Prețurile reale ale locuințelor din Amsterdam cele mai mari din ultimii 400 de ani. O analiză a unei bule

Prețurile locuințelor din Amsterdam, corectate în funcție de inflație, nu au fost niciodată atât de ridicate din istoria înregistrată. Pe lângă ratele scăzute ale dobânzilor, cauza creșterii rapide a prețurilor este un ciclu de feedback între bănci și consumatori, care au devenit dependenți de creditarea ipotecară și de prețurile în continuă creștere.

Cu Marea Criză Financiară – cauzată de o bula imobiliară – încă proaspătă în amintirile noastre, în multe economii avansate prețurile locuințelor cresc în prezent la un ritm record. În Olanda prețurile locuințelor au crescut 19% în trimestrul trei al anului 2021, comparativ cu anul anterior.

Unii economiști percep prețurile locuințelor din Amsterdam – dintre care am obținut cel mai longeviv indice – ca fiind supraevaluate din 2020, pe baza unui model al prețurilor chiriilor și al ratelor dobânzilor. Alții indică politicile implementate în Occident de-a lungul multor decenii care au creat un „ciclu de feedback privind locuința-finanțare”, în care băncile au devenit dependente de creditarea ipotecară, alimentând prețurile locuințelor, iar consumul se bazează din ce în ce mai mult pe „bogăția” generată de creșterea prețurilor. Deoarece această tendință face băncile să acorde mai puțin credit întreprinderilor productive, nucleul economiilor este slăbit.

Cel mai longeviv indice imobiliar  

Mai multe blocuri de construcție ale capitalismului au fost inventate în Amsterdam, capitala Țărilor de Jos (Olanda). La sfârșitul secolului al XVI-lea, olandezii s-au angajat în expediții comerciale pe mare în Asia. Până în 16 existau șase companii „Indei de Est” care navigau din porturile olandeze. Pentru a combate concurența spaniolă și portugheză și pentru a nu concura între ele, cele șase companii existente au fuzionat într-una singură: United East India Company (De Verenigde Oost-Indische Compagnie, sau VOC pe scurt). VOC a fost înființată oficial în 1602 și a devenit prima societate pe acțiuni, acțiunile sale și-au schimbat mâinile la prima bursă de valori. Bani din toată Europa s-au revărsat în Olanda. Datorită succesului extraordinar al VOC, Amsterdam a trebuit să se extindă și a făcut acest lucru prin săparea a trei canale în jurul centrului orașului medieval: herengracht, Keizersgracht, și Prinsengracht.

Prețurile tranzacțiilor imobiliare pe Herengracht, cele mai bune dintre toate, au fost înregistrate cu atenție. În 1997, economistul olandez Piet Eichholtz a construit un indice de preț al caselor de pe Herengracht cu o calitate constantă din 1628 până în 1973. Aceasta a fost nașterea Indexul Herengracht. Cercetarea inițială a lui Eichholtz a arătat că prețurile reale ale locuințelor (corectate pentru inflația prețurilor de consum) s-au schimbat treptat în timp, dar au fost destul de egale în 1973 în comparație cu prețurile din 1628.

Eichholtz et al au publicat o actualizare a prețurilor istorice ale locuințelor din Amsterdam în 2020. Pentru această publicație, Eichholtz și colab. au colectat un set mai profund de date, care începe în 1620 și include case dintr-o zonă mai largă. Deși cifrele arată că prețurile au început să crească semnificativ începând cu anii 1990, concluzia lor a fost că piața imobiliară nu era într-o bulă, bazată pe prețurile chiriilor și ratele dobânzilor.

Unul dintre colegii lui Eichholtz, Mathijs Korevaar, a fost atât de amabil să-mi furnizeze datele lor până în septembrie 2021. Într-un e-mail, mi-a scris că după 2019 prețurile au crescut într-o asemenea măsură încât modelul lor sugerează că imobilele din Amsterdam sunt acum supraevaluate. Mai jos este graficul prețurilor reale ale locuințelor din Amsterdam din 1620 până în septembrie 2021.  

Ceea ce sa întâmplat în anii 1990 a împins prețurile locuințelor cu mult peste prețurile din Olanda Epoca de Aur în secolul al XVII-lea și a doua epocă de aur la sfârșitul secolului al XIX-lea? Pentru a obține o înțelegere mai largă a pieței imobiliare — dincolo de un model bazat pe prețurile chiriilor și ratele dobânzilor — am citit lucrarea unui economist specializat în terenuri, locuințe și servicii bancare: Josh Ryan-Collins.

Revoluția ipotecare

Potrivit lui Ryan-Collins, au existat două evoluții majore pe piața imobiliară de la începutul secolului al XIX-lea: o schimbare a impozitului pe teren și dereglementarea financiară. Deși a cercetat în mare parte economiile anglo-saxone, i-am verificat descoperirile în Țările de Jos.  

