Promisiuni, promisiuni: ce se întâmplă dacă un chiriaș comercial nu dă rezultate?

Închirierile comerciale impun chiriașilor să plătească chiria. Această cerință este, totuși, doar începutul. De asemenea, chiriașii sunt de acord să contribuie la impozitele imobiliare. Aceștia sunt de acord să mențină asigurarea. Aceștia sunt de acord să păstreze spațiul curat și în stare decentă. Aceștia sunt de acord să raporteze anumite informații proprietarului proprietății. Aceștia sunt de acord să nu pună gunoaie pe trotuar sau semne urâte la ferestre. Pe scurt, ei promit că vor face tot felul de lucruri dincolo de simpla plată a chiriei. Mulți chiriași fac ceea ce promit, dar unii nu fac. În acest caz, ce poate face un proprietar?

Dacă citiți orice contract de închiriere comercială, veți vedea că proprietarul imobilului poate rezilia un contract de închiriere dacă chiriașul nu își îndeplinește promisiunile. Contractul de închiriere mai spune că, dacă chiriașul nu este în stare de plată, proprietarul poate intra în spațiu și poate scoate chiriașul și bunurile acestuia. Proprietarul are și dreptul de a schimba încuietorile sau de a opri utilitățile. Proprietarul ar putea avea nevoie să-i dea chiriașului un avertisment și o perioadă de grație pentru a-și curăța actul, dar în cele din urmă un chiriaș în mod implicit îi dă dreptul proprietarului să exercite tot felul de remedii draconice. Multe contracte de închiriere comercială spun, de asemenea, că, în caz de neîndeplinire a obligațiilor, proprietarul imobilului poate retrage din depozitul de garanție al chiriașului și poate cere chiriașului să-l completeze, să recupereze chiria gratuită permisă în timpul construcției inițiale a chiriașului și să accelereze chiria prin sfârşitul contractului de închiriere. Da, dacă citiți un contract de închiriere comercială, acesta prezintă o mulțime de lucruri înfricoșătoare care i se pot întâmpla unui chiriaș.

Nu asa de repede! Instanțele vor sta adesea în calea unui proprietar care dorește să rezilieze un contract de închiriere sau să ia alte acțiuni draconice. Instanțele vor concluziona că păcatele chiriașului nu au fost suficient de grave pentru a justifica rezilierea sau acțiuni similare. Chiriașul va promite adesea că va face mai bine. Instanța îl va crede adesea pe chiriaș și îi va da o altă șansă și o a treia șansă și o a patra. Pentru a culmea, acest proces se va întâmpla adesea într-un ritm chinuitor de lent, cel puțin în New York City, deoarece instanțele sunt atât de copleșite de litigii proprietari-chiriași și alte pretenții.

Rezultatul net este că proprietarii de proprietăți nu ar trebui să creadă că au dreptul de a rezilia un contract de închiriere sau de a exercita alte drepturi extreme pentru nerespectarea unui chiriaș, mai ales dacă este o neîndeplinire a obligațiilor despre care chiriașul poate argumenta că este nesemnificativă. Un pic de chirie neplătită ar putea fi nesemnificativă. Multe luni de chirie neplătită probabil că nu ar fi, dar instanța probabil că i-ar acorda chiriașului mai mult timp. Ar mai dura destul de mult pentru a ajunge la această decizie. O marchiză ruptă ar putea fi o încălcare nesemnificativă a acordului chiriașului de a menține spațiul ca restaurant de clasa „A”, dar eșecul de a menține asigurarea așa cum prevede contractul de închiriere poate să nu fie. Asta depinde de judecător. Mulți judecători par să creadă că proprietarii de proprietăți pur și simplu dețin proprietăți și obțin bani, au acumulat rezerve masive de numerar de-a lungul anilor și ar trebui să fie capabili să le absorbă - niciuna dintre acestea nu este de obicei adevărată.

Ca răspuns, proprietarii de proprietăți ar trebui să se gândească la construirea în contractele de închiriere a capacității de a răspunde la neregulile chiriașilor în moduri mai puțin dramatice decât rezilierea contractului de închiriere sau eliminarea chiriașului din spațiul închiriat.

