Делеверинг это термин, который вы, вероятно, не слышали. И не удивляйтесь; большинство новостных сетей никогда не освещают, что такое сокращение доли заемных средств или что это значит для рынка недвижимости. Но это капитальное ограничение могло взорвать Рынок жилья, в результате чего многочисленные инвесторы и фонды разорились, оставив остальных собирать объедки. Это массовое изменение вот-вот произойдет, но не слишком пугайтесь; если вы купили правильно, вы могли бы быть одним из немногих счастливчиков с шведский стол денежный поток сделки выбирать из.
Итак, кого лучше спросить об этом надвигающемся кризисе, чем Бен Миллер, соучредитель и генеральный директор Фандрайз? Он был на обоих концах кредитования, не только покупая значительные активы в кредит, но и предоставляя финансирование другим, кто в нем нуждается. Бен предсказывает массовые изменения на рынке недвижимости что будет шокировать инвесторов до глубины души и может изнашивать экономику. Кризис сокращения доли заемных средств, о котором говорит Бен, — не простая концепция, но как только вы поймете, как и почему это происходит, вы открыть часть знаний, которые упускают 99% других инвесторов.
Бен говорит о том, как бридж кредиты и плавающее финансирование поставили тысячи инвесторов (и кредиторов) в безвыходное положение, почему банки будут нуждаться в наличных деньгах в 2023 годуи сценарии, которые могут разыграться в течение следующего года, если что-то пойдет не так. Не заблуждайтесь, это НЕ прогноз конца света или какая-то гипотетическая шумиха, призванная обеспокоить инвесторов. Делеверидж — это реальный сценарий, который мог бы каскадные эффекты на десятилетия. Если вы инвестируете, это ВАЖНЕЙШИЙ эпизод, на который стоит обратить внимание.
Нажмите здесь, чтобы послушать подкасты Apple.
Слушайте подкаст здесь
Прочтите стенограмму здесь
Dave:
Всем привет. Добро пожаловать на рынок. Я Дэйв Мейер, ваш ведущий присоединился сегодня к Джеймсу Дейнарду в Сиэтле. Джеймс, готов к игре?
Джеймс:
Я готов. У меня есть таблетки от кашля. Я готов закричать, потому что… 12-й человек — настоящая вещь, поэтому я буду кричать вместе с ним.
Dave:
Я всегда хотел пойти на игру там. Это действительно что-то другое?
Джеймс:
О, когда ты вернешься сюда, я возьму тебя. Да, я уже давно опытный обладатель билетов. Это громко. Когда Beast Mode устроил чудовищное землетрясение, это была самая сильная вещь, которую я когда-либо слышал в своей жизни, это было абсолютно безумие.
Dave:
Да, это звучит весело. Я собираюсь быть в Сиэтле через две недели, но, к сожалению, тебя там не будет. Но в следующем году мы это сделаем.
Джеймс:
Если есть игра, я мог бы дать вам билеты, позвольте мне проверить расписание.
Dave:
Я определенно согласен. Что ж, давайте перейдем к недвижимости. Итак, сегодня у нас есть Бен Миллер, генеральный директор Fundrise, который, полностью раскрывая информацию, является спонсором нашего шоу. Но Бен — самый знающий человек в сфере недвижимости, которого я встречал в своей жизни. И это фантастический эпизод и интервью, которое у нас только что было. Не могли бы вы кратко рассказать всем слушателям о том, что они могут ожидать здесь услышать?
Джеймс:
Я думаю, что это такой замечательный эпизод. На самом деле это один из моих любимых проектов, которые мы когда-либо делали, и причина в том, что все ищут эту возможность, и они сейчас заморожены. Они такие, я не собираюсь ничего покупать, пока не выясню, что купить. Бен рассказывает о том, что будет в будущем, и как инвестор должен подготовиться к основным возможностям. И намеки, которые он дает, таковы... все хотят знать, где разбогатеть, об этом мы и поговорим в этом выпуске.
Dave:
И я хочу немного раскрыть здесь, потому что кое-что из того, о чем говорит Бен, немного более продвинуто. Мы вникаем в детали банковской системы и того, как кредиты генерируются в сфере недвижимости, особенно коммерческой недвижимости. Но это крайне важно для того, что Бен думает о том, что сейчас происходит в сфере недвижимости. И он приводит действительно хорошие конкретные примеры того, как некоторые изменения в динамике на долговых рынках и это масштабное снижение доли заемных средств, как он это называет, которые мы увидим в течение следующих нескольких лет, могут повлиять на активы коммерческой недвижимости. Так что это захватывающий эпизод, я лично многому научился, но заранее предупреждаю, что здесь есть некоторые занудные причуды. Но я знаю, что для таких людей, как Джеймс и я, нам это нравилось.
Джеймс:
Мне нравится снимать это дерьмо с Беном, я думаю, что отправил вам электронное письмо перед шоу, я подумал, что мне пришлось прослушать этот подкаст дважды, чтобы переварить его, но это увлекательно, и это, вероятно, изменило всю мою стратегию того, что Я собираюсь сделать в 2023 году.
Dave:
Ух ты. Хорошо. Что ж, это смелые слова, так что, если Джеймс воспринял это так серьезно, вы определенно захотите это послушать. Итак, мы собираемся сделать небольшой перерыв, но затем вернемся к генеральному директору Fundrise Бену Миллеру.
Бен Миллер, генеральный директор Fundrise. С возвращением на рынок. Большое спасибо за то, что вы здесь.
Бен:
Спасибо, что пригласили меня, ребята.
Dave:
Ну, мы взволнованы, потому что в прошлый раз мы отлично поговорили, много говорили о Build to Rent, но Джеймс и я оба слушали подкаст, который вы недавно принимали. Джеймс признался, что прослушал ее дважды, потому что она ему очень понравилась. Это говорило о сокращении доли заемных средств, я думаю, что в том эпизоде подкаста это называлось Великим сокращением заемных средств, и это было увлекательно. Итак, мы надеялись начать с этого и просто немного узнать о ваших мыслях по этой теме. Итак, не могли бы вы для начала немного рассказать нам о том, что такое сокращение доли заемных средств?
Бен:
Ага. Таким образом, это означает уменьшить сумму долга, который у вас есть, уменьшить долю заемных средств, отказаться от доли заемных средств, и, по сути, я думаю, что это будет тормозом для экономики и всех активов в ближайшие год или два.
Dave:
Итак, когда вы говорите об этом снижении доли заемных средств в отношении недвижимости, вы говорите, что существующие владельцы собственности собираются уменьшить размер заемных средств, которые они имеют в отношении собственности, или покупки на основе продвижения вперед будут использовать меньше долга? или как бы вы описали явление сокращения доли заемных средств применительно к инвестициям в недвижимость?
Бен:
Таким образом, аргумент, который я делаю правильно, заключается в том, что практически вся финансовая система, а не только недвижимость, должна уменьшить размер своего долга, она должна уменьшить долю заемных средств. И это потому, что мы жили в среде с низкими процентными ставками, в основном с нулевыми процентными ставками, в течение 15 лет, а до этого мы находились в условиях падающих процентных ставок в течение 40 лет. Так что это долго. И мы переходим к среде с высокими и растущими процентными ставками, так что вы в основном, как будто вы рыба, и теперь вы в воздухе. Это кардинальные изменения, совершенно другая среда. И в условиях растущей процентной ставки или высокой процентной ставки сумма долга, которую актив может поддерживать, меньше. Итак, если посчитать, у вас есть бизнес, многоквартирный дом и определенный доход от него, скажем, миллион долларов в год. Когда обслуживание вашего долга удваивается, а обслуживание долга каждого в условиях новой процентной ставки выросло по крайней мере в 2 раза, может быть, в 3 раза, вы не можете поддерживать такой же объем обслуживания долга, как раньше. Таким образом, вы должны иметь меньше долга по активу.
