Видя Грина: аутсорсинг, выход на пенсию с недвижимостью и инвестиции в колледж

David:
Это шоу BiggerPockets Podcast 714. Большинство студентов колледжей не рассматривают это как время для заработка денег. Они смотрят на это как на время повеселиться и время для роста. Ты можешь делать все это и при этом зарабатывать деньги, чувак. Поэтому я бы подтолкнул вас к поиску работы, на которой вы могли бы зарабатывать больше, а затем попросил бы ваших родителей или кого-то еще, кого вы знаете, взять с вами кредит на покупку сдаваемой в аренду недвижимости, желательно кого-то с некоторым опытом инвестирования в недвижимость. Они могут подписать эту сделку и убедиться, что она подойдет вам. Мне это нравится больше, чем покупка дома, который сейчас есть у кого-то другого, с очень вероятными проблемными арендаторами, и получение вашего первого опыта в качестве инвестора в недвижимость в таком сценарии.

David:
Как дела у всех? Это Дэвид Грин, ведущий программы «Видеть Грина». Разве не иронично, что мы называем это «Видеть Грина», но моя фамилия тоже «Видеть Грина»? Какова вероятность того, что я в конечном итоге стану ведущим шоу, название которого совпадает с моей фамилией? Сумасшествие, да? Мы бы сделали это много лет назад, но не могли придумать название. В сегодняшнем выпуске, если вы еще не слушали его, я собираюсь ответить на вопросы и комментарии от вас, нашей базы слушателей, и ответить на них, чтобы все услышали. Речь идет об особенностях создания богатства в сфере недвижимости, о том, как начать свой путь и как его закончить. У нас есть всего понемногу, и сегодня мы приготовили для вас отличное шоу.

David:
В сегодняшнем шоу вы узнаете, когда можно сэкономить свои финансы и следует ли вам использовать HELOC или продолжать экономить деньги для расширения своего портфеля. Где найти внерыночную недвижимость, которая не является листингом, а недвижимостью, на которую другие люди не смотрят или не видят, и когда вам следует начать пользоваться помощью помощника, а также лучший способ сделать это.

David:
У нас есть вопросы от студентов колледжей, которые еще не купили свой первый дом, и от людей, которые приближаются к пенсионному возрасту и пытаются выяснить, какой класс активов является лучшим для них в их период жизни. Это потрясающий эпизод, над которым я прекрасно провел время. Я знаю, тебе понравится слушать. Итак, пристегнитесь и начнем.

David:
Прежде чем мы начнем, сегодняшний быстрый тест: какой у вас средний балл? Вы слышали наши цели и познакомились с нашими подопечными на начало 2023 года. Итак, какова ваша цель? Можете ли вы разработать четкий план и можете ли вы предпринять действия по этому плану, чтобы сделать 2023 год другим и лучше, чем был 2022 год? Помните, жизнь не становится лучше случайно, она становится лучше по вашему выбору. Хорошо, давайте перейдем к сегодняшнему первому вопросу.

Ахмад:
Привет Дэвид. Спасибо, что пригласили меня. Причина, по которой я обращаюсь к вам, заключается в том, что я нахожусь на распутье. Я работаю пожарным полный рабочий день и владею бизнесом по персональным тренировкам. У меня также есть дом на две семьи, который полностью сдан в аренду. Причина, по которой я нахожусь на распутье, заключается в том, что я чувствую, что, учитывая количество времени, которое я трачу на персональные тренировки, и размер дохода, который они приносят, возможно, это не стоит моего времени и, возможно, я мог бы зарабатывать больше денег в другом месте. У меня довольно хорошие знания рынка недвижимости здесь, в Бостоне. Однако у меня нет желания быть агентом по недвижимости.

Ахмад:
Я работал со многими чернорабочими, торговцами, подрядчиками здесь, в пожарной части. Итак, одна из моих идей заключалась в том, чтобы стать партнером одного из них и основать строительную компанию, а затем использовать полученный от нее капитал, вложить его обратно в недвижимость, а также интегрировать недвижимость со строительной компанией с покупкой и ремонтом. больше домов. Я не знаю, хорошая ли это идея. Я не знаю никого, кто это сделал, но я знаю, что мне нужно что-то сделать. Я знаю, вы всегда говорите, что недвижимость — это медленная и богатая игра, но я все еще не чувствую, что трачу свое время разумно и мог бы использовать его лучше. Большое спасибо.

David:
Дэниел, мне нравится этот вопрос. Я предполагаю, что у вас акцент из Бостона, некоторые из того района. Хотя я не знаю наверняка, но я предполагаю именно это, а также благодарю вас за вашу службу в качестве службы экстренного реагирования. Мне многое нравится в твоей истории. Я собираюсь заняться этим прямо сейчас. Ты хастлер. Я люблю это. Вы не мечтатель. Вы не сидите здесь и думаете: «Я собираюсь уволиться с работы, просто пойду что-нибудь делать и надеюсь, что это сработает». Ты работаешь на этой работе. Это трудная работа. Любой, кто работает пожарным, службой быстрого реагирования любой формы, у вас есть правоохранительные органы, у вас есть парамедики, у вас есть меньшие степени парамедиков, у вас есть высшие степени, у этих людей так много политики. , они должны понять и проверить, через что им предстоит пройти, и процедуры, они должны их запомнить и на самом деле должны выполнить. Они не могут просто прийти на работу и ничего не делать.

David:
В этом пуле много талантливых людей, и это одна из причин, по которой я отношусь к службам экстренного реагирования с любовью, потому что они способны сделать больше, чем просто то, что они делают, и некоторые из них этого хотят. Итак, давайте перейдем к вашему конкретному сценарию. Ты работаешь пожарным. Вы зарабатываете дополнительные деньги в качестве личного тренера. Я не думаю, что персональные тренировки — это бизнес, которым вы занимаетесь, потому что хотите зарабатывать деньги. Это то, что вы делаете, потому что вы увлечены этим. Так что дело не в личных тренерах.

David:
Они служат невероятно благородной цели, особенно те, которые тренируются не с любителями, а с людьми, которые ужасно нездоровы и не в форме, и им нужен кто-то, у кого есть дар и умение подбадривать и позитивный настрой и ответственность, чтобы помочь им прийти в форму.

David:
Эти люди спасают и продлевают жизни по-своему, как это делает служба экстренного реагирования. Мы не об этом говорим. Мы говорим о том, что если ваша цель — зарабатывать деньги, то этим бизнесом не стоит заниматься. Вы поправитесь. Ты станешь несчастным. Вам это не понравится. Мне очень нравится ваша идея открыть строительную компанию, и я, вероятно, хотел бы дать вам несколько советов о том, как ее реализовать.

