Обещания, обещания: что делать, если коммерческий арендатор не выполняет свои обязательства?

Обещания, обещания: что делать, если коммерческий арендатор не выполняет свои обязательства?

Отметка времени: 11 января 2023 г., 10:00
Исходный узел: 1898388

Коммерческая аренда требует от арендаторов уплаты арендной платы. Однако это требование — только начало. Арендаторы также соглашаются платить налоги на недвижимость. Они соглашаются сохранить страховку. Они соглашаются поддерживать помещение в чистоте и приличном состоянии. Они соглашаются сообщить определенную информацию владельцу недвижимости. Они соглашаются не оставлять мусор на тротуаре и некрасивые вывески на окнах. Короче говоря, они обещают делать все, что угодно, помимо простой оплаты аренды. Многие арендаторы выполняют свои обещания, но некоторые нет. Что в таком случае может сделать собственник недвижимости?

Если вы прочитаете любую коммерческую аренду, вы увидите, что владелец недвижимости может расторгнуть договор аренды, если арендатор не выполнит свои обещания. В договоре аренды также говорится, что в случае невыполнения арендатором своих обязательств владелец может войти в помещение и вывезти арендатора и его имущество. Собственник также имеет право поменять замки или отключить коммунальные услуги. Владельцу, возможно, придется дать арендатору предупреждение и предоставить льготный период для исправления своих действий, но в конечном итоге невыполнение обязательств арендатором дает арендодателю право применять все виды драконовских мер. Во многих договорах коммерческой аренды также говорится, что в случае невыполнения обязательств владелец недвижимости может использовать залоговый депозит арендатора и потребовать от арендатора его пополнить, вернуть бесплатную арендную плату, разрешенную во время первоначального строительства арендатором, и ускорить арендную плату через окончание аренды. Да, если вы прочтете договор коммерческой аренды, там описано много страшных вещей, которые могут случиться с арендатором.

Не так быстро! Суды часто встают на пути владельца недвижимости, желающего расторгнуть договор аренды или предпринять другие драконовские действия. Суды придут к выводу, что грехи арендатора не были достаточно серьезными, чтобы оправдать расторжение договора или аналогичные действия. Арендатор часто обещает сделать лучше. Суд часто поверит арендатору и даст ему еще один шанс, третий и четвертый. В довершение ко всему, этот процесс часто происходит мучительно медленными темпами, по крайней мере, в Нью-Йорке, потому что суды настолько перегружены спорами между арендодателями и арендаторами и другими исками.

Конечным результатом является то, что владельцы недвижимости не должны верить, что они действительно имеют право расторгнуть договор аренды или воспользоваться другими исключительными правами в случае невыполнения обязательств арендатором, особенно если это неисполнение обязательств, которое арендатор может утверждать несущественным. Небольшая сумма невыплаченной арендной платы может оказаться несущественной. Многих месяцев невыплаченной арендной платы, вероятно, не будет, но суд, вероятно, все равно предоставит арендатору больше времени. Чтобы прийти к такому решению, все равно потребуется немало времени. Порванный навес может быть несущественным нарушением обязательства арендатора содержать помещение в качестве ресторана класса «А», но несоблюдение страховки, как того требует договор аренды, может и не являться таковым. Это зависит от судьи. Многие судьи, похоже, думают, что владельцы недвижимости просто владеют собственностью и получают деньги, накопили за эти годы огромные денежные резервы и должны иметь возможность их проглотить – но все это, как правило, не соответствует действительности.

В ответ владельцам недвижимости следует подумать о том, чтобы включить в свои договоры аренды возможность реагировать на невыполнение обязательств арендаторами менее драматичными способами, чем расторжение договора аренды или выселение арендатора из арендованного помещения.

