Постановление НАР-Министерства юстиции разделяет агентов по комиссиям и правилам карманного листинга

Мероприятия Inman — лучший способ учиться, общаться и расти. Не пропустите следующий, 8-10 августа в Инман Коннект Лас-Вегас. Присоединяйтесь к нам на курорте Aria Resort, чтобы заглянуть в будущее, открыть для себя новые стратегии и пообщаться с лучшими и умными в сфере недвижимости. Зарегистрируйтесь здесь. 

A решение суда в пользу Национальной ассоциации риэлторов по поводу расследования Министерства юстиции вызвало неоднозначную реакцию со стороны агентов, брокеров и других игроков отрасли, продемонстрировав разногласия внутри отрасли по поводу двух правил NAR о комиссиях покупателя-брокера и карманных листингах.

В четверг федеральный окружной суд в Вашингтоне, округ Колумбия, отклонил запрос Министерства юстиции о предоставлении информации от NAR по следующим вопросам:

• Правило участия, которое требует, чтобы листинговые брокеры предлагали полное одностороннее предложение компенсации брокерам-покупателям для подачи листинга в службу многократного листинга, связанную с риэлтором.
• Четкая политика сотрудничества, которая требует, чтобы листинговые брокеры представили листинг в свою MLS, связанную с риэлтором, в течение одного рабочего дня с момента продажи недвижимости общественности.

На данный момент неясно, какое значение это решение имеет для расследования Министерства юстиции политики NAR и будет ли агентство обжаловать решение окружного суда.

Несмотря на это, эти правила будут продолжать обсуждаться, поскольку они также являются предметом несколько антимонопольных исков иск против НАР, поданный частными лицами, некоторые из которых Министерство юстиции вмешалось в и, похоже, готов продолжать участвовать в этом.

На прошлой неделе Министерство юстиции спросило представить заключение amicus по одному из таких дел относительно «Четкой политики сотрудничества», и апелляционный суд удовлетворил просьбу агентства. В понедельник суд дал Министерству юстиции срок до 13 марта для представления своего заключения, а NAR - до 20 апреля для представления ответа по делу.

Агенты, брокеры и другие лица, комментировавшие статью Инмана о постановлении NAR-DOJ, разделились во мнениях по поводу постановления и рассматриваемых правил NAR.

Некоторые рассматривали расследование Министерства юстиции как классический пример «перебора действий правительства» и приветствовали решение суда.

«Печальным фактом в данном случае было то, сколько НАР пришлось потратить, чтобы защитить такое здравое решение?» сказал соучредитель Keller Williams Джо Уильямс.

«Это было оплачено всеми трудолюбивыми риэлторами из своих взносов? Классическое злоупотребление властью. Хорошая работа, НАР!»

Джефф Стюарт, агент RE/MAX Homefinders, высказал мнение, что расследование выявило предвзятое отношение правительства к отрасли недвижимости и было направлено на уплату налогов.

«Правительству не нравится тот факт, что агенты по недвижимости в основном являются независимыми подрядчиками – с сопутствующими налоговыми льготами», – сказал Стюарт.

«Имеется ок. 2 миллиона из нас в США хотели бы стать сотрудниками W-2. Изменение структуры кооперативной комиссии не вернет деньги обратно в руки продавца. Это ограниченный пул ресурсов, и если покупателям придется платить агенту покупателя, то это ресурсы, которые пойдут на первоначальный взнос и расходы на закрытие сделки. Он просто выйдет из рук продавца в виде уступок по сделке, чтобы сделка заработала. У нынешней администрации, очевидно, большие проблемы с отраслевой моделью, и она гонится за налоговыми поступлениями».

Другие считали, что правила, которые касались расследования Министерства юстиции, не являются проблемой.

"Хороший; нам предстоит решить много проблем в этой стране», — сказал Кевин МакГрат, управляющий брокер Long & Foster, о решении суда. «Это не один из них».