David:
Таким образом, он будет очень хорошо интегрироваться с вашим собственным бизнесом по инвестированию в недвижимость. Это также будет более простой способ заработать деньги, и с учетом вашего опыта, в частности базы данных людей, которые вас знают, любят вас и доверяют вам, с которыми вы работаете в пожарной части и других пожарных частях, вы получите определенный авторитет. Вы хотите быть тем парнем, о котором люди говорят: «Эй, я слышал, ты говоришь о желании отремонтировать свою кухню. Ты должен пообщаться с моим мальчиком Ахмадом. Он сделает это за тебя. Он заботится о нас». В этом бизнесе есть способ сразу начать бизнес.

David:
Не знаю, хочу ли я начать со строительства. Когда я думаю о строительстве, я думаю о подрядчике, а затем я думаю о лицензировании, облигациях, страховании и большом количестве работы, которую вам придется проделать заранее, прежде чем вы получите какой-либо доход. Так что я не знаю, то ли вы имели в виду под строительством, но я об этом думал. Я больше думаю, что вы запускаете своего рода службу разнорабочих, чтобы чинить то, что сломалось. Вы работаете как пол. Это очень важно. Напольное покрытие и краска могут сразу же помочь вам в бизнесе.

David:
Возможно, вы найдете людей, у которых есть некоторый опыт работы с гипсокартоном, гипсокартоном, изделиями из дерева, чтобы они могли отремонтировать сухую гниль снаружи. Немного столярных работ. Ничего огромного. Немного сантехники, чтобы можно было заменить раковины, можно заменить унитазы. Косметические штучки. Вы хотите быть тем парнем, который может прийти и сказать: «Эй, у них есть сделка в Lowe’s, Home Depot или онлайн». Посмотрите на этот кран. Я могу это установить. Я могу достать вам шесть штук за эту цену. И они говорят: «Ух ты, это здорово. Да, сделай это».

David:
А потом вам просто нужно поработать над своим трудом и добавить его в стоимость материалов. Бум, вы получили ставку, которую можете кому-то назначить. Это очень просто, и вы можете получить доход, прежде чем вкладывать в бизнес много времени, капитала или энергии. Если вы выберете путь подрядчика, вы вложите в это дело огромное количество труда, времени и энергии еще до того, как увидите доллар. Так что мне это не нравится. Начните с маршрута разнорабочего. Постепенно посмотрите, какие возможности для бизнеса вы получаете, а затем найдите специалистов, которых вы можете привлечь, чтобы помочь вам с этим типом работы.

David:
В конце концов, вы установите кровельные контакты. Вы получите сантехников. Вы получите ландшафтных дизайнеров. Я думаю, если у вас это хорошо получается, я имею в виду, что если бы я собирался начать все сначала, я бы, вероятно, пошел по этому пути, а не стал агентом по недвижимости, потому что существует огромная потребность в людях, которые могут заниматься строительством. Вы могли бы повысить ценность собственности или жизни человека, если бы смогли прийти и выполнить хорошую, заслуживающую доверия работу и действительно выполнить ее вовремя.

David:
Так что мне нравится эта идея, особенно если вы умеете. Представьте, что у вас есть некоторая степень механических способностей. Если вы сейчас работаете пожарным, вам, вероятно, придется научиться чинить, чинить, собирать вещи, манипулировать оборудованием, которое вы используете. Вы, вероятно, очень хорошо перейдете в строительный бизнес, и нам нужны в этом бизнесе хорошие люди. Так что да, чувак, я полностью поддерживаю тебя. Вы получили знак одобрения Seeing Greene. Мне бы очень хотелось, чтобы вы продолжили это делать, а затем сообщите нам, как все пойдет.

David:
Хорошо, наш следующий вопрос исходит от Фреды, которая жила в Нью-Йорке последние 25 лет и только что переехала в Лас-Вегас в начале этого года. Фреда говорит: «Как новичок в инвестициях в недвижимость, я действительно не могу найти положительную прибыль от долгосрочной аренды в Вегасе. Должен ли я перейти на другой рынок или мне следует дождаться снижения цен в Вегасе, чтобы набраться опыта, прежде чем перейти на новый рынок?» Это хороший вопрос, Фреда. Я думаю, все спрашивают одно и то же.

David:
Нигде не могу найти возврат наличными. Раньше вопрос заключался в том, где я могу получить наибольшую прибыль? Теперь вопрос: могу ли я получить возврат наличными? И это заставляет людей инвестировать в худшие рынки, которые все еще показывают некоторую форму возврата денежных средств, по крайней мере, в теории, а затем часто не приносят результатов. Вероятно, вам придется очень трудно на таком горячем рынке, как Вегас. На любой рынок, куда переезжает много людей, люди хотят жить.

David:
Вы не просто конкурируете с инвесторами, вы конкурируете с обычными домовладельцами. Раньше триплекс покупали только домовладельцы, но теперь люди умные, образованные, послушали подобные вещи и поняли: «Я не инвестор. Я хочу основное место жительства. Но я не хочу платить три тысячи в месяц. Я собираюсь купить этот триплекс. Я собираюсь сдать в аренду две другие квартиры и буду платить только 500 в месяц, и я буду платить только 700 в месяц вместо 3,000».

David:
Теперь вы конкурируете с человеком, который раньше просто покупал дом, чтобы жить в нем, и они готовы платить больше, чем вы, потому что они получают из своего кармана только 700 долларов вместо 3,000, а это означает, что они Вы зарабатываете 2,300 долларов в месяц, и вы смотрите на это так: «Чувак, я собираюсь зарабатывать только сто долларов в месяц, или я не буду зарабатывать ни долларов в месяц на своих инвестициях». Они находятся в более выгодном положении по сравнению с вами. У них есть рычаги влияния в этих переговорах, и на любом рынке, куда переезжают люди, вы конкурируете с основным покупателем жилья, у вас возникнет эта проблема.

David:
Так что это не только для вас, это для всех слушающих, кто расстроен. Вы часто пытаетесь получить денежный поток на рынке, где вы конкурируете с обычными домовладельцами, и они каждый раз будут вас побеждать, потому что могут позволить себе платить больше, чем вы. У них нет таких ожиданий, как у вас. Они получают более выгодную процентную ставку как основной домовладелец, а не как инвестор, и так далее, и тому подобное.

David:
Так что, если вы настаиваете на покупке многоквартирной недвижимости, Вегас, возможно, не лучшее место для этого. Как вы и сказали, возможно, вам придется поискать где-нибудь еще. Но обычно именно здесь я даю людям советы: можете ли вы взломать дом? Можете ли вы не чувствовать себя комфортно в течение года или даже меньше, если что-то пойдет не так, и вы не сможете оставаться с этим там, где вы покупаете дом, чтобы жить в нем, вы становитесь хакером дома, покупающим триплекс, а не инвестором, который теряет каждый раз.

David:
Таким образом вы получаете недвижимость, а затем через год вы выезжаете и получаете эту недвижимость, которая сейчас приносит денежный поток или приближается к ней, но вы вкладываете только три с половиной процента, а не 20%. Ты потратил шестую часть денег, да? Вы могли бы сделать шесть из них за ту же сумму или около шести, которые вы могли бы купить один, если бы вложили 20 или 25%. Мне нравится видеть, что все больше инвесторов идут по этому пути. Я знаю, что это неудобно, но часто это самый выгодный вариант, который у вас есть.

