Rozpoczął się „strajk sprzedających” — dlaczego rynek mieszkaniowy ciemnieje

W tym artykule

Wstecz marzec i znowu w sierpniu, zauważyłem, że „niewątpliwie dochodzimy do granic przystępności cenowej dla Amerykanów”, co powinno „schłodzić rynek nieruchomości” i prawdopodobnie „spowodować korektę”, ale bez nieprzyjemności krachu. 

Moim skromnym zdaniem nadal tak jest, gdyż rynek nieruchomości – w przeciwieństwie do roku 2008 – jest napędzany przez znacznie bardziej wykwalifikowani nabywcy w znacznie większy kapitał własny w swoich domach i długoterminowe, niskooprocentowane, stałe zadłużenie w porównaniu do zwiastunowych stóp procentowych z okresu od początku do połowy wieku. Wykres początkowych kredytów hipotecznych według oceny zdolności kredytowej powinien pomóc w tym słowie.

Jednak w jednej kwestii wyraźnie się myliłem. Ja tam nie wierzyłem wystarczyła „wola polityczna” naprawdę walczyć z inflacją. To nadal może być prawdą, ponieważ Fed mógłby szybko porzucić swój obecny kurs. Biorąc jednak pod uwagę litanię podwyżek stóp procentowych i sygnały, że mogą nastąpić kolejne, wydaje się, że wysokie stopy procentowe będą z nami przez dłuższy czas. 

Rzeczywiście, 3% kredyt hipoteczny, który zaciągnąłem na moje prywatne mieszkanie w zeszłym roku, byłby ponad dwukrotnie większy niż obecnie. Jak to ujął Dave Meyer, Fed dał to jasno do zrozumienia one chcieć korekta mieszkaniowa należy podjąć, aby zmniejszyć inflację i zaradzić niemal historycznemu poziomowi nieprzystępności cenowej. 

Więc dokąd nas to teraz prowadzi? 

Korekta mieszkaniowa i „strajk sprzedawców”

Tak wygląda liczba nowych ogłoszeń w obszarze metra Kansas City, gdzie mieszkam:

Liczba nowych ofert we wrześniu 2022 r. spadła o prawie 600 w porównaniu z 2021 r., co oznacza spadek o 12.9%. W porównaniu z 15.5 r. spadły o całe 2020%. 

Zatem pomimo podwyżek, zapasy jedynie rosły od 1.5 do 1.7 miesięcy we wrześniu 2022 r. Zrównoważony rynek to sześć miesięcy, więc nadal jest on uważany za „rynek sprzedającego”. (Chociaż spierałbym się z tym, biorąc pod uwagę, jak dziwny jest obecny rynek.)

Ważne jest, aby przyjrzeć się tutaj porównaniom rok do roku (rok do roku), ponieważ nowe notowania mają charakter cykliczny i zawsze wypadają w okresie zimowym. Na przykład roczny trend dotyczący nowych notowań w całym kraju spadł w październiku o 23.6% r/r.

Jednak liczba domów na sprzedaż nadal wzrosła o 5% w porównaniu z październikiem ubiegłego roku. Ten wzrost zapasów wynikał w dużej mierze z mniejszej sprzedaży i wycofywania się prawie 20% kupujących z podpisanych umów. Pojawiają się też dość zabawne nagłówki, takie jak „średni stosunek sprzedaży do ceny katalogowej spadł we wrześniu do 99%. Miał odcień ponad 103%, co, cóż, nie jest do końca typowe.

Ogólnie rzecz biorąc, tak nazywa to Bill McBride „strajk sprzedawców”. Po prostu nie ma zbyt wielu dobrych powodów, dla których właściciele domów mogliby teraz próbować sprzedać swój dom. Więc nie. Należy zatem spodziewać się, że trend ten przyspieszy i utrzyma się z nami przez dłuższy czas. 

Amerykanie pozostają na miejscu

Ostatnio prawdopodobieństwo przeprowadzania się przez Amerykanów jest znacznie mniejsze niż w poprzednich latach. Jak The Hill w 2021:

„Nowe dane US Census Bureau pokazują, że zaledwie 8.4 procent Amerykanów mieszka w innym domu niż rok temu. To najniższe tempo przemieszczania się, jakie biuro odnotowało od 1948 roku.