Dave:
И вы видите, что это уже начинает происходить в вашем портфолио или как вы замечаете это проявление?
Бен:
Что ж, я могу рассказать о нас, а затем рассказать о том, что я вижу из первых рук. Так что мы немного отличаемся от большинства заемщиков. По сути, у нас есть то, что похоже на публичный REIT, есть публично зарегистрированные REIT, и поэтому наше кредитное плечо намного ниже. Наш средний левередж в наших фондах составляет 45%, 43%. Так что это намного ниже, чем большинство компаний или предприятий используют свои активы. Типичный частный заемщик, вероятно, хочет использовать 75%, 65%, может быть, 80%. Так что для нас, по сути, у нас нет этой проблемы с более высоким кредитным плечом, но у нас есть пара активов там, где она есть у меня, потому что это среднее кредитное плечо, поэтому некоторые из них выше. И когда я рассмотрю… я приведу пример актива, как он работает и что он означает, а затем вы можете экстраполировать это на множество других заемщиков. Итак, у нас есть складская линия на 300 миллионов долларов, в которой много арендованного жилья в большом инвестиционном банке, и у нас есть эта кредитная линия или складская линия, это револьвер, так что вы можете купить, вы можете оплатить его, вы можете взять кредит это снова. Около 18 месяцев назад.
И поэтому, когда мы его получили, мы купили потолок процентных ставок, и я думаю, что разговор о производных процентных ставках является действительно интересным подмножеством этой темы. И в основном то, что любят делать инвестиционные банки, — это ссужать вам свой баланс, а затем вы берете его и покупаете недвижимость или что-то еще, а затем они идут и секьюритизируют его. По сути, их бизнес заключается в получении комиссий, и они используют свой баланс, чтобы в основном позволить себе получать больше комиссий за управление капиталом, сборов на рынке капитала. Так что это действительно то, что они делают. Так что на самом деле они не кредитуют вас, они просто соединяют вас с рынками секьюритизации. И рынки секьюритизации, в прошлом году, 12 месяцев назад, вы могли заимствовать… тот портфель, который мы создали, вы могли брать 2.25% с фиксированной ставкой на пять лет, а сейчас рынок секьюритизации составляет 6%.
Таким образом, мы должны оплатить эту линию с этим инвестиционным банком, мы должны оплатить ее, мы сделаем это, и мы должны снизить ее с 73% до 55%. И это в основном выплата около 15, 20%. Но это иллюстрирует тот факт, что, когда процентные ставки выросли так сильно, вам в основном приходится платить вниз. И мы не должны платить до тех пор, пока не истечет предел, предел процентной ставки, в основном размер полученного нами кредита слишком велик для процентной ставки, которая составляет 6, 7, 8%. Итак, у нас есть ликвидность, у нас много ликвидности, так что для нас это не будет проблемой. Но для многих заемщиков, если ваш кредитор оборачивается и говорит, что мне нужно, чтобы вы выписали чек на 20% ссуды, и мне нужно, чтобы это было в каждой ссуде, которая приходит к оплате, или в любой ссуде, которую вы собираетесь получить. новая собственность, это в основном проблема для многих заемщиков.
Джеймс:
Да, это действительно интересно, потому что с внезапным ростом ставок, это самый быстрый рост, который мы когда-либо видели, мы наблюдаем это во всех сегментах, и я думаю, что все видят, как эти процентные ставки растут, и они все думая, что рынок жилья рухнет и грядет какой-то крах. И какое-то время я думал, что будет это инвестиционное кладбище именно из-за того, о чем вы говорите, где стоимость кредита не работает с текущими деньгами, и будет этот огромный спрос на ликвидность для выплаты. эти кредиты прямо сейчас. И я знаю много парней, занимающихся квартирами за последние четыре или пять лет или за последние два года, я знаю, что мы разбили наш портфель на 5, 7 и 9 лет по фиксированным ставкам, потому что… Или через 10 лет, потому что мы не не хочу попасть в этот кризис ликвидности. Но мне кажется, что я наблюдаю это сейчас повсюду с любым кредитным плечом, где это твердые деньги, это могут быть банковские услуги, это могут быть коммерческие кредиты, когда актив больше не может окупить себя, и будет этот огромный дефицит Деньги. И я думаю, что именно здесь мы увидим самые большие возможности, это спрос на ликвидность.
Dave:
Так что в целом это звучит так… Я имею в виду, что по всему спектру коммерческой недвижимости мы видим людей, у которых есть регулируемые ставки или коммерческие кредиты, которые достигают срока погашения. По сути, они сталкиваются с перспективой либо увеличить свой текущий кредит, либо им придется погасить свой кредит или рефинансировать его по гораздо более высокой ставке. И это вызовет много проблем с ликвидностью в сфере коммерческой недвижимости. Итак, прежде всего, это в основном с жилой коммерческой недвижимостью или вы видите это во всех классах активов?
Бен:
Жилой вариант, пожалуй, лучший.
Dave:
Да неужели? Угу.
Бен:
И офис, наверное, хуже всего. Я не знаю, в моем подкасте у меня был Ларри Сильверштейн, владелец-разработчик Всемирного торгового центра, и он и я… Это было просто безумное интервью, и он говорит о том, что я… Ему 91 год. и он говорит об одном здании, которое он строит, стоимостью 5 миллиардов долларов.
Dave:
Вам нужен только один, если это 5 миллиардов, тогда вы довольно хороши.
Джеймс:
Это работает умно.
Dave:
Вот так.
Бен:
Я пикер по сравнению с ним. Но в любом случае, во всех этих больших центрах есть офисные здания, которые просто, о боже, они просто… они нерентабельны. Буквально, вы не могли заставить банк в стране дать вам кредит по любой цене, и точка. Сделанный. Это нулевая ликвидность. Ликвидность означает возможность получить деньги. Денег нет, так что офис — это самое худшее. Но если у вас малый бизнес, забудьте об этом, это все. Итак, я разговаривал с другой группой банков на этой неделе, на этой неделе? На этой неделе, да, вчера и позавчера, у одного из банков мы являемся заемщиком, с ними большие отношения. И мне говорили, что это топ-15 крупнейших банков страны, сотни миллиардов долларов активов, сотни миллиардов долларов. И мне сказали, так кстати… откуда банки берут деньги, да? Это вопрос, да? Я люблю понимать, как работают мои контрагенты. Потому что если вы понимаете, как они работают, вы понимаете, как они будут себя вести. Итак, банки, 90% их денег поступает от стока.
Dave:
Никогда не слышал такого термина.
Бен:
В банковском деле, страховании или управлении активами у вас есть сделки, которые окупаются, и по мере их окупаемости у вас появляются деньги, которые можно перераспределить или передать взаймы. Так это называется сток.
Dave:
Ох, ладно.
Бен:
Так что да, на самом деле именно здесь чаще всего кредитуют… Когда вы идете в банк и берете деньги взаймы, на самом деле они у кого-то другого, кто выплатил свой кредит, и поэтому они могут одолжить вам больше денег, потому что они обычно довольно сильно закредитованы, банки рычаги девять раз или что-то. Из всех заемных банков люди являются наиболее заемными. Итак, девять раз — это примерно 90% кредитного плеча, и я думаю, что технически они на самом деле составляют 92-3%. Так или иначе, так что этот банк в основном, вероятно, одолжил 30 миллиардов долларов в 2022 году. Я сказал им, что с вами происходит и как обстоят дела с этим кризисом ликвидности? И он говорит мне, что на 2023 год наш прогноз суммы кредита, который мы можем сделать, исходя из суммы оттока, который у нас будет, таков: к следующему декабрю мы сможем предоставить сто миллионов долларов.
