A “greve dos vendedores” começou – por que o mercado imobiliário está escurecendo

Neste artigo

Voltar março e de novo em Agosto, observei que “estamos sem dúvida a atingir os limites da acessibilidade para os americanos”, o que deverá “arrefecer o mercado imobiliário” e provavelmente “causar uma correcção”, mas sem o desconforto de um crash. 

Isto, na minha humilde opinião, ainda é o caso, uma vez que o mercado imobiliário é - ao contrário de 2008 - impulsionado por compradores muito mais qualificados de substancialmente mais patrimônio em suas casas e dívida fixa de longo prazo, com juros baixos, em comparação com as taxas provocativas do início e do meio da década. Um gráfico de originações de hipotecas por pontuação de crédito deve esclarecer esse ponto.

No entanto, eu estava claramente errado sobre uma coisa. eu não acreditei lá havia “vontade política” suficiente para realmente combater a inflação. Isso ainda pode ser verdade, uma vez que a Fed poderá abandonar rapidamente o seu rumo actual. Mas dada a litania de aumentos das taxas e os sinais de que mais estão por vir, parece que as taxas de juro elevadas continuarão connosco durante algum tempo. 

Na verdade, a hipoteca de 3% que obtive sobre a minha residência pessoal no ano passado seria mais do que o dobro agora. Como disse Dave Meyer, o Fed deixou claro que deles queremos uma correção de habitação para reduzir a inflação e abordar níveis quase históricos de inacessibilidade. 

Então, onde isso nos deixa agora? 

Uma correção habitacional e a “greve dos vendedores”

Esta é a aparência do número de novas listagens na área metropolitana de Kansas City, onde moro:

As novas listagens em setembro de 2022 caíram quase 600 em relação a 2021, uma redução de 12.9%. Eles caíram 15.5% em relação a 2020. 

Assim, apesar dos aumentos nas taxas, o estoque só aumentou de 1.5 a 1.7 meses em setembro de 2022. Um mercado equilibrado é de seis meses, portanto ainda é considerado um “mercado vendedor”. (Embora eu argumentasse contra isso, dado o quão estranho é o mercado atual.)

É importante observar aqui as comparações ano após ano (YoY), pois as novas listagens seguem um padrão cíclico e sempre caem durante o inverno. Por exemplo, a tendência anual para novas listagens a nível nacional caiu 23.6% em termos homólogos em Outubro.

No entanto, as casas à venda ainda aumentaram 5% em relação a outubro passado. Este aumento no estoque ocorreu em grande parte devido a menos vendas e quase 20% dos compradores desistiram dos contratos assinados. Há também algumas manchetes bastante divertidas, como “a relação média entre o preço de venda e o preço de tabela caiu para 99% em setembro”. Tinha uma tonalidade acima de 103%, o que não é exatamente típico.

No geral, é isso que Bill McBride chama “a greve dos vendedores.” Simplesmente não há muitos bons motivos para os proprietários tentarem vender suas casas agora. Então, eles não. Portanto, devemos esperar que esta tendência se acelere e permaneça connosco por algum tempo. 

Os americanos estão ficando parados

Ultimamente, os americanos têm tido uma probabilidade substancialmente menor de se mudarem do que nos anos anteriores. Como The Hill anotado em 2021:

“Novos dados do Census Bureau dos EUA mostram que apenas 8.4% dos americanos vivem numa casa diferente daquela onde viviam há um ano. Essa é a taxa de movimento mais baixa registrada pela agência desde 1948.

“Essa percentagem significa que cerca de 27.1 milhões de pessoas mudaram de casa no último ano, também o valor mais baixo alguma vez registado.”

Mesmo antes da pandemia, mínimos recordes estavam sendo estabelecidos. As razões para isto são muitas, incluindo o envelhecimento da população, o menor número de crianças e, claro, o facto de a habitação ser tão cara. 

Na mesma linha, o número de novas listagens de casas também estavam caindo mesmo antes dos preços dispararem e dos recentes aumentos das taxas de juros.

A duração média da casa própria subiu para oito anos, um aumento de “cerca de três anos na última década”, segundo A zebra. A mudança no tempo médio de permanência é ainda mais dramática. Quase triplicou de cerca de cinco anos em 1985 para 13.2 anos em 2021.

Se você pensar sobre isso, faz sentido. Por que mudar, especialmente agora?

A maioria dos proprietários (aproximadamente 95%) tem hipotecas de taxa fixa de 30 anos. Quem contraiu empréstimo nos últimos cinco anos tem taxa inferior a pelo menos 4%. Por que você pagaria voluntariamente esse empréstimo?

E como vimos, cada vez menos pessoas o fazem.

Curiosamente, o mesmo está acontecendo no mercado de aluguel. 

Os inquilinos estão renovando seus aluguéis em um nível recorde. Em abril de 2022, mais de 65% dos inquilinos renovaram o seu arrendamento contra pouco mais de 56% em 2019, segundo a RealPage. 

Isso também faz sentido se você entender que os aumentos gigantescos de aluguel de que ouve falar são apenas para novos anúncios. Por exemplo, em abril, quando o aumento anual do aluguel para novos imóveis foi de 16.9%, NPR descobriu que o inquilino médio estava pagando apenas 4.8% a mais do que no ano anterior. 

