Америка кричит о доступном жилье, но никто не хочет строить

Dave:
Всем привет. Добро пожаловать на рынок. Я ваш ведущий, Дэйв Мейер, и сегодня ко мне присоединятся два уважаемых экономиста из Moody's Analytics, чтобы поговорить об аренде, доступности жилья и многоквартирных домах.
У нас будет очень увлекательная беседа, и я думаю, если вы инвестор в аренду, коммерческий инвестор, вы определенно захотите это послушать, потому что Лу и Том, два наших сегодняшних гостя, настоящие эксперты. в росте арендной платы, снижении арендной платы и рецессии, и у них есть действительно интересное и экспертное мнение о том, что может происходить с ростом арендной платы в течение следующих нескольких лет.
Я не собираюсь вдаваться в подробности, потому что это увлекательный разговор, и я хочу в него вникнуть. Я просто скажу вам, кто эти люди быстро.
Первым гостем станет Том ЛаСальвиа, старший экономист Moody's Analytics по коммерческой недвижимости, новым тенденциям и жилищному сектору. Он специализируется на самых разных вещах, но перед шоу он сказал мне, что многодетная семья — его любовь, и поэтому он предлагает свое экспертное мнение.
У нас также есть Лу Чен. Лу — старший экономист отдела коммерческой недвижимости Moody's Analytics. Она обладает глубокими познаниями в области городской экономики и кредитных рисков, уделяя особое внимание вопросам жилья для пожилых людей и городской миграции.
Мы сделаем небольшой перерыв, а затем пригласим Тома и Лу, чтобы поговорить о рынке многоквартирных домов, росте арендной платы и многих других увлекательных темах, связанных с коммерческой недвижимостью.
Лу Чен и Том ЛаСальвиа, добро пожаловать на рынок. Большое спасибо за то, что вы здесь.

Лу:
Спасибо, что приняли нас.

Томас:
Абсолютное удовольствие.

Dave:
Все в порядке. Лу, вы недавно опубликовали статью под названием «Ключевые выводы из обновления доступности жилья за 4-й квартал», и она была увлекательным чтением, по крайней мере для таких людей, как я. Думаю, нашим слушателям он тоже очень понравится.
Не могли бы вы рассказать нам немного больше о вашем исследовании доступности жилья и о том, что оно показало в последнее время?

Лу:
Абсолютно, Дэйв. Так что это действительно дорого и близко к нашему сердцу. Как исследователь CRE в Moody's Analytics, мы очень заботимся о доступности жилья, которая волнует многих жителей Америки. Мы действительно начали отслеживать это более года назад, когда увидели быстрый рост рыночной арендной платы по всем направлениям.
И когда мы оглядываемся назад на временные ряды, когда мы оглядываемся назад на точки данных, самое последнее обновление действительно выявило острую проблему по всем направлениям. Как мы выяснили, США теперь обременены арендной платой впервые с тех пор, как более 20 лет назад мы начинаем это отслеживать.
Обычно, когда мы, скажем, отдаём им метро или США обременены арендной платой, мы используем коэффициент дохода от аренды. По сути, мы измеряем, сколько арендной платы платит в год каждое отдельное домохозяйство-арендатор по сравнению со средним доходом их домохозяйства. Таким образом, если коэффициент дохода от аренды когда-либо достигает 30% или выше, мы называем домохозяйство арендатора обремененным арендной платой.
И США в целом в четвертом квартале 2022 года впервые достигли этого 30-процентного порога, и это было более чем на один процентный пункт по сравнению с прошлым годом, и он увеличивался в течение последнего года или около того, и только недавно было модерирование, но это все еще верхний тренд, и эти 30% на самом деле являются тем символическим порогом, который нам небезразличен и который также нравится многим политикам, пытающимся решить эту проблему доступности.

Dave:
О, круто. Спасибо. У меня так много вопросов по этому поводу, но в одном из них вы только что затронули, почему 30%? Вы только что сказали, что это символично. Это все или есть какая-то экономическая причина, по которой соотношение арендной платы к доходу выше 30% особенно важно?

Лу:
Абсолютно. Просто подумайте об этих 30% как об отдельном человеке. Если я снимаю дом и должен платить 30% своего годового дохода за аренду, это довольно обременительно, но есть, я имею в виду академические и социальные доказательства, подтверждающие эти 30%. Итак, Том, поправьте меня, если я ошибаюсь.
Я думаю, что HUD использует эти 30% примерно полвека назад. И Гарвардский университет тоже поддержал, и поэтому цитируя 30%, конечно, у нас есть 50%, что является даже очень обременительным порогом, но эти 30% высоки для среднего домохозяйства в целом. Том?

Томас:
В конечном счете, эти 30% были выбраны при рассмотрении, в частности, домохозяйств со средним и низким доходом и, в конечном счете, того, чем им, возможно, придется пожертвовать, если им придется платить эти 30%, 35% или 40%. Так что это не так, как если бы вы поднялись с 29.9% до 30% и вдруг все изменилось.
Итак, возвращаясь к тому, что Лу говорил о какой-то вехе или символическом характере, но эти 30% или около этих 30% важны, особенно в условиях инфляции, потому что цены на все растут, включая предметы первой необходимости. Так что выбор должен делать домохозяйство.
И домочадцы нуждаются в своем укрытии. Им нужно жилье, и мы часто говорим: «Арендная плата съедает в первую очередь». А это значит, что мы постараемся удержать наших детей в нашей квартире как можно дольше без необходимости менять их жизнь и переезжать в другой школьный округ или в меньший дом и так далее. И, к сожалению, нам, возможно, придется пожертвовать в других областях. И я думаю, что в этом и есть смысл быть на этом уровне.