Dave:
Это банк с активами на сотни миллионов долларов.
Бен:
Сотни миллиардов.
Dave:
Миллиарды.
Бен:
Обычно они одолжили бы, я не знаю, 30, 40, 50 миллиардов за один год. И у них есть только сто миллионов, чтобы одолжить в следующем году.
Dave:
Что! Это просто…
Бен:
Да.
Dave:
Хорошо. Так вы говорите, что ни одна из этих сделок не окупится, потому что они думают, что объявят дефолт, или просто никто не собирается продавать, или откуда берется отсутствие второго тура?
Бен:
Суть в том, что для того, чтобы сделка окупилась, ее либо нужно продать, и никто не собирается продавать, либо заемщик должен выписать вам чек, который, вероятно, он получил от рефинансирования у кого-то другого. Но поскольку никто не будет финансировать вас, никто не будет платить по кредитам. Вот что происходит, это факт. В преддверии последнего подкаста за последние две недели я встретился, вероятно, с 7 из 15 крупнейших банков страны. 7 из 15, все одинаковые.
Dave:
В самом деле?
Бен:
У всех точно такая же ситуация, да.
Джеймс:
Вот почему я прослушал этот эпизод дважды.
Бен:
Люди мне не поверили. Я был на Reddit, и они сказали, что это не может быть правдой.
Джеймс:
Вы говорили о черепахах, верно? Будете ли вы пройтись по концепциям черепах? Потому что это очень сложная тема, и это сделало ее очень осязаемой, и она никогда не заканчивается…. Давай, Бен, давай, объясни.
Бен:
Хорошо. Если я могу отдать должное, потому что обычно я не умею быть кратким. Итак, суть истории с банками в том, что вы не часто думаете о том, откуда банки берут свои деньги. А в политике есть поговорка: всегда иди за деньгами. Вы должны следить за деньгами, так что вы собираетесь брать кредит в банке, но откуда банк взял деньги? Банк получил это от вкладчиков, они получили это от выплаты, а затем банк использовал это, банки используют заемные средства, они занимают, любой на рынке, кто кредитует вас, брал взаймы под их актив. Чтобы сделать это проще, если вы пойдете в банк и отдадите им свой дом в качестве залога, вы получите от них деньги, а у них будет ваш залог. Залог — это актив, и они берут эти активы и берут взаймы под них.
Итак, теперь ваш кредитор является заемщиком у кого-то еще, ваш кредитор также является заемщиком, и у кого они занимают эти деньги? Еще одно учреждение, которое также занимало деньги. Итак, существует эта бесконечная цепочка, в которой каждый является заемщиком и кредитором в системе, и она складывается. В мире твердых денег у вас есть собственность с кредитором твердых денег, кредитор твердых денег, возможно, занял под этот портфель кредитов твердых денег в банке. И у банка есть этот залог, и этот банк занял под этот портфель кредитов. Итак, банк использует заемные средства, а откуда они взяли деньги? Они занимают деньги из разных частей рынка секьюритизации. Например, кто использовал это с кредитами репо. И поэтому в системе гораздо больше долга, чем вы можете видеть. И поскольку в основном мы перешли от среды с низкими процентными ставками к среде с высокими процентными ставками, все в этой цепочке от заимствования к кредитору, от кредитора к заемщику, все перегружены. 90 процентов рынка, некоторая огромная часть рынка перегружены.
И поэтому, когда случаются дефолты или когда происходят выплаты, это просто каскадный эффект. И я приведу вам пример. Я знаю большой-большой фонд прямых инвестиций, все, наверное, слышали о них, скажем, я не знаю, тройка или четверка лидеров и страна, каждый фонд прямых инвестиций за последние 10 лет открыл кредитные фонды, долговые фонды. И они вышли и стали кредиторами. Итак, если у вас есть многоквартирный дом или офисное здание, и вы заняли у них, скажем, 75% денег, они развернулись и заняли эти деньги в банке. Итак, у них есть собственность на сто миллионов долларов, они ссужают вам 75 миллионов, они возвращаются и берут взаймы 55 миллионов у Wells Fargo, который на самом деле довольно активен в этой части рынка, они называют это примечанием A. А потом фонд прямых инвестиций, мы держим его примечание B, и тогда заемщик в основном просто думает, что деньги были взяты взаймы из этого фонда, но на самом деле все намного сложнее.
Итак, что происходит, скажем, у вас есть кредит в этом кредитном фонде, и ваш кредит должен быть погашен 1 декабря, и вы идете в кредитный фонд и говорите, эй, мне нужно продление, рынок ужасен, я не собираюсь продай это сегодня, давай просто продлим этот кредит на 12 месяцев. Что ж, этот кредитный фонд скажет «нет», потому что у них есть кредит в банке, и они обращаются в банк и говорят: «Эй, банк, нам нужно продлить этот кредит». А банк вроде нет, плати мне. Потому что некоторые банки говорят: «Ты платишь мне». И поэтому кредитный фонд поворачивается и говорит: «Нет, заплати мне». И вы с заемщиком говорите нет, нет, смотрите, все в порядке, недвижимость в порядке, просто дайте мне отсрочку. Я имею в виду, о чем мы говорим? Просто дайте мне продление.
Сколько раз вы ходили в банк, и он просто ожидал, чтобы продлить кредит. Это вроде ничего, хорошо, я заплачу небольшую плату, давайте просто продлим это дело. Нет, ты не можешь продлить его, заплати мне. Ну сколько ты хочешь? 10%, 20%, им нужно развернуть выплату своему кредитору, потому что они должны отказаться от долга по кредиту, они фактически использовали этот залог, чтобы получить деньги, чтобы заплатить вам. Так что есть такая цепочка, когда никто не может заплатить, потому что все берут взаймы у кого-то еще. Итак, если у вас есть кредит, вы думаете, что собираетесь продлить его в течение следующих 12 месяцев только потому, что с недвижимостью все в порядке, и вы идете в банк, вы можете быть удивлены, когда они скажут, что нет.
Dave:
Так что же происходит тогда? Я просто думаю, что вся система, очевидно, настолько зависит от продолжения работы этой цепочки, что происходит, когда… Как вы сказали, в любой момент любой из кредиторов может просто сказать: «Не плати мне». Так что же происходит, скажем, с оператором многоквартирного дома, что происходит, когда они не могут получить ликвидность или не могут рефинансировать? Как все это происходит?
Бен:
Итак, есть несколько возможностей, так что давайте попробуем от простого к сложному. Таким образом, простой способ заключается в том, что оператор многоквартирных домов говорит: «Хорошо, я собираюсь продать все свои чертовы акции и облигации, которые у меня есть, у них, вероятно, есть деньги снаружи, и они продадут их все и заплатят, они не собираются терять свои деньги». жилые дома. Таким образом, они могут развернуться и продать все свои активы и заплатить кредитору. Это роскошная ситуация. Я просто хочу указать на последствия второго порядка: многим людям придется продавать свои ликвидные активы, такие как акции и облигации, чтобы погасить свои кредиты. И я говорю о том, что даже крупным учреждениям придется это делать. Им придется погасить свои кредиты, и поэтому количество ликвидности уйдет.