David:
Так что, если вы собираетесь покупать жилье в Вегасе, я бы, вероятно, рассмотрел возможность взлома дома, а если вы не хотите взламывать дом, вам, вероятно, придется изучить другой рынок и либо заняться краткосрочной арендой. маршрут или маршрут для нескольких семей в менее конкурентной среде.

Nate:
Привет, Дэвид и все вы, слушатели BP, это Нейт, копирайтер сети подкастов BiggerPockets. У меня вопрос от Гордона из района залива Сан-Франциско. Я тоже из района залива Сан-Франциско. Дэвид сейчас находится в районе залива Сан-Франциско. Итак, Дэвид, не мог бы ты ответить на этот вопрос всем фанатам «Уорриорз»? Гордон спрашивает: «Я нашел недавние комментарии Дэвида о «Касле» и «оценке» в районе залива особенно актуальными. Нам с женой около сорока лет, и мы собираемся выйти на пенсию через 10–15 лет. Насколько я вижу, 1.5 миллиона долларов могли бы дать нам дом на одну семью в более привлекательной части района залива, но также могли бы быть использованы вместо этого для многоквартирного дома из пяти-восьми квартир и в менее желательном районе. Какой вариант выхода на пенсию будет лучшим через 10–15 лет? Повышение цен на жилье или рост арендной платы? Дай нам знать, Дэвид.

David:
Все в порядке. Спасибо, Нейт, за вашу помощь с вопросом, а затем спасибо, Гордон, за то, что задали его. Во-первых, мы соседи. Мы находимся в районе залива. Вам нужно связаться со мной напрямую, чтобы мы могли помочь вам в этом. То же самое касается и любого другого жителя Калифорнии. Я все еще продаю здесь дома. Теперь, для всех, кто не в Калифорнии, давайте перепроектируем этот вопрос, чтобы выяснить, как мы можем использовать это, чтобы применить богатство повсюду. Прежде всего, есть несколько ключевых моментов сценария Гордона. У него есть от 10 до 15 лет, что является приличным сроком, и я рад, что это было добавлено.

David:
Во-вторых, формулируется вопрос: как я попаду в хороший район, односемейный, или не очень хороший район, многоквартирный? Это не лучший вариант для общения с Гордоном. Я не хочу, чтобы вы попали в многоквартирную квартиру в плохом районе в любой части страны. Теперь, если вы сравниваете его с лучшими районами где-либо и говорите: «Ну, это не очень хорошо, но это четверка с минусом, и это не так уж хорошо», это нормально.

David:
Но если мы говорим о районах класса D, нет, мы не собираемся покупать в этих районах, несмотря ни на что. Это просто не имеет смысла, потому что арендная плата не будет расти, как вы думаете, и деньги, которые вы собираетесь потратить впустую на пустующие помещения, а также проблемы с выселениями и уничтожением недвижимости арендаторами, уничтожат любые деньги, которые вы думаете. вы собираетесь заработать на денежном потоке. Таким образом, речь идет не о том, покупаю ли я в хорошем или плохом районе повышение стоимости по сравнению с капиталом, а больше о том, покупаю ли я это в хорошем или хорошем районе из-за повышения стоимости или ради справедливости?

David:
Нет, это то же самое. Для оценки или для притока денежных средств. Я хочу уточнить, что именно это мы здесь обсуждаем. Если вы находитесь в ситуации, когда у вас есть от 10 до 15 лет, вам, вероятно, будет лучше купить в лучшем районе, недвижимость для ремонта, повысить ее стоимость самостоятельно, заключить самую выгодную сделку, которую вы можете, позволить ему вырасти в цене, а затем ждать, пока ставки снизятся, чтобы недвижимость еще больше выросла в цене.

David:
Если у вас есть от 10 до 15 лет, я вполне уверен, что в течение этого периода это, скорее всего, произойдет. Если бы у вас было три-пять лет, я бы дал вам совсем другой совет. Все в порядке? Теперь предположим, что мы пойдем другим путем. Когда мы говорим, что собираемся купить небольшой многоквартирный дом, от пяти до восьми квартир. Я думаю, это не маленькая многоквартирная семья, это обычная многоквартирная семья. Пять-восемь единиц, и мы получим денежный поток.

David:
На большинстве рынков мне больше нравится такая игра. Район Залива, возможно, немного отличается, но мне это нравится больше, потому что денежный поток, который вы получаете от этих пяти-восьми квартир, может быть использован для погашения ипотеки, которую вы будете платить за дом, в котором хотите жить. Единственная причина, по которой я говорю именно о районе залива, что это может быть не лучшим выбором, заключается в том, что заработная плата здесь настолько высока, а запасы настолько низки, что естественное повышение стоимости недвижимости непропорционально по сравнению с остальной частью недвижимости. страна.

David:
Часто приходится слышать, как люди говорят: «Я не могу поверить, что дом может стоить 1.5 миллиона». Я понимаю, но вам также не платят 100 долларов в час за работу медсестрой, где бы вы ни жили. Или вы не пожарный, они могут заработать 110,000 180,000, а если вы работаете сверхурочно, вы можете заработать 45,000 XNUMX. Некоторым из тех, кто слушает этих пожарных, платят XNUMX XNUMX долларов в год, и они думают, что полтора миллиона — это невозможно. Поэтому вы должны иметь в виду, что районы с действительно высокими ценами на жилье, Манхэттен, Нью-Йорк, Южная Калифорния, Область залива или Северная Калифорния, часто ассоциируются с очень высокими заработными платами, и именно поэтому это так.

David:
Теперь, когда вы сдаете аренду людям в худших районах в тех же местах, что и в районе залива в Калифорнии, но это действительно плохой район, вы сдаете в аренду людям, чья заработная плата не растет в то же время. уровень людей, покупающих дом за 1.5 миллиона долларов, а это означает, что у вас есть проблема нового типа. Потому что, хотя сам дом будет дорогим, арендатор, которому вы сдаете его в аренду, не сможет получить такую ​​​​большую прибавку к заработной плате.

David:
Вы не сдаете жилье медсестрам и пожарным. Они не собираются жить в районе класса D. Это одна из причин, по которой я говорю, что вам следует держаться подальше от этих объектов. Вы не получаете никаких преимуществ от рынка, на котором пытаетесь купить. Вы получаете эти преимущества только тогда, когда воспользуетесь демографическими данными фактического местоположения, которыми в данном случае будут люди, работающие в технологической отрасли или в сфере общественного здравоохранения где-то, где есть пенсионный план, по которому они будут получать прибавки к зарплате. что они делают, и к ним будут поступать деньги.

