Dezechilibrare este un termen pe care probabil nu l-ai auzit. Și nu fi surprins; majoritatea rețelelor de știri nu vor acoperi niciodată ce este deleveraging sau ce înseamnă pentru piața imobiliară. Dar, această constrângere a capitalului ar putea imploda piața imobiliară, făcând ca numeroși investitori și fonduri să cadă, lăsând restul să ridice resturi. Această schimbare masivă este pe cale să aibă loc, dar nu te speria prea tare; dacă ai cumpărat corect, ai putea fi unul dintre puținii norocoși cu a bufet de fluxul de numerar Oferte pentru a alege de la.
Deci, cine este mai bine să întrebe despre această criză iminentă decât Ben Miller, cofondator și CEO al Strângere de fonduri? El a fost de ambele părți ale împrumuturilor, nu doar cumpărând active semnificative cu credit, ci și furnizând finanțare altora care au nevoie de ele. Ben prezice o schimbare masivă pe piața imobiliară asta va fi șochează investitorii până la bază și ar putea lăsa economia mai rău pentru uzură. Această criză de deleveraging despre care vorbește Ben nu este un concept simplu, dar odată ce înțelegi cum și de ce se întâmplă, deblocați o bucată de cunoștințe pe care 99% dintre alți investitori o ratează.
Ben vorbește despre cum împrumuturi punte și finanţare flotantă au pus mii de investitori (și creditori) în criză, de ce băncile vor fi lipsite de numerar în 2023, și scenariile care s-ar putea juca în anul următor dacă totul merge prost. Nu vă înșelați, aceasta NU este o prognoză a apocalipsei sau un hype ipotetic menit să îngrijoreze investitorii. Deleveraging este un scenariu real care ar putea avea efecte în cascadă de zeci de ani. Dacă investiți, acesta este un episod CRUCIAL la care trebuie să vă acordați.
Faceți clic aici pentru a asculta pe Apple Podcasturi.
Ascultă Podcastul Aici
Citiți transcrierea aici
Dave:
Buna tuturor. Bun venit la On the Market. Sunt Dave Meyer, gazda ta s-a alăturat cu James Dainard în Seattle astăzi. James, gata de joc?
James:
Eu sunt gata. Mi-am luat picăturile pentru tuse. Sunt gata să țip ca... Al 12-lea om este un lucru real, așa că voi țipa cu el.
Dave:
Întotdeauna mi-am dorit să merg la un meci acolo. Este cu adevărat ceva diferit?
James:
Oh, când te vei întoarce aici, te voi lua. Da, sunt deținător de bilete experimentat de multă vreme. Este tare. Când Beast Mode a făcut cutremurul bestiei, a fost cel mai intens lucru pe care l-am auzit vreodată în viața mea, a fost absolut nebunesc.
Dave:
Da, sună distractiv. Ei bine, voi fi în Seattle în două săptămâni, dar tu nu vei fi acolo, din păcate. Dar anul viitor o vom face.
James:
Dacă există un joc pe care s-ar putea să-ți dau bilete, lasă-mă să verific programul.
Dave:
Sunt sigur. Ei bine, să trecem la imobiliare. Așa că astăzi îl avem pe Ben Miller, care este CEO-ul Fundrise, care doar dezvăluirea completă este sponsorul emisiunii noastre. Dar Ben este cel mai bine informat în domeniul imobiliar pe care i-am întâlnit în viața mea. Și acesta este un episod și un interviu fantastic pe care tocmai le-am avut. Puteți oferi un scurt rezumat tuturor celor care ascultă despre ceea ce se pot aștepta să audă aici?
James:
Cred că acesta este un episod atât de grozav. Acesta este de fapt unul dintre cele preferate pe care le-am făcut și motivul este că toată lumea caută această oportunitate și sunt înghețate chiar acum. Ei sunt ca, nu voi cumpăra nimic până nu îmi dau seama ce să cumpăr. Ben vorbește despre ceea ce urmează în cursul nostru și ca investitor să se pregătească unde sunt oportunitățile majore. Și sugestiile pe care le dă sunt... toată lumea vrea să știe de unde să facă bogăția, despre asta vom vorbi în acest episod.
Dave:
Și vreau să dezvălui doar o mică dezvăluire aici, deoarece o parte din ceea ce vorbește Ben este puțin mai avansat. Intrăm în detaliile sistemului bancar și cum sunt generate împrumuturile în imobiliare, în special imobiliare comerciale. Dar este de o importanță crucială pentru ceea ce sunt gândurile lui Ben despre ceea ce se întâmplă în domeniul imobiliar chiar acum. Și oferă exemple concrete foarte bune despre modul în care o parte din dinamica schimbătoare de pe piețele datoriilor și această mare delevier, așa cum o numește el, pe care o vom vedea în următorii doi ani, ar putea avea un impact asupra activelor imobiliare comerciale. Deci, este un episod fascinant, personal am învățat o grămadă, dar trebuie să fiți avertizat că există niște nedumerire tocilar aici. Dar știu că pentru oameni ca eu și James, ne-a plăcut.
James:
Îmi place să filmez acest rahat cu Ben, cred că ți-am trimis un e-mail înainte de spectacol, am spus că a trebuit să ascult acest podcast de două ori pentru a-l digera, dar este fascinant și probabil mi-a schimbat întreaga strategie pentru ceea ce O să fac în 2023.
Dave:
Wow. În regulă. Ei bine, acestea sunt cuvinte îndrăznețe, așa că dacă James a luat asta în serios, cu siguranță vrei să asculți asta. Așa că vom lua o pauză rapidă, dar apoi ne vom întoarce imediat cu CEO-ul Fundrise, Ben Miller.
Ben Miller, CEO al Fundrise. Bine ați revenit la On the Market. Vă mulțumesc foarte mult că sunteți aici.
Ben:
Mulțumesc că m-ați primit, băieți.
Dave:
Ei bine, suntem încântați pentru că ultima dată am avut o conversație grozavă, vorbind multe despre Build to Rent, dar James și cu mine am ascultat amândoi un podcast la care ați fost recent. James a recunoscut că a ascultat-o de două ori pentru că i-a plăcut atât de mult. Asta era vorba despre de-leveraging, cred că s-a numit Great De-Leveraging în acel episod de podcast și a fost fascinant. Așa că speram să începem de acolo și să aflăm puțin despre părerile tale despre acest subiect. Așadar, puteți începe prin a ne spune puțin despre ce este de-leveraging?
Ben:
Da. Deci înseamnă să reduceți cantitatea de datorie pe care o aveți, mai puțin efect de pârghie, de-lever și, practic, cred că va fi un clichet pentru economie și pentru toate activele în anul următor sau doi.
Dave:
Și atunci când vorbiți despre această reducere de levier în ceea ce privește imobiliare, spuneți că proprietarii existenți de proprietăți vor reduce cantitatea de pârghie pe care o au asupra proprietăților sau că achizițiile pe o bază continuă vor folosi mai puține datorii? sau cum ați descrie fenomenul de de-leveraging în ceea ce privește investițiile imobiliare?
Ben:
Așadar, argumentul pe care îl corectez este că, practic, întregul sistem financiar, nu doar imobiliar, trebuie să reducă cantitatea de datorii pe care o are, trebuie să reducă efectul. Și asta pentru că am fost într-un mediu cu dobândă scăzută, practic un mediu cu dobândă zero, timp de 15 ani și înainte de asta am fost într-un mediu de scădere a ratei dobânzii timp de 40 de ani. Deci e mult timp. Și trecem la un mediu cu dobândă înaltă și în creștere, așa că practic ești ca și cum ai fi un pește și acum ești în aer. Este o schimbare mare, un mediu complet diferit. Și în acel mediu de creștere a ratei dobânzii sau a ratei dobânzii ridicate, valoarea datoriei pe care o poate suporta un activ este mai mică. Deci, mai degrabă, ai o afacere, ai o clădire de apartamente și ai o anumită sumă de venit din el, să spunem doar un milion de dolari pe an. Când serviciul datoriei se dublează, iar serviciul datoriei tuturor în noul mediu al ratei dobânzii a crescut de cel puțin 2 ori, poate de 3 ori, nu puteți suporta aceeași cantitate de serviciul datoriei ca și înainte. Deci trebuie să aveți mai puține datorii pe activ.
