Alăturați-vă mișcării la Inman Connect Las Vegas, 30 iulie – 1 august! Profitați de momentul pentru a prelua conducerea următoarei ere în domeniul imobiliar. Prin experiențe captivante, formate inovatoare și o gamă inegalabilă de vorbitori, această adunare devine mai mult decât o conferință - devine o forță de colaborare care modelează viitorul industriei noastre. Asigurați-vă biletele acum!
Dacă instanța încuviințează așezare ajunși cu Asociația Națională a Agenților Imobiliari, brokerii de listare vor putea în continuare să facă oferte de compensare în cooperare brokerilor cumpărători în afara serviciului de listare multiplă. Unii vor încerca inițial să continue cu afacerile ca de obicei, dar înțelegerea va duce în cele din urmă la „un val de inovație” care va reduce comisioanele pentru consumatori.
Asta este potrivit Robby Braun, partener în grupul de practică antitrust la Cohen Milstein Sellers & Toll, una dintre firmele de avocatură care reprezintă reclamanții în Moehrl și Umpa costume comisionare. Firma este, de asemenea, co-consilier principal al reclamanților în acordul NAR.
Inman intervievat Colegul lui Braun de la Cohen Milstein, Benjamin Brown, când firma a depus pentru prima dată Moehrl în urmă cu cinci ani. Acum că cazul pare să se îndrepte către o rezoluție, Inman a vorbit cu Braun despre impactul acordului propus de NAR asupra comisiilor, direcției și noilor modele de afaceri și dacă înțelegerea ar putea îndeplini aprobarea Departamentului de Justiție al SUA. .
Acest interviu a fost editat pentru lungime și claritate.
Inman: Băieți, v-ați adresat și ați spus că doriți să vorbiți despre concepții greșite despre cât de impact va fi așezarea, amploarea schimbărilor la care se pot aștepta agenții imobiliari și de ce agenții imobiliari ar trebui să ia în serios acordul și schimbările pe care le va aduce industriei sau vor risca să rămână în urmă. Deci la ce concepții greșite te referi?
maro: Sunt câteva dintre ele. Una dintre concepțiile greșite pe care le-am văzut postate în unele locuri este ideea că așezarea va duce la un fel de eliberare perpetuă pe o bază continuă a agenților imobiliari care s-au implicat în practici potențial anticoncurențiale. Eliberarea merge înainte doar până când cred că aprobarea preliminară a acordului, înapoi. Deci, dacă există alte activități anticoncurențiale în industria imobiliară, agenții imobiliari pot fi răspunzători pentru asta.
Un altul are de-a face cu ideea că oamenii vor putea ocoli schimbările de practică reflectate în acord, pur și simplu făcând oferte de compensare cooperativă în afara MLS.
Este adevărat că reglementarea nu interzice pe o bază categoric, generală, toate ofertele de compensare cooperativă în afara MLS, dar impune anumite limitări asupra acestor oferte și a ceea ce se poate face pentru a facilita acele oferte de compensare cooperativă.
Datele MLS nu pot fi utilizate pentru a facilita oferte de compensare cooperativă în afara MLS. Dacă cineva ar primi un flux de date MLS și ar dori să creeze un fel de site web care găzduiește oferte de compensare cooperativă de la mai mulți brokeri diferiți, MLS, odată ce a aflat despre această practică, ar trebui să-și întrerupă fluxul de date MLS.
Am văzut în unele locuri vorbindu-se despre soluții alternative, potențial prin, de exemplu, Zillow sau site-ul deținut de Zillow, ShowTime. Aceste practici nu vor fi permise în temeiul acordului.
Concepția greșită nr. 3 este ideea că decontarea nu va afecta de fapt nimic, deoarece brokerii pot continua să facă oferte de compensare în cooperare în mod unilateral și nu în legătură cu MLS sau folosind fluxuri de date MLS. Este adevărat până în prezent, dar din perspectiva noastră, această înțelegere va stimula cu adevărat un nou val de inovație în industria imobiliară.