А когда вы заставили продавцов, цены падают. Так именно это и произошло в Англии. Если вы, ребята, помните Великобританию два месяца назад, ценные бумаги или британское казначейство резко выросли, и всем этим пенсионным фондам пришлось развернуться и продать другие активы, чтобы в основном покрыть свою маржу по своим казначейским ценным бумагам, по своим ценным бумагам. Так что кризис ликвидности случился не с ценными бумагами, а фактически с CLO. Вот почему каскадные эффекты гораздо более коварны, потому что они ударят по ликвидным рынкам, потому что именно там вы получаете деньги, именно там вы получаете ликвидность. Кто-то по линии должен будет получить ликвидность. Допустим, заемщик говорит, что я могу заплатить.
Второй сценарий: они не могут заплатить, они идут к кредитору, и кредитор говорит… Зависит от кредитора, так что теперь, если вы говорите о кредитном фонде, они собираются лишить права выкупа, они должны, они не у них есть выбор, продлевать и притворяться, что было игрой для всего банковского дела в течение последних 15 лет, они не могут этого сделать, они не могут продлевать и притворяться, потому что кредит больше не покрывает. Кто будет платить процентную ставку, которую он не покрывает, это просто буквально нарушает их правила FDIC, которые говорят, что у вас должны быть коэффициенты достаточности капитала, так что это просто не работает, поэтому у них нет выбора. Регулятор собирается заставить их объявить дефолт по этому кредиту. Таким образом, кредитные средства собираются взыскать.
Фонд прямых инвестиций, о котором я думал, в прошлом месяце лишился прав на две сделки крупных известных заемщиков. И все это происходит, об этом никто не говорит, это не попадает в новости. Но вы бы слышали о заемщике и о фонде прямых инвестиций. Сделка с жильем, которую они лишили права выкупа, они счастливы владеть ею. Но даже несмотря на то, что они являются кредитором, они все равно должны заплатить старшему. Потому что, если они лишат права выкупа, у них будет большой многоквартирный дом, и они скажут 80%… И я знаю о сделке, где это произошло в крупном городе, сделка в основном… Даже при 80% этот кредитный фонд должен выплатить их старшим кредитор, этого недостаточно. Даже если они лишили права выкупа старшего кредитора, у которого сейчас есть этот актив, на который они лишили права выкупа, он все равно находится под кредитным плечом у их старшего кредитора. Вы следуете?
Джеймс:
Да, это просто кредит на кассе, это полный беспорядок.
Бен:
Да, так что это сбивает с толку. Так что я почти хотел бы, чтобы я мог назвать имена, но это доставит мне слишком много неприятностей. Итак, я просто назову, например, вы пошли к кредитору ABC и заняли 80%, кредитор ABC, теперь лишен права выкупа вашего многоквартирного дома на 200 квартир, отлично, у них есть многоквартирный дом на 200 квартир, но они заимствовали у кредитора XYZ и Кредитор XYZ по-прежнему говорит: заплати мне, заплати, заплати. Так что даже этот кредитор ABC должен продать часть… Они должны сделать вызов капитала, они должны получить ликвидность, заплатить. Итак, снова ликвидность высасывается из системы. По мере того, как ликвидность высасывается из системы, цены падают. Это противоположно количественному смягчению, противоположно тому, что произошло в 2021 году, когда деньги были повсюду, и цены везде выросли, деньги выводятся из системы.
Если вы знакомы с денежной массой, M2 упадет из-за этой динамики сокращения доли заемных средств, а также количественного ужесточения. Так что вы на самом деле увидите, я думаю, шок ликвидности в следующем году, когда все эти деньги уйдут из системы. Итак, второй сценарий. Они также лишили права выкупа офисное здание, и они такие, что я буду делать с этим офисным зданием? Офисное здание, вероятно, стоит меньше, чем их кредит, намного меньше, может быть, на самом деле меньше, чем кредит старшего кредитора. Они могут отдать все это офисное здание настоящему банку XYZ, банку Америки или чему-то в этом роде. Офисы просто по умолчанию слева и справа. Это будет кровавая баня, и все говорят о преобразовании офиса в жилой дом, они не знают, о чем говорят.
Dave:
Да, у нас было несколько человек на этом шоу, которые говорили: да, это не работает.
Бен:
Это просто какой-то ученый или кто-то говорит об этом, государственная политика, как будто ты спишь.
Dave:
Похоже, что 5% офисов можно реально переоборудовать, если что.
Бен:
Один очевидный момент: как часто офисное здание пустует на сто процентов?
Dave:
Да правильно.
Бен:
Никогда, там всегда пять жильцов, а это здание на 20% сдано, как вы ремонтируете дом, когда сдается на 20% с пятью арендаторами, вы не можете.
Dave:
Да, это не имеет смысла.
Бен:
В любом случае, вопрос [неразборчиво 00:26:43] интересен, в основном, делает ли регулирующий орган… Прямо сейчас регулирующий орган причиняет вред банкам, что на самом деле… Просто абсолютно [неразборчиво 00:26:50] для них. Итак, вопрос в том, начинает ли регулирующий орган смотреть в другую сторону и говорить: «Хорошо, я знаю, что у вас есть все эти активы, которые в основном находятся в состоянии дефолта и не покрываются, я собираюсь смотреть в другую сторону». Это вопрос… Я не знаю, я подозреваю, что регулирующий орган не собирается этого делать по целому ряду причин. Я часто говорю это в своем маленьком мире, но это больше 1992 год, чем любой другой период нашей жизни.
Джеймс:
В 1992 году инвестиционные компании получили… Все думают о крахе как о 2008 году. Но в период с 1988 по 1992 год инвестиционные банки были потрясены, и это был тот же самый кризис ликвидности, потому что ФРС вообще не вмешивалась. Они не смотрели в другую сторону в этих инвестициях… Я читал об этом, и разве 90% инвестиционных компаний не разорились за это время? Это была какая-то астрономическая сумма, которая меня шокировала, и они не могли восстановиться в течение добрых двух-трех лет, я хочу сказать.
Бен:
Ага. Так что я говорю, что это был худший кризис с недвижимостью в американской истории, намного хуже, чем в 2008 году. Большинство людей нашего возраста, это намного раньше нас… Таким образом, в основном политический подход тогда заключался в том, чтобы позволить им всем сгореть, и они лишили права выкупа, я думаю, 8,000 банков. и у каждого разработчика были отозваны кредиты, поэтому каждый разработчик, которого вы можете назвать, либо потерял все свои активы, либо, по сути, был почти готов потерять все свои активы, никого не пощадили. И так много раз вы видите в политике и вообще в человеческом поведении, если случилось что-то плохое, люди не повторяют эту ошибку до тех пор, пока не пройдет достаточно времени, чтобы люди забыли, а затем они делают это снова.
Dave:
Кажется, самое время. Да, прошло 30 лет.
Джеймс:
Мы действительно опоздали.
Бен:
Да, так что мы как полный круг. Если этого не произойдет в этом цикле, это обязательно произойдет в следующий раз, когда у нас будет цикл спада. Потому что кажется, что все эти кредиторы, у которых превышено использование заемных средств, все эти заемщики, у которых превышено использование заемных средств, они кажутся плохими парнями, и мы должны просто позволить им всем сгореть. И это кажется очень политически удовлетворительным, так что на этот раз мы можем оказаться там снова.
Dave:
Вы просто не думаете, что после того, что произошло 15 лет назад, у политиков нет желания снова спасать банки?