Dave:
Și vezi că asta începe deja să se întâmple în portofoliul tău sau cum observi că se manifestă?
Ben:
Ei bine, pot vorbi despre noi și apoi pot vorbi despre ceea ce văd direct. Deci suntem puțin diferiți de majoritatea debitorilor. Avem în esență ceea ce este ca un REIT public, există REIT-uri înregistrate public și astfel efectul nostru de levier este mult mai mic. Levierul nostru mediu în fondurile noastre este de 45%, 43%. Deci, aceasta este mult mai mică decât majoritatea companiilor sau întreprinderilor își folosesc activele. Un debitor privat tipic dorește probabil să efectueze pârghie de 75%, 65%, poate 80%. Deci, pentru noi, practic, nu avem această problemă de levier mai mare, dar avem câteva active acolo unde o am, pentru că este efectul de levier mediu, deci unele sunt mai mari. Și când mă uit la un... vă voi da un exemplu de activ și cum se desfășoară și ce înseamnă acesta și apoi îl puteți extrapola la o mulțime de alți debitori. Deci avem o linie de depozit de 300 de milioane de dolari care deține o mulțime de locuințe de închiriere cu o mare bancă de investiții și avem acea linie de credit sau linie de depozit, este un revolver, așa că poți cumpăra, poți plăti, poți împrumuta. din nou. Acum vreo 18 luni.
Și așa că, când am primit-o, am cumpărat un plafon al ratei dobânzii și cred că vorbirea despre derivate pe rata dobânzii este un subset cu adevărat interesant sub acest subiect. Și, practic, băncilor de investiții le place să-ți împrumute bilanțul și apoi iei asta și cumperi imobiliare sau orice altceva și apoi se duc și le securitizează. Practic, afacerea lor este de fapt generarea de comisioane și își folosesc bilanțul pentru a-și permite practic să obțină mai multe comisioane de administrare a capitalului, comisioane de pe piața de capital. Deci asta e cu adevărat ceea ce fac ei. Deci nu îți împrumută cu adevărat, ci doar te pun în legătură cu piețele de securitizare. Și piețele de securitizare, anul trecut, acum 12 luni, ai putea împrumuta... acel portofoliu pe care l-am construit, ai putea împrumuta un 2.25% fix pentru cinci ani și acum acea piață de securitizare este de 6%.
Așa că trebuie să plătim această linie cu acea bancă de investiții, trebuie să o plătim, o vom face și trebuie să o reducem de la ceea ce era probabil un efect de levier de 73% la un efect de levier de 55%. Și asta este practic o reducere de aproximativ 15, 20%. Dar este ilustrativ când ratele dobânzilor au crescut atât de mult, practic trebuie să plătești. Și nu trebuie să plătim până la expirarea plafonului, plafonul ratei dobânzii, practic mărimea împrumutului pe care l-am primit este prea mare pentru o rată a dobânzii care este 6, 7, 8%. Deci avem lichiditate, avem multă lichiditate, așa că nu va fi o problemă pentru noi. Dar pentru mulți debitori, dacă împrumutatul tău se întoarce și spune că trebuie să scrii un cec pentru 20% din împrumut și am nevoie de asta în fiecare împrumut care scade sau orice împrumut pentru care practic vei obține o proprietate nouă, aceasta este, practic, problema pentru mulți debitori.
James:
Da, acest lucru este foarte interesant pentru că, odată cu creșterea bruscă a ratelor, aceasta este cea mai rapidă creștere pe care am văzut-o vreodată ratele atât de repede, vedem asta în toate segmentele și cred că toată lumea vede aceste rate ale dobânzilor crescând și sunt toate. crezând că piața imobiliară se va prăbuși și că urmează un fel de prăbușire. Și de ceva vreme m-am gândit că va exista acest cimitir de investiții din cauza exact despre ceea ce vorbiți, unde valorile împrumutului nu funcționează cu banii actuali și va exista această cerere masivă de lichiditate de plătit. aceste împrumuturi chiar acum. Și cunosc o mulțime de tipi de apartament în ultimii patru sau cinci ani sau în ultimii doi ani, știu că ne-am eșalonat portofoliul pentru a fi la 5, 7 și 9 ani la rate fixe pentru că... Sau în 10 ani, pentru că nu am făcut-o. Nu vreau să intru în acea criză de lichiditate. Dar simt că văd asta acum peste tot în orice tip de pârghie în care sunt bani grei, ar putea fi bancar, ar putea fi împrumuturi comerciale în care activul acum nu se mai poate plăti singur și va exista acest deficit uriaș de bani. Și cred că acolo vom vedea cea mai mare oportunitate care apare, este această cerere de lichiditate.
Dave:
Deci, se pare că în general... Adică, în spectrul imobiliar comercial, vedem oameni care au rate ajustabile sau împrumuturi comerciale ajung la maturitate. Practic, aceștia se confruntă cu perspectiva fie de a-și crește împrumutul actual, fie de a fi nevoiți să-și plătească împrumutul sau să-și refinanțeze la o rată mult mai mare. Și acest lucru va cauza o mulțime de probleme de lichiditate în imobilele comerciale. Așadar, în primul rând, este vorba în mare parte despre comerciale rezidențiale sau vedeți acest lucru în toate clasele de active?
Ben:
Rezidențial este probabil cel mai bun.
Dave:
Oh, chiar aşa? Da.
Ben:
Și biroul este probabil cel mai rău. Nu știu, pe podcast-ul meu îl aveam pe Larry Silverstein, proprietarul dezvoltatorului World Trade Center și el și cu mine... A fost doar un interviu nebunesc și vorbește despre, el spune că am fost... Are 91 de ani. și vorbește despre o clădire pe care o dezvoltă, care este de 5 miliarde de dolari.
Dave:
Ai nevoie doar de unul dacă sunt 5 miliarde, atunci ești destul de bun.
James:
Asta e lucru inteligent.
Dave:
Acolo te duci.
Ben:
Eu sunt un piker în comparație cu el. Dar, oricum, aveți clădiri de birouri în toate aceste mari centre ale orașului, care sunt la fel ca, oh, Doamne, sunt doar... nu sunt finanțabile. Literal, nu ai putea obține o bancă din țară care să-ți dea un împrumut cu orice preț, punct. Terminat. Este lichiditate zero. Lichiditatea înseamnă capacitatea de a obține bani. Fără bani, așa că biroul este cel mai rău. Dar dacă ești o afacere mică, uită de asta, este totul. Deci am vorbit cu alte bănci săptămâna aceasta, săptămâna asta? Săptămâna aceasta, da, ieri și cu o zi înainte, una dintre băncile suntem împrumutați, relație mare cu ei. Și îmi spuneau, așa că aceasta este cea mai mare bancă din top 15 din țară, active de sute de miliarde de dolari, sute de miliarde de dolari. Și mi-au spus, așa că modul... de unde fac băncile bani, nu? Asta e o întrebare, nu? Îmi place să înțeleg cum funcționează contrapărțile mele. Pentru că dacă înțelegi cum funcționează, înțelegi cum se vor comporta. Deci, băncile, 90 la sută din banii lor provin din scurgere.
Dave:
Nu am auzit niciodată acel termen.
Ben:
Banca și asigurări sau gestionarea activelor, aveți tranzacții care se plătesc și, pe măsură ce se plătesc, aveți bani de redistribuit sau de restituit. Deci se numește scurgere.
Dave:
Oh, bine.