Лу:
И Дэйв, я не уверен, что вы слышали недавние дебаты о том, что Федеральная резервная система вернула инфляцию к целевому уровню 2%, и люди задавались вопросом: «Почему это 2%? Почему мы не можем поднять этот показатель до 4%?» Потому что насколько отличается годовой рост от двух до четырех процентных пунктов? Вероятно, вы не почувствуете вмятину, если вы немного больше среднего.
Но в конечном счете, как выяснилось из двух предыдущих, мы должны придерживаться какого-то порога, даже если это не означает слишком большой разницы, если вы смотрите на 29 процентных пунктов против 31. Вам просто нужно что-то, чтобы придерживаться. И только что выяснилось, что 30% — это консенсус, при котором ученые, политики и общество согласились, что 30% — это та линия, которой мы хотим придерживаться.

Dave:
Хорошо. Что ж, отлично. Это очень полезно. И, чтобы напомнить всем, мы говорим об отношении арендной платы к доходу, которое сравнивает, сколько семья должна платить за аренду, по сравнению с доходом их семьи. И теперь впервые в США этот порог в 30% преодолели, а это означает, что США в национальном масштабе теперь, цитирую без кавычек, «обремененная рентой нация».
Лу, вы упомянули ранее, что это происходит впервые. Были ли в США другие периоды, когда арендная плата была близка к недоступной, или это относительно недавнее явление?

Лу:
Некоторое время мы были очень близки к 30-процентному порогу, но я должен подчеркнуть, что мы не добирались до этого уровня десять лет назад или два десятилетия назад. Поэтому мы сначала начали отслеживать средний национальный доход от аренды. Мы начали с 22.5%, и это было еще в 1999 году.
Так что, если подумать, это было меньше одной четверти, одной четверти среднего бюджета домохозяйств с доходом от СМИ, а теперь мы приближаемся к одной трети бюджета. И есть период, когда вы можете видеть, что скорость снижается, и есть периоды, когда вы видите, что скорость растет. И я должен сказать, что со второй половины 2021 года до сих пор мы наблюдаем быстрый рост арендной платы в среднем американском домохозяйстве.

Томас:
Ага. И я добавлю к этому, что за последние два десятилетия общая траектория была восходящей, как упомянул Лу. И это говорит нам о некотором несоответствии между развитием отрасли и спросом.
Население продолжает расти, доходы продолжают расти, но неравномерно. И когда это происходит, мы используем скудные ресурсы для строительства определенных типов жилья или других типов недвижимости в стране или инфраструктуры в стране. И, к сожалению, мало-помалу за последние два десятилетия предоставление дополнительного жилья становилось все дороже и дороже.
Теперь, конечно, есть нюанс, и я не думаю, что мы хотим упустить это из виду в этом обсуждении, потому что у вас, как у домохозяйства, все еще есть выбор, где вы живете. Независимо от того, в каком метро вы живете или в этом метро, ​​какой район вы выбираете или в этом районе, какое здание и какую площадь вы выбираете.
Таким образом, мы не утверждаем, что каждое домохозяйство сталкивается с этим бременем, но мы говорим о том, что уровень дохода, обычно расходуемый на жилье, продолжает расти. И это верно в отношении многоквартирных домов. Это верно в отношении односемейных вещей. И опять же, понемногу, должны быть компромиссы, особенно в той части спектра доходов, где доход средний и низкий.

Dave:
Это очень полезно знать, и кажется, что мы наблюдаем это повсюду, несколько классов активов, множество разных рынков, на которые я действительно хочу попасть. Но мне любопытно еще немного, чтобы поговорить немного больше о том, почему это происходит в последнее время?
Ты немного говорил Тому об этом. Это похоже на дисбаланс спроса и предложения на некоторых рынках или в некоторых местах в жилье. Не обязательно в арендном жилье. Мы говорили о такого рода происхождении из-за отсутствия строительства во время после Великой рецессии.
То же самое произошло и на рынке аренды? И также любопытно, как вы сказали, некоторое время он был близок к 30%, но мы достигли его только недавно. Почему сейчас? Что произошло во время пандемии, из-за чего она действительно достигла этой критической точки?

Томас:
Я начну с прежнего вопроса о-

Dave:
Извините, это был вопрос из шести частей.

Томас:
Нет нет Нет Нет. Все связанные.
История со стороны предложения довольно интересна, потому что за последние пару десятилетий было много многоквартирных домов. Он поднимался и опускался, учитывая разные части экономических циклов, в которых мы находимся. Но дело в том, на что были потрачены деньги, что, я думаю, действительно интересно, и это действительно подчеркивает, почему уровни арендной платы растут с той скоростью, с которой они было связано с заработной платой.
Если вы посмотрите на те последние два десятилетия, о которых мы продолжаем говорить, то увидите, что где-то между 80 и 90% застройки в многоквартирных домах приходилось на недвижимость класса А. Не B, C. Не то, в кавычках, без кавычек, «жилье для рабочей силы», которое в последнее время вызывает много шума. Так что я оставляю за пределами всей стороны LIHTC публичную сторону, когда говорю, что это число от 80 до 90%. Но это все равно говорит о многом, верно?
Опять же, это дефицитные ресурсы. Мы знаем, что рабочей силы не хватает, мы знаем, что материалов не хватает, и когда так много этого капитала тратится на этот тип жилья, и это правильно с точки зрения рынка, потому что они все еще могут сдавать его в аренду, верно?

