Se formează o nouă piață a locuințelor: cum să profitați în 2023

Dave:
Buna tuturor. Bun venit la On The Market. Sunt gazda ta, Dave Meyer. S-au alăturat astăzi Henry Washington, Jamil Damji și Kathy Fettke. La multi ani tuturor.

Kathy:
An Nou Fericit.

Jamil:
An Nou Fericit.

Henry:
Un an nou fericit, băieți.

Dave:
Știu că acest episod nu apare decât la mijlocul lunii ianuarie, dar este prima dată când ne vedem după noul an. Face cineva ceva distractiv în pauză?

Kathy:
Am intrat în această rutină. Știu că acest lucru nu este distractiv, este ciudat, dar despre chestia cu plonjare rece, am făcut-o în fiecare zi.

Dave:
Oh.

Kathy:
În fiecare zi, ca și acum, îmi este atât de frig, dar cred că e bine pentru tine. Deci merg cu el.

Jamil:
Plonjările la rece sunt fantastice, de fapt. Se simt atât de bine. Se simt groaznic când ești în ea, dar după aceea, e ca și cum ai fi pe norul nouă.

Kathy:
Pe droguri, ei bine, o faci. Primești epinefrină sau așa ceva, așa că ceva se eliberează și chiar simți că ești drogat și este un high natural, așa că apoi devii dependent de ea. Așa că acum mergem la rece în fiecare zi, în fiecare dimineață.

Dave:
Wow. Doar mergi direct în ocean?

Kathy:
Asta ar fi o modalitate de a face asta, dar piscina noastră nu vrem să o încălzim. Este atât de scump, așa că mergem doar în piscină, sunt 50 de grade.

Dave:
Oh, naiba.

Kathy:
Stai acolo timp de șapte până la 10 minute și e frig.

Henry:
Noapte buna.

Kathy:
Alatura-te noua.

Henry:
Absolut.

Dave:
Am întrebat dacă ai făcut ceva distractiv în pauză, dar cred că pentru unii oameni este distractiv. Vom intra în subiectul nostru astăzi, care este un raport pe care l-am scris, care se numește 2023 State of Real Estate Investing. Practic, am rezumat toate gândurile mele și, să fim sinceri, am furat multe dintre informațiile tale din ultimul an și am rezumat practic ceea ce cred că se întâmplă pe piața imobiliară și am pus câteva întrebări, câteva gânduri și câteva sfaturi pentru ceea ce s-a întâmplat. în 2023 și sper să putem vorbi despre asta astăzi.

Kathy:
Da, Dave, apropo, acest raport este grozav. Atât de bine. Parcă ai mai scris o carte în 2022. Este uimitor.

Jamil:
Este super perspicace. Cred că ar trebui să fie lectură recomandată pentru oricine dorește să se implice în investiții imobiliare sau pentru investitorii imobiliari actuali care ar putea avea întrebări. Dacă acest raport ar putea deveni parte chiar și din conștiința mass-media, simt că am fi cu toții mai bine pregătiți. Deci, Dave, mulțumesc că ai pregătit și ai creat ceva temperat, adevărat și real. Nu este părtinitoare. Simt că de multe ori, ca investitori imobiliari, vrem să împingem, hei, imobiliare, imobiliare, imobiliare. Dar parcă era un aspect foarte temperat și l-am apreciat foarte mult.

Kathy:
Și, pe de altă parte, presa de știri caută mereu ceva terifiant despre care să raporteze, așa că pot întotdeauna, cum să spun, să manipuleze datele pentru ca lucrurile să arate mai rău decât sunt. Așadar, graficele din acel raport oferă claritatea de care au nevoie oamenii.

Henry:
Da, exact. Acesta avea să fie punctul meu de vedere. Cred că ceea ce face acest lucru grozav, mai ales pentru cineva care este nou sau nu este obișnuit să se uite la date, date imobiliare, pentru că spunem asta foarte mult, asigură-te că înțelegi datele pieței tale. Și cred că ceea ce este grozav la asta este că este o privire prescurtată asupra diferitelor valori și o viziune imparțială despre definirea lor, apoi vorbești despre ce înseamnă ele și apoi vorbești despre modul în care afectează în prezent.
Așadar, cred că, chiar dacă citiți acest lucru peste cinci ani de acum încolo, când piața este complet diferită, este foarte puternic să înțelegeți care sunt acele valori și cum pot afecta imobiliare și deciziile de cumpărare aproape. Deci cred că asta este grozav.

Dave:
Ei bine, mulțumesc băieți. Și dacă cineva care ascultă asta dorește să-l descarce, este practic un raport complet al industriei, dar la Bigger Pockets îl oferim gratuit. Îl puteți descărca de la biggerpockets.com/report. Este complet gratuit. Și, după cum au spus toți, este menit să vă ofere nu doar o înțelegere a condițiilor actuale de piață, ci să vă ajute să analizați piața în viitor, prin înțelegerea unora dintre datele pieței.
Și apreciez toate cuvintele tale amabile, dar trebuie să dezbatem acest lucru, așa că trebuie să fii puțin mai răutăcios și puțin mai critic pe măsură ce trecem la următoarea secțiune.
Deci, toată lumea, dacă doriți să urmați, descărcați-l chiar acum, biggerpockets.com/report. Vom face o pauză rapidă și apoi ne vom scufunda în raport, astfel încât să puteți înțelege unele dintre subiectele de nivel înalt care sunt acolo.
În regulă, să începem prin a vă înțelege totul despre starea investițiilor imobiliare din 2023, deoarece voi rezuma ceea ce am pus în raport în doar un minut, dar dacă ar trebui să spuneți în aproximativ 10, 20 de cuvinte sau mai puțin, Jamil, cum ai descrie starea investițiilor imobiliare în acest moment?

Jamil:
În 20 de cuvinte sau mai puțin? Aș spune incitant, oportunist, motivant, intensiv în numerar, înfricoșător și fă-o.

Dave:
Imi place.

Jamil:
Asta e.

Dave:
Îmi place că spui atât emoționant, cât și înfricoșător pentru că cred că este o modalitate foarte bună de a descrie ceea ce se întâmplă. Dar tu, Henry? Cum ați descrie starea actuală a investițiilor?

Henry:
Da, cred că starea actuală a investițiilor este exact ceea ce am cerut cu toții și ceea ce spun ei, ai grijă ce ceri. Cu toții am investit în imobiliare, astfel încât să putem construi bogăție. Ei bine, bogăția se construiește atunci când se creează oportunitatea, când poți cumpăra cu reducere. Ei bine, așa arată cumpărând cu o reducere mare. Deci sunt de acord cu Jamil. Este incitant și înfricoșător, dar trebuie să o faci pentru că asta ai cerut. Cumpărați cu reducere și începeți să construiți acea bogăție.

