Co to jest kredyt hipoteczny i czy warto go mieć?

W tym artykule

Hipoteka zbiorcza jest przydatna dla inwestorów na rynku nieruchomości posiadających duży portfel nieruchomości. Kredyt hipoteczny, zwany także pożyczką zbiorczą, konsoliduje kilka oddzielnych pożyczek w jedną hipotekę. Dla wielu doświadczonych inwestorów posiadanie jednej spłaty kredytu ułatwia godzenie kilku spłat kredytu hipotecznego i stóp procentowych.

Jednak zorganizowanie ogólnego kredytu hipotecznego nie zawsze jest najlepszą opcją finansowania. Na przykład pożyczki są trudniejsze do zabezpieczenia. A umieszczanie poszczególnych kredytów hipotecznych pod jednym „kocem” może narazić na ryzyko wszystkie nieruchomości w portfelu.  

Kiedy z finansowego punktu widzenia ma sens łączenie oddzielnych kredytów hipotecznych w jeden kredyt? Czy zdarzają się sytuacje, w których najlepiej jest rozdzielić poszczególne pożyczki i nie łączyć ich w jeden kredyt hipoteczny?

W tym artykule omówiono zalety i wady korzystania z refinansowania kredytu ogólnego do zarządzania wieloma nieruchomościami w portfelu nieruchomości.

Definicja ogólnego kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny zbiorczy, zwany także kredytem portfelowym, to pojedyncza pożyczka obejmująca dwie lub więcej nieruchomości. Uproszczony proces umożliwia dokonanie jednej miesięcznej spłaty całego kredytu, co oznacza, że ​​zarządzanie wieloma nieruchomościami jest łatwiejsze. Ponadto możesz kupować, trzymać lub sprzedawać nieruchomości bez uruchamiania klauzuli terminu sprzedaży. 

Istnieje kilka niuansów pożyczek ogólnych, które nie są kojarzone z tradycyjnymi kredytami hipotecznymi.

Przykładowo, kredyt hipoteczny posiada klauzulę zwolnienia, pozwalającą na sprzedaż jednej nieruchomości bez konieczności spłacania kredytu. Ponadto ogólny kredytodawca hipoteczny ustanawia zastaw na każdej nieruchomości objętej pożyczką. Dlatego też niespłacanie kredytu hipotecznego może skutkować przejęciem wszystkich nieruchomości zabezpieczonych kredytem.  

Ogólne zalety kredytu hipotecznego

Znajomość zalet i wad pustych kredytów hipotecznych może pomóc w dokonaniu mądrych wyborów inwestycyjnych w nieruchomości. Przyjrzyjmy się czterem powodom, dla których konsolidacja kilku kredytów hipotecznych może mieć sens finansowy. 

Pożyczki zbiorcze upraszczają formalności

Atrakcyjną cechą ogólnych kredytów hipotecznych jest ich prostota. Decyzja o zakupie nieruchomości inwestycyjnej nie wiąże się z długotrwałym procesem ubiegania się o kredyt. Proces ubiegania się o pożyczkę zbiorczą obejmuje tylko jeden kontrola kredytowa i weryfikacja aktywów. A kiedy sprzedajesz nieruchomość, klauzula zwolnienia pozwala na częściową spłatę.  

Oczywiście śledzenie jednej miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego jest prostsze niż zarządzanie kilkoma. 

Lepsze negocjowanie warunków kredytu

Pozytywnym aspektem pożyczek ogólnych jest to, że masz możliwość negocjowania lepszych stóp procentowych i warunków. Załóżmy na przykład, że musisz zaciągnąć pięć lub sześć tradycyjnych kredytów hipotecznych. W takim przypadku masz niewielką siłę negocjacyjną z pożyczkodawcą. Jednak łączna kwota wydaje się bardziej atrakcyjna dla pożyczkodawcy. 