«Закон о контрактах определяет, как агенты получают оплату, будь то от покупателя напрямую или через продавца, который использует свои доходы от продажи своей собственности покупателем для оплаты агентов, участвующих в сделке», - сказал Шарон. Малхолланд, агент Mulholland Realty.

Дик Стоунер, брокер Reist Corporation, подчеркнул, что комиссии покупателя-брокера ничем не отличаются от других стимулов для продавцов.

«[Продавец] может предлагать любые рекламные акции, которые пожелает, будь то экстремальная реклама, посты в социальных сетях или комиссионные агентам покупателю», – сказал Стоунер.

«Некоторые продавцы товаров предлагают платную доставку «на следующий день» и другие стимулы для просмотра и покупки их продуктов, и предложение комиссии агентства покупателя такое же — что-то, что привлекает больше покупателей (тех, у кого есть агенты) к конкретной продаже».

Другие призвали НАР внести изменения в действующие правила, заявив, что именно НАР «перегибает палку».

«Как агент я абсолютно презираю четкие правила сотрудничества, навязанные NAR», — сказал Патрик Харрис, агент RE/MAX Crossroads. «Я считаю, что это чрезмерная и профессионально необоснованная мера. Если продавец не хочет помещать свою собственность в MLS, но готов продавать ее другими способами, кроме NAR, и ни одна государственная или местная ассоциация не должна иметь права голоса по этому вопросу. Это между листинговым брокером и продавцом. В конечном итоге продавец должен иметь возможность делать то, что в его интересах».

«[Если] NAR действительно заботится о том, чтобы делать то, что правильно для покупателей и продавцов, они [должны] объявить ограниченное агентство и двойное агентство неэтичной практикой», – добавил он. «Невозможно иметь двух мастеров и эффективно выполнять свою работу. Кто-то всегда чувствует себя ущемленным, и единственный, кто действительно выигрывает, — это брокерская компания с двойной зарплатой».

Что касается правила участия, Харрис выступал за разрешение включать комиссию агента покупателя в ипотеку покупателя.

«Основная причина, по которой комиссия агента покупателя включена в листинговый договор, заключается в том, что большинство кредиторов отказываются разрешить комиссии агента покупателя быть частью финансирования покупателя», — сказал он.

«Честно говоря, это необходимо изменить, и если это придется изменить силой, я согласен с этим. Тем не менее, у продавца есть свой представитель, и покупатель также заслуживает того, чтобы иметь представителя для ведения переговоров от его имени. Весь процесс запутан».

Дерек Айзенберг, корпоративный брокер дисконтной брокерской компании Continental Real Estate Group, ответил, что утверждение, что кредиторы не позволяют финансировать комиссионные агентам покупателя, является «заблуждением».

«Пока это указано в заключительном заявлении, оно может быть профинансировано», — сказал он. «Тем не менее, если бы кредитор действительно церемонился, стороны могли бы просто завысить цену и заставить продавца заплатить ее. Всегда есть несколько способов содрать шкуру с кошки».

Ральф Одиерна, агент Coldwell Banker Realty, настаивал на том, чтобы NAR потребовала от своих членов использовать соглашения покупатель-брокер при привлечении новых клиентов-покупателей.

«Листинговое соглашение гарантирует брокеру комиссию, поскольку они заключили договорное соглашение, и листинговый агент официально представляет продавца», — сказал он. «Агент покупателя должен быть обязан сделать то же самое: заключить брокерское соглашение с покупателем, чтобы он по контракту представлял покупателя».

Фрэн Брукс, агент Berkshire Hathaway HomeServices Commonwealth Real Estate, согласилась с тем, что все агенты по покупке должны использовать такие соглашения.

«Как менеджер по продажам, я настоятельно рекомендую нашим агентам использовать их, немногие так делают — всем следует», — сказала она.

Третьи отреагировали на комментарий Стивена Бробека, старшего научного сотрудника организации по надзору за потребителями Федерации потребителей Америки, который сказал, что постановление «ограничит способность Министерства юстиции расследовать антиконкурентную отраслевую политику, которая обходится потребителям в миллиарды долларов ежегодно».