Dave:
Absolut. Dar tu, Kathy?

Kathy:
O să fac asta în două cuvinte, plăcere și durere. Într-adevăr, un fel de aruncarea cărbunelui. Va fi multă durere, multă durere. Acesta va fi un an greu pentru mulți oameni. Va fi și plăcere. Vor fi multe oportunități pentru oameni. Așa că vreau să trimit acest mesaj că asta face parte din domeniul imobiliar. Câștigi ceva, pierzi ceva. Dacă pierzi ceva, doar știi următoarea ofertă, vei obține o ofertă mai bună și vei câștiga câteva. Și speranța este că la sfârșitul jocului, ai câștigat mai mult decât ai pierdut.

Dave:
Acesta este un mod perfect de a o descrie. Cred că toți oferiți un rezumat foarte bun al ceea ce se întâmplă, care este, în principiu, o corecție, și este înfricoșător, dar oferă și oportunități pentru oamenii care își permit prețuri mai mari sau care au fost scoși la prețuri sau sunt prea competitivi sau prea ocupat. Și asta este ceea ce începem să vedem.
Și dacă descărcați raportul privind starea imobiliară din 2023, veți vedea că, practic, așa cum l-am rezumat și nu la fel de concis cum tocmai ați făcut, este un raport complet acolo, este că, practic, timp de doi ani, am văzut toate variabilă, fiecare punct de date majore care ne ajută să înțelegem și să anticipăm piața imobiliară a îndreptat într-o direcție și aceasta a fost în creștere. Asta merge de la orice, de la inventar, oferta de locuințe, cerere demografică, accesibilitate, rate ipotecare, orice, inflație, orice ar fi fost, fiecare lucru major la care, ca analist sau ca economist, spunea că prețurile cresc.
Și știu că pentru mulți oameni se simte ca un balon plin de comportament irațional, dar există motive reale pentru care prețurile au crescut și nu toate sunt iraționale. Multe dintre condițiile macroeconomice au susținut acest lucru. Acum, practic, de la jumătatea anului trecut, am văzut unele dintre aceste variabile. Unele dintre lucrurile care dictează direcția prețurilor locuințelor sunt invers, toate au fost de o parte împingând prețurile în sus. Acum am văzut că, în principal, accesibilitatea și cererea au început să meargă pe cealaltă parte, iar prețurile locuințelor încep să țină.
Și așa că ceea ce vedem acum este o piață mult mai echilibrată. Și știu, spre deosebire de ultimii doi ani, echilibrul se simte ca o prăbușire pentru mulți oameni, deoarece vedem lucrurile mergând atât de repede. Acum începem să vedem prețuri linie plate și o mulțime de piețe și unele piețe sunt încă în creștere și unele piețe încep să scadă.
Dar, practic, aceasta creează o nouă piață de locuințe pe care nu am mai văzut-o de mult. Și așa cum ați spus, acest lucru creează atât frică, cât și o oarecare pierdere și o anumită durere, așa cum a spus Kathy, dar va exista o oportunitate. Și așadar, dacă doriți să înțelegeți dinamica respectivă și modul în care acele variabile diferite despre care tocmai vorbeam, voi intra în ele în detaliu în raport. Așa că du-te și verifică asta.
Dar cred că în scopul acestui podcast, mi-ar plăcea să mă concentrez doar pe zonele de oportunitate și risc. Care sunt principalele domenii de oportunitate pe care le vedeți cu toții și care sunt lucrurile de care veți sta departe? În raport există 11 recomandări despre cum să investești în 2023. Și Kathy, să începem cu tine. Care dintre acestea sau ați putea alege propriile recomandări pentru 2023 credeți că este cea mai presantă pentru publicul nostru?

Kathy:
Adică, oportunitatea este cu siguranță să fii cumpărător. Și asta facem când am început un fond de închiriere pentru o singură familie. Și cumpărăm în mod activ pentru că avem numerar. Și acesta a fost unul dintre punctele tale este că dacă ai bani, ai putere astăzi și nu trebuie să ai banii tăi. Adică, asta este OPM, banii altora, trebuie să-ți dai seama cum să faci asta. Și există multe moduri, dar oportunitatea de a achiziționa bunuri imobiliare este incredibilă în acest moment, dar trebuie să fie imobilul potrivit.
S-ar putea să fie puțin mai devreme pentru anumite investiții comerciale, deoarece acea piață încă nu s-a adaptat încă deloc. Nu s-a corectat așa cum ar putea și probabil va fi. Deci, personal, probabil că nu mă voi uita la reclame până la sfârșitul anului sau până când lucrurile se vor echilibra. Dar într-o singură familie sau în una până la patru unități, suntem extrem de activi, deoarece aceasta este o piață în care putem... există foarte puțină concurență în acest moment și prețurile sunt în scădere și totuși cererea de închiriere este atât de, atât de puternică pentru că este atât de dificil pentru oameni cumpără astăzi.
Așa că oferim în continuare acest serviciu uimitor pentru ca oamenii să aibă o casă, să aibă un acoperiș deasupra capului, la un preț accesibil, sperăm, deoarece obținem proprietăți la un preț mai ieftin, ceea ce înseamnă că le putem închiria pentru mai puțin.

Dave:
În regulă, grozav. Am mai multe întrebări despre asta. Deci, una dintre recomandări a fost să folosești numerar dacă poți. Înseamnă asta că ești în fondul tău, folosești vreo datorie sau faci toate achizițiile în numerar?

Kathy:
Ei bine, ca fond, strângem capital pentru investitori. Deci obiectivul nostru este de 20 de milioane în numerar. Așa că strângem acei bani și achiziționăm proprietăți cu numerar, care este jocul. Dacă nu trebuie să aștepți 30 de zile pentru a obține un împrumut și poți doar să intri cu numerar și să închizi în șapte zile, ei bine, vei obține o afacere destul de bună pentru că există multă suferință acolo.
Dar atunci ideea este că, odată ce avem 50 de proprietăți sau chiar 20 de proprietăți, avem bănci locale gata de refi și în cinci. Este incredibil. Și acestea sunt din nou, bănci locale care înțeleg piața, înțeleg proprietățile, își înțeleg garanțiile, știu că le obținem atât de ieftin încât nu simt că este riscant. Deci, ideea este să cumpărăm 20 până la 30, 40 de case, să le reparăm, să folosim banii aia, să luăm mai multe. Este un fel de fond BRRRR, cred.

Dave:
Nu, este o idee grozavă pentru că, practic, reduceți costurile de deținere. Cumperi pentru numerar și nu plătești acea dobândă de șase sau 7%, nu primești nicio datorie sau ceva de genul ăsta. Și apoi, odată ce ați stabilizat-o și ați generat venituri solide, atunci sunteți capabil să vă achitați datoria, ceea ce sună ca o rată destul de bună pe care o obțineți.

