Você quer construir uma carteira imobiliária, mas talvez você ainda não possua uma única propriedade alugada! Então, como você passa de espectador a investidor e, finalmente, tornar-se financeiramente livre através do investimento imobiliário? Comece com o final em mente! Muitos investidores imobiliários novatos vislumbram uma vida de sonho com aluguéis com fluxo de caixa e pouco ou nenhum estresse, apenas para perceber que a vida do proprietário é MUITO diferente do que a mídia social faz parecer. Para crescer um portfólio imobiliário passivo, você precisa fazer algo diferente. David Green, anfitrião do Podcast Imobiliário BiggerPockets, sabe exatamente o que é isso.
David passou de policial a corretor de imóveis de alto desempenho, investidor, corretor e apresentador do podcast de investimento imobiliário mais reconhecido do mundo. Ele sabe como é ter um grande portfólio e todo o pontos de dor que vêm com ele. Para os investidores novatos, David quer ter certeza de que você não cometerá os mesmos erros que ele. Dimensionar seu portfólio incorretamente pode forçá-lo a outro trabalho, NÃO o independência financeira você está procurando.
Em seu novo livro, ESCALA: Guia de um agente de sucesso para aumentar o nível de seus negócios imobiliários, David descreve EXATAMENTE o que você deve fazer para construir um negócio, NÃO um pesadelo de proprietário. Neste episódio, ele vai te dar tudo o que você precisa saber sobre escolhendo a área e a propriedade certas, porque a valorização muitas vezes supera o fluxo de caixa, saber “o número” a oferecer e como pode terceirizar seu trabalho para viver a vida que você ama!
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Ashley:
Este é o episódio 262 de Novato Imobiliário.
David:
Há duas partes em um sistema. Eu falo sobre isso em Escala. Todo mundo entende a primeira parte, que é a necessidade de criar uma lista de verificação das coisas que precisam ser feitas ou uma biblioteca de vídeos que mostram a alguém como fazer. Esse é o primeiro passo para criar um sistema. O erro ocorre quando pensamos que um sistema é tudo isso, porque a segunda parte de um sistema é ter um ser humano habilidoso e capaz de fazer essas coisas. Todos nós já tivemos uma posição em que contratamos alguém para fazer algo e ficou super claro o que eles precisavam fazer e ainda assim estragaram tudo.
Ashley:
Meu nome é Ashley Kehr e estou aqui com meu co-apresentador, Tony Robinson.
Tony:
E bem-vindo ao Real Estate Rookie Podcast, onde todas as semanas, duas vezes por semana, traremos a você a inspiração, a motivação e as histórias que você precisa ouvir. Hoje, quero agradecer a alguém com o nome de usuário Maryelle PC que deixou uma avaliação cinco estrelas no Apple Podcasts que diz: “Falando honestamente, descobri este podcast depois de ouvir pela primeira vez o OG Bigger Pockets Podcast. Fiquei sem conteúdo e queria mais. Este podcast, o Ricky Show, agora é meu podcast favorito. É tão compreensível para alguém que ainda está no início de sua jornada de investimento imobiliário e fornece muitos conselhos úteis e concretos. Tony e Ashley são anfitriões fenomenais e eu recomendo este podcast para qualquer pessoa que queira aprofundar sua carreira de investidor imobiliário.”
Maryelle, nós apreciamos você. Que é uma crítica tão boa, agradável e positiva. Se você está no público Rookie e ainda não nos deixou um comentário, reserve dois minutos para deixar esse comentário. Agradeceríamos.
Ashley Kehr, temos um episódio incrível para todos hoje, certo? Algumas coisas muito legais que vamos abordar.
Ashley:
Sim, e eu gostaria que nossos convidados estivessem aqui hoje quando você leu a crítica da introdução que estamos gravando aqui.
Tony:
Sim, é verdade.
Ashley:
Hoje, temos David Greene, e é incrível a rapidez com que ele pode analisar um acordo se vocês não sabem disso sobre ele. Ele escreveu um livro chamado Scale e vai falar sobre escalar seus negócios, e vamos nos concentrar principalmente em como você pode analisar rapidamente um acordo para expandir seus negócios e coisas que você deve implementar em seus sistemas. É definitivamente um livro para qualquer tipo de negócio, eu diria. Não é apenas um agente imobiliário específico ou mesmo um investidor específico, então estou realmente ansioso por isso. Mas, na verdade, veremos David em Denver em algumas semanas.
Tony:
Sim. Estamos fazendo uma pequena reunião para todos os podcasts do Bigger Pockets. Isso vai ser divertido. Mas Ash, eu e você também temos que passar alguns dias em Orlando, então agradeço por ter vindo ao cume.
Ashley:
Sim. Acabamos de fazer a reunião de aluguel de curto prazo de Tony. É a segunda vez que vou, e ambos foram incríveis e uma ótima experiência de aprendizado. Você sabe onde eu fiz mais anotações? Era a esposa de Tony, Sarah, quando ela fez sua apresentação, depois, as perguntas e respostas, apenas as perguntas incríveis que as pessoas faziam e ela respondia eram apenas essas pequenas coisas que você nem pensa que eram apenas como momentos aha para meu. Por exemplo, se você permitir animais de estimação, tenha expectativas super rígidas, como nenhum animal de estimação na mobília. Se houver pelo de cachorro encontrado, será cobrado um valor X. Além disso, forneça uma cama de cachorro. Uma coisa tão fácil, barata e barata de fazer. Eu estava apenas no meu pequeno animal de estimação no meu telefone, adicionando todas essas coisas.
Tony:
Sim, foi super divertido. Estamos sempre super ansiosos para chegar, tivemos quase 400 pessoas naquele evento que vieram para Orlando conosco. Vamos para Austin na primavera, então vai ser divertido levar isso para a estrada, conhecer mais pessoas e conversar sobre aluguéis de curto prazo. Mas eu e Sarah agradecemos por você ter se assumido e ser nossa maior fã por alguns dias.
Ashley:
Bem, é muito gentil da sua parte dizer isso, embora eu tenha trazido o mau tempo comigo, como sempre. Não estava super claro, quente e ensolarado o tempo todo.
Tony:
Sim, mas pelo menos os vôos não foram cancelados. Nós não ficamos presos. A bagagem não foi perdida.
Ashley:
Sim. Yeah, yeah.
David Greene, bem-vindo de volta ao show. Quer dizer, esta é a sua segunda, terceira, talvez até quarta vez no Real Estate Rookie Podcast?
David:
Pode ser a quarta vez. Vocês são tão bons anfitriões que eu me divirto tanto. Estou constantemente incomodando nossa equipe de produção dizendo: “Posso ir ao programa Rookie, por favor?” É uma explosão.
Ashley:
Sim. Quero dizer, recebemos muito dinheiro para ter você continuamente de volta ao programa. Tem funcionado muito bem para todos nós.
Tony:
É uma situação ganha-ganha. Mas acho que você detém o recorde, David, de mais aparições de Ricky agora. Então cara, parabéns para você, cara.
David:
Bem, isso só mostra que nunca deixamos de ser novatos, certo? Não importa quantas propriedades você compre, sempre há algo a aprender. Há sempre coisas que correm mal. Sempre há maneiras de melhorar.
Tony:
Cara, então espere. Sei que temos um tópico totalmente diferente para falar hoje, mas adorei o que você acabou de dizer, porque é como se as pessoas olhassem para mim e dissessem: “Oh meu Deus, eu quero ser como Tony.” E então eu olho para você e Brandon e fico tipo, “Oh cara, eu quero ser como vocês.” E vocês estão olhando para não sei quem mais, Ken McElroy, e vocês querem ser como ele, e Ken está olhando para outra pessoa dizendo: “Eu quero ser como eles”. Mesmo para as pessoas que estão ouvindo este podcast, saibam que todas as pessoas que você admira estão admirando alguém que estão tentando imitar. Eu amo esse conceito, cara. Obrigado por compartilhar isso.
David:
Esse é um ponto muito bom. Ouvi dizer que alguns jogadores da NBA estavam tendo fãs falando mal deles, como: “Você não é tão bom quanto LeBron James, você é péssimo”. Um deles fez um ponto muito bom. Eles disseram: “Estou mais perto de LeBron James do que você de mim”. OK? Esse é um ponto muito bom, certo? Você sempre quer um bom vídeo do YouTube, o desafio Brian Scalabrine.
Tony:
Eu vi isso.