Ben:
Așa că da, de fapt, acolo se împrumută cel mai mult... Când mergi la o bancă și împrumuți bani, de fapt sunt de la altcineva care și-a plătit împrumutul și de aceea îți pot împrumuta mai mulți bani, deoarece de obicei sunt destul de puternic activați, băncile sunt pârghie de nouă ori sau ceva. Dintre toți oamenii cu efect de pârghie, băncile sunt cele mai influențate. Și astfel de nouă ori este ca 90% levier și cred că sunt de fapt ca 92-3% levier din punct de vedere tehnic. Deci, oricum, deci această bancă probabil a împrumutat 30 de miliarde de dolari în 2022. Le-am spus, ce se întâmplă cu voi și cum se întâmplă cu această criză de lichiditate? Și îmi spune, pentru 2023, prognoza noastră cu privire la suma de împrumuturi pe care o putem face în funcție de cantitatea de scurgere pe care o vom avea este că până în decembrie vom putea împrumuta o sută de milioane de dolari.
Dave:
Aceasta este o bancă cu active de sute de milioane de dolari.
Ben:
Sute de miliarde.
Dave:
Miliarde.
Ben:
În mod normal, ar fi împrumutat, nu știu, 30, 40, 50 de miliarde într-un singur an. Și au doar o sută de milioane de împrumutat anul viitor.
Dave:
Ce! Este doar…
Ben:
Da.
Dave:
Bine. Deci spuneți că niciuna dintre aceste oferte nu va fi răsplătită pentru că ei cred că vor rămâne în stare de nerambursare sau doar că nimeni nu va vinde sau de unde provine lipsa de scurgere?
Ben:
Esența este că, pentru ca o afacere să se achite, fie trebuie să vândă și nimeni nu va vinde, fie împrumutatul trebuie să-ți scrie un cec pe care probabil l-a primit din refinanțarea cu altcineva. Dar din moment ce nimeni nu te va finanța, nimeni nu își va plăti împrumuturile. Așa se întâmplă, este un fapt. Până la ultimul podcast din ultimele două săptămâni, m-am întâlnit probabil cu 7 dintre primele 15 bănci din țară. 7 din 15, exact la fel.
Dave:
Serios?
Ben:
Toți sunt exact în aceeași situație, da.
James:
Acesta este motivul pentru care am ascultat acel episod de două ori.
Ben:
Oamenii nu m-au crezut. Am fost pe Reddit și au spus că, în niciun caz, acest lucru nu poate fi adevărat.
James:
Vorbeai despre țestoase, nu? Veți trece peste conceptele țestoasei? Pentru că acesta este un subiect foarte complex și l-a făcut foarte tangibil și este ca și cum acesta nu se termină... Haide Ben, continuă și explică.
Ben:
Bine. Dacă pot să-i fac dreptate aici, pentru că în mod normal nu mă pricep să fiu succint. Deci, ideea poveștii despre bănci este că nu te gândești adesea de unde își iau băncile banii. Și există o vorbă în politică, care este să urmeze întotdeauna banii. Trebuie să urmărești banii, așa că vei împrumuta de la bancă, dar de unde a luat banca banii? Banca a obținut-o de la deponenți, ei a obținut-o dintr-o răsplată și apoi banca a făcut pârghie, băncile sunt împrumutate, se împrumută, oricine de pe piață care îți împrumută s-a împrumutat din activele lor. Doar ca să încerci să faci asta mai simplu, dacă mergi la o bancă și le dai casa ta drept garanție, primești bani de la ei și ei au garanția ta. O garanție este un activ și ei preiau acele active și se împrumută împotriva lor.
Așa că acum împrumutatul tău este un împrumutat de la altcineva, împrumutatul tău este, de asemenea, un împrumutat și de la cine împrumută acești bani? O altă instituție care a împrumutat și bani. Așa că există acest lanț infinit de toți cei care sunt împrumutați și împrumutători în sistem și se ridică. Într-o lume cu bani grei, aveți o proprietate cu un împrumutător de bani dur, împrumutatorul de bani dur s-ar putea să fi împrumutat împotriva acelui portofoliu de împrumuturi cu bani tari de la o bancă. Și banca are acele garanții și acea bancă s-a împrumutat din acel portofoliu de împrumuturi. Așadar, banca este împrumutată și de unde au împrumutat banii? Ei împrumută bani din diferite părți ale pieței de securitizare. De exemplu, cine a profitat de asta cu împrumuturi repo. Și așa că există mult mai multe datorii în sistem decât puteți vedea. Și pentru că, practic, am trecut de la un mediu cu dobândă scăzută la un mediu cu dobândă ridicată, toată lumea din acel lanț de împrumut la creditor, de la creditor la împrumutat, toată lumea este peste pârghie. 90 la sută din piață, o parte uriașă din piață este suprapusă.
Și astfel, pe măsură ce se întâmplă implicite sau pe măsură ce au loc scăderile de plată, este doar un efect în cascadă. Și vă dau un exemplu. Cunosc un mare, mare fond de private equity, probabil că toată lumea a auzit de ei, să zicem, nu știu, primele trei sau patru și țară, fiecare fond de private equity a început fonduri de credit în ultimii 10 ani, fonduri de datorii. Și au ieșit și au devenit creditori. Deci, dacă ai un bloc de apartamente sau o clădire de birouri și te-ai împrumutat de la ei, să zicem 75% din bani, s-au întors și au împrumutat acei bani de la o bancă. Și deci au o proprietate de o sută de milioane de dolari, îți împrumută 75 de milioane, s-au întors și au împrumutat 55 de milioane de la Wells Fargo, care este de fapt destul de activ în această parte a pieței, ei o numesc nota A. Și apoi fondul de capital privat, îl păstrăm nota B și apoi împrumutatul se gândește, practic, că banii au fost împrumutați de la acest fond, dar de fapt este cu adevărat mai complicat decât atât.
Deci, ceea ce se întâmplă este, să presupunem că ai un împrumut cu acest fond de credit și împrumutul tău scade pe 1 decembrie și te duci la fondul de credit și spui, hei, am nevoie de o prelungire, piața este îngrozitoare, nu o să fac. vinde asta astăzi, hai să prelungim acest împrumut cu 12 luni. Ei bine, fondul acela de credit va spune nu, pentru că au un împrumut de la o bancă și se întorc la bancă și spun, hei, bancă, trebuie să prelungim acest împrumut. Și banca e ca nu, plătește-mă. Pentru că anumite bănci spun, F-mi plătești. Și astfel fondul de credit se întoarce și spune: nu, plătește-mă. Și ești cu împrumutatul care spune nu, nu, uite că e bine, proprietatea merge bine, doar dă-mi o prelungire. Adică despre ce vorbim? Dă-mi doar extensie.
De câte ori ai fost la o bancă și se așteaptă doar să prelungești împrumutul. Nu e ca nimic, bine, voi plăti o mică taxă, să extindem chestia asta. Nu, nu poți prelungi, plătește-mă. Pai cat vrei? 10%, 20%, trebuie să se întoarcă să-și plătească creditorul pentru că trebuie să reducă împrumutul, au folosit de fapt această garanție pentru a obține banii pentru a vă plăti. Așa că există acest lanț în care nimeni nu poate plăti pentru că toată lumea s-a împrumutat de la altcineva. Și așa că, dacă ai un împrumut, crezi că îl vei prelungi în următoarele 12 luni doar pentru că proprietatea merge bine și te duci la bancă, s-ar putea să fii surprins să spună, nu.
Dave:
Deci, ce se întâmplă atunci? Cred doar că întregul sistem depinde în mod evident de faptul că acest lanț continuă să funcționeze, ce se întâmplă atunci când... După cum ai spus, în orice moment, oricare dintre creditori ar putea fi doar ca, nu mă plătesc. Deci, ce se întâmplă cu, să spunem doar unui operator al unei proprietăți multifamiliale, ce se întâmplă atunci când nu pot obține lichidități sau nu se pot refinanța? Cum se desfășoară toate acestea?
