Seeing Greene: outsourcing, emerytura z nieruchomościami i inwestowanie w studia

David:
To jest program 714 podcastu BiggerPockets. Większość ludzi na studiach nie postrzega tego jako czasu na zarabianie pieniędzy. Traktują to jak czas na zabawę i rozwój. Możesz robić to wszystko i nadal zarabiać pieniądze, stary. Dlatego namawiałbym cię do znalezienia pracy, w której mógłbyś zarobić więcej, a następnie nakłonienia rodziców lub kogoś, kogo znasz, do podpisania z tobą pożyczki na zakup nieruchomości na wynajem, najlepiej kogoś z pewnym doświadczeniem w inwestowaniu w nieruchomości. Mogą podpisać tę umowę i upewnić się, że będzie ona dla Ciebie skuteczna. Podoba mi się to bardziej niż kupno domu, który ma teraz ktoś inny, z bardzo prawdopodobnymi problematycznymi najemcami i swoje pierwsze doświadczenia jako inwestor na rynku nieruchomości w takim scenariuszu.

David:
Co u was? To jest David Greene, gospodarz Seeing Greene. Czy to nie ironia losu, że nazywamy to Seeing Greene, ale moje nazwisko też brzmi Seeing Greene? Jakie są szanse, że ostatecznie będę gospodarzem programu o tej samej nazwie co moje nazwisko? Szalone, prawda? Zrobilibyśmy to wiele lat temu, ale nie mogliśmy wymyślić nazwy. W dzisiejszym odcinku, jeśli jeszcze żadnego nie słuchaliście, zbiorę pytania i komentarze od Was, naszej bazy słuchaczy, i odpowiem na nie, aby wszyscy mogli je usłyszeć. Chodzi o specyfikę budowania bogactwa na rynku nieruchomości, o tym, jak rozpocząć podróż i jak ją zakończyć. Mamy wszystkiego po trochu i dzisiaj mamy dla Was wspaniały występ.

David:
W dzisiejszym programie dowiesz się, kiedy możesz ograniczyć swoje finanse i czy powinieneś skorzystać z HELOC, czy też kontynuować oszczędzanie, aby poszerzyć swoje portfolio. Gdzie znaleźć nieruchomości pozarynkowe, które nie są ogłoszeniami, ale nieruchomości, których inni ludzie nie oglądają ani nie widzą, i kiedy należy zacząć korzystać z pomocy asystenta, a także w jaki sposób najlepiej to zrobić.

David:
Mamy pytania od studentów, którzy nie kupili jeszcze swojego pierwszego domu, oraz od osób zbliżających się do emerytury i próbujących dowiedzieć się, jaka klasa aktywów będzie dla nich najlepsza w ich momencie życia. To niesamowity odcinek, przy którym świetnie się bawiłem. Wiem, że lubisz słuchać. Więc zapnij pasy i zaczynajmy.

David:
Zanim to zrobimy, dzisiejsza krótka informacja: jaka jest Twoja średnia ocen? Słyszeliście o naszych celach i poznaliście naszych podopiecznych na początek 2023 roku. Jaki jest Wasz cel? Czy możesz opracować jasny plan i podjąć działania w ramach tego planu, aby rok 2023 był inny i lepszy niż rok 2022? Pamiętaj, że życie nie staje się lepsze przez przypadek, staje się lepsze z wyboru. W porządku, przejdźmy do pierwszego dzisiejszego pytania.

Ahmada:
Cześć David. Dziękuję, że mnie zaprosiłeś. Kontaktuję się z Tobą, ponieważ znajduję się na rozdrożu. Pracuję na pełen etat jako strażak i prowadzę firmę zajmującą się szkoleniami personalnymi. Mam również dwie rodziny, które są w całości wynajęte. Powodem, dla którego znajduję się na rozdrożu, jest to, że czuję, że ilość czasu, jaką poświęcam na trening osobisty i wielkość przychodów, jakie generuje, może nie jest tego warta mojego czasu i może mógłbym zarobić więcej pieniędzy gdzie indziej. Mam dość dużą wiedzę na temat rynku nieruchomości tutaj, w Bostonie. Jednak nie chcę być agentem nieruchomości.

Ahmada:
Pracowałem z wieloma robotnikami, kupcami, wykonawcami tutaj w straży pożarnej. Więc jednym z pomysłów, jaki miałem, było nawiązanie współpracy z jednym z nich w celu założenia firmy budowlanej, z której następnie wykorzystałbym uzyskany kapitał, ponownie zainwestowałem go w nieruchomości, a także zintegrowałem nieruchomość z firmą budowlaną w zakresie zakupu i naprawy więcej domów. Nie wiem, czy to dobry pomysł. Nie znam nikogo, komu się to udało, ale wiem, że muszę coś zrobić. Wiem, że zawsze mówisz, że nieruchomości to powolna i bogata gra, ale nadal nie czuję, że wykorzystuję swój czas mądrze i mógłbym go wykorzystać lepiej. Bardzo dziękuję.

David:
Danielu, podoba mi się to pytanie. Zgaduję, że twój akcent pochodzi z Bostonu, niektórzy z tych okolic. Nie wiem tego na pewno, ale tak przypuszczam. Dziękuję również za pomoc w udzieleniu pierwszej pomocy. Jest wiele rzeczy, które podobają mi się w twojej historii. Zaraz do tego przejdę. Jesteś naciągaczem. Uwielbiam to. Nie jesteś marzycielem. Nie siedzisz tutaj i nie mówisz: „Rzucę pracę, po prostu pójdę coś zrobić i mam nadzieję, że to się uda”. Pracujesz w tej pracy. To trudna praca. Każdy, kto pracuje jako strażak, osoba udzielająca pierwszej pomocy w jakiejkolwiek formie, masz organy ścigania, masz ratowników medycznych, masz niższe stopnie ratowników medycznych, masz wyższe stopnie, ci ludzie mają tak wiele zasad muszą zrozumieć i przetestować procedury, przez które muszą przejść, muszą je zapamiętać i faktycznie muszą wykonać. Nie mogą po prostu przyjść do pracy i przeważnie nic nie robić.

David:
W tej grupie jest mnóstwo talentów i to jeden z powodów, dla których kocham osoby udzielające pierwszej pomocy, ponieważ mogą zrobić więcej niż tylko to, co robią, a niektórzy tego chcą. Przejdźmy więc do Twojego konkretnego scenariusza. Pracujesz jako strażak. Jako osobisty trener zarabiasz dodatkową monetę. Nie sądzę, że trening personalny to biznes, w który wchodzisz, bo chcesz zarabiać pieniądze. To jest coś, co robisz, bo jesteś tym pasjonatem. Więc to nie jest pukanie do trenerów personalnych.

David:
Służą niezwykle szlachetnemu celowi, szczególnie ci, którzy nie ćwiczą z ludźmi, którzy mają buffy, ćwiczą z ludźmi, którzy są okropnie niezdrowi i nie mają formy, i potrzebują kogoś, kto ma dar i umiejętność zachęcania i pozytywne nastawienie i odpowiedzialność za pomoc w doprowadzeniu ich do formy.

David:
Ci ludzie ratują i przedłużają życie na swój własny sposób, tak jak robi to osoba udzielająca pierwszej pomocy. Nie o tym mówimy. Mówimy o tym, że jeśli Twoim celem jest zarabianie pieniędzy, to nie jest to biznes, w którym warto pracować. Poczujesz się lepiej. Będziesz nieszczęśliwy. Nie będziesz się tym cieszyć. Podoba mi się Twój pomysł założenia firmy budowlanej i prawdopodobnie chciałbym udzielić Ci kilku rad, jak to zrobić w praktyce.

David:
Dlatego będzie bardzo dobrze integrować się z Twoją własną firmą inwestującą w nieruchomości. Będzie to także łatwiejszy sposób na zarabianie pieniędzy, a dzięki posiadanej wiedzy, a zwłaszcza bazie danych osób, które Cię znają, takich jak Ty i którym ufasz, z którymi współpracujesz w straży pożarnej i innych strażach pożarnych, zyskasz pewną wiarygodność. Chcesz być facetem, o którym ludzie mówią: „Hej, słyszę, jak mówisz o chęci przebudowy swojej kuchni. Musisz uderzyć mojego chłopca, Ahmad. Zrobi to za ciebie. On się nami opiekuje.” Istnieje sposób, aby od razu rozpocząć działalność w tym biznesie.