Kathy:
O rată foarte bună în menținerea LTV-ului destul de scăzut. Dar din nou, dacă este un cuvânt de spus, un LTV de 70, dar ne scoatem toți banii înapoi pentru că forțăm aprecierea asupra lui cumpărând ieftin, cumpărând adânc. Din nou, încă unul dintre punctele tale, cumpărând cu adevărat profund, obținerea acestor prețuri foarte bune și cutia de cumpărare nu este o renovare profundă. Cumpărăm profund, dar este un fel de renovare ușoară, ceea ce este foarte tare. Când poți să faci asta? Obțineți reduceri la lucruri pe care nu trebuie să le reparați prea mult. Și asta este oportunitatea.
După cum am spus, una dintre primele noastre achiziții a fost o casă de 120,000 de dolari, o casă cu trei dormitoare și două băi, chiar lângă locul în care vin toate noile locuri de muncă masive din nordul Texasului, punem poate 20, 30,000 în renovare și ARV este 220, deci luați 70% LTV pe asta. Ne primim banii înapoi și o vom face din nou. Și apoi, odată ce cumpărați, luați asta... cumpărați casele, scoateți banii, cumpărați mai multe case, apoi o faceți din nou pentru că banca va împrumuta pentru următorul grup de case pe care l-am cumpărat.

Dave:
Kathy, vorbești despre cumpărături profunde, care din nou este una dintre celelalte recomandări de aici, pe care o voi întreba pe Jamil. Știu că asta e treaba ta, despre care vom vorbi într-o secundă, dar aici conceptul este practic cumpărarea sub valoarea de piață. Kathy, într-o piață care se corectează în care există riscul ca valorile de piață să scadă, aveți o regulă generală cât de mult sub piață căutați pentru a atenua orice risc de depreciere suplimentară a valorii?

Kathy:
Ei bine, acesta este un fond de închiriere, așa că ceea ce ne uităm cu adevărat este fluxul de numerar al acestuia. Și aceasta ar fi regula generală pentru că intenționăm să le păstrăm timp de cinci până la șapte ani și știm deja că piețele se schimbă și nu vom mai fi pe aceeași piață peste un an sau doi de acum înainte. Ceea ce știm este că există încă o cerere extraordinară de închiriere. Deci nu ne uităm atât de mult la valoarea activelor, într-adevăr este, această proprietate va avea un flux de numerar odată ce punem toți banii pentru renovare în ea? Atât de adânc încât este o proprietate BRRRR, acesta ar fi principalul lucru pe care îl putem rafina la 70% și să ne recuperăm banii.

Dave:
Minunat. Ei bine, Jamil, nu vreau să vorbesc în numele tău și să aleg ce recomandare sau care este recomandarea ta pentru 2023, dar este să cumperi profund una dintre ele?

Jamil:
Absolut. Dacă aș avea un nume, ar fi buy deep, acesta ar fi numele meu. A fost întotdeauna filosofia mea și de fapt am trăit în acea filozofie când piața înnebunea. Mulți oameni nu credeau că puteți cumpăra proprietăți cu reduceri extraordinare atunci când oamenii plăteau pe piața principală de vânzare cu amănuntul.
Deci foarte repede, permiteți-mi să explic asta. Piața primară de vânzare cu amănuntul este MLS, unde majoritatea oamenilor tranzacționează imobiliare, piața imobiliară secundară este locul unde joc de obicei, în care sunt în afara pieței proprietăți de dificultate pentru investitori care de obicei nu pot fi finanțate. Așa că obișnuiam să cumpăr oferte foarte grozave de aici și nici măcar nu mă atingeam de casele de pe piața de vânzare cu amănuntul pentru că erau prea scumpe și vânzătorii erau nebuni. Totul s-a răsturnat chiar acum. Deci acum nu ies de pe piață. Nu mă duc la proprietarii privați și le spun: „Hei, lasă-mă să-ți cumpăr casa cu reducere”, pentru că încă sunt plecați la prânz.
Ei încă mai cred că casele lor merită ceea ce a vândut casa de mai jos în martie 2022, care a fost vârful pieței. Și deci nici nu vreau să am acel argument chiar acum. Ceea ce vreau să fac este să elimin această frecare. Merg pe piata, vorbesc cu agenti imobiliari care au liste active care sunt 30, 60, 90 de zile On The Market, stau, aduna praful, aflu motivatia pentru care acest vanzator vrea sa vanda, intreb daca sau nu, acest vânzător se împacă cu starea actuală a evenimentelor și își dau seama că, dacă vor face tranzacții, vor primi o lovitură masivă și dacă sunt cu adevărat motivați să vândă, am un număr în minte că pot prezenta. Și una din 10 ori reușesc să fac asta. Și cumpăr lucruri chiar acum la 50% din ARV.
Și atunci când îl cumpăr 50% din ARV, urmăresc exact ceea ce spune Kathy. Aș putea să merg și să închiriez asta și să-l refac și să merg și să o fac din nou și din nou și din nou și să am profituri infinite în această situație. Așa că cumpărarea în profunzime este absolut una dintre ele. Și apoi, în al doilea rând, să nu ocupe prea mult timp. Proprietarul finanțelor, știu că am vorbit despre subiectul doi în raportul dvs., încă sunt precaut la subiectul doi, gorila de 900 de lire sterline din lumea mea din subiectul doi este clauza de vânzare datorată de care nu îmi place neapărat să am o formulare într-un document care chiar derulează, în esență, ceea ce am făcut aici într-o afacere cu subiectul doi.
Așa că mă duc pentru chestii de finanțare a proprietarului, care ar putea avea un preț puțin mai mare, 0% în scădere, 0% dobândă, termen de 30 de ani. Și dacă pot să închiriez asta și să-l fac bani, să plătesc datoria, să am o viață bună.

Dave:
Și cred că, în general, oamenii grupează finanțarea creativă într-un singur lucru. Și așa cum ai spus, Jamil, sunt două lucruri diferite. Subiectul doi este atunci când presupuneți ipoteca existentă a cuiva și există acest lucru în ipoteci numit clauză scadentă la vânzare, adică dacă ipoteca își schimbă mâinile, banca poate apela soldul împrumutului scadent. Și asta în general nu se întâmplă, dar există o șansă. Și asta spui, acel risc este prea mare pentru tine.

Jamil:
Da, când piețele se schimbă și mai ales cu strategiile și oamenii care devin tare, cel mai bun prieten al meu este cel mai tare din lume când vine vorba de subiectul doi. Și creditorii vor lua în considerare. Ei vor vedea aceste lucruri și vor înțelege și vor spune: „Suntem interesați de asta”. Suntem de acord cu unele dintre lucrurile astea care se întâmplă aici și ar trebui să înăsprim și să acordăm mai multă atenție la...” Uite, faci greșit asigurarea la subiectul doi, se invocă clauza datorată la vânzare. Deci, dacă trebuie să fim în vârful picioarelor într-o tranzacție imobiliară, nu sunt interesat de asta.