Ben:
Deci, există câteva posibilități, așa că haideți să facem ușor cu greu. Deci, cel mai ușor este că operatorul multifamilial spune că bine, o să mă duc să vând toate acțiunile și obligațiunile mele nenorocite pe care le dețin, probabil că au bani afară și îi vând pe toți și plătesc, nu își vor pierde. clădire de apartamente. Așa că ei se pot întoarce și își pot vinde toate activele și pot plăti pe creditor. Aceasta este o situație de lux. Vreau doar să subliniez că consecințele de ordinul al doilea sunt că mulți oameni vor trebui să-și vândă activele lichide, cum ar fi acțiunile și obligațiunile, pentru a-și plăti împrumuturile. Și vorbesc că chiar și instituțiile masive vor trebui să facă asta. Ei vor trebui să-și plătească împrumuturile și astfel suma de lichiditate va dispărea.
Și când ai forțat vânzătorii, prețurile scad. Deci exact asta s-a întâmplat în Anglia. Dacă vă amintiți Regatul Unit în urmă cu două luni, gilt-ul sau trezoreria Marii Britanii au crescut și toate aceste fonduri de pensii au trebuit să se întoarcă și să vândă alte active pentru a-și acoperi practic marja de trezorerie, de gilts. Așadar, criza de lichiditate s-a întâmplat nu în gilt, ci de fapt în CLO-uri. Deci, de aceea, efectele în cascadă sunt mult mai furtunoase, deoarece vor atinge piețele lichide pentru că de acolo obțineți bani, de acolo obțineți lichiditate. Cineva de pe linie va trebui să obțină lichiditate. Deci, să spunem că împrumutatul spune că pot plăti.
Scenariul doi ei nu pot plăti, se duc la creditor și creditorul spune... Depinde de creditor, așa că acum, dacă vorbești despre fondul de credit, vor executa silite, trebuie, nu o fac. au de ales, să prelungească și să pretindă că a fost cartea de joc pentru toate activitățile bancare din ultimii 15 ani, nu pot face, nu pot prelungi și pretinde pentru că împrumutul nu mai acoperă. Cine va plăti rata dobânzii pe care nu o acoperă, pur și simplu eșuează regulamentele lor FDIC care spun că trebuie să aveți cote de capital, așa că pur și simplu eșuează, așa că nu au de ales. Autoritatea de reglementare îi va obliga să nu plătească împrumutul respectiv. Așa că fondurile de credit se vor bloca.
Fondul de capital privat la care mă gândeam a blocat luna trecută două tranzacții de la debitori uriași celebri. Și toate acestea se întâmplă, nimeni nu vorbește despre asta, nu iese la știri. Dar ai fi auzit de împrumutat și ai fi auzit de fondul de capital privat. Afacerea rezidențială pe care au executat-o, sunt bucuroși să o dețină. Dar chiar dacă ei sunt împrumutătorii, totuși trebuie să plătească seniorul. Pentru că dacă execută silite, au o clădire mare de apartamente și vor spune 80%... Și știu de o înțelegere în care asta s-a întâmplat într-un oraș important, afacerea practic... Chiar și la 80% fondul de credit trebuie să-și plătească seniorul. creditor, nu este suficient. Chiar dacă au executat silit, creditorul senior care are acel activ acum pe care l-au executat, este încă peste pârghie cu creditorul lor senior. Urmezi?
James:
Da, este doar un efect de pârghie la casă, este o mizerie completă.
Ben:
Da, deci este confuz. Așa că aproape că mi-aș dori să pot spune nume, dar mă va pune în prea multe probleme. Așa că o să numesc doar cum ar fi, ai fost la creditor ABC și ai împrumutat 80%, creditor ABC, acum executat silit pentru blocul tău de apartamente de 200 de unități, grozav, au un bloc de apartamente de 200 de unități, dar s-au împrumutat de la creditor XYZ și Creditorul XYZ încă spune plătiți-mă, plătiți-mă, plătiți-mă. Deci, chiar și acel creditor ABC trebuie să vândă ceva... Trebuie să facă un apel de capital, trebuie să obțină lichiditate, să plătească. Și astfel există din nou lichiditatea care este absorbită din sistem. Pe măsură ce lichiditatea este aspirată din sistem, prețurile scad. Este opusul relaxării cantitative, opus a ceea ce s-a întâmplat în 2021 unde erau toți acești bani peste tot și prețurile au crescut peste tot, banii sunt retrași din sistem.
Dacă sunteți familiarizat cu masa monetară, M2 va scădea din cauza acestei dinamici de deleveraging și, de asemenea, a înăspririi cantitative. Deci, de fapt, veți vedea, cred că un șoc de lichiditate anul viitor, deoarece toți acești bani părăsesc sistemul. Deci, acesta este un al doilea scenariu. Au executat silit si o cladire de birouri si sunt ca F asta, ce o sa fac cu aceasta cladire de birouri? Clădirea de birouri valorează probabil mai puțin decât împrumutul lor, mult mai puțin, poate de fapt mai puțin decât împrumutul de la creditori seniori. Ei pot da întreaga clădire de birouri băncii XYZ, băncii Americii sau ceva de genul. Birourile sunt doar implicite la stânga și la dreapta. Va fi o baie de sânge și toată lumea vorbește despre conversia biroului în rezidențial, nu știu despre ce vorbesc.
Dave:
Da, am avut câțiva oameni în acest spectacol care au venit și să spună, da, asta nu funcționează.
Ben:
Este doar un academic sau cineva care vorbește despre asta, politică guvernamentală, este ca și cum ai visa.
Dave:
Se pare că poate 5% din birouri ar putea fi convertite în mod realist, dacă asta.
Ben:
Un punct evident, cât de des este o clădire de birouri liberă sută la sută?
Dave:
Da, sigur.
Ben:
Niciodată, sunt întotdeauna vreo cinci chiriași acolo și această clădire este închiriată în proporție de 20%, cum renovezi o clădire când există 20% închiriată cu cinci chiriași, nu poți.
Dave:
Da, nu are sens.
Ben:
Oricum, întrebarea [inaudibilă 00:26:43] interesantă este, practic, autoritatea de reglementare... În acest moment, autoritatea de reglementare are rănirea băncilor care într-adevăr... Doar absolut [inaudibil 00:26:50] pentru ele. Deci întrebarea este dacă autoritatea de reglementare începe să caute în altă parte și să spună, bine, știu că aveți toate aceste active care practic sunt implicite și nu acoperă, voi privi în altă parte. Aceasta este o întrebare care este... Nu știu, bănuiesc că autoritatea de reglementare nu va face asta, din o grămadă de motive. Spun asta mult în mica mea lume, dar este mai mult 1992 decât orice altă perioadă din viața noastră.
James:
În 1992, companiile de investiții au... Toată lumea se gândește la prăbușire ca în 2008. Dar în 1988 până în 1992 băncile de investiții au fost zguduite și a fost același tip de criză de lichiditate, deoarece Fed nu a intervenit deloc. Ei nu au privit în altă parte în aceste investiții... Citeam despre asta și nu a fost ca și cum 90% dintre companiile de investiții tocmai au fost lovite în acea perioadă? A fost o sumă astronomică care m-a cam șocat și nu și-au putut recupera timp de doi, trei ani buni, vreau să spun.
Ben:
Da. Așa că spun că aceasta a fost cea mai gravă criză imobiliară din istoria Americii, mult mai gravă decât în 2008. Majoritatea oamenilor de vârsta noastră, este cu mult înaintea noastră... Deci, practic, abordarea politicii de atunci era să-i lași pe toți să ardă și cred că au executat silite 8,000 de bănci. și fiecare dezvoltator avea împrumuturile apelate, așa că fiecare dezvoltator pe care îl puteți numi fie și-a pierdut toate activele, fie era aproape pe cale să-și piardă toate activele, nimeni nu a fost cruțat. Și așa că de multe ori vezi cu politica și, de fapt, în general, cu comportamentul uman, este că, dacă s-a întâmplat ceva care a fost rău, oamenii nu repetă acea greșeală până nu au trecut destule timpuri încât oamenii au uitat și apoi o fac din nou.
Dave:
Se pare că e timpul. Da, au trecut 30 de ani.
James:
Chiar suntem în întârziere.