David:
É incrível, certo? Ele é esse babaca para os padrões da NBA que todo mundo zomba e ele escolheu os melhores jogadores que pôde encontrar que pensaram que poderiam vencê-lo e limparam o chão com todos eles. Isso só mostra o quão bons esses caras são na NBA. As pessoas que ouvem isso para possuir uma casa ou duas, ou para hackear sua casa, estão olhando para vocês e dizem: “Oh, eu gostaria de poder ser eles.” Você está muito mais próximo de Ashley, Tony e de mim do que das pessoas que nem mesmo entendem que imóveis são importantes, que finanças são importantes, que você deveria economizar seu dinheiro e deveria ter um orçamento e deveria tem um plano. Você está muito mais perto de onde estamos do que o americano médio que está apenas caminhando ingenuamente pela vida esperando ganhar na loteria. Não desanime por onde você está agora. Se você está apenas ouvindo isso, você já está melhor do que a maioria das pessoas.
Ashley:
E você é um especialista ou experiente naquilo que está fazendo ou talvez em algumas coisas que está fazendo. Mas David, se disséssemos a você que vamos montar um site de glamping em Buffalo, Nova York, você seria um especialista nisso?
David:
Absolutamente não. Não. Vê?
Ashley:
Sim, exatamente. Mesmo olhando para alguém que você acha que é um investidor de experiência incrível e incrível, há coisas que você pode saber e pode saber melhor do que eles do que qualquer outra pessoa, porque talvez você tenha apenas um pequeno acampamento, glamping, acampamento e você Estamos muito à frente de nós três sentados aqui porque não temos nada parecido. Pensem nisso também, pessoal, quando estiverem se comparando com os outros, vocês podem saber mais do que pensam.
David:
Oh sim. Antes do show, nós três estávamos conversando sobre a indústria em geral, da qual todos fazemos parte, onde estamos compartilhando educação imobiliária. A tendência agora é encontrar uma pessoa que tenha um plano melhor do que todos os outros e copiar seu projeto. Há toneladas de pessoas vendendo cursos e dizem: “Seja como esta pessoa, seja como esta pessoa”. Todos eles têm sua própria marca e é assim que ganham dinheiro. O problema com esse método é que você pode não ter o conjunto de habilidades de Tony ou Ashley ou nomear o conjunto de habilidades de seu influenciador favorito. Você pode não ter os recursos deles. Você pode não ter a personalidade deles para onde eles administram um negócio de atacado e eles têm um dom de tagarelice e podem falar com qualquer pessoa. Eles poderiam vender gelo para um esquimó e são muito bons nisso. Ou você pode não ser intensamente analítico em um investidor multifamiliar incrível como outra pessoa.
Vemos as histórias de uma quantidade X de dinheiro sobre uma quantidade X de unidades que pensamos: “Quero ter o que eles têm”. Acho que é muito melhor dizer: “Quero ser quem eles são”. Quem é a pessoa com quem posso identificar que meu conjunto de habilidades, minha personalidade, meus objetivos, meus princípios se alinham com eles e talvez faça desse o principal lugar de onde você obtém sua comida. É muito difícil saber quem é a pessoa certa a seguir porque há muitas maneiras de ganhar dinheiro com isso, mas você não terá o mesmo sucesso em todas elas. Você pode ser ótimo em glamping, mas pode ser péssimo em virar ou de maneiras diferentes. E se você escolher um método que não esteja de acordo com seus pontos fortes e com o que parece leve para você, você odiará todos os dias de investimento imobiliário, assim como odiava todos os dias do trabalho W2 que você tentou obter dele. . Na verdade, é preciso pensar um pouco mais para garantir que você escolha o caminho certo.
Ashley:
David, esse é um ótimo ponto e meio que nos leva à nossa discussão sobre por que você está aqui porque escreveu um livro compartilhando sua experiência com outras pessoas. Você pode nos contar um pouco sobre esse livro e seu raciocínio por que você acha que as pessoas deveriam aprender com ele?
David:
Sim obrigado. Quando deixei meu emprego na W2, que era policial, passei a ser corretor de imóveis, que é um ambiente totalmente diferente. As coisas que o tornam bom como policial não o tornam bom em vender casas. Eu tive que aprender completamente diferente. Seria como alguém que foi um corredor de maratona de longa distância querendo malhar com Tony e quer ser um fisiculturista. Se você é bom em um, não necessariamente será bom no outro. Foi uma jornada muito desafiadora para mim que acabou me deixando uma pessoa mais completa. Eu acho que esse era o plano divino que eu deveria seguir. Mas foi motivado pelo reconhecimento de que os agentes simplesmente não eram bons. Continuei como um investidor encontrando agentes, trabalhando com eles e percebendo que sei mais sobre imóveis do que eles. Isso é realmente frustrante. Estou ouvindo mais podcasts, lendo mais livros, conversando mais. Estou prestando mais atenção em como este mundo funciona do que meu agente, que deveria ser meu guia.
Quando comecei a trabalhar como corretor de imóveis, tinha apenas uma abordagem diferente de todos os outros e tinha esse fogo para aprender a ser bom em ser um corretor. Então me inscrevi em todos os treinamentos de Keller Williams que pude. Conversei com todos os principais produtores que estavam no GoBundance, todos no meu escritório. Se eles eram bons em vender casas, eu queria analisá-los, dissecá-los e descobrir por que eles eram bons nisso e, aos poucos, comecei a aplicar isso a mim. Agora, nesse processo, percebi que não tenho a personalidade e a maquiagem que acabamos de descrever para ser ótimo na venda de casas.
Não gosto de ficar conversando o dia todo. Eu sou bem mais introvertido. Eu sou muito mais analítico. Gosto de descobrir o que o faz funcionar, mas não gosto da execução. Não gosto de ter que falar com você por duas horas e fazer você se sentir bem com o processo. Considerando os principais produtores, esse foi o padrão que vi. Eles amavam os humanos, adoravam conversar com as pessoas, adoravam alegrar o dia de alguém. Eles eram de olho alto no perfil do disco e o meu era bem baixo. Então, em vez de me concentrar apenas em me tornar o melhor agente, meio que mudei e me concentrei em treinar agentes para serem os melhores agentes e desenvolver uma equipe, o que estava muito mais abaixo da minha linha. Parecia muito mais como investir. Os princípios eram muito semelhantes. Você trabalha muito para conseguir uma propriedade de investimento, agrega valor a ela, com o tempo ela começa a ter um desempenho melhor.
Você elimina problemas que podem dar errado. Nunca conversei com um inquilino. Não quero ser a pessoa a falar com um inquilino. Isso é um gerente de propriedade. Essa é a primeira coisa que eu queria alavancar. Bem, isso começou a funcionar com imóveis quando criei sistemas para ajudar os agentes a descobrir o que deveriam fazer e como fazer, forneci ferramentas, forneci treinamento, forneci conhecimento, eles eram muito melhores em conversar com os clientes e conduzi-los ao longo do processo, então criei uma equipe imobiliária. No final dessa jornada, olhei para trás e disse: “Ok, como compartilho todas essas informações que descobri nos últimos seis ou sete anos com todos os outros agentes que estão no ecossistema Bigger Pockets?” Porque eles também precisam dessa ajuda. As pessoas que estavam ensinando a comprar casas precisam de agentes melhores.
Fechei um contrato de livro com a Bigger Pockets, onde escrevi três livros na série de produtores principais. O primeiro é chamado de Vendido e se concentra apenas nas primeiras etapas de um corretor: o que você faz para ganhar dinheiro, como vender uma casa, o básico que seu corretor deveria ensinar a você e provavelmente não é. . Então o segundo livro da série foi chamado Skill. Tratava-se de se tornar um produtor de ponta, o melhor agente em seu mercado, aquele com quem todo mundo quer trabalhar, aquele que ganha uma vida muito boa e ganha muito dinheiro para que possam reinvestir em imóveis.
Este terceiro livro que está saindo se chama Scale. Este livro é sobre pegar, uma vez que você é um produtor de topo e está ganhando muito dinheiro, você quer transformar seu trabalho em um negócio, então você está livre para fazer outras coisas ou pode escalar em um grau realmente grande. . Este livro está repleto de princípios que qualquer empresário pode usar para passar de “eu tenho um emprego” para “eu dirijo um negócio”. Trabalha para ser um agente imobiliário. Funciona para ser um operador de aluguer de curta duração que não quer ser o único a fazer todo o trabalho. Funciona se você possui uma empresa de piscinas e está limpando as piscinas e deseja chegar onde está escalando esse negócio para obter contratos de piscina em toda a cidade. Os princípios são os mesmos.
