A mistura de taxas de juros (relativamente) altas e volatilidade econômica com o fato de a maioria dos proprietários ter dívidas fixas e com taxas de juros baixas induziu o que o economista imobiliário Bill McBride refere-se como o “greve dos vendedores”. Como seria de esperar, na sequência de tal teimosia, os promotores estão a iniciar uma “greve dos construtores” para seguir o exemplo.
As CNBC relatado no final de outubro, “O início de moradias para residências unifamiliares caiu quase 19% ano após ano em setembro, de acordo com o Censo dos EUA. As licenças de construção, que são um indicador de construção futura, caíram 17%. PulteGroup, uma das maiores construtoras residenciais do país, informou que sua taxa de cancelamento saltou de 15% no segundo trimestre deste ano para 24% no terceiro.”
Rick Palacios Jr., diretor de pesquisa da John Burns Real Estate Consulting, um tópico interessante sobre os sentimentos dos construtores de todo o condado. Não é exatamente bom.
Os comentários dos construtores de casas em nossa pesquisa deste mês foram os mais negativos que já vi até agora. Aqui estão algumas das cores do mercado que se destacaram…
-Rick Palacios Jr. 9 de novembro de 2022
Alguns exemplos incluem um construtor em Boston dizendo: “Outubro foi excepcionalmente fraco”, em Baltimore, “O mercado está terrível”, e em Wilmington, “O mercado está caindo de um penhasco”, etc.
Você entendeu a ideia.
No geral, o início da construção de habitações unifamiliares está a diminuir rapidamente. No entanto, o início da habitação multifamiliar é, surpreendentemente, permanecendo relativamente estável. É provável que a construção multifamiliar seja sustentada, até certo ponto, por recursos subsidiados pelo governo. Projetos LIHTC, mas mesmo assim, provavelmente diminuirão em breve.
Naturalmente, é de esperar uma grande desaceleração na construção. As novas construções estão sempre fortemente dependentes das taxas de juro, e a Reserva Federal trouxe a taxa de desconto que está na base do mercado hipotecário de 0.25% para 4.5% em menos de um ano.
A razão é improvável que o mercado imobiliário entre em colapso é porque, ao contrário de 2008, os proprietários têm dívidas de taxa fixa com juros baixos, os padrões de crédito são relativamente fortes e a maioria tem um montante razoável de capital próprio nas suas casas. Absolutamente nada disso tem a ver com o cálculo que os desenvolvedores usam ao decidir se construirão uma propriedade. Por outras palavras, os fundamentos que sustentam o mercado imobiliário não se aplicam ao mercado de novas construções. Assim, as novas construções estão caindo drasticamente e podem entrar em colapso.
Ou seja, as construtoras estão frustradas e entram em greve.
Contudo, não o podem fazer antes de terminar e liquidar o que poderá tornar-se uma pequena confusão na economia americana: um novo excesso de construção.
O próximo excesso de construção nova
Já, um recorde de 29% das casas à venda nos Estados Unidos são construções novas. Cancelamentos do comprador aumentou 7.5% para novas construções de setembro a outubro e não mostrou sinais de diminuir. Os meses de estoque para novas construções aumentaram mais de 50% de janeiro de 2022 a outubro, de 5.7 meses para 8.9 meses. (Geralmente, seis meses de estoque são considerados um mercado equilibrado).
E embora o tempo necessário para vender novas casas tenha normalmente ultrapassado o inventário existente, a diferença entre os dois tornou-se bastante pronunciada. Em outubro, havia apenas 3.3 meses de estoque para o estoque existente (ainda um mercado vendedor), apenas um terço do que era para novas construções.
Infelizmente, não há nenhuma razão real para acreditar que isso vai melhorar antes de piorar. Enquanto a inflação esfriou um pouco, o Fed indicou que planeja manter as taxas altas (relativamente falando) pelo menos até 2023.
Mas possivelmente mais importante, como salienta Bill McBride, há mais unidades habitacionais em construção agora do que nunca!
“Red são unidades unifamiliares. Atualmente são 794 mil unidades unifamiliares (vermelhas) em construção…Azul é para 2+ unidades. Atualmente, são 928 mil unidades multifamiliares em construção. Este é o nível mais alto desde dezembro de 1973!”
“Juntos, são 1.722 milhão de unidades em construção. Este é o número recorde histórico de unidades em construção.”
O aumento da construção deveu-se em grande parte a escassez de habitação em todo o país, que é predominantemente o que alimentou a disparada dos preços da habitação ao longo dos anos anteriores. Além disso, problemas na cadeia de abastecimento atrasaram muitas projeções, fazendo com que um acúmulo de propriedades permanecesse em construção por mais tempo do que o pretendido.
Infelizmente, ao contrário dos proprietários que raramente são obrigados a vender, os construtores têm pouca escolha. Claro, muitos irão alugar essas novas construções, mas o mercado de aluguel já está começando a ficar saturado. Para a maioria, eles não terão escolha a não ser vender no que é um mercado de compradores e que provavelmente se tornará substancialmente maior.
Conclusão
Com exceções notáveis (principalmente aquelas que são subsidiadas pelo governo, como o LIHTC), provavelmente não é o melhor momento para iniciar novos projetos de desenvolvimento. Se você é um desenvolvedor no meio de uma nova construção, valeria a pena pelo menos considerar se é economicamente viável alugar o imóvel (ou algumas das propriedades, se estiver desenvolvendo um loteamento).
Se vender for a única opção, seria sensato estar à frente da curva. Embora os preços das casas existentes provavelmente caiam apenas moderadamente no próximo ano, os preços das casas novas provavelmente cairão substancialmente mais. Você não quer ser pego perseguindo a queda do mercado enquanto mantém o estoque. Eu recomendaria liderar o mercado e reduzir o preço antecipadamente. Oferecer incentivos atraentes, como taxa de juro as recompras (em que o construtor paga ao credor para reduzir a taxa de juros do comprador no primeiro ano ou mais) também devem ser algo a considerar.
Todo investidor e desenvolvedor será atingido neste negócio em algum momento ou outro. É melhor aceitar isso agora do que tentar ter esperança de poder vender pelo mesmo preço que poderia ter quando o proprietário típico estava comprando com taxas de juros na faixa de 3%. Esperar que o mercado volte ao que era há seis meses provavelmente o deixará na mão, já que os custos de manutenção corroem qualquer lucro que você poderia ter obtido. E depois disso, você provavelmente terá que vender por ainda menos do que o desconto que poderia ter oferecido antecipadamente.
Por outro lado, se você está pensando em comprar uma casa – especialmente uma para morar – e está frustrado com o fato de esse meme estar muito mais próximo da realidade do que esse comprador preferiria:
Novas casas seriam algo para se investigar. Procure especialmente as reduções de taxas de oferta de alguém. De qualquer forma, você certamente terá vantagem nas negociações.
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