Dave:
Вот и все.

Томас:
Но это будет более высокая арендная плата, и в конечном итоге это приведет к тому, что рынок будет более жестким в отношении рабочей силы. И мы очень четко видим это в наших данных. Класс A, вакантность составляет около 6%. Уровень вакансий классов B, C составляет около трех, трех с половиной процентов. И это просто показывает вам разницу в том, что здесь происходит.
Таким образом, вы действительно получаете этот эффект экосистемы жилья, где так много строительства и предложения было в одном конкретном районе, и это само по себе вызывает рост арендной платы в этом районе, но затем это вызывает рост арендной платы для B и С тоже. И опять же, возвращаясь к тому, кому это больно больше всего? Это больше всего вредит домохозяйствам со средним и низким доходом.
Итак, я думаю, что ответил по крайней мере на часть вашего первого вопроса о том, почему история с поставками такая, какая она есть. Но Лу, если вы хотите добавить к этому и, возможно, перейти ко второй части вопроса.

Лу:
Мне нечего добавить о предложении, но я также продолжу рассказ о спросе. Так что, если я могу представить миллениалов, я должен сказать, что спрос остается действительно высоким, поскольку миллениалы формируются и имеют новые домохозяйства, в частности, в последние годы.
Итак, если вы думаете о том, когда спрос резко возрастает, если у вас есть больше домохозяйств, выходящих на новый рынок аренды и рынок жилья в целом, и тогда у нас есть этот период COVID, который имеет тот шок, который позволяет людям перемещаться из метро в метро.
Я хочу добавить немного нюансов на уровне города, потому что, когда мы говорим, что средний показатель по США достигает этого 30-процентного порога, я не пытаюсь сказать, что везде он достигает этих 30%. Таким образом, есть места, где арендная плата намного выше 30%, но есть также места, где, хотя она и ниже этого порога в 30%, вы наблюдаете тенденцию к увеличению для определенных метрополитенов. И метро, ​​если я позвоню в несколько метро, ​​Лас-Вегас, метро в Техасе и Майами, Форт-Лодердейл, Палм-Бич во Флориде.
Итак, все эти места в Солнечном поясе видят позитив в миграции, исходящей от людей, которые действительно любят солнце, наслаждаются пляжем, наслаждаются более просторными пространствами. А когда случился COVID, когда удаленная работа становится модной, становится возможностью, становится необходимостью. И вы видите, как люди добровольно переезжают из Калифорнии в места, где у них меньше ограничений по COVID, более низкие налоги и более дешевые дома. Таким образом, этот миграционный поток заставляет многие метрополитены быстрее платить за аренду.
Так что эта сторона спроса действительно усиливает давление на этот и без того очень тесный рынок. Итак, если мы вспомним, что Том сказал о B и C, всех этих местах для рабочей силы, и у нас уже есть очень плотный рынок, и этот шок со стороны спроса не очень хорошо помогает ситуации.
Вот почему мы наблюдаем это растущее бремя и быстро растущее бремя, которое действительно началось к концу 2021 года, продолжается большую часть 2022 года, и только недавно мы начали наблюдать, как это немного замедляется.

Dave:
Это имеет смысл. Мне любопытно, видите ли вы обратный эффект в некоторых мегаполисах, теряющих население. Наблюдаем ли мы увеличение предложения, а затем последующее некоторое понижательное давление на рост арендной платы?

Лу:
Том, можно я начну с Сан-Франциско?

Томас:
Эй, ты там живешь, так что дерзай.

Лу:
Абсолютно. Таким образом, Сан-Франциско был одним из метро, ​​которые мы все еще наблюдаем, его рыночная арендная плата отставала на 1.6%, почти на 2% от уровня до COVID. И это после того, как мы боролись в течение трех лет и пытались наверстать упущенное, как и все остальные, и у нас все еще есть этот небольшой пробел. Хочешь верь, хочешь нет.
Причина была в том, что все останавливались в Сан-Франциско, а это был очень тесный рынок. У вас есть только это небольшое пространство для строительства, и почему у нас возникла эта проблема, действительно вызвано спросом. Таким образом, изменение спроса, люди, которые испытывают давление, и люди так сыты по горло лесным пожаром, и люди, которые могут позволить себе роскошь работать где угодно. Поэтому они уехали из Сан-Франциско, они покинули район залива, они убрали спрос, и это создало гораздо большую дыру для провала.
Так что, с другой стороны, не только мы наблюдаем снижение арендной платы, хотя во многих других местах мы хотели бы сказать, что рост арендной платы замедлился, но и в Сан-Франциско мы действительно просто не смогли наверстать упущенное. Это одна сторона истории. А с другой стороны, если вы отследите, средний доход домохозяйства быстро растет и увеличивается за счет людей, которые действительно много зарабатывают на технологическом буме, особенно в первые два года периода COVID.
Таким образом, снижение арендной платы в сочетании с увеличением дохода действительно приносит облегчение, по крайней мере, на бумаге. Бремя аренды для жителей Сан-Франциско. Такими мы были раньше, если вы проследите историю 10 самых обремененных рентой метрополитенов за последние два десятилетия. Таким образом, Сан-Франциско уже довольно давно то появляется, то исчезает из поля зрения. Так что было много вариаций, потому что такие метро, ​​как Сан-Франциско, как Вашингтон, округ Колумбия. Так что все эти очень хорошо зарекомендовавшие себя технологические метрополитены очень цикличны.
Так что, какой бы ни была рецессия, технологический сектор гораздо более нестабилен, чем многие другие традиционные секторы. И вы видите, что это стимулирует спрос, стимулирует рост доходов метрополитенов. И именно поэтому Сан-Франциско в течение некоторого времени составлял около 30%, а затем, когда лопнул пузырь доткомов, он упал из списка, а затем снова поднялся вверх, достигая выше и выше 30% и снова опускаясь ниже.
Так что были вариации, но интересно посмотреть, как на метро, ​​такое как Сан-Франциско, может влиять как спрос, так и предложение, а в некоторых случаях может в значительной степени зависеть от домохозяйства арендатора и его решения.