David:
Nie wiem, czy chciałbym zaczynać od budowy. Kiedy myślę o budowie, myślę o wykonawcy, a potem o licencjach, kaucjach, ubezpieczeniach i mnóstwie pracy, którą będziesz musiał wykonać z góry, zanim wygenerujesz jakikolwiek przychód. Nie wiem więc, czy to właśnie miałeś na myśli mówiąc o budowie, ale tak właśnie myślałem. Myślę raczej o rozpoczęciu świadczenia usług złotej rączki, więc naprawiasz rzeczy, które się psują. Działasz jak podłoga. To duże. Podłoga i farba mogą pomóc Ci od razu rozpocząć działalność.

David:
Może znajdziesz ludzi, którzy mają pewne doświadczenie z płytami gipsowo-kartonowymi, płytami gipsowo-kartonowymi lub stolarką, aby mogli naprawić suchą zgniliznę na zewnątrz. Trochę stolarki. Nic wielkiego. Trochę hydrauliki, żeby można było wymienić zlewy, można było wymienić toalety. Rzeczy kosmetyczne. Chcesz być facetem, który może przyjść i powiedzieć: „Hej, mają umowę w Lowe's, Home Depot lub w Internecie”. Spójrz na ten kran. Mogę to zainstalować. Mogę ci kupić sześć sztuk w tej cenie. A oni mówią: „Wow, to wspaniale. Tak, zrób to.

David:
A potem musisz po prostu włożyć więcej pracy i dodać to do kosztów materiałów. Boom, masz ofertę, którą możesz komuś postawić. Jest to bardzo proste i możesz wygenerować przychody, zanim zainwestujesz dużo czasu, kapitału lub energii w biznes. Jeśli wybierzesz opcję wykonawcy, włożysz w to przedsięwzięcie ogromną ilość pracy, czasu i energii, zanim zobaczysz dolara. Więc nie podoba mi się to. Zacznij od trasy złotej rączki. Powoli zobacz, jakie możliwości biznesowe zyskasz, a następnie poszukaj specjalistów, których możesz sprowadzić do pomocy w tego typu pracy.

David:
W końcu nawiążesz kontakty dachowe. Dostaniesz hydraulików. Dostaniesz architektów krajobrazu. Myślę, że jeśli jesteś w tym dobry, to znaczy, gdybym miał zaczynać od nowa, prawdopodobnie wybrałbym tę drogę, zamiast być agentem nieruchomości, ponieważ istnieje ogromne zapotrzebowanie na ludzi, którzy potrafią zająć się budownictwem. Możesz wnieść ogromną wartość do nieruchomości lub życia danej osoby, jeśli możesz przyjść i wykonać dobrą, godną zaufania pracę i faktycznie zrobić to na czas.

David:
Podoba mi się ten pomysł, zwłaszcza jeśli masz pod ręką. Wyobraź sobie, że masz pewien stopień zdolności mechanicznych. Jeśli teraz pracujesz jako strażak, prawdopodobnie musisz nauczyć się naprawiać różne rzeczy, naprawiać różne rzeczy, składać je w całość i manipulować sprzętem, którego używasz. Prawdopodobnie bardzo dobrze odnajdziesz się w branży budowlanej, a my potrzebujemy w tej branży ludzi, którzy są dobrymi ludźmi. Więc tak, stary, całkowicie cię popieram. Masz pieczęć Seeing Greene. Chciałbym, żebyś poszedł dalej i dał nam znać, jak poszło.

David:
W porządku, nasze następne pytanie zadała Freda, która mieszka w Nowym Jorku od 25 lat i na początku tego roku przeprowadziła się do Las Vegas. Freda mówi: „Jako nowicjusz w inwestowaniu w nieruchomości naprawdę nie mogę znaleźć pozytywnego zwrotu gotówki z długoterminowego wynajmu w Vegas. Czy powinienem przenieść się na inny rynek, czy powinienem poczekać, aż cena spadnie w Vegas, aby zdobyć trochę doświadczenia, zanim przeniosę się na nowy rynek?” To dobre pytanie, Fredo. Myślę, że wszyscy pytają o to samo.

David:
Nigdzie nie mogę znaleźć zwrotu gotówki. Pytanie brzmiało: gdzie otrzymam największy zwrot gotówki? Teraz pytanie czy mogę otrzymać zwrot gotówki? A to prowadzi ludzi do inwestowania na najgorszych rynkach, które nadal wykazują jakąś formę zwrotu gotówki, przynajmniej w teorii, a potem często się to nie sprawdza. Prawdopodobnie będziesz miał bardzo trudne chwile na tak gorącym rynku, jak Vegas. Na każdym rynku, na który przeprowadza się dużo ludzi, ludzie chcą żyć.

David:
Nie konkurujesz tylko z inwestorami, konkurujesz ze zwykłymi właścicielami domów. Kiedyś więc tylko właściciele domów kupowali potrójny dom, ale teraz ludzie są mądrzy, zostali wykształceni, posłuchali takich rzeczy i doszli do wniosku: „Nie jestem inwestorem. Chcę mieć główne miejsce zamieszkania. Ale nie chcę płacić trzech tysięcy miesięcznie. Kupię ten triplex. Wynajmę pozostałe dwa mieszkania i będę płacić tylko 500 miesięcznie, a zamiast 700 będę płacić tylko 3,000 miesięcznie”.

David:
Teraz konkurujesz z osobą, która zwykła kupować dom do zamieszkania dla siebie, a ona jest skłonna zapłacić więcej od Ciebie, ponieważ wychodzi z kieszeni tylko 700 dolarów zamiast 3,000, co oznacza, że zarabiasz 2,300 dolarów miesięcznie, a ty patrzysz na to w stylu: „Człowieku, zarobię tylko sto dolarów miesięcznie albo nie będę zarabiał żadnych dolarów miesięcznie na mojej inwestycji”. Są w korzystnej sytuacji w porównaniu do Ciebie. Mają przewagę w tych negocjacjach i na każdym rynku, na który ludzie się wprowadzają, konkurujesz z głównym nabywcą miejsca zamieszkania, będziesz mieć ten problem.

David:
Więc to nie jest tylko dla ciebie, to jest dla wszystkich, którzy słuchają i są sfrustrowani. Często próbujesz uzyskać przepływ środków pieniężnych na rynku, na którym konkurujesz ze zwykłymi właścicielami domów, a oni za każdym razem cię pokonają, ponieważ mogą sobie pozwolić na zapłacenie więcej niż ty. Nie mają takich samych oczekiwań jak Ty. Otrzymują lepszą stopę procentową jako główny właściciel domu, w którym mieszkają, w przeciwieństwie do inwestora i tak dalej, i tak dalej.

David:
Jeśli więc nalegasz na zakup nieruchomości wielorodzinnej, Vegas może nie być najlepszym miejscem, aby to zrobić. Tak jak powiedziałeś, być może będziesz musiał poszukać gdzie indziej. Ale zazwyczaj w tym miejscu udzielam ludziom rad: czy można włamać się do domu? Czy nie możesz czuć się komfortowo przez rok lub nawet krócej, jeśli coś pójdzie nie tak i nie możesz z tym zostać tam, gdzie kupujesz dom, aby w nim mieszkać, stajesz się hakerem, który kupuje tripleks, zamiast inwestora, który traci za każdym razem.

David:
W ten sposób zdobywasz nieruchomość, a po roku się wyprowadzasz i masz nieruchomość, która obecnie zapewnia przepływ środków pieniężnych lub jest bliska, ale odkładasz tylko trzy i pół procenta, a nie 20%. Wydałeś jedną szóstą pieniędzy, prawda? Możesz zrobić sześć z nich za tę samą kwotę lub prawie sześć, które możesz kupić, jeśli obniżysz cenę o 20 lub 25%. Bardzo cieszę się, że coraz więcej inwestorów podąża tą drogą. Wiem, że nie jest to wygodne, ale często jest to najbardziej opłacalna opcja, jaką masz.