David:
Так что я бы хотел помочь вам, ребята, найти перспективные районы. Ищите дом, в котором можно жить и переворачивать. Вы просто постепенно исправляете это с течением времени. Вы получаете много квадратных метров. Возможно, у него есть ADU, который можно сдать в аренду и превратить в арендуемую недвижимость. Возможно, у него есть ADU и гараж или подвал, который можно переоборудовать, чтобы вы могли получить три единицы из одной. Все абсолютно законно. Все в полном соответствии с нормами, и вы получаете выгоду от роста цен на частные жилые дома в лучшем районе. Если бы я был твоим агентом, и я надеюсь, что смогу им стать. Вот какой совет я бы вам дал.

David:
Теперь я могу прочитать комментарии с предыдущих шоу и посмотреть, что вы говорите. Первый исходит от Мекары Нувана. «Мне просто нравится этот лысый парень по имени Дэвид. Мне нравится, когда вы отвечаете на негативный комментарий о правильном отображении риска для инвесторов. Я не думаю, что кто-то мог бы добиться большего, чем ты. Великолепно. Вы отвечаете так, чтобы это никого не оскорбило. Я просто люблю тебя, Дэвид». Что ж, спасибо тебе за это, Мекара. Наверное, это самый приятный комментарий, который мы когда-либо получали, особенно по поводу моей реакции на что-то негативное.

David:
Что мне нравится в том, что ты указываешь на это, и я благодарен тебе за это, Мекара, так это то, что мне нравится, когда люди приносят дым. Я не боюсь, что кто-то скажет: «Я думаю, это звучит неправильно. Я не думаю, что это может сработать. Или бросать вызов можно, если вы делаете это уважительно и вдумчиво». Хорошо? Не называйте имен. Не выдумывайте клеветнические обвинения, которые не соответствуют действительности. Это не круто. Но если вы просто скажете, что в этом случае кто-то подумал, что я не подчеркивал соответствующий риск для инвесторов и не демонстрировал должным образом риск для инвесторов, поэтому, по их мнению, я, вероятно, выделял определенные элементы недвижимости, игнорируя другие. Я хочу, чтобы вы, ребята, сделали это. Расскажи мне больше. Расскажи мне, чего ты не понимаешь. Скажи мне, почему ты не согласен.

David:
Приходите из любопытства, и затем, когда я даю ответ, это обычно открывает вам что-то, чего вы раньше не видели. Поэтому я ценю, Мекара, что ты признал, что я сделал это не оскорбительно. Я должен вам кое-что сказать: в прошлом году вы сказали, что это побудило меня принять меры, вывело меня из состояния анализа и паралича, и я купил свои первые три сдаваемых в аренду объекта недвижимости за последние 16 месяцев. А еще, Мекара, поздравляю с покупкой трех объектов недвижимости за 16 месяцев. Я очень горжусь тобой. Замечательно. Вы явно принимаете меры. Продолжайте делать это больше, а затем держите нас в BiggerPockets в курсе того, как идут дела.

David:
Наш следующий комментарий исходит от Энн Винн. «Спасибо за это видео. Это вдохновляет и мотивирует. Из «Видеть Грина» я узнал больше, чем из всех других видеороликов BP. Пожалуйста, берите больше таких, и давайте будем более Гринами». Спасибо. Каждый раз, когда я слышу, как кто-то говорит, что я дружу с Грином или сознаю Грина, я знаю, что они говорят обо мне.

David:
Следующий комментарий принадлежит Ани Коуфу. «Привет, Дэвид, я рад, что нашел BiggerPockets. В нашем кругу не так уж много людей, интересующихся недвижимостью. Чем больше я слушаю шоу, тем больше понимаю, что мы быстро расширились, а не традиционным способом, поэтому мы новички в традиционных покупках недвижимости и склоняемся к краткосрочной аренде. Есть ли у вас какой-нибудь совет, это общий вопрос, но было трудно найти информацию, которая, я думаю, помогла бы нам перейти на следующий уровень. Мы пытаемся воспользоваться преимуществами наших существующих объектов недвижимости, но не совсем уверены, с чего начать. Спасибо и надеюсь услышать ваше мнение».

David:
Хорошо. Это комментарий и вопрос, и я ценю это, Ани. Это будет очень обширная информация, поэтому людям, которые ее слушают, я мог бы легко дать совет в другом направлении. Просто сложно ответить на такое. Так что отнеситесь к этому с недоверием, ладно? Это невероятно сложный рынок, не так ли? И я могу сказать вам, почему процентные ставки выросли до такой степени, что инвесторы испытывают невероятные трудности с движением денежных средств. Но сопоставимые продажи не снизились достаточно, потому что мы все еще настолько близки к моменту, когда дома будут продаваться по рекордно высоким ценам, что продавцы и оценщики могут легко оправдать цены, которые намного выше, чем рынок готов платить.

David:
Таким образом, вы испытываете давление со стороны стоимости, где цены в некотором роде выше, чем они должны быть, а затем вы испытываете давление со стороны денежного потока, потому что процентные ставки высоки, что делает прибыльность ниже, чем она должна быть. Мы застряли в этой скороварке как инвесторы. Теперь, если вы человек, который хочет купить дом только для того, чтобы в нем жить, он не чувствует такого же уровня давления, ясно?

David:
Это специально для инвесторов, которые пытаются получить денежный поток. Я не говорю, что не покупайте арендуемую недвижимость. Если вы найдете выгодную сделку, если вы обнаружите, где цифры работают, черт возьми, сделайте это. То, что я говорю, относится к общему уровню, это не тот рынок, на котором я падаю, как мячик к стене, с сумасшедшими волосами, сгребая столько, сколько могу. Я делал это, когда ставки были примерно на три пункта ниже, чем те, которые я получаю сейчас.

David:
Мне часто назначают десятки ставок за мои личные свойства, ясно? Мне очень сложно заставить это работать. Цены на те же самые сделки были очень похожи на те, которые они имеют сейчас, когда я получал ставки в семерках. Это была очень большая разница. Итак, мой совет большинству людей… Опять же, это не каждый сценарий. Я не говорю: «Купи сейчас, продай сейчас». Это не так просто. В общем, сосредоточьтесь на экономии своих денег. Сосредоточьтесь на погашении долга с высокими процентными ставками.

David:
Сосредоточьтесь на том, чтобы привести в порядок свой финансовый дом. По-прежнему покупайте недвижимость, когда найдете ее. Я бы не стал тратить столько времени на анализ сделок, сколько на анализ своего бюджета. Куда идут мои деньги? Тратил ли я деньги легкомысленно в течение последних пяти лет, потому что они мне давались легко? А если это не будет легко, у меня будут проблемы? Есть ли у меня четыре абонемента в спортзал, которые мне не нужны?

David:
Я пользуюсь Netflix или у меня счет за кабельное телевидение составляет 250 долларов в месяц, а я даже не смотрю телевизор? Знаете ли вы, куда идут ваши деньги? Когда я был маленьким, у них была такая поговорка: «Сейчас 10:00. Вы знаете, где ваши дети?»

