O mercado imobiliário de San Diego está esfriando, não quebrando

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O mercado imobiliário de San Diego tem a reputação de ser uma cidade difícil de encontrar uma casa. Atualmente, o mercado imobiliário de San Diego é o sétima cidade mais cara nos Estados Unidos.

Ainda assim, as casas estavam se movendo muito rapidamente nos últimos anos, com casas frequentemente gastando menos de 10 dias no mercado. Em San Diego, no início deste ano, as casas passaram em média 8 dias no mercado. No entanto, o número de dias que uma casa passa no mercado está aumentando e, em outubro de 2022, as casas gastas 27 dias no mercado, até 13 dias em relação ao ano anterior.

As taxas de juros dos empréstimos hipotecários têm influenciado historicamente a demanda do consumidor. Como as taxas de empréstimos estavam tão baixas recentemente, os moradores de San Diego conseguiram lidar com o alto custo das casas. Essa situação está mudando, no entanto, à medida que as taxas de juros de hipotecas aumentam no condado de San Diego e nos Estados Unidos espremendo o poder de compra do comprador.

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Mercado imobiliário de San Diego: a visão especializada dos corretores de imóveis

Zillow prevê um crescimento de 8% no valor das casas no próximo ano. No entanto, a corretora de imóveis local, Melissa Tucci, não vê isso acontecendo.

“Acredito que os preços das casas em San Diego aumentarão de 2 a 4%. Além disso, em algumas áreas, veremos uma queda de cerca de 1 a 2% nos preços médios das residências”.

O aumento de 8% que Zillow está cotando parece especialmente alto para o mercado imobiliário de San Diego. Dadas as condições econômicas atuais e o aumento das taxas de hipoteca, é improvável que o mercado imobiliário de San Diego experimente esse crescimento no preço médio.

Zillow é uma plataforma de dados que sai de estatísticas e um algoritmo. Os especialistas imobiliários locais têm uma vantagem sobre Zillow porque estão aqui em San Diego, vivendo as flutuações do mercado em primeira mão. Os agentes imobiliários veem como as mudanças no mercado imobiliário ocorreram no passado e podem fornecer uma visão única do mercado imobiliário do futuro.

Mercado imobiliário de San Diego: a singularidade dos bairros

A discrepância entre Zillow e a perspectiva de um agente imobiliário local se deve ao fato de que Zillow considera um nível nacional médio.

San Diego é tudo menos mediano. San Diego tem muitos bairros e condados diferentes, e cada um pode variar de maneira diferente do vizinho.

Mercado imobiliário de San Diego: bairro de La Jolla

La Jolla, que se traduz como “a joia”, é um paraíso costeiro e os imóveis são desejados como joias finas. A alta demanda por esse bairro eleva o preço médio das casas.

O resultado é que La Jolla tem as casas mais caras do condado de San Diego, com preços médios de US$ 2.4 milhões. A maioria das pessoas próprias casas em La Jolla San Diego com uma porcentagem de proprietários de 70%.

No ano passado, os valores das casas aumentaram 14.8%. Nos últimos 5 anos, os preços das casas em La Jolla San Diego aumentaram 55%.

Ainda assim, o mercado imobiliário está desacelerando neste bairro de San Diego também. A média de dias no mercado para uma casa é de 18 dias ano após ano. No mês passado, o preço médio caiu $ 350 e 77% das casas listadas para venda tiveram uma queda de preço.

Mercado imobiliário de San Diego: bairro Del Mar

Del Mar San Diego é uma pitoresca cidade litorânea com incríveis falésias e praias. Este atraente bairro recebe eventos de alto nível e contém resorts de luxo e uma atmosfera vibrante. Os valores das casas aqui refletem a demanda e são estimados em US$ 3.5 milhões.

Com isso mais bairro exclusivo, residências unifamiliares e outras propriedades permanecem no mercado por mais tempo do que a média nacional. A média de dias no mercado em outubro de 2022 é de 42. Isso é superior aos 14 dias em junho de 2022, mas reflete mais o tempo médio total típico do mercado.

Além disso, as atuais condições econômicas têm causado pressão baixista sobre os preços médios de venda, que caíram 5% desde o ano passado. Além disso, houve uma queda de 62% no número de casas vendidas, revelando que mesmo este bairro exclusivo de San Diego não está imune aos aumentos das taxas de juros do Federal Reserve.

Mercado imobiliário de San Diego: bairro de Mission Valley

Mission Valley Os valores das casas em San Diego são relativamente mais acessíveis em comparação com as áreas vizinhas. Os preços típicos das casas são de $ 682, com as casas ficando no mercado por aproximadamente 828 dias, 22 dias a mais do que no ano anterior.

Casas em Mission Valley geralmente vendem pelo preço de tabela ou um pouco acima dele e refletem o mercado de um vendedor. Embora o aumento das taxas de juros tenha afetado este bairro do condado de San Diego, é provável que o mercado imobiliário continue forte aqui.

Típico de muitos bairros de San Diego, a porcentagem do locatário é superior do que os que possuem imóvel, com 70% optando pelo aluguel. No entanto, os compradores podem confiar em um forte investimento em Mission Valley. Os preços médios aumentaram constantemente ano após ano e responderam menos às mudanças do Federal Reserve nas taxas de hipoteca.

Mercado imobiliário de San Diego: bairro de Carmel Valley

Carmel Valley O mercado imobiliário de San Diego está prosperando. Os valores das casas são em média de $ 1.5 milhão e estão acima do ano anterior. Noventa e sete casas foram vendidas em outubro de 2022. Embora tenha caído de uma alta de 201 casas vendidas em setembro de 2020, ainda é um número relativamente alto de casas vendidas no condado de San Diego.