A razão é que muito poucos proprietários estão dispostos a aumentar o aluguel até o mercado para os inquilinos atuais. Aumentar o aluguel em muito mais de 5% muitas vezes inspira o inquilino a sair por despeito. Portanto, se o aluguel está (ou pelo menos estava) subindo 16.9% em outros lugares, mas apenas 4.8% onde você está, é provável que você permaneça onde está.

Então, estarão os Estados Unidos – nascidos numa luta contra a monarquia e a aristocracia entrincheirada – a regredir a um reino de servos feudais ligados à terra que habitam actualmente?

Bem, por enquanto, mais ou menos.

Oportunidades neste mercado muito estranho

O proprietário que aluga

A “greve dos vendedores” tem impulsionado e continuará a impulsionar o mercado imobiliário enquanto as taxas de juro forem elevadas (pelo menos segundo os padrões pós-crash de 2008). Ao mesmo tempo, é provável que esteja a arrefecer o mercado de arrendamento, e suspeito que muitos proprietários que precisam de se mudar estão a optar por alugar as suas casas em vez de as vender, e assim o volume de alugueres está a aumentar.

Os preços dos aluguéis estão começando a diminuir. De um elevado aumento anual de 18% em Abril, caíram agora para apenas 7.4% em novembro e apenas 1.2% superior ao de Outubro. 

Mesmo assim, os aluguéis estão um pouco mais altos do que eram há alguns anos, portanto, continuar a manter os aluguéis como proprietário deve ser bom no curto prazo.

Além disso, para qualquer proprietário que precise se mudar para uma mudança de emprego ou algo assim, a melhor opção é alugar sua casa atual e, em seguida, encontrar um aluguel para onde você está se mudando. Afinal, o enfraquecimento do mercado de aluguel irá ajudá-lo a encontrar um aluguel tanto quanto prejudica você ao alugar sua residência atual.

E, novamente, por que pagar o empréstimo de 2.65% da sua casa atual para obter um empréstimo de 6.95% para uma nova? Essa não é uma forma de arbitragem particularmente lucrativa.

Suspeito que o “proprietário que aluga” se tornará muito mais comum no próximo ano. E embora essas ideias possam surgir naturalmente para os leitores do BiggerPockets, provavelmente não ocorrerão naturalmente ao proprietário “normal”, apesar de ser do seu melhor interesse financeiro. Portanto, certifique-se de esclarecer outras pessoas sobre suas opções neste ambiente de taxas de juros altas (pelos padrões recentes).

Sujeito a

A próxima grande oportunidade está um pouco mais repleta de incertezas, e esta é a infame "sujeito a" estratégia.  

“Sujeito a” significa apenas que a compra está “sujeita ao financiamento existente”. Efetivamente, o comprador assume um empréstimo inaspontável. 

Ou seja, o comprador leva a escritura do imóvel e efetua os pagamentos do empréstimo, mas o empréstimo fica em nome do vendedor.

As vantagens para o comprador, neste caso, são óbvias. Se você pode “assumir” um empréstimo de 2.85% sobre um imóvel, quanto importa o preço de compra? 

Existem vários problemas, no entanto. Em primeiro lugar, você precisa construir seriamente um relacionamento com o vendedor para que ele confie em você para pagar a hipoteca de uma casa que não possui mais. Afinal, se você não efetuar os pagamentos, é o crédito do vendedor que sofrerá o golpe.

Em segundo lugar, praticamente todas as hipotecas e títulos fiduciários têm um “devido às vendas” cláusula. Isso permite que um banco exija o vencimento do empréstimo no momento em que a propriedade transfere a propriedade. No passado, os bancos raramente o faziam. Pode ser diferente desta vez, no entanto. Um banco manteria uma hipoteca de 3% em seus livros quando a taxa atual fosse superior a 6%? 

Tudo o que podemos realmente dizer é que não temos certeza. Se você empregar essa estratégia, deverá ter um plano B para refinanciar ou vender a propriedade, caso o banco opte por cobrar o vencimento do empréstimo.

Por último, possuir uma hipoteca sem o imóvel correspondente afetará seriamente o rácio dívida/rendimento do vendedor e tornará muito difícil a compra de um novo imóvel. Ao mesmo tempo, como sujeito ao comprador, eu nunca iria querer pagar qualquer hipoteca feita entre 2018 e meados de 2022. Assim, poderia haver um conflito de longo prazo e até mesmo uma questão ética que não estivesse presente então muito quando o assunto se tornou popular pela primeira vez no início de 2010. 

Mesmo que você não tenha um dever fiduciário para com o vendedor, você deve ser muito claro sobre quais podem ser as ramificações com o vendedor desde o início. Eu recomendaria até mesmo chegar a um acordo ou algo nesse sentido sobre quanto tempo você manterá a hipoteca em vigor antes de refinanciar ou vender.

Conclusão

Enquanto as taxas permanecerem elevadas, a “greve dos vendedores” deverá continuar. Espere taxas muito baixas de novas listagens no futuro próximo. O mercado imobiliário irá abrandar e cair um pouco, mas sem um forte incentivo à venda, a greve dos vendedores, entre outros factores, deverá mantê-lo à tona. 

Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.