Томас:
Ага. Я вскочу и немного не буду возражать тому, что говорит Лу, но я хочу отметить тот факт, что если это происходит в Сан-Франциско, почему бы этому не произойти в Бостоне, в Нью-Йорке? Некоторые из других городов, как известно, являются городами с очень высокой арендной платой. И поэтому здесь очень интересная ситуация, когда мы наблюдали всю эту миграцию в начале пандемии в сторону Солнечного пояса, и у нас были все эти любимцы Солнечного пояса из Феникса, Остина, Майами, Джексонвилля и Тампы, и так далее, и так далее.
Мало-помалу в течение последних, я бы сказал, 18 месяцев, мы видим, что, возможно, некоторые из этих людей возвращаются в некоторые из этих дорогих северо-восточных городов, возможно, когда немного вернется офис. Но есть и другая сторона этой истории спроса на такие города, и я все еще думаю, что в Сан-Франциско будет что-то подобное. И это города образа жизни, которые уникальны сами по себе.
Таким образом, хотя можно было бы ожидать гораздо меньшего давления со стороны спроса на Нью-Йорк или Бостон, на самом деле мы увидели, что в этих районах резко возросло количество домохозяйств, а арендная деятельность резко возросла в этих районах в прошлом году, а половина. И это говорит нам о том, что это качество есть.
Если люди действительно выбирают образ жизни, это не означает, что все зависит от Солнечного пояса, и это не означает, что все проблемы доступности связаны с Солнечным поясом, потому что мы наблюдаем невероятно высокие отношения арендной платы к доходу в некоторые из традиционно дорогих городов. И Лу, я думаю, вы можете поддержать меня некоторыми данными о том, что эти районы вернулись, и нет никаких льгот по арендной плате даже для этих традиционных северных городов с холодной погодой.

Dave:
Вы говорили, вы говорите, что есть семейное образование, возможно ли, что эти люди остались в ситуации соседей по комнате или жили вместе, потому что все было так дорого, и теперь, когда, возможно, немного меньше конкуренции.
Я знаю, что арендная плата на Манхэттене подскочила, но как вы думаете, есть ли какая-то причина, по которой сейчас растет число домохозяйств?

Томас:
Здесь есть временная шкала, которую я считаю подходящей. В начале пандемии мы не хотели находиться рядом с другими людьми. Мы были напуганы, и нам также не нужно было идти в офис. Так что многие представители молодого поколения часто населяют Нью-Йорк.
Многие из них вернулись с мамой и папой и спали в своей старой комнате, или на своем диване, или чем там стала эта комната для хобби, или чем бы она ни была. Итак, мы увидели такой откат и активность, и именно тогда заговорили обо всех этих огромных скидках на Манхэттене и о том, что если кто-то хочет вернуться в город, есть прекрасная возможность получить огромную скидку.
А потом через год после этого, когда всем пришлось продлевать контракт, все эти дети, все те люди, которые были на диване у мамы и папы, вернулись обратно. Не они выбрали Флориду, особенно эта молодая и голодная группа. В Нью-Йорке все еще есть ценность, в Бостоне все еще есть ценность, в конце концов, я думаю, что в Сан-Франциско все еще есть ценность для такого типа населения.
Итак, как только все немного раскрылось, как только немного вернулись в офис, вот тогда вы увидели огромную активность. И многие из этих людей в тот момент все еще, по крайней мере, немного не решались заводить соседей по комнате.

Dave:
Вот и все.

Томас:
И так подумайте об этом. Теперь у вас есть дополнительные домохозяйства, которые ищут больше квартир-студий или квартир с одной спальней, или, по крайней мере, вы не перестраиваетесь, может быть, даже незаконно, что, я не говорю, происходит, но это может произойти в таких местах, как Нью-Йорк. Я всегда говорю, что у вас на самом деле слишком много жильцов в этой конкретной квартире, и вы живете в чулане для метел.
Так что я думаю, что есть временная шкала отката, а затем такой возврат к городскому менталитету, но возвращение в город, возможно, сначала без соседа по комнате. У меня есть ощущение, что это изменится, меняется прямо сейчас. Ситуация продолжит меняться в 2023 году, поскольку экономика немного смягчится.

