Desalavancagem é um termo que você provavelmente ainda não ouviu. E não se surpreenda; a maioria das redes de notícias nunca cobrirá o que é desalavancagem ou o que isso significa para o mercado imobiliário. Mas, esta constrição de capital poderia implodir o mercado de habitação, fazendo com que vários investidores e fundos falissem, deixando o resto para recolher os restos. Esta grande mudança está prestes a acontecer, mas não fique muito assustado; se você comprou certo, você poderia ser um dos poucos sortudos com um bufê de fluxo de caixa ofertas para escolher.
Então, quem é melhor para perguntar sobre esta crise iminente do que Ben Miller, co-fundador e CEO da Arrecadação de fundos? Ele tem atuado em ambos os lados dos empréstimos, não apenas comprando ativos significativos com crédito, mas também fornecendo financiamento a outras pessoas que dele necessitam. Ben está prevendo uma grande mudança no mercado imobiliário aquilo vai chocar os investidores até o núcleo e poderia deixar a economia pior. Esta crise de desalavancagem de que Ben fala não é um conceito simples, mas uma vez que você entende como e por que isso está acontecendo, você desbloquear um conhecimento que 99% dos outros investidores não percebem.
Ben fala sobre como empréstimos ponte e financiamento flutuante colocaram milhares de investidores (e credores) em apuros, por que os bancos ficarão sem dinheiro em 2023, e os cenários que podem ocorrer no próximo ano se tudo der errado. Não se engane, esta NÃO é uma previsão apocalíptica ou algum exagero hipotético destinado a preocupar os investidores. A desalavancagem é um cenário real que poderia ter efeitos em cascata por décadas. Se você está investindo, este é um episódio CRUCIAL para assistir.
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Dave:
Olá a todos. Bem-vindo ao No Mercado. Sou Dave Meyer, seu anfitrião se juntou a James Dainard em Seattle hoje. James, pronto para o jogo?
James:
Estou pronto. Peguei minhas pastilhas para tosse. Estou pronto para gritar como… O 12º Homem é uma coisa real, então estarei gritando com ele.
Dave:
Sempre quis ir a um jogo lá. É realmente algo diferente?
James:
Ah, quando você voltar aqui eu te levo. Sim, sou um portador experiente há muito tempo. É alto. Quando o Modo Fera fez o tremor da fera, foi a coisa mais intensa que já ouvi na minha vida, foi absolutamente louco.
Dave:
Sim, isso parece divertido. Bem, estarei em Seattle em duas semanas, mas você não estará lá, infelizmente. Mas no próximo ano faremos isso.
James:
Se houver um jogo em que eu possa lhe dar ingressos, deixe-me verificar a programação.
Dave:
Definitivamente estou dentro. Bem, vamos ao setor imobiliário. Então, hoje temos Ben Miller, que é o CEO da Fundrise e, apenas para divulgação completa, é o patrocinador do nosso programa. Mas Ben é a pessoa com mais conhecimento sobre imóveis que conheci na vida. E este é um episódio fantástico e uma entrevista que acabamos de ter. Você pode dar um breve resumo a todos os que estão ouvindo sobre o que podem esperar ouvir aqui?
James:
Eu acho que este é um ótimo episódio. Na verdade, este é um dos meus favoritos que fizemos e a razão é que todos estão procurando por esta oportunidade e estão congelados agora. Eles dizem, não vou comprar nada até descobrir o que comprar. Ben fala sobre o que está por vir em nosso pipeline e como investidor para se preparar sobre onde estão as principais oportunidades. E as dicas que ele dá são… todo mundo quer saber onde ganhar dinheiro, é sobre isso que vamos falar neste episódio.
Dave:
E eu quero apenas revelar um pouco aqui porque parte do que Ben fala é um pouco mais avançado. Entramos em detalhes do sistema bancário e como os empréstimos são gerados no setor imobiliário, especificamente no setor imobiliário comercial. Mas é de crucial importância saber o que Ben pensa sobre o que está acontecendo no mercado imobiliário agora. E ele fornece exemplos concretos realmente bons de como algumas das dinâmicas de mudança nos mercados de dívida e esta grande desalavancagem, como ele a chama, que veremos nos próximos dois anos, poderão ter impacto nos activos imobiliários comerciais. Portanto, é um episódio fascinante, eu pessoalmente aprendi muito, mas esteja avisado que há algumas bobagens nerds aqui. Mas eu sei que pessoas como James e eu adoramos.
James:
Adoro filmar essa merda com o Ben, acho que mandei um e-mail para vocês antes do show, pensei, tive que ouvir esse podcast duas vezes para digeri-lo, mas é fascinante e provavelmente mudou toda a minha estratégia para o que Vou fazer em 2023.
Dave:
Uau. Tudo bem. Bem, essas são palavras ousadas, então se James levou isso tão a sério, você definitivamente quer ouvir isso. Então, faremos uma pausa rápida, mas logo estaremos de volta com o CEO da Fundrise, Ben Miller.
Ben Miller, CEO da Fundrise. Bem-vindo de volta ao No Mercado. Muito obrigado por estar aqui.
Ben:
Obrigado por me receberem, pessoal.
Dave:
Bem, estamos entusiasmados porque da última vez tivemos uma ótima conversa falando muito sobre Build to Rent, mas James e eu ouvimos um podcast em que você esteve recentemente. James admitiu que ouviu duas vezes porque gostou muito. Isso estava falando sobre desalavancagem, acho que foi chamado de Grande Desalavancagem naquele episódio do podcast e foi fascinante. Então, esperávamos começar por aí e aprender um pouco sobre sua opinião sobre esse assunto. Então, você pode começar nos contando um pouco sobre o que é desalavancagem?
Ben:
Sim. Portanto, isso significa reduzir o montante da dívida que você tem, menos alavancagem, desalavancagem e isso basicamente, eu acho, será uma catraca na economia e em todos os ativos nos próximos um ou dois anos.