Ben:
Da, deci suntem ca întregul cerc. Dacă nu se întâmplă în acest ciclu, cu siguranță se va întâmpla data viitoare când avem un ciclu de down. Pentru că se pare că toți acești creditori care au depășit efectul de levier, toți acești împrumutați care au depășit efectul de levier, par a fi tipul rău și ar trebui să-i lăsăm pe toți să ardă. Și se simte foarte satisfăcător din punct de vedere politic, așa că am putea ajunge din nou acolo de data aceasta.
Dave:
Doar că nu crezi că există apetit politic pentru a salva din nou băncile după ce sa întâmplat acum 15 ani?
Ben:
Și salvați fondurile de capital privat și salvați pe cei bogați, asta nu... Cred că probabil că nu va mai exista niciun stimulent în acest deceniu. Salvați și stimuli, uitați de asta.
James:
Da, oprește stimulul. Dar uneori trebuie să lași lucrurile să ardă puțin, nu? Adică, asta e capitalismul.
Dave:
Asta e capitalismul. Da, asta e baza...
Ben:
Bine.
James:
Și despre ce vorbește Ben este o mare problemă, este în toate spațiile diferite ale acestui... Oamenii au fost doar mijloci de bani peste tot în ultimii doi ani și au avut profituri bune. Și nu este doar în spațiul multifamilial și în aceste clădiri de birouri, și spațiul cu bani grei a fost foarte prost. Acești creditori ar veni, ar vinde bancnotele cu 7%, 8% și acum acești creditori plătesc băncii lor seniori, ei plătesc 10, 11% și ceea ce se întâmplă este că acești investitori fix și flip sau ard, ei vin și ei pleacă, hei, proiectele mele durează prea mult, am depășit bugetul, valoarea a scăzut, am nevoie de acea extensie și ratele lor cresc cu cinci, șase puncte sau au să vină cu bani sau pur și simplu nu se prelungesc deloc. Suntem, de fapt, un împrumutător greu de bani în Washington și am avut atât de multe cereri de refinanțare a altor creditori, deoarece nu au de ales, creditorul nu se va extinde chiar acum și provoacă o mare, mare problemă. Și apoi ne uităm la împrumutul la valori și acesta este răspunsul nostru, da, putem face acest împrumut, dar trebuie să aduceți încă 15% mai jos și acești oameni nu îl au.
Și asta este atât de terifiant, în 2008 am văzut o mulțime de REO și deținători de bănci prin spațiul rezidențial. Dar asta e ca și cum, dacă nu ai bani, nu îți poți plăti facturile. Și aceste bănci de investiții și creditori, vor trebui să ia asta... Vor fi o mulțime de REO și acte în loc de întoarcere la aceste bănci și băncile vor deveni... toți suntem speriați că acoperirea împotriva riscurilor. fondurile urmau să fie cel mai mare proprietar rezidențial cu toată această achiziție de locuințe și s-ar putea baza doar pe creditele neperformante care le revin.
Ben:
Și din nou, toate lucrurile interesante sunt consecințe de ordinul doi/trei. Așadar, consecința de ordinul al doilea este tot ceea ce tocmai ai spus James, este că evaluările vor începe să scadă pentru că vei avea toate aceste note REO proaste și oamenii vor fi forțați să vândă și asta va răni cu adevărat LTV-urile tale. . Deci, atunci veți merge să împrumutați bani sau să refinanțați și apoi LTV-urile vor fi și mai rele și apoi vor fi mai multe executări silite. Așa că intrăm în acest ciclu care tocmai începe să se rupă... este acest cerc vicios în jos și aceasta este una dintre celelalte consecințe la nivel general. Și în fiecare [inaudible 00:32:19] suntem un FinTech, cumpărați acum plătiți mai târziu. Ghici ce? Super manevrat.
Dave:
Da. Ați spus că evaluările vor scădea, așa că presupun că credeți că va exista o scădere semnificativă a valorii proprietăților în cadrul activelor imobiliare comerciale? Trebuie, nu?
Ben:
Da, nu există nicio întrebare. Este o oportunitate grozavă, în esență, pentru că nu vorbim despre prețul organic, prețul la care băncile vând lucrurile, nu există nicio relație cu ceea ce crezi că merită de fapt după următoarele, cred, probabil 24 de luni de criză și suferință reală. Și deci există o oportunitate de a cumpăra sau de a împrumuta și dacă aveți o cantitate mică de datorii, asta spunea Larry Silverstein, treceți prin crize oribile, ieșiți din asta, încă dețineți clădirea și acum el este. valorează 10 miliarde de dolari sau așa ceva. Face parte din joc, nu vă lăsați prinși în partea din joc în care vă pierdeți practic bunul.
Dave:
Așa că l-ați menționat pe Ben, că există o mulțime de oportunități, pentru cei care ascultă asta, cum le-ați recomanda să profite de o parte din oportunitățile pe care le vedeți?
Ben:
Poți să te duci să vorbești cu băncile, să te apropii de bănci, băncile vor avea... Încă nu au și sunt foarte lente. Brokerii care făceau toate împrumuturile se vor muta pentru a deveni brokeri pentru acest capital mijlociu, acest capital punte, eu îl numesc finanțare decalată, finanțare de salvare. Toți brokerii care făceau anterior munca pentru a vă găsi împrumuturi senior vor face acum această muncă. Deci, brokerii sunt probabil cea mai mare sursă de flux. E amuzant, piața de valori, încă cred că sunt încă un picior în jos, iar apoi piețele generale, recesiunea lovește câștigurile. Deci vrei să fii în credit, vrei să fii în credit în această parte a ciclului, deoarece valoarea reală, valoarea reală oportunistă cred că este încă departe. Dar împrumutătorii sunt cu adevărat capul. Dar fluxul de tranzacții se va infiltra peste tot.
James:
Știu că ne-am contactat și cu siguranță primim o mulțime de răspunsuri. Diferitele tipuri de creditori sunt puțin, cred că văd mai întâi. Acești băieți locali cu bani tari îl văd cu siguranță acum, deoarece bancnotele sunt pe termen mai scurt, de obicei sunt bancnote de 6 până la 12 luni, iar unele dintre acestea sunt de 2, 3, 5 ani. Și există o mulțime de inventar care începe să apară. Am primit destule telefoane de la creditori care îmi spuneau, hei, tocmai am luat acest act înapoi în loc sau vom bloca asta, ce poți plăti pentru asta? Și de obicei nu le place numărul meu, dar numărul este numărul. Dar o puteți face chiar acum cu creditorii locali mai mici, nu sunt afaceri mari, dar există un volum care vine pentru investitorii mai mici sau investitorii de grad mediu chiar acum. Și vine pe piață în timp ce vorbim.
Dave:
Și se pare că Ben, creezi un fond de credit la Fundrise pentru a profita de o parte din asta.
Ben:
Da, avem o strategie de creditare de multă vreme, dar am cam redimensionat-o în ultimii doi ani, pentru că tocmai era... Ne desfășuram mai ales în altă parte pentru că nu era atractivă. Și acum, dintr-o dată, este ca... Simt că ceea ce se întâmplă acum sau în următorii doi ani ni se va întâmpla nouă sau nouă de cinci ori în viața noastră, genul de tranzacții pe care le vom vedea, tipul de împrumuturi pe care le putem face . Am trecut prin 2008, am toate aceste cicatrici din 2008 și deci în 85% din timp se întâmplă ca de obicei. Și apoi sunt de câteva ori în care doar jocul de minge a fost făcut sau pierdut. Și deci da, vom face credit mai întâi și apoi vom face capitaluri proprii. Pentru că aproape ai putea vedea cealaltă parte a asta, te-ai putea simți încrezător că nu este permanent. Sunt câțiva ani de tranziție către un nou mediu de împrumut.