Dave:
Хорошо, отлично. Я действительно хочу поговорить о том, что происходит отсюда и куда, по вашему мнению, пойдет арендная плата. Но Том, вы упомянули кое-что, к чему я хочу вернуться, а именно к рынку, многоквартирному рынку, стороне предложения. Мы видим, что за последние пару лет разработка была сосредоточена на свойствах класса А.
Это не подкаст для недвижимости и в первую очередь инвесторов в недвижимость. Когда я думаю об этом, это говорит мне о том, что профиль вознаграждения за риск для строительства и девелопмента класса B, класса C просто отсутствует, потому что эти рынки, как правило, эффективны. У вас есть идеи, почему? Почему это непривлекательно или почему застройщики не строят объекты класса C и класса B с одинаковой скоростью?

Томас:
Это потрясающий вопрос, и я говорил об этом со многими разработчиками. И мне постоянно говорят, что B и C просто не умели рисовать карандашом последние 10-20 лет, а это означает, что математика работает не так хорошо, как математика для класса A.
Земля стоит одну и ту же сумму денег, независимо от того, что вы собираетесь поставить на этой земле. Многие структурные разработки стоят столько же денег. Большая часть бюрократии точно такая же, с которой вам приходится иметь дело. Так что я добавляю еще несколько удобств, может быть, добавляю немного дополнительного пространства и немного лучшего освещения, и я могу значительно поднять арендную плату.
И поэтому застройщики продолжают говорить: «Ну, если доля вакантных площадей класса А останется на уровне 6%, если я смогу сдать эти объекты в аренду довольно быстро и эффективно, тогда я пойду по этому пути. Мне не нужно строить жилье для рабочей силы, потому что прибыльность больше соответствует классу А». По крайней мере, так было, я бы сказал, в последние 10-20 лет.

Лу:
Или, с другой стороны, если застройщики не строят многоквартирные дома класса B и C, то, вероятно, лучше начать думать или даже инвестировать в доступное жилье. Так что есть термин, который я начал часто слышать, он называется недостающая середина, потому что, если вы начнете строить доступное жилье, произойдет более тесное сотрудничество между государственным и частным секторами.
Итак, у нас есть налоговые льготы, у нас есть государственная поддержка, и у нас есть политика, направленная на поддержку строительства доступного жилья. Кроме того, у нас есть экономический стимул строить дома класса А, из-за чего большая часть семьи арендаторов в среднем упускает рыночные возможности, потому что они не могут претендовать на доступное жилье и не могут позволить себе жилье класса А.
Что они собираются делать? Итак, Том, я недавно сделал очень интересное упражнение. Так что есть своего рода порог, если мы скажем 50% дохода домохозяйства от средств массовой информации, доход считается низким доходом. Но если вы отнесете 70, 80% этого медиа-дохода к умеренному, но все же низкому доходу, и если вы включите это число в наш расчет арендного дохода, то многие другие метрополитены подскочат ко мне, потому что они внезапно станут еще более рентными. -обремененный.
Потому что именно здесь мы видим много недостающих средних, и они не могут позволить себе квартиру по рыночной цене на рынке. И я думаю, что это восходит к тому месту, где я живу в Калифорнии, и у нас есть много политик не только для доступного жилья, но и для строительства дополнительных единиц, таких как ADU. Не уверен, Дэйв, если вы знакомы с этим термином, то это вспомогательные жилые помещения, которые можно присоединить или отсоединить от жилого дома на одну семью, чтобы увеличить предложение недостающих посредников.
И было много преобразований из существующих свободных коммерческих объектов, и они работают с отделом планирования, чтобы немного изменить зонирование и преобразовать его в многоквартирный дом и, надеюсь, выделить определенные единицы в доступные. Таким образом, было много новаторских способов, творческих способов решения и, по крайней мере, попыток решить эту нехватку в поставках.

Dave:
Ага. Мы говорим об ADU и немного повышаем зону в шоу, потому что это хорошая идея. Мне просто интересно, хватит ли? Верно? Потому что я знаю многих застройщиков, если бы было выгодно строить класс В или класс С, они бы это сделали. И я не знаю, сколько домовладельцев хотят построить ADU. Кто готов вложить деньги.

Лу:
Я построю АДУ.

Dave:
Хороший! Это потрясающе. Ну вот. Повезло тебе. Это отличный бизнес, но мне просто любопытно, достаточно ли покупателей жилья, мне просто кажется более эффективным найти способ стимулировать людей, которые являются профессиональными строителями квартир, строить правильные единицы жилья, а не полагаться только на домовладельцев. стать инвесторами в недвижимость.

Томас:
И Дэйв, я думаю, это то, к чему мы движемся. Я думаю, что государственно-частное партнерство стимулирует частных разработчиков найти способ построить эту недостающую середину.
Это уже обсуждается на федеральном уровне, на уровне штатов, на уровне муниципалитетов, и я думаю, что мы просто будем постоянно об этом слышать, будь то расширение LIHTC с точки зрения...

Dave:
Что такое ЛИТТК? Извини.

Томас:
Ой. Нет извините. Итак, налоговый кредит на жилье для малоимущих.

Dave:
Хорошо.

Томас:
ЛИТЦ. Налоговый кредит на жилье для малоимущих. И это в основном стимулирует разработчиков, если они размещают определенное количество юнитов, которые находятся на определенном пороге среднего дохода области, в этом здании они могут получить определенное облегчение. И мы слышали, как администрация Байдена говорила о его расширении. Мы слышали даже слово MIHTC, которое было бы разбросано, что было бы налоговой льготой на жилье со средним доходом. И поэтому я думаю, что это часть решения.
Я думаю, что еще одна часть решения будет заключаться в том, что мы, наконец, вступили в эпоху, когда законы о зонировании будут немного смягчены. И я думаю, что это будет иметь огромное значение для развития не только жилищного сектора, но и всей коммерческой недвижимости.
Одним из положительных моментов этого быстрого роста проблем доступности является то, что он, наконец, сказал местным лидерам, что они должны подумать о том, что сработало, а что не сработало, и иметь очень сегментированное зонирование, пока оно, возможно, будет трудно ослабить эти в определенных областях, учитывая нимбизм, это будет необходимо во многих областях, и я думаю, что это будет разрешено во многих областях в будущем.