David:
Więc jeśli masz zamiar kupować w Vegas, prawdopodobnie zastanowiłbym się nad włamaniem do domu, a jeśli nie chcesz tego robić, prawdopodobnie będziesz musiał rozejrzeć się po innym rynku i albo wybrać wynajem krótkoterminowy trasę lub trasę wielorodzinną w mniej konkurencyjnym środowisku.

Nazwisko:
Hej, David i wszyscy słuchacze BP, to Nate, autor tekstów w sieci podcastów BiggerPockets. Przychodzę z pytaniem od Gordona, który pochodzi z rejonu Zatoki San Francisco. Ja też pochodzę z rejonu Zatoki San Francisco. David jest teraz w rejonie Zatoki San Francisco. Davidzie, czy mógłbyś odpowiedzieć na to pytanie wszystkim fanom Warriors? Gordon pyta: „Uznałem, że ostatnie komentarze Davida na temat Castle kontra uznanie w Bay Area są szczególnie istotne. Moja żona i ja jesteśmy po czterdziestce i chcemy przejść na emeryturę za 10–15 lat. Z tego, co widzę, 1.5 miliona dolarów mogłoby zapewnić nam dom jednorodzinny w bardziej pożądanej części Bay Area, ale można je też przeznaczyć na budowę domu wielorodzinnego składającego się z pięciu do ośmiu mieszkań w mniej pożądanej okolicy. Jaka byłaby najlepsza gra na emeryturę za 10–15 lat? Wzrost cen domów czy rosnące czynsze? Daj nam znać, Davidzie.

David:
W porządku. Dziękuję Nate'owi za pomoc w zadaniu tego pytania, a następnie dziękuję Gordonowi, że je zadał. Po pierwsze, jesteśmy sąsiadami. Jesteśmy w Bay Area. Musisz skontaktować się ze mną bezpośrednio, abyśmy mogli Ci w tym pomóc. To samo tyczy się każdego innego mieszkańca Kalifornii. Nadal sprzedaję tutaj domy. A teraz dla wszystkich, którzy nie są w Kalifornii, przeprowadźmy inżynierię wsteczną tego pytania, aby dowiedzieć się, jak możemy to wykorzystać do zastosowania bogactwa wszędzie. Po pierwsze, scenariusz Gordona obejmuje kilka kluczowych punktów. Ma od 10 do 15 lat, czyli przyzwoitą liczbę lat na wybiegu i cieszę się, że ktoś to dorzucił.

David:
Po drugie, zostaje sformułowane pytanie: czy znajdę się w dobrym sąsiedztwie, jednorodzinnym, czy w niezbyt dobrym, wielorodzinnym? To nie są świetne opcje na chodzenie tam i z powrotem z Gordonem. Nie chcę, żebyście trafiali do niezbyt dobrego obszaru wielorodzinnego w jakiejkolwiek części kraju. No cóż, niezbyt dobrze, jeśli porównasz to z najlepszymi dzielnicami na świecie, a teraz powiesz: „No cóż, nie jest wspaniale, ale jest B minus i nie jest zbyt dobrze”, to w porządku.

David:
Ale jeśli mówimy o dzielnicach klasy D, to nie, nie będziemy kupować w tych dzielnicach, bez względu na wszystko. To po prostu nie ma sensu, ponieważ czynsze nie wzrosną tak, jak myślisz, a pieniądze, które zmarnujesz na pustostany oraz problemy z eksmisjami i niszczeniem nieruchomości przez najemców, zniszczą wszystkie pieniądze, które myślisz zarobisz na przepływach pieniężnych. Zatem nie chodzi tu o to, czy kupuję w dobrej czy złej okolicy, a aprecjacja w porównaniu z kapitałem własnym, chodzi raczej o to, czy kupuję to w dobrej czy dobrej okolicy ze względu na uznanie lub kapitał własny?

David:
Nie, to jest to samo. Dla uznania lub przepływu środków pieniężnych. Chcę wyjaśnić, że właśnie o tym tutaj dyskutujemy. Jeśli znajdziesz się w sytuacji, w której masz 10 do 15 lat, prawdopodobnie lepiej zrobisz, kupując w lepszej okolicy, naprawiając wyższą nieruchomość, samodzielnie dodając do niej wartość, uzyskując najlepszą możliwą ofertę, pozwolić mu wzrosnąć, a następnie poczekać, aż stawki spadną, dzięki czemu wartość nieruchomości jeszcze bardziej wzrośnie.

David:
Jeśli masz na to 10–15 lat, jestem całkiem pewien, że w tym przedziale czasowym jest bardzo prawdopodobne, że tak się stanie. Gdybyś dostał od trzech do pięciu lat, dałbym ci zupełnie inną radę. W porządku? Powiedzmy, że pójdziemy inną drogą. Kiedy mówimy, że kupimy mały dom wielorodzinny, od pięciu do ośmiu mieszkań. To chyba nie jest mała rodzina wielorodzinna, tylko zwykła wielorodzinna. Pięć do ośmiu jednostek i uzyskamy przepływ środków pieniężnych.

David:
Na większości rynków bardziej podoba mi się taka gra. Bay Area może być nieco inna, ale podoba mi się to bardziej, ponieważ przepływ środków pieniężnych uzyskany z tych pięciu do ośmiu mieszkań może zostać wykorzystany na pokrycie kredytu hipotecznego, który będziesz spłacał za dom, w którym chcesz mieszkać Jedynym powodem, dla którego mówię, że w odniesieniu do Bay Area może nie być najlepsze rozwiązanie, jest to, że płace tutaj są tak wysokie, a zapasy tak niskie, że wycena nieruchomości w sposób naturalny jest nieproporcjonalna do reszty kraju. kraj.

David:
Często słyszy się, jak ludzie mówią: „Nie mogę uwierzyć, że dom może kosztować 1.5 miliona”. Rozumiem, ale za bycie pielęgniarką nie zarabia się 100 dolarów za godzinę, gdziekolwiek mieszkasz. Albo nie jesteś strażakiem, mogą zarobić 110,000 180,000, albo jeśli pracujesz w nadgodzinach, możesz zarobić 45,000 XNUMX. Niektórzy ludzie słuchający opowieści strażaków zarabiają XNUMX XNUMX dolarów rocznie i uważają, że półtora miliona to niemożliwe. Trzeba więc pamiętać, że obszary o naprawdę wysokich cenach domów, Manhattan, Nowy Jork, Południowa Kalifornia, Bay Area czy Północna Kalifornia często kojarzą się z bardzo wysokimi zarobkami i dlatego tak jest.

David:
Teraz, gdy wynajmujesz ludziom z najgorszych dzielnic w tych samych lokalizacjach, co w Bay Area w Kalifornii, ale to naprawdę zła dzielnica, wynajmujesz ludziom, których zarobki nie są jednocześnie zadowalające poziomie jak ludzie kupujący dom za 1.5 miliona dolarów, co oznacza, że ​​masz nowy rodzaj problemu. Bo chociaż sam dom będzie drogi, najemca, któremu wynajmujesz, nie jest w stanie uzyskać tak dużych podwyżek.

David:
Nie wynajmiesz pielęgniarkom i strażakom. Nie będą mieszkać w dzielnicy klasy D. To jeden z powodów, dla których mówię, że należy trzymać się z daleka od tych posiadłości. Nie uzyskasz żadnych korzyści z rynku, na którym próbujesz dokonać zakupu. Korzyści te uzyskasz tylko wtedy, gdy uwzględnisz dane demograficzne rzeczywistej lokalizacji, czyli w tym przypadku osoby pracujące w branży technologicznej lub w służbie zdrowia publicznego w miejscu, które ma plan emerytalny przewidujący wbudowane podwyżki co robią i będą mieli napływ pieniędzy.

David:
Chętnie pomogę wam znaleźć kilka dobrze zapowiadających się dzielnic. Poszukaj domu, który możesz zrobić na żywo i przerzucić. Po prostu z czasem powoli to naprawisz. Otrzymujesz dużo metrów kwadratowych. Może ma jednostkę ADU, którą można wynająć i przekształcić w nieruchomość do wynajęcia. Może ma ADU i garaż lub piwnicę, którą można przebudować, więc z jednego można uzyskać trzy jednostki. Wszystko całkowicie legalne. Wszystko zgodnie z przepisami, a Ty zyskujesz korzyści w postaci rosnących cen domów jednorodzinnych w najlepszej okolicy. Gdybym był twoim agentem, a mam nadzieję, że będę. To jest rada, którą bym ci dał.