David:
Ну, ты знаешь, где твои деньги? Поэтому я инвестирую в недвижимость, но когда экономика замедляется до этой точки, я начинаю уделять гораздо больше внимания обороне. Куда я трачу свои деньги? Сколько денег я могу сэкономить? Насколько стабильна моя работа? Могу ли я получить второй источник дохода, потому что я не знаю, станет ли ситуация хуже. Вот такой совет я бы вам дал.

David:
Если вы не можете заставить недвижимость работать, все равно создавайте богатство с помощью других доступных вам инструментов. Все в порядке. Мы любим и очень ценим ваше участие. Ребята, большое спасибо за то, что оставили эти комментарии. Пожалуйста, продолжайте делать это. Все, что вам нужно сделать, это подписаться на нас на YouTube, где записаны эти подкасты, и вы действительно сможете увидеть видео, увидеть мое лицо, увидеть зеленый свет позади меня, увидеть эту штуку, где я не знаю, что делать с руками и следуй за нами туда.

David:
Вы можете оставлять комментарии о том, что вы думаете, а затем подписываться на наш канал YouTube и делиться этим со всеми, кого вы любите. Мы хотим стать лучше. Итак, если вы оставите нам комментарий, если вы напишите нам, вы скажете нам, что вы хотели бы видеть больше, вы можете попасть на шоу, но даже если вы этого не сделаете, это поможет нам сделать шоу лучше. Хорошо, возвращаясь к нашим вопросам. Наше следующее видео снято Калебом ЛаБеллем из Денвера, штат Колорадо.

Калеб:
Эй, что происходит, Дэвид? Эй, быстрый вопрос для тебя. Я пытаюсь выяснить, следует ли мне использовать свой HELOC или мне следует накопить больше денег, чтобы купить следующую арендуемую недвижимость. Итак, у меня была кредитная линия на сумму около 80,000 26,000 долларов. Я использовал около 53 54, чтобы купить новое основное место жительства для меня и моего жениха. Таким образом, у меня есть доступ к еще XNUMX, XNUMX-м. Итак, я пытаюсь понять, не было бы разумнее просто накопить деньги, а затем использовать их для покупки недвижимости под ключ? Примерно об этом я сейчас и думаю.

Калеб:
Или лучше использовать HELOC и войти в игру раньше? Я знаю, что в предыдущем эпизоде ​​вы, по-моему, намекали на то, что нужно быть очень осторожным с HELOC из-за растущих процентных ставок. Итак, я хочу получить ваш совет о том, следует ли мне накопить свои деньги и использовать их, или было бы лучше войти в игру сейчас, используя мой HELOC? Спасибо за любые советы. Цените это, Дэвид.

David:
Отличный вопрос, Калеб. Собственно, в этом и суть «Видеть Грина». Вот такие вопросы я хочу, чтобы вы, ребята, задавали. Я не могу сразу ответить на ваш вопрос, потому что мне нужна информация, которую я не получил. Мне нужно знать, как быстро ты сможешь сэкономить деньги. Если вы и ваш жених можете экономить только тысячу долларов в месяц, я не собираюсь давать вам совет максимально использовать HELOC и покупать инвестиционную недвижимость на рынке, на котором мы сейчас находимся.

David:
Но если вы скажете мне: «Нет-нет, мы вместе экономим от восьми до 10,000 XNUMX долларов в месяц», я бы больше склонялся к тому, что если вы найдете сделку, которая вам нравится, вы можете разместить ее на HELOC. И причина в том, что денег, которые вы вкладываете в остальную часть вашей финансовой картины, достаточно, чтобы выручить вас, если сами инвестиции не пойдут хорошо.

David:
Вот почему я указываю на это. Бывают моменты в этой индустрии, когда я даю советы, совершенно отличные от советов всех моих современников. Я просто хочу, чтобы вы, ребята, поняли, почему я это делаю. Последние пять-шесть лет это было трудно не заметить. Мы печатали так много денег, что даже если вы допустили ошибку, вступили в игру по плохой сделке или что-то в инвестировании в недвижимость вы не поняли, чаще всего случаются ваши первые одна-две сделки. Ваш риск все еще был настолько ограничен, потому что вокруг было очень много денег. Вы можете просто продать недвижимость и в худшем случае выйти на уровень безубыточности.

David:
Сейчас это не так. Совет, который я даю сейчас, отличается от того, который я бы дал вам три-четыре года назад, потому что мы не видим той финансовой помощи, которая была у нас, когда мы печатали деньги, как раньше. Теперь вам действительно нужно сосредоточиться не только на инвестиционной недвижимости, чтобы заменить ваш доход. Если вы собираетесь инвестировать в недвижимость, вам придется подумать о том, как сохранить стабильный доход, потому что вас ждут трудные времена.

David:
Я уже говорил раньше: вам нужно построить финансовую крепость, а не дом на дереве. Последние семь-восемь лет вам сходили с рук дома на деревьях, так что вы могли их строить, быстро, люди их покупали. Теперь вам нужно спланировать шторм. Итак, первый совет, который я вам дам: ребята, вы живете не по средствам? Вы экономите свои деньги? Вы в финансовой безопасности еще до того, как мы поговорим о недвижимости?

David:
Если да, то я думаю, что можно использовать HELOC для покупки недвижимости под ключ, вместо того, чтобы ждать, пока вы накопите еще кучу денег. Если нет, то я больше склоняюсь к тому, чтобы сэкономить деньги на первоначальный взнос. Может быть, дополнить его HELOC, да? Может быть, вы сэкономите 40 тысяч, а затем одолжите 15 или 20 у HELOC, чтобы… Так что вам не придется ждать еще шесть месяцев, прежде чем купить дом, который вам действительно нравится.

David:
Но я бы хотел, чтобы вы сосредоточились на том, чтобы сэкономить больше денег и инвестировать их, сохраняя HELOC в качестве своего плана спасения, у вас заканчиваются деньги на реабилитацию. У вас есть пара плохих месяцев вакансий, когда они не бронируются, в любом случае. Вам нужно получить деньги из HELOC для покрытия вашего долга до тех пор, пока вы не сможете вернуть его за счет прибыли от собственности или денег, которые вы зарабатываете. Но подводя итог, подумайте о деньгах, которые вы зарабатываете за пределами недвижимости, принимая решения о недвижимости.

David:
Если вы зарабатываете хорошие деньги, вы можете использовать HELOC раньше. Если вы не зарабатываете и не экономите хорошие деньги, я бы хотел, чтобы вы их сохранили, и это нормально - не смотреть на одну из двух крайностей. Вам не обязательно использовать свои деньги или HELOC. На самом деле вы можете смешать эти два понятия. Но мне бы очень хотелось, чтобы вы экономили больше денег и рабочего времени. Ты выглядишь так, будто ты молодой парень. Вы еще не совсем женаты. Сейчас самое время поставить свое финансовое будущее на первый план в своих планах и действительно сделать все возможное, чтобы подготовиться к нему, а не говорить: «Я молод. Я просто поживу немного». А затем потратить остаток своей жизни, пытаясь спастись от финансовой катастрофы, которая могла произойти, покупая не тот рынок.