Dave:
Ага. Я имею в виду, что в конечном итоге существует так много предлагаемых решений. Может быть, это только мое мнение, что до тех пор, пока проблема со стороны предложения не будет адекватно решена, все они будут бинтами и, возможно, они помогут в краткосрочной перспективе, но это просто похоже на то, чтобы заставить разработчиков строить больше или разрешение разработчикам строить больше этого отсутствующего среднего класса жилья может быть действительно полезным.
Я все же хочу спросить вас, я уверен, что все, кто слушает шоу, хотят знать, что вы оба думаете о том, куда сейчас идет арендная плата. Итак, Лу, ты проделал отличную работу, объяснив, как и почему арендная плата взлетела до небес. Мы видим, что эта большая арендная плата обременена. Что происходит отсюда?

Лу:
Свет в конце тоннеля. Поэтому я хочу начать его с позитивной ноты и, надеюсь, тоже на позитивной ноте закончить. Итак, к 2023 году, по нашим прогнозам, будет исторический объем нового строительства многоквартирных домов. И есть пара причин.
Много строительства, на завершение которого уходит от нескольких месяцев до года. И они начались еще в 2021 году. Так что здесь у нас все еще есть небольшие минусы, сторона проблемы с поставками, узкое место в цепочке поставок, но это действительно карандаш для разработчиков.
Таким образом, арендная плата быстро росла, а процентная ставка думала о том, когда федеральные резервы начали повышать процентную ставку в начале 2022 года. Таким образом, в тот момент, за несколько месяцев до этого, процентная ставка была еще относительно низкой, маржа была высокой, а затраты были высокими. относительно управляемым, и что побудило начать это строительство или продолжить существующее строительство.
А со стороны предложения мы смотрим позитивно, мы увидим увеличение объема, а с другой стороны, спрос стабилизируется, потому что мы уже наблюдаем смягчение, стабилизацию к концу 2022 года. Итак, проблема доступности , этот страх перед рецессией, это колебание вернуться на рынок односемейного жилья заставит многих арендных домохозяйств остаться на рынке многоквартирных домов в течение некоторого времени. Скрестим пальцы, дальше ничего не пойдет. И это поможет стабилизировать рост арендной платы.
Так что, возможно, мы уже наблюдаем пик бремени арендной платы по всей стране. Таким образом, 30% могут быть около пика, который мы наблюдаем. И у меня был краткий обзор прогноза на 2023 год по соотношению доходов от аренды. Я знаю, что Том будет смеяться надо мной, потому что мы обновляем информацию ежеквартально, но на данный момент, исходя из последних данных, которые мы видим к концу 2023 года, коэффициент арендного дохода на национальном уровне должен снизиться до 30%. % пик, ненамного. Опять же, это символическое число, но мы должны видеть умеренность этого бремени.

Dave:
Хорошо. Это действительно интересно, потому что я думаю, как инвесторы, мы часто, я говорил людям: «Я не думаю, что арендная плата будет расти в течение длительного времени». Нет, я не знаю, надолго ли, но по крайней мере еще на год или два во время этой экономической неопределенности, в которой мы находимся.
Вы говорите, что отношение арендной платы к доходу упадет, потому что арендная плата упадет, или она как бы стабилизируется, а доход продолжит расти?

Лу:
Просто для протокола: мы не проецируем так или иначе. Таким образом, мы наблюдаем снижение скорости, потому что она действительно сводится к нюансам уровня метро. Таким образом, на национальном уровне мы наблюдаем рост арендной платы, возвращаясь к тому уровню, который мы, вероятно, увидим в среднем в долгосрочной перспективе. Таким образом, она будет снижаться до трехпроцентного диапазона, но на уровне метро есть места, где мы можем увидеть снижение арендной платы, но есть также места, где мы все еще можем видеть, что арендная плата относительно более стабильна, чем во многих других местах. .
Поэтому мы должны понимать, что дело не только в спросе и предложении, но и, с другой стороны, на рынке аренды, арендная плата является достаточно важной фигурой. Так много домохозяйств арендаторов, что они продлевают арендную плату только по крайней мере через год. Так что это их самый большой срок. Вот почему, когда вы смотрите на инфляцию жилья в отчете CPI, и даже на основе последних данных, она все еще липко высока где-то в диапазоне семи процентов. А с другой стороны, Дэйв, ты, наверное, уже видишь в некоторых местах снижение количества новых виз.
Вот где вы видите это несоответствие расхождения, когда данные ИПЦ отслеживают комбинацию существующей ренты, а также новой арендной платы, что показывает эту липкость. Но, с другой стороны, некоторые из новых договоров аренды показывают скидку. Итак, Том, я знаю, ты хочешь что-то сказать.