David:
Teraz mogę przeczytać komentarze z poprzednich programów i zobaczyć, co mówicie. Pierwsza pochodzi z Mecara Nuwan. „Po prostu uwielbiam tego łysego faceta o imieniu David. Podoba mi się, gdy odpowiadasz na negatywny komentarz dotyczący odpowiedniego pokazywania ryzyka inwestorom. Nie sądzę, żeby ktokolwiek zrobił to lepiej niż ty. Genialny. Odpowiadasz w sposób, który nie może nikogo urazić. Po prostu cię kocham, Davidzie. Cóż, dziękuję za tę Mecarę. To prawdopodobnie najmilszy komentarz, jaki kiedykolwiek otrzymaliśmy od kogokolwiek, zwłaszcza gdy odpowiedziałem na coś negatywnego.

David:
To, co uwielbiam w tym, że mi to przypominasz, i jestem ci wdzięczny, że to mówisz, Mecara, to to, że podoba mi się, gdy ludzie przynoszą dym. Nie boję się, że ktoś powie: „Myślę, że to brzmi źle. Nie sądzę, żeby to mogło zadziałać. Możesz też rzucić wyzwanie, pod warunkiem, że robisz to z szacunkiem i w sposób przemyślany. Dobra? Nie wymawiaj nazwisk. Nie wymyślaj oszczerstw, które nie są prawdziwe. To nie fajne. Ale jeśli tak po prostu powiedzieć, w tym przypadku ktoś pomyślał, że nie podkreślałem inwestorom odpowiedniego ryzyka, odpowiednio pokazując ryzyko inwestorom, więc prawdopodobnie jego zdaniem podkreślałem pewne elementy nieruchomości, pomijając inne. Chcę, żebyście to zrobili. Powiedz mi więcej. Powiedz mi, czego nie rozumiesz. Powiedz mi, dlaczego się nie zgodzisz.

David:
Przyjdź z miejsca ciekawości, a kiedy dam odpowiedź, zwykle otwiera to twój umysł na coś, czego wcześniej nie widziałeś. Dlatego doceniam, Mecara, że ​​przyznałeś, że zrobiłem to w sposób, który nie był obraźliwy. Muszę ci coś powiedzieć, mówiłeś w zeszłym roku, że to skłoniło mnie do podjęcia działań, wyprowadziło mnie z analizy, paraliżu i kupiłem pierwsze trzy nieruchomości na wynajem w ciągu ostatnich 16 miesięcy. A także, Mecara, gratuluję zakupu trzech nieruchomości w 16 miesięcy. Jestem z ciebie bardzo dumny. To wspaniale. Wyraźnie podejmujesz działania. Rób tak dalej, a następnie informuj nas na bieżąco w BiggerPockets o tym, jak idzie.

David:
Nasz następny komentarz pochodzi od Anne Wynn. „Dziękuję za ten film. To jest inspirujące i motywujące. Z Seeing Greenes nauczyłem się najwięcej, więcej niż z wszystkich innych filmów BP. Prosimy o więcej takich i bądźmy bardziej ekologiczni.” Dziękuję. Za każdym razem, gdy słyszę, jak ktoś mówi, że jestem przyjazny Greene'owi lub świadomy Greene'a, wiem, że mówi o mnie.

David:
Następny komentarz pochodzi od Ani Koufu. „Hej David, cieszę się, że znalazłem BiggerPockets. Moja żona i ja nie mamy w swoim otoczeniu zbyt wielu osób zainteresowanych nieruchomościami. Im więcej słucham programów, zdaję sobie sprawę, że zwiększyliśmy skalę szybko, a nie w tradycyjny sposób, więc jesteśmy nowicjuszami w tradycyjnych zakupach nieruchomości i skłaniamy się w stronę wynajmu krótkoterminowego. Czy masz jakąś radę – to ogólne pytanie, ale ciężko było znaleźć informacje, które moim zdaniem pomogłyby nam przejść na wyższy poziom. Próbujemy wykorzystać nasze istniejące nieruchomości, ale nie jesteśmy pewni, od czego zacząć. Dziękuję i mam nadzieję usłyszeć od ciebie.

David:
Dobra. To jest komentarz i pytanie i doceniam to, Ani. To będą bardzo ogólne informacje, więc ludzie, którzy tego słuchają, mogę z łatwością dać radę w innym kierunku. Po prostu ciężko odpowiedzieć na coś takiego. Więc po prostu traktuj to z przymrużeniem oka, dobrze? Jest to niezwykle trudny rynek do pracy, prawda? Mogę też powiedzieć, dlaczego stopy procentowe wzrosły do ​​tego stopnia, że ​​inwestorzy mają niezwykle trudności z przepływem środków pieniężnych. Jednak porównywalna sprzedaż nie spadła wystarczająco, ponieważ wciąż jesteśmy tak blisko momentu, w którym domy będziemy sprzedawać po rekordowo wysokich cenach, że sprzedawcy i rzeczoznawcy mogą z łatwością uzasadnić ceny znacznie wyższe, niż jest skłonny zapłacić rynek.

David:
Zatem wywierasz presję po stronie wartości, gdzie ceny są w pewnym sensie wyższe, niż powinny, a następnie masz presję po stronie przepływu środków pieniężnych, ponieważ stopy procentowe są wysokie, co powoduje, że rentowność jest niższa niż powinna. Jako inwestorzy utknęliśmy w tym szybkowarze. Jeśli jesteś osobą, która chce kupić dom tylko po to, aby w nim zamieszkać, ta osoba nie odczuwa takiej presji, ok?

David:
Jest to specyficzne dla inwestorów, którzy starają się o przepływ środków pieniężnych. Nie mówię, żeby nie kupować nieruchomości na wynajem. Jeśli znajdziesz dobrą ofertę, jeśli odkryjesz, gdzie sprawdzają się liczby, to tak, zrób to. To, co mówię, dotyczy ogólnego poziomu: to nie jest rynek, na którym idę jak jaja do ściany, zbierając jak szalone włosy, zgarniając tyle, ile tylko się da. Robiłem to, gdy stawki były jakieś trzy punkty niższe niż te, które otrzymuję teraz.

David:
Często jestem cytowany ze względu na moje osobiste właściwości i wynosi dziesiątki, ok? Bardzo ciężko jest mi sprawić, żeby to zadziałało. Ceny tych samych ofert były bardzo podobne do obecnych, kiedy uzyskiwałem stawki siódemkowe. To była bardzo duża różnica. Moja rada dla większości ludzi… Ponownie, nie dotyczy to każdego scenariusza. Nie mówię: „Kup teraz, sprzedaj teraz”. To nie takie proste. Ogólnie rzecz biorąc, skup się na oszczędzaniu pieniędzy. Skoncentruj się na spłacie zadłużenia o wysokim oprocentowaniu.

David:
Skoncentruj się na uporządkowaniu własnego domu finansowego. Nadal kupuj nieruchomości, gdy je znajdziesz. Nie poświęcałbym tyle czasu na analizę ofert, ile na analizę swojego budżetu. Gdzie idą moje pieniądze? Czy przez ostatnie pięć lat wydawałem pieniądze bezmyślnie, bo łatwo było je zarobić? A jeśli nie przyjdzie to łatwo, czy będę miał kłopoty? Czy mam cztery karnety na siłownię, których nie potrzebuję?

David:
Czy korzystam z serwisu Netflix, czy też mam rachunek za telewizję kablową wynoszący 250 dolarów miesięcznie i nawet nie oglądam telewizji? Czy wiesz, gdzie idą Twoje pieniądze? Kiedy byłem małym dzieckiem, mieli takie krótkie powiedzonko: „Jest 10:00. Czy wiesz, gdzie są twoje dzieci?”

