Novos dados do censo mostram para onde os americanos estão se mudando - e onde você deveria investir

Os americanos estão pressionados pela inflação e pelo aumento dos preços da habitação nas grandes cidades. Eles buscam refúgio em estados com climas quentes, custo de vida mais baixo e muitas oportunidades de emprego – estados como Flórida, Texas e Carolinas. Um análise de dados do censo do National Association of Realtors (NAR) revela quais estados perderam residentes e quais obtiveram ganhos populacionais em 2022. As tendências indicam claramente que muitos americanos estão a mudar-se em resposta a preocupações de acessibilidade. 

Os padrões de migração estão mudando

A decisão de mudar não é fácil, mesmo quando se torna incomportável permanecer onde está. Embora a pandemia tenha proporcionado a mais americanos a oportunidade de trabalhar remotamente embora tenham alimentado a procura de mais espaço, estas condições apenas resultaram num ligeiro aumento na migração interna, que tem vindo a diminuir há décadas. Em 2022, a migração local caiu para um mínimo histórico, de acordo com O Instituto Brookings. 

A era pós-Segunda Guerra Mundial viu cerca de 20% dos americanos se mudarem anualmente. Isso porque os EUA tinham uma população mais jovem, com mais inquilinos e mais famílias com um único salário, tornando mais fácil para as famílias encontrarem-se e mudarem-se para um novo emprego. No início da década de 2000, as taxas de migração diminuíram para entre 13% e 14%, e a Grande Recessão atenuou ainda mais a migração. 

Aumento das taxas de hipoteca no segundo semestre de 2022 tornou a migração ainda menos apelativa. Os proprietários de casas que conseguiram garantir hipotecas com taxas de juros baixas durante o boom pandêmico de compras de casas não tiveram incentivo para migrar. E Pew Research observa que cada vez menos pessoas se dirigem para zonas urbanas onde as rendas aumentaram rapidamente, invertendo a tendência de urbanização. 

Mas enquanto a migração global está a diminuir, a migração de longa distância está a ganhar velocidade. O movimento entre condados aumentou em 2021-2022, assim como a migração entre estados. Os movimentos de longa distância podem reflectir, em parte, tendências na reforma antecipada forçada e nas tendências de abandono voluntário do emprego que se tornaram predominantes durante este período, à medida que as pessoas aproveitaram estas transições para encontrar melhores empregos ou habitação mais acessível noutros estados. 

Para onde as pessoas estão se movendo?

Os seis estados que apresentaram maior crescimento populacional em 2022 foram Flórida (+1.9%), Texas (+1.6%), Carolina do Norte (+1.3%), Carolina do Sul (+1.7%), Tennessee (+1.2%), e Geórgia (+1.2%). Arizona, Idaho, Alabama, Oklahoma e Nevada também estavam no topo da lista de migração de entrada. 

Segundo a Tax Foundation, parte do sorteio pode ter sido impostos baixos. Mas essas poupanças são provavelmente ofuscadas pela diminuição das despesas com hipotecas ou rendas que os que se deslocam para estes estados podem desfrutar, especialmente aqueles provenientes de grandes áreas urbanas como Nova Iorque. O Instituto de Política Fiscal relatórios que a família média que sai de Nova Iorque poupa 15 vezes mais em custos de habitação do que em custos fiscais. 

O NAR também utilizou dados do USPS para identificar tendências de migração entre áreas metropolitanas. As cidades com as maiores taxas de movimentação de entrada também estavam no Sul e no Oeste. Algumas das áreas que tiveram o maior crescimento populacional incluem:

• Ocala, Flórida
• Tallahassee, Florida
• Charlotte, Carolina do Norte
• Savannah, Georgia
• Houston, Texas
• Deltona, Flórida
• Myrtle Beach, Carolina do Sul
• Huntsville, Alabama
• Miami, Florida
• McAllen, Texas

A NAR observa que estas áreas do Cinturão do Sol registaram uma rápida recuperação do emprego após a pandemia. Nestas áreas, há em média cerca de 5% mais empregos do que em março de 2020. 

Para onde as pessoas estão saindo?

À medida que os americanos encontram novas casas no Sul e no Ocidente, estão a abandonar estados que têm custos de habitação elevados, impostos elevados e/ou crescimento lento do emprego. Os estados que mais perderam residentes em 2022 foram Califórnia (-0.3%), Nova York (-0.9%), Illinois (-0.8%), Nova Jersey (-0.1%) e Massachusetts (-0.1%). 

Alguns desses estados têm centros urbanos com preços imobiliários chocantes – o preço médio de venda de uma casa em São Francisco é $ 1.275 milhões—enquanto outros demoraram a recuperar após a pandemia. Por exemplo, apenas uma área metropolitana em Illinois recuperou totalmente as perdas de empregos causadas pela COVID-19, e apenas 86% dos empregos foram recuperados em todo o estado em julho de 2022.

A realocação relacionada à habitação está se tornando ainda mais comum

A habitação sempre foi a principal razão pela qual as pessoas se mudam. Procuram bairros melhores, mais espaço e preços mais acessíveis. Mas os dados do Censo mostra que as mudanças relacionadas com a habitação se tornaram ainda mais comuns durante a pandemia, enquanto a percentagem de pessoas que se mudam por motivos familiares ou profissionais diminuiu ligeiramente. 46% dos americanos mudaram-se por motivos relacionados com a habitação em 2021, um aumento de seis pontos percentuais em relação ao ano anterior. 

Menos pessoas estão migrando agora do que nunca. Mas aqueles que estão se mudando estão percorrendo distâncias maiores. À medida que as pessoas lutam para encontrar habitação acessível nas principais cidades que têm sido historicamente os locais mais desejáveis ​​para viver, assistimos a um maior crescimento populacional nas áreas do Sul e do Oeste. A procura de habitação nestas áreas acabará por conduzir a um aumento nos preços da habitação, para que os investidores possam analisar as tendências de migração para encontrar áreas com potencial de crescimento futuro.

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Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.