Niedoceniany bohater nieruchomości w Nowym Jorku 2022 i co to oznacza dla 2023

Historia nieruchomości w Nowym Jorku w 2022 roku była opowieścią o dwóch rynkach.

Rok zaczął się najlepiej, gdyż w lutym i marcu kupujący podpisali rekordową liczbę kontraktów. Potem zaczął się kwiecień i rynek zaczął się zmieniać. Jesienią wydawało się, że nadeszły najgorsze czasy. Kupujących było niewielu, a wielkość kontraktów znacznie spadła, a obawy o załamanie cen narosły. Jednak wraz z końcem 2022 r. rynki nieruchomości w Nowym Jorku są wyciszone. Kupujący nie śpieszą się, sprzedający nie są pilni, a ceny nie spadają. Rynek wydaje się pozbawiony steru, a narracje dryfują. Historia powrotu do zdrowia dobiegła końca.

W związku z tym przyszły rok, 2023, może napisać własną historię.

Biorąc pod uwagę spostrzeżenie Marka Twaina, że ​​„historia się nie powtarza, ale często się rymuje”, teraz jest doskonały moment, aby spojrzeć wstecz na przypływy i odpływy roku 2022, aby lepiej zrozumieć kontekst, który popycha rynek w nieznaną przyszłość.

Kupujący

Wiosenny sezon 2022 rozpoczął się rekordowym popytem. Liczba oczekujących sprzedaży w styczniu była o wiele wyższa niż w poprzednich latach.

Chociaż było to głównie spowodowane solidną zimą, dynamika utrzymała się, a kupujący byli w mocy w lutym i marcu. Niskie stopy procentowe w dużej mierze podsyciły ten entuzjazm, ale zaczęły rosnąć na początku 2022 r. W kwietniu, gdy zgodne stopy procentowe przekroczyły 5% po raz pierwszy od kilku lat, rynek zaczął spadać. Kiedy letni wolumen spadł z zawrotnych wzlotów do bardziej typowych poziomów, postrzeganie przesunęło się z trybu regeneracji do trybu normalizacji.

Szybko do przodu do aktywnego sezonu jesiennego — który, jak się okazało, nie był zbyt aktywny. Porównawcze spojrzenie na zmianę procentową kroczącego średniego 30-dniowego tempa podpisywania umów od 1 października 2019 r. pokazuje, że tempo sezonu jesiennego 2022 r. spadło znacznie poniżej tempa okresu między 2019 a 2021 r. Wszystkie krzywe popytu zaczynają się mniej więcej tak samo, ale słaby charakter 2022 roku był widoczny po kilku tygodniach. Jeśli chodzi o kupujących, po co ten pośpiech? Stopy procentowe były wysokie, a rabaty niskie.

Gdy rok 2022 zanika, widoczna jest niesamowita zmiana tendencji rynkowej z wysokiego na niski. Rekordowe rekordy oczekujących sprzedaży w styczniu powoli zanikały do ​​najniższych wyników.

Sprzedający

Narracja o ożywieniu koncentrowała się wokół kupujących. Do tej pory znane są niezliczone powody zakupu domu w ciągu ostatnich kilku lat: więcej miejsca, niskie stopy procentowe i rosnące ceny. Nieznanym bohaterem zarówno wzrostu, jak i upadku rynku jest podaż.

Po drodze w górę, wraz ze wzrostem popytu, podaż na ogół nie. To stworzyło poczucie niedostatku. Nowe aukcje były gorąco kwestionowane, a kupujący stali się pilni. Należy zauważyć, że w ciągu ostatnich dziesięciu lat tylko lata 2021 i 2022 wykazały spadek podaży od stycznia do lutego, kiedy podaż zazwyczaj zaczyna się zwiększać w oczekiwaniu na nadchodzący sezon pracowity. Ograniczona podaż jest korzystna dla sprzedawców, ponieważ ich aukcje są zwykle traktowane jak gwiazdy, ale powolny spadek produktu pomógł wydłużyć kurs na rynku i uniemożliwił kupującym pełne wykorzystanie oczekiwanej dźwigni finansowej.

Ale to, co sprawia, że ​​zaopatrzenie jest bohaterem, to to, że nie zwiększyło się ono podczas rozbiegu, ale również nie zwiększyło się podczas redukcji. Było to szczególnie widoczne jesienią, ponieważ zapasy zazwyczaj gromadzą się po Święcie Pracy w oczekiwaniu na jesiennych nabywców, a następnie znikają, gdy ci kupujący się materializują.

Co dziwne, dokładnie tak się stało w 2022 r., z wyjątkiem tego, jak pokazano powyżej, w tym roku było znacznie mniej kupujących. Jednak zapasy kurczyły się prawie w tym samym tempie, jeśli nie nieco szybciej niż przez większość lat. Ten brak ofert sugeruje słabnące zainteresowanie wśród potencjalnych sprzedawców. W końcu dla wielu sprzedawców wyprzedaż jest wstępem do zakupu. Ceny pozostały lepkie, więc wszyscy potencjalni sprzedawcy zasadniczo w tym momencie handlowaliby w dół - stąd nie ma pilnej potrzeby.