Бен:
И выручать фонды прямых инвестиций и выручать богатых, это не… Я думаю, что в этом десятилетии, вероятно, больше не будет никаких стимулов. Спасение и стимулы, забудьте об этом.
Джеймс:
Да, прекрати стимул. Но иногда нужно позволить вещам немного погореть, верно? Я имею в виду, что это капитализм.
Dave:
Это капитализм. Да, это основное…
Бен:
Хорошо.
Джеймс:
И то, о чем говорит Бен, имеет большое значение, это относится ко всем разным аспектам этого… Люди были просто посредниками повсюду в течение последних двух лет и получали хорошие доходы. И дело не только в многоквартирных домах и этих офисных зданиях, с денежным пространством тоже было очень плохо. Эти кредиторы приходили, они продавали облигации по 7%, 8%, и теперь эти кредиторы платят своему старшему банку, они платят 10, 11%, и происходит то, что они исправляют и переворачивают или сжигают инвесторов, они приходят и уходят, эй, мои проекты занимают слишком много времени, я превысил бюджет, стоимость упала, мне нужно это продление, и их ставки поднимаются на пять, шесть пунктов или они имеют прийти с деньгами или они просто не продлеваются вообще. На самом деле мы являемся кредитором с твердыми деньгами в Вашингтоне, и у нас было так много запросов на рефинансирование других кредиторов, потому что у них нет выбора, кредитор не будет продлевать прямо сейчас, и это вызывает большую, большую проблему. И затем мы смотрим на кредит на ценности, и это наш ответ, да, мы можем сделать этот кредит, но вам нужно внести еще 15% вниз, а у этих людей его нет.
И вот что страшно, в 2008 году мы видели много РЭО и банковских собственников через жилые помещения. Но это похоже на то, что если у вас нет денег, вы не можете оплатить свои счета. И эти инвестиционные банки и кредиторы, им придется принять это… Будет много REO и сделок вместо возврата этим банкам, и банки станут… мы все в шоке от того, что хеджирование фонды должны были стать крупнейшим владельцем жилья со всем этим приобретением жилья, и они могли быть просто основаны на возвращающихся к ним безнадежных кредитах.
Бен:
Итак, опять же, все самое интересное — последствия второго/третьего порядка. Таким образом, последствием второго порядка является то, что вы только что сказали, Джеймс, это то, что оценки начнут снижаться, потому что у вас будут все эти плохие оценки REO, и люди будут вынуждены продавать, и это действительно повредит вашим LTV. . Итак, тогда вы пойдете занимать деньги или рефинансировать, а затем LTV будет еще хуже, а затем будет больше случаев лишения права выкупа. Итак, мы входим в этот цикл, который только начинает разрываться… это порочный круг, и это одно из других последствий по всем направлениям. И в каждом [неразборчиво 00:32:19] мы FinTech, покупай сейчас, плати потом. Угадай, что? Супер рычаги.
Dave:
Ага. Вы сказали, что оценки будут снижаться, поэтому я полагаю, что вы думаете, что произойдет значительное снижение стоимости объектов коммерческой недвижимости? Он должен, верно?
Бен:
Да нет вопросов. По сути, это отличная возможность, потому что мы не говорим об органическом ценообразовании, о цене, по которой банки продают вещи, нет никакой связи с тем, что вы думаете на самом деле стоит после следующих, я думаю, вероятно, 24 месяцев реального спада и бедствия. Итак, есть возможность купить или одолжить, и если у вас небольшая сумма долга, это буквально то, что сказал Ларри Сильверстайн, вы проходите через ужасные кризисы, вы выходите из них, вы все еще владеете зданием, и теперь он стоит 10 миллиардов долларов или около того. Это часть игры, не попадайтесь в ту часть игры, где вы в основном теряете свой актив.
Dave:
Итак, вы упомянули Бена, что есть много возможностей для людей, которые слушают это, как бы вы порекомендовали им воспользоваться некоторыми из предстоящих возможностей, которые вы видите?
Бен:
Вы можете пойти поговорить с банками, подойти к банкам, банки будут… У них этого еще нет, и они очень медленные. Брокеры, которые занимались кредитованием, станут брокерами этого промежуточного капитала, этого промежуточного капитала, я называю это финансированием дефицита, финансированием спасения. Все брокеры, которые раньше занимались поиском для вас кредитов, теперь будут выполнять эту работу. Таким образом, брокеры, вероятно, являются самым большим источником потока. Это забавно, фондовый рынок, я все еще думаю, что они еще один шаг вниз, а затем в целом по рынкам, рецессия ударяет по доходам. Итак, вы хотите быть в кредите, вы хотите быть в кредите на этой части цикла, потому что реальная ценность, реальная оппортунистическая ценность, я думаю, все еще далеко. Но кредиторы они действительно истоки. Но поток сделок будет просачиваться повсюду.
Джеймс:
Я знаю, что мы связались, и мы определенно получаем много откликов. Различные типы кредиторов немного, я думаю, сначала увидев это. Эти местные ребята с твердыми деньгами определенно видят это первыми прямо сейчас, потому что векселя имеют более короткий срок, они обычно выпускаются на срок от 6 до 12 месяцев, а некоторые из этих других - на 2, 3, 5 лет. И начинает появляться много инвентаря. Я получаю довольно много звонков от кредиторов, говорящих, эй, мы только что забрали это обратное дело взамен, или мы собираемся лишить его права выкупа, сколько вы можете заплатить за это? И обычно им не нравится мой номер, но номер есть номер. Но вы можете сделать это прямо сейчас с местными более мелкими кредиторами, они не являются крупными сделками, но прямо сейчас есть объемы для мелких инвесторов или инвесторов среднего уровня. И он выходит на рынок, как мы говорим.
Dave:
И похоже, Бен, ты собираешь кредитный фонд в Fundrise, чтобы воспользоваться некоторыми преимуществами этого.
Бен:
Да, у нас была кредитная стратегия в течение долгого времени, но мы как бы пересмотрели ее за последние два года, потому что это было просто… Мы развертывали в основном в другом месте, потому что это не было привлекательным. А теперь вдруг это как… Я чувствую, что то, что происходит сейчас или в ближайшие пару лет, произойдет с нами или для нас пять раз в нашей жизни, какие сделки мы увидим, какое кредитование мы можем сделать . Я прошел через 2008 год, у меня есть все эти шрамы от 2008 года, и поэтому 85% времени это обычное дело. А потом было несколько раз, когда все было либо сделано, либо проиграно. Итак, да, мы собираемся сначала сделать кредит, а затем мы займемся акционерным капиталом. Поскольку вы могли почти видеть другую сторону этого, вы могли быть уверены, что это не постоянно. Это пара лет перехода к принципиально новой среде заимствования.
И некоторым людям не повезло, у них были сроки погашения в середине этого периода, в основном в этот период, когда высокие ставки и нет ликвидности, и это отстой. Для них это печально, но для кого-то это возможность, проблема есть возможность. Я приведу вам еще один пример, это не недвижимость, но у нас есть технический фонд, который мы запустили, и мы обсуждаем это, я не знаю, собираемся ли мы это делать, потому что это так противоречиво, но я покрытие продаж, я покупал все это… Я пришел и начал кредитовать все эти большие… Инвестиционные банки, они заключают эти сделки и секьюритизируют их, и проблема в том, что все эти сделки, которые они намеревались прекратить или синдицировать, говорят, они получили застрял, это называется зависшие кредиты. Вот и у них десятки миллиардов всех этих зависших кредитов. И пример того, что хорошо известно, у них есть 12 миллиардов долларов долга Твиттера. И я точно знаю, у кого он есть, и я разговариваю с ними, и я думаю, что в какой-то момент они просто сбросят этот долг ни за что. Они просто уведут меня от этой штуки. И мы обсуждаем внутри, это хорошая возможность или это слишком грязно?