Dave:
E então, quando você está falando sobre essa desalavancagem em termos de imóveis, você está dizendo que os proprietários existentes irão reduzir a quantidade de alavancagem que têm nas propriedades ou que as compras futuras usarão menos dívidas? ou como você descreveria o fenômeno da desalavancagem no que se refere ao investimento imobiliário?
Ben:
Portanto, o argumento que estou a defender é que praticamente todo o sistema financeiro, e não apenas o imobiliário, tem de reduzir o montante da dívida que tem, tem de desalavancar. E isso ocorre porque estivemos em um ambiente de taxas de juros baixas, basicamente um ambiente de taxas de juros zero, por 15 anos e antes disso estivemos em um ambiente de taxas de juros em queda por 40 anos. Então é muito tempo. E passamos para um ambiente de taxas de juros altas e crescentes, então você basicamente é como se fosse um peixe e agora estivesse no ar. É uma mudança radical, um ambiente completamente diferente. E nesse ambiente de taxas de juro crescentes ou de taxas de juro elevadas, o montante da dívida que um activo pode suportar é menor. Então, para fazer as contas, você tem um negócio, um prédio de apartamentos e obtém uma certa quantia de renda com isso, digamos apenas um milhão de dólares por ano. Quando o serviço da sua dívida duplica, e o serviço da dívida de todos no novo ambiente de taxas de juros subiu pelo menos 2x, talvez 3x, você não pode suportar o mesmo montante de serviço da dívida que podia antes. Então você tem que ter menos dívidas sobre o ativo.
Dave:
E você está vendo isso já começando a acontecer no seu portfólio ou como você está percebendo isso se manifestando?
Ben:
Bem, posso falar sobre nós e depois posso falar sobre o que estou vendo em primeira mão. Portanto, somos um pouco diferentes da maioria dos mutuários. Temos essencialmente o que é um REIT público, existem REITs registrados publicamente e, portanto, nossa alavancagem é muito menor. Nossa alavancagem média em nossos fundos é de 45%, 43%. Portanto, isso é muito menor do que a maioria das empresas ou negócios alavancam seus ativos. Um mutuário privado típico provavelmente deseja alavancar 75%, 65%, talvez 80%. Então, para nós, basicamente não temos esse problema de alavancagem mais alta, mas temos alguns ativos onde os tenho, porque é a alavancagem média, então alguns são mais altos. E quando olho para um… vou dar um exemplo de ativo e como ele está funcionando e o que significa e você pode extrapolar isso para muitos outros mutuários. Então, temos uma linha de depósito de US$ 300 milhões que contém muitos imóveis para aluguel com um grande banco de investimento e temos essa linha de crédito ou linha de depósito, é um revólver, então você pode comprar, pode pagar, pode pedir emprestado isso de novo. Cerca de 18 meses atrás.
E então, quando conseguimos, compramos um limite de taxa de juros e acho que falar sobre derivativos de taxas de juros é um subconjunto realmente interessante neste tópico. E basicamente o que os bancos de investimento gostam de fazer é emprestar seu balanço para você e então você pega isso e compra um imóvel ou algo assim e então eles vão e o securitizam. Basicamente, o negócio deles é gerar taxas e eles usam seu balanço para basicamente se capacitarem a obter mais taxas de administração de capital, taxas de mercado de capitais. Então é isso que eles estão fazendo. Portanto, eles não estão realmente emprestando para você, estão apenas conectando você aos mercados de securitização. E os mercados de securitização, no ano passado, há 12 meses, você poderia tomar emprestado... aquela carteira que construímos, você poderia tomar emprestado 2.25% fixos por cinco anos e agora esse mercado de securitização é de 6%.
Portanto, temos que pagar essa linha com aquele banco de investimento, temos que pagar, faremos isso e teremos que reduzi-la do que era provavelmente uma alavancagem de 73% para 55%. E isso é basicamente uma redução de cerca de 15, 20%. Mas é ilustrativo de que quando as taxas de juros subiram tanto, você basicamente tem que pagar. E não temos que pagar até que o limite expire, o limite da taxa de juros, basicamente o tamanho do empréstimo que obtivemos é muito grande para uma taxa de juros de 6, 7, 8%. Então temos liquidez, temos muita liquidez então não vai ser um problema para nós. Mas para muitos mutuários, se o seu credor se virar e disser que preciso que você assine um cheque de 20% do empréstimo e preciso disso em cada empréstimo que vence ou em qualquer empréstimo que basicamente você vai conseguir uma nova propriedade, esse é basicamente o problema para muitos mutuários.
James:
Sim, isso é realmente interessante porque com o aumento repentino nas taxas, este é o mais rápido que já vimos as taxas aumentarem tão rapidamente, estamos vendo isso em todos os segmentos e acho que todo mundo está vendo essas taxas de juros subirem e estão todos pensando que o mercado imobiliário vai quebrar e que algum tipo de quebra está por vir. E por um tempo eu estive pensando que haverá esse cemitério de investimentos exatamente por causa do que você está falando, onde os valores dos empréstimos não funcionam com o dinheiro atual e haverá essa enorme demanda de liquidez para pagar. esses empréstimos agora. E eu conheço muitos caras de apartamentos nos últimos quatro ou cinco anos ou nos últimos dois anos, sei que escalonamos nosso portfólio para 5, 7 e 9 anos com taxas fixas porque… Ou em 10 anos, porque não não quero entrar nessa crise de liquidez. Mas sinto que estou vendo isso agora em todos os lugares, em qualquer tipo de alavancagem, onde é dinheiro forte, pode ser bancário, pode ser empréstimos comerciais, onde o ativo agora não pode mais se pagar e haverá um enorme déficit de dinheiro. E acho que é aí que veremos a maior oportunidade surgindo, é essa demanda por liquidez.