Veți vedea o mulțime de oameni care experimentează cu diferite tipuri de modele de compensare și niveluri de compensare. Veți vedea brokeri de reduceri. Veți vedea oameni care caută să eficientizeze procesul. Veți vedea unii consumatori, inclusiv din partea cumpărătorilor, experimentând să nu mai folosească un broker pentru a economisi bani. Veți vedea oameni care folosesc alte tipuri de profesioniști, cum ar fi avocații imobiliari în loc de brokeri.
Poate că în primul an sau doi, vor exista unii oameni care ignoră lumea nouă pe care credem că o va genera această înțelegere, dar, în cele din urmă, acești inovatori și concurenți cu reduceri vor crește concurența prețurilor pe piața care va scădea. comisioane pentru consumatori. Oamenii care sunt în industrie și nu își dau seama și nu țin cont de asta vor rămâne în urmă.
Consultant în industrie Rob Hahn scris despre asta și părerea sa a fost în principiu „Acest lucru nu elimină conducerea, astfel încât comisioanele nu vor scădea, așa că practic nimic nu se va schimba, deoarece oamenii pot încă, pe site-ul brokerului lor, să enumere „acesta este ceea ce ofer eu”. pe toate înregistrările mele. Deci, dacă agentul unui cumpărător dorește să vadă ce oferă o anumită listă, tot ce trebuie să facă este să meargă pe site-ul web al brokerului sau chiar să-i sune și să se asigure că oferă ceea ce agentul cumpărătorului vrea să ofere. . Deci nu va scăpa de direcție.” Ce părere aveți despre asta?
Credem că va reduce direcția pentru că nu veți avea întregul univers de oferte de compensare cooperativă într-un singur loc, făcute vizibile doar brokerilor.
Acordul de soluționare nu numai că interzice utilizarea MLS și recrearea sistemelor de tip MLS care ar replica sistemul MLS, dar necesită, de asemenea, o transparență sporită față de consumatori, atât pe partea de listare, cât și pe partea cumpărătorului. Există acorduri scrise pe care trebuie să le încheie și care trebuie să facă dezvăluiri detaliate la începutul relației cu privire la compensația care este oferită.
Combinația tuturor acestor schimbări împreună va funcționa pentru a reduce direcția și, din nou, pentru a crește concurența și concurența prețurilor în industria imobiliară.
După cum am înțeles, înseamnă doar că va fi puțin mai dificil pentru agentul unui cumpărător să vadă ce este oferit pe o listă. Ei vor trebui să cheme mai mulți brokeri de listări. Ei vor trebui să meargă pe mai multe site-uri web de brokeri de listare, deoarece nu va fi doar în MLS. Dar vor putea în continuare să găsească aceste informații și chiar acum, consumatorii pot vedea o mulțime de aceste comisioane, deoarece MLS furnizează acea compensație site-urilor web precum Redfin, unde o afișează tuturor, astfel încât toată lumea să știe, dar acum consumatorii au câștigat. Nu vezi acele informații într-un singur loc pentru că așezarea interzice asta. Așadar, cum va scăpa de direcție dacă ei pot încă, doar cu puțin mai mult efort, să vadă ce oferă acești brokeri de listare și consumatorii nu vor vedea [în mod necesar]?
Cred că s-ar putea să avem un dezacord fundamental cu privire la aspectele legate de așezarea. Nu suntem de acord că o face doar puțin mai dificilă. Credem că va face semnificativ mai dificil pentru brokeri să se implice în practici de conducere.
Multă vreme, consumatorii nu au putut vedea deloc oferte de compensare cooperativă în MLS. A fost interzis în mod expres. Aceasta a fost una dintre acuzațiile din procesul nostru și atât ancheta DOJ, cât și presiunea [din] procesele noastre au schimbat asta.