Tony:
David, adoro a distinção entre ter um emprego e administrar um negócio e, obviamente, grande parte do nosso público são pessoas que estão no início de sua jornada. Quando você pensa, em que ponto do ciclo de vida do investimento imobiliário alguém deveria pensar no fato de que está realmente construindo um negócio? Deixe-me dar-lhe algum contexto. Acho que muitas vezes as pessoas tomam decisões quando estão começando sua carreira de investidor com a ideia de “Ah, sou um investidor imobiliário e tenho uma ou duas casas” e não “Sou um investidor imobiliário empresário que possui um negócio”. Qual é o seu conselho para as pessoas que estão apenas começando a ter essa mentalidade de que estão realmente administrando um negócio desde o primeiro dia?
David:
Esse é um grande, ótimo ponto, porque eles são, mas você não percebe isso. Acho que vou começar com o que eu acho que estraga as pessoas. A maioria de nós não toma decisões onde nos sentamos e realmente pensamos sobre como queremos que nossa vida seja e então começamos a construir isso. Essa seria a maneira ideal de fazê-lo. Mas serei o primeiro a dizer, quando entrei no GoBundance e eles disseram: “Bem, quais são seus objetivos?” É como, “Não estar onde estou agora.” "O que isso significa?" “Quero dormir mais de três horas por noite.” "Como você vai chegar lá?" “Não sei, mas é isso que eu quero.” Certo? Não entendemos realmente como sair do lugar em que estamos, mas esse é um caminho melhor. Se você sabe como quer que sua vida seja, pode começar comprando o imóvel certo, montando-o da maneira certa, dando os passos necessários para chegar aonde deseja.
Assim como você, Tony, você está fazendo musculação. Você sabe como é o corpo que vai ganhar a competição. Você não vai apenas para a academia e pega coisas e se exercita e espera que pareça melhor. Existe um propósito para o que você está fazendo, como está fazendo e como está fazendo. E então você faz pequenos pivôs ao longo do caminho. Se esta parte do corpo não está crescendo ou está crescendo muito e você tem que equilibrar isso, você ajusta, certo? Essa é a maneira certa de ser bom em alguma coisa. Mas o que a maioria de nós faz é dizer: “Estou com dor. Não gosto do meu trabalho, não gosto do meu trajeto, não gosto de estar sem dinheiro. Não gosto de algo na minha vida. Isso seria melhor do que onde estou agora, então deixe-me fazer isso.
Aí a gente vai fazer e fica melhor. Mas então essa situação tem suas próprias dores. Dizemos: “ok, não gosto disso. O que posso fazer de diferente?” Acabamos pulando esquizofrenicamente de uma coisa para outra. Chamamos isso de síndrome do objeto brilhante. Chamamos isso de construir muitas pontes. Temos todas essas maneiras diferentes de descrever o que está acontecendo. Mas são basicamente apenas seres humanos movendo-se de um ponto de dor para outro em suas vidas, esperando que cheguem onde eles vão parar. É ser viciado em lúpulo. Você só está esperando que, se tudo correr bem, eu finalmente seja feliz. E raramente é. O que você está falando é criar um plano para possuir um negócio no qual você escolhe o papel que desempenhará nesse negócio. Se você quer fazer vendas, se quer fazer operações, se quer fazer coisas legais, se quer apenas falar sobre isso, se quer comercializar, seja o que for, você tem essa opção.
Quando você é um investidor, você possui um negócio. Ter uma casa lhe dá a oportunidade de ser o administrador da propriedade, o construtor. Você pode ser seu próprio agente. Você pode fazer todo o trabalho sozinho ou pode aproveitá-lo para diferentes pessoas da equipe. O que eu quero destacar é o ser humano que pensa que quer ter seis casas, provavelmente você não quer seis casas. O que você quer é sair de onde você está agora. Então você pode possuir seis casas e decidir que também não gosta disso e quer sair disso. Compreender os princípios contidos neste livro A escala o colocará em uma posição em que, quando decidir que não gosto de onde estou, será muito fácil se retirar e colocar outra pessoa nesse lugar e se concentrar no que você faz. tipo, não descarte todo o projeto em que você estava trabalhando e comece um novo do zero.
Tony:
Sim. David, tantas pepitas boas no que você acabou de compartilhar. Você fala sobre o lúpulo, nunca ouvi isso ser expresso dessa maneira antes, mas adoro esse ditado. Cara, isso me lembra muito de mim quando eu tinha vinte e poucos anos. Vocês sabem que o Blue Host é como o GoDaddy, o site de hospedagem de domínio. Se você entrou na minha conta GoDaddy entre 19 e 27 anos, há cerca de 40 domínios diferentes que comprei porque a cada dois meses eu tinha essa próxima ideia maluca de negócio. Eu me vi sem sucesso e a razão era que eu não estava realmente focado em uma coisa. E quando comecei a investir em imóveis, eu realmente disse a mim mesmo que não apenas queria ser um investidor imobiliário, mas também um investidor imobiliário que se concentrasse apenas nesta classe de ativos.
Quando eu realmente tomei a decisão de ser de classe mundial nisso, foi quando o sucesso realmente começou a acontecer. Portanto, se há um conselho para nossos ouvintes novatos, é que, mesmo no início de sua jornada, quanto mais clareza você puder ter sobre aquilo em que já se tornou bom, mais fácil será tornar-se realmente bom nisso. A outra coisa que você disse foi apenas sobre ter esses objetivos na frente. Acho que se pudermos reservar um tempo para pensar cinco, 10 anos depois e dizer: “Como eu quero que meu negócio seja?” Isso nos ajuda a tomar melhores decisões hoje que apoiam esses objetivos. Mas se você está apenas seguindo o fluxo, pode acabar em qualquer tipo de situação porque não tem clareza sobre o que está buscando.
David:
Sim, isso mesmo. Eu só comecei a entrevista apontando isso porque é como os vegetais que ninguém quer comer. Há a voz de outra pessoa que vai dizer: “Se você apenas fizer meu curso, se você apenas usar meu programa, todos os seus problemas serão resolvidos”. As pessoas se jogam nisso, gastam seu dinheiro, investem nisso e, no meio disso, em algum momento, percebem: “Oh, isso não é nada diferente da situação em que eu estava. Qual é a próxima coisa? ”
Não há uma próxima coisa. Os princípios de escalar um negócio são os mesmos em qualquer empresa que você queira assumir. Se você pudesse se concentrar nisso, ficar bom nisso, buscar a excelência no que está fazendo, o que você disse, Tony, é exatamente o que vai acontecer. Você escolherá o que quer, se tornará excelente nisso, desempenhará o papel naquele negócio que funciona para sua personalidade e, então, terá todas as portas abertas se quiser trazer algo novo para ele. ou comece um segundo ou apenas duplique, triplique ou quadruplique aquela coisa e exploda para ter um monte deles.
Tudo o que você deseja fazer na vida pode acontecer quando você constrói um negócio, não apenas corre atrás do emprego.
Ashley:
David, acho que está bastante óbvio em nossa conversa até agora que este livro, embora seja um tanto adaptado para agentes imobiliários, trata-se de negócios em geral. Este livro ajudará qualquer pessoa que esteja tentando crescer e escalar qualquer negócio. A primeira pergunta que tenho ao crescer e escalar, especialmente como corretor de imóveis ou mesmo como investidor é, ok, eu tenho comprado em Buffalo, Nova York, agora vou pegar meu modelo de negócios e Quero crescer e escalar para outro mercado. Você pode falar sobre algumas das coisas das quais precisa estar ciente, precisa pesquisar e meio que fazer essa educação antes de realmente construir um negócio em um outro mercado totalmente novo?
David:
Sim, esse é um ótimo ponto. O novato típico dirá: “Qual é o mercado aquecido? Onde devo investir. Búfalo? Ok, eu vou para Buffalo. Eles investem em Buffalo porque outras pessoas estão, e talvez eles tenham acertado e esse mercado cresça, e eles ganhem dinheiro, e agora eles vão se gabar de todos os seus amigos com o aumento do patrimônio líquido, certo? É a mesma vibração que você tem de investidores NFT ou cripto. Eles se tornaram milionários da noite para o dia e, de repente, são especialistas e depois perdem isso com a mesma rapidez. É melhor saber por que Buffalo funcionou. Quais foram os fundamentos que fizeram com que Buffalo se saísse tão bem e que passos você deu que funcionaram e o que os fez funcionar? Ao contrário de macaco ver macaco fazer, eu apenas copio o que vi outra pessoa fazendo.