David:
Наш следующий вопрос исходит от Криса Рикенбаха из Хикори, Северная Каролина. «Я студент колледжа и начинаю инвестировать в арендуемую недвижимость, и, поскольку я учусь в колледже, я не имею права на получение обычных кредитов, потому что у меня нет дохода. Я много читал. Я нашел прекрасную возможность по сдаче недвижимости в аренду с арендаторами, которые будут иметь денежный поток, потому что она уже занята. Я готов действовать, но в данный момент я сталкиваюсь с препятствием. Я хочу знать, стоит ли мне ждать, пока я закончу учебу и найду работу на полный рабочий день, или использовать доход от аренды в качестве своего дохода, чтобы иметь возможность претендовать на дом».

David:
Хорошо. Хороший вопрос, Крис. Давайте разберем это. Во-первых, вы, вероятно, не захотите покупать эту недвижимость, если в ней есть арендаторы. Не каждый вам это скажет, но я вам это скажу. Это не гарантия того, что арендаторы не платят или у них проблемы. Статистическая вероятность унаследовать плохих арендаторов намного выше, чем если бы вы нашли своего. И каждый, кто когда-либо покупал недвижимость с арендаторами, сейчас кивает головой и говорит: «Проповедуй это, брат. Расскажи ему больше. Скажи это громче тем, кто сзади.

David:
Зачастую арендодатели не продают свою недвижимость, даже если они могли бы получить более высокую прибыль. Они просто об этом не думают. В голову не приходит продавать недвижимость, пока не возникнут проблемы с арендатором или проблемы с домом. Это то же самое, что и твоя машина. Мог ли я иметь машину получше? Да. Собираюсь ли я смотреть на разные машины и вкладывать в это свое время и энергию? Нет. Потому что мне нужно сосредоточиться на более важных вещах.

David:
Но что происходит, когда что-то начинает ломаться в машине и доходит до того, что ты думаешь: «Все больше и больше вещей будет ломаться?» Что мы всегда делаем в первую очередь? Мне нужно продать ее и поручить кому-то другому ремонтировать все, что сломается в этой машине. Вот почему, когда вы покупаете подержанную машину, у вас часто что-то идет не так, и вы думаете, что вам ужасно повезло, но это не была ужасная удача. Вы просто ждали, чтобы купить машину, когда кто-то другой хотел избавиться от проблем.

David:
То же самое может произойти и с арендуемой недвижимостью, и вы не хотите упасть в эту яму. Как студент колледжа, я бы предпочел, чтобы вы купили дом и сдали его в аренду арендаторам, которые являются другими студентами колледжа, чьи родители вносят за них арендную плату, а не арендаторам, о которых вы ничего не знаете. Я бы предпочел, чтобы вы купили дом с четырьмя или пятью спальнями, добавили к нему одну или две спальни, купили что-нибудь с большим количеством ванных комнат и сдали его в аренду другим студентам колледжа для получения дохода.

David:
Другая проблема, о которой вы упомянули, заключается в том, что у вас нет дохода, потому что вы учитесь в колледже, поэтому вы не можете получить кредит. Можешь ли ты не работать, когда учишься в школе? Я имею в виду, вы принимаете 20 единиц за раз, чтобы не иметь работы? И если вы все же получите работу, вы, возможно, по-прежнему не будете иметь права на получение кредита, но это поставит вас в положение, когда люди будут чувствовать себя гораздо более комфортно, одалживая вам деньги. Я работал, когда учился в школе.

David:
На самом деле, я рассказал не так уж много этой истории, но работал столько, сколько мог. Когда я учился в колледже и окончил колледж, моя школа была оплачена, никаких долгов не было. Моя машина полностью окупилась наличными и более ста тысяч долларов в банке. И это было эквивалентно экономии 500 долларов в неделю на работе в ресторанах и чаевых.

David:
Конечно, не каждый может сэкономить столько денег, но я не думаю, что невозможно сэкономить половину, верно? Если вы экономите всего 250 долларов в неделю, это вполне возможно. Это потому, что большинство студентов в колледже не рассматривают это как время для зарабатывания денег. Они смотрят на это как на время повеселиться, время для роста. Ты мог бы делать все это и при этом зарабатывать деньги, чувак. Поэтому я бы подтолкнул вас к тому, чтобы найти работу, на которой вы могли бы зарабатывать больше, а затем попросить своих родителей или кого-то еще, кого вы знаете, подписать с вами кредит на покупку сдаваемой в аренду недвижимости, предпочтительно кого-то с некоторым опытом инвестирования в недвижимость.

David:
Они могут подписать эту сделку и убедиться, что она подойдет вам. Мне это нравится больше, чем покупка дома, который сейчас есть у кого-то другого, с очень вероятными проблемными арендаторами, и получение вашего первого опыта в качестве инвестора в недвижимость в подобном сценарии.

David:
Наш следующий вопрос исходит от Даррена Джонса из Талсы. Даррен говорит: «Я много слышу о ВА. Мне интересно, стоит ли вкладывать деньги в его наем». Я уверен, что Даррен здесь имеет в виду виртуальных помощников. «Моя игра по электронной почте слабеет. Мой почтовый ящик может быть переполнен. Мне бы очень хотелось иметь возможность передавать небольшой мяч с заданием, выбирать и катить, чтобы легко замочить мяч в сфере недвижимости. Я знаю, ты знаешь." Он использует здесь баскетбольные аналогии, так что я знаю, что Даррен — настоящий фанат подкаста и, вероятно, «Видеть Грина». «На каком этапе вашего пути к недвижимости вы добавили помощника? В чем заключалась самая большая выгода на данный момент?»

David:
Хорошо, хороший вопрос. Позвольте мне прояснить кое-что. В жизни есть определенные вещи, особенно в бизнесе и инвестировании в недвижимость, в меньшей степени, где то, как мы объясняем, как это работает, сильно отличается от опыта, который вы имеете на практике. Давайте придерживаться аналогии с баскетболом. Я могу вам сказать, что вы скоро оторветесь от пик-н-ролла. Вы опустите плечо, повернете за угол, проедете до самого обода и уложите его. Это звучит великолепно.

David:
Я могу нарисовать это на доске и показать вам букву X, вот букву О, а вот стрелку, показывающую, куда вы собираетесь идти. Концептуально легко понять, что вы собираетесь делать. Выполнение этого действия, когда у вас есть другой игрок, который на самом деле пытается помешать вам это сделать, и вы не очень часто практиковались в этом, чтобы уяснить некоторые детали, и, возможно, это включает в себя ведение мяча левой рукой, а не правой, где ты не так хорош. И да, рядом с кольцом есть два действительно огромных парня, которые пытаются помешать вам отбить мяч, и они тоже тренируются.

