Um pico na oferta pode reduzir os preços multifamiliares este ano

O setor imobiliário comercial está enfrentando estresse em diversas direções. A principal tensão é a subida das taxas de juro, que está a exercer pressão ascendente sobre taxas de limite (o que reduz os valores dos activos), tornando os custos de refinanciamento cada vez mais difíceis e caros. Mas surge outro risco, especificamente no nicho multifamiliar do imobiliário comercial: o excesso de oferta. Dados recentes sugerem que pode haver um excesso de unidades multifamiliares a curto prazo que chegam ao mercado num momento inoportuno. 

Para explicar completamente esta questão, vamos relembrar as tendências de construção de propriedades multifamiliares (definidas como propriedades com cinco ou mais unidades) nas últimas décadas. Como você pode ver no gráfico abaixo, após declínios severos no número de unidades multifamiliares entre 2008 e 2014, a construção multifamiliar e o número total de unidades multifamiliares aumentaram consideravelmente. 

Desde o início da pandemia, a tendência ascendente de aumento da construção multifamiliar explodiu ainda mais e, no quarto trimestre de 4, ultrapassou um milhão de unidades em construção pela primeira vez (pelo menos de acordo com os dados da CoStar).

É claro que são necessários vários meses, senão anos, para construir unidades multifamiliares, mesmo em tempos de bonança. Mas os últimos anos não têm sido fáceis para os construtores – pelo menos em termos de prazos de entrega. Com problemas na cadeia de abastecimento e restrições trabalhistas, a construção demorou mais. Essa tendência está resultando em um enorme excesso de estoque que ainda não chegou ao mercado. Olhando o gráfico abaixo, você pode ver que a previsão da CoStar para unidades entregues mostra que 2023 é o mais alto já registrado, com 2024 caindo um pouco, mas ainda alto. Sim, fazer previsões é difícil, mas prever entregas de construção é um pouco mais fácil do que outros conjuntos de dados. Devido ao fato de que construtores e incorporadores precisam obter licenças para construção, existem dados sólidos sobre os projetos que estão planejados e em andamento. Pessoalmente, levo esta previsão um pouco mais a sério do que outras previsões. 

Um aumento na oferta não é um problema se houver procura proporcional para “absorver” as novas unidades – mas não há. A demanda está caindo. 

O gráfico abaixo conta uma história muito convincente. Primeiro, observe as barras azuis. Isso é o mesmo que vimos acima – entregas unitárias elevadas nos próximos dois anos. Mas então observe as barras laranja que mostram “Absorção” (uma métrica imobiliária comercial que mede a demanda). Não está acompanhando. 

Depois de um ano excepcional para a procura em 2021, a “absorção líquida” (absorção – procura) tornou-se negativa, o que significa que está a entrar no mercado mais oferta do que procura. Isso foi em 2022! Em 2023, espera-se que ainda mais unidades entrem em operação e, como mostra este gráfico, a demanda não deverá acompanhar o ritmo. É claro que alguns construtores poderiam cancelar ou pausar os seus projetos, mas é um proposta cara que os construtores tendem a evitar, se possível. 

O que acontece quando a oferta supera a demanda? A vacância aumenta, como você pode ver previsto nesta projeção do CoStar. Esta deve ser uma preocupação para qualquer pessoa no espaço multifamiliar e para qualquer investidor imobiliário. Um aumento na oferta e um aumento proporcional na vacância podem diminuir a renda e reduzir as taxas de aluguel. Os dados que estou a mostrar, e a minha análise, são relativos a propriedades comerciais, mas a pressão descendente sobre as rendas e o aumento da vacância em multifamiliares tem o potencial de se espalhar para o mercado residencial em certas áreas. 

É claro que estes dados a nível nacional não contam toda a história. Dei uma olhada em vários mercados individuais para ver como isso está acontecendo em nível regional. O que descobri é que certos mercados correm um risco significativo de sobreconstrução. Escolhi uma amostra de cinco mercados que considero estarem em alto risco de aumento de vagas e queda de aluguéis para famílias multifamiliares: Santa Fé, Novo México; Punta Gorda, Flórida; Myrtle Beach, Carolina do Sul; Colorado Springs, Colorado; e Austin, Texas.

Todos estes mercados têm pipelines de construção significativos, com um elevado número de unidades programadas para chegar ao mercado em relação à oferta actual e à procura esperada. 

Por outro lado, muitas cidades, que considero serem cidades mais pequenas, ainda estão relativamente bem. 

Missoula, Montana; Atenas, Geórgia; Midland, Texas; Provo, Utah; e Topeka, Kansas, todas têm absorção líquida sólida e seus pipelines de construção são muito razoáveis ​​em relação aos níveis atuais de estoque. Para mim, essas cidades apresentam um risco muito menor de desocupação e queda de aluguéis. 

Cada mercado é único e estou apenas mostrando alguns exemplos de mercados em risco e não em risco. Mas eu encorajo você mesmo a fazer uma pesquisa e identificar como está o seu mercado em termos de construção. Você pode encontrar muitos dados bons gratuitamente no Site do Federal Reserve de St. ou apenas pesquisando no Google os dados de absorção de sua área local. 

Conclusão

As propriedades multifamiliares estão a assistir a um excesso de oferta a atingir o mercado num momento inoportuno, onde o aumento das taxas de juro já está a exercer pressão descendente sobre os preços e pressão sobre o fluxo de caixa sobre os operadores. Como tal, 2023 e 2024 poderão ser anos difíceis no espaço multifamiliar para os actuais operadores. 

O importante a notar aqui é que o excesso de oferta e a escassez de procura serão provavelmente de curto prazo. As tendências demográficas e de construção a longo prazo apoiam a forte procura de unidades de aluguer multifamiliares no futuro, o que é um bom presságio para os investidores. Por exemplo, Num estudo recente mostra que os EUA precisam de mais 4.3 milhões de unidades multifamiliares nos próximos 12 anos para atender à demanda. A formação de famílias provavelmente está em baixa neste momento devido às condições económicas de curto prazo. A inflação está a ter um impacto negativo no poder de compra dos arrendatários e a incerteza económica está a impedir os jovens americanos de constituirem as suas próprias famílias. Não está claro quando esta dificuldade económica terminará, mas quando isso acontecer, a procura provavelmente recuperará. 

Diante disso, os investidores poderiam ter boas oportunidades de compra nos próximos meses e anos. Com a probabilidade de aumento das taxas máximas, os preços dos multifamiliares devem cair. Se o NOI também cair devido a problemas de excesso de oferta, isso empurrará os preços para baixo ainda mais. Isto poderia permitir que inventores com alguma energia seca entrassem no mercado multifamiliar a preços atrativos, mas lembre-se: este é um momento arriscado. Tenha cuidado para não comprar qualquer coisa e entenda detalhadamente a dinâmica do mercado em sua região.

Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.