Muitas vezes ouço novos investidores perguntarem: “Quais tipos de propriedades são os melhores? “O que devo procurar ao avaliar imóveis para alugar?”
Eles estão começando no ponto errado. Como acontece com qualquer grande empreendimento, o investimento imobiliário começa com o esclarecimento do seu objetivo. E cada decisão de investimento que você toma deve estar alinhada com seus objetivos.
Para a maioria dos investidores, o objetivo é liberdade financeira. No entanto, a liberdade financeira é mais do que apenas substituir a renda existente. Trata-se de manter seu estilo de vida atual enquanto você viver. Para conseguir isso, você precisa renda passiva que atende a três requisitos:
- Os aluguéis devem superar a inflação: Se as rendas não ultrapassarem a inflação, não será possível alcançar a liberdade financeira porque a inflação corrói continuamente o poder de compra. O principal impulsionador dos aluguéis e dos preços é o crescimento populacional.
- Persistência de renda: A liberdade financeira exige que sua renda dure por toda a vida. O seu futuro financeiro está ligado ao crescimento económico a longo prazo da cidade onde você investe.
- Confiabilidade de renda: O rendimento do arrendamento deve continuar, mesmo em tempos económicos desfavoráveis. A fiabilidade do seu rendimento depende do facto de os seus inquilinos permanecerem empregados, mesmo durante crises económicas.
O Processo
A seleção de propriedades é um processo de três etapas, conforme ilustrado aqui, começando pelo local ou cidade do investimento.
1. Localização/cidade
A primeira e mais importante decisão de investimento é a cidade onde você investe. A cidade determina todos os aspectos de longo prazo da sua renda de aluguel, incluindo aqueles listados no gráfico.
Critérios de seleção primários:
- Crescimento populacional significativo e sustentado
- Uma população metropolitana > 1 milhão
- Custos operacionais baixos
2. Segmento de inquilinos
Para ter uma renda confiável, sua propriedade deve estar continuamente ocupada por um inquilino confiável. Um inquilino confiável é alguém que permanece por muitos anos, sempre paga o aluguel em dia e cuida bem do imóvel. Inquilinos confiáveis são a exceção, não a norma.
Além disso, você precisará de vários inquilinos confiáveis ao longo dos anos em que possuir a propriedade. A melhor maneira de conseguir isso é selecionar um segmento de inquilinos com alta concentração de pessoas confiáveis. Você pode encontrar esse segmento por meio de entrevistas com gerentes de propriedade. Depois de identificar um segmento com alta concentração de pessoas confiáveis, determine o que e onde elas estão alugando atualmente.
Com base nessas propriedades, você pode criar o que chamo de perfil de propriedade. Um perfil de propriedade possui pelo menos quatro elementos:
- Locação: O(s) local(is) onde uma(s) porcentagem(s) significativa(s) do segmento-alvo está alugando hoje.
- Tipo de Propriedade: O tipo de propriedades que alugam hoje. Condomínio, arranha-céus, multifamiliar, unifamiliar – o tipo não importa. Somente um inquilino confiável é importante.
- Faixa de aluguel: O que o segmento está disposto e pode pagar.
- Configuração: Dois quartos, garagem para três carros, quintal amplo, térreo, dois andares?
Seleção de propriedade
Você pode fornecer o perfil de sua propriedade a qualquer corretor de imóveis, e eles poderão encontrar propriedades adequadas. No entanto, a seleção de propriedades envolve mais do que corresponder aos requisitos de habitação do segmento-alvo dos inquilinos. A propriedade também deve:
- Conheça sua inicial ROI e fluxo de caixa .
- O preço deve estar dentro do seu orçamento.
- O tempo para alugar deve ser baixo.
- O custo e o risco da renovação devem ser aceitáveis.
- A propriedade deve ter baixa manutenção.
Um bom gerente de propriedade pode fornecer uma estimativa precisa do aluguel e do tempo de aluguel do imóvel, e um agente imobiliário de investimento pode fornecer o restante das informações necessárias.
Há muito mais para selecionar (e trazer ao mercado) boas propriedades para investimento. No entanto, estes critérios devem dar-lhe uma boa ideia dos fundamentos.
Considerações Finais
Descrevi o processo para alcançar a liberdade financeira por meio do investimento imobiliário. Se você seguir esse processo, suas chances de alcançar a liberdade financeira serão excelentes. Se você tiver dúvidas, fique à vontade para perguntar nos comentários abaixo.
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Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.
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- Fonte: https://www.biggerpockets.com/blog/after-years-of-investing-these-are-my-fundamentals-for-passive-income
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