Resposta do novato: reformas não permitidas, lucros de hackers domésticos e canos congelados

Ashley:
Este é o episódio 266 de Novato Imobiliário.

Tony:
A maioria das pessoas, quando vão invadir uma casa, seu objetivo não é necessariamente ganhar US$ 500 por mês em fluxo de caixa. O seu objectivo é subsidiar o seu custo de vida. Portanto, se você puder cobrir a maior parte ou, às vezes, toda a sua hipoteca alugando essas unidades adicionais, provavelmente estará fazendo um bom trabalho, porque agora poderá economizar o dinheiro que normalmente gastaria no aluguel ou no seu hipoteca, diga o que for, são 2,000 dólares por mês, e agora você pode deixar isso de lado para começar a economizar para sua próxima propriedade. Portanto, para muitas pessoas, quando estão invadindo uma casa, não é necessariamente o fluxo de caixa que procuram, por assim dizer. É quanto da minha hipoteca posso compensar alugando essas unidades?

Ashley:
Meu nome é Ashley Kehr, e estou aqui com meu co-apresentador, Tony Robinson.

Tony:
E bem-vindo ao Real Estate Rookie Podcast, onde todas as semanas, duas vezes por semana, trazemos a inspiração, a motivação e as histórias que você precisa ouvir para iniciar sua jornada de investimento. E quero começar o episódio de hoje gritando uma crítica muito legal que chegou. Essa pessoa nos ama, uma crítica cinco estrelas no Apple Podcasts. Eles atendem pelo nome de usuário TTWray, e o título desta análise diz: “Vitaminas para novatos”. E TT continua dizendo: “Este podcast me deu confiança para tomar medidas. Fiquei sentado na casa da minha mãe por cerca de um ano antes de me comprometer a destrui-la e renová-la. Mas ouvir Ashley e Tony todas as manhãs era como tomar minhas vitaminas matinais. Meu sistema imunológico imobiliário ficou mais forte e concluí o projeto de reforma, encontrei um inquilino e agora está fluindo dinheiro. Ouço todas as manhãs como parte da minha rotina matinal. Adoro como eles dividem conceitos em pepitas que são acionáveis. Nenhum outro podcast se compara! Ótimo trabalho, pessoal!
Essa é uma das críticas mais legais que li nos últimos tempos.

Ashley:
Sim é.

Tony:
Então, TTWray, agradecemos você. E para todos os nossos novatos que estão ouvindo, se você nos deixou um comentário, nós agradecemos. Se ainda não o fez, reserve dois a três minutos do seu dia para nos deixar uma avaliação e avaliação honesta. Mais avaliações recebemos, mais pessoas podemos ajudar, e ajudar as pessoas é o que gostamos de fazer. Então, Ash, o que houve? Como você está?

Ashley:
Bem, quer saber? Sinto que não faço isso há algum tempo desde que gravamos, mas sinto que realmente preciso contar a vocês mais sobre meu livro que acabei de publicar.

Tony:
Sim. [inaudível 00:02:20].

Ashley:
Sinto que não falei nada, mas aqui está, bem aqui, sentado aqui, o Novato em imóveis: 90 dias para seu primeiro investimento. Há muitas menções a Tony aqui. Mas sim, se vocês ainda não deram uma olhada, eu agradeceria se vocês analisassem e vissem se é uma boa opção para vocês.

Tony:
Qual é a sensação, Ash, de ser um autor publicado? Qual é esse sentimento?

Ashley:
Bem, enviei uns 20 dólares para minha mãe, e ela recebeu o pacote pelo correio e me disse: “Oh, estou tão animada. Alguém me enviou algo, e então eu simplesmente, ugh, acabei de ver que era seu... eram apenas livros. [inaudível 00:02:51]. Eu fico tipo, “Muito obrigado, mãe. Obrigado." Mas, sim, foi lançado em 10 de janeiro e fez um pequeno jantar agradável para comemorar. E agora, eu tenho que fazer uma lista de publicação de todos os meus amigos para enviar cópias, e sim. Mas tem sido muito legal. Todos que fizeram a pré-encomenda devem receber seus livros agora, e será emocionante ouvir o que as pessoas pensam sobre isso.

Tony:
Sim, eu amo isso. Bem, estou super feliz por você. Eu sei que você investiu muito tempo, esforço e energia nesse livro. E é muito legal, porque já vemos o que o Rookie Podcast está fazendo pela gente. Então, o fato de você poder replicar isso com este livro é muito legal. Então, estou animado para ver onde isso vai para você.

Ashley:
E Tony e eu estamos trabalhando em algo secreto também, então vocês fiquem atentos a isso também, porque Tony pode se tornar um autor em breve também.

Tony:
Dedos cruzados. Veremos.

Ashley:
Então, Tony, alguma história emocionante para nos contar ou alguma brincadeira chata antes de entrarmos no episódio de hoje?

Tony:
Vamos ver. Qual é a coisa mais chata que posso pensar sobre a qual podemos conversar hoje?

Ashley:
Por que você comeu esta manhã…?

Tony:
Você sabe, isso é [inaudível 00:04:05]-

Ashley:
Você tem a refeição salva todos os dias.

Tony:
Na verdade, estou preparando meu treinamento para outra competição. Então, inicialmente, eu estava planejando fazer um show no final de abril, mas acho que provavelmente poderia adiá-lo para maio, apenas para me dar um pouco mais de tempo. Mas na verdade não tomei café da manhã esta manhã. Acordei e estava fazendo coisas no computador. Antes que eu percebesse, tivemos que começar a gravar. Então tomei um shake de proteína no café da manhã esta manhã. Isso foi tudo. Mas na maioria dos dias, meu café da manhã consiste em 10 claras de ovo, dois ovos normais e um pouco de aveia.