Și unii oameni au ghinion, au venit scadențe în mijlocul acestei perioade, practic în această perioadă în care sunt rate mari și nu există lichiditate și asta e nasol. Este regretabil pentru ei, dar este o oportunitate pentru altcineva, problema este o oportunitate. Vă mai dau un exemplu, asta e în afara imobiliarelor, dar avem un fond tech pe care l-am lansat și dezbatem asta, nu știu dacă vom face asta pentru că este atât de controversat, dar am acoperirea vânzărilor, cumpăram toate astea... Am intrat și am început să dau împrumuturi tuturor acestor mari... Bănci de investiții, primesc aceste tranzacții și le securitizează și problema este că toate aceste tranzacții pe care intenționau să le concedieze sau să sindicalizeze spun că au primit blocat cu, se numește împrumuturi suspendate. Deci au zeci de miliarde din toate aceste împrumuturi suspendate. Și un exemplu de unul care este bine cunoscut este că au 12 miliarde de dolari din datorii Twitter. Și știu exact cine o are și vorbesc cu ei și îmi zic că, la un moment dat, vor renunța la datoria asta pentru nimic. Vor fi doar ca și cum mă vor îndepărta de chestia asta. Și dezbatem pe plan intern, este aceasta o oportunitate bună sau este prea dezordonată?
Dave:
Wow.
Ben:
E atât de dezordonat.
Dave:
Este noua datorie.
Ben:
Da, da, noua datorie. Deci nu știu dacă este o idee bună sau nu. Aceasta este o întrebare interesantă, dar genul ăsta de lucruri este o nebunie. Twitter valora 44 de miliarde în urmă cu un an și vă spuneți, îmi place la 5 miliarde? Nu știu, poate.
Dave:
Trebuie să fie o dezbatere amuzantă.
Ben:
Ei bine, de asemenea, este ca și cum nu prea vreau zgomotul. Asta e problema, nu e doar o întrebare de evaluare, aici iau doar o decizie economică, dar nu sunt sigur că e permis. Dar este doar ilustrativ, este pur și simplu ilustrativ pentru faptul că este un moment special pentru a avea o astfel de oportunitate de investiție.
Dave:
În regulă. Ei bine, Ben, mulțumesc mult. Acest lucru a fost foarte, foarte perspicace, am învățat o cantitate enormă. Și sincer, este cu adevărat surprinzător că oamenii nu vorbesc despre asta. Deci, cred că poate aceasta este ultima mea întrebare pentru tine, de ce nu se vorbește despre asta mai larg?
Ben:
Da, a fost atât de distractiv să fiu aici. Toată lumea vorbește despre asta, dar la începutul lunii februarie, eram obsedat de pandemie, februarie 2020. Și mergeam în California, copiii mei, soția mea și cu mine, urma să fim în California de Ziua Îndrăgostiților. Și mi-am spus că nu putem să mergem și să-i punem pe copii să poarte măști în avion și soția mea spune că o pierzi al naibii, era atât de enervată pe mine și la un moment dat toată lumea s-a trezit de asta. Există ceva în care informațiile trebuie să se scurgă către public și se adună, necesită o preponderență a datelor înainte ca oamenii să se schimbe. Și apoi se întâmplă deodată.
Dave:
Oamenii nu vor să creadă știri incomode.
Ben:
Și parcă oamenii sunt ocupați, nu este ceea ce se concentrează. Și așadar este nevoie de destui ping-uri înainte ca oamenii să înceapă să acorde atenție. Deci, de aceea... cel puțin eu cred că este ca... Și, desigur, toți, în acest caz sunt toți participanții la sistemul financiar, nu vorbesc despre asta, acesta este ultimul lucru despre care vor să vorbească. Vor să spună că totul este grozav. Și același lucru cu China, ei sunt ca, totul este grozav, nu acordați atenție ușilor pe care le sudă în Wuhan. Deci, din nou, există participanți activi care încearcă să împiedice acest lucru să devină o poveste și asta este confuz pentru mass-media și durează ceva timp până să absolve.
Dave:
În regulă, va trebui să ne urmăm cu tine îndată ce se va întâmpla asta, ne-ar plăcea să obținem părerea ta pentru că, evident, ești un pic canar în mina de cărbune chiar acum, avertizându-ne din timp. Așa că apreciem cu adevărat timpul tău, Ben, este întotdeauna foarte distractiv când vii, așa că mulțumim foarte mult că ni ești alături.
Ben:
Da, mulțumesc că m-ai primit.
James:
Multumesc Ben.
Dave:
Nu știu dacă ar trebui să fiu entuziasmat sau speriat acum.
James:
De fapt, sunt extrem de încântat pentru că simt că toți căutăm acea oportunitate imensă și asta va fi o mare afacere. De ceva vreme m-am gândit întotdeauna la acest cimitir de investitori și cred că ar putea fi un cimitir de bancheri, nu un cimitir de investitori.
Dave:
Da. Ai spus asta de ceva vreme că, în mod specific, și doar pentru ca toată lumea să înțeleagă, vorbim în mare parte despre comercial, acest lucru ar putea să se transforme în rezidențiale, așa cum spunea Ben, există toate aceste impacturi secundare și terțiare, dar ar putea fi foarte interesant pentru oamenii care au... Sindicatori, oameni care pot strânge bani pentru a începe să meargă și să încerce să cumpere aceste active cu adevărat ieftin chiar acum sau în următoarele șase luni, indiferent.
James:
Și mai ales pentru că băncile nu vor să dețină active. De multe ori nu le vor, vor să scape de ele. Și dacă aveți lichiditate, va face o mare, mare diferență în... Am spus asta de ceva vreme, pentru că lucrul ciudat este că am văzut oameni câștigând mulți bani în doi ani și apoi în urmă cu șase luni. Ar fi ca, oh, sunt legat de numerar. Și eu sunt ca, ei bine, tocmai ai câștigat atât de mulți bani în ultimii doi ani, de ce ești strâns de numerar? Și asta s-ar putea concretiza în 2023, va fi un apel pentru lichiditate și totul ar putea fi pe stradă.
Dave:
Ești o persoană perfectă pentru a răspunde la această întrebare pentru că faci puțin din toate, împrumuți, răsturnezi, cumperi active în dificultate. Dacă tot ceea ce crede Ben se va realiza și vom începe să vedem o criză de lichiditate, prețuri în scădere în imobilele comerciale, cum ați arăta pentru a profita cel mai bine de acest lucru?
James:
Pentru noi, cred că încercăm să ne pregătim cu mai mulți parteneri de capital privat și de capital pentru a obține niște dolari mai mari pentru asta. Un bun exemplu este că am făcut mai multe tranzacții de sindicat în ultimele 120 până la 150 de zile decât am făcut în ultimii doi ani, deoarece lichiditatea este în criză. Dar parteneriatul cu investitorii care au numerar chiar acum este cheia tuturor. Și fie că este vorba de apartamente reparate și flip, ar putea fi proprietăți de bavuri sau proprietăți de flux de numerar, pentru noi, doriți să vă atașați de unde este lichiditatea. Pentru noi, strângem niște bani chiar acum, pentru că vedem oportunitatea cu aceste note de cumpărare, cumpărând clădiri neconforme și apoi începem cu adevărat să construim relația cu acești oameni cu hârtie.
Și, așa cum a vorbit Ben, este greu să ajungi la băncile mari. Nu-i poți prinde, nu cunosc pe nimeni acolo. Dar acești mici creditori locali, ați putea să le contactați și să le spuneți, hei, am lichiditate, caut proiecte, spuneți-mi ce aveți. Și pot să vă spun că am primit niște cumpărături destul de bune în ultima perioadă, în cazul în care eu sunt ca, eu doar arunc un număr scăzut și ei fac afacerea. Ei spun, poți să-l închizi în cinci zile? Și putem să facem clic pe asta. Deci, doar vorbind cu oamenii care au fost în acel spațiu, toți acești tipi de bani grei care te hărțuiesc de doi ani pentru a-ți împrumuta bani, vorbește cu ei, vezi ce oportunități sunt și apoi păstrează lichiditatea la îndemână, nu grăbește-te în acea afacere, asigură-te că este cea potrivită.