Quando você deseja mudar para um novo mercado, deseja ter um bom entendimento basicamente da macroeconomia. O que o país está fazendo? Nosso suprimento de dinheiro está subindo ou descendo? Os imóveis são desejáveis? Não é desejável? Existe uma área para a qual os inquilinos estão se mudando em maior número do que outras ou as empresas estão se mudando para onde os salários estão subindo? E como funciona a oferta e a demanda? Isso soa muito chato. Mas quase todas as perguntas que recebo sobre o que posso esperar que o mercado faça, se você entender a oferta e a demanda, fica muito fácil antecipar. Ok, então quando este Búfalo hipotético se saiu bem, é provável que tenha havido uma restrição na oferta e um aumento na demanda que levou a algum tipo de resultado de aluguéis subindo e valores subindo, e é por isso que correu bem.
Ashley:
David, onde alguém pode encontrar essas informações, então pegue essas estatísticas, encontre esses dados?
David:
As respostas fáceis são o Bureau of Labor and Statistics dos EUA, que rastreia para onde as pessoas se mudam. OK? Acredito que você também pode ver onde os salários estão aumentando nessas áreas. Mas para ser transparente, não costumo usar isso. Eu olho para as pessoas que gostam de ler essas coisas, os nerds que estão rastreando isso, que depois publicam essas descobertas. Bolsos maiores, como Dave Meyer, certo? Quando fazemos o State of the Market, estamos falando sobre o que vemos acontecendo com os dados que mostram para onde as pessoas se mudam. Se você estava acompanhando o COVID, viu muitas pessoas saindo da Califórnia e muitas pessoas saindo de Nova York durante esse período. Foi em todos os noticiários. Você não precisava ter um lugar específico para procurar. Foi bem claro. Os californianos se mudaram para Idaho, Nevada, Arizona, um tipo de estado próximo a nós, Oregon. E então os nova-iorquinos se mudaram para a Flórida. Grande parte de Wall Street mudou-se para o sul da Flórida. Não é coincidência que os valores dos imóveis no sul da Flórida explodiram ao mesmo tempo em que o dinheiro estava saindo de Nova York e indo para a Flórida.
Se você entender os princípios do setor imobiliário, poderá ver, bem, em certo ponto o sul da Flórida seria muito caro para as pessoas se mudarem e o que eles farão? Eles vão dizer: “Bem, o que há perto do sul da Flórida que é mais barato?” Esse será o mercado emergente para o qual as pessoas estão se mudando. Esses princípios não são ciência de foguetes. Você não precisa ser mais esperto que todos os outros. Basta ter o compromisso de entender o que impulsiona o aumento dos valores dos imóveis e das rendas.
Depois de entender os fundamentos da análise de uma propriedade, sabendo se ela gera fluxo de caixa, esse é o primeiro passo que todos recebem. O próximo passo é entender, bem, o que faria o fluxo de caixa subir? O que faria os valores subirem? Como encontro uma área com maior probabilidade de ser desejável no futuro do que é agora? E apenas ouvindo as notícias, apenas assistindo bankrate.com, você pode ver para onde as taxas de juros tendem a ir. Não precisa ser algo que as pessoas estejam estudando religiosamente o tempo todo. Apenas prestar atenção em geral e entender esses princípios lhe dará uma grande vantagem ao tentar escolher seu mercado e decidir quais propriedades comprar nesse mercado.
Ashley:
Sim, para qualquer ouvinte novato agora que não verificou nenhum desses dados, apenas escolha uma cidade aleatória e vá para os lugares que David recomendou e apenas se familiarize com esses sites. Eu estava ouvindo o podcast On the Market hoje com Dave Meyer, que David recomendou para conferir. Ele lançou este relatório sobre Bigger Pockets. Se você for para largepockets.com/report, ele acabou de montar uma perspectiva de quase mercado para 2023. Está dando a você dados sobre diferentes cidades. O que ele está prevendo, você verá no próximo ano. Acho que é grátis para membros profissionais, pode ser grátis para todos, mas você pode ir para largepockets.com/report. Ele já lançou antes e tem um valor tremendo, então eu recomendo que vocês verifiquem isso e os outros sites também, que David mencionou e apenas se familiarizem com essas coisas.
David, que tal se tornar eficiente com crescimento e dimensionamento? Agora que você está indo para mercados diferentes, como você pode ter certeza de que está fazendo isso da melhor maneira possível e não está apenas perdendo seu tempo e construindo do zero novamente?
David:
O erro que a maioria dos novos investidores comete é compensar conhecimento e habilidade com volume absoluto. Eles dirão: “Tudo bem, vou analisar uma centena de negócios e vou encontrar o único negócio, a agulha no palheiro, que funciona”. Eles vão no Zillow e começam a olhar aleatoriamente para casas que são bonitas e analisá-las, e então ficam desanimados. "Nada funciona. Cara, não consigo encontrar nada que gere fluxo de caixa. Não vai me dar o número que me disseram para conseguir, aquele retorno de 10%.” Considerando que, se você me mostrasse o mesmo perfil Zillow, eu nem me daria ao trabalho de analisar, e poderia dizer na hora que isso não vai funcionar. Casas unifamiliares que estão em boas condições a esse preço não estão nem perto da regra de 1%. Você nem precisa se preocupar em analisá-lo.
Agora, acho que a chave é se você der o próximo passo adiante e disser: “O que teria que mudar para que isso gerasse fluxo de caixa?” Bem, os aluguéis são 2,500 por mês. A propriedade é de 500,000. É cerca de meio por cento. Você quase teria que ter duas unidades na mesma casa pelo mesmo preço. Bem, se você tivesse uma unidade alugada por 2,500 e uma unidade alugada por 2100, agora você está próximo o suficiente da regra de 1% que poderia funcionar. Então, se você encontrar nessa mesma área por cerca de 500,000, uma propriedade com duas unidades que estão próximas dos valores de aluguel que acabei de falar, agora vale a pena pesquisar e analisar. OK? Esse pequeno pedaço de informação poderia literalmente economizar de cinco a seis horas para alguém, analisando cada casa de família, esperando encontrar uma que apenas milagrosamente gere fluxos de caixa.
Em vez da pessoa que entende: “Preciso aumentar o aluguel. Ninguém está pagando mais de 2,500 para morar nesta cidade, então preciso comprar duas unidades ou três unidades.” E então você começa a olhar para a propriedade e diz: “Bem, posso converter a garagem? Eu só quero olhar para as propriedades que têm ADUs. Eles têm porões que já foram convertidos aos quais eu poderia adicionar um banheiro e depois alugar? Apenas um pouco de graxa de cotovelo. Você pode usar um pouco de criatividade para encontrar algo que funcione nesse mercado? Porque você entende o que faz as propriedades gerarem fluxo de caixa. Isso por si só torna esses investidores muito mais eficientes quando estão decidindo quais propriedades devem buscar e investigar em comparação com aquele que não sabe por que o número no final, o dinheiro sobre o retorno do dinheiro, acabou bom ou ruim.
Tony:
David, quero saber sua opinião porque o mercado mudou. Certo? O que vimos nos últimos anos, foi muito um mercado de vendedores, onde várias ofertas, pedidos demais, sem contingências, e o que estamos vendo agora é mais um retorno à normalidade, onde é uma espécie de mercado de compradores, certo? Os compradores têm um pouco mais de influência agora. Eu compartilhei isso no podcast antes, mas há uma propriedade que acabamos de assinar e realmente a retiramos enquanto você estava conversando. Sete meses atrás, aquela propriedade estava à venda por $ 500,000. Eles sutilmente reduziram o preço nos meses seguintes. Quando inicialmente fiz minha oferta, cerca de quatro meses atrás, eles a listaram em 410. Ofereci 312 naquela casa. Eles rejeitaram minha oferta de cara. Eles voltaram alguns meses depois, após uma queda de preço de 50, e disseram: "Ei, baixamos o preço de 50, você quer agora?"
Eu disse: “Não, meu preço é 312.” Eles voltaram mais tarde: “Você aceita 325?” “Não, meu preço é 512. Eles disseram: “Você aceita 315?” Eu disse: “Não, meu preço é 312.” Estamos sob contrato agora no 312. Obviamente, como você disse, é importante saber que tipo de propriedades você deve procurar, mas para nossos novatos que estão ouvindo, você acha que eles deveriam talvez ignorar a compra ou o preço pedido agora e realmente apenas focar, ok, o que eu preciso oferecer para que este negócio faça sentido?
