O creștere a ofertei ar putea reduce prețurile pentru mai multe familii anul acesta

Imobilul comercial se confruntă cu stres din mai multe direcții. Stresul principal este creșterea ratelor dobânzilor, care exercită presiune în sus ratele plafonului (ceea ce împinge în jos valorile activelor), făcând costurile de refinanțare din ce în ce mai dificile și mai costisitoare. Dar există un alt risc care apare, în special pentru nișa multifamilială a proprietății imobiliare comerciale: oferta excesivă. Datele recente sugerează că ar putea exista o surplus pe termen scurt de unități multifamiliale care ajung pe piață într-un moment inoportun. 

Pentru a explica pe deplin această problemă, să aruncăm o privire înapoi la tendințele de construcție pentru proprietăți multifamiliale (definite ca proprietăți cu cinci sau mai multe unități) din ultimele decenii. După cum puteți observa în graficul de mai jos, după scăderi severe ale numărului de unități multifamiliale din 2008-2014, construcțiile multifamiliale și numărul total de unități multifamiliale au crescut considerabil. 

De la începutul pandemiei, tendința ascendentă de creștere a clădirilor multifamiliale a explodat și mai mult, iar din T4 2022, a depășit pentru prima dată un milion de unități în construcție (cel puțin conform datelor CoStar).

Desigur, este nevoie de câteva luni, dacă nu chiar ani, pentru a construi unități multifamiliale, chiar și în vremuri bune. Dar ultimii ani nu au fost ușori pentru constructori – cel puțin în ceea ce privește programul de livrare. Cu problemele lanțului de aprovizionare și constrângerile de muncă, construcția a durat mai mult. Această tendință are ca rezultat o suprasolicitare uriașă de stocuri care nu a ajuns încă pe piață. Privind graficul de mai jos, puteți vedea prognoza CoStar pentru unitățile livrate arată că 2023 este cel mai ridicat din record, 2024 coborând puțin, dar încă ridicat. Da, prognoza este dificilă, dar prognoza livrărilor de construcții este puțin mai ușoară decât alte seturi de date. Datorită faptului că constructorii și dezvoltatorii trebuie să obțină autorizații pentru construcție, există date solide despre proiectele care sunt planificate și în curs de desfășurare. Personal, iau această prognoză ceva mai în serios decât fac alte previziuni. 

O creștere a ofertei nu este o problemă dacă există o cerere proporțională pentru a „absorbi” noile unități – dar nu există. Cererea scade. 

Graficul de mai jos spune o poveste foarte convingătoare. În primul rând, uită-te la barele albastre. Este același lucru cu ceea ce ne-am uitat mai sus - livrări mari de unități în următorii doi ani. Dar apoi uitați-vă la barele portocalii care arată „Absorbție” (o măsurătoare imobiliară comercială care măsoară cererea). Nu ține pasul. 

După un an banner pentru cerere în 2021, „absorbția netă” (absorbție – cerere) a devenit negativă, ceea ce înseamnă că vine mai multă ofertă pe piață decât cerere. Asta a fost în 2022! În 2023, se așteaptă să vină online și mai multe unități și, așa cum arată acest grafic, cererea nu este de așteptat să țină pasul. Desigur, unii constructori și-ar putea anula sau întrerupe proiectele, dar este un propunere scumpă pe care constructorii tind să-l evite dacă este posibil. 

Ce se întâmplă când oferta depășește cererea? Locul vacant crește, așa cum puteți vedea prognozat în această proiecție CoStar. Acest lucru ar trebui să fie o preocupare pentru oricine din spațiul multifamilial și pentru orice investitor imobiliar. O creștere a ofertei și o creștere proporțională a locurilor de muncă vacante pot scădea veniturile și pot scădea ratele de închiriere. Datele pe care le arăt și analiza mea se referă la proprietăți comerciale, dar presiunea descendentă asupra chiriilor și creșterea locurilor de muncă vacante în multifamiliale au potențialul de a se revărsa pe piața rezidențială în anumite zone. 

Desigur, aceste date la nivel național nu spun întreaga poveste. Am aruncat o privire pe mai multe piețe individuale pentru a vedea cum se desfășoară acest lucru la nivel regional. Ceea ce am descoperit este că anumite piețe sunt expuse unui risc semnificativ de supraconstrucție. Am ales un eșantion de cinci piețe despre care cred că prezintă un risc ridicat de creștere a locurilor de muncă vacante și scăderi ale chiriilor pentru multifamiliale: Santa Fe, New Mexico; Punta Gorda, Florida; Myrtle Beach, Carolina de Sud; Colorado Springs, Colorado; și Austin, Texas.

Toate aceste piețe au conducte semnificative de construcții, cu un număr mare de unități programate să ajungă pe piață în raport cu oferta actuală și față de cererea așteptată. 

Pe de altă parte, multe orașe, despre care am considerat că sunt orașe mai mici, încă se descurcă relativ bine. 

Missoula, Montana; Atena, Georgia; Midland, Texas; Provo, Utah; și Topeka, Kansas, toate au o absorbție netă solidă, iar conductele lor de construcție sunt foarte rezonabile în raport cu nivelurile actuale de stoc. Pentru mine, aceste orașe au un risc mult mai mic de vacanță și de scădere a chiriilor. 

Fiecare piață este unică și vă arăt doar câteva exemple de piețe expuse riscului și nu. Dar vă încurajez să faceți câteva cercetări și să identificați cum merge piața dvs. în ceea ce privește construcția. Puteți găsi o mulțime de date bune gratuit pe Site-ul Rezervei Federale din St. Louis sau doar prin căutarea pe Google a datelor de absorbție pentru zona dvs. locală. 

Concluzie

Proprietățile multifamiliale înregistrează o surplus de ofertă care a lovit piața într-un moment inoportun, în care creșterea ratelor dobânzilor exercită deja presiune în scădere asupra prețurilor și presiunea fluxului de numerar asupra operatorilor. Ca atare, 2023 și 2024 ar putea fi ani grei în spațiul multifamilial pentru operatorii actuali. 

Lucrul important de remarcat aici este că surplusul de ofertă și deficitul de cerere vor fi probabil pe termen scurt. Construcțiile pe termen lung și tendințele demografice susțin cererea puternică de unități de închiriere multifamiliale și în viitor, ceea ce este de bun augur pentru investitori. De exemplu, un studiu recent arată că SUA au nevoie de încă 4.3 milioane de unități multifamiliale în următorii 12 ani pentru a satisface cererea. Formarea gospodăriilor este probabil în scădere chiar acum din cauza condițiilor economice pe termen scurt. Inflația are un impact negativ asupra puterii de cheltuieli a chiriașilor, iar incertitudinea economică îi împiedică pe tinerii americani să-și formeze propriile gospodării. Nu este clar când se va încheia această dificultate economică, dar atunci când se va întâmpla, cererea va reveni probabil. 

Având în vedere acest lucru, investitorii ar putea avea oportunități bune de cumpărare in lunile si anii urmatori. Cu ratele plafonului probabil să crească, prețurile pentru multifamiliale ar trebui să scadă. Dacă NOI scade și din cauza unor probleme de supraoferta, acest lucru va împinge prețurile și mai mult. Acest lucru ar putea permite inventatorilor cu o oarecare putere uscată să intre în multifamiliale la prețuri atractive, dar amintiți-vă: acesta este un moment riscant. Aveți grijă să nu cumpărați orice și să înțelegeți în detaliu dinamica pieței din zona dvs. locală.

Notă de la BiggerPockets: Acestea sunt opinii scrise de autor și nu reprezintă neapărat opiniile BiggerPockets.