Всплеск предложения может снизить цены на многоквартирные дома в этом году

Коммерческая недвижимость испытывает стресс по нескольким направлениям. Основной стресс вызывает рост процентных ставок, которые оказывают повышательное давление на экономику страны. ставки ограничения (что снижает стоимость активов), что делает затраты на рефинансирование все более трудными и дорогими. Но существует еще один риск, особенно в нише многоквартирной коммерческой недвижимости: избыточное предложение. Последние данные свидетельствуют о том, что в краткосрочной перспективе может возникнуть избыток многоквартирных домов, которые появятся на рынке в неподходящее время. 

Чтобы полностью объяснить эту проблему, давайте вернемся к тенденциям строительства многоквартирных домов (определяемых как объекты недвижимости с пятью или более квартирами) за последние несколько десятилетий. Как вы можете видеть на графике ниже, после резкого сокращения количества многоквартирных домов в 2008-2014 годах объемы строительства многоквартирных домов и общее количество многоквартирных домов значительно возросли. 

С начала пандемии тенденция к увеличению количества многоквартирных домов еще больше усилилась, и по состоянию на четвертый квартал 4 года она впервые превысила один миллион строящихся единиц (по крайней мере, по данным CoStar).

Конечно, на строительство многоквартирного дома уходит несколько месяцев, если не лет, даже в хорошие времена. Но последние годы выдались строителям непросто – по крайней мере, с точки зрения сроков сдачи. Из-за проблем с цепочкой поставок и нехватки рабочей силы строительство заняло больше времени. Эта тенденция приводит к огромному избытку запасов, которые еще не поступили на рынок. Глядя на диаграмму ниже, вы можете видеть, что прогноз CoStar по поставленным единицам показывает, что 2023 год будет самым высоким за всю историю наблюдений, а 2024 год немного снизится, но все еще будет высоким. Да, прогнозировать сложно, но прогнозировать поставки строительных материалов немного проще, чем другие наборы данных. В связи с тем, что строителям и застройщикам необходимо получать разрешения на строительство, имеются достоверные данные о планируемых и находящихся в стадии реализации проектах. Лично я отношусь к этому прогнозу несколько серьезнее, чем к другим прогнозам. 

Увеличение предложения не является проблемой, если существует пропорциональный спрос на «поглощение» новых единиц, но его нет. Спрос падает. 

Диаграмма ниже рассказывает очень убедительную историю. Сначала посмотрите на синие полосы. Это то же самое, что мы рассмотрели выше — высокие поставки единиц продукции в течение следующих двух лет. Но затем посмотрите на оранжевые столбцы, показывающие «поглощение» (показатель коммерческой недвижимости, который измеряет спрос). Оно не успевает. 

После рекордного года по спросу в 2021 году «чистое поглощение» (поглощение – спрос) стало отрицательным, что означает, что на рынок поступает больше предложения, чем есть спроса. Это было в 2022 году! Ожидается, что в 2023 году в эксплуатацию вступит еще больше единиц, и, как показывает этот график, спрос не будет поддерживать темпы. Конечно, некоторые строители могут отменить или приостановить свои проекты, но это дорогое предложение чего строители стараются избегать, если это вообще возможно. 

Что происходит, когда предложение превышает спрос? Количество вакансий увеличивается, как вы можете видеть в прогнозе CoStar. Это должно беспокоить любого, кто работает в многоквартирном доме, и любого инвестора в недвижимость. Увеличение предложения и соразмерное увеличение количества вакантных площадей могут снизить доходы и снизить арендные ставки. Данные, которые я показываю, и мой анализ касаются коммерческой недвижимости, но понижательное давление на арендную плату и рост вакансий в многоквартирных домах могут потенциально распространиться на рынок жилой недвижимости в определенных районах. 

Конечно, эти данные национального уровня не отражают всей истории. Я изучил несколько отдельных рынков, чтобы увидеть, как это происходит на региональном уровне. Я обнаружил, что некоторые рынки подвергаются значительному риску чрезмерного строительства. Я выбрал пять рынков, которые, по моему мнению, подвержены высокому риску роста вакантных площадей и снижения арендной платы для многоквартирных домов: Санта-Фе, Нью-Мексико; Пунта Горда, Флорида; Миртл-Бич, Южная Каролина; Колорадо-Спрингс, Колорадо; и Остин, Техас.

Все эти рынки имеют значительные объемы строительных работ, при этом на рынок запланировано большое количество единиц жилья по сравнению с текущим предложением и ожидаемым спросом. 

С другой стороны, многие города, которые, по моему мнению, являются меньшими по размеру, по-прежнему чувствуют себя относительно хорошо. 

Миссула, Монтана; Афины, Джорджия; Мидленд, Техас; Прово, Юта; и Топика, штат Канзас, имеют солидное чистое поглощение, и их строительные трубопроводы очень разумны по сравнению с текущим уровнем запасов. На мой взгляд, в этих городах гораздо меньший риск появления пустующих помещений и снижения арендной платы. 

Каждый рынок уникален, и я просто показываю несколько примеров рынков, подверженных и не подверженных риску. Но я призываю вас провести небольшое исследование самостоятельно и определить, как обстоят дела на вашем рынке с точки зрения строительства. Вы можете найти много хороших данных бесплатно на Веб-сайт Федеральной резервной системы Сент-Луиса или просто погуглив данные об поглощении для вашего региона. 

Заключение

Многоквартирные дома сталкиваются с избытком предложения на рынке в неподходящее время, когда растущие процентные ставки уже оказывают понижательное давление на цены и давление на операторов. Таким образом, 2023 и 2024 годы могут оказаться трудными для нынешних операторов многоквартирных домов. 

Здесь важно отметить, что избыток предложения и дефицит спроса, скорее всего, будут краткосрочными. Долгосрочные строительные и демографические тенденции поддерживают высокий спрос на аренду многоквартирных домов в будущем, что является хорошим предзнаменованием для инвесторов. Например, Недавнее исследование показывает, что США потребуется еще 4.3 миллиона многоквартирных домов в ближайшие 12 лет для удовлетворения спроса. Формирование домохозяйств, вероятно, сейчас снижается из-за краткосрочных экономических условий. Инфляция отрицательно влияет на покупательную способность арендаторов, а экономическая неопределенность мешает молодым американцам создавать собственные семьи. Неясно, когда эти экономические трудности закончатся, но когда это произойдет, спрос, скорее всего, восстановится. 

Учитывая это, инвесторы могли бы хорошие возможности для покупки в ближайшие месяцы и годы. Учитывая вероятность повышения предельных ставок, цены на многоквартирные дома должны снизиться. Если NOI также упадет из-за проблем с переизбытком предложения, это приведет к еще большему падению цен. Это может позволить изобретателям, обладающим некоторой «сухой силой», войти в многоквартирный дом по привлекательным ценам, но помните: сейчас рискованное время. Будьте осторожны, не покупайте ничего подряд и подробно изучите динамику рынка в вашем регионе.

Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.