David:
É a primeira metade, sim. Você precisa saber que o número do negócio faz sentido para você. O erro que as pessoas cometem quando têm seu número é tentar forçar o vendedor a aceitar que 12 é o valor pelo qual elas deveriam vender. Você os verá fazendo perguntas como: “Como faço para que o vendedor concorde em criar um financiamento? Como faço para que o vendedor concorde em vender por esse preço? Eles têm que entender que sua casa não vale isso. Isso é um exercício de futilidade. Metade da metade do jogo é saber qual número oferecer. A outra metade é saber identificar quais vendedores provavelmente aceitarão seu número. Certo? Só de você me contar essa história, o fato de eles continuarem voltando para você me diz que você criou uma forma de impressão. Você construiu algum tipo de relacionamento com aquele agente de listagem que eles sabiam que você fecharia e você estava muito interessado.
Você não disparou uma oferta. Sim ou não, eles disseram não e simplesmente esqueceram. Você plantou algumas sementes que os informaram que eu realmente quero esta casa, mas tem que ser por esse preço, por favor, volte para mim quando estiver pronto. Esse acompanhamento é o que as empresas fazem. Esse é um princípio sobre o qual falamos em Skill. Você não vai simplesmente a um cliente imobiliário e diz: “Ei, posso ser seu corretor?” “Não quero comprar uma casa agora.” “Bem, então você está morto para mim. Vá bater na areia. Certo? Você tem que manter um relacionamento vivo com essa pessoa para que ela volte quando estiver pronta para comprar uma casa. Seria o mesmo para qualquer coisa. O cara que entrou no meu escritório ontem querendo me vender internet de alta velocidade para o meu escritório ou algo assim, ele não vai conseguir a venda na primeira tentativa, mas se eu vir essa pessoa repetidamente e ele me pegar no uma hora em que minha internet caiu e eu estou chateado, provavelmente direi: “Sim, vou pegar sua internet”. Esse é um princípio de negócios.
As pessoas que conseguem isso, quando começam a investir em imóveis, milagrosamente conseguem ótimos negócios aos 12 anos. O problema é que alguém ouve isso e diz: “Bem, eu não sei. Tony só consegue negócios melhores do que eu. Quando escrevi uma oferta no 312 em uma casa de $ 500,000, eles disseram que não. Não funciona.” Certo? É a abordagem da compreensão. Eu literalmente tenho uma planilha quando estou olhando as propriedades e escrevemos uma oferta. O fato de ter escrito uma oferta de uma casa é a primeira coluna da minha planilha, ofertas escritas. Eu uso isso para acompanhar a cada duas semanas se eu realmente gosto dessa propriedade. Já vendeu? Seus vendedores estão pensando diferente? Porque você nunca sabe o que vai acontecer. Muitas vezes os vendedores dizem não. Então eles próprios começam a procurar casas em Zillow e se apaixonam por uma, mas precisam vender a casa para comprar aquela. E quando você voltar depois que um deles se apaixonou por uma nova casa, agora aquela oferta que você enviou pode ser mais atraente do que quando eles a receberam.
Vou acompanhar constantemente. Há uma casa que contratei há alguns meses. Tive que desistir porque precisava de $ 75,000 de trabalho no convés. A casa ainda não foi vendida. A cada duas semanas, digo ao meu agente: “Fale o check-in e veja como os vendedores mudaram de ideia”. Esse é um princípio de negócios que funciona em qualquer negócio. Eu adoraria ver os investidores entendendo mais isso. E então a próxima coluna da minha planilha é propriedades e caução, e então fechar, e depois com uma reabilitação. Eu tenho todo esse processo de como rastrear as propriedades que estou comprando. Mas o primeiro passo é acompanhar aquele negócio que você realmente deseja e meio que monitorá-lo ao longo do tempo.
Ashley:
David, falando sobre suas planilhas aqui, Tony e eu usamos o monday.com para rastrear coisas semelhantes, mas você poderia aprofundar um pouco mais seu processo para que um novato possa analisar negócios mais rapidamente? Quais são algumas coisas que eles deveriam implementar em seus negócios para se tornarem mais experientes na análise de negócios, para que eles passem por sua caixa de compra ou seus critérios e não percam tanto tempo com, ok, aqui está uma listagem do MLS. Estou conectando-o a esta calculadora. Estou fazendo a análise completa para cada propriedade. Quais são alguns tipos de dicas que você pode fazer para acelerar esse processo?
David:
Essa é uma ótima pergunta. Fico muito feliz em ouvir você dizer isso, porque é isso que as pessoas precisam ouvir. Quando você está aprendendo a analisar um negócio, sim, você tem que analisar uma centena de negócios, mas uma vez que você sabe como fazê-lo, não há valor em apenas repetir este processo e tentar empurrar este pino quadrado em um buraco redondo. . Quando você é muito bom em entender quais são os números, as entradas que determinam se vai gerar fluxo de caixa ou não, agora você quer passar para a fase dois, que é, bem, o que faz algumas propriedades funcionarem e outras não. trabalhar. OK? Na minha análise, a primeira coisa que estou olhando é a área. Eu tenho em mente que existem 10 maneiras de ganhar dinheiro com imóveis, e algumas delas seriam comprando ações. Isso é apenas comprar o imóvel por menos do valor de mercado. A propriedade de Tony vai ser avaliada por mais de $ 312. Ele já ganhou dinheiro entrando no negócio imediatamente. Também está forçando a equidade. Isso seria consertar uma propriedade, melhorá-la cosmeticamente, adicionar metragem quadrada, algo assim.
O que tendemos a pensar é apenas o fluxo de caixa. Esse é um fora da tenda que detalhamos e estamos apenas olhando para ver qual dessas coisas tem fluxo de caixa. Mas mesmo assim há fluxo de caixa forçado. Posso entrar e adicionar uma unidade a essa propriedade para melhorar o fluxo de caixa? Há fluxo de caixa natural, que é exatamente o que acontece por causa do aumento da inflação, mas há fluxo de caixa de valorização do mercado. E se você comprasse em um mercado como o sul da Flórida antes que ele explodisse? Você pode esperar que seus fluxos de caixa aumentem desproporcionalmente em relação ao mercado como um todo.
Estou tentando identificar as áreas em que estou colocando as probabilidades a meu favor. Não sei se vai apreciar. Não sei se vai subir. Mas, estatisticamente falando, se eu identificasse o sul da Flórida ou Seattle alguns anos atrás, ou Austin, Texas, cinco anos atrás, como uma área para a qual a tecnologia iria se mudar e trazer grandes empregos e houvesse uma quantidade restrita de propriedades que poderiam ser construídas como a área já foi construída, de modo que a oferta e a demanda estariam muito distantes, com muito mais demanda do que oferta, é razoável pensar que obterei retornos mais altos nessa área do que em qualquer outro lugar. A área em si é a primeira coisa que procuro. Estou querendo saber se este é um lugar desejável para as pessoas quererem morar? Como está o tempo? Como é o ambiente econômico? Como é o ambiente político? Como é a estrutura tributária dessa cidade ou estado?
E aí tem oferta restrita? Não sei se Topeka, no Kansas, será o mercado mais quente, porque o Kansas é muito grande e eles podem construir mais algumas casas. Todos vocês, ouvintes do Kansas, nós amamos vocês. Se os preços do Kansas subirem, eles simplesmente construirão mais um milhão de casas, e há muito espaço para isso, certo? Quando você olha para o mercado que está indo muito bem nos últimos oito anos: São Francisco, Seattle, Portland, Austin, todos são pequenos centros para onde todos se mudaram e já foram desenvolvidos, mas não havia nenhum lugar para construir. Isso não é ciência de foguetes, mas por algum motivo passa por cima da cabeça dos investidores porque não há nenhum lugar na calculadora para apontar esse tipo de coisa.
A área é a primeira coisa que procuro. Procuro suprimentos restritos, baixa criminalidade e sinais de desenvolvimento. As empresas estão se mudando para lá e trazendo salários mais altos? Porque mesmo que você queira pagar um aluguel mais alto, você tem que poder pagar. Você tem que ser capaz de ganhar mais dinheiro para poder pagar o aluguel mais alto. A segunda coisa que vejo depois da área é a receita, que é onde a maioria das pessoas começa. É perto da regra de 1%? Não precisa ser a regra de 1%. Especialmente porque as taxas de juros eram mais baixas, a regra de 1%, você poderia ir cada vez mais longe dela. Talvez se as taxas de juros estiverem em 15%, você tenha que se apegar à regra de 1%, mas elas ainda são muito baixas considerando. Não precisa estar exatamente lá. Não vou nem me dar ao trabalho de analisar propriedades que estão muito distantes.