David:
Czy wiesz, gdzie są twoje pieniądze? Inwestuję więc w nieruchomości, ale kiedy gospodarka zwalnia do tego punktu, zaczynam zwracać dużo większą uwagę na obronność. Gdzie wydaję swoje pieniądze? Ile pieniędzy jestem w stanie zaoszczędzić? Jak stabilna jest moja praca? Czy mogę uzyskać drugi strumień dochodów, bo nie wiem, czy sytuacja się pogorszy. Więc to jest rada, którą ci dam.

David:
Jeśli nie możesz sprawić, by nieruchomości działały, nadal buduj bogactwo za pomocą innych dostępnych narzędzi. W porządku. Kochamy i bardzo doceniamy Twoje zaangażowanie. Dziękuję bardzo za pozostawienie tych komentarzy. Proszę to kontynuować. Wszystko, co musisz zrobić, to śledzić nas na YouTube, gdzie nagrywane są te podcasty, i naprawdę możesz zobaczyć wideo, zobaczyć moją twarz, zobaczyć zielone światło za mną, zobaczyć to, gdzie nie wiem, co zrobić z rękami i podążaj tam za nami.

David:
Możesz zostawić komentarz na temat tego, co myślisz, a następnie zasubskrybuj nasz kanał YouTube i udostępnij go wszystkim, których kochasz. Chcemy być lepsi. Jeśli więc zostawisz nam komentarz, napiszesz nam wiadomość, powiesz nam, czego chciałbyś zobaczyć więcej, być może trafisz do programu, ale nawet jeśli tego nie zrobisz, pomoże nam to ulepszyć przedstawienie. W porządku, wracając do naszych pytań. Nasz następny film pochodzi od Caleba LaBelle’a z Denver w Kolorado.

Kaleb:
Hej, co się dzieje, David? Hej, szybkie pytanie do ciebie. Próbuję dowiedzieć się, czy powinienem korzystać z HELOC, czy też powinienem zaoszczędzić więcej pieniędzy na zakup kolejnej nieruchomości do wynajęcia. Miałem więc linię kredytową na kwotę około 80,000 26,000 dolarów. Wydałem około 53 54 na zakup nowego głównego miejsca zamieszkania dla mojego narzeczonego i mnie. Mam więc dostęp do kolejnych XNUMX, XNUMX. Zastanawiam się więc, czy rozsądniej byłoby po prostu zaoszczędzić pieniądze, a następnie przeznaczyć je na zakup nieruchomości pod klucz? Właśnie o tym teraz myślę.

Kaleb:
A może lepiej byłoby użyć tego HELOC i wcześniej wejść do gry? Wiem, że w poprzednim odcinku wspomniałeś o konieczności zachowania szczególnej ostrożności w przypadku HELOC ze względu na rosnące stopy procentowe. Chciałbym więc uzyskać waszą poradę, czy powinienem oszczędzać pieniądze i je wykorzystać, czy też lepiej byłoby przystąpić do gry już teraz, korzystając z mojego HELOC? Dziękuję za wszelkie rady. Doceniam to, Davidzie.

David:
Świetne pytanie, Caleb. Właściwie o to właśnie chodzi w Seeing Greene. To są tego typu pytania, które chcę, żebyście zadawali. Nie mogę od razu odpowiedzieć na Twoje pytanie, ponieważ potrzebuję pewnej informacji, której nie dostałem. Muszę wiedzieć, jak szybko jesteś w stanie zaoszczędzić pieniądze. Jeśli ty i twój narzeczony jesteście w stanie zaoszczędzić tylko tysiąc dolarów miesięcznie, nie mam zamiaru doradzać wam, abyście poszli na całość z HELOC i kupili nieruchomość inwestycyjną na rynku, na którym obecnie się znajdujemy.

David:
Ale jeśli powiesz mi: „Nie, nie, oszczędzamy od 10,000 do XNUMX XNUMX dolarów miesięcznie, byłbym bardziej skłonny, jeśli znajdziesz ofertę, która Ci się podoba, śmiało i umieść ją na HELOC. A powodem jest to, że pieniądze, które masz na pozostałej części swojej sytuacji finansowej, wystarczą, aby Cię uratować, jeśli sama inwestycja nie pójdzie dobrze.

David:
Oto dlaczego na to zwracam uwagę. Są chwile w tej branży, kiedy udzielam rad zupełnie innych niż wszyscy moi współcześni. Chcę tylko, żebyście zrozumieli, dlaczego to robię. Przez ostatnie pięć, sześć lat trudno było to przegapić. Drukowaliśmy tak dużo pieniędzy, że nawet jeśli popełniłeś błąd, wszedłeś do gry na złym kontrakcie lub było coś w inwestowaniu w nieruchomości, czego nie zrozumiałeś, najczęściej zdarza się pierwsza lub dwie transakcje. Twoje ryzyko było nadal tak ograniczone, ponieważ w obiegu było tak dużo pieniędzy. W najgorszym przypadku możesz po prostu sprzedać nieruchomość i wyjść na zero.

David:
To nie tak, jak teraz. Rada, którą teraz daję, różni się od tej, którą dałbym wam trzy do czterech lat temu, ponieważ nie widzimy takiej pomocy, jaką mieliśmy, kiedy drukowaliśmy pieniądze w taki sposób, jak to miało miejsce. Teraz tak naprawdę musisz skupić się na czymś więcej niż tylko na nieruchomościach inwestycyjnych, które zastąpią Twoje dochody. Jeśli zamierzasz inwestować w nieruchomości, musisz pomyśleć o tym, jak utrzymać stały dochód, ponieważ czekają Cię trudne czasy.

David:
Mówiłem już wcześniej, chcesz budować fortecę finansową, a nie domek na drzewie. Przez ostatnie siedem do ośmiu lat uszło ci to na sucho z domkami na drzewach, więc możesz je zbudować. Quicken, ludzie by je kupili. Teraz musisz zaplanować burzę. Zatem pierwsza rada, jaką wam dam, brzmi: czy żyjecie poniżej swoich możliwości? Czy oszczędzasz swoje pieniądze? Czy jesteś bezpieczny finansowo i zdrowy, zanim w ogóle porozmawiamy o nieruchomościach?

David:
Jeśli tak, myślę, że można wykorzystać HELOC do zakupu nieruchomości pod klucz, zamiast czekać, aż zaoszczędzisz o wiele więcej pieniędzy. Jeśli tak nie jest, zamierzam bardziej skłaniać się ku oszczędzaniu pieniędzy na zaliczkę. Może uzupełnij go HELOC, prawda? Może zaoszczędzisz 40 kawałków, a następnie pożyczysz 15 lub 20 od HELOC, aby… Więc nie musisz czekać kolejnych sześciu miesięcy, zanim kupisz dom, który naprawdę ci się podoba.

David:
Ale chciałbym zobaczyć, jak skupiasz się na oszczędzaniu większej ilości pieniędzy i inwestowaniu ich oraz utrzymywaniu HELOC jako planu ratunkowego, bo zabraknie ci pieniędzy na rehabilitację. Masz kilka złych miesięcy wakatów, podczas których nie ma rezerwacji, niezależnie od przypadku. Musisz wyciągnąć pieniądze z HELOC na pokrycie swojego długu, dopóki nie będziesz mógł go spłacić z zysków z nieruchomości lub pieniędzy, które zarabiasz. Podsumowując, podejmując decyzje dotyczące nieruchomości, pomyśl o pieniądzach, które zarabiasz poza nieruchomościami.

David:
Jeśli zarabiasz dobre pieniądze, możesz skorzystać z HELOC wcześniej. Jeśli nie zarabiasz i nie oszczędzasz dobrych pieniędzy, chciałbym zobaczyć, jak je oszczędzasz i nie ma nic złego w patrzeniu na jedną z dwóch skrajności. Nie musisz używać swoich pieniędzy ani HELOC. Właściwie można połączyć te dwie rzeczy razem. Ale chciałbym zobaczyć, jak oszczędzasz więcej pieniędzy i godzin pracy. Wyglądasz, jakbyś był młodym chłopakiem. Nie jesteś jeszcze całkowicie żonaty. Nadszedł czas, aby postawić przyszłość finansową na pierwszym miejscu w swoich planach i naprawdę zrobić wszystko, co w Twojej mocy, aby się na to przygotować, zamiast mówić: „Jestem młody. Pożyję tylko trochę.” A potem spędzić resztę życia na próbach wyjścia z katastrofy finansowej, która mogła nastąpić, kupując na niewłaściwym rynku.

