Реальные цены на жилье в Амстердаме самые высокие за 400 лет. Анализ пузыря

Цены на жилье в Амстердаме с поправкой на инфляцию никогда не были такими высокими за всю историю. Помимо низких процентных ставок, причиной быстрого роста цен является цикл обратной связи между банками и потребителями, которые стали зависимы от ипотечного кредитования и постоянно растущих цен.

Поскольку Великий финансовый кризис, вызванный пузырем на рынке недвижимости, еще свеж в нашей памяти, во многих странах с развитой экономикой цены на жилье в настоящее время растут быстрыми темпами. рекордный темп. В Нидерландах выросли цены на жилье 19% в третьем квартале 2021 года по сравнению с прошлым годом.

Некоторые экономисты считают, что цены на жилье в Амстердаме (из которых я получил самый долгосрочный индекс) завышены с 2020 года, исходя из модели цен на аренду и процентных ставок. Другие указывают на политику, реализуемую на Западе на протяжении многих десятилетий, которая создала «цикл обратной связи по жилищно-финансовому обеспечению», где банки стали зависимы от ипотечного кредитования, что приводит к росту цен на жилье, а потребление все больше зависит от «богатства», создаваемого ростом цен. Поскольку эта тенденция заставляет банки выдавать меньше кредитов производительному бизнесу, ослабляется сама суть экономики.

Самый продолжительный индекс недвижимости  

Несколько строительных блоков капитализма были изобретены в Амстердаме, столице Нидерландов (Голландии). В конце 16 века голландцы предприняли торговые экспедиции по морю в Азию. К 1600 году из голландских портов действовало шесть молодых «Ост-Индских» компаний. Чтобы бороться с испанской и португальской конкуренцией, а не конкурировать друг с другом, шесть существующих компаний объединились в одну: Объединенную Ост-Индскую компанию (De Verenigde Oost-Indische Compagnieили сокращенно ЛОС). VOC была официально зарегистрирована в 1602 году и стала первой акционерной компанией, акции которой перешли из рук в руки на первой фондовой бирже. Деньги со всей Европы хлынули в Нидерланды. Из-за необычайного успеха VOC Амстердаму потребовалось расширение, и он сделал это, выкопав три канала вокруг средневекового центра города: Херенграхт, Кейзерсграхткачества Принсенграхт.

Цены сделок с недвижимостью на Херенграхте, лучшем из всех, тщательно фиксировались. В 1997 году голландский экономист Пит Эйхгольц составил индекс цен на дома на Херенграхте с постоянным качеством с 1628 по 1973 год. Индекс Херенграхта. Первоначальное исследование Эйхгольца показало, что реальные цены на жилье (с поправкой на инфляцию потребительских цен) постепенно менялись с течением времени, но в 1973 году были примерно равны ценам в 1628 году.

Эйхгольц и др. опубликовали обновленную информацию об исторических ценах на жилье в Амстердаме в 2020 году. Для этой публикации Эйхгольц и др. собрали более глубокий набор данных, который начинается с 1620 года и включает дома на более широкой территории. Хотя цифры показывают, что цены начали значительно расти, начиная с 1990-х годов, они пришли к выводу, что рынок жилья не находится в «пузыре», основанном на ценах на аренду и процентных ставках.

Один из коллег Эйхгольца, Матейс Кореваар, любезно предоставил мне свои данные до сентября 2021 года. В электронном письме он написал мне, что после 2019 года цены выросли до такой степени, что их модель предполагает, что недвижимость в Амстердаме сейчас переоценена. Ниже приведен график реальных цен на жилье в Амстердаме с 1620 года по сентябрь 2021 года.  

То, что произошло в 1990-х годах, привело к тому, что цены на жилье намного превысили цены во времена Голландии. Золотой век в 17 веке и второй Золотой век в конце 19 века? Чтобы получить более широкое понимание рынка жилья – помимо модели, основанной на ценах на аренду и процентных ставках – я прочитал работу экономиста, специализирующегося на земле, жилье и банковском деле: Джош Райан-Коллинз.

Ипотечная революция

По словам Райана-Коллинза, с начала XIX века на рынке жилья произошли два важных события: изменение земельного налога и финансовое дерегулирование. Хотя он в основном исследовал экономику англосаксонских стран, я перепроверил его выводы в Нидерландах.  

