O herói desconhecido do setor imobiliário de Nova York em 2022 e o que isso significa para 2023

A história do mercado imobiliário de Nova York em 2022 foi um conto de dois mercados.

O ano começou em alta, com compradores fechando contratos em fevereiro e março. Então abril chegou e o mercado começou a mudar. No outono, parecia que o pior dos tempos havia chegado. Os compradores eram escassos e o volume do contrato caiu significativamente, com o medo de colapsos de preços surgindo. No entanto, com o encerramento de 2022, os mercados imobiliários da cidade de Nova York estão parados. Os compradores não estão apressados, os vendedores não são urgentes e os preços não estão caindo. O mercado parece sem rumo e as narrativas estão à deriva. A história da recuperação acabou.

Como tal, o próximo ano, 2023, está livre para escrever a sua própria história.

Com a visão de Mark Twain de que “a história não se repete, mas muitas vezes rima” em mente, agora é um excelente momento para olhar para os fluxos e refluxos de 2022 para entender melhor o contexto que impulsiona o mercado para um futuro desconhecido.

COMPRADORES

A movimentada temporada de primavera de 2022 começou com demanda em níveis recordes. O número de vendas pendentes em janeiro estava muito acima dos anos anteriores.

Embora isso tenha ocorrido principalmente devido a um inverno sólido, o ímpeto continuou e os compradores estavam em vigor em fevereiro e março. As baixas taxas de juros impulsionaram muito esse entusiasmo, mas começaram a subir no início de 2022. Em abril, quando as taxas em conformidade ultrapassaram 5% pela primeira vez em vários anos, o mercado desacelerou. À medida que o volume do verão caiu de níveis vertiginosos para níveis mais típicos, a percepção mudou do modo de recuperação para o modo de normalização.

Avanço rápido para a estação ativa do outono - que, como se viu, não foi muito ativa. Uma análise comparativa da mudança percentual no ritmo médio de contrato assinado de 30 dias desde 1º de outubro de 2019 mostra que o ritmo da temporada de outono de 2022 caiu bem abaixo do período entre 2019-2021. Todas as curvas de demanda começam um pouco iguais, mas a natureza sem brilho de 2022 ficou aparente depois de algumas semanas. No que diz respeito aos compradores, qual é a pressa? As taxas de juros eram altas e os descontos eram baixos.

À medida que 2022 se aproxima, a incrível mudança no teor do mercado de alto para baixo é evidente. Os recordes de vendas pendentes em janeiro diminuíram lentamente para o desempenho do fundo do pacote.

VENDEDORES

O foco da narrativa de recuperação estava centrado nos compradores. Até agora, as inúmeras razões para comprar uma casa nos últimos dois anos são bem conhecidas: mais espaço, baixas taxas de juros e aumento dos preços. O herói anônimo tanto na ascensão quanto na queda do mercado é a oferta.

No caminho para cima, à medida que a demanda aumentava, a oferta geralmente não. Isso criou uma sensação de escassez. Novas listagens foram muito disputadas e os compradores tornaram-se urgentes. Observe que, nos últimos dez anos, apenas 2021 e 2022 mostraram uma queda na oferta de janeiro a fevereiro, quando a oferta normalmente começa a aumentar em antecipação à alta temporada que está por vir. A oferta restrita é vantajosa para os vendedores porque suas listagens tendem a receber tratamento de estrela, mas o lento gotejamento do produto ajudou a estender a corrida do mercado e impediu que os compradores capitalizassem totalmente a alavancagem que esperavam.

Mas o que torna o abastecimento um herói é que, por mais que não tenha aumentado durante a aceleração, também não aumentou durante a redução de marcha. Isso foi especialmente verdadeiro durante o outono, já que o estoque normalmente aumenta após o Dia do Trabalho na expectativa de compradores de outono e depois diminui à medida que esses compradores se materializam.

Curiosamente, foi exatamente o que aconteceu em 2022, exceto que, como mostrado acima, houve muito menos compradores este ano. No entanto, o estoque se contraiu quase no mesmo ritmo, se não um pouco mais rápido do que na maioria dos anos. Essa falta de listagens sugere um interesse cada vez menor entre os possíveis vendedores. Afinal, para muitos vendedores, uma venda é o prelúdio de uma compra. Os preços permaneceram rígidos, portanto, qualquer candidato a vendedor estaria essencialmente negociando para baixo neste ponto - portanto, sem urgência.