Проценты и просроченные платежи по невыплаченной арендной плате являются первым и наиболее очевидным оружием, которое любой владелец недвижимости должен включить в договор аренды. Удивительно видеть, как много договоров аренды, особенно старых, не предусматривают таких платежей. Суды обычно обеспечивают их соблюдение, хотя это может занять некоторое время. Если арендатор поймет, что в конечном итоге он окажется на крючке из-за высоких процентов по умолчанию и штрафов за просрочку платежа, это может создать достаточный стимул для своевременной оплаты. Если у арендатора не хватает денег, владелец захочет, чтобы у арендатора был стимул платить арендную плату до выполнения других обязательств.

Арендаторы также принимают на себя множество значимых обязательств, помимо обязательства платить арендную плату. Заинтересованный владелец недвижимости может попытаться предусмотреть в договоре аренды денежные меры, чтобы отреагировать на определенные невыполнения обязательств. Например, если арендатор обещает оставаться открытым в определенные часы, то суд, вероятно, не позволит владельцу расторгнуть договор аренды, если арендатор нарушит свое обещание, но суд вполне может потребовать от арендатора шаблонной оплаты за каждый час, проведенный арендатором. закрылись, когда они согласились остаться открытыми. Владельцу недвижимости полезно включить формулировку, объясняющую, почему оплата является разумной и почему арендатору важно оставаться открытым.

Многие другие вопросы, связанные с арендой, также могут быть конвертированы в платежные обязательства. В качестве другого примера: вместо того, чтобы запрещать арендатору продавать арендуемое помещение или сдавать его в субаренду кому-либо другому, возможно, договор аренды мог бы автоматически разрешать определенные операции такого типа, но также требовать корректировки арендной платы, если они происходят. Это не обязательно должна быть бинарная ситуация или ситуация «да/нет».

Если в договоре аренды есть гарант и владелец недвижимости заботится о том, чтобы гарант сохранял определенную финансовую устойчивость, суд, вероятно, не разрешит владельцу недвижимости расторгнуть договор аренды, если гарант падает ниже требуемого финансового стандарта. Однако вместо этого договор аренды может предусматривать повышение арендной платы, чтобы компенсировать владельцу больший риск, чем предполагалось.

Если арендатор позволяет мусору скапливаться не в том месте и не в то время, любая аренда часто позволяет владельцу недвижимости навести порядок за счет арендатора. Возможно, было бы разумнее просто ввести плату за создание беспорядка, опять же с объяснением того, почему важно, чтобы такие беспорядки не происходили, и почему обвинение является разумным.

Короче говоря, любой владелец недвижимости должен постараться иметь в своем распоряжении арсенал оружия, как большого, так и малого, чтобы использовать его против невыполнившего свои обязательства арендатора. Это оружие может включать в себя расторжение договора аренды, но оно также должно включать и менее масштабные меры, которые дадут владельцу практическое средство правовой защиты в случае любого невыполнения обязательств, учитывая, что суды не будут с готовностью расторгать договоры аренды.

Ключевым моментом здесь является создание меньших и более немедленных последствий плохого поведения. Небольшие и немедленные последствия могут оказаться более болезненными, чем более крупные, которые вряд ли выдержат судебную проверку. Если владелец недвижимости может ускорить выплату всей арендной платы, причитающейся за последние семь лет аренды, и действительно это делает, а арендатор внезапно задолжал шести- или семизначную сумму ускоренной арендной платы, то многие арендаторы просто сдадутся. Обычно это означает ночевку в помещении без уплаты арендной платы и ведение бизнеса арендатора до прибытия маршала или шерифа.

Драконовские права собственника недвижимости могут оставить арендатора без надежды. Поэтому арендатор часто перестает стараться. Меньших последствий может быть достаточно, по крайней мере иногда, чтобы научить арендатора тому, что владелец недвижимости не всегда должен быть последним, кто получает оплату после заработной платы, поставщиков и выплат владельцам арендатора. Владелец недвижимости не является партнером арендатора! С другой стороны, если арендатор является фактическим партнером владельца недвижимости, тогда владелец хочет иметь возможность предпринимать небольшие, но серьезные действия, чтобы вдохновить арендатора серьезно отнестись к этому партнерству.

Отметка времени:

Больше от Форбс RE