Экономисты-классики, такие как Адам Смит и Джон Стюарт Милль, считали землю активом, несравнимым с другими активами, главным образом потому, что она находится в фиксированном предложении и неподвижна. Если спрос на землю увеличивается, цена растет, не вызывая увеличения предложения. Как следствие, при наличии экономического роста стоимость земли, на которой построены дома, возрастает непропорционально стоимости товаров и услуг (даже если владелец земли не играет никакой роли в создании этой стоимости). Решение Смита и Милля заключалось в том, чтобы облагать налогом землю в большей степени, чем труд или прибыль. Действительно, в XVIII и XIX веках земельный налог был основным источником дохода в США и Европе.

Затем пришли экономисты-неоклассики, которые покончили с вышеупомянутыми теориями о земле. В XX веке произошел переход от земельного налога к подоходному налогу. Владение домом как финансовым активом становилось все более привлекательным. Не хватало только способа финансирования недвижимости. 

С 1930-х по 1970-е годы правительства большинства стран с развитой экономикой ввели «кредитные рекомендации» для банков, которые ограничивали ипотечное кредитование. Банки предпочитают кредитовать ипотечный кредит корпоративному кредиту, поскольку первый менее рискован. Обычно дом, купленный в ипотеку, служит надежным залогом по кредиту. В случае банкротства заемщика банк может получить залог, и ущерб будет ограничен. При кредитовании бизнеса не может быть залога или залога низкого качества. Однако для общества кредитование продуктивного бизнеса имеет важное значение, поскольку оно создает устойчивый экономический рост и доходы для обслуживания долга. Но кредитное руководство постепенно было демонтировано, и в результате в 1995 году ипотечное кредитование банков обогнало неипотечное кредитование. Ипотечная революция стала фактом.

Банк создает деньги из воздуха, когда предоставляет кредит. Таким образом, в случае, если банки выдают ипотечный кредит, денежная масса увеличивается, но деньги тратятся на ограниченное количество домов. Денежная масса – это упругий, в то время как предложение домов неэластичный. Неудивительно, что в 1990-е годы цены на жилье выросли. Впоследствии был запущен цикл обратной связи жилищного финансирования: более высокие цены на жилье создали больший спрос на ипотечные кредиты, что привело к дальнейшему росту цен, что привело к увеличению спроса на ипотечные кредиты и так далее.

Секьюритизация ипотечных кредитов, начавшаяся в 1990-е годы, также способствовала «циклу». Секьюритизация позволяет банкам объединять ипотечные кредиты в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS). Неликвидный актив (ипотека) превращается в ликвидный актив (MBS), который можно продать, например, пенсионному фонду. Банки получают комиссию за продажу MBS, и когда ценные бумаги исчезают с их баланса, это оставляет больше возможностей для нового ипотечного кредитования.

И последнее, но не менее важное: контроль за движением капитала, который был отменен после распада Бреттон-Вудской системы в 1971 году, означал, что банки больше не зависели от внутренних депозитов в своем финансировании. Банки получили доступ к международным денежным рынкам, где они могли привлечь дополнительное финансирование для жилищного кредитования.

Рост цен на недвижимость приводит к увеличению соотношения цены жилья к доходу и, следовательно, к снижению потребительских расходов. Эта потеря в расходах в экономике с обратной связью по жилищному финансированию компенсируется «богатством», полученным от повышения цен на жилье. Люди, которые получили нереализованную выгоду от своей собственности, будут тратить больше, потому что они чувствуют себя богаче (эффект богатства), или взять вторую ипотеку, чтобы купить лодку (вывод капитала). Прибыль других людей увеличивается за счет спекуляций недвижимостью. Но потребление может поддерживаться только до тех пор, пока сохраняется этот цикл.

Заключение

Этот цикл требует увеличения долга и повышения цен на жилье. Эта неустойчивая спираль долга сохраняется благодаря милости центральных банков, снижающих процентные ставки. На мой взгляд, вышеописанное напоминает финансовую пирамиду, а рынок жилья находится в пузыре. Хотя я не уверен, как долго продлится эта ситуация и как лопнет пузырь. Возможно, номинальные цены на жилье снизятся, а возможно, инфляция вырастет настолько, что реальные цены на жилье вернутся к своему среднему долгосрочному уровню. Проблема со снижением номинальных цен заключается в том, что оно может разрушить банковскую систему, чего центральные банки хотят предотвратить, поскольку банки сильно подвержены ипотечным кредитам.  