Dave:
Este un sfat foarte bun. Bine, mulțumesc James, a fost foarte distractiv. Îmi place foarte mult să am conversație cu tine și Ben. Este întotdeauna o conversație la nivel înalt, chestii destul de tocilare și ciudate, dar cred că pentru cei dintre noi cărora le place foarte mult economia și cum funcționează toate acestea, acesta este un episod cu adevărat distractiv.
James:
Oh, îmi place să-l am pe Ben. Încep să mă uit și coborâm în gropi de iepuri, toate sunt distractive să coboare.
Dave:
Oh, da, absolut. Când camerele s-au oprit, încercam să-l convingem pe Ben să ne lase să ieșim la DC și să stăm cu el în persoană, așa că poate vom face asta data viitoare.
James:
Oh, sunt sută la sută.
Dave:
Bine, mulțumesc mult James, distrează-te la joc.
James:
Da, du-te Hawks.
Dave:
Chiar nu am niciun câine în această luptă, dar voi sprijini Hawks pentru tine, așa că sper că nu trebuie să... Bănuiesc, pot spune asta în emisie?
James:
Da, am un pariu mare pe linie chiar acum.
Dave:
Vrei să spui tuturor care este pariul tău pe acest joc Seahawks?
James:
Da, cred că gura mea m-a băgat în probleme pentru că jucăm cu cei de la 49ers, au o echipă mai talentată. Și am făcut un pariu cu unul dintre bunii mei prieteni, care este și un fan 49er, că învinsul trebuie să poarte logo-ul Speedo al celeilalte echipe la piscină pentru o zi întreagă. Deci chiar sper că nu sunt eu.
Dave:
Da. Ei bine, voi susține Seahawks de dragul tău, dar acesta este un pariu destul de amuzant și sper că nu ai spus prea multor oameni, acesta este finalul episodului, așa că poate că nimeni nu mai ascultă.
James:
Da, toată lumea ar trebui să susțină că Seahawks câștigă, nimeni nu vrea să mă vadă cu un Speedo.
Dave:
În regulă. Ei bine, mulțumesc mult omule, a fost foarte distractiv. Vă mulțumim tuturor pentru ascultare, acesta este ultimul nostru episod al anului, așa că la mulți ani tuturor, apreciem foarte mult că ne ajutați și ne susțineți în primul nostru an pentru On The Market, ne vedem în 2023.
On The Market este creat de mine, Dave Meyer și Kaylin Bennett. Produs de Kaylin Bennett, montaj de Joel Esparza și Onyx Media, cercetat de Pooja Jinda, și un mare mulțumire întregii echipe BiggerPockets.
Conținutul emisiunii On The Market este doar opinii. Toți ascultătorii ar trebui să verifice în mod independent punctele de date, opiniile și strategiile de investiții.
Urmărește podcastul aici
În acest episod acoperim
- Deleveraging explicat și de ce atât de mulți investitori sunt pe linie pentru milioane de dolari
- Care industriile imobiliare va fi lovit cel mai tare când se manifestă criza de deleveraging
- De ce chiar și băncile sunt supraîndatorate si efect de domino care ar putea provoca haos financiar
- Scenariile care s-ar putea juca pe măsură ce băncile încep să restrângă masa monetară și investitorii devin disperați
- oportunitate masivă pentru investitori pe măsură ce împrumuturile supraîndatorate ajung la scadenţă şi activele încep să se vândă pentru o fracțiune din cost
- Cine va castiga și reușește-l în viață după ce are loc reducerea în masă
- Și So Mult mai mult!
Link-uri de la Emisiune
Conectează-te cu Ben:
Doriți să aflați mai multe despre sponsorii de astăzi sau să deveniți singur partener BiggerPockets? Consultați-ne pagina sponsorului!
Notă de la BiggerPockets: Acestea sunt opinii scrise de autor și nu reprezintă neapărat opiniile BiggerPockets.
- Distribuție de conținut bazat pe SEO și PR. Amplifică-te astăzi.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Cunoștințe amplificate. Accesați Aici.
- Sursa: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-65
- 000
- 1
- 10
- 12 luni
- ani 15
- 15%
- 2020
- 2021
- 2022
- 7
- 9
- a
- ABC
- capacitate
- Capabil
- Despre Noi
- despre
- Absolut
- absolut
- academic
- achiziție
- peste
- activ
- de fapt
- Adaugă
- reglabil
- admise
- avansat
- Avantaj
- sfat
- După
- împotriva
- înainte
- AIR
- TOATE
- deja
- mereu
- America
- american
- sumă
- și
- O alta
- răspunde
- apartament
- apartamente
- apetit
- Apple
- aprecia
- abordare
- argument
- în jurul
- activ
- gestionarea activelor
- Bunuri
- atașa
- atenţie
- atractiv
- autor
- in medie
- înapoi
- Rău
- cauţiune
- planuri de salvare
- Sold
- Bilanț
- Bancă
- Bank of America
- bancher
- Bancar
- sistem bancar
- Băncile
- bazat
- Pe scurt
- bază
- deoarece
- deveni
- devenire
- înainte
- fiind
- Crede
- CEL MAI BUN
- Pariu
- Mai bine
- Mare
- mai mare
- Cea mai mare
- Miliard
- miliarde
- Bancnote
- Pic
- sânge
- bord
- Obligațiuni
- frontieră
- împrumuta
- împrumutat
- debitorii
- Imprumut
- au cumpărat
- marca
- Brand nou
- Pauză
- POD
- punte
- aduce
- in linii mari
- brokeri
- buget
- construi
- Clădire
- construit
- Buchet
- arde
- afaceri
- întreprinderi
- cumpăra
- cumpărați acum plătiți mai târziu
- Cumpărare
- buys
- California
- apel
- denumit
- apeluri
- camere video
- nu poti
- capac
- capital
- capitalism
- caz
- Bani gheata
- fluxul de numerar
- prins
- Provoca
- provocând
- Centru
- CEO
- sigur
- lanţ
- Schimbare
- ieftin
- verifica
- China
- alegere
- Alege
- Cerc
- Oraș
- clase
- Închide
- Co-fondator
- Cărbune
- Colateral
- cum
- venire
- comercial
- proprietate comerciala
- Companii
- comparație
- Completă
- complet
- complex
- complicat
- concept
- Concepte
- încrezător
- confuz
- Consecințele
- conţinut
- continuarea
- controversat
- Conversație
- Convertire
- convertit
- convinge
- Nucleu
- ar putea
- ţară
- Cuplu
- înscrie-te la cursul
- acoperi
- acoperire
- acoperire
- acoperă
- Crash
- a creat
- credit
- fonduri de credit
- criză
- crucial
- crucial
- criza
- Curent
- de date
- puncte de date
- Dave
- zi
- Zi
- dc
- afacere
- Oferte
- dezbatere
- dezbaterea
- Datorie
- deceniu
- decembrie
- decizie
- Refuzați
- Declinarea
- Mod implicit
- implicite
- categoric
- Cerere
- Dependent/ă
- depinde de
- Implementarea
- deponenților
- descrie
- detalii
- Dezvoltator
- în curs de dezvoltare
- FĂCUT
- diferenţă
- diferit
- rezumat
- dezvăluire
- Afişa
- suferință
- dificultate
- Nu
- Câine
- face
- Dolar
- de dolari
- Dont
- judecata de apoi
- Uși
- jos
- JOSIREA
- Picături
- descărca
- în timpul
- dinamic
- dinamică
- Devreme
- Câștig
- easing
- Economic
- economie
- efect
- efecte
- oricare
- în altă parte
- permite
- se încheie
- Anglia
- se bucura
- suficient de
- Întreg
