A decisão do NAR-DOJ divide os agentes sobre comissões e regras de listagem de bolso

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A decisão judicial a favor da Associação Nacional de Corretores de Imóveis sobre uma investigação do Departamento de Justiça atraiu uma variedade de reações de agentes, corretores e outros participantes do setor, demonstrando divisões dentro do setor em relação a duas regras da NAR sobre comissões de corretores de compradores e listagens de bolso.

Na quinta-feira, um tribunal distrital federal em Washington, DC, anulou o pedido do DOJ de informações do NAR sobre:

• a Regra de Participação, que exige que os corretores de listagem ofereçam uma oferta geral e unilateral de compensação aos corretores compradores, a fim de enviar uma listagem em um serviço de listagem múltipla afiliado a corretores de imóveis
• a Política de Cooperação Clara, que exige que os corretores de listagem enviem uma listagem ao seu MLS afiliado ao corretor de imóveis dentro de um dia útil após a comercialização de uma propriedade ao público

Não está claro neste momento o que a decisão significa para a investigação do DOJ sobre as políticas da NAR ou se a agência irá recorrer da decisão do tribunal distrital.

Independentemente disso, estas regras continuarão a ser debatidas, pois também são objecto de vários processos antitruste movidos contra NAR movidos por partes privadas, alguns dos quais o DOJ interveio em e parece preparado para continuar a se envolver.

Na semana passada, o DOJ perguntou apresentar um amicus brief em um desses casos em relação à Política de Cooperação Clara e um tribunal de apelações atendeu ao pedido da agência. Na segunda-feira, o tribunal deu ao DOJ até 13 de março para apresentar sua petição e deu ao NAR até 20 de abril para apresentar uma contestação no caso.

Agentes, corretores e outros que comentaram o artigo de Inman sobre a decisão do NAR-DOJ foram divergentes quanto às suas opiniões sobre a decisão e sobre as regras do NAR em questão.

Alguns consideraram a investigação do DOJ como um exemplo clássico de “exagero do governo” e elogiaram a decisão do tribunal.

“O triste neste caso foi quanto a NAR teve que gastar para defender uma decisão tão sensata?” disse o cofundador da Keller Williams, Joe Williams.

“Isso foi pago por todos os corretores de imóveis que trabalham duro com suas dívidas? Exagero clássico do governo. Bom trabalho, NAR!”

Jeff Stewart, agente da RE/MAX Homefinders, opinou que a investigação revelou um preconceito do governo contra o setor imobiliário e estava atrás de impostos.

“O governo não gosta do fato de que os agentes imobiliários são, em sua maioria, contratados independentes – com os benefícios fiscais que os acompanham”, disse Stewart.

“Existem aprox. 2 milhões de nós nos EUA que gostariam de ser funcionários W-2. Mudar a estrutura de comissões cooperativas não colocará o dinheiro de volta nas mãos do vendedor. É um conjunto limitado de recursos e se os compradores tiverem que pagar ao agente do comprador - esses são recursos que seriam destinados ao pagamento inicial e aos custos de fechamento. Ele simplesmente sairá das mãos do vendedor em concessões de transação para fazer o negócio funcionar. A atual administração evidentemente tem um enorme problema com o modelo da indústria e está em busca de receitas fiscais.”

Outros consideraram as regras com as quais a investigação do DOJ estava preocupada como não sendo questões.

"Bom; temos muitos problemas para resolver neste país”, disse Kevin McGrath, corretor-gerente da Long & Foster, sobre a decisão do tribunal. “Este não é um deles.”

“A lei dos contratos determina como os agentes são pagos, seja pelo comprador diretamente ou através do vendedor, que usa o produto da venda de sua propriedade pelo comprador para pagar os agentes envolvidos na transação”, disse Sharon. Mulholland, um agente da Mulholland Realty.

Dick Stoner, corretor da Reist Corporation, enfatizou que as comissões comprador-corretor não são diferentes de outros incentivos ao vendedor.

“[Um] vendedor pode oferecer quaisquer promoções que desejar, sejam publicidade extrema ou postagens em mídias sociais, ou comissões de agentes compradores”, disse Stoner.

“Alguns vendedores de produtos oferecem entrega paga no dia seguinte e outros incentivos para olhar e comprar seus produtos e a oferta de comissão da agência compradora é a mesma – algo para atrair mais compradores (aqueles com agentes) para a venda específica.”

Outros pediram que a NAR fizesse alterações nas regras atuais, dizendo que era a NAR quem estava “exagerando”.

“Como agente, desprezo absolutamente as Diretrizes Claras de Cooperação impostas pela NAR”, disse Patrick Harris, agente da RE/MAX Crossroads. “Acho que é exagerado e profissionalmente doentio. Se um vendedor não quiser colocar sua propriedade no MLS, mas for amigável em comercializá-la de outras maneiras que não a NAR, nenhuma associação estadual ou local deverá ter uma palavra a dizer sobre o assunto. É entre a corretora de listagem e o vendedor. Em última análise, o vendedor deve ser capaz de fazer o que for do seu interesse.”

“[Se] a NAR realmente se preocupasse em fazer o que é certo para compradores e vendedores, eles [deveriam] declarar a Agência Limitada e a Agência Dupla como práticas antiéticas”, acrescentou. “Você não pode ter dois mestres e fazer seu trabalho com eficiência. Alguém sempre se sente menosprezado e quem ganha mesmo é a corretora com salário em dobro.”

Com relação à Regra de Participação, Harris defendeu permitir que a comissão do agente comprador fosse incluída na hipoteca do comprador.

“A principal razão pela qual a comissão do agente comprador está integrada no contrato de listagem é que a maioria dos credores se recusa a permitir que a Comissão do Agente Comprador faça parte do financiamento do comprador”, disse ele.