Dar litigiul necesită și transparență față de vânzători și cumpărători cu privire la despăgubirile pe care brokerii lor le sunt oferite și pe care le primesc.
Vedeți această decontare ca comisioane de decuplare?
Nu sunt sigur cum este folosit acel cuvânt, așa că nu știu cum să-i răspund pe această bază. Ceea ce văd este că această înțelegere duce la mai multe inovații în industrie și, de asemenea, le oferă atât vânzătorilor, cât și cumpărătorilor mai multe opțiuni cu privire la dacă doresc să rețină un broker sau un agent imobiliar, cum doresc să compenseze acel broker imobiliar sau un agent, și în plus, le împuternicește și capacitatea de a negocia.
Când spun decuplare, vreau să spun, chiar acum, ce plătește brokerul cumpărător depinde de ceea ce le oferă brokerul de listare. Se pare că așezarea interzice asta prin MLS, dar nu interzice asta în totalitate. Este corect?
Nu vreau să fiu evaziv în niciun fel. Răspunsul meu anterior este ceea ce mă simt în legătură cu așezarea. Cred că deschiderea industriei către concurență aduce beneficii consumatorilor.
DOJ, în Nosalek-ul lor declarație de interes, au spus că doresc o interdicție ca vânzătorul să decidă despăgubiri pentru brokerul cumpărător. Această reglementare particulară pare să facă asta numai prin intermediul MLS și nu o interdicție reală în totalitate. Deci, de aceea încerc, mai întâi, să mă asigur că acesta este de fapt cazul, deoarece vreau să fiu precis pentru cititorii mei și, de asemenea, să mă gândesc la ce înseamnă acest lucru în ceea ce privește dacă înțelegerea ar putea fi aprobată sau nu, sau dacă DOJ va cântări la un moment dat. De aceea intreb.
Apreciem sprijinul administrației până acum pentru soluționare. Președintele Biden la începutul acestei săptămâni a avut lucruri pozitive de spus într-un discurs public despre așezare și a încurajat agenții imobiliari să lucreze pentru a îmbunătăți concurența în industria imobiliară și a reduce prețurile. Suntem optimişti că acordul va fi aprobat. Credem că este un lucru bun pentru industrie și este un lucru bun pentru consumatori.
În ceea ce privește declarația DOJ din Nosalek, este posibil să fim nevoiți să nu fim de acord cu interpretarea declarației pe care ați inclus-o în întrebarea dvs. În corpul declarației, la pagina 20, DOJ a spus că va sprijini „o ordonanță care interzice ofertele de compensare a cumpărătorului-broker de către participanții MLS PIN”. Credem că acest acord este în concordanță cu ceea ce [DOJ], în cazul PIN MLS, a indicat că ar sprijini.
Pentru că nu se întâmplă prin MLS, chiar dacă se poate întâmpla în altă parte?
Modificările de practică care sunt solicitate sunt o ordonanță care interzice ofertele de compensare a brokerului cumpărător de către participanții la MLS, precum și multe alte modificări de practică.
A fost DOJ implicat în elaborarea reglementării NAR?
Nu pot să răspund la această întrebare.
Știți dacă vor depune o declarație de interes?
Nu pot să răspund la această întrebare.
Pentru a reveni la aspectul de direcție al acestui lucru, Rob Hahn sugerează că un broker de listare poate pune un formular în fața vânzătorului, cum ar fi un acord de listare, spunând: „Veți oferi 3% din prețul de vânzare oricărui agent. cine aduce cumpărătorul” și asta ar fi perfect în conformitate cu acest acord de reglementare.
Concentrarea asupra a ceea ce ar putea face cineva în primul an al acordului ignoră faptul că așezarea va duce la creșterea concurenței și a inovației. Brokerii de listare care încearcă să continue aceleași practici în care s-au angajat acum vor fi subcutați de alți brokeri inovatori și profesioniști din domeniul imobiliar care sunt dispuși să ofere clienților lor prețuri mai mici. Acest lucru schimbă stimulentele din industrie.