Ashley:
Então, não sei o que me fez pensar nisso, mas é algo chato, eu acho, em certo sentido. Então, estamos implementando essas reuniões de segunda-feira à tarde. Estávamos fazendo nas manhãs de terça, mas é nas terças que você e eu gravamos, e é como se eu tivesse outra ligação toda terça de manhã. Então foram muitas ligações naquele dia para realmente sentar e focar em uma reunião. Então os transferimos para as tardes de segunda-feira. E assim temos uma agenda construída. E então, somos só eu e meu único parceiro de negócios, Daryl. E, basicamente, repassamos o que cada pessoa fez na semana passada, quais foram nossas vitórias, o que queremos realizar daqui para frente, quais são as coisas que precisamos priorizar e, então, quais são as coisas sobre as quais queremos falar a seguir. semana? E então pegamos a agenda, transferimos para cada semana.
E mesmo que isso seja algo que você faz com seu cônjuge, sua cara-metade ou seu parceiro de negócios, se vocês não estão implementando isso, eu recomendo fortemente. Não leva muito tempo. Mas com a nossa também temos uma seção de viagens, porque viajamos muito juntos. Então, na semana passada, em nossas viagens, iremos ao encontro de aluguel de curto prazo do Tony. E naquela noite, vamos jantar no Disney Springs, ok.
Então estamos repassando nossa agenda, tudo, e uma das coisas foi escolher o restaurante para fazer reservas para Disney Springs. 20 minutos depois, estamos no YouTube com vídeos dos melhores e piores lugares para comer no Disney Springs. E foi como, “Como isso está acontecendo agora?” Poderíamos simplesmente voar por tudo. Então somos levados a assistir a vídeos no YouTube sobre onde iremos jantar uma noite. Mas isso só serve para mostrar que deixar essas pequenas coisas, adicionar coisas assim em sua agenda que te entusiasmam ou motivam, porque então é como, “Ok, temos que terminar todo esse trabalho agora para que possamos ir e nos divertir e não ter que ser como...” Queremos usar muito tempo para, obviamente, aproveitar sua conferência e coisas assim e não ter que ser como todas essas outras coisas que temos que fazer no final de nossa mente.

Tony:
Sim. E é um ponto interessante, porque uma das coisas que estou realmente tentando focar neste novo ano é menos tempo fazendo e mais tempo decidindo e delegando. Sinto que é melhor gastar meu tempo em meus negócios neste momento, não... Se houver uma reunião, quase nenhum item de ação deverá ser atribuído a Tony. Há pessoas suficientes com quem trabalho agora e devo poder delegar essa tarefa a outra pessoa. E realmente, a única coisa que estou fazendo é decidir, estou tomando uma decisão dizendo: “Ok, sim, essa coisa. Ok, não é essa coisa. Sim, essa coisa”, e depois entregá-la a outra pessoa, porque houve momentos em que eu pensei: “Por que ainda estou fazendo isso?”
Por exemplo, estávamos de férias no início deste ano, ou no final do ano passado, e lançamos um vídeo no YouTube para o canal Real Estate Robinsons, e eu pensei: “Que merda, não temos uma miniatura”. Eu ainda estava fazendo as miniaturas. Estou de férias fazendo uma miniatura. Eu fico tipo, “Por que estou fazendo isso? Por que estou fazendo isto?" E assim que voltei, encontrei um designer gráfico na Upwork. Agora ele faz todas as nossas miniaturas, e faz isso muito melhor do que eu jamais poderia. De qualquer forma, assim como estou pensando no próximo ano, e para muitos de nossos novatos que também estão ouvindo, à medida que seu negócio começa a crescer, pense sobre quais são as coisas que você não deveria mais fazer e depois delegue-as. para outra pessoa.

Ashley:
E também, certificando-me de que são apenas as decisões de alto nível, e isso é algo que ouvi Ryan Pineda falar quando o entrevistei, acho que foi em Austin, Texas, talvez, em uma conferência lá, ele falou sobre como … Nem faça essa pergunta a ele. Ele toma apenas decisões de alto nível. Existem outros tomadores de decisão, e ele só precisa realmente pensar sobre os níveis elevados que realmente causarão um enorme impacto em seu negócio, onde qualquer coisa medíocre, há outra pessoa que está tomando essa decisão também. Então, ele não fica sobrecarregado com as coisas, porque ele tem tudo no lugar e todo o seu organograma definido como: “Essas são as coisas que realmente precisam vir até mim e não me incomodam com mais nada”. o que considero bastante interessante e, obviamente, um ótimo sistema para configurar. A parte difícil é realmente se preparar para estar nessa posição.

Tony:
Sim, e encontrar as pessoas certas e todas essas coisas boas. Então isso é sempre um desafio. E, obviamente, para os nossos novatos, a maioria de vocês está na fase inicial de sua jornada de investimento, então não sinta que precisa configurar isso no primeiro dia. Mas é um conceito importante que você deve entender para que, à medida que seu negócio comece a crescer, você saiba que a decisão certa é começar a conectar as pessoas a essas diferentes funções para que você possa se concentrar nas tarefas mais amplas.
Assim como Ash, para mim e para você, a maior parte do nosso tempo deveria ser gasto na frente do microfone gravando este podcast, na frente dos nossos computadores escrevendo nossos livros e fazendo outras coisas que são super importantes.
Tudo bem, a primeira pergunta de hoje vem de Nadeem Chaudhry, e a pergunta de Nadeem é: “Olá a todos. Aprendendo mais sobre como fazer análises de propriedades e me perguntando, se estou planejando hackear uma casa em uma unidade múltipla com um empréstimo FHA, você só deveria se preocupar se houver fluxo de caixa quando atingir 20% e se livrar de seu PMI em um alto custo de vida? Caso contrário, parece que nenhuma propriedade será capaz de satisfazer as regras tradicionais sobre o fluxo de caixa ou o lucro de uma propriedade durante o primeiro ano.” E só para esclarecer, acho que quando Nadeem diz que quando você atinge 20%, ela está falando do saldo do empréstimo em comparação com o valor da propriedade, uma vez que você atinge 80% ou menos do saldo do empréstimo e seu PMI desaparece.
Então, algumas coisas para detalhar aqui, Nadeem. Acho que a primeira pergunta que você deve se perguntar é: qual é o seu objetivo com esse hack doméstico? A maioria das pessoas, quando vão invadir uma casa, seu objetivo não é necessariamente ganhar US$ 500 por mês em fluxo de caixa. O seu objectivo é subsidiar o seu custo de vida. Portanto, se você puder cobrir a maior parte ou às vezes toda a sua hipoteca alugando essas unidades adicionais, provavelmente estará fazendo um bom trabalho, porque agora você pode economizar o dinheiro que normalmente gastaria no aluguel por meio de seu hipoteca. Diga o que for, são 2,000 dólares por mês, e agora você pode deixar isso de lado para começar a economizar para sua próxima propriedade. Portanto, para muitas pessoas, quando estão invadindo uma casa, não é necessariamente o fluxo de caixa em si que procuram. É quanto da minha hipoteca posso compensar alugando essas unidades? O que você acha disso, Ash?