Se alguém está procurando casas unifamiliares em Austin, Texas, que custam 800 mil e alugam por 3,200, não se preocupe. Apenas nem mesmo o analise, a menos que você veja um ângulo e tenha o capital para converter unidades extras daquela propriedade ou esteja analisando-o para um flip porque há muito patrimônio lá. Eu gosto de olhar para três anos na estrada, em vez do primeiro ano, às vezes cinco anos na estrada. Este é outro conselho que é muito impopular. As pessoas não gostam de ouvir isso, mas estou sendo honesto sobre como vejo os imóveis. Muito poucos negócios agora parecem incrivelmente promissores. No segundo em que você os compra. Tenho certeza que vocês dois podem concordar. A maior parte do que você analisa não está dando a você 12 a 15% de retorno em dinheiro que poderíamos obter cinco anos atrás, ou 10 anos atrás, você poderia obter 20 a 25% de retorno em dinheiro.
Há tanta competição por imóveis agora, e há tão poucas classes de ativos concorrentes onde as pessoas podem colocar seu dinheiro que tudo está indo para o setor imobiliário. Se você está apenas querendo um fluxo de caixa incrível no segundo em que comprar a casa, nada vai funcionar. O que estou fazendo é olhar para três anos na estrada, quatro anos na estrada, cinco anos na estrada. Com o aumento dos aluguéis, com o aumento da demanda, com o imóvel finalmente estabilizado, será um bom investimento ou ainda será uma merda?
Porque muitas das pessoas que eu ouço falar ficam presas em negócios ruins, compraram de empresas prontas para uso, ou foram e compraram algo em Indiana por $ 40,000 que parecia incrível, e cinco anos depois eles perderam dinheiro porque no minuto que uma coisa dá errado, todo o seu fluxo de caixa sai pela porta, ou eles pegam um inquilino ruim e ele desaparece. OK? Não há entrada em uma planilha para esses tipos de coisas quando estamos monitorando o fluxo de caixa. Estou pensando daqui a cinco anos, como será o desenvolvimento? Você não sabe, mas também não sabe se o fluxo de caixa do primeiro ano vai funcionar. É essa falácia que a calculadora dizendo que você obterá um certo retorno é o que realmente vai funcionar. Sempre adoto essa abordagem de longo prazo e tento colocar as probabilidades a meu favor, entendendo que não há garantia nisso.
Ashley:
David, nessa linha de olhar para as perspectivas de três anos, há algo específico agora que alguém deva girar ou implementar em seus negócios que você está vendo em comparação com os últimos dois anos com as mudanças nas condições do mercado? Existe alguma coisa que você daria um conselho para um novato? Talvez você tenha participado de um curso para investidores imobiliários e aprendido isso nos últimos dois anos, ou tenha visto outros investidores fazerem isso e, agora que o mercado mudou, não faça mais isso ou faça isso? Você acabou de ter alguns pequenos petiscos como esse?
David:
Bem, por exemplo, o governo imprimiu muito dinheiro nos últimos cinco anos. Quase tudo o que você comprou aumentaria de valor. Mas o problema era que nós, investidores, ficaríamos com o crédito por isso. OK? Alguém comprava uma propriedade em uma área aleatória e ela valorizava 20% e eles diziam: “Sou tão inteligente. Eu sou um gênio." Não, você não é como você. Na verdade, pelo que vejo, os imóveis não valorizaram 20%, o dólar desvalorizou 20%. Você acabou de receber esse crédito em seus livros. Isso é uma grande coisa que eu acho que muitas pessoas não perceberam é que não investimos tão bem em imóveis quanto pensávamos, o dinheiro foi desvalorizado. E é por isso que não me surpreende que os ovos sejam caros ou a gasolina seja cara ou os carros sejam caros. Tudo está ficando mais caro por causa da inflação.
A melhor jogada que os investidores fizeram foi colocar nosso dinheiro em algo que mantivesse seu valor. Na verdade, não aumentou de valor, e isso é humilhante quando você pode aceitar isso, mas também cria um senso de urgência de que você precisa colocar seu dinheiro em algo que mantenha seu valor, porque naturalmente o valor do dinheiro está diminuindo junto com inflação. À medida que aumentamos as taxas de juros, meio que desaceleramos a subida dos preços, mas não acho que isso signifique que paramos. As taxas de minuto voltam a cair, veremos outro puf no valor. Parte da estratégia agora é equilibrar: “Não posso comprar uma propriedade que não posso pagar, esperando que suba”. Isso é especulação. Nós não fazemos isso. Tem que ser algo que você possa pagar. Mas talvez você precise moderar suas expectativas de que não terá um ótimo desempenho até que ocorram quatro a cinco anos de inflação e os aluguéis que você pode esperar sejam mais altos.
Ou se você está comprando uma propriedade agora, como se eu tivesse que refinanciar um dos meus projetos BRRRR, fiz um empréstimo-ponte a uma taxa de juros de 10.75%. Isso é péssimo. Trata-se de um empréstimo de US$ 2.2 milhões. Eu não gostei nada disso. OK? Mas quando as taxas caem, se cair de eu tive que pagar 10, talvez outra pessoa tenha que pagar sete ou oito. Se cair para quatro ou cinco, o que acontecerá com o valor dessa propriedade? É avaliado em 2.9. Quando as taxas caem muito, provavelmente está avaliando em 3.7. Se eu puder refinanciar dessa taxa alta para algo menor, minha hipoteca de $ 17,000 provavelmente cairá para 11 ou 12,000 e, de repente, haverá muito fluxo de caixa.
Só posso comprar propriedades que posso pagar. Não gosto dessa situação em que me encontrei, mas ficarei bem se adotar a abordagem de longo prazo. Não acho que os investidores pensavam dessa forma nos últimos cinco a seis anos. Era como, “Estamos imprimindo dinheiro. Estamos afogando o país em estímulos. Todas as mãos no convés. Você tem que colocar seu dinheiro em algum lugar agora para aproveitar essa maré crescente que está subindo.” Agora você precisa ser um pouco mais cuidadoso e pensar: “Estou comprando em uma área que manterá sua atratividade nos próximos três a cinco anos, porque então vou parecer um gênio. ”
Ashley:
Acho que uma grande lição que os novatos devem observar com o que você acabou de dizer, David, é não ter expectativas tão altas. Você está observando as pessoas nas redes sociais. Tipo, “Uau, eu ganhei 20% de agradecimento por fazer essa reabilitação nesta propriedade. Eu tornei isso tão valioso.” Diminua um pouco essas expectativas e não fique preso. Ainda tome medidas. Ter um retorno ou uma soma de fluxo de caixa em uma propriedade ainda será ótimo. Não se concentre em fazer aquele negócio perfeito, aquele que está maximizando completamente cada dólar que você está colocando naquele investimento, porque você só quer fazer o primeiro negócio. Isso vai lhe dar o impulso para impulsioná-lo. Portanto, não se preocupe com o que outras pessoas estão fazendo ou o que fizeram nos últimos dois anos, ou você fez um BRRRR e não está sacando todo o seu dinheiro. Talvez você esteja deixando alguns milhares de dólares na propriedade. Isso não é o fim do mundo. Isso ainda é incrível. Você acabou de adquirir esta propriedade por $ 2,000 e as pessoas estão pagando para você morar lá. Você recebe o pagamento da hipoteca e está construindo patrimônio nisso. Tente não se concentrar no que estava acontecendo nos últimos dois anos e se reestabilize e fique em sua própria pista e mantenha o foco no que está acontecendo agora.
David:
Esse é um bom ponto. Eu ouço muito isso. “Oh, eu não tirei todo o meu dinheiro do BRRRR, eles falharam.” É como, bem, você teria colocado 25% abaixo mais sua reabilitação. Você ficaria com 35 a 40% do seu dinheiro no negócio se o comprasse tradicionalmente. Em vez disso, você deixou 10% do seu dinheiro lá e acha que fez algo errado. Isso ainda é uma vitória. Acho que, a seu respeito, se nos compararmos com o influenciador no TikTok que mostra suas grandes vitórias que você pode ou não ser capaz de confirmar que eles realmente fizeram isso, nos sentimos mal. Se nos compararmos com a pessoa que não fez nada, você deve se sentir muito bem. Essa é apenas uma lição geral. Se estivermos todos nos comparando com Tony, vamos pensar que não estou indo bem na academia. Certo? Ou estamos nos comparando com Ashley e pensamos: “Não sou engraçado o suficiente”. Mas se nos compararmos com o que éramos ontem, tudo o que importa é se sou mais forte e mais engraçado do que onde estava.