Kolejną zaletą jest to, że masz do czynienia tylko z jedną stopą procentową. Ponadto pożyczkodawcy zazwyczaj oferują korzystniejsze stopy procentowe inwestorom, którzy chcą skonsolidować konwencjonalne kredyty hipoteczne w większe pożyczki. 

Uwolnij więcej gotówki na inwestycje

Negocjowanie lepszych warunków pożyczki i stóp procentowych oznacza jedno — masz więcej gotówki do zainwestowania. Oto kilka sposobów, w jaki ogólny kredyt hipoteczny może zapewnić więcej pieniędzy na inwestycje:

• Niższe opłaty początkowe
• Niższe koszty zamknięcia
• Twoje łączne miesięczne płatności są niższe ze względu na niskie stopy procentowe
• Nie trzeba szukać dużej zaliczki na sfinansowanie zakupu nowej nieruchomości
• Dokonaj częściowej spłaty przy sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej

Wykorzystaj kapitał własny, aby uniknąć zaliczek

Czy chcesz kup nieruchomość bez pieniędzy? Jeśli tak, pożyczka zbiorcza umożliwia to. Kupując nieruchomość z kredytem hipotecznym, nie musisz wpłacać zaliczki – zazwyczaj w przypadku inwestorów nieruchomościowych wynosi ona 20%. Zamiast tego oferujesz kapitał z istniejących nieruchomości jako zabezpieczenie. 

Ogólne wady kredytu hipotecznego

Pomimo swoich zalet, kredyty hipoteczne typu koc nie zawsze są najlepszym wyborem. Oto kilka wad konsolidacji kilku pożyczek w jedną w przypadku inwestowania w nieruchomości. 

Wyższe zaliczki

Początkowa zaliczka zabezpieczająca kredyt hipoteczny jest znacznie wyższa niż w przypadku zwykłego kredytu hipotecznego. Dzieje się tak dlatego, że pożyczkodawcy ponoszą większe ryzyko finansowe w przypadku tych skonsolidowanych pożyczek i wymagają większej gotówki z góry przed sfinansowaniem pożyczki. Nawet jeśli procent będzie taki sam, zaliczka będzie nadal większa. 

Niektórzy inwestorzy na rynku nieruchomości korzystają z pożyczek krótkoterminowych lub pożyczek wahadłowych w celu zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Dlatego w przypadku pożyczek ogólnych istnieje więcej zobowiązań finansowych.

Wszystkie nieruchomości stanowią zabezpieczenie

Poważną kwestią dotyczącą kredytu hipotecznego typu kocowego jest to, że wszystkie nieruchomości kredytu ogólnego stanowią zabezpieczenie. Dlatego też zaleganie z pojedynczą płatnością może narazić cały portfel nieruchomości na ryzyko. Z drugiej strony ryzykujesz utratę jednego aktywa tylko wtedy, gdy zaciągasz konwencjonalną pożyczkę na jedną nieruchomość i nie spłacasz raty.

Warunki pożyczki są krótsze

Nierzadko zdarza się, że ogólne pożyczki na nieruchomości są amortyzowane przez dziesięć do 15 lat, w przeciwieństwie do typowych 30 lat w przypadku tradycyjnego kredytu mieszkaniowego. Ponadto niektórzy „kredytodawcy portfelowi” strukturyzują pożyczki za pomocą płatności balonowych. Wymaga to spłaty całego kredytu hipotecznego na koniec okresu. 

Warto pamiętać, że ogólne kredyty hipoteczne są zawsze pożyczkami krótkoterminowymi. 

Bardziej rygorystyczne wymagania, aby się zakwalifikować

Mniej pożyczkodawców oferuje ogólne kredyty hipoteczne, a zakwalifikowanie się do nich jest trudniejsze. Aby wpłacić zaliczkę – czasami do 50% wartości pożyczki, musisz mieć doskonałą zdolność kredytową i duże rezerwy gotówkowe. Aby refinansować kilka kredytów w jeden, konieczna jest także wyższa wartość kredytu do wartości (LTV). 