Ashley:
Sim, então, Nadeem, o que você deve fazer é sair da propriedade e colocar outra pessoa na unidade ou no quarto que você vai abrigar e ver, ok, quanto você poderia cobrar pelo aluguel? que? O caixa da propriedade flui depois que você recebe o aluguel adicional da propriedade? Então eu acho que usar isso como uma espécie de base para olhar dessa forma, vai fazer você perceber mais como, ok, esta não é uma propriedade com fluxo de caixa. É mais como, sim, você está realmente ganhando dinheiro com isso, porque está construindo patrimônio e não precisa pagar nenhuma despesa de subsistência.
Então, veja se, por algum motivo, você tivesse que sair da propriedade, ainda haveria fluxo de caixa se você colocasse alguém em sua unidade, ou pelo menos empataria com a propriedade? Mas eu adoro o fluxo de caixa, então se você conseguir gerar fluxo de caixa se você sair da propriedade, sim, ótimo, mas também, leve em consideração se você fosse alugar uma unidade comparável, quanto você pagaria e alugar para morar naquele imóvel também? E então diga: “Ok, são $ 1,500 que estou economizando por mês”. Então, definitivamente, dê uma olhada nisso. E então, se você puder morar lá e ganhar dinheiro com isso e com o fluxo de caixa também, incrível, ainda melhor, sim, especialmente quando você começa a se livrar do seu PMI, isso definitivamente ajuda.
Minha irmã, quando ela comprou a casa dela, ela estava pagando, acho que eram US$ 45 por mês para morar lá naquela propriedade, que, para a unidade dela, provavelmente tinha alugado por uns oito 850, US$ 900 por mês, e ela estava morando lá por US$ 45 por mês. Portanto, consideramos isso uma grande vitória, embora ela não esteja obtendo nenhum fluxo de caixa daquela propriedade, o que acho que ela está agora, porque aumentou o aluguel da unidade inferior e talvez esteja ganhando US$ 100 com isso ou algo assim, sem pagar qualquer coisa agora, mas ainda assim foi uma grande vitória pagar apenas US$ 45 por mês para morar naquela propriedade.

Tony:
E Nadeem menciona que eles estão em uma área de alto custo de vida. E acho que é ainda mais difícil encontrar negócios que apenas criem uma tonelada de fluxo de caixa como um hack doméstico também nesses tipos de áreas. A única outra coisa que você pode querer considerar, Nadeem, é, se você tem uma propriedade com várias unidades, talvez em vez de alugar cada unidade, você possa alugar cada quarto, certo?
Digamos que você tenha, não sei, tipo um triplex, e você vai morar em uma unidade e tem outras duas unidades. Em vez de alugar a unidade inteira, talvez seja um 2/2 e outro 2/2. Agora você tem quatro quartos que pode alugar, e como é isso? E há muitos convidados que compareceram ao podcast que falaram sobre a estratégia de aluguel por quarto, mas normalmente, você pode maximizar ou aumentar sua receita por cada unidade se alugar os quartos em vez de alugar cada unidade. E tínhamos até um hóspede, e eu gostaria de lembrar qual era esse hóspede, tínhamos um hóspede que estava fazendo isso, mas eles também alugaram os quartos em sua própria unidade. Você se lembra disso, Ash?

Ashley:
Sim. Sim.

Tony:
Ele estava dormindo no sofá da sala só para poder alugar os outros quartos da unidade. Portanto, há muitas maneiras de maximizar a receita de um hack doméstico.

Ashley:
Sim, e você também pode incorporar estratégias diferentes. Então, se você comprar quatro unidades, se estiver em uma área que exige isso, transformar uma dessas unidades em um aluguel de curto prazo, depois ter os outros dois aluguéis de longo prazo, ou mesmo fazer um como aluguel de médio prazo. aluguel de prazo e alugá-lo por mais de 30 dias para enfermeiras viajantes ou o que quer que seja, às vezes isso também pode maximizar seu fluxo de caixa, em vez de apenas fazer um aluguel de longo prazo.

Tony:
Sim, isso é uma grande parte de ter essas unidades múltiplas, como você disse, é que você pode lançar um monte de estratégias diferentes em cada unidade. Então, se você está em um, digamos que é um quarto de duas camas, você mora em um quarto, aluga o outro quarto, você tem um que está fazendo como aluguel de médio prazo, outro que está fazendo como um aluguel de longo ou curto prazo, e agora você tem renda proveniente de várias maneiras diferentes. Então isso é legal.

Ashley:
Sim, Craig Curelop, que escreveu o livro The House Hacking Strategy, você pode encontrá-lo na livraria BiggerPockets, ele compraria propriedades. Ele morava em Denver, Colorado, e alugava por quarto. Ele ficava com um dos quartos, alugava os outros, e depois, no porão, fazia um porão, mobiliava e ficava com o porão como aluguel de curto prazo. E foi isso que ele fez com vários de seus hacks domésticos. E então, depois de morar lá por um ano, ele ia comprar outro e fazia a mesma coisa, e assim construía seu portfólio de aluguel.

Tony:
Acho que pode ter sido Craig quem disse que era sua primeira casa hackeada, onde ele dormia no sofá.

Ashley:
Sim, quer saber, isso definitivamente parece algo que ele faria [inaudível 00:15:24].

Tony:
Tudo bem. Mais alguma coisa sobre esta casa ou devemos passar para a próxima pergunta?

Ashley:
Sim, vamos para o próximo.

Tony:
Tudo bem. Portanto, a pergunta número dois vem de Jason Lamb. Jason diz: “Só por curiosidade, que problemas vocês enfrentaram com renovações não permitidas? Obviamente, você deve sempre fazer as coisas da maneira certa, mas estou apenas tentando entender que tipo de problemas surgem e quando. Por exemplo, os compradores normalmente procuram licenças ou são apenas os seus credores, etc.? Então você já teve algum problema, Ashley, com reformas não autorizadas? E, se sim, como você lidou com isso?