Tony:
David, quero falar um pouco mais sobre os sistemas e processos que os investidores imobiliários devem desenvolver quando estiverem pensando nos negócios que possuem. Por exemplo, acabei de contratar um novo assistente em meu negócio. Quando eu estava integrando meu assistente anterior, fiz um ótimo trabalho gravando vídeos no Loom para as diferentes tarefas que eu queria que o primeiro assistente fizesse. Algo como: “Ei, pague a fatura do cartão de crédito aqui. Aqui está um vídeo do Loom. Pague esta fatura. Aqui está um vídeo. Pague este membro da equipe. Aqui está um vídeo. Faça esta outra pequena tarefa aleatória. Aqui está um vídeo.” Toda vez que fiz essa tarefa para aquele primeiro EA, foi fácil para mim treiná-la quando tive que substituí-la. Agora ficou ainda mais fácil porque toda vez que peço a essa nova EA para fazer algo, apenas envio a ela um vídeo com o link também. Se você pensar sobre o processo de construção dos sistemas dentro desse pequeno exemplo, como podemos aplicá-lo a alguém que está construindo um negócio imobiliário? Quais são algumas das coisas que eles devem começar a fazer hoje para começar a sistematizar seus negócios imobiliários?
David:
Esse é outro princípio que se aplica, seja investindo em imóveis, administrando um negócio como agente, administrando qualquer tipo de negócio. É mais fácil simplesmente pegar o que precisa ser feito e fazer, mas isso o coloca na roda do hamster da qual você nunca sai. Há duas partes em um sistema. Eu falo sobre isso em Escala. Todo mundo entende a primeira parte, que é a necessidade de criar uma lista de verificação das coisas que precisam ser feitas ou uma biblioteca de vídeos que mostram a alguém como fazer. Esse é o primeiro passo para criar um sistema. O erro ocorre quando pensamos que um sistema é tudo isso, porque a segunda parte de um sistema é ter um ser humano habilidoso e capaz de fazer essas coisas. Todos nós já tivemos uma posição em que contratamos alguém para fazer algo e ficou super claro o que eles precisavam fazer e ainda assim estragaram tudo.
E então o que acontece é que você diz: “Sabe de uma coisa? As pessoas não trabalham. Não há como fazer isso. Eu só preciso ir e fazer isso sozinho. Porque quando é da nossa conta, sempre daremos um jeito de fazer as coisas que precisam ser feitas. Isso não é o fim do mundo, porque pelo menos quando você mesmo tem uma lista de verificação, é menos provável que você cometa erros. É menos provável que você se esqueça de fazer as coisas. Você será mais eficiente em fazê-lo. O que falo em Scale é que o processo de alavancar o que você está fazendo precisa ser visto com a mesma abordagem que você adotou quando estava aprendendo a fazer sozinho. Falo sobre as três dimensões do sucesso.
O primeiro é apenas uma dimensão simples, ele se move da esquerda para a direita. Isso é o que eu chamo de aprender. Começamos sem saber nada e lentamente descemos esse espectro em direção a cem. E quanto mais nos aproximamos de cem, mais dinheiro ganhamos, menos tempo leva, mais habilidade temos, mais sucesso você alcança. Este é você que sabe como administrar um aluguel de curto prazo. Você está muito mais perto de 100 porque já faz isso há algum tempo. Você é bom em analisá-los. Você é bom em antecipar problemas. Você é bom em maximizar a receita. Você é bom em atenuar as reclamações dos hóspedes. Você é bom em obter boas críticas. Você aprendeu a ser bom neste trabalho, então ganhe um bom dinheiro. O problema é que, a certa altura, você chega ao fim. Você não pode ficar melhor. Você está gerenciando 15 deles e pensa: “16 me quebraria. Não posso fazer outra coisa.” Nesse ponto, você tem uma escolha. Você pode ser feliz com seus 15 e apenas trabalhar duro e ganhar um bom dinheiro para sempre, ou pode recomeçar em um novo espectro, uma nova dimensão, que chamo de alavancagem.
E novamente, você vai começar do zero e agora está se movendo em outra direção. É a sua segunda dimensão. Agora você está subindo. Você tem que chegar a cem na capacidade de alavancar, a habilidade de alavancar. É diferente de aprender. Onde as pessoas confundem isso é que pensam: “Eu já aprendi como fazer isso. Eu deveria começar com cem na alavancagem. E você não. Há um conjunto de habilidades completamente diferente que envolve identificar talentos, treinar talentos e responsabilizá-los. Todas as coisas que são necessárias para ser bom em alavancagem, você é péssimo, e você vai começar tudo de novo do começo enquanto falha e falha e falha. E se ninguém lhe disser que é isso que está por vir, você tentará uma ou duas vezes. Você dirá: “Isso não é para mim”. Você vai desistir. Você volta para aprender onde se sente confortável e vai trabalhar duro e nunca dizer a ninguém que odeia sua vida porque ganha um bom dinheiro, mas não tem tempo para gastá-lo ou aproveitá-lo porque está trabalhando o tempo todo.
Tony:
David, cara, tantos bons exemplos. É engraçado, na verdade recebi uma ligação hoje cedo com meu gerente de operações para nossa empresa de limpeza de aluguel de curto prazo. Uma das novas funções que instituímos naquela empresa foi a de inspetor de imóveis. Todo o trabalho deles é ir para esses aluguéis de curto prazo depois que os faxineiros terminarem e inspecionar o quão bom foi o trabalho dos faxineiros. E meu gerente de operações estava dizendo: “Ei, Tony, quando o inspetor encontra um problema, eu só quero que ela o limpe no local. Dessa forma, podemos resolver isso rapidamente e os hóspedes podem fazer o check-in sem problemas.” Eu disse: "Isso não é absolutamente o que vamos fazer." Porque se aquele inspetor de propriedade limpar no local, agora estamos tirando a responsabilidade dos faxineiros de fazer esse trabalho corretamente.
O que eu quero é que, se o inspetor encontrar um problema, ele notifique o faxineiro, que então volte para a propriedade pela segunda vez naquele dia para resolver o problema real. Certo? A razão pela qual compartilho isso é porque muitas vezes sentimos que é mais fácil resolver esses problemas sozinhos enquanto construímos nosso negócio, mas o que estamos fazendo é prejudicar as pessoas que deveriam estar desenvolvendo as habilidades para resolver esses problemas para nós. Então, se pudermos fazer um trabalho melhor de empurrar essa responsabilidade para as pessoas que contratamos ou com as quais nos associamos para fazer isso, isso eventualmente nos permite dar um passo para trás e deixar o negócio crescer por conta própria.
David:
O que você acabou de descrever faz parte da habilidade de alavancagem. Você provavelmente não aprendeu isso automaticamente. Você teve que passar por algumas situações ficando muito frustrado porque os faxineiros diziam: “Que legal, não preciso fazer nada”. O que você percebeu foi que, se eu quiser ser bom em alavancagem, tenho que criar dor para a pessoa que cometeu o erro, caso contrário, ela continuará cometendo. Ninguém te diz isso, isso é parte de algo que você tem que fazer bem. Também tive que aprender essa lição com meus negócios, onde tinha essa tendência de querer intervir e ajudar o agente que comete um erro, salvar seu bacon e tentar manter o negócio vivo. Todos nós temos uma coisa em que: “É mais fácil se eu apenas consertar”. E então o problema acontece continuamente pelo resto de sua vida. Deve haver um ponto em que a pessoa a quem você alavancou sente dor, é forçada a assumir a responsabilidade e resolve seu próprio problema para que você não o resolva.
Há um monte de coisas assim que vão aparecer durante a alavancagem. Você vai ter que descobrir os produtos de limpeza certos. Você vai ter que ficar bom em ler as pessoas. É uma faxineira que vai aparecer todos os dias ou é uma faxineira que diz: “Estou atrasado com minhas contas. Eu realmente preciso de um emprego. Vou contar a Tony tudo o que ele quer ouvir e vou trabalhar duro por dois meses e então vou ser pego e vou parar de ser motivado e vou escorregar de volta a fazer um trabalho ruim novamente.” Você tem que aprender a antecipar essas coisas e, em certo ponto, terá uma alavancagem baixa e agora poderá passar de 12 aluguéis de curto prazo para uma família para 40. Você tem um portfólio enorme.
Mas há outra dimensão se você quiser ir além disso, e a terceira dimensão é a liderança. Esse é um conjunto de habilidades totalmente novo. Você tem que aprender uma maneira totalmente nova de abordar as coisas e começar do zero. Em Scale, falo sobre esses fatos porque todo mundo quer liberdade financeira e sabe que o mercado imobiliário vai ajudá-los a chegar lá, então eles o fazem. Então eles percebem que são escravos da administração de imóveis e precisam de alavancagem, então querem sair disso. Então eles saem disso e percebem, bem, ainda sou um escravo de certa forma para todas essas pessoas que dependem de mim para fazer o trabalho. Até chegar à liderança, você nunca está realmente no controle de sua vida. Você não o transformou em um negócio, apenas o transformou em um trabalho.