Dave:
De asemenea, cred că lucrul interesant, în plus față de ceea ce spui despre popularitatea acestuia, este că, în acest tip de credit ipotecar cu dobândă în creștere, banca este mai puțin motivată să te lase să te agăți de un credit ipotecar de 3%, deoarece ar putea intrați, sunați la scadență și apoi încercați să obțineți o altă ipotecă la 5%, ceea ce este mult mai bine pentru ei.

Jamil:
Absolut.

Dave:
Dar, în opinia dvs., finanțarea vânzătorului, pe de altă parte,

Jamil:
Ține-l.

Dave:
… că, practic, sunt orice termeni pe care îi poți negocia cu vânzătorul, și deci există mult mai multă flexibilitate și dacă faci asta corect cu un contract bun, este mult mai puțin riscant.

Jamil:
Corect. Și aici, cele mai mari pariuri ale mele acum sunt să cumpere cu 50% din ARV și să dețină și apoi să mă uit la vânzători care ar putea să nu fie interesați să vândă cu reducere, dar care doresc să ofere condiții pentru că piața este, trebuie să aibă flexibilitatea, cererea fiind acolo unde este acum, flexibilitatea pe care vreau să mi-o oferiți este 0% dobândă, 0% reducere. Îți dau prețul tău, dar dă-mi-l peste 30 de ani. Mă asigur că pot să-mi încadrez banii, să-l pun pe un chiriaș, să-l las pe acel chiriaș să plătească acel lucru și să predau proprietatea copiilor mei. Totul este bine.

Dave:
Minunat. Ei bine, mai am o întrebare pentru tine, Jamil, și apoi îi voi întoarce această întrebare lui Henry, este despre flipping deoarece unul dintre lucrurile pe care le-am scris în raport este să răstoarne cu prudență. Și am spus că flippers cu experiență, James nu este aici astăzi, dar flippers experimentați, Henry va merge... O să vă întreb asta, probabil se descurcă foarte bine pe această piață, dar mie mi se pare un lucru periculos pentru a începe să încerci. Și așa că sunt curios, vindeți o mulțime din ofertele dvs. en-gros flippers. Ne puteți spune puțin despre sentimentul pieței cu flippers chiar acum?

Jamil:
De fapt, sunt cu adevărat optimiști. Și din nou, pentru că puteți obține aceste reduceri foarte mari dacă rămâneți într-un punct de preț care este accesibil, deoarece uite, un credit ipotecar de 7% pentru o casă de 400 sau 300, 350,000, 450,000 USD poate fi încă accesibil într-o gospodărie cu venituri duble. . Și în această situație, acea casă se va vinde pe piață. Și dacă poți oferi o valoare excelentă, un produs grozav cu un design grozav și ești atent la calitatea obiectului pe care îl pui acolo, vei domina în acest joc.
Cu toate acestea, dacă ești un flipper fără experiență și folosești gri delfin pe toți pereții tăi și nu ești, știu că... griul înotătoare de delfin mă va înnebuni. Dacă nu îți placa băile până la tavan, dacă tăiai colțuri și făceai lucruri prostii, atunci îți vei pierde cămașa. Așa că flippingul trebuie să fie absolut experimentat, înțelege ce faci, rămâne la prețurile potrivite, vei câștiga. Dacă cazi, încalci oricare dintre aceste reguli, meriți asta. Îmi pare rău. Tu faci. Ai greșit.

Dave:
În regulă. Ei bine, multumesc. Henry, ai dat din cap cu asta și știu că faci o grămadă de flipping. Deci, ce părere aveți despre flipping în anul următor?

Henry:
Adică, cred că ai bătut-o pe cap. Este, trebuie să răsturnați cu prudență. Și trebuie să ne amintim asta, imobiliare este un joc de numere. Întotdeauna a fost un joc de numere. Tocmai când piața era super fierbinte, nu trebuia neapărat să acordați atât de multă atenție tuturor detaliilor numerelor. Acum, dacă vrei să ai succes, trebuie să înțelegi mult mai multe valori pentru a face ofertele potrivite. Și pentru noi, este un joc de numere.
Voi cumpăra cu siguranță o proprietate pe care o voi întoarce dacă o pot obține cu o reducere de 50% până la 60%, deoarece mă uit la ultimele trei flip-uri ale mele, ultimele trei flip-uri vândute, una vândută cu 9% mai puțin decât noi. l-am listat pentru, unul s-a vândut cu 17% mai puțin decât l-am listat noi, unul s-a vândut cu 2% mai mult decât am listat-o.
Deci, dacă faci calculul, înseamnă aproximativ o scădere medie de 12%. Și așadar, dacă anterior, când piața era mai bună, am cumpărat cu o reducere de 70% și am obținut profituri mari atunci când o răsturnam. Așa că acum am luat în considerare doar asta pe partea din față. Dacă o pot obține cu o scădere de 50%, obțin profituri la fel, dacă nu mai bune decât am avut atunci când piața era mai fierbinte, deoarece analiticele, datele îmi spun unde voi putea, de obicei, să vând acele case. .
Deci, dacă ARV este un anumit număr acum, scad aproximativ 12% și pot reveni la prețul de ofertă în acest fel. Așa că facem calculele cu mai multă sârguință pe partea din față pentru a înțelege ce vom cumpăra. Și atunci trebuie doar să trăiesc după asta. Trebuie să fiu mai strict cu ofertele pe care le fac.
Glumeam, pentru că 2021 și 2022 sau 2021 și 2020, prețurile erau atât de uimitoare. Eu zic: „Omule, ar fi trebuit să cumpăr tot ce am făcut o ofertă în 2019 și 2018.” Îmi amintesc că am transmis oferte de peste 5,000 de dolari, care în 2022 sau 2021, a fost o prostie, dar retrospectiv în 2020. Dar acele elemente fundamentale mă vor salva pe această piață, acele elemente fundamentale în care o afacere nu atinge cifrele mele, chiar dacă este doar 5,000. oprit, nu sar peste asta pentru că piața nu iartă acum. Așa că trebuie să fiu foarte strict cu numerele mele. Și dacă poți face asta și înțelege piața ta și înțelege ce îi determină pe oameni să cumpere, Jamil are perfectă dreptate.
Dacă este o gospodărie cu două venituri, este mult mai accesibilă și doar înțelegeți ce se vinde de fapt. Dacă mă uit la piața mea chiar acum, încă mai vindem undeva în jur de 90, 90% dintre prețul de listă și prețul de vânzare. De obicei, este o scădere de 10 până la 12%. Deci lucrurile se vând, se vând atunci când au prețul corect dat fiind piața actuală. Deci, dacă poți fi atent la valorile, care te ajută să înțelegi unde să cumperi și cumperi și rămâi la armele tale cu privire la ofertele tale, cred că inversarea poate fi încă profitabilă. Dar ai perfecta dreptate, trebuie sa faci asta cu prudenta si trebuie sa fii foarte, foarte strict.