Dave:
Então, parece que em geral... quero dizer, em todo o espectro imobiliário comercial, estamos vendo pessoas que têm taxas ajustáveis ou empréstimos comerciais estão atingindo a maturidade. Eles estão basicamente enfrentando a perspectiva de ter seu empréstimo atual aumentando ou terão que pagar o empréstimo ou refinanciar a uma taxa muito mais alta. E isso vai causar muitos problemas de liquidez no setor imobiliário comercial. Então, em primeiro lugar, isso ocorre principalmente com o comércio residencial ou você está vendo isso em todas as classes de ativos?
Ben:
Residencial é provavelmente o melhor.
Dave:
Oh sério? Caramba.
Ben:
E o escritório é provavelmente o pior. Não sei, no meu podcast tive Larry Silverstein, o desenvolvedor proprietário do World Trade Center e ele e eu… Foi uma entrevista maluca e ele está falando sobre, tipo, eu estive… Ele tem 91 anos e ele está falando sobre um edifício que está desenvolvendo e que custa 5 bilhões de dólares.
Dave:
Você só precisa de um se for 5 bilhões, então você é muito bom.
James:
Isso é funcionar de forma inteligente.
Dave:
Ai está.
Ben:
Eu sou um piker comparado a ele. Mas de qualquer forma, você tem prédios de escritórios em todos esses grandes centros que são tipo, oh meu Deus, eles são simplesmente... eles não são financiáveis. Literalmente, você não conseguiria que um banco do país lhe concedesse um empréstimo a qualquer preço, ponto final. Feito. É liquidez zero. Liquidez significa capacidade de obter dinheiro. Sem dinheiro, então o escritório é o pior. Mas se você é uma pequena empresa, esqueça, é tudo. Então conversei com outro grupo de bancos esta semana, esta semana? Esta semana, sim, ontem e anteontem, um dos bancos que somos mutuários, grande relacionamento com eles. E eles estavam me dizendo, então este é um dos 15 maiores bancos do país, centenas de bilhões de dólares em ativos, centenas de bilhões de dólares. E eles me disseram, então… onde os bancos conseguem dinheiro, certo? Essa é uma pergunta, certo? Adoro entender como minhas contrapartes funcionam. Porque se você entende como eles funcionam, você entende como eles vão se comportar. Assim, os bancos, cerca de 90% do seu dinheiro vem do escoamento.
Dave:
Nunca ouvi esse termo.
Ben:
No setor bancário e de seguros ou na gestão de ativos, você tem negócios que compensam e, à medida que compensam, você tem dinheiro para redistribuir ou reembolsar. Então é chamado de escoamento.
Dave:
Oh, tudo bem.
Ben:
Então, sim, é aí que a maioria dos empréstimos... Quando você vai a um banco e pede dinheiro emprestado, na verdade é de outra pessoa que pagou o empréstimo e é por isso que eles podem lhe emprestar mais dinheiro, porque geralmente estão fortemente alavancados, os bancos são alavancado nove vezes ou algo assim. De todas as pessoas alavancadas, os bancos são os mais alavancados. E então, nove vezes é cerca de 90% alavancado e acho que na verdade eles estão 92-3% alavancados tecnicamente. De qualquer forma, este banco provavelmente emprestou basicamente 30 bilhões de dólares em 2022. Eu disse a eles: o que está acontecendo com vocês e como está acontecendo com essa crise de liquidez? E ele me disse que, para 2023, nossa previsão para a quantidade de empréstimos que podemos fazer com base na quantidade de escoamento que teremos é que até dezembro próximo seremos capazes de emprestar cem milhões de dólares.
Dave:
Este é um banco com centenas de milhões de dólares em ativos.
Ben:
Centenas de bilhões.
Dave:
Bilhões.
Ben:
Normalmente eles teriam emprestado, não sei, 30, 40, 50 bilhões em um único ano. E eles só têm cem milhões para emprestar no próximo ano.
Dave:
O que! É só…
Ben:
Sim.
Dave:
OK. Então você está dizendo que nenhum desses negócios vai dar certo porque eles acham que vão entrar em default ou simplesmente ninguém vai vender ou de onde vem a falta de segundo turno?
Ben:
A essência é que, para que um negócio dê certo, ele precisa ser vendido e ninguém vai vender, ou o mutuário precisa preencher um cheque que provavelmente recebeu do refinanciamento com outra pessoa. Mas como ninguém irá financiar você, ninguém pagará seus empréstimos. É isso que está acontecendo, é um fato. Antes do último podcast nas últimas duas semanas, encontrei-me provavelmente com 7 dos 15 maiores bancos do país. 7 dos 15, todos iguais.
Dave:
Sério?
Ben:
Eles estão todos exatamente na mesma situação, sim.
James:
É por isso que ouvi esse episódio duas vezes.
Ben:
As pessoas não acreditaram em mim. Eu estava no Reddit e eles disseram, de jeito nenhum, isso não pode ser verdade.
James:
Você estava falando sobre as tartarugas, certo? Você vai repassar os conceitos da tartaruga? Porque este é um tema muito complexo e tornou-o muito tangível e é assim sem fim…. Vá em frente, Ben, vá em frente e explique.
Ben:
OK. Se eu puder fazer justiça aqui, porque normalmente não sou bom em ser sucinto. Portanto, o ponto principal da história sobre os bancos é que não pensamos muitas vezes sobre onde os bancos estão a obter o seu dinheiro. E há um ditado na política que diz: siga sempre o dinheiro. Você tem que acompanhar o dinheiro, então vai pedir emprestado ao banco, mas onde o banco conseguiu o dinheiro? O banco obteve isso dos depositantes, eles obtiveram isso através de uma recompensa e então o banco alavancou isso, os bancos estão alavancados, eles tomam empréstimos, qualquer pessoa no mercado que esteja emprestando para você tomou emprestado contra seus ativos. Só para tentar tornar isso mais simples, se você for a um banco e der sua casa como garantia, você receberá dinheiro deles e eles terão sua garantia. Uma garantia é um ativo e eles pegam esses ativos e contraem empréstimos contra eles.
