Ofertas em dinheiro e compradores ricos levam os preços das casas no sul da Califórnia a um recorde

Ofertas em dinheiro e compradores ricos levam os preços das casas no sul da Califórnia a um recorde

Carimbo de data / hora: 11 de abril de 2024 6h00
Nó Fonte: 2542071

Os preços das casas no sul da Califórnia atingiram um recorde em março em meio a taxas de juros hipotecárias altíssimas, uma combinação que está criando os preços mais inacessíveis mercado de habitação em uma geração.

A média para a região de seis condados atingiu US$ 869,082 em março, segundo Zillow. Isso representa um aumento de 9% em relação ao ano anterior e 1% acima do recorde anterior de junho de 2022.

Com as taxas oscilando na faixa superior de 6%, o pagamento de hipoteca em média, uma casa agora chega a US$ 5,500 – se você conseguir investir 20%.

“São bananas”, disse Tommy Kotero, um trabalhador de refinaria de 43 anos, no fim de semana passado, depois de visitar uma casa datada de US$ 899,000 mil no norte de Torrance, com rachaduras visíveis no teto e nas paredes. “Os preços pedidos pelo que estamos recebendo são uma loucura.”

A forma como os preços das casas atingiram um recorde, apesar do elevado custo dos empréstimos, é uma história de muito poucas casas à venda, combinada com uma disparidade de riqueza que equipou alguns compradores com resmas de dinheiro que anulam o efeito das taxas elevadas.

Quando as taxas de juro dispararam pela primeira vez em 2022, os compradores recuaram em massa, os stocks aumentaram e os preços das casas caíram.

Depois, os potenciais vendedores praticamente entraram em greve, com muitos decidindo que não queriam mudar e negociar as suas hipotecas abaixo de 3% por um empréstimo a mais do dobro dessa taxa.

O estoque caiu e um número suficiente de compradores voltou para enviar os preços das casas cópia de segurança. Muitos desses compradores são novatos abastados que não estão abandonando uma hipoteca de baixo custo.

Outros estão mantendo sua antiga casa e comprando outra. Um número ainda maior está vendendo sua antiga casa e transformando seu considerável patrimônio em pesadas entradas bem acima de 20%.

“As pessoas que têm dinheiro não prestam muita atenção às taxas de juros”, disse Alin Glogovicean, um agente imobiliário com Redfin, especializado no nordeste de Los Angeles

Ele estima que em cerca de um terço de seus negócios o comprador paga tudo em dinheiro. Outro terço depositou pelo menos 50%, com hipoteca sobre o restante.

Pelo menos dois terços dos compradores com pagamentos iniciais de pelo menos 30% não são investidores, mas pessoas que querem morar na casa, disse ele. São profissionais como arquitetos e tipos de Hollywood que economizaram, liquidaram carteiras de ações, acumularam patrimônio ou receberam ajuda da família.

Alguns estão dispostos a investir em poupanças para a reforma – uma estratégia contra a qual muitos especialistas financeiros desaconselham.

A nível nacional, tendências semelhantes estão em curso, de acordo com um inquérito da Zillow, com a percentagem de compradores de casas a aumentar pelo menos 20%, bem como daqueles que receberam ajuda de familiares e amigos.

Ao todo, 23% das casas no condado de LA vendidas em fevereiro foram compradas à vista, contra 16% em 2021, de acordo com Redfin.

Para aqueles que não têm acesso a meio moinho extra, os tempos são mais resistente.

De acordo com a Califórnia Assn. dos corretores de imóveis, apenas 11% das famílias nos condados de Los Angeles e Orange poderiam razoavelmente proporcionar a casa com preço médio durante o quarto trimestre, o menor número desde a bolha imobiliária de meados da década.

Naquela época, práticas de crédito arriscadas permitiam que as pessoas comprassem casas pelas quais não tinham condições de pagar. Hoje, os padrões de crédito são muito mais rigorosos, o que os economistas dizem que deverá evitar um colapso semelhante nos preços se houver outra recessão.

Em toda a região, os preços das casas já bateram recordes nos condados de Orange, San Bernardino, San Diego e Ventura. Nos condados de Los Angeles e Riverside, preços estão a menos de 1% de seus máximos históricos.

A agente Alicia Fombona, da United Real Estate Pacific States, trabalha em Southland – da costa ao Inland Empire. Em meio a taxas e preços elevados, disse ela, uma estratégia que está se tornando mais popular é o co-empréstimo: família e amigos se reúnem para comprar uma casa ou duplex para manter os pagamentos acessíveis.

“Todos precisam de um lugar para viver e não há habitação suficiente para todos”, disse Fombona.

Mais casas estão começando a chegar ao mercado, mas os estoques ainda estão apertados e espera-se que continuem assim, de acordo com os analistas. As taxas podem cair um pouco, mas espera-se que permaneçam elevadas.

Essa combinação poderá criar um cenário em que os preços não subam, mas também não caiam muito – se é que caem, especialmente porque os rendimentos de muitas famílias estão a crescer.

“Continuaremos a ver um crescimento robusto dos preços, mas nada perto de onde estávamos na pandemia”, disse Orphe Divounguy, economista sênior da Zillow.

Se as taxas caíssem consideravelmente, isso tornaria imediatamente as casas mais acessíveis, mas uma nova safra de compradores provavelmente inundaria o mercado e poderia exercer ainda mais pressão ascendente sobre os preços.

Para ajudar a habitação a tornar-se verdadeiramente mais acessível, disse Divounguy, é necessário que haja um crescimento contínuo dos rendimentos e mais construção de habitação.

“A saída para isso não virá das taxas de hipoteca”, disse ele.

Na Califórnia, a construção avançou no direção errada em 2023, com as licenças de construção a cair em relação ao ano anterior, embora ultimamente haja sinais de uma recuperação na construção unifamiliar, que consiste principalmente em casas para venda.

Alguns californianos, no entanto, seguem um cronograma.

Kotero, o comprador que procura em Torrance, atualmente aluga uma casa na cidade com sua esposa, Rikah, e seus quatro filhos. Mas ele disse que eles precisam encontrar um novo lugar até o verão porque o proprietário vai voltar para lá.

Eles gostariam de comprar e ficar em Torrance para estudar, mas até agora não conseguiram - apesar de Kotero ganhar US$ 160,000 mil como gerente de uma refinaria de petróleo local.

Ele disse que ele e sua esposa foram recentemente superados, apesar de esticar seu orçamento para oferecer US$ 1 milhão por uma casa cotada em US$ 900,000 mil.

Ao contrário de outros, os Koteros não têm centenas de milhares em dinheiro para compensar significativamente as altas taxas. Em vez disso, Rikah, que atualmente fica em casa com os filhos, pensa em procurar emprego.

“Se quisermos realisticamente comprar uma casa em Torrance, não há como evitar isso”, disse Kotero.

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