O que é uma hipoteca geral e faz sentido ter?

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Uma hipoteca geral é útil para investidores imobiliários com um grande portfólio imobiliário. Também chamada de empréstimo geral, a hipoteca consolida vários empréstimos separados em uma única hipoteca. Para muitos investidores experientes, ter um pagamento de empréstimo torna mais simples conciliar vários pagamentos de hipotecas e taxas de juros.

No entanto, conseguir um empréstimo hipotecário geral nem sempre é a melhor opção de financiamento. Por exemplo, os empréstimos são mais difíceis de garantir. E colocar hipotecas individuais sob o mesmo “cobertor” pode colocar em risco todas as propriedades da carteira.  

Quando faz sentido financeiro colocar empréstimos hipotecários separados em um único empréstimo? Existem situações em que é melhor manter os empréstimos individuais separados e não consolidá-los numa hipoteca inteira?

Este artigo explora os prós e os contras do uso do refinanciamento geral de empréstimos para gerenciar várias propriedades em um portfólio imobiliário.

Definição de hipoteca geral

Também chamada de empréstimo de carteira, uma hipoteca geral é um empréstimo único que cobre duas ou mais propriedades. O processo simplificado permite que você faça um pagamento mensal para todo o empréstimo, o que significa que o gerenciamento de várias propriedades é mais fácil. Além disso, você pode comprar, manter ou vender propriedades sem acionar uma cláusula de vencimento na venda. 

Existem algumas nuances nos empréstimos gerais não associados às hipotecas tradicionais.

Por exemplo, a hipoteca tem uma cláusula de rescisão, permitindo vender um imóvel sem ter que pagar o empréstimo. Além disso, o credor hipotecário geral atribui um penhor contra cada propriedade coberta pelo empréstimo. Portanto, o incumprimento de uma hipoteca pode resultar na execução hipotecária de todas as propriedades garantidas pelo empréstimo.  

Prós de hipoteca geral

Conhecer os prós e os contras das hipotecas em branco pode ajudá-lo a fazer escolhas inteligentes de investimento imobiliário. Vejamos quatro razões pelas quais a consolidação de várias hipotecas pode fazer sentido financeiramente. 

Empréstimos gerais simplificam a papelada

Uma característica atraente dos empréstimos hipotecários gerais é a sua simplicidade. Não existe um processo demorado de solicitação de empréstimo sempre que você decidir comprar uma propriedade para investimento. O processo de solicitação de empréstimo geral envolve apenas um verificação de crédito e verificação de ativos. E quando você vende um imóvel, a cláusula de rescisão permite fazer o reembolso parcial.  

É claro que controlar o pagamento mensal da hipoteca é mais simples do que gerenciar vários. 

Melhor negociação dos termos do empréstimo

Um aspecto positivo dos empréstimos gerais é que você tem condições de negociar melhores taxas de juros e prazos. Por exemplo, digamos que você precise contratar cinco ou seis hipotecas convencionais. Nesse caso, você tem pouco poder de negociação com o credor. No entanto, o valor combinado parece mais atraente para o credor. 

Outra vantagem é que você só tem que lidar com uma única taxa de juros. Além disso, os credores normalmente oferecem taxas de juros mais favoráveis ​​aos investidores que desejam consolidar hipotecas convencionais em empréstimos maiores. 

Libere mais dinheiro para investir

Negociar melhores condições de empréstimo e taxas de juros significa uma coisa: você tem mais dinheiro para investir. Aqui estão algumas maneiras pelas quais uma hipoteca geral pode lhe dar mais dinheiro para investir:

• Taxas de originação mais baixas
• Menores custos de fechamento
• Seus pagamentos mensais combinados são mais baixos devido às taxas de juros baixas
• Não é necessário encontrar uma grande entrada para financiar a compra de um novo imóvel
• Faça reembolsos parciais ao vender uma propriedade de investimento

Aproveite o patrimônio para evitar adiantamentos

Você quer comprar imóveis sem dinheiro para baixo? Nesse caso, um empréstimo geral torna isso possível. Ao comprar um imóvel com hipoteca geral, você não precisa fazer um pagamento inicial – normalmente 20% para investidores imobiliários. Em vez disso, você oferece patrimônio de propriedades existentes como garantia. 

Contras da hipoteca geral

Apesar das suas vantagens, as hipotecas gerais nem sempre são a melhor escolha. Aqui estão algumas desvantagens de consolidar vários empréstimos em um único no investimento imobiliário. 