Jamil:
Am vrut doar să adaug rapid acolo, cred că scăderea de 12% despre care vorbește Henry, poți chiar să te joci cu asta cu design, cu un design foarte, foarte bun. Și dacă ești atent la calitatea produsului pe care îl pui acolo și ești atent la tendințe, te uiți la reviste, vezi care sunt emisiunile HGTV. Și din nou, nu spun asta doar pentru că sunt într-o emisiune de televiziune A&E, Triple Digit Flip, care este o emisiune uimitoare. Ar trebui să-l urmăriți cu toții, dar nu spun asta doar din cauza asta. Sunt serios. Designul contează acum și nu era înainte. Deci, dacă ești atent, s-ar putea să nu pierzi acel 12%. Este posibil să puteți vinde în continuare la acel preț de listă sau aproape de prețul de listă, deoarece ați reușit renovarea.

Dave:
Și Henry, doar pentru claritate, spui 12% reducere la prețul de listă, dar ai obținut totuși profit din acele oferte?

Henry:
Da, absolut am obținut profit din acele oferte. Asta din cauza due diligence pe care o facem din timp și în care am făcut oferte, chiar și pentru că acestea sunt proprietăți pe care le-am cumpărat pe măsură ce piața era în scădere, și așa am anticipat că dacă va trebui să vindem la 10 până la 12% la 10 , căutăm de fapt o scădere între 10 și 15%. Mai putem obține profit? Și absolut. Așa că nu, nu obțin profitul pe care anticipam să îl obțin, dar în mod absolut tot obținem un profit. Încă nu am fost nevoit să iau o pierdere.

Dave:
Bravo ție. Kathy, ai vrut să sari acolo?

Kathy:
Da, am vrut doar să fac un comentariu despre ceea ce a spus Jamil și să spun că am audiat de mai multe ori pentru flip-show-uri HGTV și i-aș spune producătorului că vom ajunge la ultimul grup și aș spune: „Chiar nu nu-mi place să inversezi proprietatea. Mă sperie. Sunt un investitor de tip buy and hold și cred că acesta ar fi un spectacol grozav despre buy and hold, pentru că am putea, pur și simplu, ar fi mult mai ușor să filmăm. Pur și simplu te uiți la proprietate timp de cinci ani,” și pur și simplu nu au mers pentru asta, omule.

Jamil:
Oh asta e minunat.

Kathy:
Deci, nu știu.

Dave:
Nu înțeleg asta. Sună ca o emisiune TV grozavă.

Kathy:
Pare un spectacol grozav. În fiecare an, chiriile au crescut cu 4% și ai putea doar să faci un mic spectacol despre asta.

Jamil:
Pitch grozav. Îți voi prezenta niște oameni, Kathy.

Kathy:
Bine. Am putea picnic în afara casei. Nu știu. De aceea, nu există spectacole de cumpărare și ținere. Este așa de plictisitor.

Dave:
Dar este distractiv pe termen lung.

Jamil:
Amin.

Dave:
În regulă. Ei bine, ultima dintre recomandările despre care am vrut să vorbesc, Jamil m-a sunat pentru că i-am furat asta de la Henry înainte de a începe să înregistrăm, dar, practic, încă una în care am vrut să intru este să investesc în orașe hibride. Și așa cum ne reamintește adesea Kathy și despre care vorbim foarte des în emisiune, fiecare piață se va comporta diferit. Și pe măsură ce am început să vedem, orașele câștigătoare ale pandemiei cu adevărat sexy încep să vadă cu adevărat cele mai mari corecții.
Sunt sigur că Jamil, ai vorbit destul de sincer despre asta despre ceea ce se întâmplă în Phoenix și în orașele din vecinătatea ta, cum ar fi Boise, Las Vegas, Austin. Apoi, pe de altă parte, există orașe care de obicei nu apreciază, dar au un flux de numerar puternic. Acestea sunt orașe precum Detroit sau Milwaukee sau o mulțime de locuri din Vestul Mijlociu, în general, și așa mergeau lucrurile înainte de pandemie, au existat unele orașe care aveau un flux de numerar foarte puternic, dar nu au apreciat ca mult.
Apoi sunt orașe care au apreciat ca nebunii, dar în general nu oferă foarte mult cash flow. Dar există aceste orașe hibride și cred că predicția mea este că ne vom întoarce la modelele regionale care erau înainte de pandemie, unde unele piețe vor continua să ofere un flux de numerar mare. Unii vor aprecia, dar nu amândoi, așa cum am văzut în ultimii doi ani. Dar există câteva orașe care fac un pic din ambele bine, iar acestea sunt orașele hibride pe care le recomand. Henry, presupun că ai considera Northwest Arkansas una dintre acele regiuni?

Henry:
Da omule. Absolut. Este un oraș hibrid grozav. Mă cunoști, sunt piețele nesexy.

Jamil:
Să folosim termenul de plictisitor al lui Dave. Plictisitor.

Henry:
Da, este foarte adevărat. E foarte adevarat. Sunt piețele plictisitoare, locurile la care oamenii de obicei nu se gândesc când se gândesc să investească în afara statului. Aceasta este o țară mare. Există o mulțime de locuri care vă pot oferi un flux mare de numerar și/sau o mare apreciere. Din nou, ceea ce este interesant este că este un joc de date și, în loc să te uiți la valorile imobiliare, te uiți la mai mulți indicatori economici.
Și dacă puteți găsi indicatorii economici ai ceea ce îi determină pe oameni să trăiască acolo în ceea ce privește economia, și atunci dacă vă uitați la anumite tipuri de locuri de muncă și apoi vă uitați la creșterea locurilor de muncă în acele industrii din acea zonă și apoi comparați că, la prețul mediu al caselor unifamiliale sau al caselor mici multifamiliale din zonă, puteți găsi niște zone destul de dulci care oferă o creștere a locurilor de muncă, în creștere în industrii în creștere și prețurile chiriilor care sunt fie în creștere, fie plate.
Dar dacă știți că oamenii se mută acolo și trebuie să facă aceste locuri de muncă, vă oferă un indicator excelent al locurilor care vă pot oferi un flux de numerar fenomenal la prețuri de intrare rezonabile. Pentru că accesibilitatea, este subiectivă. Deci, pentru oamenii care locuiesc în prezent într-un oraș, s-ar putea să simtă că nu este accesibil pentru ei să își permită să locuiască acolo, dar dacă acei oameni sunt în Cleveland și atunci cineva din California încearcă să investească și arăta la același preț, acel preț punct într-un loc ca Cleveland sau alt oraș ca acesta, pare mult mai accesibil pentru că dolarul lor merge mult mai departe.
Așadar, doar să acordați atenție indicatorilor economici din locurile de muncă sau industrii pe care simțiți că vor exista pentru o perioadă și apoi să comparați asta cu cât vă va costa față de cât sunt chiriile. Nu e matematică grea. Puteți găsi niște piețe grozave nesexy sau piețe grozave plictisitoare care vă vor aduce un flux de numerar fenomenal.

