Unde prețurile caselor au crescut cel mai mult (și cel mai puțin) în 2023

În acest articol

După cum toată lumea știe până acum, creșterea ratelor dobânzilor și oferta scăzută au fost cei mai importanți factori care au modelat piața imobiliară din 2022. 

Rezerva Federală a început să majoreze ratele dobânzilor cheie în martie 2022, ca răspuns la creșterea vertiginoasă a inflației. După creșterea bruscă a costurilor materialelor și produselor din epoca pandemiei în mai multe industrii, inflația a ajuns la cele mai ridicate niveluri din ultimii 40 de ani. Pentru a face față acestor rate ridicate ale inflației, Fed a majorat ratele de 11 ori între martie 2022 și iulie 2023, de la aproape zero la 5.5%. 

Aceste creșteri ale ratei dobânzii au pus capăt erei unui nivel istoric scăzut credit ipotecar ratele dobânzilor. Ratele tipice au variat între 3.4% pentru un credit ipotecar fix pe 15 ani și 4.2% pentru un credit ipotecar fix pe 30 de ani în februarie 2022. Până în octombrie 2023, ratele au depășit 8% - cea mai mare din 1971. Ratele ipotecare au început să scadă până la sfârșit. din 2023, după câteva luni în care Fed a decis să mențină ratele cheie și să nu le mai majoreze. 

Creșterea ratelor dobânzilor, în combinație cu un stoc puternic epuizat și prețurile ridicate ale caselor, au creat un mediu inospitalier pentru cumpărători. Rezultatul: În decembrie 2023, activitatea de vânzare de locuințe a scăzut la cel mai scăzut nivel din ultimii 28 de ani, potrivit date recent lansate de la Asociația Națională a Agenților Imobiliari (NAR).

Ce au însemnat condițiile de piață pentru prețurile caselor în diferite regiuni

Din perspectiva investitorului, acest nivel de presiune asupra pieței imobiliare se traduce printr-o îngrijorare cu privire la cedarea pieței și la scăderea valorii caselor de pe o stâncă. Acest lucru nu s-a întâmplat, iar prețurile locuințelor au continuat să crească în multe părți ale țării, aparent împotriva oricărui pronostic. 

Cu toate acestea, există un motiv concret pentru care prețurile locuințelor continuă să crească, în ciuda creșterii ratei dobânzii: cererea reținută, care revine la începutul pandemiei, care nu poate fi satisfăcută de stocurile limitate actuale. Deci, piața imobiliară în ansamblu a fost încă definită de creșterea în 2023. În decembrie 2023, prețul mediu al casei în SUA a fost de 382,600 USD, în creștere cu 4.4% față de 366,500 USD în decembrie 2022.  

Mediile naționale ca acestea ascund de obicei realitățile regionale ale pieței imobiliare. Este întotdeauna mai corect (și mai util pentru investitori) să vorbim despre piețele imobiliare. Am extras date și am făcut media prețului de vânzare mediu al primelor 100 de piețe din SUA din 2022 și 2023 și le-am comparat pentru a găsi rate de creștere de la an la an. Rezultatele arată disparități regionale puternice în concordanță cu tendințele pieței regionale post-pandemie.

Accesibilitatea a fost cel mai important factor în deciziile cumpărătorilor cel puțin de la jumătatea anului 2022, când ratele ipotecare au început să crească. A fost, desigur, un factor uriaș și înainte de asta și a determinat modelele de migrație din epoca pandemiei, inclusiv boom-ul de acum infam Sun Belt, care a văzut orașe precum Austin, Texas și Phoenix să experimenteze creșteri fără precedent ale cererii. 

În special, Austin și Phoenix au înregistrat scăderi substanțiale ale prețurilor locuințelor în 2023, conform setului nostru de date. Rata de creștere a prețului caselor din Austin a scăzut cel mai mult, cu 11.31%, în timp ce rata de creștere a prețului caselor din Phoenix a fost redusă cu 4.62%. 