Pagamentos iniciais mais altos

O pagamento inicial para garantir uma hipoteca geral é significativamente maior do que uma hipoteca normal. Isso ocorre porque os credores correm mais riscos financeiros com esses empréstimos consolidados e exigem mais dinheiro adiantado antes de financiar o empréstimo. Mesmo que o percentual seja o mesmo, o adiantamento ainda será maior. 

Alguns investidores imobiliários usam empréstimos de curto prazo ou empréstimos oscilantes para garantir a hipoteca. Portanto, existem mais obrigações financeiras com empréstimos gerais.

Todas as propriedades são garantias

Uma consideração séria sobre uma hipoteca do tipo geral é que todas as propriedades do empréstimo geral são garantias. Portanto, deixar de pagar um único pagamento pode colocar em risco todo o seu portfólio imobiliário. Por outro lado, você só corre o risco de perder um ativo se tiver um empréstimo convencional para um único imóvel e perder o pagamento.

Os prazos do empréstimo são mais curtos

Não é incomum que os empréstimos imobiliários gerais sejam amortizados em dez a 15 anos, ao contrário dos 30 anos típicos de um empréstimo residencial tradicional. Além disso, alguns “credores de carteira” estruturam os empréstimos com pagamentos iniciais. Isso exige que você pague toda a hipoteca no final do prazo. 

É bom lembrar que as hipotecas gerais sempre pretendem ser empréstimos de curto prazo. 

Requisitos mais rigorosos para se qualificar

Menos credores oferecem empréstimos hipotecários gerais e a qualificação para eles é mais difícil. Você deve ter uma excelente pontuação de crédito e grandes reservas de dinheiro para fazer um pagamento inicial – às vezes até 50% do valor do empréstimo. Um valor de empréstimo (LTV) mais elevado também é necessário para refinanciar vários empréstimos em um. 

As diretrizes para empréstimos gerais mudam de estado para estado

Cada estado tem seus próprios regulamentos gerais sobre empréstimos imobiliários. Portanto, se você possui investimentos imobiliários em dois ou mais estados, precisará de um empréstimo geral separado para cada estado. 

Exemplos de hipoteca geral

Aqui estão alguns exemplos de como os investidores imobiliários podem usar uma hipoteca geral para expandir seus negócios e expandir seus portfólios.

Comprando um portfólio inteiro: Digamos que você queira comprar um portfólio inteiro de propriedades imobiliárias. Então, em vez de contrair hipotecas diferentes para cada propriedade, você pode encontrar um credor que oferece “hipotecas de carteira”.

Empréstimos para investidores que compram e mantêm: Suponha que um investidor tenha um empréstimo hipotecário tradicional sobre uma propriedade no valor de US$ 170,000 com uma hipoteca de US$ 70,000. No entanto, o investidor decide comprar outra propriedade para investimento por $ 170,000. Em vez de oferecer um pagamento inicial de 20% de US$ 34,000 mil, eles contraem um empréstimo geral, usando o patrimônio da propriedade existente. 

Investidores que vendem casas: Um house flipper pode comprar várias propriedades de reabilitação em um único empréstimo geral. Depois de virar a casa, eles só precisam fazer o reembolso parcial na venda de cada imóvel. Eles podem então comprar outro fixador superior sob o empréstimo geral. 

Como obter uma hipoteca geral

Conseguir uma hipoteca geral pode ser complicado para investidores iniciantes. Credores comerciais normalmente oferecem empréstimos gerais a investidores experientes com muito dinheiro, ativos consideráveis ​​e uma carteira de investimentos sólida.

Aqui estão alguns fatos a serem lembrados ao considerar a consolidação de várias hipotecas em uma única:

• Normalmente, você precisa de um pagamento inicial de 25-50%.
• Você deve ter reservas de caixa para cobrir os juros e pagamentos do empréstimo por seis meses.
• Todas as propriedades garantidas pelo empréstimo correm o risco de execução hipotecária se você deixar de pagar

Como encontrar credores hipotecários gerais

Convencional credores hipotecários não ofereça hipotecas gerais. Portanto, você deve procurar corretores e banqueiros credores comerciais para obter o empréstimo. Procure credores especializados em investimentos imobiliários. No entanto, alguns bancos comunitários locais podem oferecer hipotecas gerais a promotores e investidores imobiliários. 

Conclusão

Embora uma hipoteca geral não seja para todos os investidores, é um tipo útil de ferramenta de financiamento para investidores com diversas propriedades em seu portfólio. Os empréstimos gerais oferecem mais acesso a fundos através de refinanciamento de saque e empréstimos de capital, e é necessário apenas um pagamento mensal. No entanto, os empréstimos são mais difíceis de garantir e colocam em risco todos os imóveis da carteira se você deixar de pagar a hipoteca. 

Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.