“Honestamente, isso precisa mudar e se tiver que mudar à força, estou bem com isso. Dito isto, o vendedor tem o seu representante e o comprador merece ter representação para negociar também em seu nome. Todo o processo é complicado.”

Derek Eisenberg, corretor corporativo da corretora de descontos Continental Real Estate Group, respondeu que é uma “falácia” que os credores não permitam o financiamento de comissões de agentes compradores.

“Desde que esteja na declaração final, pode ser financiado”, disse ele. “Ainda assim, se um credor participasse da cerimônia, as partes poderiam simplesmente inflacionar o preço e fazer com que o vendedor o pagasse. Sempre há mais de uma maneira de esfolar um gato.”

Ralph Odierna, um agente da Coldwell Banker Realty, pressionou para que a NAR exigisse que seus membros usassem acordos comprador-corretor quando conseguissem novos clientes compradores.

“O contrato de listagem garante uma comissão ao corretor porque ele firmou um acordo contratual e o agente de listagem está registrado como representante do vendedor”, disse ele. “O agente do comprador deve ser obrigado a fazer o mesmo, celebrar um contrato de corretagem do comprador para que represente contratualmente o comprador.”

Fran Brooks, agente da Berkshire Hathaway HomeServices Commonwealth Real Estate, concordou que todos os agentes compradores deveriam usar tais acordos.

“Como gerente de vendas, incentivo fortemente nossos agentes a usá-los, poucos o fazem – todos deveriam”, disse ela.

Outros ainda reagiram a um comentário de Stephen Brobeck, membro sênior do órgão de vigilância do consumidor da Consumer Federation of America, que disse que a decisão “limitará a capacidade do DOJ de investigar políticas industriais anticompetitivas que custam aos consumidores bilhões de dólares anualmente”.

A CFA pressionou por um proibição de vendedores de casas oferecerem comissões de agentes compradores, argumentando que a prática constitui “restrição injusta do comércio”. A NAR afirmou que as comissões são e sempre foram negociáveis ​​e que as comissões são definidas pelo mercado.

“Na conferência da NAEBA, Steve Brobeck, do CFA, afirmou que achava que os agentes compradores estavam sendo pagos 'demais' por propriedades de alto valor e É POR ISSO que o CFA tem suas posições vendidas coletivas em um monte!” disse Andrew Show, corretor comprador da Buyer's Resource Realty Services. “O apelo deles por uma ‘proibição’ é absurdo e sem mérito.”

Brobeck disse a Inman que Snow descaracterizou mal o que disse e o que escreveu em relatórios recentes.

“O que eu disse foi que achava que a defesa da indústria de comissões de 5 a 6 por cento reflete, até certo ponto, seu desejo de preservar grandes pagamentos pela venda de propriedades de alto preço”, disse Brobeck em um comunicado enviado por e-mail.

“E nunca apelei a uma 'proibição' destas taxas, apenas ao apoio de políticas industriais, tais como comissões desvinculadas, que permitiriam a um mercado competitivo definir as taxas. O meu palpite é que num mercado verdadeiramente competitivo em termos de preços, a remuneração anual dos agentes mais competentes e bem-sucedidos aumentaria e não diminuiria em parte porque haveria menos desnatação por parte dos agentes marginais (identificados no relatório da indústria). Relatório PERIGO 2015). "

Eisenberg, que trabalhou como consultor para o CFA, disse que muitos comentaristas não entenderam a questão levantada pelo órgão de fiscalização sobre a liberdade de negociar honorários com o profissional.

“Se duas pessoas entram em uma ação judicial, o demandante negocia um valor salarial com seu advogado e o réu negocia um valor salarial com o seu”, disse Eisenberg.

“Quando os 49ers jogam contra os Eagles hoje, porque Philly vai receber o San Francisco, os Eagles não podem dizer quanto os 49ers pagam à sua comissão técnica ou aos jogadores. Quando um investidor vende 1,000 ações da AT&T através do Morgan Stanley, o Morgan Stanley não consegue declarar quanto a Merrill Lynch recebe para conseguir um comprador para essas ações.

“O setor imobiliário é o único setor em que o comprador não consegue negociar quanto sua equipe profissional (o corretor do comprador) recebe.”

Brobeck destacou que seus críticos não disseram por que proibir os vendedores de oferecer comissões aos agentes compradores não resultaria em mais concorrência pelos serviços de corretagem imobiliária.

“Nenhum dos comentaristas explica por que a dissociação das comissões não levaria a um mercado de preços mais competitivo, uma meta tradicionalmente conservadora defendida pela CFA e que gostaríamos que fosse compartilhada pelos corretores de imóveis”, disse ele.

Em resposta à afirmação de um comentador de que resistiu a uma oferta para debater, Brobeck disse que ele e a CFA estão sempre prontos para discutir pública ou privadamente as suas críticas às políticas de corretagem imobiliária.

“Fiz questão de responder a cada membro individual da indústria que me ligou ou escreveu”, disse ele.

“O que me surpreende, e até me surpreende, é que durante os cerca de 30 anos em que tenho emitido relatórios, nem a NAR nem as suas afiliadas (com a excepção recente do Conselho de MLSs) me convidaram para reuniões de direcção ou conferências da indústria onde eu gostaria ter a oportunidade de explicar e debater as nossas críticas.

“Durante os muitos anos em que criticámos as políticas bancárias e de seguros, fui frequentemente convidado para as reuniões do setor para discutir essas políticas.”

Brobeck disse que conversou com o conselho da CMLS no início de dezembro.

E-mail Andrea V. Brambila.

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• Fonte: https://www.inman.com/2023/02/01/nar-doj-ruling-divides-agents-over-commission-pocket-listing-rules/