Я хотел бы подчеркнуть, что не во всех (развитых) странах имеется одинаковый рынок жилья. Уровень ипотечного долга также не растет линейным образом. После Великого финансового кризиса 2008 года цены на жилье и уровень ипотечного долга упали во многих странах. В ответ на кризис правительства пришли на помощь, чтобы спасти банки и поддержать экономику, что привело к увеличению государственного долга. Жилищному пузырю не дали полностью сдуться. Процентные ставки достигли нуля, реальные процентные ставки стали отрицательными, и цикл возобновился. Цены на жилье возобновили рост.  

Кроме того, научная статья («Больше ипотеки, снижение темпов роста?») от 2016 года Дирком Беземером и др. говорится:

В недавно собранных данных по 46 экономикам за 1990-2011 гг. мы показываем, что финансовое развитие с 1990 г. в основном происходило за счет роста кредитования рынков недвижимости и других активов, который имеет отрицательный коэффициент роста. … Мы обнаруживаем положительный эффект роста для кредитных потоков в нефинансовый бизнес, но не для ипотечных кредитов и других кредитных потоков на рынках активов. …

Ипотечная революция не только «вытеснила» кредиты для продуктивного бизнеса, но и приток кредитов в ипотеку оказывает негативное влияние на экономический рост.

Может ли быть так, что ипотечная революция, которая подавляла экономический рост, в сочетании с бумажной международной валютной системой, обеспечивающей неограниченный уровень долга, породила величайшую долговую ловушку в мировой истории?

Наконец, в Нидерландах и, я полагаю, в других странах наиболее часто упоминаемым решением проблемы недоступного жилья является простое строительство большего количества домов. Этот подход терпит неудачу, потому что банки всегда могут печатать деньги быстрее, чем кто-либо может строить дома. Решение следует искать на стороне спроса, а не на стороне предложения.

Если вам понравилось читать эту статью, подумайте о поддержке Золотой наблюдатель и подпишитесь на рассылку новостей.

Источники

• Музей Беластинга и Дуана. Digitale Reis Door de Geschiedenis Van Belastingen в Нидерландах

• Беземер, Д. 2014. Шумпетер, возможно, снова прав: функциональная дифференциация кредита.

• Беземер Д., Гридаки М. и Чжан Л. 2016. Больше ипотеки, снижение темпов роста?

• Беземер Д., Самарина А. и Чжан Л. 2017. Сдвиг в распределении банковских кредитов: новые данные и новые выводы.

• Эйхгольц, П. 1997. Долгосрочный индекс цен на жилье: индекс Херенграхта, 1628–1973 гг.

• Эйхгольц П., Амброуз Б. и Линденталь Т. 2012. Цены на жилье и основные принципы: 355 лет доказательств.

• Фергюсон, Н. 2008. Восхождение денег.

• Харари, Ю.Н., 2018 г. Деньги.

• Жорда Т., Шуларик М. и Тейлор AM 2014. Великое ипотечное кредитование: жилищное финансирование, кризисы и экономические циклы.

• Кореваар М., Эйхгольц П. и Франк М. 2021. Dure Huizen Maar Geen Zeepbel в Амстердаме. 

• Монсма, JA, Монсма, AP Есть ли у Ingrijpende Herziening возможность получить Gemeentelijke Belastinggebied?

• Пак, ХЮ, Чанг, Х., Мисра, К. 2012. Влияние секьюритизации ипотеки на жилищный пузырь и кризис субстандартной ипотеки: перспектива самоорганизации.

• Риэль, А. ван. 2016. Het Financieel Stelsel в исторической перспективе.

• Райан-Коллинз Дж., Вернер Р., Джексон А. и Гринхэм Т. 2012. Откуда берутся деньги?

• Райан-Коллинз, Дж. 2019. Почему вы не можете позволить себе дом?

Source: https://thegoldobserver.substack.com/p/amsterdam-real-housing-prices-highest?token=eyJ1c2VyX2lkIjoxNzgxMjA1NSwicG9zdF9pZCI6NDMyMDk4MDUsIl8iOiJDbEoxYyIsImlhdCI6MTYzNTg2MDcxNiwiZXhwIjoxNjM1ODY0MzE2LCJpc3MiOiJwdWItMTAwODE4Iiwic3ViIjoicG9zdC1yZWFjdGlvbiJ