CFA настаивает на запрет на продавцов жилья, предлагающих комиссионные агенту покупателя, утверждая, что такая практика представляет собой «несправедливое ограничение торговли». NAR утверждает, что комиссии всегда были договорными и что комиссии устанавливаются рынком.

«На конференции NAEBA Стив Бробек из CFA заявил, что, по его мнению, агентам по закупкам платят «слишком много» за дорогостоящую недвижимость, и именно поэтому у CFA есть свои коллективные шорты!» — сказал Эндрю Шоу, брокер по закупкам в компании Buyer’s Resource Realty Services. «Их призыв к «запрету» бессмысленен и необоснован».

Бробек сказал Инману, что Сноу неверно истолковал то, что он сказал и написал в недавних отчетах.

«Я сказал, что, по моему мнению, отраслевая защита комиссионных в размере 5–6 процентов в некоторой степени отражает их желание сохранить большие выплаты за продажу дорогой недвижимости», — сказал Бробек в заявлении, отправленном по электронной почте.

«И я никогда не призывал к «запрету» этих ставок, а только для поддержки отраслевой политики, такой как несвязанные комиссии, которые позволили бы конкурентному рынку устанавливать ставки. Я предполагаю, что на действительно ценовом конкурентном рынке годовое вознаграждение наиболее компетентных и успешных агентов увеличится, а не уменьшится отчасти потому, что маргинальные агенты (выявленные в отраслевых рейтингах) будут меньше снимать сливки. Отчет ОПАСНОСТИ 2015 г.) ".

Айзенберг, который работал консультантом CFA, сказал, что многие комментаторы упустили из виду замечание наблюдателя о свободе договариваться о вознаграждении со своим профессионалом.

«Если в иск поступают два человека, истец договаривается о размере заработной платы со своим адвокатом, а ответчик договаривается о размере заработной платы со своим», — сказал Айзенберг.

«Когда «Форти Найнерс» сегодня играют с «Иглз», поскольку «Филадельфия» принимает Сан-Франциско, «Иглз» не могут сказать, сколько «Форти Найнерс» платят своему тренерскому штабу или игрокам. Когда один инвестор продает 49 акций AT&T через Morgan Stanley, Morgan Stanley не может указать, сколько Merrill Lynch платят за поиск покупателя на эти акции.

«Недвижимость — единственная отрасль, где покупатель не может договариваться о том, сколько платят его профессиональному персоналу (брокеру покупателя»).

Бробек отметил, что его критики не объяснили, почему запрет продавцам предлагать комиссионные агентам по покупке не приведет к усилению конкуренции за брокерские услуги в сфере недвижимости.

«Никто из комментаторов не объясняет, почему разделение комиссионных не приведет к созданию более конкурентного рынка по ценам — традиционно консервативная цель, отстаиваемая CFA, которую, как мы хотели бы, разделяли риэлторы», — сказал он.

В ответ на утверждение комментатора о том, что он отказался от предложения провести дебаты, Бробек сказал, что он и CFA всегда готовы публично или в частном порядке обсудить свою критику политики брокерских услуг в сфере недвижимости.

«Я взял за правило отвечать каждому представителю отрасли, который мне звонил или писал», — сказал он.

«Что меня удивило, даже поразило, так это то, что в течение примерно 30 лет, когда я выпускал отчеты, ни NAR, ни ее филиалы (за исключением недавнего Совета MLS) не приглашали меня на заседания совета директоров или отраслевые конференции, где я бы хотел иметь возможность объяснить и обсудить нашу критику.

«На протяжении многих лет мы критиковали банковскую и страховую политику, меня часто приглашали на их отраслевые встречи, чтобы обсудить эту политику».

Бробек сказал, что разговаривал с советом директоров CMLS в начале декабря.

Электронная почта Андреа В. Брамбила.

Как я на фейсбуке | Следуйте за мной на Twitter

• SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
• Платоблокчейн. Интеллект метавселенной Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
• Источник: https://www.inman.com/2023/02/01/nar-doj-ruling-divides-agents-over-commission-pocket-listing-rules/