Economiștii clasici, cum ar fi Adam Smith și John Stuart Mill, au considerat terenul un activ incomparabil cu alte active, în principal pentru că este în ofertă fixă ​​și imobil. Dacă cererea de teren crește, prețul crește fără a declanșa mai multă ofertă. În consecință, dacă există creștere economică, valoarea terenului – pe care sunt construite case – crește disproporționat cu bunurile și serviciile (chiar dacă proprietarul terenului nu joacă niciun rol în crearea acelei valori). Soluția lui Smith și Mill a fost impozitarea pământului, mai mult decât munca sau profiturile. Într-adevăr, în secolele al XVIII-lea și al XIX-lea impozitul pe teren a fost o sursă majoră de venit în SUA și Europa.

Apoi au venit economiștii neoclasici care au eliminat teoriile menționate mai sus asupra pământului. În secolul al XX-lea a apărut o trecere de la impozitul pe teren la impozitul pe venit. A devenit din ce în ce mai atractiv să deții o casă ca activ financiar. Tot ce lipsea era o modalitate de a finanța imobiliare. 

Din anii 1930 până în anii 1970, guvernele din cele mai multe economii avansate au impus băncilor „îndrumări de credit”, care au restricţionat creditarea ipotecară. De preferință, băncile împrumută credit ipotecar față de creditul corporativ, deoarece primul este mai puțin riscant. De obicei, casa cumpărată cu o ipotecă servește drept garanție sigură pentru împrumut. În cazul în care împrumutatul dă faliment, banca poate obține garanția și prejudiciul este limitat. În cazul creditării unei afaceri, nu poate exista garanții sau garanții de calitate scăzută. Pentru societate, totuși, împrumuturile întreprinderilor productive sunt esențiale, deoarece creează o creștere economică durabilă și venituri pentru serviciul datoriei. Dar îndrumarea creditului a fost încet demontată și, ca urmare, creditul ipotecar al băncilor a depășit creditul non-ipotecar în 1995. Revoluția creditului ipotecar a fost un fapt.

O bancă creează bani din aer atunci când împrumută credit. Deci, în cazul în care băncile acordă credit ipotecar, masa monetară este extinsă, dar banii sunt cheltuiți pe o cantitate limitată de case. Masa monetară este elastic, în timp ce oferta de case este neelastic. Nu e de mirare că în anii 1990 prețurile locuințelor au crescut. Ulterior, a fost declanșat ciclul de feedback privind finanțarea locuințelor: prețurile mai ridicate ale locuințelor au creat o cerere mai mare de credite ipotecare, ceea ce a crescut și mai mult prețurile, rezultând o cerere mai mare de credite ipotecare și așa mai departe.

Securitizarea creditelor ipotecare, care a luat amploare în anii 1990, a contribuit, de asemenea, la „ciclu”. Securitizarea permite băncilor să grupeze și să împacheteze credite ipotecare într-o garanție garantată de ipotecare (MBS). Un activ nelichid (ipoteca) este transformat într-un activ lichid (MBS) care poate fi vândut, de exemplu, unui fond de pensii. Băncile câștigă comisioane pentru vânzarea MBS-urilor, iar atunci când titlurile de valoare sunt în afara bilanțului lor, lasă mai mult loc pentru noi împrumuturi ipotecare.

Nu în ultimul rând, controalele de capital care au fost ridicate după prăbușirea Bretton Woods în 1971, au făcut ca băncile să nu mai fie dependente de depozitele interne pentru finanțare. Băncile au obținut acces la piețele monetare internaționale, de unde puteau atrage finanțare suplimentară pentru creditul pentru locuințe.

Creșterea prețurilor la proprietăți are ca rezultat un raport preț-venit mai mare al casei și, prin urmare, cheltuieli mai mici ale consumatorilor. Această pierdere a cheltuielilor în economia de feedback privind finanțarea locuințelor este compensată de „bogăția” generată de creșterea prețurilor locuințelor. Oamenii care au câștiguri nerealizate pe proprietatea lor vor cheltui mai mult pentru că se simt mai bogați (efectul de avere), sau a lua o a doua ipotecă pentru a cumpăra o barcă (retragerea capitalului propriu). Profiturile altora cresc prin specularea pe imobiliare. Dar consumul poate ține pasul doar atâta timp cât ciclul se perpetuează.

Concluzie

Ciclul are nevoie de mai multe datorii și creșterea prețurilor locuințelor. Această spirală nesustenabilă a datoriilor durează prin grația băncilor centrale care reduc ratele dobânzilor. În opinia mea, cele de mai sus seamănă cu o schemă ponzi, iar piața imobiliară este într-o bula. Deși nu sunt sigur cât va dura această situație și cum va apărea bula. Poate că prețurile nominale ale locuințelor vor scădea, poate că inflația va crește astfel încât prețurile reale ale locuințelor să revină la media lor pe termen lung. O problemă cu scăderea prețurilor nominale este că poate dărâma sistemul bancar, ceva ce băncile centrale doresc să prevină, deoarece băncile au o expunere masivă la credite ipotecare.  