Então agora o seu credor é um devedor de outra pessoa, o seu credor também é um devedor e de quem ele pede esse dinheiro emprestado? Outra instituição que também pediu dinheiro emprestado. Portanto, há essa cadeia infinita de todos que são mutuários e credores no sistema e isso se acumula. Em um mundo de dinheiro forte, você tem uma propriedade com um credor de dinheiro forte, o credor de dinheiro forte pode ter feito um empréstimo contra essa carteira de empréstimos de dinheiro forte de um banco. E o banco tem essa garantia e contraiu empréstimos contra essa carteira de empréstimos. Então o banco está alavancado e de onde eles pegaram o dinheiro emprestado? Eles emprestam dinheiro de diferentes partes do mercado de securitização. Por exemplo, quem alavancou isso com empréstimos compromissados. E então há muito mais dívida no sistema do que você pode imaginar. E porque basicamente passamos de um ambiente de taxas de juros baixas para um ambiente de taxas de juros altas, todos nessa cadeia de empréstimo a credor, de credor a devedor, todos estão excessivamente alavancados. Cerca de 90 por cento do mercado, uma grande parte do mercado está superalavancada.
E assim, à medida que ocorrem as inadimplências ou os pagamentos, é apenas um efeito em cascata. E vou te dar um exemplo. Conheço um grande, grande fundo de private equity, provavelmente todo mundo já ouviu falar deles, digamos, não sei, os três ou quatro principais e o país, todos os fundos de private equity iniciaram fundos de crédito nos últimos 10 anos, fundos de dívida. E eles saíram e se tornaram credores. Então, se você tem um prédio de apartamentos ou de escritórios e pediu emprestado a eles, digamos, 75% do dinheiro, eles se viraram e pegaram esse dinheiro emprestado de um banco. E então eles têm uma propriedade de cem milhões de dólares, emprestam 75 milhões, dão a volta e pegam emprestado 55 milhões do Wells Fargo, que é realmente muito ativo nesta parte do mercado, eles chamam isso de nota A. E então o fundo de private equity, mantemos a nota B e então o mutuário basicamente pensa que o dinheiro foi emprestado desse fundo, mas na verdade é muito mais complicado do que isso.
Então o que acontece é, digamos que você tenha um empréstimo com esse fundo de crédito e seu empréstimo vence em 1º de dezembro e você vai até o fundo de crédito e diz: ei, preciso de uma prorrogação, o mercado está horrível, não vou vender isso hoje, vamos estender esse empréstimo por 12 meses. Bem, esse fundo de crédito vai dizer não porque eles têm um empréstimo de um banco e se voltam para o banco e dizem: ei, banco, precisamos estender esse empréstimo. E o banco diz não, me pague. Porque alguns bancos estão dizendo: F-você me paga. E então o fundo de crédito está se virando e dizendo: não, pague-me. E você está com o mutuário dizendo não, não, olha, está tudo bem, o imóvel está indo bem, só me dê uma prorrogação. Quero dizer, do que estamos falando? Apenas me dê uma extensão.
Quantas vezes você foi a um banco e só esperava prorrogar o empréstimo. Não é nada, tudo bem, vou pagar uma pequena taxa, vamos apenas estender isso. Não, você não pode prorrogar, me pague. Bem, quanto você quer? 10%, 20%, eles precisam pagar o credor porque precisam desalavancar o empréstimo; na verdade, eles usaram essa garantia para conseguir o dinheiro para pagar a você. Então existe essa cadeia em que ninguém pode pagar porque todo mundo pegou emprestado de outra pessoa. E então se você tem um empréstimo, você acha que vai estendê-lo nos próximos 12 meses só porque o imóvel está indo bem e você vai ao banco, você pode se surpreender se eles disserem não.
Dave:
Então o que acontece? Eu só acho que todo o sistema é obviamente tão dependente desta cadeia continuar a operar, o que acontece quando... Como você disse, a qualquer momento qualquer um dos credores poderia simplesmente dizer, não me pague. Então, o que acontece, digamos apenas com um operador de uma propriedade multifamiliar, o que acontece quando ele não consegue obter liquidez ou não consegue refinanciar? Como tudo isso acontece?
Ben:
Portanto, existem algumas possibilidades, então vamos do fácil ao difícil. Então a maneira mais fácil é que a operadora multifamiliar diga tudo bem, vou vender todas as minhas malditas ações e títulos que possuo, eles provavelmente têm dinheiro lá fora e vendem tudo e pagam, eles não vão perder seus prédios de apartamentos. Assim, eles podem se virar e vender todos os seus ativos e pagar o credor. Essa é uma situação de luxo. Quero apenas salientar as consequências de segunda ordem: muitas pessoas terão de vender os seus activos líquidos, como acções e obrigações, para pagar os seus empréstimos. E estou falando que até mesmo grandes instituições terão que fazer isso. Eles terão que pagar seus empréstimos e assim a quantidade de liquidez irá desaparecer.
E quando você força os vendedores, os preços caem. Então foi exatamente isso que aconteceu na Inglaterra. Se vocês se lembram do Reino Unido, há dois meses, o gilt ou o tesouro do Reino Unido disparou e todos esses fundos de pensão tiveram que se virar e vender outros ativos para basicamente cobrir sua margem em seus títulos do tesouro, em seus gilts. Portanto, a crise de liquidez não aconteceu nos gilts, mas sim nos CLOs. É por isso que os efeitos em cascata são muito mais sorrateiros, porque atingirão os mercados líquidos, porque é aí que se obtém dinheiro, é onde se obtém liquidez. Alguém ao longo do caminho terá que obter liquidez. Então, digamos que o mutuário diz que posso pagar.
Cenário dois, eles não podem pagar, eles vão ao credor e o credor diz... Depende do credor, então agora, se você está falando sobre fundo de crédito, eles vão executar a hipoteca, eles têm que fazê-lo, eles não fazem têm uma escolha, estender e fingir que foi o manual de todos os bancos nos últimos 15 anos, eles não podem fazer, não podem estender e fingir porque o empréstimo não cobre mais. Quem vai pagar a taxa de juros que não cobre, simplesmente falha nas regulamentações do FDIC que dizem que você precisa ter índices de capital, então simplesmente falha, então eles não têm escolha. O regulador vai fazer com que eles deixem de pagar o empréstimo. Portanto, os fundos de crédito serão executados.
