Promessas, promessas: e se um inquilino comercial não cumprir?

Promessas, promessas: e se um inquilino comercial não cumprir?

Carimbo de data / hora: 11 de janeiro de 2023 10h00
Nó Fonte: 1898388

Os arrendamentos comerciais exigem que os inquilinos paguem aluguel. Essa exigência é, no entanto, apenas o começo. Os inquilinos também concordam em contribuir para os impostos imobiliários. Eles concordam em manter o seguro. Eles concordam em manter o espaço limpo e em condições decentes. Eles concordam em relatar certas informações ao proprietário do imóvel. Eles concordam em não colocar lixo nas calçadas ou placas feias nas janelas. Em suma, eles prometem fazer todo tipo de coisa além de simplesmente pagar o aluguel. Muitos inquilinos cumprem o que prometem, mas outros não. Nesse caso, o que o proprietário pode fazer?

Se você ler qualquer contrato de arrendamento comercial, verá que o proprietário do imóvel pode rescindir o contrato de arrendamento se o inquilino não cumprir suas promessas. O contrato de locação também diz que em caso de inadimplência do inquilino, o proprietário pode entrar no espaço e retirar o inquilino e seus pertences. O proprietário também tem o direito de alterar as fechaduras ou desligar os serviços públicos. O proprietário pode precisar dar ao inquilino um aviso e um período de carência para limpar sua situação, mas eventualmente a inadimplência do inquilino dá ao proprietário o direito de exercer todos os tipos de soluções draconianas. Muitos arrendamentos comerciais também dizem que, em caso de inadimplência, o proprietário do imóvel pode sacar o depósito de segurança do inquilino e exigir que o inquilino o reabasteça, recupere o aluguel gratuito permitido durante a construção inicial do inquilino e acelere o aluguel através do final do arrendamento. Sim, se você ler um contrato de arrendamento comercial, ele descreve muitas coisas assustadoras que podem acontecer a um inquilino.

Não tão rápido! Os tribunais muitas vezes atrapalham o proprietário de um imóvel que deseja rescindir um contrato de arrendamento ou tomar outras ações draconianas. Os tribunais concluirão que os pecados do inquilino não foram suficientemente graves para justificar a rescisão ou ações semelhantes. O inquilino muitas vezes promete fazer melhor. O tribunal muitas vezes acredita no inquilino e dá-lhe outra oportunidade, uma terceira oportunidade e uma quarta. Para completar, este processo acontece muitas vezes a um ritmo terrivelmente lento, pelo menos na cidade de Nova Iorque, porque os tribunais estão sobrecarregados com disputas entre proprietários e inquilinos e outras reclamações.

O resultado líquido é que os proprietários não devem acreditar que realmente têm o direito de rescindir um contrato de arrendamento ou exercer outros direitos extremos em caso de inadimplência do inquilino, especialmente se for uma inadimplência que o inquilino possa argumentar ser imaterial. Um pouco de aluguel não pago pode ser irrelevante. Muitos meses de aluguel não pago provavelmente não seriam, mas o tribunal provavelmente ainda daria mais tempo ao inquilino. Ainda levaria um bom tempo para chegar a essa decisão. Um toldo rasgado pode ser uma violação imaterial do compromisso do inquilino de manter o espaço como um restaurante classe “A”, mas a falha em manter o seguro conforme exigido pelo aluguel pode não ser. Isso cabe ao juiz. Muitos juízes parecem pensar que os proprietários apenas possuem propriedades e recebem dinheiro, acumularam enormes reservas de dinheiro ao longo dos anos e deveriam ser capazes de absorvê-lo – nada disso é normalmente verdade.

Em resposta, os proprietários devem pensar em incorporar nos seus arrendamentos a capacidade de responder às inadimplências dos inquilinos de maneiras menos dramáticas do que rescindir o contrato ou remover o inquilino do espaço alugado.