Томас:
Я думаю, вы сказали это красиво. Я добавлю не только новые договоры аренды, но, в частности, некоторые из новейших сооружений, когда те владельцы собственности пытаются сдать эти объекты в аренду, мы видим, что концессии немного растут. Но я хотел бы еще раз сказать, что мы не прогнозируем повсеместного снижения арендной платы на основании того, что Лу уже сказал о прилипчивости.
Но я добавлю туда с точки зрения Moody's, в данный момент мы не ожидаем рецессии. Мы действительно ожидаем ослабления рынка труда, но исторически сложилось так, что снижение арендной платы или, по крайней мере, постоянное снижение арендной платы в течение одного-двух кварталов требует определенного стресса на этом рынке труда. Это требует роста безработицы. И прямо сейчас, я имею в виду, посмотрите на отчет о занятости не так давно, 500,000 XNUMX рабочих мест. Итак, у нас соотношение вакансий к количеству безработных два к одному.
Так что, если мы не увидим кардинальных изменений на рынке труда, а мы, кстати, вполне ожидаем его смягчения, но пока мы не увидим кардинальных изменений, мы не можем прогнозировать повсеместное снижение арендной платы, потому что у людей все еще есть работа, и они все еще чувствуют себя относительно уверенно. что они будут иметь те. Я думаю, что часть этого все еще связана с историей ожидания, но это история занятости. Поэтому, если вы хотите знать, что будет с арендной платой, внимательно следите за рынком труда.

Dave:
Это очень полезно. И я хочу распаковать там пару вещей, прежде чем мы уйдем отсюда. Подводя итог для всех, кто слушает, одна из причин, по которой арендная плата такая липкая, как сказал Лу, заключается в том, что, когда вы смотрите на арендную плату, вы должны учитывать разные вещи.
Есть то, что платят люди, которые остаются в той же квартире, и то, что платят люди, которые переезжают или подписывают новый договор аренды. И иногда они отслеживаются по-разному, и разные компании, занимающиеся сбором данных об аренде, используют разные методологии. ИПЦ использует знаменитую запаздывающую методологию, поэтому есть разные способы думать об этом.
И поэтому я просто хочу убедиться, что я правильно понял, вы думаете, что это может быть, или есть доказательства того, что люди, которые продлевают или ищут новые договоры аренды, есть некоторые признаки того, что арендная плата там снижается, но в целом арендная плата сейчас остается довольно стабильной. Это правильно?

Лу:
Это справедливое заявление.

Dave:
Хорошо, отлично. А потом мне было просто любопытно, Том, ты только что сказал о том, что исторически требовалось, чтобы арендная плата росла. Я имею в виду, я не могу вспомнить навскидку, но я действительно думаю, что мы видели некоторое снижение арендной платы в эпоху 2008 года, не так сильно, как снижение цен на жилье. Я имею в виду часть этого. Но можете ли вы рассказать нам о глубине и масштабах того, что произошло с ценами на аренду во время финансового кризиса?

Томас:
Ага. Мы увидели небольшой спад. Лу, если вы можете помочь мне с точными цифрами, я хочу сказать, что это всего от одного до 2% за пару лет. Но подумайте об этой ситуации с экономической точки зрения.
Безработица составляла около 10%, и она оставалась на этом уровне некоторое время, и эта ситуация кардинально отличается. Мы увидели увеличение доли вакантных площадей, намного выше пяти, шести, 7%. Я думаю, что мы справились примерно на 8% с точки зрения многоквартирных домов. И поэтому вам нужно снова ослабить рынок, прежде чем вы получите резкое снижение арендной платы.
Так что я надеюсь, что вы, как инвестор или кредитор, не указали в своей проформе рост арендной платы на 7, 8, 9, 10%, когда заключали эту сделку год или два назад, когда арендная плата там росла. Но если бы вы указали долгосрочные средние значения, в этом году могли бы быть небольшие сбои здесь или там. Но я думаю, что в целом это то, к чему мы возвращаемся, двигаясь вперед. А Лу, у тебя есть эти точные цифры?

Лу:
Спасибо, что купили время для меня, чтобы посмотреть точные цифры. Действительно ценю это.
Прошлым летом, летом 2022 года, мы с Томом были действительно заинтересованы. Тогда у всех была головокружительная рецессия, и они увидели две четверти ВВП, отрицательный рост ВВП, и они подумали: «Мы уже там?» Итак, когда все говорили, и, конечно, Том и я были заинтересованы, и мы сравниваем и противопоставляем каждую рецессию с конца 1970-х, начала 1980-х, когда мы называем это периодом Волкера, до рецессии COVID 2020 года.
Так что интересно, если вы посмотрите на рынки односемейного и многоквартирного жилья, они очень хорошо играют в этом ритме. Так что обычно вы начинаете видеть, как пресса по односемейному жилью получает пощечину в начале рецессии. Это на самом деле просто сигнализирует о том, что мы находимся в рецессии, и в то же время мы многодетные семьи, если вы посмотрите на каждую рецессию, почти всегда она не поражает сразу.
Когда многоквартирное жилье, аренда многоквартирных домов станет хитом? Это то место, где мы почти вышли из рецессии. Почему? Потому что именно тогда люди ищут возможности на рынке жилья для одной семьи. Таким образом, они подняли цену на односемейное жилье, и в то же время, поскольку они действительно хорошо играли в этом ритме и многоквартирном доме, этот спрос изменился, и вы начинаете видеть, как арендная плата меняется, оказывая большее влияние.
Итак, смотрим на Великую рецессию, просто чтобы указать число, чтобы у нас было представление о том, где мы находимся. Так, во время Великой рецессии с 2007 по 2009 год цена на односемейное жилье, если сравнивать пик с минимумом, на национальном уровне снизилась на 15%. И это, кстати, с поправкой на индекс потребительских цен. И в то же время рост арендной платы в многоквартирных домах, который снизился после 2009 года, снизился всего на 1.6%. Менее 2%, если сравнивать пик и впадину. Это дало нам представление о времени и масштабе.

