O financiamento coletivo está reduzindo as barreiras ao investimento em imóveis comerciais. Veja como obter o máximo dele.

19 de novembro de 2018 5 min read

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Antes da década de 1980, os ativos imobiliários comerciais (CRE) raramente eram priorizados por investidores institucionais - entidades que contratam profissionais financeiros para administrar fundos de investimento em pool. CRE se tornou um pouco mais popular durante os anos 80 e 90, mas nunca representou mais do que 4 por cento da carteira agregada de investidores institucionais até 2000.

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E embora títulos e ações continuem a dominar a maioria das carteiras, vários investidores institucionais criaram um nicho não desprovido de substância para ativos de CRE no século 21. Em 2010, CRE foi responsável por 5.6% da carteira agregada dos investidores institucionais, em 2013 representava 8.8 por cento da carteira e, em 2015, representava 9.6 por cento da carteira. Considerando que os investidores institucionais nos Estados Unidos controlam mais de US $ 25 trilhões - cerca de 17% de todos os ativos financeiros domésticos - a participação do portfólio da CRE não é nada a que se recusar.

Dito isso, o CRE ainda não viu uma popularização paralela nas carteiras de investimento de pessoas físicas. “Quando você olha para o portfólio de um investidor individual típico ... muitas vezes há um grande buraco no que diz respeito a imóveis comerciais,” explica Nav Athwal, fundador e CEO da RealtyShares. “Na verdade, para muitos investidores, esta classe de ativos em particular é relativamente desconhecida.”

No entanto, em grande parte graças ao aumento do crowdfunding, isso pode finalmente estar começando a mudar.

Os investidores individuais manifestam interesse no CRE, mas questionam a sua acessibilidade.

O Congresso lançou as bases para este aumento no investimento individual de CRE no início de 2012, quando foi aprovado o Jumpstart Lei sobre as empresas iniciantes (JOBS). Entre outras coisas, a Lei JOBS anulou as disposições do Lei de Valores Mobiliários da 1933 que restringia a propaganda e venda de certos valores mobiliários ao público em geral.

De acordo com a nova legislação, as empresas - incluindo as plataformas de crowdfunding CRE - podem comercializar livremente suas oportunidades de investimento para qualquer investidor credenciado (definido como um indivíduo com um patrimônio líquido de pelo menos US $ 1 milhão ou uma renda anual de pelo menos US $ 200,000). Em outubro de 2015, a Securities and Exchange Commission aprovou uma mudança de regra para o Título III do JOBS Act, que estendeu esse privilégio também a investidores não credenciados.

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Esses desenvolvimentos abriram caminho para os investidores individuais mergulharem em uma classe de ativos na qual há muito demonstraram interesse, mas que muitas vezes parecia proibitivamente cara. De acordo com um vistoria de 2,000 americanos, 53 por cento dos entrevistados iriam como para investir em ativos de CRE em suas comunidades - incluindo 67 por cento daqueles com idade entre 18 e 34 anos - mas 61 por cento acreditam que não têm os fundos necessários.

O surgimento de plataformas de crowdfunding centradas em CRE promete ajudar os investidores individuais a superar essa barreira de entrada. Considerando que, tradicionalmente, o investimento em CRE era reservado para aqueles que podiam pagar um buy-in mínimo de cinco ou seis dígitos - daí o domínio do espaço por investidores institucionais - o crowdfunding permite que um indivíduo comece com apenas US $ 5,000.

Indo além dos REITs

Nas décadas anteriores, a única maneira de esses investidores de pequena escala garantirem uma participação nos ativos da CRE era comprar um fundo de investimento imobiliário (REIT). Os REITs podem assumir uma série de formas - títulos listados publicamente negociados em várias bolsas de valores, fundos públicos não negociados, fundos privados - mas para o investidor médio, eles funcionam mais como um fundo mútuo com um foco CRE do que um investimento direto em ativos CRE .

Isso não quer dizer que REITs sejam sempre uma opção ruim - longe disso. Notícias dos EUA relatórios que, “desde 1971, o retorno anual total médio para o índice FTSE Nareit REIT, que acompanha o desempenho de todos os REITs dos EUA, é de 9.72%”. Claro, como é o caso de qualquer fundo mútuo, os investidores individuais em REITs têm pouco ou nada a dizer sobre qual Ativos CRE seus dinheiro é usado para comprar.

Para investidores passivos que buscam apenas diversificar suas carteiras com CRE, essa falta de controle não é um problema. Para os indivíduos que procuram ter um papel ativo na tomada de decisões estratégicas, no entanto, os REITs nunca foram particularmente atraentes. É esta última classe de investidores individuais que ganhará mais com o financiamento coletivo - mas apenas se eles forem capazes de tomar decisões bem informadas.

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A importância da tomada de decisão baseada em dados

No CRE, as decisões de investimento mais bem informadas são aquelas que usam dados históricos para determinar a probabilidade e o grau de lucratividade a longo prazo. A este respeito, o democratização de dados facilitado por emergir Plataformas de integração de dados CRE tem sido uma condição necessária para um investimento de CRE baseado em crowdfunding eficaz.

determinando qual campanhas de financiamento coletivo provavelmente gerarão os maiores e mais confiáveis ​​retornos, o que é quase impossível sem fácil acesso a dados de mercado de CRE em tempo real - dados que, até recentemente, eram acumulados por grandes corretoras ou arquivados em registros fragmentados em vários escritórios do condado .

Armados com esse acesso recém-adquirido, os indivíduos agora têm o poder de tomar decisões informadas sobre as condições do mercado e, por meio do mecanismo de crowdfunding, direcionar os recursos de que dispõem para oportunidades de investimento promissoras.

Em última análise, o crowdfunding CRE representa uma oportunidade empolgante para os investidores individuais retomarem o controle de suas carteiras de gestores de REIT (e outros fundos mútuos) que nem sempre têm seus melhores interesses em mente. É claro que, ao fazer isso, os indivíduos estão assumindo uma imensa responsabilidade por seu próprio sucesso, e é por isso que devem fazer tudo ao seu alcance para garantir que tenham acesso às informações certas no momento certo.

Fonte: https://www.entrepreneur.com/article/323002