Juros e cobranças de atraso sobre aluguéis não pagos são as primeiras e mais óbvias armas que qualquer proprietário deve incluir em seu contrato de arrendamento. É surpreendente ver quantos arrendamentos, especialmente os mais antigos, não prevêem esses pagamentos. Os tribunais geralmente irão aplicá-los, embora possa demorar um pouco. Se um inquilino perceber que eventualmente ficará sujeito a juros de mora a uma taxa elevada e encargos atrasados, isso poderá criar um incentivo suficiente para pagar em dia. Se o inquilino estiver com pouco dinheiro, o proprietário desejará que o inquilino tenha um incentivo para pagar o aluguel antes de outras obrigações.

Os inquilinos também assumem muitas obrigações significativas além da obrigação de pagar o aluguel. Um proprietário preocupado pode tentar incorporar medidas monetárias no arrendamento, a fim de responder a certas inadimplências. Por exemplo, se um inquilino promete permanecer aberto em determinados horários, então um tribunal provavelmente não permitirá que o proprietário rescinda o contrato se o inquilino violar sua promessa, mas um tribunal pode muito bem impor um pagamento estereotipado para cada hora que o inquilino estiver. fechado quando eles concordaram em permanecer abertos. Ajuda o proprietário do imóvel incluir uma linguagem explicando por que o pagamento é razoável e por que é importante para o inquilino permanecer aberto.

Muitas outras questões relacionadas com a locação também poderiam ser convertidas em obrigações de pagamento. Como outro exemplo, em vez de proibir o inquilino de vender o seu arrendamento ou sublocar o espaço a outra pessoa, talvez o arrendamento pudesse permitir automaticamente certas transações desses tipos, mas também exigir um ajuste de renda, caso ocorressem. Não precisa ser uma situação binária ou de “sim/não”.

Se o arrendamento tiver um fiador e o proprietário do imóvel se preocupar que o fiador mantenha uma certa solidez financeira, um tribunal provavelmente não permitirá que o proprietário do imóvel rescinda o arrendamento se o fiador ficar abaixo do padrão financeiro exigido. O arrendamento pode, em vez disso, exigir um aumento do aluguel para compensar o proprietário por assumir mais riscos do que o previsto.

Se o inquilino permitir que o lixo se acumule nos lugares errados ou nas horas erradas, qualquer arrendamento muitas vezes permitirá que o proprietário limpe a bagunça às custas do inquilino. Poderia fazer mais sentido simplesmente impor uma cobrança por fazer a bagunça, novamente com uma explicação de por que é importante que tais bagunças não aconteçam e por que a cobrança é razoável.

Em suma, qualquer proprietário deve tentar dotar-se de um arsenal de armas, grandes e pequenas, para usar contra um inquilino inadimplente. Essas armas podem incluir a rescisão do arrendamento, mas também devem incluir medidas menores que darão ao proprietário uma solução prática para qualquer incumprimento, uma vez que os tribunais não rescindirão prontamente os arrendamentos.

A chave aqui é criar consequências menores e mais imediatas para o mau comportamento. As consequências pequenas e imediatas podem ser mais dolorosas do que as maiores, que dificilmente sobreviverão ao escrutínio de um tribunal. Se o proprietário do imóvel puder e acelerar todo o aluguel devido nos últimos sete anos de aluguel e o inquilino repentinamente dever seis ou sete dígitos de aluguel antecipado, muitos inquilinos simplesmente desistirão. Isso geralmente significa acampar no espaço sem pagar aluguel e administrar o negócio do inquilino até a chegada do marechal ou xerife.

Os direitos draconianos do proprietário do imóvel podem deixar o inquilino sem esperança. Portanto, muitas vezes o inquilino para de tentar. Consequências menores podem ser suficientes, pelo menos às vezes, para ensinar a um inquilino que o proprietário do imóvel não deve ser sempre o último a receber o pagamento após a folha de pagamento, os fornecedores e as distribuições aos proprietários do inquilino. O proprietário do imóvel não é sócio do inquilino! Por outro lado, se o inquilino for o parceiro de facto do proprietário do imóvel, então o proprietário deseja ser capaz de tomar medidas pequenas mas sérias para inspirar o inquilino a levar essa parceria a sério.

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