Dave:
Wow.
Бен:
Это так грязно.
Dave:
Это совершенно новый долг.
Бен:
Да, да, новый долг. Так что не знаю, хорошая это идея или нет. Это интересный вопрос, но такие вещи безумны. Год назад Twitter стоил 44 миллиарда долларов, а вам нравится 5 миллиардов? Я не знаю, может быть.
Dave:
Это должны быть забавные дебаты.
Бен:
Ну, а еще я просто не хочу шума. В этом и проблема, это не просто вопрос оценки, здесь я принимаю только экономическое решение, но я не уверен, что это разрешено. Но это просто иллюстрация, это просто полная иллюстрация того, что сейчас особенное время, чтобы иметь такую инвестиционную возможность.
Dave:
Хорошо. Что ж, Бен, большое спасибо. Это было очень, очень познавательно, я многому научился. И, честно говоря, действительно удивительно, что люди не говорят об этом. Так что, наверное, это мой последний вопрос к вам: почему об этом не говорят более широко?
Бен:
Да, было так весело быть здесь. Все об этом говорят, но еще в начале февраля я был одержим пандемией, февралем 2020 года. И мы собирались в Калифорнию, мои дети, моя жена и я, мы собирались быть в Калифорнии на День святого Валентина. И я сказал, что мы не можем пойти и заставил детей носить маски в самолете, а моя жена такая, ты чертовски теряешь это, она была так раздражена мной, и в какой-то момент все проснулись. Есть кое-что, где информация должна просачиваться в общественность, и она суммируется, требуется перевес данных, прежде чем люди изменятся. И тогда это происходит одновременно.
Dave:
Люди не хотят верить неудобным новостям.
Бен:
И это точно так же, как люди заняты, это не то, на чем они сосредоточены. И поэтому требуется достаточное количество пингов, прежде чем люди начнут обращать внимание. Вот почему… по крайней мере, я так думаю… И, конечно, все, в данном случае это все участники финансовой системы, они не об этом говорят, это последнее, о чем они хотят говорить. Они хотят сказать, что все отлично. И то же самое с Китаем, они такие, все отлично, не обращайте внимания на двери, которые мы завариваем в Ухане. Итак, опять же, есть активные участники, пытающиеся помешать тому, чтобы это превратилось в историю, и это сбивает с толку СМИ, и требуется время, чтобы это просто закончилось.
Dave:
Хорошо, мы должны будем связаться с вами, как только это развернется, мы хотели бы узнать ваше мнение, потому что вы, очевидно, сейчас немного канарейка в угольной шахте, предупреждая нас заранее. Так что мы очень ценим ваше время, Бен, всегда очень весело, когда вы приходите, так что большое спасибо, что присоединились к нам.
Бен:
Да, спасибо, что пригласили меня.
Джеймс:
Спасибо, Бен.
Dave:
Не знаю, радоваться мне сейчас или бояться.
Джеймс:
На самом деле я очень взволнован, потому что я чувствую, что мы все ищем эту огромную возможность, и это будет иметь большое значение. Какое-то время я всегда думал об этом кладбище инвесторов, и я думаю, что это может быть кладбище банкиров, а не кладбище инвесторов.
Dave:
Ага. Вы говорили это какое-то время, специально и просто для того, чтобы все поняли, мы говорим в основном о коммерческом, это может перерасти в жилой дом, как сказал Бен, есть все эти вторичные и третичные воздействия, но это может быть действительно интересно для людей, у которых есть… Синдикаторы, люди, которые могут собрать деньги, чтобы начать и попытаться купить эти активы по очень низкой цене прямо сейчас или в ближайшие шесть месяцев, что угодно.
Джеймс:
И особенно потому, что банки не хотят владеть активами. Много раз они не хотят их, они хотят избавиться от них. И если у вас есть ликвидность, это будет иметь большое, большое значение… Я говорил это некоторое время, потому что странно то, что я видел, как люди зарабатывают много денег за два года, а затем шесть месяцев назад они это было бы как, о, я привязан к наличным деньгам. И я такой: ну, ты только что заработал столько денег за последние два года, почему ты стеснён в деньгах? И это может быть реализовано в 2023 году, будет потребность в некоторой ликвидности, и все это может оказаться на улице.
Dave:
Вы идеально подходите для ответа на этот вопрос, потому что вы делаете все понемногу: вы даете взаймы, продаете, покупаете проблемные активы. Если все, о чем думает Бен, осуществится, и мы начнем видеть кризис ликвидности, снижение цен на коммерческую недвижимость, как бы вы хотели извлечь из этого максимальную выгоду?
Джеймс:
Для нас, я думаю, мы пытаемся подготовиться к большему количеству прямых инвестиций и партнеров по акционерному капиталу, где мы пытаемся заработать на этом больше долларов. Хорошим примером является то, что за последние 120–150 дней мы заключили больше сделок по синдицированию, чем за предыдущие два года, потому что ликвидность находится в кризисе. Но партнерство с инвесторами, у которых прямо сейчас есть деньги, является ключом ко всему. И будь то починка и перепродажа квартир, это может быть недвижимость с заусенцами или недвижимость с денежным потоком, для нас вы хотите прикрепиться к тому, где есть ликвидность. Что касается нас, то мы собираем деньги прямо сейчас, потому что мы видим возможность в этих покупках векселей, покупке дефолтных зданий, а затем просто начинаем строить отношения с этими людьми с помощью бумаги.
Как и то, о чем говорил Бен, трудно связаться с крупными банками. Вы не можете связаться с ними, я никого там не знаю. Но эти маленькие местные кредиторы, вы можете обратиться к ним и сказать: «Эй, у меня есть ликвидность, я ищу проекты, дайте мне знать, что у вас есть». И я могу сказать вам, что в последнее время у нас было несколько довольно хороших покупок, когда я просто выбрасываю небольшое число, и они заключают сделку. Они такие, ты можешь закрыть его за пять дней? И мы можем как бы щелкнуть это. Так что просто поговорите с людьми, которые были в этом пространстве, со всеми этими парнями с большими деньгами, которые беспокоили вас в течение двух лет, чтобы одолжить вам деньги, поговорите с ними, посмотрите, какие есть возможности, а затем держите свою ликвидность под рукой, не делайте этого. спешите в эту сделку, убедитесь, что это правильный.
Dave:
Это очень хороший совет. Ладно, спасибо, Джеймс, было очень весело. Мне действительно нравится беседовать с тобой и Беном. Это всегда разговор на высоком уровне, довольно занудный и шаткий материал, но я думаю, что для тех из нас, кто действительно любит экономику и все тонкости того, как все это работает, это действительно забавный эпизод.
Джеймс:
О, я люблю, когда Бен включен. Я начинаю чудить, и мы лезем в кроличьи норы, спускаться туда весело.
Dave:
О да, абсолютно. Когда камеры выключились, мы пытались убедить Бена позволить нам приехать в Вашингтон и пообщаться с ним лично, так что, возможно, мы сделаем это в следующий раз.
Джеймс:
О, я на сто процентов.
Dave:
Хорошо, большое спасибо, Джеймс, получайте удовольствие от игры.
Джеймс:
Да, вперед, Хоукс.