Cred că o parte din motivul pentru care s-a concentrat cu adevărat pe direcție este pentru că motivul pentru care [comisioanele] nu au scăzut până acum este din cauza direcției - asta este ceea ce susțin procesele tale [și] toate aceste procese, nu? Au existat o mulțime de agenții de brokeraj cu reduceri sau de brokeraj care au luat mai puțin de 5% până la 6% care au încercat să găsească succes și nu au reușit să o facă din cauza acestei frici de a conduce. Dacă direcția nu va dispărea în primul an sau doi, atunci cum vor găsi acești concurenți succesul?
Sunt de acord că direcția a fost o problemă majoră în industria imobiliară. Am fost unul dintre oamenii care au criticat direcția în industria imobiliară și au explicat de ce direcția este dăunătoare pentru consumatori.
De asemenea, sunt de acord că va dura ceva timp pentru ca piața să se schimbe după decontare și asta este de așteptat. Nu cred că contest faptul că devreme vor fi oameni care vor închide ochii și vor încerca să ignore faptul că sistemul se schimbă și vor încerca în continuare să perceapă prețuri mai mari.
Dar modificările aduse sistemului care vor rezulta în urma acordului vor spori capacitatea discounterilor și inovatorilor de a concura și vor ajuta la scăderea prețurilor pentru consumatori.
Ați putea specifica ce schimbări credeți că vor facilita concurența acestor inovatori?
Toti. Schimbările care necesită o transparență sporită, atât pentru cumpărători, cât și pentru vânzători. Modificările care interzic ofertele de compensare cooperativă pentru MLS. Modificările care îi împiedică pe oameni să evite interzicerea ofertelor de compensare cooperativă pe MLS, de exemplu, făcând astfel încât datele MLS să nu poată fi utilizate pentru a facilita brokerii să se reunească și să schimbe oferte de compensare cooperativă pe un alt site.
Faptul că așezarea în sine a devenit o veste importantă [înseamnă] că consumatorii sunt din ce în ce mai educați cu privire la compensarea brokerului imobiliar și la modul în care sistemul funcționează în general.
De ce permite brokerilor să posteze oferte de comisioane pe propriile lor site-uri web?
Nu cred că permitem sau interzicem ceva. Acordul nu susține această practică. Legea antitrust se concentrează pe monopoliști și se concentrează pe concurenți să se reunească și să coordoneze lucruri precum prețurile sau producția. Acordul interzice asta. Nu permite concurenților din industria imobiliară să creeze un fel de sistem coordonat pentru a oferi compensații cooperative.
Cine contează ca un agregator și va avea voie să posteze oferte de comisioane către brokerii cumpărători?
Mulți dintre agregatori își primesc datele despre comisioane de la MLS. Dacă permit ca ofertele de compensare în cooperare de la mai multe brokeri diferite să fie postate pe portalurile lor, atunci riscă ca MLS-urile să le întrerupă datele pentru că asta ar cere acordul.
Dacă aveți un portal care încearcă practic să reproducă oferta de sistem de compensare pe MLS, acele portaluri chiar își scot gâtul și riscă un potențial proces antitrust. Trebuie să cred că, din ambele motive, nu veți vedea replicat sistemul de compensare cooperativă MLS care a existat înainte de această înțelegere.
Ca mine pe Facebook | Urmați-mă pe Twitter
- Distribuție de conținut bazat pe SEO și PR. Amplifică-te astăzi.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Împuterniciți-vă. Accesați Aici.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Cunoștințe amplificate. Accesați Aici.
- PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Mediu inconjurator, Solar, Managementul deșeurilor. Accesați Aici.
- PlatoHealth. Biotehnologie și Inteligență pentru studii clinice. Accesați Aici.