O fundo de private equity em que eu estava pensando executou duas negociações no mês passado com grandes tomadores de empréstimos famosos. E tudo isso está acontecendo, ninguém fala sobre isso, não está virando notícia. Mas você já deve ter ouvido falar do mutuário e do fundo de private equity. O negócio residencial que eles executaram, eles estão felizes em possuí-lo. Mas mesmo sendo o credor, eles ainda precisam pagar o idoso. Porque se eles executarem a hipoteca, eles têm um grande prédio de apartamentos e dirão 80%... E eu sei de um negócio em que isso aconteceu em uma grande cidade, o negócio basicamente... Mesmo com 80%, esse fundo de crédito tem que pagar seus idosos credor, não é suficiente. Mesmo que eles tenham executado a hipoteca, o credor sênior que possui esse ativo agora executado, ele ainda está excessivamente alavancado com seu credor sênior. Você segue?
James:
Sim, é apenas aproveitado para o caixa, é uma bagunça completa.
Ben:
Sim, então é confuso. Então, eu quase gostaria de poder dizer nomes, mas isso me colocaria em muitos problemas. Então, vou apenas citar, você foi ao credor ABC e pegou emprestado 80%, credor ABC, agora executado em seu prédio de apartamentos de 200 unidades, ótimo, eles têm um prédio de apartamentos de 200 unidades, mas pegaram emprestado do credor XYZ e O credor XYZ ainda está dizendo: pague-me, pague-me, pague-me. Portanto, mesmo aquele credor ABC tem que vender alguns… Eles têm que fazer uma chamada de capital, têm que obter liquidez, pagar. E então há novamente liquidez sendo sugada do sistema. À medida que a liquidez é sugada do sistema, os preços caem. É o oposto da flexibilização quantitativa, o oposto do que aconteceu em 2021, onde havia todo este dinheiro por todo o lado e os preços subiram por todo o lado, o dinheiro está a ser retirado do sistema.
Se você está familiarizado com a oferta monetária, o M2 vai cair devido a essa dinâmica de desalavancagem e também ao aperto quantitativo. Então, na verdade, vocês verão, creio, um choque de liquidez no próximo ano, quando todo esse dinheiro sair do sistema. Então esse é um segundo cenário. Eles também executaram a hipoteca de um prédio de escritórios e ficam tipo: F isso, o que vou fazer com esse prédio de escritórios? O prédio de escritórios provavelmente vale menos do que o empréstimo, bem menos, talvez até menos do que o empréstimo do credor sênior. Eles podem dar todo aquele prédio de escritórios para o banco XYZ, banco da América ou algo assim. Os escritórios são padronizados à esquerda e à direita. Vai ser um banho de sangue e todo mundo fala em conversão de escritório para residencial, não sabe do que está falando.
Dave:
Sim, algumas pessoas neste programa apareceram e disseram, sim, isso não funciona.
Ben:
É apenas algum acadêmico ou alguém falando sobre isso, política governamental, é como se você estivesse sonhando.
Dave:
Parece que talvez 5% dos escritórios poderiam ser convertidos de forma realista, se tanto.
Ben:
Um ponto óbvio: com que frequência um prédio de escritórios fica cem por cento vazio?
Dave:
Okay, certo.
Ben:
Nunca, tem sempre uns cinco inquilinos lá dentro e esse prédio está 20% arrendado, como é que se reforma um prédio quando tem 20% arrendado com cinco inquilinos, não dá.
Dave:
Sim, não faz sentido.
Ben:
De qualquer forma, a questão [inaudível 00:26:43] interessante é basicamente o regulador… No momento, o regulador está prejudicando os bancos que realmente… Absolutamente [inaudível 00:26:50] para eles. Então a questão é: se o regulador começar a olhar para o outro lado e dizer, ok, eu sei que você tem todos esses ativos que estão basicamente inadimplentes e sem cobertura, vou olhar para o outro lado. Essa é uma questão que é... não sei, suspeito que o regulador não vá fazer isso, por uma série de razões. Digo muito isso no meu mundinho, mas estamos mais em 1992 do que em qualquer outro período de nossas vidas.
James:
Em 1992, as empresas de investimento foram... Todos pensam no crash de 2008. Mas de 1988 a 1992, os bancos de investimento foram abalados e foi o mesmo tipo de crise de liquidez porque o Fed não interveio de todo. Eles não olharam para o outro lado nesses investimentos… Eu estava lendo sobre isso e não era como se 90% das empresas de investimento simplesmente levassem uma surra naquela época? Foi uma quantia astronômica que me chocou e eles não conseguiram se recuperar por uns bons dois, três anos, quero dizer.
Ben:
Sim. Então eu digo que essa foi a pior crise imobiliária da história americana, muito pior do que 2008. Para a maioria das pessoas da nossa idade, é muito antes de nós... Então, basicamente, a abordagem política naquela época era deixá-los todos queimar e eles executaram a hipoteca, acho que 8,000 bancos e cada desenvolvedor teve seus empréstimos cancelados, então cada desenvolvedor que você puder citar perdeu todos os seus ativos ou basicamente estava prestes a perder todos os seus ativos, ninguém foi poupado. E muitas vezes você vê na política e, na verdade, no comportamento humano em geral, que se algo ruim aconteceu, as pessoas não repetem esse erro até que passe tempo suficiente para que as pessoas se esqueçam e então cometam novamente.
Dave:
Parece que já era hora. Sim, já se passaram 30 anos.
James:
Estamos realmente atrasados.
Ben:
Sim, então somos um círculo completo. Se isso não acontecer neste ciclo, definitivamente acontecerá na próxima vez que tivermos um ciclo de baixa. Porque parece que todos esses credores que ficaram alavancados demais, todos esses tomadores de empréstimos que ficaram alavancados demais, eles parecem ser os bandidos e deveríamos simplesmente deixá-los queimar. E parece muito politicamente satisfatório, por isso podemos acabar lá novamente desta vez.