Ashley:
Não, mas acabamos de ter o episódio 265, então na última quarta-feira, vocês deveriam voltar e ouvir, tivemos Devana e Reid, e eles falaram sobre uma propriedade que compraram e que sabiam ter uma adição não permitida na parte de trás de isso, e eles sabiam que não era permitido, mas não precisavam que fosse permitido, pensaram. Então eles foram e obtiveram licenças para fazer alguns trabalhos de eletricidade, encanamento e outras reformas na propriedade. E quando eles fizeram isso, o inspetor veio e disse: “Bem, na verdade, isso não é permitido”, então você tem que retirá-lo. E eles tiveram que arrancar a parte de trás da casa onde estava esse acréscimo, e eles disseram que era apenas uma monstruosidade a forma como ela foi montada, e eles realmente tiveram que construir de volta naquele mesmo espaço, naquele mesmo bloco, construir um nova adição de volta à propriedade. Então isso foi definitivamente algo que eles não esperavam e os fez ultrapassar o orçamento, eu acho, na propriedade.

Tony:
Acho que isso definitivamente varia de acordo com a cidade ou condado em que você está operando. Algumas cidades e condados serão mais rígidos com relação a essas coisas. Outros serão menos rigorosos. Acho que a situação de Devana e Reid é provavelmente a pior situação que poderia acontecer. Tivemos uma reabilitação que fizemos recentemente onde perdemos a autorização no banheiro, mas já havíamos concluído o banheiro inteiro. E estávamos nervosos que eles viessem e nos fizessem demonstrar o banheiro inteiro, fazer tudo de novo. Mas o pessoal da cidade foi super compreensivo e disse: “Ei, só vamos testar algumas coisas, parece bom”.
Mas temos uma propriedade separada onde compramos esta propriedade e ela já tinha um daqueles grandes spas aquáticos, então é muito maior que uma banheira de hidromassagem, mas definitivamente não tão grande quanto uma piscina, com 15 metros de comprimento ou algo assim que. E veio com a propriedade. Mas quando fomos retirar a licença para o aluguel de curto prazo, eles fizeram a inspeção e disseram: “Ei, nunca foi obtida uma licença para fazer a parte elétrica do spa. Então agora, antes de podermos emitir sua licença, vocês têm que voltar e resolver essa questão elétrica.
Então, dependendo da finalidade para a qual você pretende usar a propriedade, dependendo de como for o processo de inspeção para aquela cidade, dependendo se o condado ou cidade precisa voltar para aquela propriedade para fazer uma inspeção para outra coisa, há muitas variáveis ​​diferentes que podem acontecer. Portanto, eu diria que existem alguns riscos associados à compra de unidades que incluem propriedades que não são permitidas corretamente.

Ashley:
E quando fiz minha experiência com James Dainard em Seattle, Washington, foi realmente a primeira vez que lidei com licenças pesadas e as compreendi. Quero dizer, onde eu moro, basta você ir falar com o oficial de aplicação do código e obter sua licença de construção. Você está a caminho. Então, com ele, o que ele realmente faz também é quando está comprando um imóvel, ele puxa as licenças no site da prefeitura. E, para mim, nenhuma dessas pequenas cidades tem licenças on-line para que você possa realmente procurá-las. Você tem que ir fisicamente até lá e pedir por eles. Mas ele retira as licenças da propriedade.
Mas também anotará quem foram os empreiteiros que realizaram o trabalho nessas propriedades. Então, se ele estiver fazendo uma reabilitação e disser: “Ok, esta foi a última pessoa a fazer trabalhos elétricos. Talvez por conhecerem o imóvel consigam fazer o trabalho com mais eficiência, e talvez até eu consiga mais barato porque eles já sabem de muita coisa que está acontecendo. Eles não precisam perder tempo para descobrir a parte elétrica daquela propriedade ou coisas assim.
Então achei que era apenas uma ótima dica, como ele chamou [inaudível 00:19:30]. Ao obter as licenças, veja também quem era o empreiteiro na propriedade que você está usando. Ou se a obra é muito ruim, é por isso que você está reformando, porque o encanamento está todo bagunçado, você sabe que não deve usar aquele empreiteiro.

Tony:
Para quem não ligar, sim, para quem não ligar. Sim, quero dizer, James é obviamente como uma enciclopédia de todas as coisas sobre reabilitação e reviravoltas, então qualquer coisa que ele faça, todos devemos tentar imitar. A última coisa que direi é que compramos um imóvel que está listado agora como um de nossos aluguéis de curto prazo prontos para uso. E a propriedade em si no papel tinha três quartos, mas quando você entrou, o proprietário anterior havia derrubado as paredes entre todos os quartos e só tinha um quarto enorme. Acho que era uma senhora solteira que morava sozinha e ela disse: “Não preciso de três quartos. Eu só quero uma suíte master enorme.” Então, conseguimos basicamente colocar esses três quartos de volta no lugar, porque ela derrubou as paredes sem permissão, então pudemos, sem ter realmente nenhuma permissão, apenas colocá-los de volta na planta original. Portanto, há algumas nuances aí, com certeza. Tudo bem, mais alguma coisa sobre isso, Ashley?

Ashley:
Não. Vamos para o próximo. Eu sinto que isso realmente vai te atingir, e você terá alguma experiência pessoal mista ao responder à pergunta.