Dave:
У меня на самом деле нет никакой поддержки в этом бою, но я буду болеть за Ястребов ради тебя, так что, надеюсь, тебе не придется… Наверное, я могу сказать это в прямом эфире?
Джеймс:
Да, я сделал большую ставку на кон прямо сейчас.
Dave:
Хочешь рассказать всем, на что ты поставил в этой игре с «Сихокс»?
Джеймс:
Да, я думаю, что мой рот доставил мне неприятности, потому что мы играем с 49ers, у них более талантливая команда. И я заключил пари с одним из моих хороших приятелей, который также является поклонником 49er, что проигравший должен носить логотип другой команды Speedo в бассейне в течение всего дня. Так что я очень надеюсь, что это не я.
Dave:
Ага. Что ж, я буду болеть за «Сихоукс» ради вас, но это довольно забавная ставка, и, надеюсь, вы не просто рассказали слишком многим, это конец эпизода, так что, возможно, никто больше не слушает.
Джеймс:
Да, все должны болеть за победу «Сихокс», никто не хочет видеть меня в плавках.
Dave:
Хорошо. Что ж, большое спасибо, чувак, было очень весело. Спасибо всем за внимание, это наш последний выпуск в этом году, так что всех с наступающим Новым годом, мы очень ценим вашу помощь и поддержку в течение нашего первого года на рынке, увидимся в 2023 году.
«На рынке» создано мной, Дэйвом Мейером и Кейлин Беннетт. Продюсер Кейлин Беннетт, редактирование Джоэл Эспарза и Onyx Media, исследование Пуджа Джинда, и большое спасибо всей команде BiggerPockets.
Контент шоу «На рынке» — это только мнения. Все слушатели должны самостоятельно проверять данные, мнения и инвестиционные стратегии.
Смотрите подкаст здесь
В этом выпуске мы расскажем
- Делеверидж объяснил и почему так много инвесторов стоят на кону за миллионы долларов
- Который отрасли недвижимости пострадает сильнее всего когда проявляется кризис сокращения доли заемных средств
- Почему даже банки имеют чрезмерную задолженность и эффект домино это могло вызвать финансовый хаос
- Сценарии, которые могут разыграться, когда банки начнут ограничивать денежную массу и инвесторы в отчаянии
- Ассоциация огромные возможности для инвесторов по мере наступления сроков погашения кредитов с чрезмерным кредитным плечом и активы начинают продаваться за долю стоимости
- Кто победит и выжить после того, как произойдет массовое сокращение доли заемных средств
- И, So Гораздо больше!
Ссылки с шоу
Свяжитесь с Беном:
Хотите узнать больше о сегодняшних спонсорах или сами стать партнером BiggerPockets? Проверьте наши страница спонсора!
Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.
- SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
- Платоблокчейн. Интеллект метавселенной Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
- Источник: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-65
- 000
- 1
- 10
- 12 месяцев
- 15 лет
- 15%
- 2020
- 2021
- 2022
- 7
- 9
- a
- азбука
- способность
- в состоянии
- О нас
- об этом
- Absolute
- абсолютно
- академический
- приобретение
- через
- активный
- на самом деле
- Добавляет
- регулируемый
- признал
- продвинутый
- плюс
- совет
- После
- против
- впереди
- AIR
- Все
- уже
- всегда
- Америка
- американские
- количество
- и
- Другой
- ответ
- Квартира
- апартаменты
- аппетит
- Apple
- ценить
- подхода
- аргумент
- около
- активы
- управление активами
- Активы
- прикреплять
- внимание
- привлекательный
- автор
- в среднем
- назад
- Плохой
- порука
- катапультирование
- Баланс
- Баланс
- Банка
- Банк Америки
- банкир
- Банковское дело
- банковская система
- Банки
- основанный
- в основном
- основа
- , так как:
- становиться
- становление
- до
- не являетесь
- верить
- ЛУЧШЕЕ
- Ставка
- Лучшая
- большой
- больший
- Крупнейшая
- миллиард
- миллиарды
- Банкноты
- Немного
- кровь
- доска
- булавка
- Облигации
- граница
- брать в долг
- заимствованы
- заемщики
- Заимствование
- купил
- марка
- Новостройка
- Ломать
- МОСТ
- шунтирование
- приносить
- широко
- Брокеры
- бюджет
- строить
- Строительство
- построенный
- Группа
- гореть
- бизнес
- бизнес
- купить
- купить сейчас заплатить позже
- покупка
- Покупает
- Калифорния
- призывают
- под названием
- Объявления
- камеры
- не могу
- глава
- столица
- капитализм
- случаев
- Наличный расчёт
- денежный поток
- пойманный
- Вызывать
- Причинение
- Центр
- Генеральный директор
- определенный
- цепь
- изменение
- дешево
- проверка
- Китай
- выбор
- Выберите
- Circle
- Город
- классов
- Закрыть
- Соучредитель
- Coal
- Залог
- как
- приход
- коммерческая
- коммерческая недвижимость
- Компании
- сравненный
- полный
- полностью
- комплекс
- сложный
- сама концепция
- понятия
- уверенный
- заблуждение
- Последствия
- содержание
- продолжающийся
- спорный
- Разговор
- Конверсия
- переделанный
- убеждать
- Основные
- может
- страна
- Пара
- курс
- чехол для варгана
- охват
- покрытие
- чехлы
- Crash
- создали
- кредит
- кредитные средства
- кризис
- решающее значение
- в решающей степени
- хруст
- Текущий
- данным
- точки данных
- Дейв
- день
- Дней
- dc
- сделка
- Акции
- дебаты
- дискуссионный
- Долг
- десятилетие
- Декабрь
- решение
- Отклонить
- Отказ
- По умолчанию
- по умолчанию
- определенно
- Спрос
- зависимый
- зависит
- развертывание
- вкладчики
- описывать
- подробнее
- Застройщик
- развивающийся
- DID
- разница
- различный
- Digest
- раскрытие
- Дисплей
- бедствие
- проблемных
- не
- Собака
- дело
- Доллар
- долларов
- Dont
- конец света
- Двери
- вниз
- Спад
- Капли
- дамп
- в течение
- динамический
- динамика
- Рано
- Заработок
- ослабление
- Экономические
- экономику
- эффект
- эффекты
- или
- в другом месте
- включить
- окончания поездки
- Англия
- пользоваться
- достаточно
- Весь
- Окружающая среда
- собственный капитал
- особенно
- сущность
- по существу
- имущество
- Эфир (ETH)
- оценка
- Даже
- НИКОГДА
- все члены
- все это
- многое
- точно,
- пример
- Примеры
- возбужденный
- существующий
- ожидать
- ожидаемый
- Объяснять
- объяснены
- продлить
- расширение
- чрезвычайно
- всего лишь пяти граммов героина
- не удается
- достаточно
- Осень
- Падение
- знакомый
- знаменитый
- вентилятор
- фантастический
- увлекательный
- быстрый
- Избранное
- FDIC
- ФРС
- Комисии
- Комиссии
- несколько
- бороться
- фигура
- финансы
- финансовый
- финансовая система