Valores

Quanto aos preços, uma olhada no preço médio do condomínio de revenda por metro quadrado - um bom indicador da ação geral dos preços - indica que 2022 presidiu uma ligeira queda nos preços gerais dos apartamentos ao longo do ano. Depois de atingir altas recentes de US$ 1,472 por pé quadrado no primeiro e segundo trimestres, os preços caíram ligeiramente para US$ 1,439 no terceiro trimestre, quando a mudança do mercado se tornou evidente.

Como essa medida é calculada usando vendas que provavelmente foram assinadas em contrato várias semanas, senão meses antes do fechamento, a queda de 2% no terceiro trimestre ainda continha muitas vendas assinadas no segundo trimestre.

Assim, muitos esperavam que o quarto trimestre mostrasse mais claramente a deterioração dos preços à medida que a demanda diminuísse. Curiosamente, embora o desempenho medíocre do quarto trimestre tenha gerado preocupações sobre a queda dos preços, uma análise inicial da ação dos preços durante o trimestre sugere que, apesar da queda drástica no volume de vendas, os preços ainda não foram realmente afetados negativamente.

Aqui é onde o contexto é útil. As comparações de preços imobiliários são melhor feitas ano a ano, a fim de filtrar a volatilidade da sazonalidade. À medida que o mercado entra no novo ano com volume de fumaça em comparação com esta época do ano passado, é duvidoso que os preços nos próximos trimestres atinjam ou excedam a marca d'água de US$ 1,472 estabelecida durante o primeiro e segundo trimestres de 2021. Após quase um ano de desaceleração do volume, as primeiras quedas de preço ano a ano podem finalmente aparecer.

Ainda assim, com a demanda em queda em todo o país e muitas histórias de “colapso imobiliário” ganhando atenção, a falta de ação dramática dos preços na cidade de Nova York sugere que o FUD imobiliário pode ser exagerado, pelo menos por enquanto, e que as prováveis ​​quedas de preços podem ser mais brandas do que expectativas sugeririam.

Juntando tudo para compradores e vendedores

À medida que o mercado entra em sua próxima temporada movimentada com baixo volume de negócios e preços mais fracos, o estoque pode finalmente começar a aumentar a um ponto em que os vendedores são forçados a competir e os compradores têm a alavancagem que esperavam.

Para os compradores, isso significa ser paciente, mas pronto para agir quando a unidade certa aparecer. Para os vendedores, isso significa precificar desde o início, ou mesmo um pouco abaixo do preço, a fim de chamar a atenção e atrair possíveis compradores para competir entre si.

Qual é o próximo?

No momento, a dialética do pânico e da recuperação do COVID se resolveu, os mercados de ações estão em fluxo, as taxas de juros estão mais altas do que há muitos anos, os compradores compraram, os vendedores permaneceram parados e pode ou não haver um recessão a caminho. Tudo isso serve para dizer que ninguém tem ideia do que acontecerá em 2023.

Mas de que adiantaria uma peça de final de ano sem lançar alguns dardos? Aqui estão algumas previsões para o próximo ano:

• Predição 1: O volume será mais baixo do que o normal. Os contratos assinados provavelmente tenderão para o fundo das faixas típicas. Com temores de recessão e outros riscos macro, atribua tudo à incerteza econômica geral.
• Predição 2: O estoque aumentará. Lenta mas seguramente, os vendedores sairão da toca para ver se eles também podem conseguir o que seu vizinho conseguiu. Isso empurrará alguns submercados solidamente para o território do mercado comprador.
• Predição 3: Os preços serão moderados. O volume (previsto) mais silencioso, em combinação com o aumento (previsto) do estoque, colocará sobre os vendedores o ônus de competir pelos compradores. Nada de pânico, apenas um ciclo de baixa, durante o qual os preços trimestre a trimestre caem ligeiramente, com os preços ano a ano caindo um pouco mais.

Mas, no geral, se há uma coisa certa, é que o mercado imobiliário de 2023 escreverá sua própria história - e provavelmente não se parecerá com os mercados dos anos anteriores.

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• Fonte: https://www.forbes.com/sites/johnwalkup/2022/12/31/the-unsung-hero-of-new-york-real-estate-2022-and-what-it-means-for-2023/