Dave:
Você simplesmente não acha que há apetite político para resgatar os bancos novamente depois do que aconteceu há 15 anos?
Ben:
E resgatar fundos de private equity e resgatar os ricos, isso não... Acho que provavelmente não haverá mais estímulos nesta década. Resgates e estímulos, esqueçam isso.
James:
Sim, pare o estímulo. Mas às vezes é preciso deixar as coisas queimarem um pouco, certo? Quero dizer, isso é capitalismo.
Dave:
Isso é capitalismo. Sim, isso é o básico…
Ben:
Ok.
James:
E o que Ben está falando é um grande negócio, está em todos os diferentes espaços disso... As pessoas estavam apenas ganhando dinheiro em todos os lugares nos últimos dois anos e obtendo bons retornos. E não é apenas no espaço multifamiliar e nesses prédios de escritórios, o espaço financeiro também era muito ruim. Esses credores entrariam, venderiam as notas a 7%, 8% e agora esses credores estão pagando ao seu banco sênior, estão pagando 10, 11% e o que está acontecendo é que eles consertam e invertem ou queimam investidores, eles estão chegando e eles estão indo, ei, meus projetos estão demorando muito, estou acima do orçamento, o valor meio que caiu, preciso dessa extensão e suas taxas estão aumentando cinco, seis pontos ou eles estão tendo para entrar com dinheiro ou simplesmente não serão prorrogados. Na verdade, somos um credor de dinheiro forte em Washington e recebemos muitos pedidos de refinanciamento de outros credores porque eles não têm escolha, o credor não vai prorrogar agora e isso está causando um grande problema. E então estamos analisando os valores do empréstimo e essa é a nossa resposta, sim, podemos fazer esse empréstimo, mas você precisa trazer mais 15% de desconto e essas pessoas não têm.
E é isso que é tão assustador: em 2008 vimos muitos REOs e propriedades bancárias no espaço residencial. Mas é como se você não tivesse dinheiro, não conseguiria pagar suas contas. E esses bancos de investimento e credores, eles vão ter que aceitar isso... Haverá muitos REOs e ações em vez de voltarem para esses bancos e os bancos vão se tornar... estamos todos assustados porque o hedge os fundos seriam os maiores proprietários residenciais com toda essa aquisição de moradias e poderiam se basear apenas em empréstimos inadimplentes que lhes seriam devolvidos.
Ben:
E então, novamente, todas as coisas interessantes são as consequências de segunda/terceira ordem. Então, a consequência de segunda ordem é tudo o que você acabou de dizer, James, é que as avaliações vão começar a cair porque você terá todas essas marcas REO ruins e as pessoas serão forçadas a vender e isso vai realmente prejudicar seus LTVs . Então você vai pedir dinheiro emprestado ou refinanciar e então os LTVs vão ficar ainda piores e então haverá mais execuções hipotecárias. Então, estamos entrando neste ciclo que começa a se desintegrar... é esse ciclo vicioso que se desfaz e essa é uma das outras consequências gerais. E em cada [inaudível 00:32:19] somos uma FinTech, compre agora e pague depois. Adivinha? Super alavancado.
Dave:
Sim. Você disse que as avaliações vão cair, então presumo que você acha que haverá um declínio significativo nos valores das propriedades em ativos imobiliários comerciais? Tem que ser, certo?
Ben:
Sim, não há dúvida. É uma grande oportunidade, essencialmente porque não estamos falando de preços orgânicos, o preço pelo qual os bancos vendem as coisas, não há relação com o que você acha que realmente vale a pena depois dos próximos, eu acho, provavelmente 24 meses de recessão e angústia reais. E então há uma oportunidade de comprar ou de emprestar e se você tem uma dívida baixa, isso é literalmente o que Larry Silverstein estava dizendo, você passa por crises horríveis, você sai dela, você ainda é dono do prédio e agora ele é vale 10 bilhões de dólares ou algo assim. Faz parte do jogo, não seja pego na parte do jogo onde você basicamente perde seu ativo.
Dave:
Então você mencionou Ben, que há muitas oportunidades, para as pessoas que estão ouvindo isso, como você recomendaria que aproveitassem algumas das oportunidades que você vê?
Ben:
Você pode ir falar com os bancos, abordar os bancos, os bancos vão ter... Eles ainda não têm e são muito lentos. Os corretores que concediam todos os empréstimos passarão a tornar-se os corretores deste capital intermédio, deste capital-ponte, a que chamo financiamento de lacuna, financiamento de resgate. Todos os corretores que anteriormente faziam o trabalho para encontrar empréstimos seniores para você agora farão esse trabalho. Portanto, os corretores são provavelmente a maior fonte de fluxo. É engraçado, o mercado de ações, ainda acho que eles estão em outra fase de queda, e então, nos mercados em geral, a recessão atinge os lucros. Então você quer ter crédito, você quer ter crédito nesta parte do ciclo porque o valor real, o valor oportunista real, eu acho, ainda está muito distante. Mas os credores são realmente as cabeceiras. Mas o fluxo de negócios irá se espalhar por todos os outros lugares.
James:
Sei que entramos em contato e definitivamente estamos recebendo muitas respostas. Os diferentes tipos de credores são um pouco, acho que vendo primeiro. Esses caras locais de dinheiro duro estão definitivamente vendo isso primeiro agora porque as notas são de prazo mais curto, geralmente são notas de 6 a 12 meses, enquanto algumas dessas outras são de 2, 3, 5 anos. E há muito estoque começando a aparecer. Tenho recebido muitas ligações de credores dizendo: ei, acabamos de retirar essa escritura ou vamos executar a hipoteca, quanto você pode pagar por isso? E eles normalmente não gostam do meu número, mas o número é o número. Mas você pode fazer isso agora mesmo com os credores menores locais, eles não são grandes negócios, mas há volume chegando para os investidores menores ou para os investidores de nível médio no momento. E está chegando ao mercado neste momento.