- Sursa: https://www.inman.com/2024/03/25/moehrl-attorney-market-shift-after-nar-settlement-will-take-time/
- :are
- :este
- :nu
- :Unde
- $UP
- 20
- 30
- a
- capacitate
- Capabil
- Despre Noi
- Conform
- Cont
- precis
- activităţi de
- curent
- de fapt
- plus
- După
- din nou
- Agent
- Agregator
- Agregatoare
- în urmă
- conveni
- Acord
- acorduri
- TOATE
- acuzaţiile
- permite
- permis
- Permiterea
- de asemenea
- întru totul
- an
- și
- andrea
- răspunde
- antitrust
- Orice
- nimic
- aprecia
- aprobare
- aprobat
- aprobă
- SUNT
- ZONĂ
- AS
- solicitând
- aspect
- aspecte
- Asociație
- At
- avocat
- august
- departe
- înapoi
- înapoi
- Rău
- Pe scurt
- bază
- BE
- deoarece
- deveni
- devine
- devenire
- fost
- în spatele
- fiind
- Beneficiile
- Benjamin
- biden
- Mare
- Pic
- corp
- atât
- aduce
- Aduce
- agent
- case de brokeraj
- brokeri
- maro
- afaceri
- modele de afaceri
- dar
- CUMPĂRĂTOR..
- cumpărători
- by
- apel
- CAN
- nu poti
- caz
- sigur
- Schimbare
- si-a schimbat hainele;
- Modificări
- schimbarea
- taxă
- alegeri
- claritate
- clientii
- Închide
- Cohen
- colaborativ
- coleg
- COM
- combinaţie
- comision
- comisioane
- compensa
- Compensare
- concura
- concurs
- concurenți
- Conferință
- Conectați
- conexiune
- consistent
- consultant
- Consumatorii
- continua
- cooperativă
- coordonat
- coordonator
- ar putea
- sfat
- contează
- Tribunal
- crafting
- crea
- Tăiat
- de date
- afacere
- Decidând
- Departament
- Departamentul de Justiție
- Dependent/ă
- detaliat
- diferit
- dificil
- Prezentări de informații
- Reducere
- Afişa
- Disputa
- do
- face
- Nu
- DOJ
- făcut
- Dont
- jos
- conduce
- unități
- scăzut
- Mai devreme
- Devreme
- mai ușor
- editat
- eficient
- efort
- elimina
- în altă parte
- imputerniceste
- incurajata
- aprobat
- angaja
- angajat
- captivant
- a genera
- spori
- Intrați
- Întreg
- în întregime
- Eră
- bunuri
- industria imobiliara
- Eter (ETH)
- Chiar
- în cele din urmă
- toata lumea
- toată lumea
- schimbând
- a existat
- aștepta
- de aşteptat
- Experiențe
- experimentarea
- explicând
- expres
- măsură
- Ochi
- facilita
- fapt
- Cădere
- departe
- frică
- hrănire
- simţi
- puțini
- Fișier
- depusă
- Găsi
- Firmă
- firme
- First
- cinci
- Concentra
- concentrat
- Pentru
- Pentru consumatori
- Forţarea
- formă
- Formate
- Înainte
- din
- faţă
- fundamental
- mai mult
- viitor
- culegere
- obține
- devine
- obtinerea
- Da
- Oferirea
- Go
- Merge
- merge
- bine
- am
- grup
- HAD
- întâmpla
- lucru
- Mai tare
- Avea
- având în
- Rubrică
- ajutor
- superior
- lui
- Gazdele
- Cum
- Cum Pentru a
- HTTPS
- i
- idee
- if
- ignora
- captivantă
- Impactul
- impactant
- a impune
- îmbunătăţi
- in
- stimulente
- inclus
- Inclusiv
- Crește
- a crescut
- indicată
- industrie
- informații
- inițial
- Inovaţie
- inovatoare
- inovatori
- instanță
- in schimb
- interes
- interpretare
- Interviu
- în
- investigaţie
- implicat
- IT
- în sine
- jpg
- iulie
- doar
- Justiție
- Cunoaște
- știe
- LAS
- Las Vegas
- Drept
- firme de avocatura
- proces
- Procese
- conducere
- învățat
- stânga
- Lungime
- mai puțin
- nivelurile de
- ca
- limitări
- alinia
- Listă
- listare
- înregistrări
- litigiu
- mic
- Lung
- perioadă lungă de timp
- cautati
- Se pare
- Lot
- LOWER
- făcut
- major
- face
- FACE
- Efectuarea
- multe
- Piață
- piaţă
- Mai..