- Mediu inconjurator
- echitate
- mai ales
- esenţă
- În esență,
- bunuri
- Eter (ETH)
- evaluare
- Chiar
- EVER
- toată lumea
- toată lumea e
- tot
- exact
- exemplu
- exemple
- excitat
- existent
- aștepta
- de aşteptat
- Explica
- a explicat
- extinde
- extensie
- extrem
- cu care se confruntă
- eșuează
- destul de
- Cădea
- Cădere
- familiar
- celebru
- ventilator
- fantastic
- fascinant
- cel mai rapid
- Favorite
- FDIC
- fed-
- taxă
- Taxe
- puțini
- luptă
- Figura
- finanţa
- financiar
- sistem financiar
- finanțare
- Găsi
- capăt
- FinTech
- First
- Peşte
- Repara
- fixată
- Flip
- debit
- concentrat
- urma
- Prognoză
- primordial
- Înainte
- fracțiune
- din
- congelate
- rodire
- Complet
- distracţie
- fond
- de finanțare
- Fondurile
- amuzant
- joc
- decalaj
- Gear
- în general
- generată
- generator
- obține
- obtinerea
- Da
- Go
- Dumnezeu
- Merge
- merge
- bine
- Guvern
- Politica guvernamentala
- calitate
- absolvent
- mare
- Tip
- cu ciocanul
- Atârna
- întâmpla
- sa întâmplat
- se întâmplă
- fericit
- Greu
- având în
- auzit
- puternic
- gard viu
- Fonduri de investiții
- ajutor
- aici
- Ascuns
- Înalt
- superior
- sugestii
- istorie
- Lovit
- hit-uri
- lovind
- titular
- deține
- găuri
- In speranta
- sperând
- gazdă
- casă
- carcasă
- Cum
- HTTPS
- mare
- uman
- sute
- sute de milioane
- Rănit
- hype
- BOLNAV
- idee
- Impactul
- Impacturi
- iminent
- important
- in
- Venituri
- Crește
- independent
- informații
- NEBUN
- Instituţie
- instituții
- asigurare
- interes
- RATA DOBÂNZII
- Ratele dobânzilor
- interesant
- Interviu
- inventar
- investind
- investiţie
- bănci de investiții
- investitor
- Investitori
- probleme de
- IT
- în sine
- alăturat
- aderarea
- alaturandu-te noua
- Justiție
- A pastra
- Cheie
- copii
- Copil
- Cunoaște
- cunoştinţe
- cunoscut
- lipsă
- cea mai mare
- Nume
- Anul trecut
- a lansat
- conducere
- scăpa
- AFLAȚI
- învățat
- învăţare
- Părăsi
- lăsând
- LEND
- creditor
- creditorii
- împrumut
- Nivel
- Pârghie
- LG
- Viaţă
- Linie
- Lichid
- Lichiditate
- criză de lichiditate
- Ascultare
- mic
- împrumut
- Credite
- local
- siglă
- Lung
- perioadă lungă de timp
- mai lung
- Uite
- cautati
- pierde
- care pierde
- Lot
- dragoste
- iubit
- Jos
- Colectii de lux
- M2
- făcut
- major
- face
- Efectuarea
- om
- administrare
- multe
- mulți oameni
- Margine
- Piață
- pieţe
- Măști
- Masa
- masiv
- matematica
- scadență
- mijloace
- Mass-media
- menționat
- Meyer
- La mijlocul
- De mijloc
- ar putea
- Morar
- milion
- Milioane de dolari
- un milion de dolari
- milioane
- greşeală
- mod
- bani
- aprovizionare de bani
- Lună
- luni
- mai mult
- cele mai multe
- gură
- muta
- multi-familie
- nume
- nume
- aproape
- în mod necesar
- Nevoie
- rețele
- Nou
- Anul Nou
- ştiri
- următor
- Zgomot
- în mod normal
- notițe
- număr
- numeroși
- evident
- Birou
- Birouri
- Bine
- Vechi
- ONE
- Onix
- funcionar
- operator
- Opinie
- Avize
- Oportunităţi
- Oportunitate
- opus
- comandă
- organic
- Altele
- Altele
- exterior
- global
- supralevier
- propriu
- proprietar
- Proprietarii
- deține
- plătit
- pandemie
- Hârtie
- parte
- participanţi
- partener
- partenerială
- parteneri
- piese
- Trecut
- Plătește
- de plată
- pensie
- oameni
- la sută
- Perfect
- perioadă
- permanent
- persoană
- Personal
- fenomen
- alege
- bucată
- conducte
- Plato
- Informații despre date Platon
- PlatoData
- Joaca
- player
- joc
- Podcast
- Podcast-uri
- Punct
- puncte
- Politica
- politic
- politic
- politică
- piscină
- portofoliu
- posibilităţile de
- estimarea
- Pregăti
- destul de
- precedent
- în prealabil
- preţ
- Prețuri
- de stabilire a prețurilor
- privat
- de capital privat
- probabil
- Problemă
- Produs
- Proiecte
- proprietăţi
- proprietate
- perspectivă
- furnizează
- public
- public
- achiziții
- pune
- Punând
- cutremure
- cantitativ
- Ameliorarea cantitativă
- strângere cantitativă
- întrebare
- Rapid
- repede
- ridica
- ridicare
- rată
- tarife
- atins
- Citind
- gata
- real
- Imobiliare
- valoare reala
- motiv
- motive
- recent
- recesiune
- recomanda
- Recupera
- reduce
- înregistrată
- regulament
- regulator
- relaţie
- minte
- Închiria
- repeta
- reprezenta
- cereri de
- Necesită
- salvare
- răspuns
- REST
- Returnează
- Bogat
- Scăpa
- Ridica
- în creștere
- zguduit
- rădăcină
- înrădăcinare
- rotund
- grăbi
- Said
- sake
- de vânzări
- acelaşi
- speriat
- scenarii
- programa
- comentarii
- tipand
- SEA
- condimentată
- Seattle
- Al doilea
- secundar
- securitizare
- vedere
- pare
- segmente
- vinde
- Vanzatorii
- De vânzare
- sens
- serviciu
- schimbare
- SCHIMBARE
- șocat
- filmare
- deficit
- să
- Arăta
- semnificativ
- simplu
- întrucât
- singur
- situație
- SIX
- Șase luni
- Mărimea
- încetini
- mic
- mici afaceri
- mai mici
- inteligent
- Meschin
- So
- unele
- Cineva
- ceva
- Curând
- Sursă
- Spaţiu
- spații
- vorbi
- vorbeşte
- special
- specific
- Spectru
- patrona
- Sponsori
- Stive
- Începe
- început
- Pornire
- începe
- Pas
- Încă
- stimul
- stoc
- bursa de valori
- Stocuri
- Stocuri și obligațiuni
- Stop
- Poveste
- strategii
- Strategie
- stradă
- astfel de
- brusc
- REZUMAT
- Super
- livra
- furnizarea
- a sustine
- De sprijin
- uimit
- surprinzător
- sindicat
- sistem
- Lua
- ia
- luare
- talentat
- Vorbi
- vorbesc
- Tratative
- echipă
- tech
- termeni
- terţiar
- Fed
- Marea Britanie
- lumea
- lor
- se
- Acolo.
- lucru
- lucruri
- Gândire
- -Crede
- în această săptămână
- gândit
- mii
- trei
- Prin
- de-a lungul
- bilet
- bilete
- strângere
- timp
- ori
- la
- astăzi
- azi
- împreună
- Tonă
- de asemenea
- top
- subiect
- INTRU TOTUL
- comerţului
- Copie
- tranziţie
- trezoreriile
- trezorerie
- extraordinar
- necaz
- adevărat
- ÎNTORCĂ
- transformat
- Cotitură
- stare de nervozitate
- Tipuri
- tipic
- tipic
- Uk
- Trezoreria Marii Britanii
- în
- înţelege
- nefericit
- unitate
- viitoare
- us
- utilizare
- obișnuit
- valoare
- Valori
- verifica
- Video
- practic
- volum
- dorit
- Depozit
- de avertizare
- Washington
- modalități de
- Bogatie
- săptămână
- săptămâni
- bun venit
- Wells
- Wells Fargo
- Ce
- Ceea ce este
- dacă
- care
- în timp ce
- OMS
- soţie
- voi
- câştiga
- cuvinte
- Apartamente
- de lucru
- fabrică
- lume
- Mini rulouri de absorbție
- valoare
- ar
- scrie
- scris
- Greșit
- an
- ani
- Ta
- te
- youtube
- zephyrnet
- zero