwencji złego zachowania. Małe i natychmiastowe konsekwencje mogą być bardziej bolesne niż większe, które prawdopodobnie nie przetrwają kontroli sądu. Jeśli właściciel nieruchomości może i faktycznie przyspiesza płatność całego czynszu należnego w ramach ostatnich siedmiu lat umowy najmu, a najemca nagle jest winien sześcio- lub siedmiocyfrowy przyspieszony czynsz, wielu najemców po prostu zrezygnuje. Zwykle oznacza to biwakowanie w danym lokalu bez płacenia czynszu i prowadzenie działalności najemcy do przybycia marszałka lub szeryfa.

Drakońskie prawa właściciela nieruchomości mogą pozostawić najemcę bez nadziei. Dlatego najemca często przestaje próbować. Przynajmniej czasami mniejsze konsekwencje mogą wystarczyć, aby przeszkolić najemcę, że właściciel nieruchomości nie powinien zawsze otrzymywać zapłaty jako ostatni po liście płac, dostawcach i wypłatach dla właścicieli najemcy. Właściciel nieruchomości nie jest wspólnikiem najemcy! Z drugiej strony, jeśli najemca jest de facto wspólnikiem właściciela nieruchomości, to właściciel chce móc podejmować drobne, ale poważne działania, aby zainspirować najemcę do poważnego potraktowania tego partnerstwa.

Znak czasu:

Więcej z Forbes RE