Dave:
Это так интересно. Итак, вы говорите, что в основном люди ждут или снижение цен на жилье снижает спрос на рынке многоквартирных домов, потому что люди хотят покупать дома, пока они дешевы. Это я правильно понял?

Лу:
Поэтому, когда вы начнете видеть, как набирает обороты рынок односемейного жилья, именно здесь вы начнете видеть, как спрос постепенно смещается от многоквартирных жилых единиц к рынку односемейного жилья. И это также, я надеюсь, может быть опережающим индикатором, когда мы начнем наблюдать массовое снижение арендной платы по всем направлениям, может быть, это сигнал, что мы вышли из этой гибели.

Dave:
Таким образом, упадок многоквартирных домов на самом деле является сигналом того, что рецессия может закончиться.

Лу:
Я надеюсь. Так что нам все еще нужно провести статистический тест, если это стопроцентный сигнал, но обычно это происходит в течение этого временного промежутка.

Dave:
Хорошо. Это супер круто.

Лу:
И если вы посмотрите на прошлую рецессию, то иногда NBER определяет, что рецессия закончилась еще до того, как многоквартирное жилье придет в упадок.

Dave:
Хорошо. Интересный.

Лу:
Таким образом, время идет по временной шкале рецессии, но это не обязательно было бы раньше, если бы я сделал это…

Dave:
Нет, нет, но в этом есть смысл. Это действительно интересно. Он немного отстает от остальной экономики и цен на жилье.

Лу:
А также из-за липкости.

Dave:
Ага. Интересный. Все в порядке.
Что ж, большое спасибо вам обоим за то, что вы здесь. Это было увлекательно. Сегодня я многому научился. Мне очень, очень понравилось учиться у вас обоих. Если люди захотят связаться с тобой, Лу, где им это сделать?

Лу:
Я рад поделиться своей электронной почтой.

Dave:
Отлично.

Лу:
Так что это [электронная почта защищена]

Dave:
Все в порядке. Большой. А Том, а ты?

Томас:
Аналогично тому, [электронная почта защищена], или вы могли бы проверить нашу веб-страницу Moody's CRE, на которой много наших идей, и мы, возможно, Дэйв, могли бы как-нибудь прикрепить это.

Dave:
Конечно, да, мы обязательно дадим ссылку на это в описании шоу.

Томас:
Отлично.

Dave:
Все в порядке. Большой.
Что ж, Лу Чен и Том ЛаСальвиа, большое спасибо за то, что присоединились к нам на рынке.

Лу:
Спасибо, что пригласили нас, Дэйв.

Томас:
Истинная радость, спасибо.

Dave:
Еще раз большое спасибо Тому и Лу за то, что присоединились к нам в этом выпуске «На рынке». Они оба из Moody's Analytics. Если вы хотите проверить их работу, вы можете это сделать. У них отличный сайт, всякая информация о рынке недвижимости, коммерческой недвижимости и все такое.
Я действительно многое узнал об этом. Я думаю, что выводы здесь для меня, самые важные в конце, заключались в том, что мы много говорим об этом в сериале, но я рад, что меня поддержали два экономиста, что арендная плата особенно липкая. И хотя мы можем увидеть некоторые заголовки о том, что арендная плата снижается, вполне вероятно, что прямо сейчас это будет очень скромное снижение арендной платы.
Но я просто хотел подкрепить то, о чем я говорил здесь некоторое время, что если бы я был на вашем месте и покупал недвижимость и гарантировал ее, я бы предположил очень скромный рост арендной платы в течение следующих 12-24 месяцев. Как показывает исследование Лу и Тома, мы как бы достигли того порога, когда люди, возможно, не захотят платить больше, чем они имеют сейчас, и мы увидели этот быстрый рост арендной платы, и мне кажется, что рынок собирается остыть.
Я думаю, что еще одна вещь, которую я нашел очень интересной лично, была об этой недостающей середине и о том, как просто не хватает зданий в классе B, в классе C, многоквартирных домах. Будет интересно посмотреть, будет ли больше государственно-частных партнерств или лучших возможностей для зонирования, потому что это просто похоже на то, что нужно рынку, что спрос на этот тип жилья будет, а его не хватает.
Так что это то, за чем я определенно буду следить. Хотелось бы услышать, что вы все узнали из этого эпизода. Вы можете найти меня на форумах BiggerPockets. Существует подкаст On The Market, если вы хотите поговорить о том, что вы узнали, или задать какие-либо вопросы, вы можете найти меня там или вы можете найти меня в Instagram, где я @thedatadeli. Спасибо всем за внимание. Увидимся в следующий раз.
On The Market создан мной, Дэйвом Мейером и Кайлин Беннетт. Продюсер Кайлин Беннетт, редактирование Джоэл Эспарза и Onyx Media, исследование Пуджа Гендал, и большое спасибо всей команде BiggerPockets.
Контент шоу «На рынке» — это только мнения. Все слушатели должны самостоятельно проверять данные, мнения и инвестиционные стратегии.