Aș dori să subliniez că nu orice economie (avansată) are aceeași piață imobiliară. Nici nivelul datoriei ipotecare nu crește în mod liniar. După Marea Criză Financiară din 2008, prețurile locuințelor și nivelul datoriilor ipotecare au scăzut în multe economii. Ca răspuns la criză, guvernele au venit în ajutor pentru a salva băncile și a sprijini economia, ceea ce a crescut datoria guvernamentală. Nu s-a permis bula carcasei să se dezumfle complet. Ratele dobânzilor au ajuns la zero, ratele reale ale dobânzilor au devenit negative, iar ciclul a fost reactivat. Prețurile locuințelor și-au reluat ascensiunea.  

În plus, o lucrare academică („Mai multe ipoteci, o creștere mai scăzută?”) din 2016 de Dirk Bezemer et al afirmă:

În datele nou colectate privind 46 de economii în perioada 1990-2011, arătăm că dezvoltarea financiară începând cu 1990 sa datorat în mare parte creșterii creditului acordat piețelor imobiliare și a altor active, care are un coeficient de creștere negativ. … Găsim efecte pozitive de creștere pentru fluxurile de credit către afaceri nefinanciare, dar nu și pentru fluxurile de credit de pe piața creditelor ipotecare și a altor active. …

Nu numai că revoluția ipotecare a „eliminat” creditul pentru întreprinderile productive, ci și fluxul de credit către credite ipotecare are un efect negativ de creștere.

Se poate ca revoluția ipotecare, care a înăbușit creșterea, combinată cu un sistem monetar internațional fiat care permite niveluri nelimitate de datorii, să fi dat naștere celei mai mari capcane a datoriilor din istoria lumii?

În sfârșit, în Țările de Jos, și presupun în altă parte, cea mai menționată soluție pentru locuințe neprețuite este pur și simplu construirea mai multor case. Această abordare eșuează, deoarece băncile pot imprima oricând bani mai repede decât poate construi oricine case. Soluția trebuie găsită pe partea cererii, nu pe partea ofertei.

Dacă v-a plăcut să citiți acest articol, vă rugăm să luați în considerare sprijinul Observatorul de aur și abonați-vă la newsletter.

Surse

• Belasting și Muzeul Douane. Digitale reis door de geschiedenis van belastingen in Nederland

• Bezemer, D. 2014. Schumpeter ar putea avea din nou dreptate: diferențierea funcțională a creditului.

• Bezemer, D., Grydaki, M. și Zhang, L. 2016. Mai multe ipoteci, o creștere mai scăzută?

• Bezemer, D., Samarina, A. și Zhang, L. 2017. Schimbarea în alocarea creditelor bancare: date noi și constatări noi.

• Eichholtz, P. 1997. Un indice lung al prețurilor caselor: indicele Herengracht, 1628-1973.

• Eichholtz, P., Ambrose, B și Lindenthal, T. 2012. Prețurile caselor și elementele fundamentale: 355 de ani de dovezi.

• Ferguson, N. 2008. Ascensiunea Banilor.

• Harari, YN 2018. Bani.

• Jordà, Ò., Schularick, M. și Taylor, AM 2014. Marea ipotecă: finanțarea locuințelor, crize și cicluri de afaceri.

• Korevaar, M., Eichholtz, P. și Francke, M. 2021. Dure Huizen Maar Geen Zeepbel din Amsterdam. 

• Monsma, JA, Monsma, AP Este een Ingrijpende Herziening van het Gemeentelijke Belastinggebied Opportuun?

• Park, HY, Chang, H., Misra, K. 2012. Impactul securitizării ipotecare asupra bulei imobiliare și a crizei ipotecare subprime: o perspectivă de auto-organizare.

• Riel, A. van. 2016. Het Financieel Stelsel în Perspectivă istorică.

• Ryan-Collins, J., Werner, R., Jackson, A. și Greenham, T. 2012. De unde vin banii?

• Ryan-Collins, J. 2019. De ce nu-ți poți permite o casă?

Source: https://thegoldobserver.substack.com/p/amsterdam-real-housing-prices-highest?token=eyJ1c2VyX2lkIjoxNzgxMjA1NSwicG9zdF9pZCI6NDMyMDk4MDUsIl8iOiJDbEoxYyIsImlhdCI6MTYzNTg2MDcxNiwiZXhwIjoxNjM1ODY0MzE2LCJpc3MiOiJwdWItMTAwODE4Iiwic3ViIjoicG9zdC1yZWFjdGlvbiJ