Dave:
Absolut. Și câteva dintre cele enumerate în raport au fost Birmingham, Alabama, Philadelphia și Madison, Wisconsin, dar există o mulțime de ele acolo. Kathy, ce părere ai despre asta? Știu că vorbești mereu despre privire la acești indicatori macroeconomici mari. Crezi că ne vom întoarce la unele dintre cele mai multe, genul de divergență tradițională pe piețele regionale, care este normală pe piața imobiliară, care a dispărut prin pandemie?

Kathy:
Cred că depinde doar de obiectivul tău, într-adevăr. Dacă te afli într-o etapă a vieții în care într-adevăr cauți doar fluxul de numerar, nu ai nevoie de creștere, vrei doar să călătorești prin lume sau să-ți crești copiii, orice vrei să faci și să ai un flux de numerar care vă susține stilul de viață, atunci doriți să fiți pe acele piețe de flux de numerar. Și acestea sunt de obicei piețe care nu au crescut atât de mult ca preț.
Și astfel raportul preț chirie este în echilibru, iar Birmingham a fost întotdeauna pe lista noastră pentru asta, pentru piețele fluxului de numerar. Iubim Birmingham. Este un oraș grozav. La Real Wealth, asta a fost pe lista noastră. Indianapolis se potrivește așa, Kansas City. Acestea sunt piețe care pur și simplu strâng. Există suficientă creștere și creștere a locurilor de muncă încât să puteți obține un pic de apreciere și un fel de flux de numerar pe orice piață.
Cu toate acestea, dacă încercați cu adevărat să vă construiți un portofoliu și să vă creșteți averea până la statutul de milionar, nu este neapărat locul în care se va întâmpla asta. Deși în ultimii ani a avut, acele zone au crescut destul de mult. Și am cumpărat în acele zone în 2012 și 2010. Adică, cred că am plătit 30, 40,000 de dolari pentru proprietăți care valorează de patru sau cinci ori mai mult astăzi. Deci, în funcție de momentul în care cumpărați și dacă prețurile au scăzut suficient, puteți vedea cu adevărat un avantaj și pe acele piețe.
Dar, din nou, dacă încercați să creșteți o valoare netă, atunci personal încă vreau să fiu pe acele piețe în creștere și chiar acum puteți obține o afacere. Este mai bine decât anul trecut, mai ales dacă reușiți să negociați cu vânzătorul pentru a-i determina să cumpere puncte de reducere a împrumutului dumneavoastră. Și asta este ceea ce vedem.
Vreau să spun, oamenii vorbesc despre lucrurile care chiar încetinesc, dar nu vedem asta la Real Wealth. Facem un webinar și totul se vinde în acel webinar, deoarece vânzătorul, am negociat cu vânzătorul să plătească două puncte pentru a reduce rata. Deci primesc o ofertă mai bună la cumpărare și primesc o rată a dobânzii al naibii de bună și fluxurile de numerar pe o piață în creștere.
Deci, pentru mine, acolo vreau să fiu. Acum, desigur, cu fondul nostru din Dallas, încă le primim pe ambele. Se simte hibrid, dar știu ce se întâmplă acolo. Urmează un nou aeroport, ceea ce nu am vrut să spun pentru că acum toată lumea îl știe, dar tocmai am spus-o. Și atât de mulți angajatori uriași care construiesc fabrici, își construiesc sediile, nu vor pleca prea curând. Deci, pentru mine, este ca o piață hibridă supraalimentată în North Dallas și South Dallas, cam în jurul Texasului, sincer. Deci da, din moment ce este o dezbatere, o să vă dezbat și voi spune pentru mine, încă vreau să fiu pe piețele cu hipercreștere, acel flux de numerar.

Dave:
Grozav. Imi place.

Jamil:
Îi place prăjitura și mâncarea prăjiturii.

Kathy:
Îmi plac prăjitura și prăjitura și mai multă prăjitură, și apoi trebuie să merg la rece ca să ard totul.

Henry:
Dave, vreau să-ți pun o întrebare. Deci, dacă te uiți la aceste piețe hibride, pentru mine este o chestiune de a analiza care sunt indicatorii economici în ceea ce privește creșterea locurilor de muncă, pentru că acesta este și un indiciu că oamenii vor avea bani pentru a putea cumpăra aceste lucruri. . Dar care sunt unele dintre celelalte valori pe care le analizați și care vă vor asigura că veți obține apreciere, precum și fluxul de numerar?

Dave:
Da, cred că nu este știință rachetă. E ca și cum creșterea populației și creșterea economică sunt cele două lucruri. Și vorbim mult despre creșterea locurilor de muncă, dar cred că un lucru pe care oamenii îl trec cu vederea este un altul foarte ușor este creșterea salariilor și venitul net pe aceste piețe. Pentru că dacă te aștepți să crească chiria și prețurile să crească, nu numai că ai nevoie de o cantitate de locuri de muncă, dar ai nevoie ca acestea să fie mai bine plătite.
Așadar, cred că acestea sunt unele ușoare pe care oamenii le pot analiza: creșterea populației, creșterea salariilor, rata șomajului, cred că va fi deosebit de importantă în următorii doi ani. Și dacă vrei să fii conservator, ceea ce recomand pe această piață, m-aș uita la ratele istorice ale șomajului dinainte de pandemie, pentru că ceea ce s-a întâmplat în pandemie este o nebunie. Am văzut un lucru fără precedent. Dar priviți înapoi la piețe, la ceea ce s-a întâmplat pe diferite piețe în ultima recesiune sau în ultima criză economică și vedeți care piețe au avut rezultate bune, care au fost mai rezistente în comparație cu altele în ceea ce privește creșterea locurilor de muncă, creșterea salariilor și creșterea populației, deoarece acestea sunt probabil cele mai diversificate economii și probabil că vor continua să se descurce destul de bine în viitor.