Dave:
E parece que Ben, você está montando um fundo de crédito na Fundrise para aproveitar parte disso.
Ben:
Sim, já temos uma estratégia de crédito há muito tempo, mas meio que a dimensionamos nos últimos dois anos porque simplesmente era... Estávamos implantando principalmente em outros lugares porque não era atraente. E agora, de repente, é como se... eu sinto que o que está acontecendo agora ou nos próximos anos acontecerá conosco ou para nós cinco vezes em nossas vidas, o tipo de negócios que veremos, o tipo de empréstimo que poderemos fazer . Passei por 2008, tenho todas essas cicatrizes de 2008 e 85% das vezes é tudo normal. E então há alguns momentos em que o jogo inteiro está ganho ou perdido. E então, sim, vamos fazer o crédito primeiro e depois o patrimônio líquido. Como você quase podia ver o outro lado disso, você poderia ter certeza de que não é permanente. São alguns anos de transição para essencialmente um novo ambiente de empréstimos.
E algumas pessoas não têm sorte, tiveram vencimentos vencidos no meio disso, basicamente nesse período em que há taxas altas e não há liquidez e isso é uma droga. É lamentável para eles, mas é uma oportunidade para outra pessoa, o problema é uma oportunidade. Vou dar outro exemplo, isso é fora do setor imobiliário, mas temos um fundo de tecnologia que lançamos e estamos debatendo isso, não sei se vamos fazer isso porque é muito polêmico, mas eu tenho cobertura de vendas, eu estava comprando tudo isso… entrei e comecei a emprestar para todos esses grandes… Bancos de investimento, eles conseguem esses negócios e os securitizam e o problema são todos esses negócios que eles pretendiam demitir ou sindicalizar, dizem, eles conseguiram preso, é chamado de empréstimos suspensos. Portanto, eles têm dezenas de bilhões de todos esses empréstimos suspensos. E um exemplo bem conhecido é que eles têm 12 bilhões de dólares em dívidas com o Twitter. E eu sei exatamente quem tem e estou conversando com eles e penso, em algum momento eles vão simplesmente se desfazer dessa dívida por nada. Eles vão apenas me tirar dessa coisa. E estamos debatendo internamente: esta é uma boa oportunidade ou é muito confuso?
Dave:
Uau.
Ben:
É tão confuso.
Dave:
É a nova dívida.
Ben:
Sim, sim, a nova dívida. Então não sei se é uma boa ideia ou não. Esta é uma pergunta interessante, mas esse tipo de coisa é uma loucura. O Twitter valia 44 bilhões há um ano e você pensa, eu gosto dele com 5 bilhões? Não sei, talvez.
Dave:
Deve ser um debate divertido de se ter.
Ben:
Bem, também é tipo, eu realmente não quero esse barulho. Esse é o problema, não é apenas uma questão de avaliação, estou apenas tomando uma decisão econômica aqui, mas não tenho certeza se isso é permitido. Mas é apenas ilustrativo, é totalmente ilustrativo de que é um momento especial para ter esse tipo de oportunidade de investimento.
Dave:
Tudo bem. Bem Ben, muito obrigado. Isso foi muito, muito esclarecedor, aprendi muito. E, honestamente, é realmente surpreendente que as pessoas não estejam falando sobre isso. Então acho que talvez essa seja minha última pergunta para você: por que isso não está sendo discutido de forma mais ampla?
Ben:
Sim, foi tão divertido estar aqui. Todo mundo fala sobre isso, mas no início de fevereiro eu estava obcecado com a pandemia, fevereiro de 2020. E íamos para a Califórnia, meus filhos, minha esposa e eu, estaríamos na Califórnia no Dia dos Namorados. E eu pensei, não podemos fazer as crianças usarem máscaras no avião e minha esposa disse, você está enlouquecendo, ela estava tão irritada comigo e em algum momento todo mundo acordou com isso. Há algo em que a informação tem que vazar para o público e, no final das contas, é necessária uma preponderância de dados antes que as pessoas mudem. E então acontece tudo de uma vez.
Dave:
As pessoas não querem acreditar em notícias inconvenientes.
Ben:
E é como se as pessoas estivessem ocupadas, não é nisso que estão focadas. E então são necessários pings suficientes para que as pessoas comecem a prestar atenção. Então é por isso que... pelo menos eu acho que é assim... E claro que todos, neste caso são todos os participantes do sistema financeiro, eles não estão falando sobre isso, esta é a última coisa que eles querem falar. Eles querem dizer que está tudo ótimo. E a mesma coisa com a China, eles dizem, está tudo ótimo, não prestem atenção nas portas que estamos soldando em Wuhan. Então, novamente, há participantes ativos tentando impedir que isso se torne uma história e isso é confuso para a mídia e demora um pouco para que ela se forme.
Dave:
Tudo bem, teremos que entrar em contato com você assim que isso acontecer. Gostaríamos muito de saber sua opinião, porque você obviamente é uma espécie de canário na mina de carvão agora, nos avisando com antecedência. Então, nós realmente apreciamos o seu tempo, Ben, é sempre muito divertido quando você vem, então muito obrigado por se juntar a nós.
Ben:
Sim, obrigado por me receber.
James:
Obrigado Ben.
Dave:
Não sei se deveria estar animado ou assustado agora.
James:
Na verdade, estou extremamente animado porque sinto que todos estamos procurando por essa grande oportunidade e isso será um grande negócio. Por um tempo sempre pensei nesse cemitério de investidores e acho que poderia ser um cemitério de banqueiros, não um cemitério de investidores.
Dave:
Sim. Você já diz isso há algum tempo, especificamente, e apenas para que todos entendam, estamos falando principalmente de assuntos comerciais, isso pode se transformar em residencial, como Ben estava dizendo, há todos esses impactos secundários e terciários, mas pode ser realmente interessante para pessoas que têm… Sindicatos, pessoas que podem arrecadar dinheiro para começar a tentar comprar esses ativos bem baratos agora ou nos próximos seis meses, tanto faz.