Tony:
Sim. Mas espero que você possa nos dar mais informações, porque ficamos muito perdidos quando isso aconteceu. Mas de qualquer forma, a próxima pergunta vem de Juan Alvarez, e Juan diz: “Uma de nossas unidades vagas congelou as linhas de água devido ao mau tempo em DFW, no Texas. Você recomenda que eu desligue a válvula de abastecimento para que ela não inunde a casa se quebrar o cano ou começar a descongelar os canos? O que você sugere que eu faça?"
Então tivemos nossa primeira experiência com cachimbos congelados no Natal passado. Na verdade, tivemos que cancelar algumas reservas, porque os canos não estavam funcionando e a água estava congelada, e água é uma coisa importante para se ter em um aluguel de curto prazo. Então os canos não estavam funcionando. As pessoas não podem ficar. Na verdade, postamos no Instagram sobre o problema, e muitas pessoas falaram sobre coisas diferentes que fazem para ajudar a evitar o congelamento das linhas e algumas outras coisas corretivas que fazem para ajudar a resolver esses problemas.
Então, sim, descongelar as linhas é uma coisa. E tínhamos nossa equipe lá fora, meio que descongelando as linhas. Uma limitação para descongelar as linhas é que eles só podem descongelar as linhas às quais têm acesso. Então, se as linhas estão congeladas no subsolo, talvez onde está a sua linha principal de abastecimento de água, você não pode descongelar, porque você não pode chegar a essa linha. E esse era o problema que estávamos tendo em nossa propriedade. Poderíamos descongelar as linhas que estavam na casa e visíveis, mas as coisas que estavam no subsolo, não tínhamos como chegar.
Então uma das dicas que recebemos foi que quando esfria, você deve sempre deixar um gotejamento lento na sua propriedade, pois esse pequeno fluxo de água vai ajudar a evitar que as linhas descongelem. Outra coisa que nos foi dito é que você quase nunca deve colocar a sua… mesmo que pareça muito bonita, se você estiver em um local com tendência a congelar canos, nunca coloque a pia da cozinha na frente de uma janela, porque, por seja qual for o motivo, porque há menos isolamento, esses tubos também tendem a congelar rapidamente. Portanto, aprendemos muitas pequenas coisas sobre como evitar que isso aconteça. Mas Ashley, você mora em Buffalo, Nova York, que provavelmente teve um dos piores congelamentos já registrados não muito tempo atrás. Então você provavelmente tem mais informações sobre esse assunto do que eu.

Ashley:
Pois é, isso é algo que sou sempre muito pró-activo, é congelar canalizações, principalmente se estamos a reabilitar um imóvel, ou, se temos um imóvel em contrato e sei que está vago, entrando no inverno, faço claro, chamamos isso de “A propriedade está preparada para o inverno?” OK? Então você verá muito isso com propriedades de execução hipotecária.

Tony:
Só quero dizer que a preparação para o inverno não é uma coisa na Califórnia. Se alguém dissesse: “Você…?” Afinal, o que isso quer dizer? No inverno, ficamos tipo, estamos de shorts e outras coisas. Então, se você é como eu, onde vive em um estado que não é propenso a congelar, ouça o que Ashley está prestes a dizer, porque você salvará um mundo em apuros se fizer isso. Então, de qualquer maneira.

Ashley:
Sim. Então isso é comum com pessoas que têm propriedades sazonais, então talvez você tenha uma casa no lago, ou uma cabana onde talvez não haja aquecimento na propriedade porque é uma casa no lago, e você só está lá no verão, e você não tem calor através dele. Ou a maior parte é que talvez você tenha aquecimento, mas seus canos não estão isolados. Então, talvez haja apenas um espaço para rastejar embaixo da casa. Então o que as pessoas fazem é preparar a casa para o inverno, onde você realmente vai drenar todas as linhas de água e desligar a água da propriedade.
Então, se você for a um imóvel que é propriedade do banco, talvez tenha sido executado, geralmente há uma empresa de manutenção que está cuidando do imóvel, e eles colocam fita adesiva no vaso sanitário. Eles terão fita adesiva sobre a torneira. Tipo, “Esta propriedade está preparada para o inverno. Não dê descarga. Não ligue nenhuma das válvulas. Não há água na propriedade.” Portanto, preparar uma propriedade para o inverno é como se você estivesse contratando uma área fria e a propriedade estivesse vaga, certifique-se de que o vendedor preparou a propriedade para o inverno e que não há passagem de água.
Então, basicamente, a razão pela qual você não quer que seus canos congelem é porque, vamos voltar à ciência básica, quando a água se transforma em gelo, ela se expande. Pense como a água em uma garrafa d’água, quando ela congela. Então o que isso faz é quebrar seus canos por causa de toda a pressão do gelo. Então, quando a água derrete, o gelo derrete novamente e se transforma em água, e sai de onde quer que estivessem aquelas rachaduras. Então é aí que entram os problemas. O próprio congelamento causa as rachaduras e então a água jorra dele.
Então eu, por mais anal que seja, tenho uma reabilitação agora onde, quando o congelamento estava chegando, eu pensei: “Não temos água passando por isso. Eu só gostaria de ter certeza. Eu tenho certeza. Estou olhando para isso. Ainda não temos água na propriedade.” Todos: “Sim, sim. Está bem. É bom, blá, blá, blá.” Havia cerca de sete centímetros da linha de água principal entrando na propriedade que ficava na propriedade. De alguma forma, alguém desligou o disjuntor, então a fornalha da propriedade foi desligada. Bem, apenas naqueles pequenos sete centímetros saindo do chão onde temos uma torneira ali agora, porque as linhas de água não estão conectadas, o cano quebrou completamente. A água estava jorrando por toda parte. Então, felizmente, naquele mesmo dia, alguém estava lá e viu isso acontecer. Conseguimos ligá-lo, consertá-lo naquela noite e cuidar dele. Mas também, a fornalha acumulou gelo porque congelou. E então tivemos que pedir ao encanador que descongelasse a fornalha e a colocasse em funcionamento novamente.
Então, por mais que eu queira dizer que tenho muita experiência e conhecimento sobre congelamento de canos, isso ainda aconteceu comigo, porque ouvi meus empreiteiros, e na verdade não fui até a propriedade, porque teria vi aquele pequeno cano aparecendo e eu saberia. Mas sim. Então, eu acho que a maior parte… Prepare sua propriedade para o inverno, se você não vai morar lá, a reabilitação vai acontecer e você quer ter certeza de que isso não aconteça, que os canos não congelem. Prepare-o para o inverno se estiver fazendo a reabilitação, ou você pode realmente ir e garantir que também haja água pingando constantemente pelos canos.

Tony:
Ash, para quem você vai? Então prepare a propriedade para o inverno, isso é algo que os encanadores normalmente cuidam para você? Existe mais alguém? Se você quiser preparar o inverno, para quem você está ligando?

Ashley:
Sim, o encanador definitivamente pode fazer isso, mas é algo que você pode simplesmente usar no YouTube rapidamente e fazer você mesmo. Muitas pessoas que possuem casas no lago por aqui marcam um dia para irem, e se não for sazonal onde seus canos ficam expostos, então eles geralmente vão e fazem isso sozinhos, e isso faz parte de sua anual rotina. E na primavera, eles virão e abrirão a água novamente e verificarão tudo, sim.