David:
Теперь реализация становится намного сложнее, чем концептуальное понимание того, что вы пытаетесь сделать, и бизнес устроен именно так. Мы часто, когда объясняем, как масштабировать бизнес, как расти, мы говорим что-то вроде: «Вы должны вернуть свое время, вы должны использовать свое время, вы должны нанять кого-то другого». Это правильные ответы. Ты должен отказаться от пик-н-ролла. Вам нужно доехать до края. Успешные люди так много практикуют это и понимают нюансы и тонкости выполнения этой задачи.

David:
Большинству людей, которые нанимают виртуальных помощников, приходится нелегко, потому что виртуальные помощники не выходят из коробки готовыми к работе. Точно так же, как большинство людей, пытающихся положить мяч у кольца, испытывают большие трудности, потому что там есть человек, который пытается помешать вам сделать это. Вы не собираетесь просто нанять ВА и заставить его отвечать на ваши электронные письма. Они сделают все неправильно. Они скажут что-то не то. Они будут отворачивать людей, которых вы хотели, чтобы они пришли к вам. Они собираются назначить вам встречи с людьми, с которыми вы не хотите разговаривать. Вы будете сильно разочарованы. Хорошо?

David:
Представьте себе, что у вас есть маленький ребенок шести или семи лет, и вы поручаете ему выполнять какую-то работу по дому. Я хочу, чтобы ты приготовил эту еду или почистил эту вещь. Вам придется потратить так много времени, показывая им, как это должно выглядеть, когда все будет готово. Скажи любому маленькому ребенку: «Иди заправляй постель и не смотри, что они делают». Они заправляют постель, как в отеле? Точно нет. Они заправляют самую быструю, самую неряшливую, самую быструю и самую грязную постель. Я бы сделал это. Я не хотел этим заниматься, поэтому не особо старался.

David:
Это то, что вы получите, когда наймете помощника. Единственная причина, по которой вам следует нанять одного из них, — это если вы готовы потратить сумасшедшее количество времени на его обучение, а затем, вероятно, вам придется делать это снова и снова и снова, пока вы не подберете то, что подходит вашей команде. Не каждый игрок, которого выбирает каждая команда НБА, работает. Не каждый игрок, которого набирает команда каждого колледжа, работает. Не каждый игрок, которого держит в составе каждая школьная команда, на самом деле является полезным членом команды. Большинство из них этого не делают. Большинству людей сокращают пробы.

David:
Готовы ли вы проходить пробу за пробой, после пробы, по одной, чтобы найти себе помощника, который мог бы помочь с вашим почтовым ящиком? А потом, как только они это сделают, они могут уйти и пойти искать другую работу, и вам придется начинать все сначала. Я не пытаюсь пописать в твои Cheerios, братан, но я пытаюсь объяснить тебе, как это выглядит, когда ты пытаешься масштабировать бизнес. Вы собираетесь вложить много времени, денег и энергии заранее и надеяться, что эти инвестиции окупятся позже.

David:
Никто не говорит вам этого, когда говорят нанять ВА, и именно об этом я и говорю. Легко сказать на доске, вот как проходит пьеса. На самом деле реализовать его гораздо сложнее. Поэтому я не собираюсь отвлекать вас от этой идеи, я хочу сказать, что вам лучше посвятить себя этому в течение длительного периода времени и делать большие дела, прежде чем вы привлечете других людей, которые попытаются помочь вам масштабироваться. .

Алексей:
Привет, Дэвид, как дела? Меня зовут Алексей Вейман. Я из Сиэтла, штат Вашингтон. Спасибо, что ответили на мой вопрос. Во-первых, я просто хочу сказать спасибо за выпуск подкаста BiggerPockets. Я так многому научился. Последние пару месяцев я смотрел с религиозным интересом каждый божий день. Если в определенный день не выходит новый эпизод, я просто возвращаюсь и возвращаюсь назад в хронологическом порядке, пытаясь усвоить как можно больше полезной информации.

Алексей:
Я относительно новый инвестор в недвижимость. Свою первую квартиру я купил в 2021 году в районе Сиэтла. В настоящее время оно сдается в аренду. У меня там арендатор, договор аренды которого рассчитан на 12 месяцев, и его денежный поток составляет около 400 долларов в месяц. Я рассматриваю следующую возможность. Я действительно хочу заняться домашним взломом. Я хочу купить триплекс или четырехплекс, но мне трудно найти такие возможности на рынке.

Алексей:
Итак, мой вопрос состоит из двух частей. Первая часть: как мне на самом деле найти эти внебиржевые объявления? Куда мне пойти, чтобы их найти? И во-вторых, когда дело доходит до финансирования, как мне найти частных кредиторов? Я купил свою первую квартиру у традиционной брокерской компании и получил под нее обычный кредит с фиксированным сроком на 30 лет, но я знаю, что в следующем году я хочу больше погрузиться в частный сектор.

Алексей:
Поэтому мне интересно, как мне найти эти возможности? И еще, опять же, первый вопрос: как мне найти нерыночные объявления? Спасибо вам, ребята, огромное. Я ценю, что вы собрали эти видео вместе. Хотелось бы услышать ваше мнение. Спасибо.

David:
Хорошо, Алексей. Отличный вопрос. Я собираюсь весело провести время, отвечая на этот вопрос. Я постараюсь сделать это настолько интересным, насколько это возможно. Давайте начнем с нескольких заблуждений, которые я, возможно, смог бы вам прояснить. Я слышал, как ты сказал дважды. Как мне найти предложения вне рынка? Это оксюморон. Если они вне рынка, они не котируются. Вы их не найдете. Сам факт того, что их нет на рынке, означает, что их невозможно найти. Хорошо?

David:
Когда кто-то хочет продать свой дом и собирается выставить его на продажу, он пытается привлечь как можно больше покупателей. И поэтому они разместили его там, куда покупатели ходят искать дома. Они разместили это на MLS, а затем на Zillow, Redfin, Realtor и всех этих порталах, которые затем стали расширением или выражением того, что есть в MLS. А агенты по недвижимости отправляют их в дома своих клиентов из MLS.

David:
Все это пойдет в MLS, если кто-то захочет продать свой дом. Когда вы ищете что-то нерыночное, вам нужен продавец, который может даже не знать, хочет ли он продать свой дом, ясно? Очень сложно найти. Вы пытаетесь найти человека, владеющего недвижимостью, а затем убедить его продать ее или посмотреть, хотят ли они ее продать, но они не знали, что сделали это.

David:
Так что вам некуда пойти, чтобы найти эти внебиржевые объявления. Я говорю это потому, что слышу много людей, особенно новичков в сфере недвижимости, которые задают этот вопрос. Они задают неправильный вопрос, и в результате они такие: «Куда вы идете, чтобы найти внерыночные предложения? Ты ходишь в Руфсток? Вы посещаете LoopNet? Где найти предложения, которых нет ни у кого?

David:
Что ж, если бы такое место существовало, люди, владеющие своей недвижимостью, разместили бы его там, где все остальные ищут, чтобы продать его за больше денег, или все люди, которые смотрят MLS, пошли бы сюда. и теперь он больше не продается. Вот почему вы никогда его не найдете. Мне действительно нравится вопрос, который, как мне кажется, вы задали, а именно: как мне найти что-то вне рынка? Потому что на рынке ничего нет, верно? Мне это очень нравится.