- me
- însemna
- mijloace
- Întâlni
- ar putea
- concepții greșite
- MLS
- Modele
- moment
- bani
- mai mult
- mai eficient
- mişcare
- multiplu
- my
- național
- în mod necesar
- Nou
- ştiri
- următor
- Nu.
- nimic
- acum
- of
- de pe
- oferi
- oferit
- oferind
- promoții
- Bine
- on
- dată
- ONE
- afară
- de deschidere
- Optimist
- or
- Altele
- al nostru
- afară
- producție
- exterior
- global
- propriu
- pagină
- plătit
- parte
- participanţi
- special
- partener
- oameni
- perpetuu
- perspectivă
- PIN
- Loc
- Locuri
- Plato
- Informații despre date Platon
- PlatoData
- mulțime
- Punct
- Portal
- pozitiv
- Post
- postat
- potenţial
- potenţial
- practică
- practicile
- preliminar
- presiune
- împiedica
- precedent
- preţ
- Prețuri
- de stabilire a prețurilor
- anterior
- Problemă
- proces
- profesioniști
- interzice
- interzise
- Interdicție
- propus
- public
- pune
- întrebare
- atins
- cititori
- real
- Imobiliare
- realiza
- într-adevăr
- motiv
- motive
- a primi
- primire
- Redfin
- reduce
- referire
- reflectat
- relaţie
- eliberaţi
- replicat
- reprezentând
- solicitat
- necesita
- Necesită
- Rezoluţie
- respect
- răspuns
- rezultat
- reține
- Scăpa
- dreapta
- Risc
- riscând
- jefui
- s
- Said
- de vânzări
- acelaşi
- Economisiți
- Spune
- spunând
- vedea
- pare
- văzut
- acapara
- Vanzatorii
- Serios
- serviciu
- așezare
- fasonarea
- schimbare
- să
- parte
- pur şi simplu
- singur
- teren
- puțin
- So
- până acum
- unele
- Cineva
- fel
- difuzoare
- discurs
- Declarație
- director
- lipirea
- Încă
- succes
- sugerează
- costume
- a sustine
- sigur
- sistem
- sisteme
- Lua
- luare
- Vorbi
- vorbit
- termeni
- decât
- acea
- Viitorul
- Legea
- lor
- Lor
- apoi
- Acolo.
- Acestea
- ei
- lucru
- lucruri
- Crede
- acest
- aceste
- deşi?
- Prin
- Prin urmare
- bilete
- timp
- la
- împreună
- INTRU TOTUL
- spre
- Transparență
- încercat
- adevărat
- încerca
- încercat
- Două
- Tipuri
- ne
- Departamentul de Justiție al SUA
- în cele din urmă
- în
- înţelege
- unilateral
- Univers
- incomparabil
- până la
- viitoare
- utilizare
- utilizat
- folosind
- ca de obicei
- VEGAS
- de
- vizibil
- vrea
- dorit
- vrea
- a fost
- Val
- Cale..
- we
- website
- site-uri web
- cântări
- BINE
- au fost
- Ce
- Ce este
- cand
- dacă
- care
- OMS
- de ce
- voi
- dispus
- cu
- Cuvânt
- Apartamente
- fabrică
- lume
- ar
- scris
- an
- ani
- tu
- Ta
- zephyrnet
- Zillow