Tony:
Você já teve uma de suas principais linhas de água quebrada?

Ashley:
Eu não acho. Já tive rachaduras na linha de esgoto principal e outras coisas, mas nunca na linha de água principal.

Tony:
Também nunca tive grandes problemas de encanamento. Muito rápido, na linha de esgoto principal, isso realmente aconteceu com minha tia. Ela comprou uma casa e não foi um investimento. Era como se fosse a residência principal deles, e a linha de esgoto principal que ligava ao esgoto da cidade rachou, e eles a fizeram substituí-la, mesmo que a rachadura viesse da cidade. E ela teve que cavar toda a calçada e fazer todas essas outras coisas malucas, e isso se transformou em uma grande provação. Então, de qualquer maneira.

Ashley:
Sim, tivemos que fazer isso na frente de um duplex também, tipo, pegar uma miniescavadeira lá, desenterrar tudo e, sim, foi uma dor.

Tony:
Sim, a única razão pela qual menciono isso é que se uma daquelas linhas principais que ligam qualquer tipo de serviço público acabar quebrando, é muito caro consertá-las.

Ashley:
Faça a inspeção do escopo do esgoto. Essa é outra coisa que aprendi com James Dainard, é sempre fazer o escopo do esgoto. Talvez se você decidir pular a inspeção residencial ao comprá-la, mas faça o escopo da linha de esgoto.

Tony:
Bem, muitos canos congelados. E na verdade, se vocês forem ao Instagram do BiggerPockets, minha esposa Sara fez aquele Reel que eu estava falando, mas o BiggerPockets era um colaborador. Então está aí. E acho que neste momento houve literalmente mais de 100 comentários de pessoas dando dicas sobre como evitar que suas linhas congelassem. Então, talvez os produtores possam descobrir isso e adicioná-lo nas notas do programa. Mas há muitas informações realmente boas nessa postagem.
Tudo bem, a próxima pergunta vem de Kyle Campbell. E Kyle diz: “Minha esposa e eu temos dois duplexes. Estamos prontos para fazer uma oferta por um terceiro. No entanto, esta terceira propriedade é um FSBO, o que significa quatro vendas por proprietário, e esta seria a primeira vez para nós. Quais etapas você segue ao comprar FSBO? Lemos muito e ouvimos milhares de podcasts, mas ainda procuramos todo e qualquer conselho. Obrigado."
Então Ash, eu sei que você comprou FSBO. Eu também tenho. Mas do seu ponto de vista, quais são algumas das diferenças que um novato deve observar em relação ao FSBO?

Ashley:
Sim, a primeira coisa é que provavelmente você não está usando um agente. Muitas vezes, você ainda pode. Você poderia ir até eles e dizer: “Vou pagar diretamente ao agente e quero usar um agente para facilitar esse negócio”, seja para cuidar da papelada ou para ajudá-lo a negociar ou algo assim. Então, o mais importante para mim, a diferença é que você não vai pedir a um corretor de imóveis que preencha o contrato imobiliário para você. Então é isso... eu uso um advogado para isso. Mas você também terá que recorrer a um advogado no estado de Nova York, onde direi à minha advogada quais são os termos, e então ela incluirá isso em seu contrato imobiliário e então eu o levarei ao vendedor.
Uma coisa que você pode fazer é uma carta de intenções. Se você apenas pesquisar isso no Google, há toneladas de amostras por aí. Se você estiver no Rookie Bootcamp, ele estará incluído lá. Você recebe uma cópia dele. E basicamente fornece os termos iniciais da sua oferta sem passar por um contrato completo e depois diz: “Este contrato é baseado na aprovação do advogado. Esses termos são baseados nisso.” Então isso meio que lhe dá alguma margem de manobra. Mas geralmente eu mesmo escrevo um desses, sem precisar falar com meu advogado. Aí é onde negocio com o vendedor. E então, uma vez que concordamos com os termos e temos uma carta de intenções assinada, é aí que eu passo esses termos para minha advogada imobiliária, onde ela redige um contrato sobre quais são esses termos. Então peço ao vendedor que assine isso.
Uma coisa ao lidar diretamente com o vendedor é que acho que você tem uma grande vantagem na negociação. Nem sempre é esse o caso, mas sim ficar cara a cara com o vendedor e realmente descobrir por que ele está vendendo. E também, se você pretende fazer algum tipo de financiamento criativo, como apresentar a eles os benefícios do financiamento ao vendedor, coisas assim, é muito mais fácil vender a opção de financiamento criativo ao vendedor do que deixá-la passar de você para o seu corretor de imóveis, para o corretor de imóveis e depois de volta para eles, como se estivesse brincando de telefone. É por isso que adoro a venda pelo proprietário, porque você consegue negociar diretamente com o vendedor.