David:
Если вы просматриваете онлайн-приложения для знакомств и не можете найти девушку, которая вам нравится, и это потому, что у них слишком много других вариантов, лучше найти девушку, которой нет в приложениях для знакомств. У вас будет гораздо больше шансов узнать человека более органично, если вы встретите его естественным образом.

David:
Я знаю, что понимаю ваши комментарии о том, откуда вы знаете человека, который нашел свою жену на Tinder, и это возможно. Пожалуйста, я понял. Это может случится. Здесь мы говорим о статистике. Если вы пытаетесь выйти замуж, вам лучше поискать кого-то, кто не встречается с 40 другими людьми. Ну, вы пытаетесь жениться на недвижимости. Вы пытаетесь купить дом, поэтому не хотите гоняться за домом, у которого есть еще 40 потенциальных претендентов, которые все пытаются его заполучить. Так где же найти людей, у которых есть дома? Что ж, первое, что вы можете сделать, это получить список людей, владеющих домами в этом районе.

David:
Теперь, что может облегчить вам эту задачу, так это то, что города, как правило, зонируются в соответствии с односемейными и многоквартирными домами. Обычно у вас нет триплекса прямо в центре односемейного района. Обычно они размещают их всех в одной части города. Итак, вы можете пойти в офис градостроителя или в город… Или не в городской совет, а в городское управление, или вы можете позвонить им и сказать: «Я хочу получить список всех людей, владеющих домами в этом квартале. в этом районе, в этом районе». Они все односемейные… Или, простите, все многоквартирные.

David:
Тогда вы можете пропустить трассировку и либо позвонить, либо отправить письмо в адрес человека. На самом деле это общедоступная информация. Итак, сдаваемая в аренду недвижимость по адресу 123 Main Street, владелец, вероятно, не живет по адресу 123 Main Street. Они живут по адресу Форест-стрит, 321. И вы можете отправить письмо на адрес Форест-стрит со словами: «Я хочу купить дом на Мейн-стрит, 123». Именно на этом зарабатывают деньги многие оптовики.

David:
Это один из способов сделать это. Вы также можете стучаться в двери, разговаривать с арендаторами и спрашивать информацию об их арендодателе. Это медленный и трудоемкий способ сделать это, но он может сработать. Есть и другое программное обеспечение, такое как Invelo, которое BiggerPockets предлагает людям, являющимся профессиональными участниками, и которое вы можете использовать для отправки этих писем за вас. Именно так я бы и поступил. Я бы подписался на профессиональное членство.

David:
Я бы использовал имя Дэвид, чтобы вы могли получить на него скидку, когда пойдете заполнять его. Я шел прямо в Invelo и говорил: «Хорошо, отправляйте письма в эту часть города, и именно это я хочу сказать в письме, и я бы потратил любые деньги». Затем я помещал номер телефона, целевую страницу, адрес электронной почты или что-то еще, на что я хотел, чтобы люди, владеющие этой недвижимостью, ответили, если они захотят ее продать, и начинал разговор с этого.

David:
Еще вы можете найти оптовиков в вашем городе, которые уже занимаются этим, и получить от них скидку. Это не внерыночные объявления, а внерыночные возможности, и вы можете попытаться купить дом у оптовика, а затем просто убедиться, что вы прошли проверку. Зачастую вы не получите такой же договорной защиты, которую получите, если покупаете его через лицензированного риэлтора и делаете это правильно, без кавычек.

David:
Но вы можете получить доступ к предложениям, которые другие люди не продают таким образом. Итак, есть несколько маршрутов, которыми вы можете воспользоваться. Я люблю суету. Мне нравится, что вы говорите: «Эй, в приложении для знакомств нет никого, кто бы мне нравился. Я собираюсь найти свою собственную». Я думаю, что больше людей должны этим заниматься, и я желаю вам удачи.

David:
Другая часть вашего вопроса, Алексей, касалась частного финансирования. Хорошо? Это может быть немного сложнее, потому что люди обычно захотят увидеть, что у вас есть послужной список. Итак, я бы начал с людей в вашей жизни, которые доверяют вам больше всего и не получают прибыли от своих денег. Вместо того, чтобы говорить: «Эй, ты хочешь профинансировать мою покупку недвижимости?» Это звучит очень рискованно. Я бы сказал: «Какую ставку вы получаете за свои деньги в банке? О, вы получаете 1%. Хотели бы вы вместо этого получить 8%? Расскажи мне больше».

David:
Что ж, я бы использовал ваши деньги в качестве первоначального взноса за недвижимость, а затем заплатил бы вам 8% прибыли от этих денег, и они поступали бы из денежного потока от сдаваемой в аренду недвижимости. Это лучший способ вести такой разговор. Я также собираюсь направить вас к подкасту BiggerPockets, эпизоды 636 и 637, а также 654 и 655. Мы берем интервью у Эми Махджури, которая учит людей, как создавать подобные сценарии типа «презентации в лифте», где они могут сказать людям, что они хотели бы сделать. одолжить у них деньги, а затем просто выйти и сделать свой выстрел.

David:
Это как свидание. Как я говорил ранее, чем с большим количеством людей вы разговариваете, чем большему количеству людей выставляете себя напоказ, тем больше у вас шансов действительно узнать одного из них, построить отношения и, надеюсь, найти как свое частное финансирование, так и сделка, которая вам нужна.

David:
Хорошо, все. Я хочу уделить еще минуту, чтобы поблагодарить всех вас за то, что вы слушали и участвовали. Каждый раз, когда кто-то пишет вопрос или отправляет видео, у нас есть контент, из которого можно сделать шоу, и у меня есть возможность поделиться информацией, которую вы все услышите. Так что спасибо за вклад и спасибо за то, что выслушали. Я понимаю, что сейчас существует так много вариантов, учитывая бурный рост социальных сетей, подкастов, YouTube, всего этого, где вы можете слушать кого угодно, и я очень ценю, что вы слушаете меня и следите за нами здесь, в BiggerPockets.

David:
Так искренне и искренне благодарю вас за это. Если вы хотите узнать больше обо мне или моем мнении о чем-то, вы можете послушать другие эпизоды «Видеть Грина» или проверить меня в социальных сетях @davidgreene24. YouTube, я также @davidgreene24. В конце имени Грин есть буква Е. И я хочу призвать всех вас оставить мне комментарий на YouTube. Дайте мне оценку вашему любимому месту для прослушивания подкастов, будь то Apple Podcast, Spotify или что бы то ни было. Дайте нам пятизвездочный отзыв, пожалуйста, чтобы больше людей могли это услышать. А затем убедитесь, что вам нравится, подписываетесь и следите за BiggerPockets и контентом, который мы публикуем. Если у вас есть минутка, послушайте видео другого подкаста. Если нет, скоро увидимся.