Wytyczne dotyczące pożyczek ogólnych zmieniają się w zależności od stanu

Każdy stan ma swoje własne ogólne przepisy dotyczące kredytów na nieruchomości. Dlatego też, jeśli posiadasz inwestycje w nieruchomości w dwóch lub więcej stanach, będziesz potrzebować osobnej pożyczki zbiorczej dla każdego stanu. 

Przykłady ogólnego kredytu hipotecznego

Oto kilka przykładów tego, jak inwestorzy na rynku nieruchomości mogą wykorzystać ogólny kredyt hipoteczny do rozwoju swojej firmy i poszerzenia portfela.

Kupno całego portfolio: Załóżmy, że chcesz kupić cały portfel nieruchomości. Wtedy zamiast zaciągać różne kredyty hipoteczne na każdą nieruchomość, możesz znaleźć pożyczkodawcę oferującego „kredyty portfelowe”.

Pożyczki dla inwestorów typu „kup i trzymaj”: Załóżmy, że inwestor ma tradycyjny kredyt hipoteczny na nieruchomość o wartości 170,000 70,000 dolarów i hipotekę na kwotę 170,000 20 dolarów. Inwestor decyduje się jednak na zakup kolejnej nieruchomości inwestycyjnej za 34,000 XNUMX dolarów. Zamiast wpłacać XNUMX% zaliczki w wysokości XNUMX XNUMX dolarów, zaciągają pożyczkę ogólną, wykorzystując kapitał własny z istniejącej nieruchomości. 

Inwestorzy, którzy odwracają domy: Właściciel domu może kupić kilka nieruchomości rehabilitacyjnych w ramach jednej pożyczki zbiorczej. Po przewróceniu domu muszą jedynie dokonać częściowej spłaty przy sprzedaży każdej nieruchomości. Następnie będą mogli kupić kolejną cholewkę w ramach pożyczki zbiorczej. 

Jak uzyskać kredyt hipoteczny

Uzyskanie ogólnego kredytu hipotecznego może być trudne dla inwestorów rozpoczynających działalność. Kredytodawcy komercyjni zazwyczaj oferują pożyczki ogólne doświadczonym inwestorom z dużą ilością gotówki, dużymi aktywami i solidnym portfelem inwestycyjnym.

Oto kilka faktów, o których warto pamiętać rozważając konsolidację kilku kredytów hipotecznych w jeden:

• Zwykle potrzebujesz 25-50% zaliczki.
• Musisz posiadać rezerwy gotówkowe na pokrycie odsetek i płatności pożyczki przez sześć miesięcy.
• Wszystkie nieruchomości zabezpieczone pożyczką są zagrożone przejęciem w przypadku niewywiązania się z płatności

Jak znaleźć ogólnych pożyczkodawców hipotecznych

Konwencjonalny pożyczkodawcy hipoteczni nie oferuj ogólnych kredytów hipotecznych. Dlatego w celu uzyskania pożyczki powinieneś wyszukać brokerów komercyjnych pożyczkodawców i bankierów. Poszukaj pożyczkodawców specjalizujących się w inwestowaniu w nieruchomości. Jednakże niektóre lokalne banki lokalne mogą oferować deweloperom i inwestorom kredyty hipoteczne. 

Wnioski

Chociaż kredyt hipoteczny nie jest przeznaczony dla każdego inwestora, jest to przydatny rodzaj narzędzia finansowania dla inwestorów posiadających kilka nieruchomości w swoim portfelu. Pożyczki zbiorcze zapewniają większy dostęp do środków poprzez refinansowanie w formie wypłaty gotówkowej i pożyczki kapitałowe, a wymagana jest tylko jedna miesięczna płatność. Jednakże pożyczki są trudniejsze do zabezpieczenia i narażają wszystkie nieruchomości w portfelu na ryzyko w przypadku niewywiązania się ze spłaty kredytu hipotecznego. 

Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.