Tony:
Sim, é um colapso fantástico, Ashley. E também compramos alguns diretamente dos proprietários. E nosso processo é bastante semelhante. Ainda usamos título e garantia para facilitar a transação. Portanto, mesmo se você for FSBO, certifique-se de que haja terceiros para garantir que toda a papelada do condado seja arquivada corretamente. Você ainda está recebendo coisas como seguro de título para garantir que não haja problemas com o título, e essa parte, garantia ou empresa de títulos está lá para gerenciar todos os fundos para garantir que as pessoas sejam pagas de forma adequada. Mas fora isso, honestamente, é praticamente o mesmo processo. E, falando sério, Ashley, honestamente é um pouco mais fácil, porque há menos idas e vindas entre você e seu agente, o agente dele, aquele vendedor. Então acho que a facilidade da transação definitivamente existe.
Mas se for a primeira vez que você faz isso, Kyle, eu apenas tentaria encontrar um... Não sei em que estado você está, mas para mim, sempre vou primeiro à minha empresa de garantia e digo: “ Olá, estou pensando em comprar esse imóvel. Estou querendo vender esta propriedade. E então minha empresa de custódia é quem elabora todos os documentos e garante que todos tenham DocuSigned em tudo. Portanto, a empresa de garantia quase funciona como coordenadora de transações quando estou fazendo FSBO aqui na Califórnia. Então, se você estiver em um estado que usa empresas de custódia além do título, eu apenas tentaria encontrar um oficial de custódia realmente bom, informaria que você é um novo investidor e planeja fazer mais negócios com eles. Mas se você construir esse relacionamento, eles podem realmente ajudar a facilitar qualquer acordo FSBO que você fizer no futuro.
Tudo bem. Bem, vamos passar para a próxima pergunta aqui. Este vem de Daniel Budihardjo. Espero ter dito seu sobrenome corretamente, Daniel. Portanto, a pergunta de Daniel é: “Olá, Rooks. O que você acha de instalar fechaduras eletrônicas com teclado? Parece incrível para várias propriedades, pois você pode manter um código mestre para o proprietário e redefinir códigos para seus inquilinos. Se a sua casa tiver várias portas externas, digamos na frente e atrás, você instala uma em cada porta? O best-seller na Amazon custa apenas 40 dólares. É um ótimo preço, mas não tenho certeza se tem tudo o que precisamos. Desde já, obrigado."
Adoro a ideia de teclados eletrônicos nas propriedades, tanto para, eu acho... Obviamente, não temos mais nenhum longo prazo, mas se eu tivesse, provavelmente faria isso. Acho que é apenas um recurso interessante a ser incluído, porque, como inquilino, ter esse tipo de funcionalidade de casa inteligente é uma maneira muito legal de fazer sua propriedade se destacar das outras. Por exemplo, quando comprei minha casa, ela não vinha com nenhuma tecnologia de casa inteligente. Tivemos que voltar e adicionamos nosso teclado de entrada sem chave, todos os nossos interruptores de luz inteligentes e outras coisas. Mas comprei no início da fase.
Agora, a nova casa, as versões mais recentes da minha casa, estão sendo vendidas com todas aquelas coisas embutidas. Então, mesmo para construções novas, é algo que os construtores estão começando a adicionar, porque reconhecem que é, eu acho, algo que as pessoas querem em suas casas. Se você estiver fazendo um aluguel de curto prazo, 1,000,000,000%, você deverá ter teclados inteligentes. Nada é mais irritante para mim, como hóspede do Airbnb, do que ter que se atrapalhar com as chaves físicas e abrir um cofre e depois voltar e colocar a chave de volta no cofre. Então, se você pode fazer teclados elétricos para suas portas, acho que é definitivamente o caminho a seguir. Só que, por último, como qual você deve comprar, usamos o Schlage Encode, ou Schlage Encode.

Ashley:
Tony, pare de contar às pessoas. Eles são tão difíceis de [inaudível 00:35:14].

Tony:
Esse foi o meu ponto. Eles são tão incrivelmente difíceis de encontrar hoje em dia que é quase como se houvesse um mercado negro para eles. Mas é o que mais gostamos. Existem alguns outros legais por aí também, como Remote da August Lock. Eles têm um. Toda empresa inteligente tem algum tipo de teclado elétrico, então há muitas opções boas por aí.

Ashley:
Sim, já usei um de Yale antes. Não sei especificamente o que era, mas mudamos para o Encode por recomendação da Sara. Eu realmente gosto deles. Mas, sim, eles são definitivamente difíceis de encontrar. Então, nós os usamos apenas para nossos aluguéis de curto prazo. O problema que encontro com aluguéis de longo prazo é especialmente no caso de pequenas famílias multifamiliares. No complexo de apartamentos tudo bem, porque há wi-fi geral no prédio. Mas quando você tem seu duplex… Então o inquilino geralmente recebe o Wi-Fi em seu nome, então você teria que solicitar acesso para ter a fechadura conectada ao Wi-Fi se for alterar o código ou fazer alguma coisa assim.
Então, para mim, acho que a vantagem de fazer isso a longo prazo é como se um cara da manutenção estivesse chegando e não estivesse em casa, você pode definir um código para que ele fique ativo apenas durante a hora em que eles estão. vai estar lá, tanto faz, e eles não precisam ter chave, nada disso, e a manutenção pode ser feita quando o inquilino não está em casa.
A segunda coisa é que, quando eles saem da propriedade, provavelmente estão cancelando o Wi-Fi. Então, para ir em frente e alterar o código, você não conseguirá fazer isso tão facilmente no seu aplicativo, porque ele não está conectado ao Wi-Fi porque desconectaram o Wi-Fi. Então você teria que acessar manualmente o teclado e… Existe uma maneira de fazer isso através do teclado sem precisar estar conectado ao Wi-Fi. Mas só a comodidade de ter o aplicativo no celular e poder criar novos códigos, alterar novos códigos, você não consegue fazer isso sem o Wi-Fi habilitado. Então foi aí que me deparei: é realmente uma vantagem tão grande? Porque entregar um apartamento, não ter que instalar uma fechadura nova lá, isso, sim, ter que mandar alguém que leva tempo para fazer isso e apenas poder fazer isso remotamente seria incrível. Mas ainda não descobri como fazer isso.

Tony:
Sim você está certo. Isso definitivamente é uma limitação. Você pode usar o aplicativo mesmo que o Wi-Fi não esteja configurado, mas você precisa estar dentro do alcance da fechadura. Então você não seria capaz de fazer isso sentado em sua casa até a propriedade. Mas se alguém estivesse perto da porta, ainda poderia entrar. E não sei que tipo de... não sei se é Bluetooth ou algum outro tipo de conexão local, mas você está, então mesmo que não haja Wi-Fi, capaz de configurar o aplicativo e fazer com que a fechadura se comunique.

Ashley:
E você ainda pode alterar o código e tudo mais e bloquear [inaudível 00:38:07], sim.

Tony:
Ainda adicione códigos e coisas assim, sim.

Ashley:
OK. Isso é legal. Bem, quero dizer, isso é ainda melhor do que ter que entrar e trocar a fechadura. OK.

Tony:
Sim.

Ashley:
Então, também vou continuar sequestrando a pergunta do Daniel aqui, porque surgiu uma situação. Isso realmente aconteceu na sexta à noite, 9h30 da noite, recebi uma ligação da administradora de imóveis informando que um cachorro está latindo na unidade que usamos como aluguel de curto prazo. Portanto, eles não têm as informações de contato de quem é o hóspede atual. Então o que aconteceu foi que alguém, a gente acha que foi um dos vizinhos, porque uma das outras unidades acabou chamando a polícia por causa do latido do cachorro. Mas olhamos no aplicativo e ele mostrou que o bloqueio estava desativado porque alguém tentou o código errado muitas vezes e disse que o bloqueio estava desativado.
Então, quando o inquilino realmente chegou em casa, ou o morador, os hóspedes do Airbnb, quando foram colocar o código deles, não estava funcionando. Então a gente teve que ir até o imóvel, e de alguma forma acabamos zerando pelo app, tipo ter o telefone lá e fazer pelo app, e conseguimos entrar na unidade. Mas você já viu isso acontecer antes, onde diz que a fechadura está desativada e você não consegue entrar na unidade, e há um prazo para isso ou…? O que eu deveria ter feito melhor da próxima vez para evitar isso?