În spatele acestor cifre se află schimbarea circumstanțelor și a comportamentului cumpărătorilor. În timpul pandemiei, căutarea cumpărătorilor de locuri de locuit la prețuri accesibile, cel puțin în unele cazuri, a venit din creșterea mobilității care a venit odată cu de la distanță. Oamenii au simțit că dintr-o dată au mai multe opțiuni în ceea ce privește unde să locuiască și să lucreze. Phoenix și Austin au fost destinații atât de atractive, deoarece sunt orașe dezirabile cu climă caldă care erau, cel puțin înainte de 2021, la prețuri accesibile. 

Ceea ce îi motivează acum pe cumpărători este o nevoie mult mai resimțită de a-și putea permite doar o casă. În multe cazuri, oamenii se mută acum din zone pe care nu și le mai permit, spre deosebire de a se muta în zone care le vor oferi o ofertă generală mai bună. Declinul relativ al destinațiilor Sun Belt are un sens total în contextul acestei narațiuni – la fel ca și creșterea constantă a zonelor de metrou accesibile și semi-accesibile din Vestul Mijlociu, Nord-Est și Sud.

Pentru mulți oameni, acum este o problemă foarte clară de a se muta unde își permit, unde își pot găsi un loc de muncă decent. Locuri precum Syracuse, New York; Hartford, Connecticut; Knoxville, Tennessee; și Miami le oferă oamenilor tocmai asta. Toate cele patru au înregistrat rate pozitive de creștere a prețului locuințelor de peste 8%, Syracuse devenind lider la 9.11%. New York a avut cele mai multe destinații, cu o rată de creștere pozitivă a prețului caselor, iar Syracuse, Rochester și Buffalo ajungând toate în top 10.

Statul care a suferit cele mai multe scăderi în creșterea prețului locuințelor? California, cu trei zone metropolitane care se află în primele 10 orașe care înregistrează o scădere a ratei de creștere a prețurilor la locuințe:

• Stockton: -3.8%
• Sacramento: -4.26%
• San Francisco: -6.25%

Este clar până acum că anumite părți din California sunt din ce în ce mai inaccesibile pentru cumpărătorul mediu, printr-o combinație de prețuri ridicate ale caselor, rate locale ridicate ale șomajului și un cost general ridicat al vieții. Creșterile recente ale dobânzilor ipotecare au acționat ca puncte critice pentru aceste piețe. Aveau deja probleme în urma creșterii nesustenabile din perioada pandemiei; acum se confruntă cu consecințele. 

Ce ar putea face piața în viitor

Multe depind de când – și dacă – Fed decide să înceapă să reducă ratele. Dar asta este doar jumătate din ecuație. Cealaltă jumătate este problema de lungă durată cu un inventar limitat. Chiar dacă creditele ipotecare devin mai accesibile, dacă stocurile rămân la nivelurile actuale, este cel mai probabil că prețurile locuințelor vor continua să se comporte așa cum sunt acum, cu o creștere rapidă în zonele accesibile în prezent, unde există o cerere foarte mare și o creștere lentă în zonele care au atins deja apogeul. destinații accesibile. 

Economistul șef al NAR, Lawrence Yun, este optimist, comentând în comunicatul de presă: „Vânzările din ultima lună par să fie cele mai scăzute înainte de a crește inevitabil în noul an. Ratele ipotecare sunt semnificativ mai mici comparativ cu doar două luni în urmă și se așteaptă să apară mai multe stocuri pe piață în lunile următoare.''

Gânduri finale

Credem că va dura ceva timp până când modelele actuale ale pieței imobiliare se vor schimba într-un mod semnificativ. Chiar și în cazul în care ratele ipotecare au scăzut ușor în ultimele două luni, este puțin probabil ca stocul să se extindă substanțial. 

Este important să ne amintim că mulți dintre vânzătorii care nu-și pun casele la vânzare sunt și potențiali cumpărători care nu vor sau nu pot face față noii realități a ratelor ipotecare ridicate. Este foarte probabil ca actualii cumpărători pentru prima dată să-și continue căutarea diligentă pentru case în zone accesibile – și vor fi pregătiți să plătească o primă pentru a realiza visul de a deține o casă. 

Investitorii iau notă: fiți conștienți de ce înseamnă „accesibil” pentru regiunea dvs. și unde se află – acolo se vor desfășura toate acțiunile imobiliare în acest an.

Notă de la BiggerPockets: Acestea sunt opinii scrise de autor și nu reprezintă neapărat opiniile BiggerPockets.