A porcentagem do proprietário em Carmel Valley é de 69%. O mercado imobiliário é um tanto competitivo, com casas vendidas em cerca de 29 dias. O preço médio das casas aumentou 1.9% em relação ao ano anterior.

O mercado imobiliário em Carmel Valley é relativamente estável, com os preços das casas aumentando ao longo do tempo. Este bairro do condado de San Diego é uma comunidade suburbana planejada com escolas de alto nível, vida familiar maravilhosa e parques incríveis. Embora as taxas de juros tenham impacto na taxa de valorização e nas vendas de casas, a demanda por imóveis em Carmel Valley provavelmente resistirá bem ao ciclo econômico.

Mercado imobiliário de San Diego: bairro de Tierrasanta

Devido à sua proximidade com o centro de San Diego, Tierrasanta é um local atraente. Valores médios de casas de $ 993,115. Embora o mercado imobiliário tenha alta demanda de compradores aqui, os valores das casas são menores do que algumas das cidades litorâneas.

Os preços da habitação aumentaram significativamente nos últimos dois anos. Em janeiro de 2020, os valores das casas eram de $ 662,428. O mercado pandêmico deixou esse bairro ainda mais quente, e os preços médios de venda se valorizaram rapidamente. Nos últimos 5 meses, os preços médios diminuíram aproximadamente US$ 40, refletindo o impacto do aumento das taxas de hipoteca e da inflação.

No entanto, a demanda do comprador provavelmente permanecerá forte aqui. Muitas famílias e jovens profissionais moram em Tierrasanta San Diego, que oferece um ambiente suburbano próximo ao centro da cidade. Além disso, as escolas públicas são altamente avaliadas, fazendo com que a demanda por propriedades aqui seja mantida.

A estabilização do mercado imobiliário de San Diego

Definitivamente, vimos uma mudança no mercado. O que parecia 6 meses atrás versus 3 meses atrás versus hoje é dramático. A mudança do mercado é tão grande porque vimos um aumento absurdo nos preços e vendas de imóveis nos últimos dois anos. Agora estamos vendo uma queda no preço médio de venda, porém essa queda é mais uma estabilização.

O mercado imobiliário de San Diego está esfriando, não quebrando

Menos ofertas múltiplas, um aumento gradual na quantidade de estoque disponível e o número de dias que uma propriedade está no mercado são sinais de que um mercado superaquecido está começando a esfriar.

Além disso, as taxas de apreciação ano a ano se estabilizaram. Ao vender a sua casa, você precisa entender o mercado.

Só porque os tempos médios de mercado para San Diego Real Estate estão de volta a 25-45 dias em vez de 5-10 dias, não significa que o mercado imobiliário de San Diego está caindo. É importante entender que tivemos um aumento extremo no preço médio de venda e na velocidade. Agora, o mercado imobiliário está desacelerando. No entanto, é mais uma estabilização do que uma queda.

Mercado imobiliário de San Diego: os anos pandêmicos não são 2008

O mercado imobiliário de San Diego foi um mercado quente durante os anos da pandemia. A capacidade de trabalhar remotamente levou as pessoas a exigirem casas de praia com clima agradável. Além disso, os gastos do consumidor mudaram e alguns descobriram que podiam pagar pela casa que tanto esperavam.

O impacto das taxas de juros

Mais importante ainda, as taxas de juros foram historicamente baixas, girando em torno de 3%, que é o menor taxa de juros que Freddie Mac mediu desde 1971.

As baixas taxas de juros permitiram que os compradores saíssem do mercado de aluguel e adquirissem uma casa própria. O financiamento hipotecário estava prontamente disponível e os compradores na Califórnia podiam comprar uma casa.

No entanto, é fundamental observar que as práticas de empréstimo questionáveis ​​em 2008 não ocorreram durante os anos da pandemia. Além disso, a oferta de residências, principalmente em San Diego, não é nada parecida com 2008. Na verdade, San Diego enfrenta uma escassez de estoque, o que manterá os preços estáveis ​​e provavelmente em alta.

Embora as taxas de juros das hipotecas estejam aumentando, elas ainda estão em níveis relativamente baixos. As taxas de juros no início dos anos 2000 eram em média de 5 a 7%. A geração anterior enfrentava as maiores taxas de juros; 1981 experimentou taxas de juros de 16%.

Portanto, o mercado imobiliário vai desacelerar, que é o que o Federal Reserve pretendia. Veremos uma queda no preço médio de tabela, um aumento nos dias no mercado e menos guerras de lances.

No entanto, o setor imobiliário de San Diego provavelmente permanecerá forte.

Mercado imobiliário de San Diego: previsão de crescimento lento

Nos últimos dois anos, a alta demanda por casas em San Diego deu origem a um mercado aquecido. O número de compradores aumentou, mas não havia listagens disponíveis.

Há cerca de 3.9 semanas de oferta no mercado imobiliário de San Diego. Um mercado equilibrado normalmente teria uma oferta de cerca de seis meses. Assim, San Diego continua sendo um forte mercado vendedor.

O declínio nas novas listagens no mesmo período do ano passado está principalmente relacionado à relutância dos proprietários de se envolverem no mercado. Devido à combinação incomum de baixa oferta e alta demanda, os vendedores conseguiram aumentar seus preços.

Enquanto a oferta e a demanda estiverem tão desiguais, os preços provavelmente continuarão aumentando lentamente ou se nivelando.

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• Fonte: https://www.fastexpert.com/blog/san-diego-housing-market-cooling/