David:
Nasze następne pytanie pochodzi od Chrisa Rickenbacha z Hickory w Północnej Karolinie. „Jestem studentem college'u i zaczynam inwestować w nieruchomości na wynajem, a ponieważ jestem na studiach, nie kwalifikuję się do ogólnych, normalnych pożyczek, ponieważ nie mam dochodów. Dużo czytałem. Znalazłem świetną okazję na wynajem nieruchomości z najemcami, którzy zapewniliby przepływ środków pieniężnych, ponieważ są już zajęci. Jestem gotowy do działania, ale w tej chwili napotykam na tę przeszkodę. Chcę wiedzieć, czy powinienem poczekać, aż ukończę szkołę i będę miał pracę na pełny etat, czy też wykorzystam dochód z wynajmu jako dochód, aby móc zakwalifikować się do zakupu domu”.

David:
W porządku. Dobre pytanie, Chris. Rozbijmy to. Po pierwsze, prawdopodobnie nie chcesz kupować tej nieruchomości, jeśli ma w niej najemców. Nie każdy ci to powie, ale ja ci to powiem. Nie gwarantuje to, że najemcy nie płacą lub że występują problemy. Statystyczne prawdopodobieństwo odziedziczenia złego najemcy jest znacznie wyższe niż w przypadku znalezienia własnego. I każdy, kto kiedykolwiek kupił nieruchomość z najemcami, kiwa teraz głową i mówi: „Głoś to, bracie. Powiedz mu więcej. Powiedz to głośniej ludziom z tyłu.

David:
Często właściciele nie sprzedają swoich nieruchomości, nawet jeśli mogliby uzyskać lepszy zwrot. Po prostu o tym nie myślą. Nie przychodzi nam do głowy sprzedaż nieruchomości, dopóki nie pojawi się problem z najemcą lub problem z domem. Jest taki sam jak twój samochód. Czy mógłbym mieć ładniejszy samochód? Tak. Czy będę oglądał różne samochody i wkładał w to swój czas i energię? Nie. Ponieważ są ważniejsze rzeczy, na których muszę się skupić.

David:
Ale co się stanie, gdy coś zacznie się psuć w samochodzie i dojdzie do punktu, w którym pomyślisz: „Coraz więcej rzeczy będzie się psuć”. Jaka jest pierwsza rzecz, którą zawsze robimy? Muszę go sprzedać i zlecić komuś innemu naprawę wszystkich rzeczy, które w tym aucie się psują. Dlatego też, gdy kupujesz używany samochód, często coś się psuje i myślisz, że miałeś strasznego pecha, ale to nie był straszny pech. Po prostu czekałeś z zakupem samochodu, kiedy ktoś inny chciał pozbyć się problemów.

David:
To samo może się zdarzyć w przypadku nieruchomości na wynajem i nie chcesz wpaść w ten dół. Jako student college'u zdecydowanie wolałbym, żebyś kupował dom i wynajmował go lokatorom będącym innymi studentami, których rodzice płacą za nich czynsz, a nie lokatorom, o których nic nie wiesz. Wolałbym, żebyś kupił dom z czterema lub pięcioma sypialniami, dodał do niego jedną lub dwie sypialnie, kupił coś z dużą ilością łazienek i wynajmował go innym studentom w celu uzyskania dochodu.

David:
Innym problemem, o którym wspomniałeś, jest to, że nie masz dochodów, ponieważ studiujesz, więc nie możesz uzyskać pożyczki. Czy możesz nie pracować, gdy jesteś w szkole? To znaczy, czy bierzesz 20 jednostek na raz, że nie możesz mieć pracy? A jeśli dostaniesz pracę, być może nadal nie będziesz kwalifikować się do pożyczki, ale postawi cię to w sytuacji, w której ludzie będą czuć się znacznie bardziej komfortowo pożyczając ci pieniądze. Pracowałem, kiedy byłem w szkole.

David:
Prawdę mówiąc, nie opowiedziałem zbyt wiele tej historii, ale pracowałem tak dużo, jak tylko mogłem. Kiedy byłem na studiach i ukończyłem studia, opłaciłem szkołę, bez długów. Mój samochód całkowicie spłaciłem gotówką i ponad sto tysięcy dolarów w banku. A to było równoznaczne z zaoszczędzeniem 500 dolarów tygodniowo na pracy w restauracjach i dawaniu napiwków.

David:
Nie każdy może zaoszczędzić aż tyle pieniędzy, ale nie sądzę, że niemożliwe jest zaoszczędzenie połowy tej sumy, prawda? Jeśli zaoszczędzisz tylko 250 dolarów tygodniowo, jest to bardzo możliwe. Dzieje się tak dlatego, że większość ludzi na studiach nie traktuje tego jako czasu na zarabianie pieniędzy. Traktują to jak czas na zabawę i rozwój. Mógłbyś robić to wszystko i nadal zarabiać pieniądze, stary. Namawiałbym cię zatem do znalezienia pracy, w której będziesz mógł zarobić więcej, a następnie poproś rodziców lub inną osobę, którą znasz, aby podpisała z tobą pożyczkę na zakup nieruchomości na wynajem, najlepiej kogoś, kto ma pewne doświadczenie w inwestowaniu w nieruchomości.

David:
Mogą podpisać tę umowę i upewnić się, że będzie ona dla Ciebie skuteczna. Podoba mi się to bardziej niż kupno domu, który ma teraz ktoś inny, z bardzo prawdopodobnymi problematycznymi najemcami i pierwsze doświadczenia jako inwestor na rynku nieruchomości w takiej sytuacji.

David:
Nasze następne pytanie pochodzi od Darrena Jonesa z Tulsy. Darren mówi: „Wiele słyszę o VA. Zastanawiam się, czy warto w to zainwestować.” Jestem pewien, że Darren ma tu na myśli wirtualnych asystentów. „Moja gra polegająca na śledzeniu e-maili zawiesza się. Moja skrzynka odbiorcza może być przytłaczająca. Bardzo chciałbym móc wykonywać małe zadania z piłką zadaniową, pick and rolls w celu wykonywania łatwych wsadów w nieruchomościach. Wiem, że wiesz." Używa tutaj analogii do koszykówki, więc wiem, że Darren jest prawdziwym fanem podcastu i prawdopodobnie Seeing Greene. „Na którym etapie swojej przygody z nieruchomościami dodałeś asystenta? Jaka była jak dotąd największa korzyść?”

David:
OK, dobre pytanie. Pozwólcie, że wyjaśnię pewne rzeczy. Są pewne rzeczy w życiu, zwłaszcza w biznesie i inwestowaniu w nieruchomości, w mniejszym stopniu, gdy sposób, w jaki wyjaśniamy, jak to działa, znacznie różni się od doświadczenia, jakie masz w praktyce. Pozostańmy tutaj przy analogii do koszykówki. Mogę ci powiedzieć, że wyjdziesz z pick and rolla. Opuścisz ramię, skręcisz w zakręt, dojedziesz aż do obręczy i położysz się. To brzmi świetnie.

David:
Mogę narysować to na tablicy i pokazać ci jako X, a tutaj jest O, a tutaj jest strzałka pokazująca, dokąd zmierzasz. Konceptualnie łatwo jest zrozumieć, co zamierzasz zrobić. Wykonanie tego, gdy masz innego zawodnika, który faktycznie próbuje cię przed tym powstrzymać, a ty nie ćwiczyłeś tego zbyt często, aby zapamiętać niektóre szczegóły i być może wiąże się to z kozłowaniem lewą ręką, a nie prawą, gdzie nie jesteś taki dobry. I och, jest dwóch naprawdę potężnych facetów, którzy są blisko obręczy, którzy próbują cię powstrzymać przed możliwością ustawienia piłki i oni też ćwiczą.