Cennik

Jeśli chodzi o ceny, spojrzenie na medianę ceny odsprzedaży mieszkania za metr kwadratowy – dobre przybliżenie dla ogólnej akcji cenowej – wskazuje, że rok 2022 przewodził niewielkiemu spadkowi ogólnych cen mieszkań w ciągu roku. Po osiągnięciu ostatnich szczytów na poziomie 1,472 1,439 USD za stopę kwadratową w pierwszym i drugim kwartale, ceny nieznacznie spadły do ​​XNUMX XNUMX USD w trzecim kwartale, gdy zmiana na rynku stała się oczywista.

Ponieważ miara ta jest obliczana na podstawie sprzedaży, która prawdopodobnie została podpisana kilka tygodni, jeśli nie miesięcy przed zamknięciem, 2-procentowy spadek w trzecim kwartale nadal zawierał wiele umów zawartych w drugim kwartale.

W związku z tym wielu spodziewało się, że czwarty kwartał wyraźniej pokaże pogorszenie cen wraz ze spadkiem popytu. Co ciekawe, mimo że słabe wyniki czwartego kwartału wzbudziły obawy o spadające ceny, wczesne spojrzenie na działania cenowe w tym kwartale sugeruje, że pomimo dramatycznego spadku wolumenu sprzedaży, ceny nie zostały jeszcze naprawdę negatywnie wpłynęły.

Tutaj przydaje się kontekst. Porównywanie cen nieruchomości najlepiej przeprowadzać rok do roku, aby odfiltrować zmienność wynikającą z sezonowości. Ponieważ rynek wkracza w nowy rok z wolumenem oparów w porównaniu z tym okresem w zeszłym roku, wątpliwe jest, aby ceny w nadchodzących kwartałach osiągnęły lub przekroczyły górną granicę 1,472 USD ustaloną w pierwszym i drugim kwartale 2021 roku. Po prawie roku spowolnienia wolumenu mogą wreszcie pojawić się pierwsze roczne spadki cen.

Mimo to, przy niskim popycie w całym kraju i wielu historiach o „załamaniu się mieszkań”, które przykuwają uwagę, brak dramatycznych akcji cenowych w Nowym Jorku sugeruje, że FUD na rynku mieszkaniowym może być przesadzony, przynajmniej na razie, i że prawdopodobne spadki cen mogą być łagodniejsze niż sugerowałyby oczekiwania.

Połączenie tego dla kupujących i sprzedających

Gdy rynek wkracza w kolejny pracowity sezon z niskim wolumenem transakcji i niższymi cenami, zapasy mogą w końcu zacząć gromadzić się do punktu, w którym sprzedający będą zmuszeni konkurować, a kupujący będą mieli dźwignię, której oczekiwali.

Dla kupujących oznacza to cierpliwość, ale gotowość do działania, gdy pojawi się właściwa jednostka. Dla sprzedawców oznacza to ustalanie cen od samego początku, a nawet nieco zaniżanie cen, aby przyciągnąć uwagę i skłonić potencjalnych nabywców do konkurowania ze sobą.

Co dalej?

Obecnie dialektyka paniki i ożywienia związanego z COVID sama się rozwiązała, rynki akcji są w ciągłym ruchu, stopy procentowe są wyższe niż od wielu lat, kupujący kupują, sprzedający pozostają na miejscu i może być lub nie recesja w drodze. Wszystko to świadczy o tym, że nikt nie ma pojęcia, co wydarzy się w 2023 roku.

Ale jaki byłby pożytek z kawałka na koniec roku bez rzucenia kilkoma rzutkami? Oto kilka prognoz na nadchodzący rok:

• Prognoza 1: Głośność będzie cichsza niż zwykle. Podpisane kontrakty prawdopodobnie będą zmierzać w kierunku dolnej części typowych przedziałów. Obawy przed recesją i inne ryzyka makroekonomiczne można przypisać ogólnej niepewności gospodarczej.
• Prognoza 2: Zapasy wzrosną. Powoli, ale pewnie, sprzedawcy wyjdą z stolarki, aby zobaczyć, czy oni również mogą dostać to, co ma ich sąsiad. Spowoduje to solidne wepchnięcie niektórych rynków podrzędnych na terytorium kupującego.
• Prognoza 3: Ceny będą umiarkowane. (Przewidywany) cichszy wolumen w połączeniu z (przewidywanym) wzrostem zapasów nałoży na sprzedawców obowiązek konkurowania o kupujących. Nic paniki, tylko cykl spadkowy, podczas którego ceny z kwartału na kwartał nieznacznie spadają, a ceny rok do roku spadają nieco bardziej.

Ale ogólnie rzecz biorąc, jeśli jest jedna rzecz na pewno, to fakt, że rynek nieruchomości w 2023 roku napisze własną historię – i prawdopodobnie nie będzie przypominał rynków z poprzednich kilku lat.

• Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
• Platoblockchain. Web3 Inteligencja Metaverse. Wzmocniona wiedza. Dostęp tutaj.
• Źródło: https://www.forbes.com/sites/johnwalkup/2022/12/31/the-unsung-hero-of-new-york-real-estate-2022-and-what-it-means-for-2023/