Tony:
Cara, David, tantas coisas boas, irmão, e eu sinto que poderíamos continuar nesse ponto por dias e dias. Mas acho que o mais rápido sobre a liderança e a alavancagem é que cada pessoa que deseja construir um grande portfólio deve pensar nesses princípios desde o primeiro dia, porque quanto mais você puder integrar isso ao seu negócio quando ele for pequeno, mais fácil será ter sucesso quando sua empresa crescer.
Também quero recapitular, Dave, algumas das outras coisas que você mencionou. Quando falamos sobre seleção de mercado e realmente a peça de análise de negócios e coisas que você chamou para analisar rapidamente, fale sobre a área em que você está focado e saiba em quais mercados você deve entrar. Você falou sobre o potencial de receita e rapidamente pode excluir certas propriedades porque sabe que eles não vão marcar essa caixa porque você já analisou alguns negócios nesse mercado. Procurando por mercados que talvez estejam se valorizando e não apenas focando naquela métrica que é o fluxo de caixa. Em última análise, acho que o mais importante é que, mesmo que você tenha essa estrutura, as pessoas ainda precisam agir de maneira consistente para encontrar o benefício de saber essas coisas. É aí que muitos novatos ficam presos.
David, acho que uma última pergunta para você. Se alguém lê os livros, se alguém ouve o podcast, como pode agir consistentemente? Que conselho você daria para alguém realmente fazer as coisas que precisa fazer para ver isso até o fim?
David:
Bem, comece sabendo quais ações precisariam ser tomadas. Quem eu precisaria ser ou o que eu precisaria saber para realmente ser bom nisso? Apenas mantendo sua analogia com o levantamento de peso, você não apenas... Parte do trabalho é trabalhar muito, mas você não quer apenas aparecer na academia e trabalhar muito sem nenhum plano. Você consegue identificar o que faz os músculos crescerem? Quais alimentos precisam ser ingeridos? Certo? Quão difícil é muito difícil ou há muito difícil? Você pode esclarecer o que torna isso um sucesso? Quando você tem isso, você apenas se concentra no próximo passo. Muitos investidores, esta é apenas minha opinião pessoal, estão olhando para o cara que tem complexos de apartamentos de 700 unidades e dizendo: “Eu quero ser eles”. Eles estão tentando copiar este projeto ou este sistema que não é realista para eles alcançarem.
Eles não vão se tornar um síndico e levantar um monte de dinheiro e comprar um complexo de apartamentos de 100 unidades e aprender assim. Eles seriam muito melhores apenas para hackear a casa, apenas colocar três e meio por cento em uma propriedade e se acostumar com os fundamentos, se acostumar a ver o que dá errado, se acostumar a descobrir qual parte do imóvel você gosta . E então, no final de um ano, alugue qualquer parte da casa em que você estava morando, o quarto, a unidade, o que quer que seja, e arrume a casa novamente. Apenas faça isso todos os anos pelos próximos três, quatro, talvez cinco anos. Você terá a sensação de que os imóveis começam a se tornar previsíveis. Certo?
Você compra uma casa e pensa: “Ok, vou assinar. É isso que vou verificar nos documentos. Preciso ter certeza de que isso será feito. Esta é a parte que o empreiteiro sempre perde.” Quando você está antecipando o que vai dar errado bem antes de acontecer, você está chegando ao ponto em que está pronto para dar o próximo passo. E depois que você hackeou a casa, você acabou de colocar 5% de entrada em uma casa, você não arriscou todo o seu dinheiro em um negócio várias vezes seguidas. Você acumulou algum patrimônio, está em posição de obter um HELOC dessa propriedade, tem um conhecimento muito bom dos fundamentos do setor imobiliário. Em seguida, diga algo como: "Ok, acho que poderia comprar um complexo de apartamentos de 12 unidades". Ou se você estiver realmente confiante, talvez compre um 20 ou 25. E então dê a si mesmo um ano para descobrir como isso funciona. Em seguida, aproveite partes disso, peça a um gerente de propriedade para assumir o controle, faça com que uma empresa diferente se concentre nos aluguéis e, em seguida, dê o próximo passo no que você está entrando.
É realmente há duas maneiras de errar. Você pode ir muito longe e tentar fazer muito e se envolver e não fazer nada. Ou você pode dizer: “Não estou nem um pouco pronto. Vou apenas sentar aqui e não fazer nada. Basta dar pequenos passos o tempo todo. Eu mesmo voltei para a academia recentemente. Foi desanimador porque eu esperava levantar o que fiz há dois anos, quando estava indo o tempo todo, e não era nada perto disso. Há uma pequena voz que diz: “Apenas não faça isso. Não há sentido." Certo? A chave não era como monitorar quanto eu estava levantando. Era só para ter certeza, eu fui à academia? Eu malhei até o fracasso? Quem se importa se meu antigo aquecimento agora é meu máximo. Não importa. Só importa se eu fiz isso.
E então, com o tempo, lentamente começou a voltar e voltar, e agora cerca de três meses depois, estou literalmente aumentando o peso toda vez que vou e estou me sentindo bem. É um lembrete para mim mesmo, porque somos todos novatos. Você apenas tem que fazer isso repetidamente e ter certeza de que está fazendo isso, e então as portas se abrem. Não era como, “Como eu sei o que estou pronto para levantar mais peso.” Você pode dizer. Você pode ir mais pesado e não vai cair no seu rosto, então você faz isso. Você saberá que depois de alguns atos de casa é hora de ir maior. E quando você crescer, saberá que isso está ficando chato. Estou pronto para dar o próximo passo.
Ashley:
Bem, David, da próxima vez que o colocarmos, você terá que fazer algum tipo de competição de levantamento com Tony, agora que voltou a malhar.
David:
Sim. É disso que a Bigger Pockets precisa, a maior competição de bombas.
Ashley:
Faremos algum tipo de evento de caridade onde as pessoas podem doar dólares para quem elas acham que vai ganhar. Sim. Bem, David, muito obrigado por se juntar a nós no Real Estate Rookie Podcast. Você pode informar a todos onde podem encontrar seu novo livro?
David:
Sim, eles podem. Se você for a large pockets.com/scale ou scalebook, mas a escala tiver menos palavras, digite essa. Você pode obter o livro lá e descobrir mais sobre mim nas mídias sociais em davidgreene24.
Ashley:
OK. E se vocês acessarem pockets.com/scalebook maiores e usarem o código de desconto scale262, poderão obter 10% de desconto.
David:
Isso mesmo. Acredito que também estamos elaborando outro plano de marketing em que, se eles comprarem os três livros, poderão obter uma assinatura gratuita de um mês no mentor que estou administrando, cujos livros não são nada perto do que o mentor custaria, então é um super bom negócio. E se não souber, se não for corretor, basta comprá-los e entregá-los aos corretores de imóveis que você tiver. Eles vão gostar. É um trabalho difícil e eles não estão recebendo orientação suficiente de que precisam.
Ashley:
Ou se você já tem os outros dois livros, provavelmente ainda vale a pena comprar os três e dar um para alguém.
David:
Sim, isso é bem verdade.
Ashley:
E só para entrar no cérebro de graça, esse é um valor muito legal. Ok, então façam vocês conferirem isso na livraria Bigger Pockets.
Sou Ashley, da Wealth Firm Rentals, e ele é Tony, da Tony J. Robinson, e voltaremos com outro convidado.
Alto-falante 4:
(Cantando).
Assista ao podcast aqui
Neste episódio nós cobrimos
- Como David Greene foi de policial estressado a investidor financeiramente livre
- Como construir um negócio, NÃO é um trabalho isso vai tomar um tempo do seu dia
- O que procurar ao pesquisar uma área de investimento e se os mercados de fluxo de caixa valem a pena
- Conhecer a “eficiência” de um negócio e como ele pode torná-lo muito mais rico
- A “perspectiva de longo prazo” que David usa ao analisar QUALQUER negócio imobiliário
- Como usar a “alavancagem” para trabalhe menos, ganhe mais, e construir um negócio melhor
- Sua marca comprar o máximo de imóveis possível NÃO É uma boa opção para investidores
- E So Muito mais!
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Livros mencionados nesta mostra:
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Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.
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- Platoblockchain. Inteligência Metaverso Web3. Conhecimento Ampliado. Acesse aqui.
- Fonte: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-262
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