David:
Teraz wykonanie staje się znacznie trudniejsze niż koncepcyjne zrozumienie tego, co próbujesz zrobić, a biznes tak wygląda. Często, gdy wyjaśniamy, jak skalować firmę i jak się rozwijać, mówimy rzeczy w stylu: „Musisz odzyskać swój czas, musisz go wykorzystać, musisz zatrudnić kogoś innego”. To są właściwe odpowiedzi. Musisz odejść od pick and rolla. Trzeba dojechać do obręczy. Ludzie sukcesu ćwiczą to bardzo często i rozumieją niuanse i subtelności w realizacji tego celu.

David:
Większość osób zatrudniających VA ma ogromne trudności, ponieważ VA nie są gotowe do użycia. Podobnie jak większość ludzi próbujących położyć piłkę przy obręczy, walczy z nią zaciekle, ponieważ jest tam osoba, która próbuje cię przed tym powstrzymać. Nie zamierzasz po prostu zatrudnić VA i kazać mu odpowiadać na Twoje e-maile. Zrobią to wszystko źle. Powiedzą coś niewłaściwego. Odwrócą ludzi, których chciałeś, aby do ciebie przyszli. Zamierzają zaplanować spotkania dla ciebie, osób, z którymi nie chcesz rozmawiać. Będziesz ogromnie sfrustrowany. Dobra?

David:
Wyobraź sobie, że masz małe dziecko w wieku sześciu lub siedmiu lat i powierzasz mu zadanie w domu. Chcę, żebyś ugotował to jedzenie albo żebyś to posprzątał. Trzeba spędzić mnóstwo czasu, pokazując im, jak to powinno wyglądać, kiedy już będzie gotowe. Powiedz jakiemukolwiek dziecku, żeby po prostu pościeliło łóżko i nie patrzyło na to, co robi. Czy ścielą łóżka tak jak w hotelu? Absolutnie nie. Robią najszybsze, najniechlujniejsze i najbrudniejsze łóżko. Zrobiłbym to. Nie chciałem tego robić, więc nie próbowałem zbyt mocno.

David:
To właśnie otrzymasz, zatrudniając asystenta. Jedynym powodem, dla którego powinieneś go zatrudnić, jest to, że chcesz poświęcić szaloną ilość czasu na jego szkolenie, a potem prawdopodobnie będziesz musiał to robić w kółko, dopóki nie znajdziesz odpowiedniego kandydata dla swojego zespołu. Nie każdy zawodnik wybrany przez każdą drużynę NBA sprawdza się. Nie każdy zawodnik, którego wybiera każda drużyna z college'u, sprawdza się. Nie każdy zawodnik, którego ma w składzie każda drużyna szkoły średniej, tak naprawdę jest jej członkiem. Większość z nich tego nie robi. Większość próbnych osób zostaje obcięta.

David:
Czy chcesz przechodzić próbę po próbie, po próbie, pojedynczo, aby zdobyć asystenta, który mógłby pomóc w Twojej skrzynce odbiorczej? A kiedy już to zrobią, mogą rzucić pracę i znaleźć inną pracę, a ty będziesz musiał zaczynać wszystko od nowa. Nie chcę sikać do twoich cheerios, bracie, ale próbuję ci wyjaśnić, jak to wygląda, gdy próbujesz skalować biznes. Zainwestujesz dużo czasu, pieniędzy i energii z góry, mając nadzieję, że później uzyskasz zwrot z tej inwestycji.

David:
Nikt ci tego nie mówi, gdy mówi o zatrudnieniu VA i właśnie o to mi chodzi. Łatwo powiedzieć na tablicy, oto jak przebiega sztuka. Dużo trudniej jest to faktycznie wykonać. Więc nie mam zamiaru zniechęcać cię do tego pomysłu, powiem tylko, że lepiej zaangażuj się w robienie tego przez długi czas i robienie wielkich rzeczy, zanim przyciągniesz innych ludzi, którzy będą próbowali pomóc ci w skalowaniu .

Aleksiej:
Hej, David, jak leci? Nazywam się Aleksiej Weyman. Pochodzę z Seattle w stanie Waszyngton. Dziękuję za przyjęcie mojego pytania. Na początek chcę tylko podziękować za udostępnienie podcastu BiggerPockets. Nauczyłem się tak wiele. Przez ostatnie kilka miesięcy codziennie oglądałem seriale religijne. Jeśli danego dnia nie ma nowego odcinka, po prostu wracam i cofam się w porządku chronologicznym, starając się przyswoić jak najwięcej świetnych informacji.

Aleksiej:
Jestem stosunkowo nowym inwestorem w nieruchomości. Moje pierwsze mieszkanie kupiłem w 2021 roku w okolicach Seattle. Obecnie jest wynajmowany. Mam tam najemcę na 12 miesięcy, który zarabia około 400 miesięcznie. Patrzę na następną okazję. Chcę zająć się hakowaniem domów. Chcę kupić wersję próbną lub quad, ale mam trudności ze znalezieniem takich możliwości na rynku.

Aleksiej:
Zatem moje pytanie składa się z dwóch części. Pierwsza część dotyczy tego, jak mam znaleźć te oferty poza rynkiem? Gdzie mam się udać, żeby je znaleźć? A po drugie, jeśli chodzi o finansowanie, jak znaleźć prywatnych pożyczkodawców? Kupiłem swoje pierwsze mieszkanie za pośrednictwem tradycyjnego pośrednika i dostałem na nie konwencjonalną pożyczkę na 30 lat, ale wiem, że przy następnym chcę bardziej zanurzyć się w sektorze prywatnym.

Aleksiej:
Ciekawi mnie więc, jak znaleźć takie możliwości? I jeszcze raz pierwsze pytanie: jak znaleźć oferty poza rynkiem? Dziękuję bardzo. Doceniam, że połączyłeś te filmy w jedną całość. Chciałbym usłyszeć od ciebie. Dzięki.

David:
W porządku, Aleksiej. Świetne pytanie. Będę się dobrze bawić odpowiadając na to pytanie. Postaram się, aby było to tak zabawne, jak tylko potrafię. Zacznijmy od kilku błędnych przekonań, które prawdopodobnie mógłbym Ci wyjaśnić. Słyszałem, jak powiedziałeś dwa razy. Jak znaleźć oferty poza rynkiem? To oksymoron. Jeśli nie ma ich na rynku, nie są one umieszczone na liście. Nie znajdziesz ich. Już sam fakt, że są niedostępne na rynku oznacza, że ​​nie można ich znaleźć. Dobra?

David:
Kiedy ktoś chce sprzedać swój dom i zamierza go wystawić na sprzedaż, stara się pozyskać jak najwięcej nabywców. Umieścili więc to w miejscu, do którego kupujący udają się w poszukiwaniu domów. Umieścili to w MLS, a następnie w Zillow, Redfin, Realtor i wszystkie te portale, które są następnie wzmocnieniem lub wyrazem tego, co jest w MLS. A agenci nieruchomości wysyłają je do domów swoich klientów z MLS.

David:
Wszystko trafia do MLS, jeśli ktoś chce sprzedać swój dom. Kiedy szukasz czegoś poza rynkiem, to sprzedawca, który może nawet nie wiedzieć, czy chce sprzedać swój dom, OK? Bardzo trudno to znaleźć. Próbujesz znaleźć osobę, która jest właścicielem nieruchomości, a następnie przekonać ją, aby ją sprzedała lub sprawdzić, czy chce ją sprzedać, ale ona nie wiedziała, że ​​to zrobiła.

David:
Nie ma więc miejsca, w którym można znaleźć te oferty spoza rynku. Mówię to, ponieważ słyszę, że wiele osób, zwłaszcza nowych osób na rynku nieruchomości, zadaje to pytanie. Zadają niewłaściwe pytanie i pytają: „Gdzie szukać ofert pozarynkowych? Czy chodzisz do Roofstock? Czy chodzisz do LoopNet? Gdzie znajdziesz oferty, których nie ma nikt inny?

David:
Cóż, gdyby było takie miejsce, ludzie, którzy są właścicielami swoich nieruchomości, umieściliby je w miejscu, gdzie wszyscy szukają, aby móc je sprzedać za więcej pieniędzy, w przeciwnym razie wszyscy ludzie szukający MLS udawaliby się do tego miejsca i teraz nie jest już niedostępny na rynku. Dlatego nigdy tego nie znajdziesz. Podoba mi się pytanie, do którego, jak sądzę, zmierzasz, a mianowicie: jak znaleźć coś poza rynkiem? Bo nie ma nic na rynku, prawda? Bardzo to lubię.

