Estes são os 8 mercados mais acessíveis para investir em 2023

O mercado imobiliário dos EUA enfrenta uma crise de acessibilidade. A combinação de preços elevados das casas, aumento das taxas hipotecárias e diminuição do poder de compra levou a acessibilidade da habitação ao seu nível mais baixo em décadas. Como tal, é difícil para investidores e compradores de casas identificar cidades onde possam comprar imóveis. 

Mas ainda existem grandes oportunidades de comprar imóveis, mesmo com orçamento limitado. Fiz a pesquisa e identifiquei os oito mercados mais acessíveis para investidores imobiliários. A seguir vou explicar como chegamos à situação atual, meus critérios de seleção desses mercados e depois passar alguns dados sobre as cidades. Confira a lista abaixo e determine se alguma dessas cidades se enquadra em seus objetivos de investimento. 

Como Chegamos Aqui 

A esta altura, todos sabem o que aconteceu com o mercado imobiliário desde o início de 2020: subiu muito. Impulsionado pela forte procura demográfica, pelo trabalho remoto, pelas taxas de juro ultrabaixas e por vários outros factores, o mercado imobiliário registou uma incrível valorização desde o início de 2020 até meados de 2022.

Desde o verão de 2022, os preços começaram a cair à medida que as taxas hipotecárias aumentaram, mas a valorização que temos visto ainda é surpreendente. De dezembro de 2019 a dezembro de 2022, os preços cresceram 31% a nível nacional. Em certos mercados, os preços subiram ainda mais. Austin, Texas, por exemplo, subiu 43% nesse período, apesar de ter visto quedas de preços no segundo semestre de 2022. 

A razão pela qual os preços começaram a cair em meados de 2022 é porque a acessibilidade diminuiu. Apesar do rápido aumento dos preços, a acessibilidade no mercado imobiliário ainda foi forte durante anos devido às baixas taxas hipotecárias. Mas é claro que, quando as taxas começaram a subir, a realidade começou a instalar-se. A combinação de taxas elevadas e preços residenciais extremamente elevados reduziu a acessibilidade ao ponto mais baixo em décadas. Abaixo você pode ver quão dramaticamente o Índice de Acessibilidade de Habitação Fixa dos EUA recusado.

É claro que a história de como chegamos aqui e os dados que mostrei são de nível nacional. Na realidade, o mercado imobiliário é muito regional e ainda existem locais relativamente acessíveis para comprar imóveis em 2023. 

Metodologia

Selecionei quatro critérios para ajudar os investidores a entender onde podem fazer investimentos acessíveis e com bom potencial de retorno no longo prazo. A cidade teve que atender à minha definição de acessível e passar por alguns testes básicos de “investibilidade”. 

1. A cidade tem que ter um preço médio de habitação inferior ao preço médio de habitação para os EUA como um todo (que é de cerca de 400,000 dólares no momento desta escrita). 
2. A cidade tinha de ser suficientemente grande para ter boas perspectivas económicas e dados fiáveis. Eu tirei proveito de um conjunto dos 100 maiores metrôs dos EUA 
3. A cidade deve ter crescido em população de 2021 a 2022, de acordo com o Censo dos EUA. Embora existam muitas variáveis ​​macroeconómicas que deve considerar ao selecionar um mercado, o crescimento populacional é talvez o mais importante. Dica: muitos deles estão na Flórida. 
4. A cidade deve ter uma relação aluguel/preço (RTP) acima de 6%. O RTP é um bom proxy para o fluxo de caixa e, embora você provavelmente queira encontrar um acordo com um RTP de 75% ou superior, se uma cidade tiver uma média de 6%, isso geralmente significa que você pode encontrar negócios com fluxo de caixa sólido. Quando fiz esta análise, descobri que todas as cidades com RTPs mais elevados do que as da minha lista tinham populações em declínio. 

Juntas, esta é uma lista das principais áreas metropolitanas que têm preços residenciais abaixo da média nacional, estão crescendo em população e têm boas oportunidades de fluxo de caixa. É claro que eu poderia considerar muitos outros critérios para selecionar esses mercados, mas esta lista é simples, fácil de entender e fornece uma boa orientação. Se você está pensando seriamente em investir em qualquer um desses mercados, você deve fazer muito mais diligência e compreender o mercado muito mais profundamente do que esta análise permite. 

Os Mercados 

Abaixo você encontrará uma lista dos oito mercados mais acessíveis para investidores imobiliários em 2023. Observe que, embora todos esses mercados tenham preços médios de casas pelo menos 15% abaixo da média nacional, há uma grande diferença no preço, mesmo em esta lista. Por exemplo, o mercado mais barato, Oklahoma City, tem um preço médio de casa de cerca de US$ 165,000, o que é quase exatamente metade do preço de Tampa, o mercado mais caro desta lista.

Forneci alguns dados adicionais aqui para você revisar: preço de venda ano após ano, aluguel médio e crescimento do aluguel, bem como crescimento populacional.

Considerações Finais

Novamente, se você está pensando em investir em qualquer um desses mercados, precisará fazer muito mais diligência. Você deve aprender mais sobre a situação económica, o clima regulatório e a demografia da área, apenas para citar alguns tópicos principais. Você também precisa encontrar um bom negócio! Dentro de cada uma dessas cidades, haverá negócios com ótimos retornos e negócios com retornos ruins. É seu trabalho encontrar os bons. 

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Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.