Dobânzile și taxele de întârziere pentru chiria neplătită sunt primele și cele mai evidente arme pe care orice proprietar ar trebui să le includă în contractul de închiriere. Este uimitor să vezi câte contracte de leasing, în special cele mai vechi, nu prevăd acele plăți. Instanțele le vor aplica de obicei, deși poate dura ceva timp. Dacă un chiriaș își dă seama că va fi în cele din urmă pe cârlig pentru dobândă de întârziere la o rată mare și taxe de întârziere, asta ar putea crea un stimulent suficient pentru a plăti la timp. Dacă chiriașul nu dispune de bani, proprietarul va dori ca chiriașul să aibă un stimulent să plătească chiria înainte de alte obligații.

Chiriașii își asumă și multe obligații semnificative dincolo de obligația de a plăti chiria. Un proprietar de proprietate îngrijorat ar putea încerca să includă măsuri monetare în contractul de închiriere pentru a răspunde anumitor erori. De exemplu, dacă un chiriaș promite să rămână deschis la anumite ore, atunci o instanță probabil că nu va permite proprietarului să rezilieze contractul de închiriere dacă chiriașul își încalcă promisiunea, dar o instanță ar putea foarte bine să impună o plată formulată pentru fiecare oră pe care o are chiriașul. închise când au fost de acord să rămână deschise. Proprietarul este de ajutor să includă un limbaj care explică de ce plata este rezonabilă și de ce este important ca chiriașul să rămână deschis.

Multe alte probleme legate de leasing ar putea fi, de asemenea, convertite în obligații de plată. Ca un alt exemplu, în loc să interzică chiriașului să-și vândă contractul de închiriere sau să subînchirieze spațiul altcuiva, poate că închirierea ar putea permite automat anumite tranzacții de acest tip, dar să necesite și o ajustare a chiriei dacă acestea apar. Nu trebuie să fie o situație binară sau „da/nu”.

Dacă contractul de închiriere are un garant și proprietarului imobilului îi pasă ca garantul să mențină o anumită putere financiară, o instanță probabil că nu i-ar permite proprietarului imobilului să rezilieze contractul de închiriere dacă garantul scade sub standardul financiar cerut. În schimb, contractul de închiriere ar putea necesita o creștere a chiriei pentru a compensa proprietarul pentru că își asumă mai multe riscuri decât se anticipa.

Dacă chiriașul permite ca gunoiul să se adune în locuri greșite sau la momente greșite, orice contract de închiriere va permite adesea proprietarului să curețe mizeria pe cheltuiala chiriașului. Ar putea avea mai mult sens să impuneți pur și simplu o taxă pentru a face mizerie, din nou cu o explicație a motivului pentru care este important ca astfel de mizerie să nu se întâmple și de ce taxa este rezonabilă.

Pe scurt, orice proprietar de proprietate ar trebui să încerce să-și ofere un arsenal de arme atât mari, cât și mici, pentru a le folosi împotriva unui chiriaș aflat în neregulă. Aceste arme pot include rezilierea contractului de închiriere, dar ar trebui să includă și măsuri mai mici care să ofere proprietarului un remediu practic pentru orice nerespectare, dat fiind că instanțele nu vor rezilia cu ușurință contractele de închiriere.

Cheia aici este de a crea consecințe mai mici și mai imediate pentru comportamentul rău. Consecințele mici și imediate pot fi mai dureroase decât cele mai mari, care este puțin probabil să supraviețuiască controlului unei instanțe. Dacă proprietarul poate și accelerează toată chiria datorată în ultimii șapte ani de închiriere și chiriașul datorează brusc șase sau șapte cifre de chirie accelerată, atunci mulți chiriași vor renunța. De obicei, asta înseamnă să campezi în spațiu fără să plătești chirie și să conduci afacerea chiriașului până când sosește mareșalul sau șeriful.

Drepturile draconice ale proprietarului imobilului îl pot lăsa pe chiriaș fără speranță. Prin urmare, chiriașul încetează adesea să mai încerce. Consecințele mai mici ar putea fi suficiente, cel puțin uneori, pentru a instrui un chiriaș că proprietarul proprietății nu ar trebui să fie întotdeauna ultimul care este plătit după salarizare, furnizori și distribuții către proprietarii chiriașului. Proprietarul imobilului nu este partenerul chiriașului! Pe de altă parte, dacă chiriașul este partenerul de facto al proprietarului imobilului, atunci proprietarul dorește să poată întreprinde acțiuni mici, dar serioase, pentru a-l inspira pe chiriaș să ia acest parteneriat în serios.

• Distribuție de conținut bazat pe SEO și PR. Amplifică-te astăzi.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Cunoștințe amplificate. Accesați Aici.
• Sursa: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2023/01/11/promises-promises-what-if-a-commercial-tenant-doesnt-perform/