Tony:
Sim, normalmente é como um período de tempo que está desabilitado, mas nunca vi onde estivesse desabilitado permanentemente, você tem que entrar e redefinir o bloqueio. Mas o que temos é que ainda temos chaves físicas em todos os aluguéis de curto prazo. Dessa forma, se, por qualquer motivo, o teclado não estiver funcionando, os convidados podem simplesmente ir até o cofre e pegar uma chave física de lá e usá-la até que possamos solucionar o problema. Então esse é normalmente o nosso processo.

Ashley:
É isso. É uma ótima ideia ter essa chave extra ali. OK.

Tony:
E colocamos isso em nosso guia digital que diz: “Ei, se, por qualquer motivo, você não conseguir acessar com o teclado…” E temos um vídeo onde andamos… “Aqui está o cofre. Veja como você abre, pega a chave e coloca lá.” Então, normalmente, as pessoas são muito boas em ler instruções na maior parte do tempo.

Ashley:
Mas ele tem uma chave, o cofre Encode?

Tony:
Sim, sim. Então, ele vem com uma chave, e geralmente pegamos essa chave e a colocamos lá. Se quiséssemos ser realmente elaborados, provavelmente deveríamos fazer duplicatas dessa chave. Porque agora, há apenas uma chave e ela está disponível.

Ashley:
Aquele, sim, sim.

Tony:
Sim. Mas sim, ele vem com uma chave.

Ashley:
Obviamente, dá para perceber que não sou responsável pela instalação desses na propriedade, então nem sei disso.

Tony:
Havia outro chamado August Lock… ou RemoteLock de agosto, e esse era um pouco diferente, porque é como um anexo que fica em cima do seu bloqueio existente. Então você simplesmente usaria seu teclado original e adicionaria isso lá, e ele seria desbloqueado para você. Mas aquele, a duração da bateria não era das melhores e as integrações não estavam lá, mas sim. De qualquer forma, o Schlage vem com chave.

Ashley:
Na verdade, começamos a usar o RemoteLock. A pessoa que gerencia nossos aluguéis de curto prazo, ela recomendou, e nós configuramos isso para… O que, o atendimento ao cliente, devo dizer, não tem sido tão bom com o RemoteLock. Mas uma vez que começamos a trabalhar, foi benéfico, sim. Na verdade, tive que usar meu poder de mídia social para enviar mensagens a eles e dizer: “O que está acontecendo?”

Tony:
E aí? Sim.

Ashley:
Sim. E a pessoa que administra a mídia social me respondeu imediatamente, pediu a alguém para enviar um e-mail para a pessoa que estava enviando para mim, e essa pessoa foi ótima. Mas, meu Deus, foi uma dor de cabeça configurar esse processo. Mas agora que está funcionando, tudo está indo bem.
E eu tinha mais uma pergunta. Para as baterias, você tem algum tipo de cronograma de manutenção trimestral onde vai fazer com que o faz-tudo substitua as baterias? Ou é apenas quando você recebe um alerta de que a bateria está fraca que você está adicionando como tarefa de manutenção? Como você está lidando com isso?

Tony:
Sim, essa é uma ótima pergunta. É o último. Assim, sempre que chega no aplicativo o alerta de que as baterias estão fracas, nossos VAs criam uma tarefa de manutenção, geralmente para a faxineira, pois apenas guardamos baterias extras na propriedade. E então, quando os faxineiros... sim, da próxima vez, eles apenas se certificarão de trocar as baterias da unidade.

Ashley:
Bem, obrigado por me deixar fazer muitas perguntas. [inaudível 00:42:24] isso será bom.

Tony:
Temos uma última pergunta. Acho que podemos acertar este rapidamente. Este vem de Sara Lucas. E a pergunta da Sara é: “Além do proprietário, que neste caso não tem ideia, como descobrir quem é o credor de um imóvel?” Então, vou compartilhar a única maneira que conheço de pesquisar isso. Provavelmente também existem outras maneiras de fazer isso, mas se você usar um site como o PropStream, o PropStream geralmente monitora todas as hipotecas registradas em relação a uma propriedade e você pode ver o nome da empresa que possui essa nota. Então, literalmente, você digita qualquer endereço e essa informação também será mostrada. E então, da mesma forma, você pode ir ao seu condado e dizer: “Ei, que escritura de fideicomisso, documento de garantia hipotecária ou nota promissória vocês apresentaram contra uma propriedade específica?” E esperançosamente, em algum lugar desses documentos, você poderá descobrir quem é o credor daquela casa.

Ashley:
Sim, você deveria… Se a cidade de Buffalo tiver, tenho certeza que a maioria das cidades tem, mas você pode acessar on-line os registros da cidade do condado e poderá simplesmente procurá-lo. Se você souber o nome dessa pessoa, pesquise o nome dela e poderá descobrir qual é a hipoteca que ela tem em seu nome.

Tony:
Legal. Bem, essa foi fácil.

Ashley:
Yeah, yeah. Todas ótimas perguntas, nós realmente apreciamos quando vocês nos lançam suas perguntas, nos estimula mentalmente. E também, algumas vezes, há questões em que não temos certeza, então, na verdade, reservamos um tempo e pesquisamos, e aprendemos algumas coisas também. E, obviamente, aprendi muito sobre bloqueios neste episódio, apenas com Tony. Então, obrigado Daniel por fazer essa pergunta, porque eu também tinha algumas questões candentes que precisava resolver. Então, obrigado pessoal. E você pode nos deixar uma mensagem de voz em 1-888-5-ROOKIE ou pode nos enviar um DM para @wealthfromrentals ou @tonyjrobinson. Muito obrigado a vocês por se juntarem a nós. Eu sou Ashley @wealthfromrentals e ele é Tony @tonyjrobinson, e voltaremos na quarta-feira com um convidado.