Henry:
Cred că unul dintre celelalte beneficii ale piețelor plictisitoare sau nesexy este că acestea sunt de obicei undeva în mijlocul țării și multe dintre aceste locuri care au avut o creștere extraordinară în ultimii doi ani au fost orașe de coastă sau locuri mai apropiate. până la coastă, și chiar și în timpul ultimei crize de aici, nu am fost la fel de afectați, dar am văzut-o venind. Am văzut cum se apropie efectul de undă a ceea ce s-a întâmplat pe litoral.
Și, așadar, tot ceea ce trebuie să spuneți este că dacă veți investi în unele dintre aceste piețe, nu numai că vă puteți găsi fluxul de numerar și aprecierea, dar ceea ce urmează nu va fi la fel de surprinzător pentru dvs. Puteți să vă planificați modul în care intrați în aceste active știind ce urmează. Deci, aveți o anumită previziune atunci când cumpărați pe aceste piețe.

Jamil:
Ultimul lucru de adăugat, fiți atenți, mai ales în acestea, din nou, piața plictisitoare, piața nesexy, oricum vreți să o numiți, au buzunare care sunt foarte sexy în ei. Există zone în Birmingham în care aș da cu piciorul, aș sta, aș cumpăra o casă. Există o mulțime de divertisment, mâncare, lucruri grozave de făcut. Deci fii atent la asta. Dacă ai de gând să fii conservator, fii conservator pe acele piețe, dar du-te să găsești locurile care se găsesc în acele piețe plictisitoare și nesexy și nu poți pierde.

Dave:
În regulă. Ei bine, cred că am acoperit cinci dintre cele 10 recomandări pentru 2023. Deci, dacă doriți să le verificați pe celelalte, din nou, biggerpockets.com/report. Ultima parte a raportului sunt doar cinci întrebări pe care le am. Nu prea am o părere despre niciuna dintre ele. Sunt doar cinci lucruri care probabil vor avea un impact asupra pieței imobiliare pentru anul viitor și anul viitor, dar există multă incertitudine în legătură cu acestea. Și puteți citi totul despre ele, dar există unul în special pe care voiam să vă întreb, băieți, în timp ce încheiem spectacolul aici.
Și asta este despre piața imobiliară comercială. În general, ceea ce am vorbit astăzi este în mare parte rezidențial, cu patru unități și mai jos, dar piața imobiliară comercială este foarte diferită. Este dictată de o mulțime de principii și variabile diferite. Deosebit de interesant pentru mine este modul în care sunt create împrumuturile în spațiul imobiliar comercial. Deci hai să vorbim puțin despre asta. Kathy, ai făcut aluzie la asta mai devreme când spuneai că crezi că... o eviți cel puțin în prima jumătate a anului 2023. Ne poți spune de ce?

Kathy:
Din cauza lui Brian Burke, dacă nu ai ascultat acel interviu On The Market, ascultă cu siguranță. Am mai spus-o, ori de câte ori mă întâlnesc cu el, care este adesea la diferite evenimente, îl voi da deoparte și îi voi spune: „Ce faci?” Pentru că este atât de informat și a avut atât de mult succes.
Piața comercială nu a aterizat încă. E cam într-o cădere liberă după părerea mea, dar nici măcar nu o știe încă. Nu știe. E ca și cum ar fi alungat de pe stâncă și este doar unul dintre acele desene animate, nu știe că cade. Și astfel mulți vânzători sunt încă orbi la ceea ce se întâmplă și mulți cumpărători, de asemenea. Dar marea poveste sunt banii. Imobiliarele nu funcționează fără efect de pârghie în majoritatea cazurilor și, cu siguranță, nu în comerț, majoritatea oamenilor nu au 150 de milioane de dat pe o clădire sau 30 de milioane sau orice ar fi. Deci depinde doar de pârghie.
Și chiar acum, efectul de pârghie este într-adevăr în discuție în acest moment, pe lângă doar rate mai mari, care afectează complet valoarea proprietății și că, cumva, oamenii nu văd că este confuz pentru mine. Este ca și când costurile tale cresc, valoarea proprietății scade, dacă nu poți crește veniturile și nu poți pentru că chiriile se stabilizează. Deci, cum vei face ca aceste numere să funcționeze?
Dar problema mai mare, din nou, a fost într-un alt podcast care a fost atât de fantastic pe o piață pe piața lichidității, ce bancă va împrumuta și chiar are bani să împrumute pe proprietăți comerciale, având în vedere scenariul și situația? Deci, cu atâtea resetări care vin în cazul în care active destul de bune, active decente au împrumuturi care urmează să fie scadente și vor trebui să se rafineze, banii s-ar putea să nu fie acolo, iar dacă vor găsi banii, va fi mai scump. Sunt îngrijorat, sincer. Sunt puțin îngrijorat de ceea ce urmează pe piețele comerciale și poate că se va repara și se va întoarce. Poate că Fed va intra și va salva toți prietenii lor în imobiliare, în imobiliare comerciale. Nu știu, asta s-a întâmplat. Să nu uităm că băncile mari se salvează reciproc. Nici ei nu vor să coboare. Asta ar putea fi o soluție acolo. Nu știu. Rămân în afara ei până se stabilizează.

Dave:
Doar pentru înregistrare, l-am avut pe Brian Burke săptămâna trecută. Este o emisiune fantastică dacă vrei să-l vezi. A fost acum doar o săptămână. Cred că a fost o emisiune ca 69 sau 70. Și, de asemenea, Kathy se referă la o conversație pe care am avut-o cu CEO-ul Fundrise, Ben Miller, pentru a vorbi despre efectul de levier în imobiliare comercială, care este episodul 65 dacă vrei să verifici asta.

Kathy:
Au fost atât de bune.

Dave:
Da, grozave, spectacole grozave dacă vrei să asculți asta. Jamil, ce părere ai despre spotul comercial?

Jamil:
Am avut o perspectivă foarte interesantă, având o conversație cu Grant Cardone recent, iar el prognozează o situație catastrofală în spațiul multifamilial care se apropie de colț. Și aceasta este predicția lui, că mulți oameni au cumpărat niște active fantastice pe o finanțare punte pe termen foarte scurt, deoarece piața era atât de supraîncălzită și era atât de interesantă și oamenii intrau și erau atât de multe sindicate și atât de multe. achiziții făcute și o mare parte din această datorie va ajunge la scadență și niciuna nu va putea fi refinanțată.
Și așa va fi o implozie incredibilă, el o numește că va avea loc marea prăbușire a podului și va exista o oportunitate uriașă în investițiile în mai multe familii, dar nu este acum. Și deci sunt un fan al Grants. Mă uit la ce face el în investițiile în mai multe familii.
Eu personal, voi, băieți, îmi cunoașteți povestea cu multi-familie. De fiecare dată când ating arzătorul, mă ard. Și, din fericire, nu am cumpărat acel activ de 12 milioane și jumătate de dolari pe care urma să-l cumpăr pentru că aș fi aici chiar acum plângând ochii pentru că aș fi pierdut literalmente milioane de dolari. În schimb, am renunțat la un depozit de o jumătate de milion de dolari pentru a trăi încă o zi. Și așa aveam să fiu unul dintre acei oameni. Aveam să fiu unul dintre acei oameni de pe pod unde era pe cale să se prăbușească. Și cred că vor fi mulți investitori care vor fi prinși în asta.