James:
E especialmente porque os bancos não querem possuir activos. Muitas vezes eles não os querem, querem se livrar deles. E se você tiver liquidez, isso fará uma grande, grande diferença em... Já venho dizendo isso há algum tempo porque o estranho é que vi pessoas ganharem muito dinheiro em dois anos e seis meses atrás elas seria como, oh, estou precisando de dinheiro. E eu pensei, bem, você ganhou tanto dinheiro nos últimos dois anos, por que está sem dinheiro? E isso pode se concretizar em 2023, haverá um pedido de liquidez e tudo poderá estar nas ruas.
Dave:
Você é a pessoa perfeita para responder a essa pergunta porque faz de tudo um pouco, empresta, vira, compra ativos problemáticos. Se tudo o que Ben pensa que vai se concretizar e começarmos a ver uma crise de liquidez e uma queda nos preços dos imóveis comerciais, como você procuraria tirar melhor proveito disso?
James:
Para nós, acho que estamos tentando nos preparar com mais parceiros de private equity e equity para tentar arrecadar mais dinheiro com isso. Um bom exemplo é que fizemos mais acordos de distribuição nos últimos 120 a 150 dias do que nos dois anos anteriores porque a liquidez está em crise. Mas a parceria com investidores que têm dinheiro neste momento é fundamental para tudo. E sejam apartamentos consertados e revirados, podem ser propriedades de rebarbas ou propriedades de fluxo de caixa, para nós, você deseja atentar para onde está a liquidez. Para nós, estamos arrecadando algum dinheiro agora porque vemos a oportunidade com essas notas de compra, comprando edifícios inadimplentes, e então realmente começamos a construir o relacionamento com essas pessoas com papel.
E como o que Ben falou, é difícil entrar em contato com os grandes bancos. Você não pode contatá-los, não conheço ninguém lá. Mas esses pequenos credores locais, você poderia entrar em contato com eles e dizer: ei, tenho liquidez, estou procurando projetos, diga-me o que você tem. E posso dizer que fizemos algumas compras bastante boas recentemente, onde penso, apenas lancei um número baixo e eles fecharam o negócio. Eles ficam tipo, você pode fechar em cinco dias? E podemos clicar nisso. Então, apenas conversando com as pessoas que estiveram naquele espaço, todos esses caras do dinheiro duro que estão assediando você há dois anos para lhe emprestar dinheiro, converse com eles, veja quais são as oportunidades e então mantenha sua liquidez em mãos, não apressar-se nesse negócio, certifique-se de que é o certo.
Dave:
Esse é um conselho muito bom. Tudo bem, obrigado James, isso foi muito divertido. Eu realmente gosto de conversar com você e Ben. É sempre uma conversa de alto nível, coisas bem nerds e instáveis, mas acho que para aqueles de nós que realmente gostam da economia e dos detalhes de como tudo isso funciona, este é um episódio muito divertido.
James:
Oh, adoro ter Ben. Eu começo a olhar e descemos em tocas de coelho, são todas divertidas de descer.
Dave:
Ah, sim, absolutamente. Quando as câmeras foram desligadas, estávamos tentando convencer Ben a nos deixar ir até DC e sair com ele pessoalmente, então talvez façamos isso na próxima vez.
James:
Ah, estou cem por cento dentro.
Dave:
Tudo bem, muito obrigado James, divirta-se no jogo.
James:
Sim, vá Hawks.
Dave:
Eu realmente não tenho nenhum cachorro nessa luta, mas vou torcer pelos Hawks por você, então espero que você não precise… Acho que posso dizer isso no ar?
James:
Sim, tenho uma grande aposta em jogo agora.
Dave:
Quer contar a todos qual é a sua aposta neste jogo dos Seahawks?
James:
Sim, acho que minha boca me causou problemas porque estamos jogando contra o 49ers, eles têm um time mais talentoso. E fiz uma aposta com um dos meus bons amigos, que também é torcedor do 49er, que o perdedor teria que usar o logo do outro time, Speedo, na piscina o dia inteiro. Então, eu realmente espero que não seja eu.
Dave:
Sim. Bem, vou torcer pelos Seahawks para o seu bem, mas essa é uma aposta muito engraçada, e espero que você não tenha contado para muitas pessoas, este é o final do episódio, então talvez ninguém esteja mais ouvindo.
James:
Sim, todos deveriam estar torcendo pela vitória dos Seahawks, ninguém quer me ver de sunga.
Dave:
Tudo bem. Bem, muito obrigado cara, isso foi muito divertido. Obrigado a todos por ouvirem, este é o nosso último episódio do ano, então feliz Ano Novo a todos, agradecemos muito por vocês nos ajudarem e nos apoiarem durante nosso primeiro ano de On The Market, nos vemos em 2023.
On The Market foi criado por mim, Dave Meyer e Kaylin Bennett. Produzido por Kaylin Bennett, edição de Joel Esparza e Onyx Media, pesquisado por Pooja Jinda, e um grande obrigado a toda a equipe BiggerPockets.
O conteúdo do programa On The Market são apenas opiniões. Todos os ouvintes devem verificar independentemente pontos de dados, opiniões e estratégias de investimento.
Assista ao podcast aqui
Neste episódio nós cobrimos
- Desalavancagem explicada e por que tantos investidores estão em risco por milhões de dólares
- Qual indústrias imobiliárias será o mais atingido quando a crise de desalavancagem se manifesta
- Por que mesmo o os bancos estão superalavancados e os votos de efeito dominó isso poderia causar caos financeiro
- Os cenários que poderão ocorrer à medida que os bancos começarem a restringir a oferta monetária e investidores ficam desesperados
- A grande oportunidade para investidores à medida que os empréstimos sobrealavancados vencem e ativos começam a ser vendidos por uma fração do custo
- Quem ganhará e sair vivo depois que a desalavancagem em massa ocorrer
- E So Muito mais!
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- Fonte: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-65
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