David:
Jeśli przeglądasz aplikacje randkowe i nie możesz znaleźć dziewczyny, która Ci się podoba, a to dlatego, że dostępnych jest zbyt wiele innych opcji, lepiej znajdź dziewczynę, której nie ma w tych aplikacjach randkowych. Masz znacznie większą szansę na bardziej organiczne poznanie danej osoby, jeśli spotykasz ją w sposób naturalny.

David:
Wiem, że rozumiem to po twoich komentarzach na temat tego, skąd znasz kogoś, kto znalazł żonę na Tinderze i jest to możliwe. Proszę, rozumiem. To może się zdarzyć. Mówimy tu o statystyce. Jeśli próbujesz się pobrać, lepiej poszukaj kogoś do tej pory, kto nie spotyka się z 40 innymi osobami. Cóż, próbujesz ożenić się z nieruchomościami. Próbujesz kupić dom, więc nie chcesz gonić za domem, który ma 40 innych potencjalnych zalotników, którzy próbują go zdobyć. Gdzie więc możesz znaleźć ludzi, którzy mają domy? Pierwszą rzeczą, którą możesz zrobić, to uzyskać listę osób posiadających domy w okolicy.

David:
To, co może ci to ułatwić, to fakt, że miasta mają tendencję do podziału na strefy według domów jednorodzinnych i wielorodzinnych. Zazwyczaj nie ma domu trójrodzinnego w samym środku dzielnicy jednorodzinnej. Zwykle umieszczali ich wszystkich w tej samej części miasta. Możesz więc udać się do biura urbanisty lub miasta… Albo nie do rady miasta, ale np. do wydziału miasta, albo możesz do nich zadzwonić i powiedzieć: „Chcę uzyskać listę wszystkich osób, które są właścicielami domów w tym bloku, w tej okolicy, w tej okolicy. Wszystkie są jednorodzinne… Albo, przepraszam, wszystkie są wielorodzinne.

David:
Następnie możesz pominąć śledzenie i albo zadzwonić, albo wysłać listy na adres danej osoby. To właściwie jest informacja publiczna. Zatem wynajmowana nieruchomość przy 123 Main Street, właściciel prawdopodobnie nie mieszka przy 123 Main Street. Mieszkają pod adresem Forest Street 321. Można też wysyłać listy na adres Forest Street, w których widnieje informacja: „Chcę kupić dom przy 123 Main Street”. W ten sposób zarabia wielu hurtowników.

David:
Można to zrobić w jeden ze sposobów. Możesz także zapukać do drzwi, porozmawiać z najemcami i poprosić o informacje od wynajmującego. Jest to powolny i pracochłonny sposób, ale może zadziałać. Istnieje inne oprogramowanie, takie jak Invelo, które BiggerPockets oferuje osobom będącym profesjonalnymi członkami i których możesz używać do wysyłania tych listów za siebie. Właśnie w ten sposób bym to zrobił. Zapisałbym się na członkostwo pro.

David:
Używałbym imienia David, abyś mógł otrzymać zniżkę przy jego wypełnianiu. Poszedłem od razu do Invelo i powiedziałem: „OK, wyślij listy do tej części miasta i właśnie to chcę, żeby ten list zawierał, i wydałbym jakiekolwiek pieniądze”. Następnie umieściłbym numer telefonu, stronę docelową, adres e-mail lub inną treść, na którą chciałem, żeby właściciele tych nieruchomości odpowiedzieli, gdyby chcieli je sprzedać, i od tego zaczynałbym rozmowę.

David:
Inną rzeczą, którą możesz zrobić, to znaleźć hurtowników w Twoim mieście, którzy już to robią i możesz od nich uzyskać. Nie są to oferty poza rynkiem, ale są to możliwości poza rynkiem i możesz spróbować kupić dom od hurtownika, a następnie po prostu upewnić się, że zostanie przeprowadzona inspekcja. Często nie otrzymasz takiej samej ochrony umownej, jaką uzyskasz, jeśli kupujesz nieruchomość za pośrednictwem licencjonowanego pośrednika w handlu nieruchomościami i robisz to we właściwy sposób.

David:
Możesz jednak uzyskać dostęp do ofert, których inni ludzie nie sprzedają w ten sposób. Jest więc kilka dróg, którymi możesz pójść. Uwielbiam zgiełk. Podoba mi się, że mówisz: „Hej, w aplikacji randkowej nie ma nikogo, kogo lubię. Pójdę poszukać czegoś własnego. Myślę, że więcej osób powinno tak robić i życzę ci powodzenia.

David:
Druga część twojego pytania, Aleksey, dotyczyła finansowania prywatnego. Dobra? Może to być nieco trudniejsze, ponieważ ludzie zazwyczaj będą chcieli zobaczyć, że masz osiągnięcia. Zacząłbym więc od ludzi w Twoim życiu, którzy ufają Ci najbardziej, a którzy nie otrzymują zwrotu swoich pieniędzy. Zamiast mówić: „Hej, czy chcesz sfinansować zakup mojej nieruchomości?” To brzmi bardzo ryzykownie. Powiedziałbym: „Jakie oprocentowanie płacisz za swoje pieniądze w banku? Och, dostajesz 1%. Jak chciałbyś zamiast tego otrzymać 8%? Powiedz mi więcej."

David:
Cóż, wykorzystałbym Twoje pieniądze jako zaliczkę na zakup nieruchomości, a następnie zapłaciłbym Ci 8% zwrotu z tych pieniędzy, a kwota ta pochodziłaby z przepływu środków pieniężnych z wynajmowanej nieruchomości. To najlepszy sposób na taką rozmowę. Mam także zamiar skierować Cię do podcastu BiggerPockets, odcinki 636 i 637 oraz 654 i 655. Przeprowadzamy wywiad z Amy Mahjoory, która uczy ludzi, jak tworzyć tego rodzaju scenariusze typu „winda pitch”, w których mogą powiedzieć ludziom, że chcieliby pożycz od nich pieniądze, a potem po prostu idź tam i oddaj strzał.

David:
To tak jak z randkowaniem. Tak jak mówiłem wcześniej, im więcej osób rozmawiasz, z większą liczbą osób się przed tobą spotykasz, tym większa szansa, że ​​faktycznie poznasz jedną z nich, zbudujesz relację i, miejmy nadzieję, znajdziesz zarówno swoje prywatne finansowanie, jak i kapitał. ofertę, której potrzebujesz.

David:
W porządku, wszyscy. Chciałbym poświęcić kolejną minutę, aby podziękować wszystkim za wysłuchanie i udział. Za każdym razem, gdy ktoś zadaje pytanie lub przesyła film, mamy treść, z której możemy zrobić show, a ja mam szansę podzielić się informacjami, które wszyscy możecie usłyszeć. Dziękuję więc za wkład i dziękuję za wysłuchanie. Rozumiem, że w obliczu eksplozji mediów społecznościowych istnieje wiele opcji, podcasty, YouTube, a wszystko to, gdzie możesz słuchać każdego, i naprawdę doceniam, że mnie słuchasz i śledzisz nas tutaj, w BiggerPockets.

David:
Dlatego szczerze i autentycznie dziękuję, że to robisz. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o mnie lub mojej opinii na dany temat, możesz posłuchać odcinków innych osób Seeing Greene lub sprawdzić mnie w mediach społecznościowych @davidgreene24. YouTube, jestem też @davidgreene24. Na końcu Greene znajduje się litera E. Zachęcam wszystkich do pozostawienia mi komentarza na YouTube. Daj mi ocenę w swoim ulubionym miejscu do słuchania podcastów, niezależnie od tego, czy jest to Apple Podcast, Spotify, czy cokolwiek innego. Daj nam pięciogwiazdkową recenzję, aby więcej osób mogło to usłyszeć. A potem upewnij się, że Ci się podoba, subskrybuj i śledź BiggerPockets oraz treści, które publikujemy. Jeśli masz chwilę, posłuchaj wideo innego podcastu. Jeśli tego nie zrobisz, do zobaczenia wkrótce.