„Odsetek ten oznacza, że ​​w zeszłym roku około 27.1 miliona osób przeprowadziło się do domu, co jest również najniższym wynikiem w historii”.

Jeszcze przed pandemią ustanawiano rekordowo niskie wartości. Powodów tego jest wiele, włączając w to starzenie się społeczeństwa, mniejszą liczbę dzieci i oczywiście wysokie ceny mieszkań. 

W tym samym duchu liczba liczba nowych ofert domów również spadała jeszcze zanim ceny osiągnęły rekordowy poziom i niedawne podwyżki stóp procentowych.

Według danych średni czas posiadania domu wydłużył się do ośmiu lat, co oznacza wzrost o „około trzy lata w ciągu ostatniej dekady”. Zebra. Zmiana mediany długości pobytu jest jeszcze bardziej dramatyczna. Wzrósł prawie trzykrotnie, z około pięciu lat w 1985 r. do 13.2 lat w 2021 r..

Jeśli się nad tym zastanowić, ma to sens. Po co się przeprowadzać, szczególnie teraz?

Większość właścicieli domów (około 95%) ma 30-letnie kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu. Każdy, kto zaciągnął pożyczkę w ciągu ostatnich pięciu lat, ma stopę poniżej co najmniej 4%. Dlaczego miałbyś kiedykolwiek dobrowolnie spłacić taką pożyczkę?

A jak widzieliśmy, ludzi jest coraz mniej.

Co ciekawe, to samo dzieje się na rynku wynajmu. 

Najemcy przedłużają umowy najmu na rekordowym poziomie. Według RealPage w kwietniu 2022 r. ponad 65% najemców przedłużyło umowę najmu w porównaniu z nieco ponad 56% w 2019 r. 

Ma to również sens, jeśli rozumiesz, że gigantyczne podwyżki czynszów, o których słyszysz, dotyczą tylko nowych ofert. Na przykład w kwietniu, kiedy roczny wzrost czynszów w przypadku nowych ofert wyniósł 16.9%, NPR stwierdził, że przeciętny najemca płacił jedynie o 4.8% więcej niż rok wcześniej. 

Powodem jest to, że bardzo niewielu właścicieli jest skłonnych podnieść czynsz aż do momentu wprowadzenia oferty na rynek dla obecnych najemców. Podwyższenie czynszu o więcej niż 5% często skłania najemcę do opuszczenia lokalu na złość. Zatem jeśli czynsz rośnie (lub przynajmniej rósł) gdzie indziej o 16.9%, ale w Twoim miejscu zamieszkania jedynie o 4.8%, prawdopodobnie pozostaniesz na tym samym poziomie.

Czy zatem Stany Zjednoczone – zrodzone w walce z monarchią i okopaną arystokracją – cofają się do królestwa feudalnych poddanych przywiązanych do ziemi, którą obecnie zamieszkują?

Cóż, na razie w pewnym sensie.

Możliwości na tym bardzo dziwnym rynku

Właściciel domu, który wynajmuje

„Strajk sprzedawców” nadal będzie napędzał rynek mieszkaniowy, dopóki stopy procentowe będą wysokie (przynajmniej jak na standardy po krachu po 2008 roku). Jednocześnie prawdopodobnie powoduje to ochłodzenie rynku wynajmu i podejrzewam, że wielu właścicieli domów, którzy muszą się przenieść, decyduje się na wynajem swoich domów zamiast je sprzedawać, co powoduje wzrost wolumenu czynszów.

Czynsze wywoławcze zaczynają spadać. Z wysokiego wzrostu rok do roku wynoszącego 18% w kwietniu, obecnie spadły one do zaledwie 7.4% w listopadzie i tylko o 1.2% wyższy niż w październiku. 

Mimo to czynsze są nieco wyższe niż jeszcze kilka lat temu, więc dalsze utrzymywanie czynszów jako wynajmujący powinno dać sobie radę w najbliższej perspektywie.