Dave:
Da, sunt atât de multe în asta. În primul rând, povestea ta cu acea proprietate a fost un rollercoaster. Doar drept reamintire, Jamil va cumpăra o afacere. A trebuit să renunțe la el din cauza unor probleme de finanțare și a pierdut o afacere bună din bani serioși. Dar acum spui că ești mulțumit de asta, deși sunt sigur că m-a durut la momentul respectiv, dar ar fi putut fi și mai rău dacă ai reușit de fapt cu înțelegerea.

Jamil:
Oh, aș fi ieșit milioane și milioane și milioane de dolari. Nu aș fi scăpat din chestia asta pentru că, din nou, plătim în exces pentru situația actuală și am fi investit bani în îmbunătățiri de capital. Am fi făcut multe renovări acolo. Am fi încercat să impunem chiriile și poate nu am fi reușit să o facem. Și apoi, când a venit timpul să refinanțăm, toți acești creditori se vor uita la noi și vor spune: „Îmi pare rău, pur și simplu nu se mai calculează”. Și așa ar fi trebuit să venim la masă cu mai multă lichiditate, ceea ce poate nu am avut. Și așa, probabil, am fi ajuns să dăm activul înapoi și să pierdem avansul, să pierdem cheltuielile de renovare și să lăsăm un alt investitor să vină și să profite de ocazie.
Și așa s-ar fi întâmplat exact și cred că vor exista o mulțime de oportunități și o mulțime de situații exact ca acestea vor veni la tine în următoarele 12 până la 18 luni, în care oamenii vor putea. a profita de. Și așa cum a spus Kathy, durere sau plăcere, durerea cuiva va fi plăcerea cuiva în acea situație. Mă bucur că nu sunt eu.

Dave:
Da, vreau să spun, este un punct atât de bun. Indiferent de proprietăți imobiliare comerciale, doar o lecție bună despre recunoașterea costului scufundat și renunțarea la acesta și controlul daunelor. Sunt sigur că a durut să renunți la asta, dar îți limitează riscul de dezavantaj și, de fapt, a fost mișcarea potrivită în acest moment. Henry, ce zici de tine? Ce părere aveți despre piața comercială?

Henry:
Da, omule, evident că sunt precaut cu asta. Nu fac afaceri comerciale mari, nu că n-aș face afacerea comercială corectă, dar am fost mereu în aceeași barcă, iar aceasta este doar filosofia mea de investiții în general. Dacă voi face ceva în afară de pâinea și untul obișnuit, pâinea mea și untul sunt single, multis mici, buy and hold și single family flips. Dacă am de gând să fac ceva în afara asta, trebuie să fie un home run, o înțelegere simplă. Și nu am văzut o mulțime de aceste oportunități. De fapt, văd contrariul.
Am văzut oameni venind și plătind sume uriașe de bani pentru aceste oferte multifamiliale la scară largă și chiar și mai precis în piața mea locală, există o mulțime de construcții noi, la scară largă, de clasă A, proprietăți multifamiliale. construit. Adică, literalmente, poți să conduci cinci mile și să vezi cinci locuri diferite fiind construite și toate sunt de clasă A, toate concurează între ele.
Și așa că, pe măsură ce aceste lucruri sunt finalizate, trec cu mașina și parcarea pur și simplu nu este plină. Așa că știu că au fost o mulțime de bani strânși și aruncați în aceste proprietăți și cred că vor exista oportunități, așa cum au spus Jamil și Kathy pe drumul oamenilor care nu pot fi finanțați pentru aceștia atunci când împrumuturile vin la scadență. Dar, de asemenea, văd o oportunitate în spațiul cu apartamente de clasă C pentru că cred că nu sunt priviți la fel de mult, pentru că ceea ce văd eu sunt oameni când vor să cumpere multifamilial, vor să cumpere clasa A, ei. doresc să-și arunce toți banii în clasa A, dar există o oportunitate fenomenală în clasa B și C, în special pe piețele hibride despre care vorbiți, pentru că nu toată lumea din aceste piețe hibride cumpără. Și așa aș cumpăra oportunitatea potrivită de clasă B, C. Aș sta departe de clasa A din piața mea.

Dave:
Bine, bine, grozav. Tind să fiu de acord cu voi. Îmi contrazic una dintre regulile sau regulile mele generale despre imobiliare pentru a nu încerca să cronometrez piața, dar cu piața comercială, cred că încerc să cronometrez puțin piața, cred. Când Kathy și cu mine am vorbit cu Brian, el a spus bine. El a spus că se desfășoară un exercițiu de stabilire a prețurilor, sau uit exact cum a spus el, Kathy, dar el a spus, practic, „Oamenii nu știu cum să stabilească prețul activelor multifamiliale în acest moment și nu este un joc pe care mi-l doresc. a face parte din. Voi aștepta până când cumpărătorii și vânzătorii își dau seama și, ca investitor pasiv, voi aștepta să văd unde ajung înainte de a reveni la asta.”
De asemenea, recomand, ascultă, verifică, arată 721 pe podcastul Real Estate. Tocmai am terminat de înregistrat asta cu directorul general al Bigger Pocket, Scott Trench, care își împărtășește părerile despre piața imobiliară comercială. Perspective cu adevărat interesante acolo. Deci, dacă doriți să aflați puțin mai multe despre asta, consultați 721 din Real Estate Show.
Bine, bine, vă mulțumesc mult tuturor. Asta a fost foarte distractiv. Dacă doriți să citiți din nou raportul complet, este biggerpockets.com/report. Este plin de tot felul de mai multe informații, fundal, context, recomandări, gânduri pentru anul viitor. Dacă doriți să investiți în 2023 și să profitați de unele dintre oportunități și să evitați unele dintre riscurile despre care am vorbit în această emisiune, sperăm că acesta va fi un loc bun pentru a începe.
Și, desigur, ascultați în continuare acest podcast pe parcursul anului, unde vă vom ține la curent cu condițiile pieței și vă vom ajuta să vă ajustați strategia de investiții imobiliare pentru a îndeplini acele condiții de piață.
Henry, Kathy Jamil, vă mulțumesc tuturor pentru că sunteți aici. Vă mulțumim tuturor pentru ascultare și ne vedem data viitoare pentru On The Market. On The Market este creat de mine, Dave Meyer și Kailyn Bennett, produs de Kailyn Bennett, montaj de Joel Esparza și Onyx Media, cercetare de Pooja Genal și un mare mulțumire întregii echipe Bigger Pockets.
Conținutul emisiunii On The Market este doar opinii. Toți ascultătorii ar trebui să verifice în mod independent punctele de date, opiniile și strategiile de investiții.