- финансирование
- Найдите
- конец
- FinTech
- First
- Рыба
- фиксированный
- фиксированной
- кувырок
- поток
- внимание
- следовать
- Прогноз
- в первую очередь
- вперед
- доля
- от
- замороженные
- плод
- полный
- fun
- фонд
- финансирование
- средства
- веселая
- игра
- разрыв
- принадлежности
- в общем
- генерируется
- порождающий
- получить
- получающий
- Дайте
- Go
- Бог
- идет
- будет
- хорошо
- Правительство
- Правительственная политика
- класс
- выпускник
- большой
- Парень
- чеканный
- Вешать
- происходить
- произошло
- происходит
- счастливый
- Жесткий
- имеющий
- услышанный
- сильно
- живая изгородь
- Хедж-фонды
- помощь
- здесь
- Скрытый
- High
- высший
- подсказки
- история
- Удар
- Хиты
- ударять
- держатель
- имеет
- Отверстия
- С надеждой
- надеясь
- кашель
- Вилла / Бунгало
- жилье
- Как
- HTTPS
- огромный
- человек
- Сотни
- сотни миллионов
- Опт
- Обман
- БОЛЬНОЙ
- идея
- Влияние
- Воздействие
- предстоящий
- важную
- in
- доход
- Увеличение
- самостоятельно
- информация
- INSANE
- учреждение
- учреждения
- страхование
- интерес
- УРОВЕНЬ ИНТЕРЕСА
- Процентные ставки
- интересный
- Интервью
- инвентаризация
- инвестирование
- инвестиций
- инвестиционные банки
- инвестор
- Инвесторы
- вопросы
- IT
- саму трезвость
- присоединился
- присоединение
- присоединяясь к нам
- Юстиция
- Сохранить
- Основные
- Дети
- Вид
- Знать
- знания
- известный
- Отсутствие
- крупнейших
- Фамилия
- В прошлом году
- запустили
- ведущий
- утечка
- УЧИТЬСЯ
- узнали
- изучение
- Оставлять
- уход
- ДАВАТЬ В ДОЛГ
- кредитор
- кредиторы
- кредитование
- уровень
- Кредитное плечо
- LG
- ЖИЗНЬЮ
- линия
- жидкость
- Ликвидность
- кризис ликвидности
- Listening
- мало
- варианты
- Кредиты
- локальным
- логотип
- Длинное
- много времени
- дольше
- посмотреть
- искать
- терять
- потери
- серия
- любят
- любимый
- Низкий
- Роскошь
- M2
- сделанный
- основной
- сделать
- Создание
- человек
- управление
- многих
- много людей
- Маржа
- рынок
- Области применения:
- Маски
- Масса
- массивный
- математике
- зрелость
- означает
- Медиа
- упомянутый
- Мейер
- середине
- средняя
- может быть
- мельник
- миллиона
- Миллион долларов
- миллион долларов
- миллионы
- ошибка
- режим
- деньги
- денежная масса
- Месяц
- месяцев
- БОЛЕЕ
- самых
- рот
- двигаться
- многоквартирной
- имя
- имена
- почти
- обязательно
- Необходимость
- сетей
- Новые
- Новый год
- Новости
- следующий
- Шум
- нормально
- Заметки
- номер
- многочисленный
- Очевидный
- Офис
- офисов
- Хорошо
- Старый
- ONE
- Оникс
- работать
- оператор
- Обзор
- Мнения
- Возможности
- Возможность
- противоположность
- заказ
- органический
- Другие контрактные услуги
- Другое
- внешнюю
- общий
- чрезмерно заемный
- собственный
- владелец
- Владельцы
- владеет
- выплачен
- пандемия
- бумага & картон
- часть
- новыми участниками
- партнер
- партнеринг
- партнеры
- части
- Прошло
- ОПЛАТИТЬ
- платить
- пенсия
- Люди
- процент
- ИДЕАЛЬНОЕ
- период
- постоянный
- человек
- Лично
- явление
- выбирать
- кусок
- трубопровод
- Платон
- Платон Интеллектуальные данные
- ПлатонДанные
- Играть
- игрок
- игры
- Подкаст
- Подкасты
- Точка
- пунктов
- политика
- политический
- политической
- политика
- бассейн
- «портфель»
- возможности,
- прогнозирования
- Подготовить
- довольно
- предыдущий
- предварительно
- цена
- Цены
- цены
- частная
- Частный акционерный капитал
- вероятно
- Проблема
- Произведенный
- проектов
- свойства
- собственность
- перспектива
- приводит
- что такое варган?
- публично
- Покупка
- положил
- Полагая
- землетрясение
- количественный
- Количественное смягчение
- количественное ужесточение
- вопрос
- САЙТ
- быстро
- повышение
- привлечение
- Обменный курс
- Стоимость
- достиг
- Reading
- готовый
- реальные
- недвижимость
- реальная стоимость
- причина
- причины
- недавно
- спад
- рекомендовать
- Recover
- Reddit.
- уменьшить
- зарегистрированный
- правила
- регулятор
- отношения
- помнить
- Аренда
- повторять
- представлять
- Запросы
- требуется
- спасать
- ответ
- ОТДЫХ
- Возвращает
- Богатые
- избавиться
- Рост
- повышение
- качала
- корень
- укоренения
- год
- торопить
- Сказал
- Сакэ
- главная
- то же
- испуганный
- Сценарии
- график
- обрывков
- кричащий
- МОРЕ
- закаленный
- Сиэтл
- Во-вторых
- вторичный
- секьюритизация
- видя
- кажется
- сегментами
- продаем
- Продавцы
- продажа
- смысл
- обслуживание
- сдвиг
- СДВИГАЯ
- потрясенный
- стрельба
- дефицит
- должен
- показывать
- значительный
- просто
- с
- одинарной
- ситуация
- ШЕСТЬ
- Шесть месяцев
- Размер
- медленной
- небольшой
- малый бизнес
- меньше
- умный
- Подлый
- So
- некоторые
- Кто-то
- удалось
- Скоро
- Источник
- Space
- пространства
- говорить
- Говорит
- особый
- конкретно
- Спектр
- спонсор
- Спонсоры
- Стеки
- Начало
- и политические лидеры
- Начало
- начинается
- Шаг
- По-прежнему
- раздражитель
- акции
- фондовый рынок
- Акции
- Акции и Облигации
- Stop
- История
- стратегий
- Стратегия
- улица
- такие
- внезапный
- РЕЗЮМЕ
- супер
- поставка
- поставки
- поддержка
- поддержки
- удивлен
- удивительный
- синдикат
- система
- взять
- принимает
- с
- талантливый
- Говорить
- говорить
- переговоры
- команда
- технологии
- terms
- третичный
- Ассоциация
- ФРС
- Великобритании
- мир
- их
- сами
- Там.
- задача
- вещи
- мышление
- Думает
- На этой неделе
- мысль
- тысячи
- три
- Через
- по всему
- билет
- билеты
- затягивание
- время
- раз
- в
- сегодня
- Сегодняшних
- вместе
- тонна
- слишком
- топ
- тема
- ПОЛНОСТЬЮ
- торговать
- Запись
- переход
- Казначейские
- казначейство
- огромный
- беда
- правда
- ОЧЕРЕДЬ
- Оказалось
- Поворот
- Типы
- типичный
- типично
- Uk
- КАЗНАЧЕЙСТВО ВЕЛИКОБРИТАНИИ
- под
- понимать
- несчастный
- Ед. изм
- Предстоящие
- us
- использование
- обычно
- ценностное
- Наши ценности
- проверить
- Видео
- фактически
- объем
- стремятся
- Склады
- предупреждение
- Вашингтон
- способы
- Богатство
- неделя
- Недели
- добро пожаловать
- Скважины
- Wells Fargo
- Что
- Что
- будь то
- который
- в то время как
- КТО
- жена
- будете
- выиграть
- слова
- Работа
- работает
- работает
- Мир
- Наихудший
- стоимость
- бы
- записывать
- письменный
- Неправильно
- год
- лет
- ВАШЕ
- себя
- YouTube
- зефирнет
- нуль