Co więcej, dla każdego właściciela domu, który musi się przeprowadzić w związku ze zmianą pracy lub czymś podobnym, najlepszą zabawą będzie wynajęcie obecnego domu, a następnie znalezienie mieszkania do wynajęcia w miejscu, do którego się przeprowadzasz. W końcu łagodzący rynek wynajmu pomoże Ci w znalezieniu mieszkania w równym stopniu, jak zaszkodzi Ci w wynajmowaniu obecnego miejsca zamieszkania.

I znowu, po co spłacać pożyczkę w wysokości 2.65% na obecny dom, aby otrzymać pożyczkę na kwotę 6.95% na nowy? Nie jest to szczególnie dochodowa forma arbitrażu.

Podejrzewam, że w ciągu najbliższego roku określenie „właściciel domu wynajmującego” stanie się znacznie popularniejsze. I choć takie pomysły mogą naturalnie przyjść do głowy czytelnikom BiggerPockets, prawdopodobnie nie przyjdą do głowy „normalnemu” właścicielowi domu, mimo że leży to w ich najlepszym interesie finansowym. Dlatego pamiętaj, aby oświecić innych na temat dostępnych im opcji w środowisku wysokich (według najnowszych standardów) stóp procentowych.

Temat do

Następna ważna szansa jest nieco bardziej obarczona niepewnością i to jest niesławne „z zastrzeżeniem” strategia.  

„Z zastrzeżeniem” oznacza po prostu, że zakup „z zastrzeżeniem istniejącego finansowania”. W efekcie kupujący zakłada pożyczkę, której nie można spłacić. 

Innymi słowy, kupujący przejmuje akt własności nieruchomości i dokonuje spłaty pożyczki, ale pożyczka pozostaje na nazwisko sprzedającego.

Korzyści dla kupującego w tym przypadku są oczywiste. Jeśli możesz „założyć” kredyt na nieruchomość na poziomie 2.85%, jakie znaczenie ma w ogóle cena zakupu? 

Jest jednak kilka problemów. Przede wszystkim musisz poważnie zbudować relację ze sprzedawcą, aby zaufał Ci, że spłacisz kredyt hipoteczny na dom, którego już nie posiada. W końcu, jeśli nie dokonasz płatności, ucierpi na tym kredyt sprzedającego.

Po drugie, praktycznie każda hipoteka i akt powierniczy ma tzw „należny do sprzedaży” klauzula. Dzięki temu bank może wezwać kredyt w momencie przeniesienia własności nieruchomości. W przeszłości banki robiły to bardzo rzadko. Tym razem jednak może być inaczej. Czy bank pozostawiłby w swoich księgach kredyt hipoteczny z oprocentowaniem 3%, gdyby stopa procentowa przekraczała 6%? 

Jedyne, co możemy powiedzieć, to to, że nie wiemy tego na pewno. Jeśli zastosujesz tę strategię, powinieneś mieć plan B na refinansowanie lub sprzedaż nieruchomości, jeśli bank zdecyduje się zażądać spłaty pożyczki.

Wreszcie, posiadanie kredytu hipotecznego bez odpowiedniej nieruchomości poważnie wpłynie na stosunek zadłużenia do dochodu sprzedającego i bardzo utrudni zakup nowej nieruchomości. Jednocześnie jako podmiot kupujący nigdy nie chciałbym spłacać żadnego kredytu hipotecznego zaciągniętego pomiędzy 2018 a połową 2022 roku. Mogłoby to zatem zaistnieć długotrwały konflikt, a nawet problem etyczny, którego nie było, więc znacznie, gdy temat stał się popularny na początku 2010 roku. 

Nawet jeśli nie masz obowiązku powierniczego wobec sprzedawcy, powinieneś od razu jasno określić, jakie mogą być konsekwencje wobec sprzedawcy. Poleciłbym nawet zawarcie porozumienia lub czegoś podobnego w sprawie tego, jak długo utrzymasz kredyt hipoteczny przed refinansowaniem lub sprzedażą.

Wnioski

Dopóki stopy pozostaną wysokie, „strajk sprzedawców” powinien być kontynuowany. W najbliższej przyszłości należy się spodziewać bardzo niskiego wskaźnika nowych ofert. Rynek nieruchomości nieco zmięknie i spadnie, ale bez silnej zachęty do sprzedaży strajk sprzedawców powinien, między innymi, utrzymać go na rynku. 

Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.